服务类

名称：宿州市社会福利中心物业服务采购项目

服务范围：主要包含服务中心（办公楼）、生活综合楼（食堂）、社会福利院分院、社会福利院 A 楼、社会福利院 C 楼及院落公共区域保洁、门卫安保、设施维修、园林绿化等工作。

服务要求：根据本项目实施专业化物业管理服务的情况，需要设置含主管、保安、保洁、水电维修和园林绿化等各工种岗位共 19 人。具体情况如下：

（一）综合管理人员 2 人

具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，全面负责本项目对内对外的各项工作的组织、协调、计划和实施。对物业管理具有一定经验。

（二）安保人员 1 人

日常安保工作由专岗人员负责，由于 1 人患重病，缺 1 人，由物业提供 1 人参加值班工作分配，在岗期间，有夜班，24 小时值班，定期巡逻，对消防、财产、人身等安全工作全面排查。

（三）水电维修工 1 人

负责中心水电设施设备日常维护及日常维修工作。

（四）绿化、保洁人员、垃圾清运共 15 人

负责中心及分院所有保洁、绿化的日常服务和养护，员工正常休假及重要活动由物业公司调配人员支援。

岗位设置及人员分配：

岗位 1：社会福利院 A 楼保洁工作 1 人；

岗位 2：社会福利院 C 楼保洁工作 1 人；

岗位 3：服务中心（办公楼）保洁工作 1 人;

岗位 4：生活综合楼（食堂）保洁工作 2 人；

岗位 5：外围：负责院内外围清洁保洁工作 2 人；

岗位 6：洗衣房：负责整个中心及分院的衣服、被褥等保洁工作2 人；

岗位 7：绿化：负责整个中心绿化清洁、养护、施肥、灭虫、整修等 2 人；

岗位 8：中心院内垃圾清运 1 人；

岗位 9：分院 3 人（其中保洁 2 人，垃圾清运 1 人）

由于本项目全年开放，清洁服务需全年不间断。

三、物业管理要求

（一）总体要求1、管理服务要求高。宿州市社会福利中心集办公、医疗、休闲于一体，每年还经常举办形式多样的重要活动，其安全性要求非常高。

成交供应商对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度重要岗位的设置等，在实施前要报告市社会福利中心审核。

在处理特殊事件和紧急、突发事故时，市社会福利中心对物业管理公司的人员有直接指挥权。

2、对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录。

3、成交供应商各类工作人员要遵守社会公德；遵守中心的规章制度；遵守有关法律法规。

4、成交供应商在做好工作的同时，定期反馈工作开展情况，以提高物业管理效率和服务质量。

（二）基本要求

1、成交供应商要按要求组建较高水平的管理服务队伍，不得分包、转包，对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用等工作建立详细的规章制度，成交供应商在实施前要报告宿州市社会福利中心有关部门审核。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，要服从宿州市社会福利中心的统一调配。

2、对所录用人员要持证上岗，无违法犯罪记录。

3、成交供应商工作人员须遵守采购人方有关规章制度和管理规定。成交供应商工作人员在本项目范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由成交供应商承担责任并负责赔偿。

4、成交供应商在报价时应充分考虑服务期内工资水平及社保变动情况，服务期内服务费不予调整。成交供应商在服务期间不得拖欠员工工资，并按规定缴纳社保。

四、物业服务各工作岗位工作标准

（一）综合管理人员其中项目经理

1、具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，全面负责本项目对内对外的各项工作的组织、协调、计划和实施。对物业管理具有一定经验。

2、负责宿州市社会福利中心物业管理工作整体策划及目标管理控制，确保管理目标实现。

3、负责日常工作的检查与监督。

4、负责巡查物业区域内各场所的现场管理情况及员工的工作状态，检查管理服务质量，及时发现问题，促进工作发展；

5、按照物业服务合同约定，完成物业管理区域的房屋及配套设施和相关场地的维修、养护和管理，维修相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

（二）安保岗位

服务范围包括宿州市社会福利中心大楼及院内安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等。配合专岗人员做好交接班工作，做到情况清楚，物品齐全，当班期间详细记录当班情况，认真处理当班期间发生的治安保卫问题。

1、安保工作目标

（1）配合专岗人员及时处理突发性事件；

（2）配合专岗人员确保管辖区域内公共人身安全不受侵犯；

（3）配合专岗人员确保管辖区域内公共财产安全不受侵犯。

2、安保工作岗位要求

（1）供应商需具有公安部门颁发的“保安服务许可证”或中标后提供公安机关备案的自行招用保安员从业备案。

（2）思想素质高、业务能力强的保安人员，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个服务区的安全、有序。安保人员要热爱安保工作，思想品质好，作风正派，无犯罪记录的人员。

（3）从体能、安全意识、责任心、工作态度、作业标准和规范方面，每年对安保人员进行培训，并考核。

（4）确保安保人员具备过硬的安全秩序维护知识与技能培训，训练有素，增强安全防范能力；熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对中心突发性事件。

（5）当班安保人员，当班时，应举止文明，礼貌待人，用语规范，着装整洁；

（6）上岗时精神振作，姿态良好，在值勤时不得吸烟、吃零食，

不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

3、安保工作岗位设置及要求

（1）实行 24 小时值班制，在岗期间定时巡逻并有记录，确保交接班制度完善。

（2）对进出车辆管理和访客实行登记，自行车、电动自行车、

机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

（3）对大件物品搬出实行登记制度。

（4）实行夜间轮换巡逻制度，对管理区域内至少每 2 小时巡逻到位一次。

（5）发现不安全隐患及时报告处理。

（6）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

（7）其它与安全保卫有关事项。

（三）保洁要求

1、范围包括整个中心及分院内所有体息室、活动室、阅览室、

会议室、停车场、电梯、通道、卫生间、各楼栋房间门窗、广场、道路、公共区域。

2、由宿州市社会福利中心和成交供应商共同制订工作制度和标

准，以对工作质量进行考核。

3、房屋立面、公共楼梯、广场、道路整洁，无堆放杂物现象。

4、成交供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或

不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人、定点、定时管理、巡查、监督。

5、成交供应商需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

6、定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，消杀、清洁工具及药物由中标人支付。

7、中心大楼内大厅、走道、公共场所地面(有需要的)定期打磨

保养。

8、污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

9、办公楼、社会福利院 A 楼、社会福利院 C 楼、食堂及分院所有门窗定期保洁。

10、其它与清洁卫生有关的事项。

（四）设施维修

1、成交供应商要有专人对中心各项设施、设备进行巡检。

2、电梯、空调系统(含水处理)、消防设施、设备的巡检工作，成交供应商要制定措施指定专人做好与专业公司的协调及监理工作，明确自身管理责任。

3、对消防设施、设备物业管理人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。

4、成交供应商对设施、设备进行日常巡检管理，发现问题及时通知专业维保公司，并督促专业维保公司进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，巡检工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对巡检过程中发现的较大型或无法解决的问题，及时报宿州市社会福利中心处理。

5、建筑物本体、道路、场地(结构、防水、外立面除外）维修；

6、室外排污、排雨水管道维护，地下管网维护；

7、其它与物业设施、设备维护或巡检有关的事项。

（五）园林绿化

服务范围包括宿州市社会福利中心院内的草坪、地被、绿篱、灌木及树木等保养维护。绿化人员要熟悉绿化养护技能，按照绿植生长规律定期浇水、施肥、修剪、除草、灭虫等养护工作。

1、草坪和地被管理

①草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。

②根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草 2 次，非生长季节每两个月除杂草 1 次，要求连根系清除。

2、绿篱、灌木及树木养护管理

①保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

②除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型 8 次以上。

③ 施肥：每年松土施肥 4 次，结合雨天进行，以撒施为主。

④防冻害防虫害：每年 10-11 月份通过树木涂白、施厩肥、缠草绳、搭风障、覆膜等方法达到树木防冻害的目的。

⑤树木修剪每年一次。

（六）档案资料管理

1、成交供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

五、物业人员要求

1、成交供应商必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具体标准，结合成交供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，成交供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；应急事件处理及时率；物业使用人对物业管理的满意率等。

2、成交供应商设置服务本项目人员不低于 19 人，根据各岗位实际需要分配服务人员。

3、成交供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

4、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

5、供应商提供服务报价表时，应当单独列出人员工资。人员工资应按宿州市最低工资标准及社保基数核算，即：宿州市最低工资保障标准 1930 元/人·月，社保 972.61 元/人·月，以上两项费用不参与竞争，供应商若私自降低标准，其投标无效。税率 6%。园林绿化甲控资金 4 万元（费用包括绿化、施肥、修剪、灭虫、除草等工作产生的人工费、材料费、工具购买及维修费、花草树木垃圾清运费、肥料费等）。

6、成交供应商需承诺，做到一人一岗，未经采购人允许不得私自撤销岗位，减少人员,按实际到岗人员结算工资。

六、物业服务考核标准

服务时间：服务期 365 日历天。服务期满后，成交方经采购人考核合格，在年度预算能保障的前提下，经双方同意，可以续签下一年度合同，合同一年一签，最多续签两次。

服务标准：响应本招标文件要求