（2）中标人派驻物业管理服务工作人员必须按岗位要求持证上岗，统一着装，要注意仪容仪表、公众形象，言行规范，执行严格纪律和岗位责任制，服务细致、态度热情。（1）建立健全物业管理服务各项制度、岗位工作标准，并有具体的实施措施和考核办法。1.基础管理（一）服务内容及标准技术要求用户需求书

（1）范围为整个东莞市卫生监督所办公大楼物业范围，包括建筑物内办公室、停车场、公共广场等区域。2.安全保卫管理（6）建立保密制度：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。（5）中标人要建立健全的物业管理服务资料的整理、归档、保密和管理制度，将物业管理服务中产生的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等资料进行收集、分类、整理、归档，以便查阅。（4）中标人应每半年进行1次物业服务满意度调查，通过向采购人发放物业服务意见评价表，收集和整理反馈意见，采纳合理的意见和建议，及时整改，并将调查结果及时反馈采购人。（3）中标人在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定。

（7）制定突发事件应急处理计划和措施，定期实行突发事件应急演练。当有重大活动、接待或会议时，须在一个小时内增加适当的安全保卫人员。当遇到紧急情况时，中标人应采取相应应急措施，防止突发事件事态进一步恶化（必要时及时报告采购人并报警），协助保护现场。有突发事件发生时，要求保安人员在3分钟内到达现场处理，及时排除意外。（6）实行日常巡逻制度，按要求对物业管理范围内进行巡逻，并做好巡查纪录，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。对重点部位进行重点巡逻、监控，并采用技防和人防相结合的方式，加强管理。（5）做好办公区和公共场所的安全防范工作，禁止闲杂人员在办公区域随意流动；对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。（4）负责办公区入口的前台接待、登记工作及报刊、杂志、信件、包裹等收发工作。（3）实行24小时值班制度，做好值班、交接班等日常纪录。（2）由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目的是确保总体安全。

（13）其它与安全保卫有关的事项。（12）中标人可根据采购人需求和实际情况提出更优安保方案。（11）监控室的工作人员须接受采购人的监管，必要时由采购人接管。（10）设立安全检查负责小组，定期实行所管理范围的安全进行大检查，并形成书面材料报告采购人。（9）按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备的电源。门窗包括各对外出入口、办公室、会议室、接待室等；设备电源包括灯、空调、电梯等。（8）制定消防安全制度、消防安全方案和紧急疏散方案。定期进行消防演练，熟悉消防控制系统的操作，确保无重大火灾发生；协助采购人组织综合性消防演练工作。

（5）车辆停放建立登记制度，防止被盗事件发生。（4）指引自行车、机动车等各种车辆有序停放，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，确保道路畅通。（3）负责做好车辆行驶、停放识别标记。（2）交通、车辆、停车场管理要设专人负责，制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。交通、车辆、停车场管理人员在安全保卫工作人员中统筹使用。（1）范围为东莞市卫生监督所办公大楼范围内地面停车场。3.交通、车辆、停车场管理

（2）保洁服务内容：上述各区域及功能区的设备设施、地面、墙面、天花、灯饰、风口、家具等内容的清洁、保洁、消毒工作以及垃圾收集、清运工作（安全有效做好陈设品的卫生保洁工作）；室内外绿化养护。（1）保洁服务范围为东莞市卫生监督所办公大楼范围内，包括：建筑物外墙及屋顶、入口大堂、办公室、办公区（含接待室和会议室）、茶水间（洗涤间）、卫生间、走廊及电梯间、走火梯、室外环境等项目。4.保洁服务（8）其它与交通、车辆、停车场有关的事项。（7）所有车辆停放一律不准收费。（6）车辆进出大院行驶有序，一律不准按鸣。

（8）确保雨水、废水、污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。（7）大堂、走道、公共场所地面定期清洗。（6）办公室内的清洁工作只能在上班时间并且有工作人员在场的情况下进行；领导办公室须指定专人负责，并须事先将该保洁人员的履历、证件复印件等相关资料报采购人审批后方可实施。（5）中标人按工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对公共场所、卫生间做到按标准定人、定点、定时清洁，并有专人巡查、监督。建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。保洁人员的呼叫响应时限为3-5分钟。（4）保证整个建筑物外围广场的“三包（清洁绿化、治安、禁止乱摆乱放）”工作。“门前三包”保洁清运费用由中标人承担。（3）中标人负责制订保洁工作方案、制度和标准，报采购人审批，以便对工作质量进行考核。

（14）各消耗物料（清洁剂、消毒剂、除臭剂、洗手液、纸巾等）的品牌及型号的质量档次不能低于以下品牌及型号：（13）采购人须配备洗手液容器、抹手纸巾盒和不锈钢卷纸盒，中标人负责提供所有卫生间消耗品（如洗手液、纸巾等）。卫生间的消耗品实行按需提供的方式，每天定时对卫生间内的消耗品进行添加，每次添加足够的量。（12）做好物业管理服务范围内的花木养护工作。按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等；清洗，清除植物体表灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用；上蜡，增加叶面平滑植物的光泽度，不可处理幼叶，不可用力挤压叶片；修剪，适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯枝、病枝、密枝保持植株良好的形态；更换，对内摆设的植物，每月视其生长状况和采购人的要求进行更换。（11）建立清洁管理服务档案资料，如日计划、周计划、月计划、季计划、年计划和记录，留底备查。（10）中标人根据设备设施的材料及工艺等特性，在确保不损害设备设施的前提下进行清洁。（9）整个物业区域内的垃圾收集、清运做到垃圾日产日清。

（1）维护保养范围包含东莞市卫生监督所建筑内所有的设备设施（电梯、空调等）和房屋本体，如天花、地面、墙面、灯具、门窗、屋面防渗漏、水电、下水道等。及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。5.物业设备设施的使用、维护和管理（15）其它与清洁卫生有关的事项。卫生间纸巾参考品牌：维达、清风、唯洁雅。卫生间洗手液参考品牌：威露士、滴露、蓝月亮。清洁剂、消毒剂、除臭剂参考品牌及型号：WIZ除污剂、X-TRAClean洁厕液、AllPurposeCleaner全能水、Campobell绿水全能清洁消毒剂、84消毒液、酸性清洁剂、水晶地板护理剂、Cobre白蜡、地毯清洁剂（美国大白沙sk/110）、全能去迹液（香港安乐）。

（7）中标人在设备维修保养项目中，设备设施更新改造、重大维修保养项目和房屋本体的维修养护由物业管理公司制定预算报采购人审批后，方可实施。属正常的维修、保养更新或使用中消耗的零部件和物料，由采购人审核后负责承担，其相关的管理制度和支付程序由中标人制订，经采购人审批后方能实施。（6）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；确保电表行数据准确；因故障停电（市政停止供电除外），接到报修后维修人员在3-5分钟内到达现场抢修处理，及时排除故障。（5）加强给排水设备的日常维护管理，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；确保水表行数据准确；因故障停水（市政停止供水除外），接到报修后维修人员在3-5分钟内到达现场抢修处理，及时排除故障。（4）消防控制系统应每日检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全和完好无损，及时排除故障，保持消防系统处于良好的使用状态；保持紧急疏散通道畅通、照明设备、出口指示标志完好。（3）中标人负责所有设备设施的维护和保养，根据国家有关规定和设备的特点，制定有关定期维护、保养工作方案，并落实。在日常使用过程中要制定使用运行制度和操作规程，定人、定时开关设备，及时发现设备设施在使用过程中存在的隐患并及时处理，杜绝安全事故发生。（2）中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设备设施进行维修、保养及设备房清洁。

（3）根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务服务方案。（2）所内举办的大型接待和会议活动，中标人要适当增加人数而不另外增加费用。（1）全面负责东莞市卫生监督所内的各类会议接待工作。6.会务服务工作（9）其它与物业设备设施的使用、维护和管理有关的事项。（8）设备设施使用、维护、管理过程中所产生行政性事业收费（包括电梯的年检费用）由中标人负责。

（9）会议使用的茶具、茶叶、果盘、会议横幅、姓名牌、欢迎牌等由采购人提供。（8）制定会务接待员考核细则，定期对会务接待员考核。（7）对宾客和采购人的意见及时作出处理和反馈工作。（6）做好会前准备工作、会中服务工作、会后恢复工作。（5）制定各类会议的服务规程，做好会议接待布置（包括：导向指示牌，桌椅、茶水、水果、植物摆放，横幅悬挂，姓名牌摆放，音响、投影调试等）、会务安全保障、服务安排、会议保密工作。协助有关部门做好重大会议的会场策划、布置、组织工作。（4）根据会议的规模、接待对象等需求，协助会议室的分配使用。

4.每月投诉率超过2%或物业服务满意度评分低于80分（满分为100分），采购人有权约谈中标人项目主管，限期立即整改并加强管理，提高服务质量和提升满意度；如累计三个月投诉率超过5%，且物业服务满意度调查评分未达到70分（满分为100分），采购人有权单方面终止合同，并扣除当月物业管理服务费用的10%。3.实行优质服务，优质管理。为采购人提供文明礼貌、主动热情周到的服务，最大限度满足采购人对服务质量提出的合理要求。要求每半年物业服务满意度评分应达90分（满分为100分）或以上，每月投诉率控制在2％以下，对突发事件处理的及时率、有效投诉处理率、投诉回复率必须达100%。2.中标人要建立与采购人定期交流制度。项目主管需主动与采购人保持沟通联络，虚心接受采购人的监督。1.采购人有权对中标人的工作进行监督检查。采购人可随时检查物业管理服务工作人员工作情况，对不称职的工作人员，采购人可进行教育批评并应通知中标人，对多次教育不改者，可提请中标人予以调换。（二）服务质量监控（10）与会议有关的其他工作。

项目概况二、商务要求8.停车场如发生车辆丢失、毁坏等情况，经核实是因中标人管理不善造成的，由中标人承担赔偿责任及相关的法律责任。7.如工作人员、来访办事人员人身伤亡和财产损失是由于中标人管理不善造成的，其损失由中标人承担相应责任和负责赔偿。6.中标人必须保证派驻到采购人的服务队伍稳定性，如更换项目主管应提前一个月征得采购人同意方可更换；服务人员调离或离职，在离开岗位之前，跟班人员必须有一周的跟班熟悉时间（跟班人员在跟班期间不计服务费），跟班人员熟悉之后得到采购人批准方可上岗。如发现中标人未经采购人同意擅自调整的服务人员的，采购人有权约谈中标人项目经理；如发现未经采购人同意调整项目经理的，采购人有权扣除当月物业管理质量保证金。因特殊情况造成临时性人员不足时，中标人需另行安排人员顶岗，因此所产生的相关费用，由中标人自行承担。采购方如发现在岗人员不足可视为缺岗或缺人，经核实后，按实际缺岗人数扣除相关费用。如缺岗或缺人超过三次，经核实后，采购人有权单方面终止合同，并没收物业管理质量保证金。5.中标人应遵纪守法。如中标人员工有监守自盗行为，一经发现核实，按财产损失价值5倍处罚中标人，中标人须开除当事员工。如发生火灾、治安、交通、刑事等事故，经采购人核实，是因中标人管理疏忽、玩忽职守、处理不当所造成的，按事故责任进行赔偿。如因中标人管理不善导致发生泄密事件并造成严重影响的，采购人可单方面终止合同并将相关责任人移送公安机关，追究其刑事责任。

经营范围需包含：物业管理、安保服务、清洁服务、园林绿化服务等。已在中国境内注册，在法律上、财务上独立，合法运行的独立法人。供应商资质要求本项目服务周期为1年（2023年1月1日至2023年12月31日）。服务期限东莞市卫生监督所位于东莞市莞城区学院路178号，占地面积2770.88平方米，建筑占地面积1561.8平方米，办公大楼3幢，总服务面积为8194平方米。物业管理服务费用最高限价为44.25万/年（含税金），按月包干及结算，结算不做调整。

（3）电工1人。中技以上文化程度，年龄20-55岁之间，有2年以上相关工作经验，具有国家颁发的操作上岗证。（2）会务服务员1人，可由项目负责人兼任。高中以上文化程度，年龄23-50岁，具有2年以上物业管理经验，并有物业管理上岗证。（1）项目负责人1人。专科以上文化程度，年龄25-50岁之间，具有3年以上物业管理经验，并具有物业管理经理上岗证。整个物业区域（包括3栋办公楼宇）配置总人数不得少于8人，对具体岗位配置及素质要求如下：岗位设置岗位设置及队伍管理：

（2）中标人按照劳动法律法规等规定支付其员工的工资及保险费等。工资及保险费用等成本，由中标人自行承担。若中标人员工因工资待遇或工伤等发生纠纷的，或中标人员工发生工伤及意外、纠纷造成伤亡的，均与采购人无关，且中标人应及时处理，由此造成采购人损失的，采购人有权要求中标人予以赔偿。中标人如需更换在用物业工作人员，须提前将有关情况告知采购人。（1）中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。为保持稳定，在同等条件下，中标人应优先从本单位内管理人员中择优录用员工。2.队伍管理（5）保洁员不少于3人。初中以上文化程度，年龄55岁以下，政历清楚，身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。（4）保安员不少于3人。中专或高中以上文化程度，年龄20-55岁之间，有1年以上相关工作经验，身高1.60米以上，政历清楚，无犯罪记录，身体健康，形象气质佳，思路清晰。

安保工作所需的服装、工具、器材等；办公用计算机、办公智能化设备；中标人必须配备足够的物业管理服务所需工具装备，包括：（五）物业管理服务装备配置要求（4）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理；中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权；在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。（3）采购人不提供中标人派驻人员的住宿用房和就餐，由中标人自行解决。

（六）支付方式和条件以上工具装备的维修保养等费用由中标人负责。物业固定设施的配置由中标人自行负责。会务服务所使用的服装、工具、器材（茶具、茶叶、果盘、会议横幅、座位牌、欢迎牌等除外）等；设备设施维护管理所需的服装、工具等；保洁绿化服务所需的服装、工具、器材、消耗物料等；交通、车辆、停车场管理所需的服装、工具、器材等；

3.采购人每半年将对物业管理服务情况进行评价，采购人有权依据评价结果视情况扣除当月物业管理服务费（最高不超过当月服务费用的10%）或推迟支付物业管理服务费。2.采购人凭中标人开具的正规等额发票和采购方认可的各项记录复印件，在次月的前5个工作日内支付给中标人上月物业管理费。1.采购人按月度支付服务费用给中标人。服务期起第二个月支付上一个月的物业管理服务费，支付方式为银行转账。