（二）建筑面积及楼层布局广州市越秀区国家档案馆位于广州市越秀区盘福路11号。（一）物业位置一、物业概况物业管理采购项目需求

五层：纸质档案库房、电子文件电子档案接收室、声像档案整理室；四层：纸质档案库房、去酸室、装订室；三层：纸质档案库房、档案有害生物防治室；一层：档案馆变压房、开关房、消防控制室、档案馆大堂、保安室；地下室：加压机房、排风机房、生活水泵房、消防水泵房、高压室、变压器房、低压房等；地下1层，地上10层（本建筑一层部分区域及二层，归越秀区东风西路小学盘福校区使用除外）约6200平方米。档案馆主要功能是对外公共服务用房和业务技术用房、配套用房。其中各层功能如下：

（三）主要设备：大楼内各楼所配套的主要设施及设备。屋顶层：配餐间及用餐区。九层：报告厅、仿真复制室、数字化用房、裱糊修复室、除尘消毒室；八层：档案馆办公用房、修史编志室、中心控制室、服务器机房、小型会议室；七层：服务大厅、接待室；六层：利用者休息室、服务大厅、未开放档案目录室、现行文件阅览室、音像档案阅览室、接收整理室、现行文件保管室、开放档案目录室等；

6.给排水系统：生活水泵2台（型号：JLP180L-2），潜水泵2台。5.照明：室内、外照明系统。4.供电：由供电部门双回路供电，两台变压器（10千瓦）。3.消防：包括高压细水雾系统、喷淋消防系统、烟感报警系统、消防控制中心及消防水泵4台、喷淋水泵4台。2.空调：分体空调5匹柜机1台、分体空调3匹柜机5台、分体空调3匹壁挂机2台、分体空调2匹壁挂机5台、变频多联机室外机10台、带冷源新风处理机室外机1台、变频多联机天花嵌入式内机3台、变频多联机天花嵌入式室内机69台、带冷源空调新风处理机室内机1台、风冷恒温恒湿机组7台、全热交换器4台等。1.电梯2台：日立电梯2台（型号LCA-825-C090）。

（一）广州市越秀区国家档案馆是区重要档案保管基地、教育科研资源基地和档案信息利用服务中心、现行文件利用服务中心。属半封闭管理项目，牵涉到安全性、保密性、防范性及控制性，是物业管理综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理服务高标准、高要求。所以，投标人要相应提出物业管理整体服务模式，包括但不限于以下内容：二、物业管理总体要求10.配餐间设备。9.门禁智能系统。8.报告厅、会议室音响设施、设备、投影仪、液晶电视等。7.监控系统：液晶监视器4台、电视墙1套、摄像头约70个。

（四）中标人负责制订本项目的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，中标人在实施前要报告采购人，采购人有最终审核权。（三）采购人对中标人组建的物业服务机构进行业务归口管理。（二）中标人应从同行业服务人员工资待遇来分析员工工资的合理性，阐述员工工资设立的原则，突出员工除工资外其他福利待遇的构成。3.根据该项目的管理特点，要求投标人尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，如应用物业管理运营系统软件、物业管理移动核查应用软件、物业管理维修调度系统、物业管理仓储管理系统、物业管理设施设备管理软件、考勤信息管理软件、安保巡更管理软件、访客信息管理软件、客户投诉管理软件、文件管理软件等信息化管理软件。各投标人阐述拟投入的信息化技术使用的总体设计，或是与之相关的软件开发的体系架构、功能模块、实现思路和关键技术路线等，提供针对本项目的物业管理信息化技术应用方案。2.要提出符合项目管理实际情况的整体服务思路，要体现超前性、创造性、全方位服务意识的策划；1.投标人需要通过对项目物业建筑结构、设施设备情况、周边环境、业主结构等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点，在其投标文件中列出管理上的重难点，并提出相应的解决措施；

（十）中标人须自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。（九）中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证。中标人要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。（八）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，中标人应具备利用自身资源临时应急抽调各工种人员（含安全保卫、保洁管理、物业设施、设备的使用、维护和管理等各工种人员）一次性不少于10人的调遣能力。（七）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策事项有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要，可查阅中标人有关本项目的财务状况。（六）中标人负责做好各类安全保障工作；负责公共团体的预约与现场服务工作。（五）中标人负责做好采购人举办的其他重大活动的安全保障和服务工作。

（十六）中标人应严格做好对参观人员的文明服务和安全管理工作，利用访客系统对来访人员做好身份识别工作；同时在配置人数时应充分考虑来访人流量和管理难度。（十五）中标人应根据广州市越秀区国家档案馆的特性，制定一套完善的保密措施。中标人必须做好在物业管理范围内工作的有关人员的安全、保密教育工作，切实增强工作人员的安全保密意识，确保工作人员能够自觉遵守相关规定和自觉维护广州市越秀区国家档案馆的良好形象。（十四）中标人组建的管理机构至少配置1名持“全国物业管理项目经理岗位技能证书”的项目经理，1名综合管理员兼财务人员对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。（十三）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（十二）中标人各类管理、服务人员按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，对一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（十一）中标人应按采购人要求，对所录用的保安人员做到定人、定岗、定责，确保保安人员的相对稳定。

（二十二）中标人应购买一定保额的公众责任险，以保障自身的利益，在管理服务期内由于中标人责任造成群众、采购人人身伤伤亡和财产损失的，由中标人负责赔偿。（二十一）服务期内采购人新增各类设备、设施由中标人负责管理、维修、保养，采购人不另增加费用。（二十）中标人应注重物业服务人员的培训工作及服务的合规性，加强各岗位责任意识。应严格按照培训管理体系与合规管理体系的相关要求进行培训管理。（十九）中标人就整个广州市越秀区国家档案馆配置的总人数不得少于16人。（十八）中标人应在《定点议价成交公告》发出之日起5个工作日内按照采购人提供的广州市政府采购合同文本与采购人签订合同，合同签订后5个工作日内根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。（十七）中标人应针对本项目的库房制定专项的安全防范管理方案，科学、合理的安排安保人员岗位配置与布点，需要根据库房平面图绘制安保防范巡检路线，并制定详细的安保人员的岗位职责与任务分工。

由采购人与中标人共同确定值勤岗位、人员（包括车辆、停车场管理的人员）、时间、路线、职责、应急预案及各种安全制度等，确保馆区总体安全。组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍（保安员必须持有公安机关核发的《保安员证》，消防控制室人员必须持有（建（构）筑物消防员证），配齐行业比较先进的安保设施设备，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个馆区的安全、有序。负责广州市越秀区国家档案馆日常门岗值勤，馆区安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括通道、停车场、建筑物等。安全保卫三、日常物业管理内容和要求（二十三）双方根据招标文件中采购需求的内容拟定物业服务合同附件条款。

中标人在非开馆时间带领外来人员参观必须经采购人批准。未经采购人批准，禁止任何人在馆区内从事商业性经营活动。禁止在馆区内从事与参观、业务办理无关的一切活动。禁止一切非法活动。负责凭有效证件登记、控制进馆参观人流量、疏导服务大厅公众、维护参观秩序，为公众提供优质的向导服务。在馆上班时间内对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。充分发挥监控系统、红外线系统、门禁系统、安检设备等安防设施的功能。在采购人的认可下，设置巡检路线，实施24小时护卫值班、巡逻检查，巡查的每一层每一处都要有记录，以便检查管理；在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装等物资装备费用由中标人负责。

加强对库房、办公区域、保密室、中心控制室、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经批准，不得允许任何人在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。设立防恐、防汛工作专责小组，定期实行防恐、防汛演练和培训。设立义务消防组织，定期组织演练和培训，依据合同对消防维护保养单位进行严格管理，确保馆内消防设施设备安全正常运行。设立安全检查小组，定期（每月和重大节日）或不定期对档案馆管理范围的安全进行检查，发现安全隐患要及时整改，并将情况书面报告采购人。重要出入口24小时值班、24小时监控。整个馆做到24小时有安全护卫人员巡查,收到中央监控室发出的指令后，巡视人员及时到达，并采取相应措施；办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止破坏公共财物、攀爬、乱刻乱画，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出馆人员的询问登记。

积极做好采购人临时提出的收发报刊、杂志、信件、包裹、饮用水、监管施工安全、搬运档案等工作。对携带大件行李或物品离开馆的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。中标人可根据广州市越秀区国家档案馆的建筑特点和需求提出更优方案，如有大型活动等需要适量增加相关人员。在大楼或大楼建筑红线范围内发生侵犯工作人员事件或者扰乱正常秩序的情况时，保安人员应当予以制止，保护工作人员，并采取救助行为。具备全面的应急预案，对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。在应急管理局备案登记有生产经营单位生产安全事故应急预案备案登记表。加强管理，预防重大火灾、刑事或交通事故的发生。对突发事件有完善的应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人并妥善处置，防止事态进一步恶化，全力保护现场。

针对现场实际情况建立健全消防演练、电梯困人救援演练、突发事件应急处置演练和抗震救灾演练等各类应急预案，并定期组织物业人员开展应急演练。消防监控中心的值班人员要相对固定，值班时间工作情况应接受采购人“值班员”的监督，紧急情况下，采购人“值班员”有权制止中标人值班人员违反相关操作规范（程）的行为。消防监控中心人员禁止在中心控制室安装其他软件，禁止删改、刻录、复制原始影像等资料，并对安防系统等资料履行保密义务。负责大楼的全部消防设施、设备的使用和管理，以及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。消防管理其它与安全保卫有关事项。

设立消防疏散示意图，并悬挂于各出入口及楼层；保证紧急疏散通道畅通，照明设施、应急指示标志完好。加强对大楼消防设备、设施巡视的检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，做好消防气体设备和易燃易爆用品存放情况检查，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。按相关消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，每周进行一次全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人应按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。全天24小时消防中心值班，每班不少于2人，24小时消防主机监管，熟悉消防监控设备的使用操作。出现消防、防盗监控报警时应1分钟内辨别报警的信息，2分钟内到达报警点处理。由中标人派驻进场的人员组成义务消防队、明确消防责任人，对义务消防员进行定期培训，出现消防事故应立即到达现场，进行必要的扑救和应急处理。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握各种消防设施、器材的使用和存放位置，全力配合采购人做好防火工作。

要有车辆行驶、停放识别标记。交通、车辆、停车场管理要有专人负责，制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。交通、车辆及停车场管理做好其它防火灭火工作及消防配套设施维修保养的配合工作。大楼配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查、保养。做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。

外来车辆未经许可一律不准进入停车场；车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。负责采购人重要接待、活动、会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆停放管理。中标人负责车道闸机、车场警示设施、地面墙面、标识等设施设备的维修维护管理。应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车库岗位人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识，停车场要做好防火、防盗等安全工作。中标人应对过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件。必要时根据采购人要求对出入车库的物品、人员、车辆进行检查。中标人要做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放停车场或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆门窗是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。负责馆内所有库房、对外服务用房、业务和技术用房、办公用房、附属用房、公共通道（电梯间、走火梯）、公共区域（茶水间、洗手间）、停车场、大堂、建筑物外墙、门窗、道路、天台等场所保洁工作。办公室的保洁工作安排在正常办公时间（特殊部门除外）。库房区域内保洁工作必须安排在办公时间进行，由库房管理人员负责监督。环境保洁其它与交通、车辆、停车场有关的事项。严禁馆门前及周边人行道、门口路面停车；严禁共享汽车、单车进入馆内区域停放；严禁馆外围张贴、摆卖或闲坐等。馆内车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。所有车辆停放一律不收费。

垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。中标人须具备城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证，中标人负责垃圾的分类收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清，费用由中标人承担。垃圾清运要求：中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。中标人按《广州市生活垃圾分类管理规定》进行垃圾分类。房屋立面、公共楼梯、馆内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

清洁时要选用合适的洗涤剂，防止对清洁对象产生腐蚀或破坏。对装饰物本体、雕塑等清洁必须报告采购人同意后才能进行。不少于每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。办公时间室内（办公室）清洁工作要求建筑物自来水水池定期清洗、消毒，供水符合卫生标准，无二次污染及其它隐患。定期清理馆内沟渠，确保雨水、废水、污水排放通畅，定期清理沙井、雨污水井及管道、化油池，费用500元以上由采购人承担。中标人需根据设备设施的材料及工艺等特性，在确保不损害设备设施的前提下进行清洁。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（4）库房清洁时需严格遵循保密原则，入职前签署库房清洁保密协议。（3）清洁范围：通风口、地面、门窗、档案装具、室内家具等。（2）清洁时主要用清水，必要时选用合适的洗涤剂，并注意保持有利于档案保管的湿度。（1）每周固定一天全面清洁，具体时间由采购人确定。库房区域清洁标准清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸篓洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。保持地面、墙面、天花、物件表面无积水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；玻璃明亮洁净、无手印；室内无杂物，物品摆放整齐有致；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物和污渍、无垃圾；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；保持标识上无灰尘、无泥土，设备设施表面无积尘、无明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网,保持干爽清洁的环境。

清洁卫生时应注意：负责公共服务区、会议室、接待室、饭堂及洗手间的洗手液、卫生用纸等必要的各种消耗品，所需费用由中标人和采购人共同承担。中标人负责在清洁卫生中损耗的物料、工具和设备。遇到大型活动，须按采购人要求另外进行清洁卫生。协助采购人做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。办公室、会议室、卫生间等要定期消毒，费用由中标人承担。

公共门玻璃、大理石饰物、金属饰物亮。清洁标准：“三亮”、“四无”标准有些物品不能用尖锐、坚硬的工具清洁表面，只能用软布抹试，如皮具类等。有些物品不能留下水渍，如玻璃物品、不锈钢制物品（移动雕塑等），应以软布抹干；清洁使用的材料不能对清洁对象有腐蚀或破坏，根据物品特性选用弱酸或碱性清洁剂；不能将清洁对象当作攀爬的工具；

地坪：花岗岩、地砖地坪经过清洗和综合保洁后，表面做到干净、光亮、无污迹，保持材料的本色。部分部位质量要求无鼠害、虫害。标识、宣传牌/栏无灰尘、污垢。道路无纸屑、杂物、烟头。楼面无异味、污垢。

电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍、烟头，电梯厅地面干净整洁。灯饰、天花顶无蛛丝、无污尘。地面、地脚线、指示牌、垃圾筒无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。门窗（玻璃、窗框、门框）无手印、无污渍，保持光洁明亮。入口及大堂清洁要求墙面：面砖、花岗岩墙面经清洗，保持表面光洁、无污迹、无积灰、无粗糙感。扇灰墙面保持无污迹、无积灰（因材料损坏形成污斑不计在内）。

卫生间清洁要求门把、门框无污渍、无印迹，明亮照人。天花吊顶、加压风口无蜘蛛网和灰尘污渍。地面、墙面、消防器材、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物、无烟头。楼层公共区域部分清洁要求

室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹、无烟头。露天部分（车场、天台等）清洁要求保持下水管道水流畅通。小便器、蹲厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍、无烟头和其它杂物。

阴沟、沙井、天台无明显杂物。垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。水道、水面无明显漂浮物。灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。绿化带无杂物及枯枝叶、无烟头。

（1）灭鼠：每月粉迹法阳性率不超过3%；夹日法捕鼠率不超过1%；有新鲜鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹不超过3处。服务要求和标准：每月进行全面除“四害”消杀施药1次，每月检查白（红）蚁危害情况1次。中标人须具备有害生物防制服务相关资质。四害消杀房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象

室内绿化（6）四害消杀药物及设备由中标人承担。（5）灭白蚁：每月对档案馆大楼进行全面检查一次，若发现蚁情应在当天内进行有效施治。（4）灭蟑螂：每月单位办公室有蟑螂房间不超过3%。（3）灭蝇：每月蝇类孳生地得到有效治理，食堂有蝇房间不超过1%，其他房间不超过3%。（2）灭蚊：每月环境内蚊幼或蛹阳性率不超过3%，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只；白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊不超过1只。

整齐，对已干枯或长势差的植物及时进行更换；定期进行浇水、施肥、修剪和病虫害防治，以确保植物长势旺盛、翠绿、叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶；办公室每个办公室按2盆绿化（其中至少1盆为大型盆栽）进行摆设、大堂及公共区域按采购人的要求进行合理配置。摆放的盆栽植物造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、株形好、无明显病斑；养护质量标准：

物业设施、设备的使用、维护和管理室内绿化需求表如下：6.按要求配置室内植物，费用由中标人承担。5.重要会议、活动，国庆、元旦、春节等，应根据采购人需求进行增加摆设。4.大、中盆植物摆设配有花缸或花架，小盆需有与花盆相配套的垫碟。

中标人应每隔2小时检查分体空调、消防、供水、供电、电梯等重要设备的运行情况，并做好记录，发现问题及时处理，并向采购人报备。建立维修报修制度，接到一般性维修申请，须在1小时内到达现场，3日内维修完毕；接到用电、空调、消防、电梯等紧急维修任务须在5分钟内到达现场处理，24小时内维修完毕，不能按上述要求到达现场或完成维修的，须及时向采购人解释原因。建立完整的技术资料档案，做到设备设施资料、图纸齐全，设备运行状况、配件情况、线路管道走向清楚；严格执行设备管理、操作制度，使各种设备设施的维修、保养、事故处理均处于标准化、规范化管理控制之中。建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100%，物料管理帐、物、卡相符。服务期限内非上班时间保持24小时紧急响应服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。检测应当包括实验性的检测。建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。中标人要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术员对物业各项设施、设备进行维修、养护，配电房需配备24小时值班人员、每班不少于2人。

中标人严格按照采购人制定的节能减排方案执行，并根据项目实际情况提出节能减排合理化建议。11.中标人对项目内维修、装修施工等外来施工人员进行监管，负责施工安全及质量，因监管不到位而造成馆内设施设备损坏的，由中标人承担修复或者更换的费用。10.中标人应做好设施设备维护保养记录并归档保存，因未按规定保养或者保养不当造成设施设备损坏的，由中标人承担修复或者更换的费用。在全面巡查、重点管理的基础上，完成对大楼各类给排水系统、低压用（配）电系统、安防门设施、各类水泵、水池及其它设备设施进行日常管理和维修工作，以确保上述各类设备设施的正常运行。中标人对设备设施不间断或定期地进行的巡查、维护、保养等，并就有关情况进行登记、汇总并向采购人汇报等服务工作。同时处理特种设备突发故障，及时排除故障险情，例如电梯困人等情况。在全面巡查、重点管理的基础上，完成对安防系统（包括监控系统、入侵报警系统、门禁系统、巡更系统、车库管理系统）、照明系统、会议系统设备、触摸屏查询设备、空调设备设施、电梯、高压配电设备设施及其他设备设施进行日常管理工作，确保上述设备设施的正常运行。在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。

配电房需每2小时巡查一次。17.所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，水泵房、中标人要配置熟练、专职的专业工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行操作、维修、保养及设备房清洁。物业设施设备的使用、维护和管理对象为整个项目范围内的所有设施设备。完善设备设施进行分类管理，建立建全设备管理制度及设备管理台账。中标人每月定期向采购人递交设备保养计划和维修保养记录。

柜管理规范和标准进行值班巡查，并做好记录。每年对变压器、配电柜保养不少于2次。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付。由专业公司承包维修、养护的项目，由中标人制定管理规定，并指定专人做好与专业公司的协调与管理工作，按采购人要求定期提交维护电力设备及电力设备预防性试验检查、维护报告。设备设施的维护质量，中标人应承担连带责任。20.供电系统高压电力设备及配电房配电设备维护管理：按照变压器、配电关到相关设备、照明。同时负责维修、安装、更换物业管理范围的配电线路、开关、插座及照明灯具。要求做到保证配电线路的正常运行，遇故障立即排除。19.配电线路系统维护管理：从电房至用电负载端或插座的线路，配电箱开阀门、雨水管、排污管、供水管、水池等）：保证给排水系统正常运行使用；建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，维修合格率100%。18.给排水设备运行维护管理（含设备、线路、卫生间给排水设备、水龙头、

梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停止运行，接到报修后，维修人员应在30分钟内到现场抢修，及时排除故障。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付。由专业公司承包维修、养护的项目，由中标人制定管理规定，并指定专人做好与专业公司的协调与管理工作，负责跟踪管理好相关维修、维护及检查报告以及相关记录表，并登记造册交采购人备案。设备设施的维护质量，中标人应承担连带责任。23.电梯运行管理：建立电梯安全运行、维护、应急处理管理制度，确保电火系统）日常运行管理：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全、完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，维修合格率100%；制定突发性事件应急方案，能及时应对突发事件，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，消防照明设备、指引标识完好，维修合格率100%。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付，中标人需指定专人做好与专业公司的协调与管理工作。22.消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防火排烟系统、气体灭测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修和配电制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员需持证上岗；及时排除故障，维修合格率100%；加强日常维护检修，公共照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付，中标人需指定专人做好与专业公司的协调与管理工作。21.供配电设备运行管理：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检

括各类机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、通信系统、建筑物设施、报告厅、会议室的音像系统等各种设备、停车场地设施等由中标人进行管理，负责定期保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。26.除专业公司承包维修、养护的设施、设备外，其余物业设施、设备，包地系统检测，符合避雷接地规范要求。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护，在大雷雨过后要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付，中标人需指定专人做好与专业公司的协调与管理工作。25.避雷接地系统（含防感应系统）：按照有关规定，每年进行房屋避雷接系统操作人员应熟练掌握系统的各项操作指令，能及时应对突发事件。系统设备质保期内，由原厂家进行维保。质保期结束后，由采购人聘请专业公司承包维修、养护工作，外包费用由采购人支付。由专业公司承包维修、养护的项目，由中标人制定管理规定，并指定专人做好与专业公司的协调与管理工作，负责跟踪管理好相关维修、维护及检查报告以及相关记录表，并登记造册交采购人备案。设备设施的维护质量，中标人应承担连带责任。24.防盗监控系统维护管理：按照有关规范和标准进行维护保养，防盗监控

作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。29.对消防设施、设备物业服务人员要做到人人有消防知识，人人会基本操尽量节省能源。28.在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，机房干净、工作场所干净；四不漏：不漏电、不漏水、不漏气、不漏油；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。27.设备维护整体标准为：三干净、四不漏、五良好。三干净：设备干净、

公共设施维护和管理32.其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。楼的设施、设备进行维护、维修。31.中标人负责办公家具的日常养护和小修，并配合采购人委托的单位对大中标人人为事故破坏，单价材料费用在人民币300元以内（含300元）的，由中标人承担，超出300元的单项工程费用及元器件费用报采购人审批。30.中标人在维修保养项目中属正常的维修、保养、使用中的消耗，不属于

具体要求中标人具备建筑装修装饰工程专业承包资质的，相关专业装修工程由中标人负责，费用由采购人负责。无相关资质的，需做好专业维护公司及外来装修公司的入场登记及意见反馈工作。市政设施、沙井、雨水井、污水井维护管理工作。室外排污、排雨水管道维护，地下管网维护管理工作。建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）、东侧规划路旁场地、维护管理。服务范围包括：每周对房屋及设施进行巡检；建筑物内墙体、卫生间设施、水电管线出现问题及时修缮；每周对楼内的门窗椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

中标人只负责提供维保服务，维保所需的300元以（含300元）上材料由采购人提供（维修所需单件价格300元以下的由中标人承担），也可委托中标人代为购买，费用由采购人承担。在维护施工中须做到文明施工，严格执行“工完、料净、场地清”，应在竣工当天清扫施工现场。中标人必须做到发现及时处理，接到指令后，10分钟内到现场组织检修工作。负责维护过程中一切施工方案的制订和施工组织工作，报采购人审批后，负责现场施工的技术管理、质量管理、安全管理、施工现场环境管理工作，并接受采购人的监督检查。定时组织巡检，做好巡检点检记录，对巡检中发现问题，按职责范围规定及时处理。按规定配备维护人员，确保人员的素质，特殊工种须按规定持证上岗。

资料收集范围包括物业管理工作所有详细、真实的资料。按照国家档案管理的标准，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按IS09001文件资料控制程序进行文档控制，采用计算机管理，建立电子档案管理系统（费用由中标人承担），采购人与中标人共有系统使用权，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料。档案资料包括物业资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。中标人要建立物业管理资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度，并做好各类文件材料的收集归档、保管和利用工作。配备相关专业人员（需持有档案专业人员岗位证书）和必要的信息化管理软件。档案资料管理若因中标人内部审批环节影响了维修进度，责任由中标人负责。

库房管理服务其它与档案资料建立与管理有关的事项。协助采购人整理库房档案资料。在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养、设备巡视等登记制度。资料归档管理：按照档案管理有关规定执行，电子档案保持系统实时动态更新。档案资料的分类：包括但不限于：规划建设资料（图纸、验收资料、单项验收资料、综合验收资料、整体移交验收资料）；各项管理服务合同；爱卫、创卫资料；各项管理制度、操作执行手册和管理人员考核制度；市政绿化、环境、检查维护记录；治安、车辆管理记录；活动资料；管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）；经营管理统计及公布资料；管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录等等。

（4）档案库房范围按消防规范要求，配置消防应急灯及安全出口标志；（3）节假日期间，加强库房楼层的巡查值班工作，每天巡查不少于两次，并做好巡查纪录；（2）坚持贯彻“预防为主，防治结合”的方针，协助广州市越秀区国家档案馆做好“八防”工作；（1）负责配合档案馆对库房内空调、抽湿机、消防系统等设施设备以及线路进行巡查工作，保证库房设备的安全运行；1、服务内容在广州市越秀区国家档案馆管理中，成交中标人须按照规定，协助采购人做好库房设施设备安全运行，温湿度控制和调节，防治有害生物、防尘、防火、防盗，消防巡查，照明管理，清洁卫生等方面的工作。同时，进出库房须严格遵循库房管理规定，听从广州市越秀区国家档案馆库房管理人员的安排。

（3）库房楼层消防系统完善，确保无消防安全事故；（2）有健全的库房楼层巡查制度；（1）出入库房须严格遵循相关规定，并听从广州市越秀区国家档案馆库房管理人员的安排；2、具体要求（6）根据广州市越秀区国家档案馆要求，协助与配合保持档案库房的清洁卫生。（5）根据广州市越秀区国家档案馆要求，负责管理库房设备总电源的开和关；

协助档案馆各部门临时搬运物品，清理废旧物品。协助采购人做好会议、活动的布置、服务，负责做好安保及相关工作。建立沟通汇报制度，设专人与采购人相应部门联系，每月报送工作计划与上月任务完成情况，及时沟通突发情况及有关问题。未经采购人同意，不得擅自决定和处理馆内资产。协调各有关部门做好会议、活动的接待工作，收集相关意见，报告采购人，并及时处理、及时反馈。其它与物业服务内容相关的事项（4）库房楼层干净清洁，符合广州市越秀区国家档案馆要求。

参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合投标人自身的管理服务水平，投标人要在投标文件中具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括但不限于：四、管理服务质量指标要求负责收发快递、派送报纸等日常工作。物业管理服务人员配备1名受过急救培训的人员。协助采购人做好大型活动及临时会务接待及相关工作。节假日、大型活动的彩旗、花卉、横幅等布置（费用由采购人承担）。

4.中标人在招聘各类人员时，在同等条件下，优先招聘采购人所帮扶贫困村的贫困户家庭成员。3.采购人不提供中标人服务人员的食宿。2.以上项目经理和各部门主管须提供证明文件及在本单位近六个月的参保证明。1.广州市越秀区国家档案馆配置的物业管理服务人员包括项目管理人员、保安人员、工程技术人员、保洁人员、后勤人员，总人数不得少于16人。（一）服务人员配置和素质标准五、服务人员配置要求及管理

（4）进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。（3）负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。（2）对双方负责和汇报工作，按时提交工作计划和小结，听取采购人的意见和要求，并在规定期限内落实执行。（1）主持日常管理工作。根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。1、项目经理岗位职责（二）物业管理服务人员岗位职责

（1）负责秩序维护部全面工作，制定秩序维护部的工作计划和目标，并组织实施。2.保安主管岗位职责（8）是中标人企业在职员工，以社保证明为准。（7）统一协调各员工的工作，并检查其工作状况进行监督、检查、评定、落实。（6）每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。（5）发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向中标人和采购人汇报。

（1）负责广州市越秀区国家档案馆红线范围内的安全，包括防火、防盗、维持良好的工作秩序，确保无火灾、无刑事、无治安、无交通事故的发生。3、保安人员岗位职责（5）及时收集涉及全馆管理区域安全工作的信息，采取有效预防措施，杜绝一切可控事故发生。（4）负责定期检查消防安全的落实情况，发现隐患及时督促整改，并记录在案，重点部门、要害部位和各种危险品实行监督管理。（3）负责定期检查消防设施设备、安防设施设备的运行情况，发现问题立即处理，确保设施设备完好有效。（2）负责秩序维护部治安防范及消防安全管理方面的知识培训，加强秩序维护员的消防、防盗等安全意识及处置突发事件的能力。

（1）清洁保洁范围：具体负责公共区域（如走廊、楼梯等）、公共场地、厕所、办公室、停车场等清洁及保洁。4、保洁人员岗位职责（5）按照“一级防火单位”的要求，负责制定落实治安、消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握全馆的治安、消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保全馆安全无事故。（4）负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。（3）负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。（2）负责制定安全值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，经采购人审核批准后方可实施，并积极组织演练。对突发事件有应急的处理程序计划和措施，协助保护现场。

（7）每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站（清运费已包含在标的费中），并按垃圾分类要求做好分类工作。（6）巡回对场馆各建筑物进行清洗、保洁；巡回或根据实际天气情况，对建筑物排水沟进行及时清理、清疏。巡回对场馆各建筑物相关设施（出风口、玻璃、铝扣板等）进行清洁、保洁。每月定期或视情况对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。（5）对所有的保洁区域做到无积水、无杂物、无灰尘，定时巡视。（4）承担馆内所有公共场所（含办公室、会议室等）的每日卫生清洁和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作，法定假日提前半天做好卫生清洁工作。（3）负责地面、门窗、壁面、天台及公共场所、办公区域的保洁卫生，做到无泥沙、无积水、无杂物、地面保持整洁、门窗光洁明亮、无四害。（2）清洁（上班）时间：视具体情况排班次，保证开放时间有人员保障清洁卫生。厕所配置专人清洁。

5、后勤人员岗位职责（12）接受本馆其他工作任务调配。（11）负责本馆的室内绿化养护工作。（10）在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。（9）遇到大型活动，按采购人要求进行清洁卫生。（8）每天定时检查和添加消耗品，包括所有卫生间、接待室、会议室、厨房的消耗品（如卫生工具、洗涤液、消毒水、除味剂、卫生纸、纸杯、面巾纸等）使用情况。日耗品由中标人负责提供。

6、工程人员岗位职责（5）配合保洁人员负责每周定期对厨房、食堂进行大扫除一次，清除卫生死角。（4）每餐菜品加工完后要及时做好台面、炉灶、工用具、地面、操作台、架等的清洁卫生，各种用具要按照一定的顺序分类放置。（3）加工前要严格检查原材料的卫生和质量；加工时要按照操作堆积做到精细化；加工后的食品要用洁净的专用容器盛装并加盖，放置待用。（2）加工食品必须做到烧熟烧透，熟制品应与食品原材料或半成品分开存放。（1）严格按照《食品卫生法》要求进行食品加工，保证食品加工过程的卫生安全。

（6）每周对房屋及设施进行巡检；定期及必要时对建筑物的楼面、地面、屋顶等进行清理，出现问题及时报告，并配合采购人修缮（费用由采购人支付）；钢架结构、管道、围栏、花基等每年应定期油漆一次或按采购人需求。（5）供电运行和电器维修人员持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在5分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在10分钟内到达现场处理，并做好记录；零修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证办公使用需要。（4）保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。（3）每天检查各电线及电器开关，检查是否存在安全隐患并能够及时排除；配合采购人进行的水、电等维修过程。（2）每天除了及时维修好已损坏了的水、电等设施外，早上和下午各对库房区、办公区巡查一次，发现水龙头是否渗漏并及时维修好。对本馆区域内的门窗、桌椅、柜架进行巡检，发现损坏及时修理。（1）负责馆内所有水、电气设施维护、检查及维修，包括各场室的照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等；具体区域的设备维护；本馆区域内所有的门窗、桌椅、门锁、木柜进行维修。

2.离职。中标人派驻采购人的保安、部门主管以上管理人员提出离职的，中标人需三日内向采购人组织人事处报备，说明提出离职的原因，预计离职的日期，补充人员的计划等；中标人每月五日前向采购人组织人事处提交一份《人员变动情况表》。1.聘用。中标人派驻采购人的部门主管以上管理人员，需经双方面试，书面报采购人组织人事处审批后才能聘用，一个月内签订书面《劳动合同》。（四）人员监管措施服务人员工资按国家劳动法规定的上班时间计算，不含加班费，加班费由中标人另行支付给工作人员。中标人必须按照国家法律法规规定，为所有人员购买养老、医疗、生育、工伤、失业等社会保险。（三）人员工资标准规定（7）建立和制定维修保养计划并做好记录，接受场馆其他工作任务调配。

5.人员档案管理。中标人要建立健全员工档案管理制度，对员工档案实行规范管理，每年向采购人组织人事科室报送员工花名册以及部门主管以上管理人员的档案资料复印件作为备案。4.保安人员的管理。所有保安人员入职时需到属地派出所开展指纹录入和无犯罪记录查询，中标人需做好指纹录入和无犯罪记录查询的记录。（3）保安及其他物业服务人员的日常管理和培训由中标人负责，采购人负责指导和监督。（2）中标人培训。中标人开展的物业服务人员教育培训计划需经采购人组织人事科室审批后实施，并于每年6月和12月底前向组织人事科室提交物业服务人员教育培训情况总结。（1）采购人培训。培训统一纳入组织人事科室日常工作，中标人配合组织人事科室负责培训计划的具体实施。3.培训

（六）奖惩措施（合同期内如有以下行为，将在合同金额中扣减）根据服务工作和职业发展的需要，双方共同为物业服务人员提供职业道德、礼仪、档案管理、沟通技巧、普通话、演讲与口才、形体、物业管理、团队建设等方面的培训。2.丰富培训内容双方共同为物业服务人员营造一个尊重、民主、轻松、开心、稳定和有职业晋升空间的工作环境和氛围。1.营造良好工作氛围（五）人员稳定措施

未经采购人同意，擅自将物业管理服务项目转包的，每项扣减40000元。月度考评、季度考评、年度考评、需要承担的奖惩责任相互独立，可以累加计算。年度考评不达标，按中标定额物业服务费的3%扣减当年末月物业服务费金额。季度考评不达标，按中标定额物业服务费的2%扣减当季末月物业服务费金额。月度考评不达标，按中标定额物业服务费的1%扣减当月物业服务费金额。采购人对中标人履约行为进行考评并依据考评结果对中标人予以扣减：

未落实检查、巡查并做好记录，每次扣减400元。因保安员安检工作失误造成管制刀具、枪支（含自制火药枪）、弹药、毒品、瓶装有毒有害物品等危险物品被带入办公区域，每次扣减4000元。未及时履行消防、供电、供水等系统设备设施检查责任的，每次扣减2000元。中标人未按时足额支付员工工资的，除责令其向员工按时足额发放工资外，每人次扣减150元，情节严重并造成员工集体上访的，每人次扣减4000元。更换服务人员未向采购人报审、报备或拒不更换采购人认为不合格员工的，每人次扣减1000元。发现人员兼职的，按兼职人数，每人每月扣减2500元。

因中标人责任，造成人员人身伤害和财产受损，除承担民事赔偿责任外，每次扣减2000元。物业服务人员发生泄密问题的，除按有关规定处理外，每人次扣减1000元。未按约定搞好卫生清洁的，每次扣减100元。物业服务人员处置不当，与外来办事人员发生纠纷或治安事件、或损坏公物等，每次扣减2500元。物业服务人员工作期间被发现有吸烟、睡觉、玩电脑、玩游戏、长时间打电话、吃零食、看书、听广播、闲聊等与工作无关的行为或其他不良行为的，扣减200元，被发现有喝酒、赌博等严重行为的，每人次扣减3000元并对涉及人员予以清退处理。物业管理人员工作或值班期间被发现擅离岗位的，每人次扣减500元。

（二）根据采购需求、合同约定及法律规定，中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制，提高管理效能。（一）中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作，采购人指定的具体部门为对口管理部门，物业服务处应做好与其沟通工作，确保服务质量。六、中标人和采购人责任义务合同期间，如发现中标人其他违约情形，采购人将依照上述做法酌情予以扣罚。物业管理人员拒绝或怠于履行物业合同义务，每人次扣减200元。

6、建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。5、根据采购人要求和实际工作需要，建立内部管理架构、设置机构，健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等；设立24小时服务电话，建立完善的接诉、处理、回访机制；每周回访一次，听取意见，改正工作。4、根据采购人要求和实际工作需要，依法制定人员招（聘）用制度，建立管理队伍，制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。3、建立健全各类员工的在岗培训和考评制度，加强对员工的管理、教育和培训，提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识；严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工；定期对员工进行考核，发现员工严重违反制度或者其他不称职行为，应及时清退处理。2、按采购需求和合同要求建立应急工作处置制度，对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时，采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作，中标人不得以任何理由阻扰。1、物业服务制度应包括但不限于：物业设备设施管理服务工作制度、保安服务管理制度、卫生清洁服务工作制度、绿化维护服务工作制度、岗位责任制度、员工奖惩制度、责任追究制度、物业管理工作制度、突发事件处理工作制度（突发事件包括用电、用水、用气、消防、防盗、安保、接待、集体中毒、发生疫情、上访、空袭、自然灾害（风灾、水灾）等涉及物业服务工作需要中标人处理的紧急事件）、考勤制度、保密制度、值班工作制度、物业服务考评制度。

（六）对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员，中标人给予表彰、奖励。（五）中标人承担其员工因工伤亡的全部民事责任。员工因工伤亡的，依照国家有关工伤保险的规定享受工伤保险待遇，保安员牺牲被批准为烈士的，依照国家有关烈士褒扬的规定享受抚恤优待，相关手续由中标人办理。（四）合同期间，中标人应承担管理员工的全部民事责任，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果，由中标人承担。2、中标人是独立法人单位，应该承担计划生育、综合治理、刑事、民事、签订或解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。1、全部员工必须符合广州市政府用工标准要求，按月发放员工工资，不得以任何理由克扣员工工资。（三）中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国社会保险法》以及《住房公积金管理条例》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。

（十二）合同期间，中标人违约，严重影响采购人正常工作的，造成人身伤害或财产受损，履约保证金不足以赔付损失的，采购人有权终止合同，同时向中标人索赔；中标人怠于履行赔偿义务，采购人可在保函金额范围内向保证人索赔。（十一）中标人不得指使、纵容员工阻碍依法执行公务、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁手段处置纠纷；合同期间，因中标人或其员工故意或过失，甚至违法犯罪，造成采购人或第三人的人员人身伤亡和财产损失的，中标人应承担民事和刑事责任，采购人有权终止合同。（十）因管理不力、严重违约或工作失误，使采购人利益受损的，导致采购人投诉多（每月有效投诉大于3件）时，中标人应立即整改并承担民事赔偿责任，整改工作效果不佳，采购人有权终止合同。（九）中标人必须于合同签订后二个月内，为员工在社保部门、住房公积金管理中心和保险机构按其工资比例交纳“五险一金”并将相关材料报采购人备案，如有违反，采购人有权据此单方面终止合同。（八）中标人应教育物业服务人员遵守各项保密制度，在工作中获知秘密信息，应予保密。（七）中标人应保证其派驻人员均为正式招（聘）用员工，不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员（包括实习人员、试用工）；其派驻员工不得兼职于其他单位工作。

（二）重要提示：请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期满一年后，如财政对本项目的预算无相应调整则服务费不作调整。（一）服务费按季结算，采购人于每季后10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）向中标人支付上季服务费，若中标人出现违约情况的，在下季度中扣除相应的违约金额，如中标人提供服务不足一个月时按日计算。中标人须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。七、付款方式（十三）合同期满但新一轮物业管理政府采购工作未能按期完成的情况下，中标人应根据采购人的要求延续提供1-2个月服务期限，期间费用及服务标准按原合同规定执行。