肇庆医学高等专科学校采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息
（一）项目名称：肇庆医学高等专科学校物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2022-673007
（三）预算金额：834,030.00
（四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	计量单位
1	需求详细说明:查看附件	一、物业概况 肇庆医学高等专科学校鼎湖校区位于鼎湖区新城北18区，约有学生4300人。占地总面积232.71亩，首期建筑面积76538.64㎡（不含食堂一、二层面积），主要建筑物如下： 1、教学楼6层，共3幢，总建筑面积20500平方米，首层为架空层； 2、学生宿舍6层，共4幢，总建筑面积23945平方米，首层为架空层； 3、实验楼5层，共4幢，总建筑面积25963平方米； 4、附属用房4层，共1幢，总建筑面积3060.9平方米； 5、食堂三层报告厅1层，总建筑面积1884平方米； 6、球场看台、大门口，总建筑面积1185.74平方米。 建筑面积合计76538.64平方米。 二、物业管理事项 （1）房屋建筑共用部分的维护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道等。 （2）共用设施、设备的维护和管理。包括：高低压电房、配电间、发电机、给排水管道、照明、高压水泵房、楼内消防设备、电梯、空调、监控、线路、节能措施等。 （3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物、体育场馆及设施的维修、保养维护和管理。包括：道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、沙井等。 ★（4）校区内单件物品的维修或更换费用在人民币100元（含100元）以下的（以发票为准），该维修或更换费用由中标人承担。中标人不得为逃避承担上述费用而将不同物品或多件物品的维修或更换费用凑拼成一张发票，若有该现象，该费用由中标人承担，采购人有权追究中标人的违约责任。 （5）公用绿化、花木等（包含学校运动场草坪）的保养维护和管理，有关活动（会议）场地花木（盆）的摆设。 （6）公共环境卫生。包括教学区和生活区公共场所、静湖湖面、公共道路、卫生间、电梯等清洁卫生、垃圾的收集、每季度清洗1次水池、每学期清理化粪池最少1次。教学楼课室、门窗、黑板及桌椅的清洁每周至少清洁1次，保证学生进入教室前的环境卫生、整洁。 （7）交通与车辆停放秩序的管理。包括：停车场的车辆停放管理。 （8）维护公共秩序的管理。包括：安全保卫（含消防、安防）、安全监控、巡视、门岗值勤。 （9）学生宿舍的管理。包括：入宿安排、离校手续、出入来访管理、家具、水电设备单价100元（含100元）以下的设施维修、水电抄表与计算、配合办理学生优惠票等。 （10）附属配套建筑和设施的维修、保养和管理。 （11）后勤保障管理：包括大型会议场所的布置，后勤日常工作。 （12）在招标人办公所在地设立客户服务中心，为招标人提供热情周到的服务。 （13）采购人认为需要物业管理服务单位提供的其他服务内容。 三、服务要求 物业管理公司须按下列约定，实行目标管理： 总体要求： （1）环境卫生及安保工作管理制度和标准完善，有完整工作质量考核记录。 （2）所有员工态度热情，语言文明，服装整齐。 （3）环卫设施齐全，保洁设备及工具完整，按工作程序对范围内的场所进行日常定期清洁或不定期清洁，做到按标准全天保洁。 （4）安保人员按要求配备，排班明确，当班人员认真负责，不准出现漏岗或缺岗。 （5）各项工作有完备的“应急工作预案”，如遇突发事件或突发检查时，积极配合采购人，做好各项工作，随叫随到。 具体要求： 1、房屋建筑 （1）房屋外观：完好整洁、没有乱张贴现象。校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。 （2）楼盖、屋顶、外墙面简单渗漏水维修处理，如属于房屋的结构性漏水或不均匀沉降造成的大面积地面及墙面开裂、塌陷等问题，中标人应向采购人汇报情况并全力协助采购人处理。 2、设施、设备的维护管理 ★（1）设备运行：电梯按规定时间运行；水泵、发电机等设施保证正常运作。按专业管理规范做好维修保养，保证水电设备的正常工作和安全运行。 ★（2）中标人拟投入本项目的维修人员至少具有1名持有特种作业操作证，作业类别为电工作业，准操项目为高压或低压电工作业。 ★（3）如因中标人维修人员操作不当致使采购人的设施、设备造成损坏或不良影响的，中标人应负责修复，由此引起的损失全部由中标人负责。 （4）给排水方面 ①定期对排水系统(水泵房、地下室等)进行检查，并将检查结果进行记录。 ②定时巡查排水（污）泵设备运行情况及止回阀功能状态，保证设备运作正常，如遇及时启动排水，避免造成大范围积水。 ③定期清理地下排水（污）系统管网、井、明渠、楼宇内外管道及地漏，保证校区范围内排水排污通畅。 ④汛期道路无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生。 ⑤排污泵、喷泉泵出现故障时，首先检查故障原因并针对性进行处理。 ⑥排水及污水处理设备出现故障时，由中标方维修人员进行检修，一时无法修复的，应立即通知工程主管派员前来抢修或寻求外部支持。 （5）高低压电房 ①高低压电房操作，须一人监护，一人操作，并遵守安全规程的规定进行。 ②线路或用户维修要求停电时，值班人员须采取安全措施，然后才通知对方负责人开始工作，并进行情况登记。工作结束后，须接到原负责人通知方可恢复送电，严禁预约送电。 ③发生人身触电事故，值班人员可不经联系，立即断开设备的电源，以进行抢救。 ④保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知采购人和使用人。 ⑤制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 ⑥制定定时巡查，保养、停送电操作规程并严格执行 （6）电梯设备 ①电梯日常巡查包括：开关门及门联锁、轿厢照明、厅外、轿内指层、指令、指示灯检查；应急灯检查、电话检查；保养不锈钢电梯轿厢，并拖擦轿箱地板，保持轿厢内干净，保证无杂物、垃圾及烟头等。 ②中标人提供服务热线电话及项目负责人电话，提供24小时电梯应急服务。发生电梯困人故障时，要求5分钟内工程部人员到达现场解救，并将处理结果及时通报采购人。 ③中标人须对电梯维保单位起到监管作用，并定期向采购人书面报告电梯的运行情况、零部件使用情况、易损件的更换情况及电梯更换修理需求。同时建立回访制度（包括工作人员服务态度、维修质量、是否按照规定实施维护保养等）。 3、公共环境：通畅平整；室内外排水通畅；化粪池、沙井通畅。 4、清洁卫生：电梯、教学区、生活区和办公用房公共场地每天清扫，保持清洁，每天清扫不得少于2次，教室及课桌椅、黑板等每周至少清洁1次。 （1）制定和实施清洁工作的规章制度、工作程序。工作标准：地面无垃圾杂物、无灰尘、无污垢；桌椅无灰尘,无广告纸；墙身天花无蜘蛛网；门窗玻璃保持亮洁、无灰尘、无手印、无水痕；确保每间教室有粉笔和粉擦等；楼梯扶手及护栏无灰尘、污迹。 （2）负责校园内的环境卫生，卫生消杀、防治白蚁、除四害、季节性传染病预防消杀。 （3）室外公共场所保洁：包括校园道路、广场、下水道、标示牌、建筑物内走廊、电梯、大厅楼梯、楼梯扶手、走廊、楼梯间地面、楼顶平台、建筑物周边地区等； （4）室内保洁：包括办公室、实验室、宿舍、会场等的地面、门窗、玻璃、窗帘、厕所、天花、桌、椅、灯具、门牌、洁具、空调、风、排气扇（包括各个风口的清洁）。 （5）特殊保洁：地面须6个月上一次蜡，及时补蜡、抛光保养；楼梯扶手定期打不锈钢油；地毯清洗等。 （6）环卫设施的更换维护保养和垃圾的日清、日倒。 5、绿化：做好绿地、花木的保养和花草、树木的补种；确保花木鲜活，并与办公环境相协调。运动场草坪及时修剪养护，确保无杂草、害虫生长和草坪面平整，每年施肥2次以上。 6、安全保卫管理： ★（1）保安：设立固定岗、监控室、巡楼等岗位，实行24小时保安制度，做好校区的安全防范工作。 （2）保安、消防设备：维护完好，包括对设备房、消防房的值班与问题处理。 （3）制定和实施保安工作的规章制度、工作程序和工作标准。 （4）制定消防安全管理制度并实施日常检查工作； （5）配合和协助当地公安机关进行安全保卫和治安管理工作； （6）车辆交通秩序管理，车辆、财物和人员的出入、行驶及停泊管理，对晚出晚归校门的学生、来访人员进行登记管理； （7）协助有关部门进行消防安全、防止群体冲突、应对紧急事件和灾难应变，并定期进行上述演习； 7、学生宿舍管理 （1）住在学生公寓，上班时间不能擅离岗位，负责学生公寓的内务管理，督促学生搞好宿舍内务卫生，并做好保洁； （2）关注学生的思想、安全动态，发现问题及时向主管部门汇报并配合处理； （3）热情有礼地接待家长的来访；加强外来人员的管理和登记； （4）禁止推销人员及学生在学生公寓进行推销活动，禁止外来人员到学生公寓传教； （5）加强学生就寝、宿舍秩序的管理和登记，发现晚归、夜不归宿或其他违反宿舍安全规定的行为（如使用大功率等），做好登记、上报学生主管部门并配合处理； （6）做好本楼的安全、防盗、防火等管理及突发事件的报警等工作； （7）负责学生公寓各项设施的保修工作定期对宿舍检查一次，掌握各宿舍公共财物的完好情况，发现问题，按有关规定上报处理； （8）协作做好宿舍区防病防疫工作； （9）主管部门交办的其他工作。 8、响应时间 ★（1）校区内设备故障急修：停水不超过2小时；停电不超过半小时；下水道、沙井、化粪池堵塞不超过2小时。 ★（2）小修：报修半小时内开工。 9、负责做好高压设备，防雷设施及电梯的年审工作。 10、采取有效的节能措施，做好节能工作。 （1）所有教室按学校课程表或课室管理中心安排表，每天上课或使用教室之前开门、下课或结束使用教室后锁门。 ★（2）做好教室节能减排工作，在下课后巡查公共课室，及时关闭空课室的空调、风扇及光管等设施。 （3）配合采购人的节能工作推进与落实，认真执行采购人的节约型校园实施方案及各项节能措施。 11、管理人员做到着装统一、文明礼貌、服务热情周到。 四、管理要求 公司管理： （1）物业公司必须履行合同规定的条款，必须严格遵守采购人的规章制度。 （2）物业公司应以“为教学、科研和师生员工服务”为宗旨，热诚为师生员工提供优质的后勤服务。 （3）按合同规定接受地方政府相关部门监督及采购人有关部门的检查、监督（合同期内校区综合办负责日常管理和协调等具体工作）。 （4）积极配合采购人的各项活动。 人员管理： （1）物业管理公司招聘的服务人员必须持有“三证”(身份证、健康证、上岗证)。专业技术人员须按规定持有上岗证。工作人员须遵守招标人的有关规章制度，接受招标人治安管理与检查，人员的工资、劳动保险，员工福利等全部由物业管理公司负责。 （2）要求管理人员稳定，特别是水电等技术人员的年调换率不得过20%。试用期满后，签订合同，如解聘须经招标人同意。 （3）中标人对所录用人员要严格政审，提供政审资料，保证录用人员没有刑事犯罪记录, 专业技术人员要有上岗资格证。 （4）各类管理人员、服务实施人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象。 场地管理： 采购人提供适当的办公室、值班室、仓库用房，水、电费按实际结算费用由物业管理公司承担。人员宿舍及所用设备由物业管理公司自行解决。 五、其他要求 （1）投标人需有相关物业管理服务的经验与业绩，投标文件应提供投标人简介、业绩、财务状况、物业管理机构设置、运作流程及各项管理规章制度等情况。 （2）投标人需提供拟投入本项目管理人员及各类技术人员的配备、员工管理制度、各岗位劳动力投入数量，机械设备投入数量等详细清单（按实际情况）。人员配备不低于下列人数：管理人员2名、宿舍管理员14名、工程维修人员4名、清洁人员9名，绿化人员2名、保安人员22名。 （3）投标文件提供详细的服务承诺与具体实施方案、文化服务方案、管理服务费用收支预算方案（按实际情况）等。 （4）中标人必须在2022年2月1日前做好进校实施物业管理服务的所有准备工作。 （5）如校际之间进行考评，排名在后三名，或校内问卷调查不够80分，物业公司必须整改；整改显效不大，采购人有权单方终止合同。 （6）中标人未经采购人批准，不得以任何方式转包或分包本项目。 （7）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。 （8）中标人应严格按照国家颁布的现行规范要求和安全操作规程进行物业管理服务。 六、合同期限 （1）合同签约期限为6个月（2022年8月1日至2023年1月31日），试用期为1个月，采购人每月对物业管理公司进行考评（考评办法见《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务考评实施办法》（后附）），试用期满后，如3次考评结果均达到90分（含）以上，则可续约继续物业管理服务。否则，采购人有权单方取消合同，重新委托其他物业管理服务商。 （2）如因政府重大决策或不可抗力等原因造成本项目无法继续执行的，本次招标的合同期限可根据实际情况提前终止，采购人及中标人均不承担违约责任。 七、报价及费用支付 （1）★本次招标最高限价为：人民币139005元/月。本项目要求投标人报每月需采购人支付的物业管理费用，且不得超出最高限价，高于此限价的报价为无效投标。 （2）本次招标物业管理服务期限为6个月，需提供物业管理的总建筑面积为76538.64平方米，合同总价为：每月物业管理费用×6个月。 （3）投标报价为含税价，包含用户需求要求的所有事项费用。 （4）采购人按考评情况每月支付中标人物业管理费用。 八、履约保证金 （1）中标人在签订服务合同时，需向采购人缴纳人民币壹拾万元整作为履约保证金。如中标人在合同期间有违约行为，采购人不予返还其履约保证金。 （2）履约保证金在服务期满之日起，15个工作日内将没有被扣罚的履约金无息退还中标人。 九、工作质量的检查与监督 合同期内，按合同各项工作要求、标准完成各项物业管理服务工作，招标人履行检查和监督的职能。每个月依照《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务考评实施办法》（后附）进行考评，并根据考评情况支付每月的物业管理服务费用。附： 《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务考评实施办法》为加强对肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务工作的监督管理，规范物业管理服务行为，提高服务质量，根据《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务合同》及国家和地方有关法律法规，结合学校的实际情况，本着公平、公正的原则，制定本办法。 第一条 为维护肇庆医学高等专科学校合法权益，实现鼎湖校区校园清洁、安保等服务的优质目标，后勤保卫处、鼎湖校区综合办（以下简称综合办）作为监管的具体实施机构，代表学校对鼎湖校区物业管理服务公司（中标人，以下简称物管公司）服务工作的相关过程和结果实施监督和管理。负责对物管公司的服务水平和质量进行评估和考核。 第二条 后勤保卫处、综合办依照本办法，对鼎湖校区物业管理服务工作每月进行检查、评价、打分，所得分值作为每月付费的依据。 第三条 考评及调查应根据公平、公正、公开和实事求是原则，并结合扣分项目分析、确认责任方，如属非物管公司原因或不可抗力原因等造成物业管理服务质量达不到标准的不扣分。 第四条 后勤保卫处每月对物管公司的服务进行考评（《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务质量监管考评表》后附），考评分数低于85分视为考评不合格，扣除物管公司本月物业管理费用1万元；85分≤考评分数＜90分，扣除物管公司本月物业管理费用0.5万元；90分以上不扣分，若每年累计三个月不合格，将视乙方违约，甲方有权单方解除合同。 第五条 为确保考评结果公平、公正、公开和实事求是原则，后勤保卫处综合办在每次考评后以书面形式向物管公司公布考评结果，经双方沟通确认后，确属物管公司因管理不善而引起的问题，后勤保卫处以整改通知单形式通知物管公司，物管公司应尽快组织整改，整改完成后立即将整改情况报告后勤保卫处综合办，由后勤保卫处综合办进行验收。 第六条 物管公司对考评结果和需整改项目有申诉和解释权，经确认属实，后勤管理处可对考评结果予以调整。确有争议的，根据双方所签订的相关文件或参照政府 相关条例、法规执行。 第七条 监管及考核不涉及对物管公司内部运作的参与。 第八条 本办法由肇庆医学高等专科学校负责解释。 第九条 本办法作为《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务承包合同》的附件，作为合同的有效组成部分。《肇庆医学高等专科学校鼎湖校区物业管理服务质量监管考评表》序号 考评内容 扣分分值 一 总体要求评分 10分 1 管理制度和标准不够完善，没有有完整工作质量考核记录和奖惩办法 2分 2 员工没有统一着装，服务态度恶劣，语言不文明 2分 3 环卫、安保、维修等设施、设备不齐全，工具不完整 2分 4 人员配备、在岗当班情况：配备人员不足，空岗的 2分 5 没有完备的“应急工作预案”，如遇突发事件或突发检查时，不能积极配合校方，搞好各项工作 2分 具体细化评分 二 卫生工作 20分 1 没有定期用水冲洗所有硬底化地面，目视地面有杂物、积水、明显污渍、油迹和泥沙 1-2分 2 道路、人行小径有污渍、杂草、浮尘、杂物、垃圾。 1-2分 3 没有清除墙上悬挂的垃圾杂物 1-2分 4 路面和花基结合部有杂草 1-2分 5 室外门窗等设施有明显灰尘污渍 1-2分 6 没有及时清除校园内乱张贴的广告 1-2分 7 没有清洁户外所有休息、休闲设施 1-2分 8 灯饰、栏杆、指示牌有污渍及明显灰尘 1-2分 9 清理排水沟不彻底，有垃圾、杂物、青苔等 1-2分 10 有浪费水、电现象的 1-2分 11 没有安排专人巡查校园，对闲杂人乱翻垃圾桶、乱倒垃圾的行为，没有及时制止并进行清理。 1-2分 12 静湖湖面出现漂浮杂物或垃圾 1-2分 13 校区内未经批准出现杂物或乱涂乱贴现象 1-2分 14 教室卫生清洁不到位 多媒体中控台，提前开课室门，锁门 1-2分 15 抽水排污池没有及时维护 1-2分 三 绿化工作 10分 1 绿化带有明显杂物、垃圾、陈旧落叶及枯枝 1-4分 2 绿化树木和绿化带没及时进行修剪、养护 出现死树现象 1-3分 3 运动场内草坪存在杂草、没及时修剪 1-3分 四 安保工作 30分 1 当班人员漏岗、缺岗 5分 2 校园内出现偷盗、诈骗情况 5分 3 巡查人员不到位 5-10分 4 发现情况没及时报告 5-10分 5 安保人员发生打架斗殴情况 5-10分 6 外来人员、车辆管理不到位 发生车辆或破门入室失盗 10分 7 消防巡查不到位 3-5分 8 消防设施设备周检、月检不到位 3-5分 9 消防火警处理不到位 3-5分 五 宿管工作 20分 1 学生出入宿舍管理不到位 2-4分 2 来访人员出入管理不到位 2-4分 3 宿舍发生学生打架斗殴情况无及时上报 1-2分 4 各项查房制度没有落实 1-2分 5 包庇学生使用大功率用电器等与违反学校管理规定情况 2-8分 六 维修工作 10分 1 没有维修登记制度 1-2分 2 无故拖延维修工作 1-2分 3 低额（单件物品的维修或更换费用在人民币100元（含100元）以下的）维修材料没及时到位 1-2分 4 维修人员向学生收费维修 5分 5 对学生用水、用电安全情况没有定期排查 2分 总分 100分	6	月

（五）议价发起时间：2022年12月19日
二、需求信息
服务时间：6 个月
合同份数：4
争议处理方式：向仲裁委员会申请仲裁解决
三、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
四、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
五、项目联系方式
联系方式：邓达元 0758-2857027
采购单位：肇庆医学高等专科学校
2022年12月19日