采购人：广州市轻工职业学校项目名称：广州市轻工职业学校2023年校园物业管理服务项目（一）采购项目基本信息一、项目概况说明：本遴选文件中，如有标“★”的地方，供应商要特别加以注意，必须对此作出一一响应。若有一项带“★”的指标未响应或不满足，将导致响应无效。需求书

广州市轻工职业学校创办于1958年，学校现有校园面积67.7亩，分为天河校区和海珠校区两部分。现有在校学生约3600人，教学班级100个，学生宿舍295间，教职工约235人，专任教师全部具有本科以上学历。曾先后被评为“广东省重点中职学校”和“国家级重点中职学校”。天河校区地处广州市天河区长福路173号，包括1个足球场、6个篮球场、2个羽毛球场、1条主要通道、1个半露天停车场、建筑物10栋；海珠校区地处广州市海珠区赤岗西路30号，包括2个篮球场、1个操场、4个羽毛球场、1条主要通道、1个露天停车场、建筑物5栋。全校校舍总建筑面积41969.41平方米，教室面积19362.84平方米，图书馆面积1011.19平方米，实验室及实习场所面积8476.39平方米，办公用房面积1309.44平方米，学生宿舍面积9138.7平方米。1、物业概况本项目通过遴选的方式选取一家供应商后采购人再通过广东政府采购智慧云平台集采馆定点集市（物业服务）直接选取该供应商签订合同，为采购人提供物业管理服务。（二）项目概况：预算金额：164.46万服务期：合同签订生效之日起1年

具有独立承担民事责任的能力：在中华人民共和国境内注册的法人或其他组织，投标（响应）时提交有效的营业执照（或事业法人登记证等相关证明）副本复印件。分支机构投标的，须提供总公司和分公司营业执照副本复印件，总公司出具给分支机构的授权书。二、基本要求：（三）主要商务要求本项目为服务类项目，其中小企业划分标准所属行业为：物业管理。需要落实的政府采购政策：《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）、《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号）、《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）、《关于环境标志产品政府采购实施的意见》（财库〔2006〕90号）等。

供应商配备的全部工作人员必须符合国家有关用工标准要求，并按规定购买相关社会保险和人身意外保险。★供应商投标时提供社保缴纳承诺函：承诺中标进驻后须按照国家、省、市有关法律法规文件规定，负责为员工缴纳社保部门规定应缴的养老、医疗、失业等社会保障项目费用、以及法律法规要求企业须为员工办理的其他费用等，同时供应商向学校提供项目全部员工的社保上缴材料复印件等。供应商聘用人员的工资待遇不能低于当地政府的最低工资待遇标准，若因供应商不为员工购买社会保障等原因引起员工劳资纠纷，所有责任由供应商负责，学校概不负责。若因劳资纠纷原因导致学校利益受损的，除负相关法律责任外，需赔偿学校一切损失。同时供应商应负责做好员工的计划生育、各种保险、安全等管理工作，如因管理不善出现违法违规事件，给学校造成损失，由供应商负责所有的法律、经济责任，学校概不负责。供应商应严格在《广州轻工职业学校物业管理服务岗位设置表》的基础上根据学校要求配足配齐人员，否则学校可视情况给予扣减管理费直至解除合同处置。供应商聘用的员工如发生人身意外、工伤事故、触犯法律或发生劳资纠纷，所有责任由供应商承担，学校不负任何责任；如在以上事件发生处理过程中对学校造成损失的，扣减当季度不少于5%的服务费。供应商员工在聘用期间损坏或盗窃学校的财物，如经查实，由供应商负责据实赔偿。供应商不得将整体或部分物业管理责任以及利益对外转让，在未征得学校同意情况下禁止对外转包或分包个别物业管理项目，如有该情况即从发生月份起每月扣除10%物业服务费直至整改完成月份止。连续两季度有该情况即扣该季度30%的物业服务费用；涉及学校产权的房屋管理费、场地管理费、水电费、车辆停放管理费以及其他应由学校负责的收费项目，均由学校财务部门负责收取，供应商不得在管理过程中进行未经允许的经营和收费行为。供应商应严格按照学校要求配足配齐岗位人员，所有派驻学校的人员应持有效身份证（临时居住证）、健康证，每学期开学初2周内由供应商提供队伍人员相关证件复印件给学校备存，校方对物业工作人员的持证情况、劳动用工制度、合同履行的执行方面进行监督检查。人员的聘用及辞退须首先征得学校同意后方可进行，供应商每学期前向学校提供人员录用资料和进出人员花名册，校方作为备案资料（投标时书面承诺）。

校园内物业所需的设施设备，由成交供应商负责提供和维护，学校不再另行支付费用。按上级部门和学校要求做好相关的疫情防控工作，包括但不限于校园消毒、消杀、清洁等。如校园交付开荒清洁，供应商全力调集人力、物力保障，所有费用由供应商负责。所有需求的人员岗位和服务项目须根据学校要求相应增减物业人员（依据本次报价工种的人员成本核算，相应增减物业费用）。每年7月份双方明确人员和岗位配置（投标时书面承诺）供应商须报价每个工种人员成本（含人工、社保、管理、设备、工具、材料、利润、税金、工伤、其他相关服务等费用所有构成）。供应商在制定投标管理方案时，须充分考虑校园内的山、河道及有在建设施工等相关因素，针对性制定有效的安全管理措施和预案。

内容：负责教学区内各办公室，各建筑物走廊、楼梯、洗手间等公共部位的清洁、保洁；生活区内学生宿舍周边区域的清洁、保洁；校内运动场地、公共区域等的清洁、保洁；楼内垃圾收集、分类、清运。垃圾处理费由采购人承担。（一）清洁卫生三、校园物业服务内容供应商须根据采购单位的服务要求，按照采购单位有关规章制度和管理办法制定相应的工作规范，制定各项管理规章制度、人力资源管理方案、具体的日常岗位工作安排和应急管理方案以及员工管理制度和奖惩条例，采购人有权要求其修订相关制度并监督其执行。供应商应建立完善的公司管理架构，制定完善的员工薪酬、福利保障、培训、考核、奖惩等管理制度。供应商应积极采用智能化、信息化系统对本项目进行管理，提高服务时效性。

5、按设备使用规范承担相关的安全运行、管理工作。4、保障各会议室、阶梯课室环境卫生、整洁，为学校提供高效、优质、快捷的服务。3、建立教室、学生宿舍等有关总务部门管辖的设备、设施的使用和管理台账，做好检查记录，卫生清洁、消杀记录，垃圾分类统计记录，交学校存档。2、每年寒暑假组织清洁工对学生宿舍内洗漱间、卫生间进行全面清洁一次；每年寒、暑假组织清洁工清洗学生宿舍、教室以及实验室、教职工办公室内风扇及窗帘各一次；每年4月、8月组织清洁全校分体空调室内、室外机各一次（包括室内机外观、滤网、室外机翅片等）。1、按采购人卫生工作有关标准，公共部位每天大清扫2次以上，拖洗1次，并进行全天候循环保洁。达到地面无灰尘、无积水，无痰迹、无口香糖迹及其它污迹；墙面、天花板基本无鞋印、球印等污渍，无蛛网；踢脚线、消防排烟口、警铃安全指示灯和各种标牌表面干净无灰尘、水迹、污迹、斑点；公共的门窗（含电动门、玻璃、窗框、窗台）明净光洁、无灰尘、污迹、斑点；扶手、栏杆光洁、无灰尘、污迹；各种设施外表（如信箱、消防栓箱等）清洁干净、无积尘、污迹；厕所无臭味，无污垢，四周墙壁贴瓷片部分每天擦抹一次；垃圾实行袋装并及时清运至校区垃圾中转站，各楼层根据需要需配置标准式分类垃圾桶（由学校统一购买或提供）；楼宇周围绿化带无杂物、垃圾。责任区域内地面整洁，无垃圾、砂子、纸屑、油迹、脏物、积水、青苔等，落叶及时清扫。服务要求:

清洁（上班）时间：早上7：00—11:30、下午14:00—17:30。早上7:50（工作日）前完成教学楼区域的清洁工作。工作时间:9、为采购人提出垃圾分类实施计划，每学期至少完成一次垃圾分类宣传教育讲座。8、寒暑假期间每天必须安排工作人员回校进行清洁和保洁工作，轮流值班。7、协助学校花木的浇水、养护和补种等工作。6、如遇上级部门检查评估等特殊情况，做好相应要求的卫生保洁工作。

5、特定区域保洁：公共卫生间、活动室、阶梯课室、会议室、接待大厅、教师休息室等特定区域的保洁。卫生间每天保洁不少于二次（做到经常检查记录）。4、专项保洁：标识牌及会议室桌椅家具、各种灯具（每次会议后）清擦除尘。3、负责明渠暗道、沙井的疏通清理，校园卫生防疫、灭四害、消毒杀菌等工作（每周一次按情况而定）。2、负责清洁用具、清洁用品管理和放置，协助学生管理部门组织的义务劳动或卫生大扫除工作（学校班级、部门用的清洁用品、物业用洗洁精、扫把、垃圾袋等日常清洁用具由学校购置）。1、全面负责校园、运动场、宿舍楼、办公楼、教学楼和实习楼、实训楼等公共区域、公共走廊、所有卫生间和会议接待室、领导办公室的卫生管理和保洁工作（学生宿舍寝室、实习/试验场地、教室卫生清洁管理不含在内）。学生宿舍每学期开学前和放假后一周内全面清洁（包括走廊、楼道、寝室、墙壁、洗手间、冲凉房、阳台、门窗、设施、设备、天花、天台、床板等）。保洁时间：中午12：00—14：00、晚上18：00—20：00

（1）校园外场、道路卫生保洁要求：9、卫生清洁保洁具体服务标准、要求及处罚见下表：8、所有垃圾及时清理及清运。7、会议室管理，清洁台椅，清洗水杯等。6、各楼层的垃圾或果壳箱，保持箱内外无污染；公共部位、楼梯、走廊的地面保持整洁，无随意堆放垃圾和杂物，窗、门干净、明亮，垃圾日产日清；电梯轿厢内外做到无尘、无指纹。

（4）通道走廊（3）步行梯（2）楼层

（7）办公室、会议室（6）天花及墙面（5）玻璃、窗户

（10）楼顶天台（9）公共设施（8）洗手间

（1）除草：每月两次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。2.养护要求：1.绿化养护范围：具体负责采购人所有绿化养护。（二）绿化服务每年寒、暑假对学生宿舍内卫生间进行全面清洁一次，每年寒、暑假清洁学生宿舍和教室内风扇、清洁擦拭空调机及清洗窗帘各一次。以上各项，成交供应商被累计扣罚满【五】次，采购人有权解除合同。成交供应商除返还被解除部分的合同款项外，还应按合同总金额的20%向采购人支付违约金。

（3）调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。（2）地被植物养护，无特殊原因成活率（面积比）在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。（1）绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。3.新种树木养护（3）病虫防治一年二次。6月底至7月中旬进行。行道树要视病虫发生情况及时进行；一般的树种，视病虫发生情况及时进行。其他寄生性植物及病害防治对象应及时清除。草坪锈病，灌木都应及时检查及时防治。喷洒药剂时做到均匀细致。事后要检查，对效果不好的要重新喷药，同一树种病虫株害率控制在5%以下，死亡率在1%以下。绿植病虫防治用品由成交供应商负责提供。（2）修剪：修剪要求每月两次。剪下的树叶及时清除，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。修剪机器使用的油料由成交供应商负责提供，且在校储存量少于10升。

5.抗旱（4）死树：一经发现随时清除。（3）灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。（2）乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。（1）凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。4.清除枯枝死树

（2）在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，已被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。（1）由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。6.抗台扶正（3）种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。（2）种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。（1）使用消防水必须先请示校总务科，经同意后方可使用。

（1）花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。8.养护质量标准（3）地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3月、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。（2）低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。（1）一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。7.施肥

（7）草木花卉：视天气情况每天淋水。（6）煤渣跑道要持续保持不长青草，及时发现，及时清除。（5）每天上午10点前将绿化带内的卫生打扫干净。（4）及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。（3）花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。（2）及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。

2、遵守电工操作安全制度，禁止违章作业，防止线路和人身安全事故的发生，及时维护好供电、供水设备，保障正常供水供电。1、及时维护好全校的电路、水路、灯具、水暖用具，保障用电用水正常，检查督促安全用电、节约用电制度的执行。（三）水电木等公共设施设备维修保养服务9.为采购人提出绿化实施计划，经采购人同意后施行。（9）喷洒农药应充分注意工作人员及学生的人身安全，做好安全措施，避免中毒事故。绿化工作人员需服从采购人的管理，遵守学校的有关制度。（8）绿化带保持没有积水，水养植物定时换水，防蚊防虫。

8、每月抄报用户的用水、电数交学校财务室。发现有盗水、电者应及时处理并上报学校。7、有义务对水电的使用、履行提出意见和建议，并能有创造性地工作，防止事故发生，减少事故损失。6、负责学校大会的广播安装、调试等工作。5、每两天要检查教室和路灯、电器设备的实际使用情况，发现问题及时解决。4、搞好年检、验照工作，并且负责水路、电路等小设备的安装工作。3、节约用料，不得大材小用，废旧材料要回收，不许拿公家的材料送人情或占为私有。爱护学校水暖设备，如有人为的责任事故应负责赔偿。

2、严格按办公室指派任务出车（凭“出车单”出车）。未经办公室同意，严禁私自将学校车辆交予校内外其他人员驾驶，杜绝公车私用。未经批准，不得私自出车。1、服从调派，听从指挥，牢固树立安全及服务意识，遵守学校各项规章制度。（四）汽车驾驶服务11、学校只提供电焊机、冲击钻、台钻、手电钻、角磨机、通渠机各一台/套，其余水电工常用维修工具由成交供应商自备。10、协助做好防火灭火工作及消防配套设施的维护。9、重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求配合进行整改。

8、司机必须保持24小时通讯畅通。7、严格遵守车辆停放规定，做好车辆安全防盗工作。非工作时间，学校车辆一律须停放于校内指定地点（特殊情况下，车辆未能按时停放校内，须报总务科批准）。6、严格遵守各项交通规则，谨慎驾驶、安全驾驶。严禁酒后驾驶、疲劳驾驶。5、按总务科核定公里数加油，每月月底将当月加油小票交总务科审核并存档。4、遵守坐班制度，上班时间内，如暂无出车任务，应在办公室等候，不得随意离开。遵守学校规章制度，无出车任务，要正常参加学校组织的各项活动。3、定期做好车辆的检修、保养等工作（检修、保养前须到总务科领取并填写维修单，经总务科审核并报分管校长批准后方予执行；维修、保养单据及记录须复印并交总务科存档），每次出车前对车况进行全面检查，严禁车辆带病上路，确保车辆安全行驶。

四、人员配置要求学校对绿化工、水电工和司机等人员的工作情况进行不定期抽检，发现应当负责的工作而没有按要求完成的、应遵守的要求却没有遵守的，每发现一项给予当事人罚款100元。累计受扣罚满【五】次的，采购人有权解除合同。成交供应商除返还被解除部分的合同款项外，还应按合同总金额的20%向采购人支付违约金。12、因司机未遵守上述规定而造成的任何后果及责任，由司机本人承担。11、加强职业道德教育，不断提高自我修养。不做任何有损个人及学校形象的事。10、司机负责做好所开车辆的相关证件年审、保险办理等工作，负责保管好所开车辆行驶证、钥匙、保险卡、加油卡等。9、节假日或夜间如有特殊需要，或师生员工遇到特殊情况（如受伤、急病等）急需用车，司机应服从安排，主动配合。

3.各类人员工作考勤由成交供应商负责，采购人核查，物业经理的考勤由采购人负责，成交供应商每月定期向采购人上报考勤记录表。如发生人员配备不足情况，成交供应商必须在3天内配足。如有拖延，采购人按实际人员情况在物业管理费中予以扣减，扣减公式为：（中标价/12*合同要求总人数）*不足人数。成交供应商连续【5】日服务人员低于【20】人时，采购人有权解除合同，成交供应商除返还被解除部分的合同款项外，还应按合同总金额的20%向采购人支付违约金。服务人员不享受寒暑假（节假日和寒暑假正常工作），如有加班可安排在寒暑假或工作情况允许的工作日内补休（补休批假须经过采购人批准）。成交供应商还需配置人力现场负责休息日、节假日和教职工班后的维修工作，并纳入正常工作范围，费用由成交供应商在服务费中支付。具体工作模式由成交供应商与采购人协定。2.物业经理负责日常管理工作、任务安排、跟进，确保高质量完成各项任务。服务人员必须相对稳定，原则上相关人员正式录用后更换频率不得高于1人/年（特殊情况或学校要求辞退更换的除外）。物业经理需制定出勤表、做好工作、保洁、防疫记录。物业经理主动作为，每天巡查校园及各栋建筑物楼顶，发现校园卫生、设备设施损坏等问题及时安排处理和反馈。物业经理需24小时保持联系畅通。如更换物业经理，必须提前一周以书面方式向采购人相关管理部门汇报，物业经理的更换必须征得采购人同意。1.供应商的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，身心健康，没有刑事犯罪记录。聘用的人员要经采购人相关管理部门审定，做好相关服务人员资料的登记并报采购人备案，同时，成交供应商的服务人员须听从采购人指挥调动。（二）人员管理（一）服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员26人）

9.维修人员必须经校方考核合格（一般技能：万用表使用、接线、钉线槽、拆换、维修风扇、接驳水管等）方能进校工作。8.服务费用已包括中标单位派驻人员在法定节假日、休息日、正常工作日延长工作时间加班或值班发生的各类加班费用及补贴。学校支付服务费用后，不再另行支付各类加班费用及补贴。7.成交供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。6.成交供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用。）。且每月发放的服务人员工资总额不得低于当月收取的物业管理服务费的80%。为保持队伍的稳定和工作积极性，服务人员工资不得低于2022年度本项目开展时各岗位工资水平。5.服务人员因工作需要确需在校住宿的，经成交供应商与学校协商，视学校床位情况可考虑提供住宿床位，但水电费由成交供应商或服务人员负责。并承担安全管理责任。4.如因成交供应商的员工在工作中失职导致学校或师生财物损失，或师生生命安全受到威胁或伤害，或采购人教育教学工作或大型活动不能顺利进行的，视情节追究成交供应商的责任。

双方根据招标文件中采购人需求的内容拟定物业管理合同附件条款。成交供应商配备的全部工作人员必须符合国家有关用工标准要求，成交供应商必须做好工作人员所需要的安全措施，保证工作人员的安全。并购买相关社会保险和人身意外保险。如成交供应商内部人员发生劳动纠纷或在采购人工作范围内因成交供应商原因发生事故造成人身意外伤亡的一切责任由成交供应商负责，与采购人无关。现场物业管理服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人需求。物业管理规章制度完善，操作规范齐全，岗前培训到位，内部管理专业，有能调动服务人员工作积极性和主动性的激励机制及完善的考勤制度。本项目不能分包、转包。成交供应商转包或分包项目的，采购人有权解除合同，并要求成交供应商在规定时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料。五、其他要求10.成交供应商须承担所属员工的疫情防控责任。

★供应商须无条件分配多名人员协助业主做好学校管理及新冠防疫工作。（提供承诺函）合同期满，成交供应商需在2天内无条件地撤离学校及配合学校做好交接工作。成交供应商违反规定，所提供的服务或服务人员未达到合同要求，采购人书面提出整改通知，累计提出书面提出整改通知达二次，成交供应商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，成交供应商应给予赔偿。