确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务等。项目概况以下范例供采购人参考采购需求云埔街物业管理采购项目需求

保安服务服务内容1.广州市黄埔区建业六路5号，建筑面积6094平方米,绿地2582平方米。广州市黄埔区人民政府云埔街道办事处，一共1处地方（二）基本概况

中标供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于二百六十四课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。保安人员个人素质条件：以高中文化程度(含职高)为主体，退伍军人为佳，年龄30～55岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。人员素质要求

重要出口24小时值班、24小时监控。做到24小时有安全护卫人员巡查。办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个物业管理范围的安全、有序。服务范围包括日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。工作要求：

按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查，采购人负责维修、补充。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。消防管理其它与安全保卫有关事项。加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

卫生清洁保洁服务做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟后到达报警点。

下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。每天对单位门前、单位内道路、广场定时清扫。工作要求：清洁（上班）时间：早上7：00—11:00、下午14:00—17:00。清洁保洁范围：具体负责公共区域（如走廊、楼梯等）、公共场地（包括绿化地）、厕所、办公室、停车场、运动场等清洁及保洁。

每天对生活垃圾及餐厨垃圾进行清运。在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。办公室要求每天8:30前完成垃圾清理。每天要求至少2次的卫生清洁。厕所要求平时每天上午、下午各至少冲洗2次，每周一次用工业盐酸洗一次。定期对办公楼的墙壁、天花板等进行打扫。旱季时每月冲洗一次路面，雨季每周冲洗一次。

配合采购人进行的水、电、门、窗等维修过程。每天检查各电线及电器开关，检查是否存在安全隐患并能够及时排除。每天除了及时维修好已损坏了的水、电、门、窗等设施外，早上和下午各对一楼至四楼巡查一次，以便发现水龙头是否渗漏并及时维修好。负责范围：所有的水电、门窗的维修，包括各场室的照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等；街道办事处办公楼内的设备维护。配备两位持有电工证的工作人员，要求熟练水电维修。设备维护服务

养护要求：绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥（包括春节需要购买摆放的年桔、年花）等由中标供应商负责，绿化所需工具由中标供应商负责。苗木费用由（）采购人/（√）中标供应商负责。绿化养护范围：具体负责采购人所有绿化养护。绿化养护服务配有持特种设备（电梯）安全管理证人员，才能对单位电梯进行安全管理。维修费用300元以下由中标供应商承担，超过300元由采购人承担。

地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。新种树木养护病虫防治一年二次。6月底至7月中旬进行。行道树要视病虫发生情况及时进行；一般的树种，视病虫发生情况及时进行。其他寄生性植物及病害防治对象应及时清除。草坪锈病，灌木都应及时检查及时防治。喷洒药剂时做到均匀细致。事后要检查，对效果不好的要重新喷药，同一树种病虫株害率控制在5%以下，死亡率在1%以下。修剪：修剪要求每月一次。剪下的树叶及时清除，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。

死树：一经发现随时清除。灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。清除枯枝死树调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。

由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。抗台扶正种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。使用消防水必须先请示街道办事处，经同意后方可使用。抗旱

养护质量标准地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。施肥在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。

服务要求油印服务：负责采购人文件油印、复印、打印等工作。及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。

建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。各项服务要做到及时准点。服务规范应符合法律法规的要求。日常管理与服务具体要求总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员9人）人员配置要求制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。每月向采购人进行一次书面服务满意度的汇报，并分析提出改进措施。每月初编写东区街道物业管理服务工作总结，并书面向采购人总务处汇报。

中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。人员管理要求服务人员按采购人要求，如少一人，则每月从服务费扣3000元，如此类推。中标供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。

中标供应商全部工作人员要严守采购人的保密制度，并定期进行教育和检查。在服务期内，中标方必须做好工作人员所需的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，中标方工作人员在采购方工作范围内发生事故的一切责任由中标方负责。鼓励中标供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

对中标供应商考评分为优秀（90分及以上）、良好（80-90分）、合格（80-60分）、不合格（60分以下）四档。八、考评办法中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按一年合同总价的（3-5%）向采购人提交履约保证金。若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。履约保证金服务费按月结算。采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。中标供应商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的5个工作日内办理支付手续。付款方式

九、禁止转标卖标行为，如有发现，立即解除合同。服务期内考评成绩不合格2次或非良好次数出现5次以上，采购人有权终止合同。考评办法：每月由采购人组织，对中标供应商在履行合同条款及服务的质量进行综合考评，考评方式采取两次随机抽检（分值占60%），一次双方统一检查（分值占40%），考评要全部达合格以上。（每月由采购人各楼层工作人员进行评分，如考核不及格，则扣当月保洁费的3%）考评参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平，中标供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生数；道路、停车场使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；火灾、违章发生数；违章处理率；用户投诉数；物业使用人对物业管理的满意率等。