昆山市陆家镇“佳茂缘商务广场”物业管理服务公开招标公告一、招标项目名称：昆山市陆家镇“佳茂缘商务广场”物业管理二、招标项目概况：昆山市“佳茂缘商务广场”位于昆山市黄浦江路与金阳路西北侧，建筑类型为：高层住宅、商铺用房已全部开发完成，可收费面积总计为61666.49平方米。三、招标单位：昆山市陆家镇合丰社区居民委员会四、报名时间和地点：1.时间：公告之日起至2024年09月04日下午四点；2.地点：昆山市马鞍山路1069号5号楼二单元。五、招标文件领取地点及费用：1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司（昆山市马鞍山路1069号5号楼二单元）。2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。
六、投标申请人需具备的条件：1.投标企业及法人要求：从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，没有欺诈、违约、违规等不良行为记录，具备市场监督管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照，且在有效期内。2.昆山信用上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；3.管理实绩要求有：在昆山有小区管理和在管理实绩.4.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近一年（2023年第二季度至今）列入黑榜的不得报名参与投标；5.拟派驻项目经理要求：小区项目经理大专及以上学历，有物业管理三级项目经理证。无任何犯罪记录和不良记录。6.曾在本项目管理过的物业公司及关联或间接关联企业或法人股东等实际控制参股或者控股企业不能参与本项目投标。七、物业选聘范围及内容：1.服务标准：本小区物业管理服务内容、标准按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）综合二级执行（实施省标五大类基本服务要求并按服务等级标准执行）。2.物业服务费收费标准（含代收代交）：1号6层以上（含6层），3号、5号住宅含多层住宅1.1元/月·平方米，商铺1.90元/月·平方米，办公2.2元/月·平方米；3.物业服务费用的结算形式：包干制。4.停车费收费标准：地面车位收费标准为80元/月/辆，全年按960元收取。临停按5元/天/辆。地下车库停车费用其中汽车管理费由物业公司收取50元/月，地下车库停车费待确定地下车库产权归属后再做协商（佳茂缘商务广场1、2号地下车库属于昆山佳茂缘置业有限公司所有，目前处于破产拍卖阶段，待拍卖成交后再做协商）。租户按照停车费价格的上浮10%收取。临时停车停于地下车库按照昆山市住宅小区相关收费标准执行。遇业主搬家送货等临时性不超过1小时内的车辆，由警卫指引停车区域，不得影响正常的安全通道，按5元/次（天）收取。5.小区公共收入分配：小区公共收入（税后）（包括且不限于地面停车费、临停费用及广告费等公共部位产生的收入）四六分成，40%存入招标人专有帐户，归全体业主所有，该部份收入主要用于小区公共设备设施的维修保养及物业服务等级提升补贴等。60%归物业公司，补贴物业公司各项管理费用。公共收益每月结算一次，物业公司应于次月10日前将属于全体业主的收益存入招标人专有帐户。在业委会成立前，由社区及业主代表进行监督。6.中标物业服务企业应承诺事项：中标物业服务人在进驻本小区两个月内完成以下序号（1）至序号（4）事项，所涉及的费用由中标物业公司全部承担。（1）1号楼化粪池下水道改造；（2）3号、5号楼2个地下车库挡雨棚损坏更换；（3）地上停车位维修更新；（4）环境卫生整改，集中清洁卫生大整理，将遗留的各个卫生死角、生活毛垃圾（建筑垃圾等）、绿化区垃圾及枯叶全部清理等，同时制定各项工作规范流程，在相关工作区域挂牌公示，确保各项制度规范执行，卫生环境长效管理。中标物业服务人在进驻本小区两个月内完成以下序号（5）至序号（6）事项，所涉及的费用由中标物业公司先行垫付，后续由公共收益返还。(5)商铺道路及1-2号楼广场瓷砖维修；(6)3号、5号楼地下室改造问题。现场确认3号楼地下室约1100㎡，5号楼地下室约450㎡，有四处漏水点；中标物业服务人在进驻本小区半年内针对序号（7）至序号（8）事项，制定好详细的维修计划，并提交招标人进行审核，按照时间节点完成维修，如果需要动用公共收益和维修资金的项目，需向招标人提交申请后按照相关程序进行。(7)1.3.5号楼道墙面粉刷。1#过道脱落约6064㎡，3号楼约4204㎡,5号楼约4000㎡；(8)4号楼商铺道路整体翻新。道路长久未保养维修，路况差，影响出行。根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。7.物业服务人应负责小区设施设备的日常维护、保养及零星维护、维修，涉及重大维修或改造等项目所产生的费用由物业公司报招标人协商解决。物业公司进行的维修、改造等项目完成后，均应要招标人派代表现场踏勘后，以签字盖章作为完成确认。8.中标物业服务人须将以下款项打到招标人账上，招标人在收到上述款项后开具中标通知书，如中标单位在中标公示期满一周内未支付上述款项，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。（1）中标物业服务人须缴纳3万元保证金，如设施设备等在中标物业服务人入场承接查验时表明正常使用或未记录有异常、故障，在中标物业服务人撤场时的承接查验中记录为有故障、损坏、非正常使用的，则上述保证金将用于各项设施设备等的维修或赔偿费用，维修或赔偿后费用如有多余则退还物业公司，如费用不足，物业服务人应承担并补足费用。（2）中标物业服务人须缴纳2万元考核金到招标人账户上，并确保每年年初招标人账户上考核金满2万元。招标人代表全体业主与物业服务人签定物业合同时，同时与物业服务人签定考核协议，合同期内，本小区在昆山各级政府的各项公开检查或评比中，受到处罚或通报批评的，每次扣除考核金2000元，列入黑榜的每次扣除考核金0.5万元。扣除的考核金纳入公共收入，该部份全部归属业主所有。当年度二次列入黑榜视作物业服务人无能力履职，同时物业服务人必须自动放弃并退出本小区物业服务管理，由招标人按此选聘方案重新选聘新物业。物业服务人不得以为本项目已投入或使用的费用、设施设备等维护或其它各项支出、损失等向招标人或业主收取费用，全部由物业服务人自行承担。招标人不承担违约责任且无须作任何赔偿。9.中标物业服务人需承诺每年进行一至两次小区资产设备设施盘点，确认资产数量、使用状态，如发现不堪使用之设施、设备，应及时报修或报废以及更新。清册需实时更新，大型资产需做标识铝牌进行管制，由招标人每年不定时复盘及抽查。发现遗失、遗漏等现象，需照价赔偿。10.中标物业服务人对于下一年固定费用支出或大型项目改造，需在本年年底编撰预算费用控管表，交于招标人审核，审核通过后向全体业主进行公示。本年度的收入支出项目，每半年向全体业主进行公示。11.中标物业服务人应根据承接查验的结果，涉及如消防等重大安全隐患应配合招标人，在入场半年内启动维修资金的申请办理。针对小区车位紧张的现状，根据业主征询的结果，在半年内落实申请维修资金的相关手续办理或提供解决目前的停车问题的方案。12、中标物业服务人派遣的秩序维护人员（包括门卫、警卫、巡逻人员等）需要求身体健康，最高年龄不得超过65周岁，并合法用工。13、物业专业工作人员（维修电工、消控室人员、项目经理等）需持证上岗。14、中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得有犯罪及不良记录，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人和主管部门同意不得随意调动。15、中标物业服务人承诺本项目为中标人直接管理项目，合同期内不得将项目转包或发包或让其他公司挂靠管理。16、中标物业服务人不得暴力和消极怠工进行催收款项，不得恐吓威胁业主，一经发现，自动丧失中止合作。催收物业费走法律程序。17.中标物业服务人应承担招标代理费用3.5万元。由昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司在招标工作全部结束后在投标保证金中收取。18.物业服务合同期限：物业服务合同期限拟定为叁年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期3个月，试用期满前一个月内，招标人组织部分业主进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为2个月，期满后再次评估，仍不合格的，按此方案重新选聘。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。19.其他管理要求：（1）受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业服务服务人按有关规定并与委托人协商确定。物业服务人制定的有偿服务项目及价格，须报招标人备案后执行。（2）外包服务限定：不得将物业整体外包给其他第三方；与小区外包服务项目（消防、电梯等）企业签订合同前，须征得招标人同意方可签署合同并报招标人备案。维保费用由物业服务人负责按时支付，如因拖欠支付维护费用物业服务人承担所有责任。同时，招标人可按相关考核约定，视情况作出相应的处罚。消防、智能化等需配备专业维保单位定期维保，并每半年提供维保记录给招标人备案，另招标人将不定期抽查维保情况。20.物业服务人应配合第三方工作人员进入小区进行业主大会服务及物业服务满意度调查/物业服务质量评估等工作（每年不少于一次）。21.本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。22.如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。23.招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。24.中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业管理，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。中标物业服务服务人已支付使用的各项费用将不再退还。八、投标申请人资格确定：各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的凭证送昆山市马鞍山路1069号5号楼二单元进行资格审查,确定有效报名的投标申请人，逾期视作自动放弃。1.本次招标采取公开招标方式。2.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司组织实施，招标过程中的费用由昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司先行垫付，由中标物业服务人承担。3.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：1）.符合招标要求的报名单位满3家不超过5家，全部入围参与投标。2）.符合招标要求的报名单位超过5家的按下面程序评比前5名入围参加投标。由招标人组织业主代表等实地踏勘推荐产生5家，参加实地考察的人员根据实地考察结果进行评分并在小区公示，平均分前5名者入围参加投标 。所有入围企业在领取招标文件的时候签订承诺函。报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。4.投标人必须在投标截止前交纳投标保证金5万元，未中标单位的保证金在开标结束后10天内予以退还（无息），中标单位的保证金待物业服务招投标工作完成后扣除招标代理服务费用后，剩余部分退还（无息）。5.评标委员会组成：由招标人从物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人，共5人组成。监督人：招标人推举2人，社区、区镇代表各1人作为监督方。6.评分标准为：总分100分，其中商务标45分、技术标 40分、答疑分15分。附加分项：（1）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目（业态含高层建筑）物业服务质量获得“省示范”加2分、“苏示范”加1.5分、“昆示范”加1分，不累加最高2分，提供证明材料（注明：该荣誉为昆山市级及以上宜居示范居住区或昆山市级及以上示范物业管理项目且在有效期内）。（2）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目（业态含高层建筑）物业服务质量2022年至今获得红榜荣誉（以昆山住建局发布的红榜为准）加1分，不累加最高1分，提供证明材料；（3）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目获得“红管先锋”党建引领示范荣誉的加1分，不累加最高1分，提供证明材料，7.中标人确定方式：评标小组根据评标得分推荐合格中标候选人。招标人根据评标结果选择排序最高评分的中标候选人为中标人，并代表业主大会与中标人签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。8.已获取投标资格的投标人，因故不参加投标的，将没收投标保证金并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。九、投标申请人资格审核时需提供的材料：1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。十、联系事项：
招标单位：昆山市陆家镇合丰社区居民委员会
联系人：孙主任 联系电话：0512-57673910
十二、招标代理机构名称：
昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司
联系人：邵工 联系电话：0512-50160887
昆山市陆家镇合丰社区居民委员会
2024年08月28日
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