4、甲方应在每季度第一个月10日前向乙方支付上季度的物业服务费（当季度考评结果于下季度第一个月10日前算出，并直接运用到当季度的物业服务费中）。

5、物业服务费一律采取国库集中支付的方式进行，根据考评结果将当季度物业服务费用直接拨入乙方公司专用账户。

6、乙方在约定的物业服务项目范围内所发生的维修费用按以下规定处理： 房屋建筑、设备设施等小型维修和照明、供电、供水、空调设备、供热水系统（含管网系统）等日常维修费用单项工程，单项单个物价维修费用在400元以下的（含400元）均由乙方承担；400元以上维修由甲方承担，甲方可委托乙方维修，乙方无正当理由不得拒绝。

1.房屋外观完好、整洁。

2.设备运行正常、无安全隐患，无事故。

3.各类设施设备的保养维修及时、状态良好。

4.公共环境清扫及时；全面保洁无死角；垃圾日产日清无存留。

5.树木花草长势良好，修剪整齐美观，无枯死现象；摆花符合规定，达到甲方要求。

6.交通秩序良好，车辆管理有序、通道保持畅通、无乱停乱靠现象；门禁、楼宇智能控制运转正常；门岗、机房实行24小时值守到位；协助做好长沙铜官窑博物馆范围内的综合治理和消防工作，无因管理责任引发的治安刑事案件和消防事故。

7.各类急修不超过15分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

8.满足甲方在招标文件第四章第六项所列的其他质量标准。

二、乙方在物业服务期内，对受托物业及相关事项的管理与服务必须达到招标文件所规定的下述指标要求：

1.房屋及配套设施完好率99%以上；

2.房屋及机电设施小修及时率100%；

3.设备设施返修率0.5%以下；

4.大、中修工程质量合格率100%；

5.维修工程质量回访率100%；

6.绿化完好率98%以上；

7.清洁保洁率98%以上；

8.机电设备完好率100%；

9.路灯亮灯率99.5%以上；

10.道路、停车场完好率99%以上；

11.治安案件发生率为0；

12.火灾事故发生率为0；

13.有效投诉率0.5‰以下；

14.管理人员、技术人员培训合格率100%；

15.物业服务业主满意率95%以上；

16.各类违章处理率100%。

三、为保证物业服务质量，甲方对乙方的工作实施定期和不定期的考核，并根据考核情况实施奖罚，乙方应予以积极配合；甲乙双方另行商定考核评分具体内容，见《长沙铜官窑博物馆物业管理考核实施细则》。

1.代表各物业项目使用人，依法依规维护其合法权益。

2.如乙方因严重管理不善不能履行约定责任或给甲方造成重大损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方相关责任。

3.审定乙方制定的物业服务方案和年度工作计划，并监督实施。

4.审定乙方提出的年度费用预算、决算报告等，抽查物业服务经费的使用情况。

5.配合乙方做好物业区域内物业服务的相关协调工作。

6.对物业服务进行考评考核，对相关整改情况进行跟踪检查并按规定实施奖罚兑现。

7.为乙方免费提供必要的办公用房，水电费用由乙方自行负责。

8.依本合同规定，按时向乙方支付物业服务费。

9.有关法律规定和双方约定的其他权利义务。

二、乙方的权利义务：

1.严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全优质的管理。未经甲方同意，不得将项目转让或分包给他人。

2.按甲方要求配齐物业服务所需的各类人员（详见其他条款第二条规定）并按要求履行管理、工作职责。

3.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和具体服务内容提供物业服务，收取物业服务费。

4.接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

5.向甲方提交本物业公司的物业服务年度工作计划和重点工作计划。制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任，建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

6.对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7.对业主和使用人违反馆方制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8.对其员工管理应符合国家法律法规的有关规定及甲方的有关要求。员工证件及证明材料应齐全，乙方员工食宿自行安排。

9.应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险、意外伤害保险等各种保险手续，费用全由乙方负责。同时按甲方在招标文件中所要求的工资标准按时发放员工工资，确保项目的正常运行。在合同执行期间，乙方应加强安全管理和教育，乙方所有人员的工作、生活、交通等一切安全责任全部由乙方负责，甲方不承担任何责任。

10.本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11.整个铜官窑博物馆内其它未明确但甲方认为应由乙方负责的公共区域的日常维修、运营维护、绿化美化、卫生保洁、治安保卫等工作，乙方均应无条件的按照甲方的要求完成。

二、双方在执行约定事项中，由于某方人为因素而导致对方无法完成约定事项或实现约定目标的，任何一方都有权追究对方责任或要求获得经济赔偿。

三、无正当理由要求中止合同的，视为严重违约行为，提出中止方应承担相应的法律责任，并向对方支付相应的违约金。

四、乙方应于签订合同前向甲方缴纳10万元人民币的保证金作为本合同的履约保证金，合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

五、合同期满后或不属于乙方重大责任事故造成的本合同终止，甲方一次性无息返还乙方的履约保证金。

六、乙方由于考核未达到甲方要求或其他乙方责任导致本合同终止，甲方有权不返还乙方的履约保证金。

二、乙方应按下列要求配齐各类人员：

1.管理人员不少于2人。

2.机电设备维护部人员不得少于1人，多媒体设备维护人员不少于1人。

3.保安人员不得少于20人（其中不少于4名形象岗）。

4.卫生保洁及环境绿化人员不得少于10人（其中保洁员不少于8人，绿化人员不少于2人）。

5.服务接待咨询人员不得少于1人。

6.本合同物业所涵盖项目人员配备总数不得少于35人（即投标文件所响应人数）。

7.人员配备要求满足甲方在招标文件第四章第五项所列要求。

8.乙方员工上岗前需通过政审，管理人员、安保、机电、保洁、绿化及服务接待咨询等工作人员需持健康证及相应资质证明上岗。

9.聘用的主要管理骨干要求相对稳定，各专业组可根基工作岗位需要相互调整岗位人员，但不得低于乙方员工总数。

三、乙方在本合同期内必须确保落实甲方下列硬性要求：

四、乙方在物业服务工作中应明确馆区的消防及安保、设备的管理使用、会务服务以及馆区的保密工作为整个物业服务的重点，并制定有针对性的专门预案和日常管理措施。

五、乙方在物业服务工作中应对甲方（长沙铜官窑博物馆）的各方相关资料和信息严格保密，不得随意外传和泄露。否则，追究泄密的相关责任。

六、乙方在引入约定委托事项以外的服务项目时，必须报经甲方同意后方可实施。否则，按违约行为追究乙方责任。

七、为便于甲方掌握物业服务费的规范使用情况，乙方每季度应向甲方通报一次物业服务费用的使用情况。

八、乙方办公用房的装修不得损坏房屋的结构；合同终止时，应保持房屋的结构完好移交至甲方。

九、本合同生效之日起30天内，双方应根据本合同约定事项办理完交接验收手续。