一、功能及要求：
1、湘江新区第二办公区岳麓区机关大院是由十三栋三至五层的建筑组成的分散式建筑群，整个大院北端为主要出入口。大院占地为一燕尾型，占地面积156485平方米（含山体绿化面积58848㎡），绿化面积132661平方米（含山体绿化面积58848㎡）。总建筑面积为53146平方米，其中地下车库面积11335平方米。一号至四号楼，均为三层建筑；五号楼和六号楼是连体建筑，七号楼至十号楼是连体建筑，均为地上四层，地下一层车库；十一号楼十三号楼均为地上四层；十二号楼地上五层建筑。大院内会议室总面积5688平方米，共有20人以上的小型会议室50个，266人的多功能会议厅一个及685人的大型会议中心一个。变配电用房设在地下室，地下室其他部分为车库。空调主机设在屋顶。共设置13台电梯。整个大院防火、防盗保安监控、电视屏幕、卫星通讯等都通过设在五号楼负一层的监控室和五号楼一层的信息中心进行科学管理。 
2、湘江新区第二办公区武装部大院位于长沙市岳麓大道381号，占地18465平方米，建筑面积11206平方米，绿化面积2852平方米。包含武装部办公大楼、区委党校和区退役军人事务局、民兵训练基地、武装部官兵宿舍等主要建筑。 
3、项目总预算：21081708.45元 
4、本次物业招标管理期为三年，合同一年一签。
二、相关标准：
执行相关行业标准以及采购人要求。
三、技术规格：
具体服务内容
1、主要设备设施介绍
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院
1.1  配电系统
大院用电设备总安装容量为4500KW，10KVA高压电源进线二路，安装四台变压器。高压柜12台，型号为2S8-X-12，母联柜1台，YDS型低压柜28台，照明柜109台。
1.2  给排水系统
室外给排水从金星路和金谷路管网引入，一根DN200的给水管，室外给水管网形成环网，在五、六号楼内地下室设消防水池和消防水泵，总容积380立方米，储存室内外消火栓和自动喷水消防用水量。
(1)水池
地下室设消防水池一座。
(2)水泵
水泵：
消火栓给水泵    800L×3    15KW    二台
喷淋加压泵      100L×4    37KW    二台
(3)污水泵
污水泵    AS75-2CB      7.5KW    3台
污水泵    WQ40-12-3     3KW      2台
污水泵    WQ10-15-1.5   8KW      8台
(4)水泵动力柜         7台
1.3 空调系统
(1)制冷机
格力磁悬浮变频离心冷水机组  440KW 4台；
格力磁悬浮变频离心冷水机组  525KW 6台；
格力磁悬浮变频离心冷水机组  632.9KW 1台；
格力磁悬浮变频离心冷水机组  740KW 1台；
格力磁悬浮变频离心冷水机组  966.9KW 1台；
(2)锅炉
真空燃气低氮锅炉    350KW   10台；
真空燃气低氮锅炉    470KW   2台；
真空燃气低氮锅炉    700KW   1台；
(3)冷却塔
方形横流冷却塔      125m/h     10台；
方形横流冷却塔      175m/h     3台；
(4)空调系统水泵
空调冷热水循环泵     50m3/h     18台；
空调冷热水循环泵     80m3/h     9台；
空调冷水泵           90m3/h     6台；
空调冷却水泵         125m3/h    17台；
空调冷却水泵         200m3/h    6台；
合计56台
(3)空调系统水箱
水箱    V=1.4M3    7台、V=2M3    3台
(4)末端设备
吊顶式风柜：SDK-2.0DS   4台   SDK-3.5DS   16台
            SDK-5.0DS   3台   SDK-2.5DS   11台
            SDK-4.0DS   3台   SDK-3.0DS   10台
            SDK-8.0DS   4台
立式风柜：  SDK-X-20BLS    1台
            SDK-X-36BLS    1台
卧式风柜：  SDK-X-10BWS    1台
            SDK-X-12BWS    2台
            SDK-X-14BWS    1台
            SDK-X-36BWS    1台
盘管风机各种规格1033台
1.4通风系统
HTF-DGNo6.3#    3台    HTF-DGNo7.1#    7台
HTF-P-9C        2台    SHF-No4.5#      1台
SHF-4.0#        1台    SHF-5.5#        2台
SHF-6.0#        1台    DG-NO3.55       1台
DG-NO4.0        1台
卫生间通风机
BPT18-44A    L=550M3/h253台
BPT18-14A    L=380M3/h65台
合计318台
1.5 弱电系统
信息占总数约3663个，其中数据点1400点，语音点921点，保密电话点15个，休息间同号电话点48个，预留电话点101点，有线电视点620点，背景音乐点246点，摄像点84点，报警点20点，巡更点27点。
1.6 消防系统
(1)水灾自动报警系统采用北大青鸟环宇消防设备有限公司产品。JB-TB-JBF-11S型火灾报警控制器1台，包括以下内容：
①报警回路           24回路
②专线联动控制回路   28回路
③气体灭火控制回路   4回路
④总线联动控制模块   160个
JBF-11S系列广播录放主机      1台
有160个消防广播
JBF-11S/Tc电话主机           1台
有20个电话模块、25台分机电话
JBF-191F/D火灾显示器         13台（地下室）
1.7 电梯
电梯13台。三层3站5台,四层4站7台，五层5站1台。
餐梯2台，四层4站。
湘江新区第二办公区武装部大院
岳麓区武装部及党校等总建筑面积11206平方米。
党校大楼共计五层，设电梯两台；一楼设配电间一间；二楼中控室一间，两个弱电箱设置在五楼。主楼旁设消防水池一座。会议室共有21间。
武装部大楼共计五层，主楼一楼设保安岗，24小时值班，会议室共有6间。
2、服务工作标准和要求：
2.1卫生保洁要求
日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗（一年一次）、雨水井、污水井的清洗。
服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）根据安排，做好会议前的准备工作，布置好会议室，及会中茶水服务，会议室会前会后要进行专门的打扫，保持干净整洁；
（7）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（8）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（9）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（10）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保洁工作。
（11）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）
（12）公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。
（13）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
2.2绿化养护要求
服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。部分项目公共区域时令花和租摆花卉养护管理。
服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
（3）时令花种植区域（南、北广场花坛，各栋门前及1-4栋屋顶花园）应随季节转换及时更新，确保景观效果。
（4）租摆花卉应根据采购人安排，及时摆放到位，按时撤走。
2.3安全保卫要求
服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；其中一栋至十三栋办公楼上班时间内各需要安排有一名专人值守，监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
岳麓区武装部一楼设保安岗，24小时值班。
服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，前后门卫、电视监控室及强弱电值班室24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
2.4设备、设施维保要求
（1）、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（2）、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
（3）、消防系统设备管理维护
服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。
服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
（4）、电梯运行及维护要求（按照国家标准执行）
服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，应及时通知业主单位和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。
（5）、空调系统运行维护
主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供物业公司负责衔接）。
服务内容：协助维保单位设备的定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用。
服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
（6）、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护
服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱。排污管理、沟渠、池、井等。
服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（7）、房屋门窗维修要求
服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（8）、会议系统的维护
服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。
服务标准：定期对公共会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理。保证各种会议能够正常进行。
2.5会务服务
服务内容：做好所有会议室的会务保障工作。
服务标准：根据要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室，会议中的服务工作，会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁。
2.6内部管理
物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
四、交付时间和地点：
1、服务期限：三年，合同一年一签，到期无问题自动续签，最多续期三年。
2、服务地点：长沙市岳麓区机关事务中心（采购人指定地点）。
五、服务标准：
1.对项目经理的要求：（提供相关证明文件复印件，并加盖投标人单位公章）
（1）具备物业管理项目经理资质；
（2）从事物业项目经理十年以上经验。
2.对总工程师的要求：（提供相关证明文件复印件，并加盖投标人单位公章）
（1）具有中级以上专业技术职称；
（2）具有三年以上从业经历或二个以上物业管理经验；
（3）不得同时兼任其他项目技术负责人。
3.由项目经理、总工程师等人组成的管理班子不得少于四人。
4. 物业管理的范围
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院的所有物业均属于本次招标的物业管理范围，不包括湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院之外的其他物业（如：湘麓金座、公卫中心等）。
根据采购人的实际情况，在确定中标人后签订合同可能会有所调整，今后有些管理内容可能将逐步交付本次中标的中标人管理，届时另签补充管理协议。
5. 维修资金
1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。
2）重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由中标人制定预算报请采购人批准后，方可实施。
6. 管理用房
采购人将湘江新区第二办公区岳麓区机关大院7、9号楼车库内原物管用房供中标人使用，办公用品由物业管理公司自备。该办公用房在委托管理期限内由中标人免费使用，合同终止后交回采购人。
7. 中标人员工宿舍及食堂
采购人不为中标人提供员工宿舍，但中标人员可在区机关食堂内就餐，食宿费由中标人自理。
8. 管理费标准
由投标人根据招标文件所提供的资料和长沙地区的物价水平自行测算。
报价既要考虑经济，又要考虑该物业的实际情况。
9. 公用水电费
公用水电费由采购人承担费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水、消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电），但中标人员工的办公和生活所用水电由中标人自行承担费用。
10. 清洁卫生和绿化服务
清洁卫生服务和绿化包括院内和办公区外围至公共道路大院侧的范围和西北角生态保护用地的人工绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁。
岳麓区武装部及党校内的清洁卫生服务和绿化服务。清洁服务不包括领导办公室。
11. 停车管理
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院免费停放车辆，中标人每天要安排专人指挥车辆。
12. 保安监控等系统的使用的维护
保安监护系统、楼宇设备监控系统、办公自动化系统、综合布线系统、天线指挥系统如需中标人维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由中标人负责值班运行。
13.物业管理账目的公开
中标人必须每六个月向采购人就湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院的管理收支情况公布一次账目。物业管理费开支范围必须符合管理服务费用构成。
14.会议室的保洁、开水供应
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院的公共会议室、贵宾室由物业管理公司负责管理，物业管理公司只提供开水、保洁和桌椅摆放和会议服务，会议用品均由采购人自己负责。所有的清洁卫生所需用品由物业管理公司负责。
15. 收发、登记
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院的文件、报刊的订阅和收发由物业管理公司安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内；
16. 其余设施设备的说明
湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院的内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，投标人在投标文件中为管理需要新添置的设施设备视为由投标人投资，中标后必须实施。
17.对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全部赔偿。
18.对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。
19.对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。
20.对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：高中或以上学历，男身高170cm，女身高160cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
21.对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
22.物业公司无对外收费权。
23.对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
24.设备的维护与维修：物业公司负责所有设施设备的维护与维修及500元以下的单项维修（由维保单位负责的除外）。
25.对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《湘江新区第二办公区岳麓区机关大院和武装部大院物业管理监管考核实施细则》。
26.根据原岳麓区财政局文件15-11-218批示，因机关大院为开放式市民广场，为加强机关大院内公共安全管理，在机关大院外围设立24小时安全值守岗亭5个；1-13栋各设立8小时岗位13个；南北门设立24小时双人值守岗位共4个；地下车库出入口设立24小时值守岗位2个；南广场停车指挥设立8小时岗位2个；另两高压配电间设立24小时专业值守岗位2个；消控室、监控室设立专业24小时值守岗位2个。
27.因新区合并会议服务增多，会议标准提升，质量要求提高，具体服务内容包含会前沟通布置、会议摆台、会议引导、颁奖礼仪、车辆停放指引等等，需设置专业的高水平会务服务人员和专业音响调控师岗位。
六、验收标准：
1、根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
1、结算方式
1.1 付款人：长沙市岳麓区机关事务中心（通过国库集中支付）
1.2 付款方式：合同签订后，按月支付。
2、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用（因政策原因、超出合同服务范围另行计算）。
3、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。