一、功能及要求：
根据园区企业的入驻情况及企业正常运营的需求，现需物业公司负责园区的物业服务，并由该公司代为收取入驻企业需缴纳的物业费、水电燃气等相关费用。
项目服务期限为一年，委派物业人员15人，预计总费用为782661.6元，物业人员根据企业入驻比例分三阶段派驻，按照实际人员到位的情况采取按实结算。
二、相关标准：
符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范
三、技术规格：
1.第一阶段（入驻面积≦30%园区面积）：委派5名物业人员，包括1名保安队长，1名保安、2名保洁、1名水电维修工、1名消控员；
2.第二阶段（30%园区面积≦入驻面积≦60%园区面积）：委派11名物业人员，包括1名项目经理、1名保安队长、3名保安、4名保洁、1名水电维修工、1名消控员；
3.第三阶段（60%园区面积≦入驻面积≦100%园区面积）：委派15名物业人员，包括1名项目经理、1名保安队长、5名保安、6名保洁、1名水电维修工、1名消控员（费用估算表详见如下附件）。

人员类别	月工资 （含社保及餐补）	人数	年工资（元）
项目经理	5500	1	12	66000
保安队长	4000	1	12	48000
保安	3600	5	12	216000
保洁	3600	6	12	259200
消控员	4000	1	12	48000
水电维修	5500	1	12	66000
小计1				703200
管理费			5%	35160
税金			6%	44301.6
总计				782661.6

四、交付时间和地点：
采购人指定时间地点。
五、服务标准：
四、物业管理范围及要求
中标人提供的服务必须达到如下标准（另行制定具体考核细则）：
（一）人员配备要求
1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人（业主）。
3、根据项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。
4、总用工分阶段入驻，包括1名项目经理、1名保安队长、5名保安、6名保洁、1名水电维修工、1名消控员，对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。
5、各类人员专业素质要求如下：
（1）管理人员
项目经理：拥有丰富的物业服务经验，3年以上相同岗位管理经验，熟悉物业管理工作经验及流程，对物业管理中的安全、消防、办公室行政管理、客服服务管理等内容都有较深了解，能独立开展各个部门的管理工作，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
（2）工作人员
保安队长及保安员：退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用，品貌端正、身体健康、品行良好，经采购人政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高1.65米以上（含1.65米），年龄60周岁以内，女身高1.6米以上（含1.6米），年龄55周岁以内。
水电维修工：男性，从事水电工作3年以上，持专业上岗证，有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。年龄60周岁以下。
保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄：男性60周岁以内，女性55周岁以内。
消控员：获得消防设施操作员证书或建（构）筑物消防员证书。具备专业知识和技能。消控员要熟悉消防法律法规和标准规范，熟悉建筑物、构筑物的结构特点和火灾危险性，熟悉建筑物、构筑物内部的各类消防设施的性能、功能和操作方法，熟悉火灾应急预案和处置程序。
 
 
（3）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，培养优秀人才。
中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。中标人按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由中标人承担，计入物业成本。
（二）卫生保洁要求
1、日常保洁
范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。
（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。
（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。.
（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。
（9）遇文明创建等重大活动开展时，中标人须无条件配合采购人搞好保洁工作。
2、垃圾收集及外运要求：
要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）
3、公共卫生间的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。
4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。
5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。    
（三）绿化养护要求
1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。
（四）安全保卫要求
1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责商业街巡逻及夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。
2、服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，保持环境秩序良好。
（2）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。
（3）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。
（4）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。
（5）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。
（6）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（五）设备、设施维保要求
1、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
2、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。
3、消防系统设备管理维护
每月至少对消防系统和设施检查一次，做好记录，及时报修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4、电梯维护要求（按照国家标准执行）
（1）运行状况的检查。
（2）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
（3）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，空调、通风、照明及其它附属设施完好；监督维保公司（通力电梯湖南分公司）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在15分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（4）、其它约定：
①中标人负责监督维保公司按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
③如出现停电、故障至使电梯轿箱卡层等，相关负责人应及时施救。
5、视频监控维护
（1）、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度， 防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。
（2）、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
（3）、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。
（4）、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。
（5）、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。
（6）、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。
（7）、每月定期对监控系统和设备进行优化：合理安排监控中心的监控网络需求，如带宽、IP地址等限制。提供每月一次的监控系统网络性能检测，包括网络的连 通性、稳定性及带宽的利用率等;实时检测所有可能影响监控网络设备的外来网络攻击，实时监控各服务器运行状态、流量及入侵监控等。对异常情况，进行核查， 并进行相关的处理。根据用户需要进行监控网络的规划、优化;协助处理服务器软硬件故障及进行相关硬件软件的拆装等。
（8）、提供每月一次的定期信息服务：将上月抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式存档。
6、房屋门窗管理维护：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。
7、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。
8、协助做好节能降耗工作。
六、验收标准：
物业管理考核评分标准 
一、综合管理方面：

序号	考 核 内 容 及 要 求	评分标准
1	按照投标文件配足管理人员和工作人员。各岗位人员具备相应的资质并持证上岗。穿戴（工作牌、工作服）整洁，文明服务，礼貌待人。服从和接受机关后勤服务中心人员工作协调、指挥和监督。服务、值班电话必须保持24小时畅通。	每少一人扣2分； 一人一次不合格 扣1分;不服从工作指挥每次扣1分；值班电话不畅通每次扣0.5分。
2	建立每日巡查台账制度，发现问题及时整改，重大问题书面移交后勤中心相关科室。	一次不合格： 严重：扣0.5分 一般：扣0.3分
3	凡受到用户投诉，经查实属物业公司责任，视事件性质及影响程度。	一般的：扣1-2分；严重的：扣3-5分。
4	公共区域（走廊楼道、步行梯、卫生间、地下车库、电梯轿厢、门窗、设施设备、各类标识标牌以及公共区域墙面和吊顶等）无积水、无蛛网、无明显污渍、无灰尘，地面无明显脚印、无瓜壳果皮、烟头、纸屑、痰迹等杂物。室内公共部位石材地面定期抛光打蜡保养。	发现一处扣0.3分
5	房屋外观完好、整洁，外墙、大厅、公共楼道、卫生间、走廊、广场等公共部分的面砖、地砖无污迹、无破损。广场、路面、绿地、散水坡、停车场、水池、各楼入口台阶无瓜壳果皮、纸屑，无垃圾杂物、无泥沙、无积水、无污渍。标识牌、构造物无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。	一处不合格： 扣0.3分
6	室内、外垃圾箱内部垃圾清理及时。外表无污迹、黏附物，垃圾箱周围无散落垃圾，无污水、污渍。病媒生物防制有方案、措施，根据季节实施到位，并有相关记录。	一处不合格： 每次扣0.3分 影响较大扣0.5分
7	雨、污水管井和明暗沟每半年进行清理一次，排水畅通。化粪池按月进行检查，每年进行两次彻底清掏，不外溢污水。屋面平台每月检查，确保排水系统完好无堵塞。二次供水水箱安全防范到位，定期清洗，水质符合相关卫生要求。	一处不合格： 严重：扣1分 一般：扣0.5分
8	明确垃圾分类二次分拣、最大限度保障公共区域垃圾分类投放、二次分拣的准确率；做好公共区域垃圾分类设施的日常维护、清洗等工作；做好垃圾中转站清理、保洁和消杀等工作。	未开展相关活动或未留存活动资料每次扣0.5分；垃圾分类工作不力，被本级单位投诉、通报每次扣1分
9	按月（每月10日前提供上一月度情况）提供商业街水、电、柴油等能源资源消耗情况，以书面形式报送到物业科，并根据工作需要及时提供相关基础数据和能耗对比分析数据。	未提供每次扣0.5分。
10	加强对进入商业街进行施工（装修、维修人员）进行登记备案、全过程监督等有效管理，涉及到违章操作及时制止，重要事项要及时报告。各单位维修改造做到先申请、备案再施工。	造成严重影响：一次扣1-3分；未发现违章施工的一次扣1分；未登记或未跟踪管理：一次扣0.5分。
11	实行每日保洁制度，设施设备实行每日检查制度，随坏随修。日耗品补充及时，饮用水按时更换，并严格按照相关规定做好保密工作。	发现一次不到位扣1分；发生一次投诉属实扣5分

二、设施设备管理方面

序号	考 核 内 容 及 要 求	评分标准
14	年初制定详细的设施设备月、季、半年、年保养计划，计划报物业管理科备案认可，严格按计划认真执行，并做好详细记录。	抽查发现未按保养计划执行扣1-2分
15	制定电梯、给排水、供配电系统、消防系统、监控系统等设备详细运行操作规程，并及时做好员工操作培训。按时做好设施设备运行巡查工作，并做好记录，发现问题及时处理。	操作规程不健全或缺少的每项扣2分；巡查记录不全或数据不准确的每次扣0.5分。
16	电梯（客梯、消防梯）、由厂家进行维保，物业公司按照规范要求督促到位，并做好记录。	抽查一次不到位的每次扣0.5分
17	工程维修人员每季度开展一次主动上门服务，并做好记录，及时解决所反映的问题，并对各办公室设施进行维护保养。做好日常维修工作，接到报修通知后必须在15分钟内赶到现场。	未按季度上门服务扣2分；服务不到位的扣1分；维修不及时的每次扣0.5分。
18	上班时不准喝酒、睡觉、擅离岗位；值班人员必须24小时在岗。	发现一次扣1分
19	设备房保持整洁、通风，照明完好，清洁卫生，机身洁净仪表清晰，不乱堆杂物，严禁吸烟。各类操作开关设置明显标志	一处不合格扣0.5分

三、安全管理方面

序号	考 核 内 容 及 要 求	评分标准
1	保安人员，履行职责，遵守安保管理制度，统一着装，精神饱满，仪容整洁，责任心强，文明规范。	一人一次不合格： 扣1分
2	值班保安人员，工作态度端正，按规定佩戴执勤红柚章，工作认真负责，文明用语，礼貌待人，行礼规范，服从和接受安保科领导调度指挥和安全检查。	一人一次不合格： 扣0.2分
3	按照投标文件配备的安保人员，必须无条件足额满员，并持有保安培训证上岗。	少一人一次： 扣2分
4	保安人员留长发、蓄胡子、留大鬓角者，上岗时间衣冠不整、穿便服，值勤时与他人闲聊、嘻笑打闹、打盹、看书报、打牌、下棋、饮酒。	发现一人一次： 扣0.2分
5	不坚持管理制度，工作简单粗暴，造成他人人身伤害或物品损坏；交通管理不按规范操作，造成车辆乱停乱放，严重影响交通秩序。	发现一次扣0.5分
6	商业街发生一起打架（群打群殴）未及时制止，含内部人员。	发现一次： 扣-0.5分
7	保安队长或班长要对消防设施设备每月开展一次安全检查，消防中控室每周检查一次，发现问题及时处理，并将检查情况以书面形式报告安保科备案。	缺少一次： 扣-0.5分
8	发现重大上访群体和突发事件，要按照上报程序和有关规定及时报告，及时处置。	发现未报一次： 扣0.5分
9	保安人员要经常性开展业务培训和技能培训，平均每月不少于3个工作日时间。	发现一次每次扣1分
10	对商业街保重点部位和重要设施每月进行一次安全隐患排查，并做好检查记录，夜间巡逻，每1小时一次，主附楼巡查每晚二次，有台账记录无差错，发现问题未及时报告，及时整改。	每少一次： 扣1分

 
七、其他要求：
五、其他约定事项
1、物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生。
2、所有工作必须有台账记录。
3、物业服务食宿安排情况：食宿自理。采购人免费提供适量的办公用房。
4、物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报采购人备案。
5、设备设施的维护与维修：单项工程、单个元器件400元以下（含400元）的维修由中标人负责，费用由采购人与中标人共同确认后，由中标人据实承担。
六、其它要求及说明
1、服务周期：一年。
2、结算方法：
付款人：长沙市煤城新业建设开发有限公司。
付款方式：按月度付款（支付比例按已收取的物业费与应收取的物业费比例支付），乙方开出有效结算票据，甲方须在收到乙方有效结算票据后一个月内将款项支付给乙方相应账号。
支付条件：依据考核结果按照先服务后付款的方式按月付款。(具体以合同为准)。
中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。中标人按规定要给聘用员工购买社会保险（生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险），其费用由中标人承担，计入物业成本。
3、首次签订合同后，物业中标单位15日内必须进场。
4、中标人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由中标人承担，采购人概不负责。
5、为保证物业管理工作的连续性，便于工作的顺利开展，中标人必须在双向选择的基础上优先对原中标人工作人员培训录用。
6、对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。
①每月考核分达到90分以上（含90分）为合格，全额支付该月物业管理费。每低于90分一分，按该月应支付管理费金额的1%扣除，依次类推。低于80分（不含80分），第一次由采购人提出书面警告；两次出现（连续或累计）低于80分（不含80分）以下，物业合同自动终止。
②物业管理人员本身对商业街财产造成的直接损失，由物业管理公司全额赔偿。
7、如新增其他服务内容另行协商。
8、投标报价须根据附件预算明细进行分项报价。
对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。