合 同 书 合同编号： 项目名称：抚州市汤显祖纪念馆采购物业管理服务项目 项目编号： JXXA-2024-C002 甲方（委托方）：抚州市汤显祖纪念馆 乙方（受托方）：抚州诺贝尔物业管理有限公司 乙方承诺具有接受甲方委托，提供物业管理服务的有效资格和能力。甲乙双方经友好协商，在 遵循平等、自愿、诚实守信原则的基础上，就乙方提出供甲方物业管理服务事业达成一致意见，签 订如下合同条款。 第一章 物业区域概况 第一条、物业管理区域基本情况 物业名称：抚州市汤显祖纪念馆 物业地点：抚州市文昌大道 1325 号 服务面积及范围：汤显祖纪念馆整个区域。总占地面积 6 万平方米，其中绿化面积 4 万余平 方米。 第二章 服务质量要求 第二条、物业管理服务质量 1.辖区内不能发生重大安全责任事故。 2.员工上岗前培训率达 100％。 3.甲方有特殊要求或工作任务，乙方应积极配合完成任务。 4.大楼总体清洁服务达到约定标准。 第三条、乙方提供的物业管理服务主要内容 （一）服务人员配置基本要求 1、本物业共需配置 35 人（响应文件中提供针对本项目拟派 35 人到岗人员的无 犯罪记 录证明及正规医院或疾控中心开具的体检报告或健康证明扫描件加盖公章） 2、物业经理配置 1 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。 3、卫生保洁人员配置 8 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。 4、园林绿化人员配置为 6 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。 5、安保人员配置 20 人，男女不限，年龄 59 周岁以下，身体健康，至少配置 2 人 持保安员证上岗；监控室安保人员中需要 4 人具备消防员证，必须持 消防员证上岗。 （二） 服务人员配置及工作要求 1.物业经理配置及工作要求 物业经理配置 1 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。 （1）掌握房产物业条例、法规，具有较强领导能力，善于正确决策、计划组织、 协 调指挥、控制，持有物业管理从业人员岗位证书，有两年以上从事同等职务管理经 验。 （2）负责物业区域内的日常管理工作及日常工作安排； （3）负责物业区域内各人员招聘、培训、考核工作； （4）针对本项目拟派的物业经理需要 24 小时驻馆及时完成业主安排的临时性工 作及处理各类的突发状况； 2、卫生保洁人员配置及工作要求 保洁人员配置为 8 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。 负责馆内建筑区域、及公共区域的卫生保洁。 （1）办公楼（清远楼、玉茗堂）等建筑区域的外观、设备、设施每周清洗一次， 馆 内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、 积水。 （2）垃圾筒每天清理至少 1 次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒 外 观清洁、内无异味。每天及时清运垃圾，做好垃圾分类工作，至少 1 次。 （3）公共卫生间做好时时清洁，确保无污渍、积灰、杂物，无严重臭味，地面无 积 水。 （4）毓霭池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；确保池 水 不变色、不产生异味。 （5）标识牌、路灯、灯箱、灯杆、宣传栏确保无积灰、污渍、乱张贴。 （6）消杀工作：配合单位做好灭鼠、灭蚊蝇消杀工作。 （7）展区（层高 6 米）内日常卫生清洁，墙面、玻璃、天花板、高空设备等保持 干 净整洁。 3、园林绿化人员配置及工作要求 人员配置为 6 人，年龄在 59 周岁以下，身体健康。负责公共区域内的园林植物管 理、 绿化养护和清洁工作。草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、 大片 树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石；定期对树木进行施肥、浇水、护理；对公共绿 地、 花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害、防虫；做好冬季、夏季植物的保 护（肥 料、除虫药由甲方提供）。 22 （1）主要道路两旁的乔木每年施一次有机肥，草坪内的乔木冬季树池土壤 疏松清 理施肥。 （2）枯树枝的清理、垃圾石块清理，自然灾害后的及时清理。 （3）配合专业人员做好树木的白蚁防治及蚊蝇、老鼠、蟑螂虫害防治。 （4）枯枝的清理、防自然灾害、适当修剪。 （5）防治病虫害。 （6）根据单位要求，积极配合做好植物更新各项工作，负责后期养护工作。 4、安保人员配置和工作要求 安保人员配置 20 人，男女不限，59 周岁以下，身体健康，至少配置 2 人 持保 安员证上岗；监控室安保人员中需要 4 人具备建（构）筑物消防员证，必须 持消防员 证上岗。 负责区域：纪念馆所有区域安全。 （1）着装仪表：工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服 不准混 穿；制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，戴好帽子，不 得敞胸露怀、卷 袖子、挽裤腿。 （2）行为规范：上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背 手、睡 觉、打盹、吸烟、与人闲聊、吃零食、下棋、玩弄手机、听收录音机； 站岗时姿态严 整，保持立正姿势，不得东摇西晃；上班人员必须提前十五分 钟达到各执勤点，做好 交接班手续、值班记录和实物出入登记；不得迟到早 退，不得擅自离开岗位；值班人 员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到 快餐店就餐。 （3）对来访人要有礼有节，热情受理来访人各种问题，特别是夜间值班， 对来 访人提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。 （4）严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定，做好本班岗亭的清洁卫生， 不得 随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品，门岗值班室不得会客。 （5）主要任务：保障汤显祖纪念馆文物、财产安全和游客人身安全，负责 馆内 安全消防工作，承担馆内安全、消防责任， 及时处理紧急安全事故，保 证消防、监 控、报警等设施 24 小时正常运行，对火灾、治安等突发事件有应急 预案， 并协助采 取相应措施，每年应组织不少于 2 次的防火应急预案演习。 当值班人员发现情况时， 应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部 门负责人。 （6）值班管理规定：做好执勤、巡查记录， 对重点区域定时巡逻，遇到火警、 警 情或异常情况，5 分钟内赶到现场并采取相应措施。发现紧急情况立即拨打 110、119 和向相关领导汇报。岗亭保安人员实行 24 小时值轮流班制度，确保 24 小 时有人在岗, 各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责 任制的要求，坚守岗 位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发 事件。 第四条、技术要求 （1）设立管理机构，人员配置合理、科学、符合业主要求； （2）有相应的应急抢险机构、责任落实到位。 第五条、服务材料 项目实施过程中所需物品，如：垃圾袋、扫把、小型垃圾清运车、消毒设 备、消 毒材料、灭蝇、鼠等药具、园林修剪工具/农药化肥/石灰、柴油等均由 采购方提供。 工作服装、对讲机及未列入以上清单的均由成交单位自行提供。 第三章 项目经费及其支付方式 1、中标价：每年 1021800 元人民币，月度费用如下：

	月度费用明细
月份	11 月	12 月	1 月	2 月	3 月	4 月	5 月	6 月	7 月	8 月	9 月	10 月
金额（元）	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150	85150

2、支付方式：每月按照考核办法进行考核，考核良好的，次月 10 号前支付上月款项。 3、除本合同第三章约定的项目经费外，乙方及其就服务项目所雇佣的人员不得以任何理 由再要求甲方支付任何费用。乙方人员的工资、医保社保费用、福利、应缴税费、办公费、 管理费、工伤、加班费全部由乙方承担。 第六条、甲方应于物业交付托管之日起承担其物业的服务费用，物业服务费按月结算。 乙方开具合法有效的物业管理发票，根据办公室考核结果，甲方于次月将上月的物业管理费 支付给乙方。但乙方不开具、开具非正式的发票，或乙方服务未经过考核，甲方有权拒付物 业管理费，同时不承担任何责任。乙方结算账号如下： 名称:抚州诺贝尔物业管理有限公司 纳税人识别号: 91361002083911917W 地址、电话:江西省抚州市临川区上顿渡镇才都大道诺贝尔小区 11 栋 1 楼 0794-8580091 开户行及账号:中国工商银行临川支行、1511202009200076851 第四章 双方的权利与义务 第七条、甲方的权力与义务 1、对乙方所有工作随时进行监督、检查，如发现不符合规定，甲方有权要求乙方立即整 改或更换不称职人员，如乙方拒绝或拖延整改，甲方有权单方解除合同并不支付任何费用。 2、有计划地提供垃圾袋、扫把、小型垃圾清运车、消毒设备、消毒材料、灭蝇、灭鼠等 药具、园林修剪工具、农药化肥、石灰、汽油等，其他未列入的材料由乙方自行负责。 3、甲方有权对乙方提供的物业管理服务质量进行考核打分，并根据考核结果与乙方进行 物业管理服务费的结算。 第八条、乙方的权利与义务 1、乙方在履行合同过程中，不得将服务项目委托给第三人，应按照本合同约定的物业管 理服务和服务质量提供相应的服务。 2、按照本合同约定的收费项目、标准和方式向甲方收取物业服务费和其他费用。 3、承接物业时，应当对物业共用部位、安全设施设备进行查验，并做好书面记录和签认 工作。 4、物业工作人员在工作期间服从甲方相关人员的领导安排，接受甲方的监督和检查，并 要严守甲方秘密，热情服务。 5、注意节约用水、用电，爱护建筑物及室内外各种设施，因乙方失误造成的损坏，乙方 应负责赔偿。 6、按双方约定的限时派单服务及时作业（保洁、园林养护等），同时将旧料上交，以旧 换新。如因乙方原因损坏材料的，必须原价赔偿。 7、应甲方要求，特殊情况的维修、节假日及大型检查，乙方应立即到场。 8、在工作期间，乙方必须做好安全措施，做到安全生产、文明作业。 9、及时向甲方通报本物业内有关物业管理服务的重大事项，接受甲方的监督。 10.签署合同前，乙方须提交物业管理履约承诺书及合同所涉所有资质材料复印件。 11、在合同履行过程中 第五章 合同期限 第九条、本物业服务期为壹年，合同期限为 2024 年 11 月 1 日起至 2025 年 10 月 31 日。 第六章 违约责任 第十条、在合同有效期内，任意一方未经过对方同意不得随意终止合同，如有变动应 提前二个月通知对方，如连续 2 个月考核分值为不合格，有权解除合同，并拒付该季度物业 管理费。 第十一条、合同期内，如乙方公司在资质、经营等方面存在弄虚作假等不良行为的， 本合同自动终止，所有损失由乙方承担。 第十二条、任意一方因违约而造成对方的经济损失，必须给予赔偿。 第十三条、如乙方损坏甲方财产，所给予的赔偿，甲方有权在物业管理费中扣除。 第七章 其他事项 第十四条、本合同如在履行中发生争议，由双方协商后解决，若协商不成，可以向甲方 所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十五条、本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等效力。本合同自双方法定代 表人或授权代表签字并加盖公司公章或合同专用章之日起生效。 甲方盖章（委托方）： 乙方盖章（受托方）： 抚州市汤显祖纪念馆 抚州诺贝尔物业管理有限公司 代表人： 代表人： 签订日期：2024 年 10 月 31 日 签订日期：2024 年 10 月 31 日 物业管理服务标准与考核办法 加强对乙方服务质量的监控和考核，是甲方对后勤保障规范化、制度化管理的 客观需要，也是后勤服务标准化的内在需要，为了加强对乙方服务的管理，客观考 核乙方的年度工作，促进后勤整体服务质量的提高，特制订本办法。 一、考核的指导思想 坚持为甲方服务的宗旨，为甲方各项事业的发展提供高效、优质的后勤保障服务。 二、考核的目的 提供服务质量、改善服务态度、提高公共服务效能。营造文明向上、环境舒适、服 务 到位、管理有序、奖罚分明的甲方后勤服务氛围。 三、考核的原则 （一）从实际出发，客观公正，实事求是的原则。 （二）“公开、公平、公正”的原则。 （三）日常考评与定期考评相结合，专业量化与甲方监督相结合的原则。 四、 考核的组织与实施 甲方相关部门组织专人对乙方服务质量考核，采取日常考核和定期考核两种形式。 五、考核的内容 按照各项物业服务标准对乙方服务质量、服务态度、工作效率、专业规范、安全 管理等方面进行考核评估。 （一）不定期对乙方日常的服务质量进行监督，检查，评估，并详细纪录检查结果， 以 备考核评估使用。 （二）对旅客或相关人员投诉意见的处理态度及整改结果，进行考核。 （三）有节能工作的管理制度及管理目标，具体措施到位。 （四）向甲方提供工作人员考勤管理制度及考勤签到记录表。 六、考核等级 （一）考核等级 1、优秀：考核分值≥90 分。 2、良好：考核分值 80-89 分。 3、合格：考核分值 70-79 分。 4、不合格：考核分值＜70 分。 (二)惩罚措施 1、按每月进行考核， 考核分值为优秀、良好， 全额拨付该月物业服务费，考核分值 ＜80 分时，每下降 1 分扣除当月物业费的 2%。 2、按每月进行考核， 考核分值为合格，责令限期一个月整改，乙方须及时向甲方提 交 整改措施报告，由甲方监督实施整改至良好或优秀。 4、如连续 2 个月考核分值为不合格，拒付该季度物业管理费外，还有权解除合同， 另 择物业企业，后果和损失由乙方负责。 27 七、质量要求及考核评分标准

（一）保洁服务质量要求及考核评分标准
序 号	保洁区域	保洁频率	保洁内容	保洁要求	分值 （30 分）
1	大堂、各办 公室、会议 室、过道	每日清扫， 每日拖洗， 垃圾及时清 理	办公室每日擦拭一次桌 椅，会前、会后及时清 洁会议室地面，桌椅， 室内定期用全能清洁剂 1：128 稀释溶液拖地。 垃圾及时收集清理。	地面无污渍、无痰 迹、无垃圾、无杂物、 无烟灰、无积灰、无 脚印，干净明亮	5 分
2	墙面	每日保洁	2 米以下每日清洁	无污渍、无水迹、无 浮灰、无蜘蛛网	2 分
3	楼梯及扶 手	每日保洁	每日用全能清洁剂 1： 40 稀释溶液清洁，每日 用消毒液 1：50 檫洗一 次。	无污渍、无浮灰、无 水迹、无烟蒂	2 分
4	玻璃	每周保洁	用玻璃清洁剂 1：40 稀 释溶液清洁玻璃，每周 一次室内玻璃循环清 洁。	玻璃明亮光洁，无污 渍、无水迹	2 分
5	卫生间	随时保洁	打开换气扇或窗户进行 通风，台盆、便器等放 水冲洗。收集垃圾、清 洁垃圾桶、换新垃圾袋。 用洁厕消毒液清洗便器 并冲洗。擦拭台面和墙 面四周、间隔板等，拖 擦地面。	随时保持畅通，无漏 水，无异味、无污垢， 垃圾袋定时更换	3 分
6	公共设施	每日保洁	公共设施抹擦。	无污渍，无积灰、无 蜘蛛网	2 分
7	天花板	每月一次	每月清扫一次	无灰尘，无蜘蛛网	2 分
8	外围及外 环境	每日保洁	宣传栏、灯杆、灯箱、 花 盆、垃圾桶抹擦、清 倒	干净、无积灰、无污 迹、无杂物、无烟灰	2 分
9	外围及外 环境	循环保洁； 每日清扫一 次	地面清扫、不定期冲洗	干净、无杂物树叶、 无污迹、无明显泥沙	2 分
10	外围及外	每日及时发	各类明沟、雨水井、排	干净、无杂物、排水	2 分

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	环境	现及时清理	水井清洁堵塞物。	通畅
11	雨篷、露天 阳台等	每周保洁	沟槽、地面、蓬面不定 期清扫、冲洗，清洁堵 塞物	沟槽无堵塞物，地 面、蓬面无污迹， 无 杂物堆放，边缘区域 无蛛丝、脏物	2 分
12	垃圾清运	每日定时清 运	每日清理换袋，洁桶	及时清运，垃圾不停 留。	2 分
13	垃圾分类	每日	每日及时做好垃圾分类	主要分可回收物、有 害垃圾、易腐垃圾和 其他垃圾四大类	2 分
（二）保安工作考核标准及评分标准
序 号	考核项目		工作考核标准		分值 （40 分）
1	行为指标		人员在岗 抽查发现一人次不在岗扣 2 分		2 分
2			仪表规范，着装整齐 发现一人次扣 2 分		2 分
3			物业值班管理人员电话 24 小时畅通，发现一 次无故不畅通扣 2 分		2 分
4			遵守各项管理规章制度，不随地吐痰，不在大 楼内抽烟，不在值班室闲坐，不串岗聊天，不 做 与工作无关的事。否则，发现一次扣 2 分。		2 分
5			发现物业工作人员不文明行为，每次扣 2 分。 被投诉经查实，每次扣 4 分。		4 分
6	执勤		保安人员按照职责坚持门岗执勤，做好进馆游 客登记服务工作，否则，发现一次扣 2 分。		2 分
7			保证日常巡视和监控保证园区内无溺水、无火 灾、无偷盗、无故意损毁花草树木等安全事故 发生，否则，发现一次扣 2 分。		2 分
8			对馆内各藏品、展板等进行破坏，甚至偷盗的 行为，能够急时处理，否则，发现一次扣 5 分。		5 分
9			未经允许，禁止园内任何形式的经营、宣传活 动。否则，发现一次扣 5 分。		5 分
10	监控室		监控室要实行 24 小时监控值班，做好值班记 录，杜绝非工作人员进入，否则， 发现一次扣 2 分。		2 分
11			保证仪器和设备的安全，并随时提供监控资料。 否则，发现一次扣 2 分。		2 分

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12	消防设备	定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设 备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患及 时处理并上报有关部门，否则，发现一次扣 5 分。	5 分
13	其他突发事件	严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧 急情况和制止突发事件，维护馆内秩序，确保 市民、游客安全，否则，发现一次扣 5 分。	5 分
（三）绿植养护服务质量要求及考核评分标准
序 号	工作内容	要求及工作质量标准	分值 （30 分）
1	夏秋季每日 1-2 次对室 外绿植进行浇水、冬春季 根据雨水量对室外绿植 进行浇水。	常年保证有效供水，草地充足生长，有覆沙调 整，地面平整、流畅。	5 分
2	每年对各类绿植、乔灌 木、树冠进行修剪， 无病 虫枝、过密枝、伤残枝、 枯枝	明显病虫枝、过密枝、伤残枝、枯枝 每处扣 0.5 分草坪常年保持平整、边缘清晰，草高不 超过 10CM，每年不少于 3 次，做好修剪记录。	5 分
3	每日清扫绿化带内各类 垃圾、杂物。	保持绿地全天整洁干净达到“五无”（无果壳 纸 屑、无塑模、无烟头、无乱石、无卫生死角）	5 分
4	按照植物品种要求，适时 对绿植施肥拔草处理。	按期施肥，做好记录，及时清除杂草，做到基 本 无杂草，无杂藤攀援树木。	5 分
5	病虫害防治及时、有效， 病虫害控制在绿地养护 范围内 5%以下。	明显病虫害每处扣 2 分：防治不及时扣 1 分。	5 分
6	黄土不裸露，植物叶面清 洁，整体观赏效果好。	植被不完整，有裸露的每处扣 1 分：叶面灰尘 明 显的每处扣 1 分。	5 分