物业服务

（一）安全保卫

▲长沙实验剧场安全保卫的特殊性：

参演级别较高，每月省级活动3次左右，安保级别为一级、防恐防暴级别为一级，每月市级活动10次左右，安保级别为二级、防恐防暴级别为二级，其余活动7次左右，安保级别为三级、防恐防暴级别为三级，应急活动，还需临时抽调安保人员10人左右。

▲长沙实验剧场服务内容：负责演出时车辆前坪内有序停放及进出剧场人员管控；剧场门厅值班、电视监控室值班、消防监控室值班；1-5楼及负一楼的剧场所有设备设施的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻、剧场的夜间守护、防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理；1-5楼及负一楼公共秩序维护、治安、防恐、防暴、防火防盗及突发事件处理等。

▲市安播（监测）中心服务内容：保障对工作区域所有设备设施24小时的安全监控，包括安全保卫、秩序维护、防盗、防火报警监控设备、消防工作及突发事件处理；其中，剧场6号门是安播（监测）中心的专属出入门，具备断电自动打开功能，在大楼电力中断后需及时监控并恢复大门关闭状态，特别加强保障。

（二）卫生保洁

1、日常保洁

范围：

①共用部位（走廊、过道、楼梯、天台与屋顶、3米以下的外墙）；公共场所（一楼厅堂、建筑物屋檐滴水之内、景观灯具、公共绿化、扶栏杆）；

②公共部位、楼梯、走廊；玻璃门、木质门、门帘；

③特定区域：

▲长沙实验剧场：观众厅、舞台、排练厅、专业录音棚、贵宾室、休息等候区、会议室、演出灯、服、道、效配套用功能房、办公室区域；

▲市安播（监测）中心：广播电视安全播出监控室、多功能会议室（“长沙市分会场”视频会议室）、中心设备机房、地下负一层设备房、5楼精密空凋室外机围栏区域，以及办公室、储存室、窗户等区域的保洁。

④特定物件：标识牌、办公家具、各种灯具清擦除尘；

⑤病媒生物防治工作。

2、特定保洁

属剧场物业保洁，与办公类物业保洁不同，标准与要求高很多。

▲演出接待、会议服务

对于市级及以上的活动，需负责领导接待及会议服务的工作。

▲ 演出保洁

每次演出，参演人数在700左右，人流量大，保洁工作量大，实验剧场的保洁服务除了一般楼宇的大厅、洗手间、走廊等处的保洁、消毒工作外，剧场内座椅布置、装饰装修所使用的特殊材料，给物业保洁带来了难度并提出了高要求，物业服务企业不仅要有严格、细致、具体、高水准的规程操作，还要有相对应的高品质专用清洗、消毒试剂，不仅要做到高清洁度，无死角、无味，还要做到对装饰装修材料的绝对无腐蚀，这对现代剧场物业保值、增值有着重要意义，现代剧场物业保洁工作需要物业服务企业专业化的服务水准。

▲设备用房保洁

广播电视安全播出监控室、多功能会议室（“长沙市分会场”视频会议室）、中心设备机房、地下负一层设备房、5楼精密空凋室外机围栏区域，此处保洁带保养性质，需经专业培训并持证上岗的保洁员才能胜任，保洁人员需在安播（监测中心）工作人员指导下，在严格按照有关操作规程、确保不影响设施设备正常使用情况下，定期进行清洁工作。

3、垃圾收集及外运：

数量：1个垃圾站

4、公共卫生间的保洁：

数量：办公区6间（男女各3间）、剧场后台工作区2间（男女各1间）、贵宾室2间（男女各1间）、剧场观众公共大型卫生间4间（男女各2间）。

4、公共区域的垃圾桶的保洁：

数量：87个，物业公司根据情况配置。

（三）设备、设施维保

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：1-5楼及负一楼范围内给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对1-5楼及负一楼范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置、音控及网络等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电保障与管理。

3、消防系统设备管理维护

定期对1-5楼及负一楼消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、空调系统运行监管

主要设备：中央空调2台。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用规范。

5、消防设施的数量及维护

数量：消防栓室32 个；消防带32根；干粉灭火器157个。

6、1-5楼及负一楼及公共设施的维修

内容：剧场舞台及观众厅、1-5楼及负一楼房屋内公共区域门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的小型修理。

7、广播电视网络信号链路走线通道的保障。

（四）、有关办公服务

需加强传达室值班工作，以保障市安播（监测）中心组织的省局宣传例会长沙市分会场会议、监听监看监测监评工作的人员的进入。具体包括：做好到访进出服务与管理，包括上级领导到访的车辆停放剧场大门前坪的服务，人员车辆停放保障；做好物品收件服务，包括报刊、邮件等签收、登记，有关材料的保管；以及送餐、快递的配合。

（五）绿化养护

服务内容：剧场室内绿化盆景的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

（一）安全保卫要求：

1、公共安全管理：有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；严禁易燃易爆等危险物品进入管理区域内，对来访人员以及突发事件具有一定处置能力；安保人员着统一制服，严格按照岗位职责，文明执勤、言行规范。

（1）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入剧场区域，环境秩序良好；

（2）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（3）做好安全防范和日常巡视工作，每隔2小时巡视一次并做好记录，明确重点时段及部位，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

2、演出时道路及车辆管理：停车场实行24小时守护、巡逻，严禁非批准车辆进入停车场，规范、合理指挥车辆有序停放。

3、消防管理：对剧场内消防栓、水带、灭火器进行定期检查；消防通道保持畅通，消防器材完好；在剧场发现有吸烟和用火现象，要及时劝阻和阻止；安保人员熟练掌握消防知识和操作要领，消防控制室内实施24小时消防监控值班。

（1）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（2）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，有消防安全巡视记录，确认重点时段及重点巡检部位，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

4、监控管理：实行剧场内24小时设备及值班监控，发现问题能及时处置，并做好监控记录和交接班手续。

5、演出管理：属剧场类物业安全保卫，与办公类物业秩序管理不同，标准与要求高很多，重点是防暴、防恐、维稳及安全保卫细节。

具体如下：由于剧场演出时人员密集，紧急状况下的安全疏散问题是非常重要的安全管理环节，物业服务企业要有不同情况下的应对预案。物业服务人员不仅要做好一般物业需要的严密监视闭路监控，指挥疏通车辆，还要对剧场内的建筑平面设计，如观众厅出口门、各种疏散门、疏散通道、疏散楼梯的位置了如指掌，对消防设备及照明设施的设置及操作了如指掌，应加强对物业服务人员的安全培训，保证任何情况下群众及物业的安全。

每场演出前后，均需对演出大厅内设施设备进行安全检查（主要涉及排爆、排毒检查处置），排除各类安全隐患，做好风险控制。

演出前，负责验票并引导观众入座，演出过程中维持演出正常秩序，制止外来不法人员干扰演出，及时处置各类突发事件的发生。演出结束后，引导疏散观众有序离场，清理收集演出大厅内观众遗失物品，并上交剧场工作人员。

6、安保人员配置要求：

针对长沙实验剧场物业管理，每年的大、中、小型演出场次在250次左右，平均每月演出场次在20次以上，而每次演出计划排出后，提前排练要占1-2天时间，演出占4-8小时左右，撤场占1天左右的时间，表面上看正式演出占用时间少，但实际上每场演出要占用3天左右的时间，基本上30天物业都处于紧张工作状态。剧场演出活动排练时的岗位配备按硬性岗位划分，平时排练或撤场时，要有1名保安坐总监控，1名保安负责监督道具进场或撤场，以防损坏剧场设施，并做协调与配合工作，1名保安负责巡逻，排练的，还要1名保安站在舞台边，防止舞台遥控操作沉降后，演出人员摔下舞台。

到正式演出时，保安班长要加班全盘负责指挥；为确保剧场安全有序，要安排1名保安去停车场引导车辆有序停放，要有1人看监控，要有2名保安负责剧场第一道入口检票，防止闲杂人员入内，并进行必要的安全检查及严禁携带饭菜等入场；进入大厅内东边大门入口时，要有至少一名保安维持秩序及第二道安检；剧场内南、北方向各有2个侧门，方便观众进出厕所及紧急疏散用，各需1名保安把持，共需4名保安；西边化妆间及工作室各有二个门进入舞台，需二名保安维持秩序与安全；从观众厅上舞台的二个左右楼梯间，各需一名保安看守，以防止小孩爬楼梯发生安全事故；观众厅内至少要有一名保安巡逻，制止小孩吵闹及观众的不文明行为；外围还要有1名保安巡逻，以配合紧急情况下的疏散。为确保安全，正常演出时需保证现场有同时有14名保安值勤才能保证安全需要。

7、物资配备：物业公司应提供为完成本项目安全保卫工作所需要的相关服装、设备、工具、物资等。其所有配备费用包含在本项目物业服务费用内。

8、工作要求

①仪容仪表：按规定统一着装，佩戴工号牌，佩带安保器械。男不留胡须、头发前不压眉，后不压领，侧不过耳；女不披发，不染艳发、按规定佩戴头花；不留长指甲。不佩戴夸张饰品。

②岗位执勤：物品摆放整齐，值班记录清晰明了，卫生干净整洁。按时交接班，有完整的值班记录，执勤时精神饱满，常用礼貌用语，处理事件按既定标准处理，严禁粗言秽语，态度恶劣。严禁做与工作无关的事。

③工作纪律：上班无迟到，早退情况，请假经过领导批准，无擅自离岗现象，上班时间不打瞌睡、不聊天、不做与工作无关的事情，服从上级领导分配，认真、积极处理好领导交办的事情，无因自身行为影响甲方声誉的行为，严格保密记录。

④日常巡逻：巡逻期间及时发现区内损坏的公用设施，汇报给领导，按时检查消防设施，发现有过期或破损及时汇报。按时仔细巡查区内情况，及时发现问题并处理，避免损失，发现有可疑人员，及时制止并且汇报，及时关闭剧场忘记关掉的门、灯、空调、电脑、机械仪器，在区域内遇见乱扔垃圾、随意停车等不文明行为时，及时制止，加以警告，在区域内巡逻期间见到显眼的垃圾，及时处理，阻止外来人员在项目内闹事，文明、妥善处理闹事人员，并及时汇报，遇到物品乱摆放，堵塞安全、消防通道时，及时制止清除。

⑤活动协助：重大活动、接待配合，按甲方规定对群体事件协助法警做好疏导，秩序维持。

⑥突发事件：发生紧急情况时及时上报并文明有效处理，做好事故记录，紧急突发事件（消防、水侵、风灾）等及时按突发事件处理流程处理，提醒吸烟人员在规定的地方吸烟，并注意卫生及防火。

⑦投诉处理：接到投诉时，文明对待投诉人，核实投诉事项，积极改正、改善工作态度，将检讨书交给上级领导。

（二）卫生保洁服务要求：

1、日常保洁

（1）墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）地下室要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）各类化妆室、服装室、道具室、音控设备存放室、调度室、灯光音控室、贵宾室、大厅、会议室、办公室等根据地面及墙面材质的不同进行不同的保洁和养护工艺，确保用完后随时清洁备用（会议室2间，化妆室4间，服装室2间，道具室2间、音控设备存放室1间、调度室1间、灯光音控室1间、贵宾室1间、室外大厅1个、室内大厅个、会议室2间、办公15间，楼梯间4个、楼道5个、广播电视安全播出监控室1间、中心机房1间、评议室1间、地下设备房1间）；

（7）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（8）室外大厅保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（9）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（10）及时清理绿化盆景内枯枝落叶；

（11）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（12）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作，甲方不再支付任何费用。

（13）防疫消毒工作：根据防疫要求新增设立。按照市政府颁布的有关防疫要求，制定工作方案和应急预案，预算有关费用，预先配置有关设备器材，如额温枪、消毒剂喷洒用具等。

2、特定保洁：

▲长沙实验剧场服务内容：

物业公司应根据演出时间合理安排保洁人数及班次，每班次保洁人员不低于3人（含3人），二班不低于6人（含6人）。演出中：后台厕所及厅堂1人值守、观众厅左右厕所各1人值守、观众厅内1人巡查；演出结束后：一小时内完成对整个演出大厅的清洁工作；每日最后一场演出结束后，需对演出大厅进行彻底清洁后方可离场。

▲市安播（监测）中心服务内容：需在安播（监测中心）工作人员指导下，在严格按照有关操作规程、确保不影响设施设备正常使用情况下，定期进行清洁工作。

3、垃圾收集及外运

做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（物业公司报价需含垃圾清运及处理费用）

4、公共卫生间的保洁

专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

5、公共区域的垃圾桶的保洁

定期清洗，保持干净，无污渍。

6、每年协助甲方进行一次高空外墙清洗。

7、保洁人员配置要求：因每天都有或排练或演出或撤场，工作人员及观众吃盒饭较多，餐厨垃圾及生活垃圾较多，必须有至少一名男性保洁人员负责拖运垃圾才能保证各类垃圾的及时清运，日常保洁需要2人，其中1人负责剧场内及卫生间的保洁，1人负责公共区域、工作间、办公室、贵宾室、会议室的保洁，一到排练，特别是演出时，要至少另增6人（含6人）分二班才能满足正常清扫保洁要求，并且还要搞到翌日3点后才能完成。因此，平均折算下来，至少要安排7名保洁人员的编制，才能达到剧场及市安播（监测）中心高标准的及时保洁要求。

8、物资配备：物业公司应提供为完成本项目安全保卫工作所需要的相关服装、设备、工具、物资等。其所有配备费用包含在本项目物业服务费用内。必要的耗材，如保洁人员服装、劳保用品、卫生球、清洁剂、保洁工具、公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由物业公司提供并承担费用。

9、预算有关防疫物资设备费用。

（三）设备、设施维保要求：

1、给排水系统设备运行维护

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

为市安播（监测）中心聘用的消防维保公司提供配合保障工作，对传达室消防监控设备的告警需及时报告、登记和处理反馈；如发现异常情形，需迅速处置并向安播（监测）中心有关人员上报。

4、空调系统运行维监管

空调系统出现运行故障后，及通知维保单位到达现场维修，并做好记录。

5、消防设施的维护要求：

每月定期检查、养护，及时维修，并做好相关记录，消防管理人员持证上岗。

6、房屋门窗、剧场椅子维修要求：

确保门窗、剧场椅子完好和正常使用，合格率100%。

7、工作要求：

（1）每日对所辖区域内公共设施进行巡检，发现损坏的及时进行修理与维护。

（2）接到报修后，无特殊情况，需5分钟内赶到现场，如遇需购买配件或无法修复的情况应及时与待修方沟通。

（3）配电间、中央空调机房、消防和水泵机房采用巡查制，每3小时巡查一次，保障设备运行正常，保障辖区内所有用电设备的正常供电。

（4）对临时突发性的停电事件，无特殊情况的应立即排除，遇特殊情况应立即向相关领导汇报。

（5）每月联合秩序部进行一次辖区内的安全检查。

（6）按甲方领导要求做好临时性交办的任务。

工程维修管理及日常维修及设施设备巡查人员不少于2人。

（四）绿化养护要求：

有室内外花木摆放及养护管理措施，花草生长正常，及时浇水，定期进行病虫害防治，无枯枝死杈及病虫害现象；

（一）、甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划.

4、对乙方的物业管理实施监督检查。

5、向乙方提供办公用房。

6、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）、乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业管理年度计划。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

第三节 政府采购合同专用条款