南通卓凡房地产开发有限公司“华耀时代嘉苑”前期物业管理服务项目

招 标 文 件

（资格后审）

招标单位： 南通卓凡房地产开发有限公司

日期：二?二?年十月十二日

工程招标文件备案表

代理人	编制人：
	法定代表人：
	代理人： （公章） 2020年 月 日
招标人	审阅人(签名)： 2020年 月 日
	招标人： （公章）
备案单位	项目负责人 (签名)： 年 月 日
	科室负责人(签名)： 年 月 日
	中心负责人(签名)： 年 月 日
	南通市通州区公共资源交易管理办公室（章）

目 录

工程招标文件备案表............................................................................................................ 2

第一部分 投标人须知.......................................................................................................... 5

一、招标文件释义........................................................................................................ 5

二、招标文件的澄清.................................................................................................... 5

三、招标文件的补充或修正....................................................................................... 5

四、合同签订的期限.................................................................................................... 5

五、关于物业收费投标报价....................................................................................... 6

六、招标活动依据........................................................................................................ 6

七、其他......................................................................................................................... 6

第二部分 招标书................................................................................................................... 6

一、招标书..................................................................................................................... 6

二、项目概述、服务内容与标准等........................................................................... 7

㈠、项目概述：.................................................................................................... 7

（1）、基本概况........................................................................................... 7

（2）、土建工程概况（详见小区总平面图和施工竣工图纸，各户住宅面积以房屋产权证书上为准。）................................................................ 7

（3）、设施、设备情况............................................................................... 8

㈡、服务内容与标准............................................................................................ 8

1、服务内容.................................................................................................. 9

2、质量标准.................................................................................................. 9

第三部分 投标书................................................................................................................. 10

一、投标的准备.......................................................................................................... 10

㈠、投标文件的语言......................................................................................... 10

㈡、投标书的格式.............................................................................................. 10

㈢、报价的币制.................................................................................................. 10

除有特殊说明之外，投标人都应以“人民币”报价。............................... 10

㈣、投标保证金.................................................................................................. 10

㈤、投标书的有效期.......................................................................................... 11

二、投标....................................................................................................................... 11

㈠、投标文件的组成.......................................................................................... 11

1、资格审查文件....................................................................................... 11

2、技术标部分............................................................................................ 11

3、企业信誉业绩....................................................................................... 12

4、商务标部分........................................................................................... 12

㈡、投标文件的签署......................................................................................... 12

㈢、投标文件的密封及标记............................................................................. 13

㈣、投标的截止日期......................................................................................... 13

㈤、过期投标文件.............................................................................................. 13

㈥、投标文件的修改和撤回............................................................................. 13

附：投标致函（样式）.............................................................................................. 14

附：法定代表人身份证明（样式）......................................................................... 15

附：法人代表授权书（样式）................................................................................. 16

第四部分 开标及评标........................................................................................................ 17

一、招标人开标.......................................................................................................... 17

二、初步审查.............................................................................................................. 17

三、评标....................................................................................................................... 17

㈠、评标委员会.................................................................................................. 17

㈡、评标原则...................................................................................................... 17

㈢、评标标准...................................................................................................... 18

㈣、评标步骤...................................................................................................... 23

㈤、投标文件的澄清......................................................................................... 23

四、定标....................................................................................................................... 23

第五部分 中标..................................................................................................................... 23

一、中标通知.............................................................................................................. 23

二、履约保证.............................................................................................................. 23

三、签订合同.............................................................................................................. 24

附件一 前期物业管理合同................................................................................................ 25

附件 本项目建筑总平图.................................................................................................... 33

第一部分 投标人须知一、招标文件释义

㈠、本文件中，招标人为南通卓凡房地产开发有限公司；投标人系指具备相应物业管理资质的企业；中标人系指最后中标的投标人，亦称受托方。

㈡、投标人应详阅招标文件中的所有条款、格式、表式、条件和规范。如果投标人投标文件不能实质性响应招标文件之要求，责任由投标人自负。

㈢、投标人被视为充分熟悉本招标项目的各种情况以及与履行合同有关的一切其它情况。

㈣、招标文件以中文书写。

二、招标文件的澄清

投标人在下载招标文件和踏勘现场后，如须澄清招标文件的疑问，应于2020年11月9日17时前以书面（不得包含投标人或其他单位相关信息）邮件形式发送至招标人邮箱836717482@qq.com，并电话通知招标联系人。招标人将于2020年11月10日24时前经相关管理部门备案后在“南通市公共资源交易网”的“非集中政府采购项目”中答复 (包括原提出的问题，但不包括问题的来源)。

三、招标文件的补充或修正

㈠、在2020年11月10日24时前的任何时间，招标人不论由于自己的考虑或对投标人提问的澄清，可以对招标文件用书面补充的方式进行修正。

㈡、对招标文件的补充或修正，将于2020年11月9日24时前经相关管理部门备案后在“南通市公共资源交易网”的“非集中政府采购项目”中发布。修改通知作为招标文件的组成部分，对投标人起同等约束作用。

㈢、为使投标人在准备投标时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人有权决定推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更在补充通知中注明。

㈣、当招标文件修改通知内容相互矛盾时，以最后发出的通知为准。

四、合同签订的期限

前期物业管理委托期限暂定2年。(本合同自双方签章起生效，暂定贰年)

五、关于物业收费投标报价

㈠、物业收费，由投标人按国家法律法规和政府部门规定、以及本项目实际情况自行确定服务收费标准，最终本小区物业服务费以报区物价部门备案价格执行；

㈡、服务人员工资待遇标准，由投标人按国家劳动保障等有关规定并结合自身情况自行确定；

㈢、中标者有“定岗配员”自主权，但必须合理配备物业管理服务人员，并按规定进行岗位培训，持证上岗；

㈣、招标人按规定提供物业管理用房。

㈤、招标控制价: 小高层住宅物业管理费（含公共能耗）招标控制价为2.4元/月?m²（其中小高层住宅物业管理费1.85元/月?m²，公共能耗按0.55元/月?m² ）

开办费用由招标方承担，招标方将装修好的物业用房无偿提供给乙方使用。

六、招标活动依据

国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理招标投标试行办法》、区住建局《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知》（通建[2012]99号文）以及相关的法律法规。

七、其他

㈠、招标文件未尽事宜按国家、省、市规定的相关法律、法规执行。

㈡、本招标文件的解释权归招标人所有。

㈢、相关附件附后。

第二部分 招标书一、招标书

“华耀时代嘉苑”前期物业管理服务项目进行公开招标，欢迎资格合格的物业管理服务企业前来投标。

㈠、招标形式：公开招标。

㈡、招标内容及数量：详见“第二部分／服务内容与标准”。

㈢、招标文件费用为人民币100元，投标时随投标文件一并提交招标人。

㈣、在本招标公告下附件中自行下载招标文件。　

㈤、递交投标文件截止时间：2020年11月 11 日下午14:00前，其后所收到的投标文件恕不接受。

㈥、递交投标文件地址：南通市通州区政务服务中心三楼东侧（南通市通州区人民政府东侧）

㈦、开标时间：2020年 11 月 11 日下午14：00。

㈧、询标：在评标期间，评标委员会就投标文件要向有关投标人进行询标，届时投标人须有熟悉投标方案及设备并能决定投标文件中有关条款的授权代表参加。

㈨、勘察：投标人可以对该项目和周围环境进行勘察，勘察现场所发生的费用由投标人承担。招标人提供的有关该项目的资料和数据是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。

二、项目概述、服务内容与标准等㈠、项目概述：（1）、基本概况

1、座落位置：南通市通州区平潮镇平东村、桃?社区

2、建设工程规划许可证编号：建字第320604202010140号

3、总用地面积：57000?

4、物业类型： 商品住宅

（2）、土建工程概况（详见小区总平面图，各户住宅面积以房屋产权证书上为准。）

1、规划总建筑面积：166871.01

其中，小高层住宅面积：43259.13?（2、3、5～7、10～12、15号楼总计9栋小高层住宅)

高层住宅面积：63875.39?（1、8、9、13、16、17号楼总计6栋高层住宅)

住宅沿街商铺：0?

办公用房：0?

物业管理用房：846.44?（含业委会议事活动用房30.88?）

底层非机动车车库：0 ?

地下人防：13351.50?

地下非机动车库 ：7960.90?

地下汽车库：35633.83?

储藏室：0?

弱电机房：38.30?

泵房及消防水池：333.46?

住宅楼梯间：334.32?

此外，配电房（开闭所）： 965.64?（6座）

门卫及收发室：33.34?

公厕：80.62?

架空层：0?

消控室：62.83?

垃圾收集站：63.90?

治安联防站：31.41?

2、总户（套）数：996套

3、绿地率和绿地面积：35.1%，24472.773?（项目总体）

4、出入口：3个（其中西侧为主出入口、南侧为次出入口、东侧为人行出入口）

5、地下车库规划停车泊位：汽车位1649个（其中普通车位1454辆、充电车位184辆、微型车位16辆（按0.7折算普通车位11辆）

6、地面规划停车泊位：地面规划车位数183个（其中充电车位19个）

7、项目的开发和竣工交付日期：2020年10月01日至2023年01月01日

（3）、设施、设备情况

1、电梯：电梯43台（其中高层24台，小高层19台）

2、供电系统：采用双回路

3、楼道公共照明：使用电分配器

4、智能化系统：监控摄像头、显示器、控制平台、巡更点、周界报警、车场道闸。

5、污水井、雨水井、化粪池：约350个

6、垃圾筒：约32个

㈡、服务内容与标准1、服务内容

在本项目物业管理区域内，中标人须提供的前期物业管理服务包括以下内容：

（一）对业主入住登记建档、建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；

（二）房屋建筑共用部位管理及维修养护（在保修期内，部分维修应由中标单位与开发建设单位联系维修），包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、电梯间、楼梯扶手等；

（三）共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、电梯、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公益性文体设施、安全设施、管道、水泵及设备、地面车位、景观及专项委托等；

（四）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五）物业管理区域内的绿化养护和管理；

（六）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

（七）供水、供电、供气、通信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

（八）物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务； （九）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

（十）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订《装饰装修协议》，做好装饰装修管理，保护业主的房屋安全：

（十一）配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；

（十二）根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。

（十三）《前期物业管理合同》约定的其它内容。

（十四）政府物业主管部门布置的其它工作。

2、服务期限

前期物业管理委托期限暂定2年。(本合同自双方签章起生效，暂定贰年)

3、服务质量：

日常达到《通州区普通住宅小区物业公共服务等级标准》（通发改〔2018〕59号文）三级及以上服务等级标准。

4、资金来源：自筹。

5、合同估算价：约283万元。

第三部分 投标书一、投标的准备㈠、投标文件的语言

1、投标文件以及投标人与招标人之间函、电、文件和资料往来，都应以中文书写。

2、任何不符合投标文件要求的资料，将被拒绝接受或视为无效。

㈡、投标书的格式

1、投标人须按招标文件要求的顺序编制、装订投标文件。

2、投标人应在投标书中写清相应的投标人全称、地址、邮编、电话、传真，并由法人代表或授权代表签字或盖章。

3、投标人就招标项目清单中的全部内容进行投标。

4、投标报价表须按表详细填写。

㈢、报价的币制除有特殊说明之外，投标人都应以“人民币”报价。㈣、投标保证金、履约保证金（24小时之前有这个要求）

1、作为投标文件的一部分，每家投标人应在递交投标文件截止时间的同时提供 10000元 的投标保证金，以作投标保证，现金方式密封缴纳。

2、不按规定提交投标保证金的投标文件，招标人将按不符合性投标而予以拒绝。

3、未中标人的投标保证金在开标结束招标人及时退还未中标人。

4、投标人在投标有效期内撤回投标文件，招标人必须将该投标人的投标保证金予以没收。中标通知书发出后，除不可抗力情况外，中标人出现下列情形之一的，招标人必须取消其中标资格，并没收其投标保证金：

（1）放弃中标项目的；

（2）拒不按照招标文件的要求提交履约保证金的；

（3）不与招标人签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容要求的。

5、中标单位按中标价5万元以下按0.4%缴纳中标服务费；10万元以下按2000元缴纳中标服务费，10万元以上按3500元缴纳中标服务费。（交给公共资源交易中心）

㈤、投标书的有效期

1、在招标人决定包括推迟开标日期起45天内，投标书应保持有效，有效期短于此规定的投标书将被拒绝或视为无效。

2、在特殊情况下，招标人可与投标人协商延长有效期，此类要求和答复都应以信函、电报或传真的形式进行。投标保证金也应相应地延长。投标人可以拒绝接受延期的要求而放弃投标，保证金将视为按投标保证金中的“第㈣项”规定执行：同意延期的投标人不能修改投标文件。

二、投标㈠、投标文件的组成

投标人的投标文件应包括下列部分：

1、资格审查文件

（1）法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件[或法人授权委托书（如有委托）及授权代理人身份证复印件]；

（2）有效的企业法人营业执照复印件,且经营范围需有物业管理资格；出具通州区物业信用考核证明，通州区外企业尚未进入“通州区物业服务企业信用库”的在企业法人营业执照注册所在地（县级以上）物业行政主管部门出具的物业信用考核证明；

（3）该项目物业经理必须具有物业管理的经理上岗证的相关证明；

（4）授权委托人和物业管理经理的劳动合同及缴纳的2020年4月-9月养老保险缴费证明；

（5）投标人2017年以来承担过具有4.5万平米以上物业服务业绩（提供服务合同和业主或物业主管部门评价优良证明，需提供原件备查）。

（6）投标企业无不良行为记录承诺书。

以上6条均需提供原件备查,资格审查不通过按无效标处理。

2、技术标部分

(1) 标书制作；(2) 项目管理机制架构；(3) 前期介入工作方案；（4）物业项目的维修、养护管理；（5）公共秩序的维护；（6）清洁保洁服务；（7）绿化养护管理；（8）档案管理；（9）社区文化便民服务。

3、企业信誉业绩

（1）企业ISO14001环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、质量管理体系认证三证齐全得4分。缺项不得分。

（2）投标人须提供2016年1月1日至今管理过的物业管理服务住宅小区单个项目面积，20万方及上得8分，不满则不得分。

（3）投标单位获得中国物业服务五十强企业服务一次10分，获得两次以上得20分。（须提供相关证书或证明材料，含集团公司或分公司）

（4）2017年度以来获通州区物业主管部门物业服务企业信用考核红榜的得分3分。

4、商务标部分

(1)投标致函(须加盖投标企业法人章、投标企业法定代表人或其授权委托人印章或签字)。

备注：

1、各投标单位应结合评标办法中的打分点编制完整的投标文件。

㈡、投标文件的签署

1、投标书一式肆份，资格审查文件、技术标、企业信誉业绩、商务标分开装订，封面右上角须分别标以“正本”和“副本”字样(正本一份，副本三份)。正、副本内容有异时，以正本为准。

2、投标书的正、副本都应用打字机或不退色墨水书写，并须由授权代表签署。

3、投标书不应有涂改、增删之处，如有错误必须修改时，修改处须由授权代表签字。

4、投标书一律使用A4纸张。

㈢、投标文件的密封及标记

1、投标人应将投标文件的资格审查文件、技术标、企业信誉业绩、商务标分别密封，并请在封套密封处加盖单位公章和法人代表章或委托人签字。

2、封套须按招标人要求的格式写明：

●招标项目名称；

●“资格审查文件”或“商务标”或“企业信誉业绩”或“技术标”

●投标人的全称、地址、邮编、电话和传真。

备注：投标文件的封套未按规定密封者，将被视为无效投标。

㈣、投标的截止日期

1、投标文件须在招标人规定的投标截止期前送交到指定地点。

2、招标人可以按招标文件的规定，以补充招标文件的形式推迟投标的截止时间、在这种情况下，招标人或投标人的权利和义务都以新的截止时间为准。

3、投标文件由于不可抗拒的原因遗失和损坏，招标人不负任何责任。

㈤、过期投标文件

在投标截止时间以后收到的投标文件，招标人可以拒收或不启封退回投标人。

㈥、投标文件的修改和撤回

1、如果投标人书面提出的修改或撤回要求，能使招标人在投标截止时间前(不考虑不可抗拒之原因)收到，那么招标人可以接受投标人对投标文件的修改和撤回。

2、投标修改和撤回文件必须同样按规定封装，并在封套上注明“修改”或“撤回”字样后封送给招标人。

3、任何投标文件不得在投标截止时间以后进行修改。

4、在投标截止时间之后和投标书有效期内，任何投标文件不得撤回，在投标截止时间撤回投标文件，投标保证金将被没收。

5、不可抗拒之原因，例外。

附：投标致函（样式）

投 标 致 函

致：南通卓凡房地产开发有限公司

对贵单位的　　　　 　招标文件，我方仔细研究，现决定“华耀时代嘉苑”前期物业管理服务项目小高层住宅物业管理费投标报价为 元/月?m2。公共能耗0.55元/月?m2，乙方在年终按面积和预收单价比例计算盈亏后向业主另行单独结零，按建筑面积分摊，计算面积按各户房屋产权证书上面积为准。

1、我方愿意遵照招标文件中的条款、技术要求等一切实质性内容进行竞标并响应。

2、我方投标文件正本壹份，副本叁份。

3、本投标文件的有效期为“在招标人决定包括推迟开标日期起45天内。在这期间，本投标文件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。如果中标，本次招标文件和本投标文件将作为委托合同的附件。

4、我方向招标人提供任何与本次有关的其他资料。

5、我方愿意履行自己在投标文件中的承诺和责任。

6、我方愿意遵守招标文件中对投标者的所有规定。

7、其他说明：

投标人全称：

法定代表人签字或盖章：

日期：

法定代表人电话：

附：法定代表人身份证明（样式）

法定代表人身份证明

：

　　　　同志系我单位法定代表人。

特此证明

单位名称（盖章）：

日期：

附：法人代表授权书（样式）

法人代表授权书

本授权委托书声明：我　　　　系　　　　　　　（单位名称）的法定代表人，现授权委托　　　为我的授权委托人，以　　的名义参加　　　　　　　　的　　　　　的投标。授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。

授权委托人无权再委托

特此委托。

授权委托人（签字）：　　　　性别：　　　　年龄：　　　

单位（盖章）： 职务：　　　　　

投标单位（盖法人章）：

法定代表人（签字或盖章）：

　年　月　日

第四部分 开标及评标一、招标人开标

㈠、投标人按规定的时间和地点进行公开开标，投标人可派法人代表或委托人授权参加。

㈡、每个投标单位参加开标人数不超过2人。

㈢、开标会人员由招标办工作人员、招标人、评委和投标单位人员组成。

二、初步审查

㈠、凡遇计算错误应按下列原则修正：

1、如果投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。

2、如果投标人不同意以上修正，将不予考虑其投标文件参与评标。

㈡、招标人应检查每本投标文件本身是否符合招标文件的要求，招标人决定符合的程度只能以投标文件本身内容为根据，不考虑外来因素。

㈢、评标委员会将审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，将作废标处理。

三、评标㈠、评标委员会

本次评标成立由招标人、招标办评委共同参加的评标委员会，人数确定为5人及以上。

该委员会负责审议所有投标文件并推荐前三名中标候选人。

㈡、评标原则

采用综合评估法，先评资格审查文件、技术标、企业信誉业绩，后评商务标。中标人的投标应当符合下列条件：

1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；

2、能够满足招标文件的实质性要求；

3、能够对通州地区的风土人情、风俗习惯有较多的了解。

㈢、评标标准

1、资格审查文件经审查通过后方可进入技术标、企业信誉业绩、商务标的评审。

（1）投标申请人：项目经理必须本人身份证（原件）及具有物业管理的经理上岗证的相关证明。

2、评审的因素包括：（1）技术标45分、（2）企业信誉业绩35分、（3）商务标20分。

3、投标人的实际得分根据算术平均法进行统计，所有分数的计算平均值的方式，以综合评分从高到低排序，总得分前三名作为中标候选人，若排名第一至三的中标候选人放弃中标、因不可抗力之原因提出不能履行合同、或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定期限内未能提交的，招标人可以确定排名第四的中标候选人为中标人，依此类推。

（1）、技术标45分

内容：为标书制作2分；项目管理机制架构10分；前期介入工作方案8分；物业项目的维修、养护管理10分；公共秩序的维护7分；清洁保洁服务4分；绿化养护管理2分；档案管理1分；社区文化便民服务1分。

技术文件45分	标书制作	满分2分	文字表述明确，条理清晰，层次分明；充分体现企业实力和管理理念及企业文化特色；标书印刷文字清晰、版面工整、设计独特。	满分2分
	项目管理机制架构	满分10分。	1.对项目的整体管理构想、服务定位、目标、管理模式和工作计划等符合招标项目实际需要。	满分2分
			2.拟配置管理人员、服务人员的管理架构符合招标项目的要求。必须提供拟派专业人员的高压电工证、特种设备管理（电梯管理）、消防员培训证、等相关证书。每个门卫处保安不少于2人(主进出口不少于6人，其他进出口不少于2人)，其余人员按标准配置）。	满分2分
			3.管理处主任具有大专以上的学历得2分。	满分2分
			4.各类管理人员的培训计划、工作方式及工作目标符合招标项目的实际需要。	满分2分
			5.管理运作机制、信息反馈机制、员工激励机制等符合项目的要求。	满分2分
	前期介入工作方案	满分8分	1.对项目设计规划、环境布局、功能规划、楼宇设计及建筑材料选择及项目的特殊情况和管理难点制订的工作方案行之有效。	满分1分
			2.对项目施工阶段的现场秩序维护、管理等方面有详尽的管理建议方案（1分）；对协助开发建设单位监督调试工作、安装各项配套设施等工作有完整的工作方案（3分）。	满分4分
			3.对项目的投入使用制订有完整的接待业主入住的工作流程（1分）；有协助招标人做专有部分交房的工作方案（1分）。	满分2分
			4.对招标项目的承接验收有完善的工作计划。	满分1分
	物业项目的维修、养护和管理	满分10分	1.对项目共用部位共用设施设备的日常和定期维修养护、检修、保养和回访等方面提出的计划合理、切实可行，按照项目的实际需要配置合适的维修养护专业人员，明确直接服务的人员工作范围和责任范围明确。（2分）	满分2分
			2.对项目共用设施设备制订有详尽的运行管理方案，保证设施设备能有效的运作（1分）；提出日常和定期维修养护、检修、保养和回访等方面的计划合理可行（1分）。	满分2分
			3.根据项目的工程质量和保修期限，制订的保修期内、外工程质量问题的修复工作计划切实可行。（1分）	满分1分
			4.对房屋及配套设施完好率、房屋零修急修及时率、维修工程质量合格率及回访率、有效投诉率及投诉处理率、客户满意率等各项管理指标的承诺及完成承诺指标的措施达到国家相关规定（1分）；超过国家相关规定的每项加0.2分，（满分1分）。	满分2分
			5.有消防监控室、中央控制室、水泵房、发电机房、配电房、电梯机房、空调机房等设施设备用房维护管理及停水、停电、排水、排污设施管网阻塞、洪水等应急预案符合招标项目实际需要，缺一项扣0.5分。	满分2分
			6.对业主自用部位的装饰、装修管理方案符合法律法规和项目的实际要求。	满分1分
	公共秩序的维护	满分7分	1.根据项目的特点和实际情况，制定物业管理区域公共安全及周围秩序的方案行之有效。	满分2分
			2.对重点区域、重点部位巡查计划完善，有完善的巡查记录制度。	满分1分
			3.对车辆停放、临时车辆的出入和交通秩序维护制订的工作方案切实可行。	满分1分
			4.对项目的安全防范采取的措施设定方案符合招标项目的实际要求，对临时人员的出入管理工作方案行之有效。	满分1分
			5.对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发事件的应急预案切实可行。	满分2分
	清洁保洁服务	满分4分	1.根据项目的特点，制定公共区域日常清洁保洁工作计划合理（1分）；消杀工作计划合理、垃圾处理工作计划合理（2分）。	满分3分
			2.有物业清洁保洁各岗位区域工作标准、规程和检查控制规程。	满分1分
	绿化养护管理	满分2分	1.根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护管理方案, 有项目绿化养护各岗位区域工作标准、规程和检查控制规程。	满分1分
			2.对绿化完好率有承诺及采取的措施设定方案。	满分1分
	档案资料管	满分1分	有法定的项目档案资料管理方案（0.5分），物业服务日常档案资料健全（0.5分）。	满分1分
	社区文化便民服务	满分1分	1.制定有适合项目实际情况的物业小区文化活动计划、方案。	满分0.5分
			2.提供各种有偿或无偿的便民服务措施。	满分0.5分

（2）、企业信誉业绩35分。

其中内容为：

（1）企业ISO14001环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、质量管理体系认证三证齐全得4分。缺项不得分。

（2）投标人须提供2016年1月1日至今管理过的物业管理服务住宅小区单个项目面积，20万方及上得8分，不满则不得分。

（3）投标单位获得中国物业服务五十强企业服务一次10分，获得两次以上得20分。（须提供相关证书或证明材料，含集团公司或分公司）

（4）2017年度以来获通州区物业主管部门物业服务企业信用考核红榜的得分3分。

（3）、商务标20分。

十、成本预算：物业服务收费测算思路清晰，数据真实，科学合理，有合理的利润；建立收支公开，监督制度；有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲

招标控制价的为有效报价，投标最低价得满分。

商务标得分=（最低价÷投标报价）×20（分）

投标文件出现下列情况之一的，招标人不予受理：

1、逾期送达的、或者未送达指定地点的；

2、未按招标文件要求密封的。

投标文件有下列情形之一的，由评标委员会会审后按废标处理：

1、报价因素明显与《劳动法》、《劳动合同法》有悖的；

2、不符合资格审查条件的；

3、报价高于招标控制价的；

4、收支测算有明显缺陷的；

5、投标文件存在重大偏差的；（明显不符合技术规格、技术标准要求的；投标文件附有招标人不能接受之条件的；不符合招标文件中规定的其他实质性要求的）

6、投标书无单位盖章、或无法定代表人（法定代表人授权的代理人）签字或盖章的；

7、未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；

8、未按招标文件要求提交投标保证金的；

9、投标企业法人代表或授权委托人未参加开标会议的；

如投标均为废标，则选择最具同类型项目经验的投标人为议标人。本评标标准中未尽详细说明的部分均按国家及省市有关物业管理招投标文件精神执行。

㈣、评标步骤

1、评标委员会依据招标文件对各投标人的投标文件法律有效性进行认定，确定有效投标人；

2、对投标人的有效主体资格评审后，按“评标定标办法”进行综合评标，确定中标人。

㈤、投标文件的澄清

在评标过程中，评标委员会如认为需要，可要求投标人对投标文件含义不明确的内容进行必要的澄清或提供补充说明及有关资料，投标人应做出书面答复。书面答复中不得变更价格、质量等级等实质性内容。

书面答复须经投标人法定代表人或其委托代理人的签字或加盖印章。签字或加盖印章的书面答复，将视为投标文件的组成部分。投标截止时间后，投标人对投标文件中报价或其它实质性内容进行修改的函件或增加任何优惠条件，一律不得作为评标、定标的依据。

四、定标

㈠、评标委员会根据评议的得分情况确定中标候选人（前3名）；

㈡、在投标文件的审查、澄清及评标、定标过程中，投标人企图影响评标的任何活动，经评标委员会确认后，都将导致取消其中标资格。

第五部分 中标一、中标通知

中标单位确定后在“南通市公共资源交易网”的“中标公示”中公示三日，公示期内无任何投诉后签发中标通知书。

二、履约保证

㈠、按照通州区住建局《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知》（通建[2012]99号文）的规定，为保证合同、协议的顺利执行，中标人须提交物业服务履约保证金，缴款至“南通市通州区住房保障和房产服务中心”账户，招标人确认收到履约保证金后与中标人签订合同；中标人完成合同规定的管理目标和经济指标，中标人合同期满后不在续约，可按相关规定至南通市通州区住房保障和房产服务中心办理物业服务履约保证金退款（退款不计息）。

㈡、如果中标单位未能遵守上款规定，招标人则可取消其中标资格，中标单位无权索回投标保证金，招标人可将合同授予第二名中标候选人。

三、签订合同

㈠、在领取中标通知书后中标人应尽快按照招标人的要求与招标人在指定的时间、地点签订合同。

㈡、招标文件中的技术要求及说明等均作为合同附件。

㈢、若中标人未能按规定签订合同，中标将被撤销及投标保证金将被没收，在这种情况下招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

附件一 前期物业管理合同 “华耀时代嘉苑”前期物业管理服务项目合同

本协议当事人

甲方：南通卓凡房地产开发有限公司

乙方：

前期物业管理服务是指自工程竣工并通过相关验收、出售起始之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签定新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。根据有关法律、法规，在自愿、公平、协商一致的基础上，甲乙方就华禧铭苑前期物业管理服务达成如下协议：

第一章 物业的基本情况

第一条 物业的基本情况

物业名称：华耀时代嘉苑前期物业管理服务项目

物业类型： 商品住宅

座落位置：南通市通州区平潮镇平东村、桃?社区

建筑面积：166871.01?平方米（以有权单位测绘面积为准）

第二章 双方的权利和义务

第二条甲方的权利义务

1、审核乙方拟订的物业管理方案

2、负责制定临时业主规约文本并将其作为房屋租售合同的附件，物业受用人共同遵守。

3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修资金使用的年度财务预算和决算。

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在工程竣工之后，甲方向乙方提供单体验收及综合验收报告的复印件。

6、协助乙方做好前期物业管理服务及业主入住工作。

7、负责向乙方移交工程技术资料(资料所有权归全体业主)。

8、保修期内如存在质量问题，乙方及时通知甲方，由甲方通知原施工单位负责修理。水电在接到书面通知二十四小时以内到位处理，土建在接到书面通知一周内到位处理，施工单位如未能在约定的时间内处理，乙方可先行处理，费用在审核后如实到甲方报支，甲方再从原施工单位工程尾款中扣除。

9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；小区内长年生活垃圾由乙方与环卫部门另行签订清运协议，费用由物业购买人承担，另行向物业购买人收取。

第三条乙方的权利义务

1、根据有关法律法规和合同的约定，针对本物业的实际情况，制订物业管理工作制度。

2、与物业购买人签订前期物业管理服务合同。

3、制止违章搭建或其它侵害公共利益的行为。发生此类情况，可以向相关执法部门直至人民法院提起民事诉讼。

4、可选聘专业公司承担本物业的专项经营业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定。当业主或物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

6、负责编制年度维修养护管理计划、维修资金使用计划及决算报告。

7、不得擅自占用和改变本物业公共设施的使用功能。如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须在征得甲方同意并报呈有关部门批准后方可实施。

8、接受政府有关行政主管部门的监督管理。

9、按规定收取代收费用，如因违反政策而造成法律责任，概由乙方承担，与甲方无涉。

10、乙方关于本项目中标之标书、含投标承诺均为本合同之附件，甲乙双方共同遵守。

11、法律法规赋予的其它权力。

第三章 服务内容与质量

第四条在本项目物业管理区域内，乙方须提供的前期物业管理服务包括以下内容：

（一）对业主入住登记建档、建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；

（二）房屋建筑共用部位管理及维修养护（在保修期内，部分维修应由中标单位与开发建设单位联系维修），包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、电梯间、楼梯扶手等；

（三）共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、电梯、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公益性文体设施、安全设施、管道、水泵及设备、地下车库、地面车位、景观等；

（四）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五）物业管理区域内的绿化养护和管理；

（六）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

（七）供水、供电、供气、通信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

（八）物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务； （九）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

（十）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订《装饰装修协议》，做好装饰装修管理，保护业主的房屋安全；

(十一)二次供水设施的维护保养按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

（十二）配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；

（十三）根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。

（十四）《前期物业管理合同》约定的其它内容。

（十五）政府物业主管部门布置的其它工作。

（十六）有消监室、配电房，按物业管理规定配置相关值班人员。

（十七）小区主入口大门提供24小时全部开放服务，次入口从早上6：00至晚上8：00提供出入服务。

（十八）根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。

第五条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务应日常达到《通州区普通住宅小区物业公共服务等级标准》（通发改〔2018〕59号文）五级服务等级标准。

第六条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第四章 服务费用

第七条本物业管理区域物业服务收费选择由甲方支付方式。

物业管理服务费用标准以公开招投标的中标价格为准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

物业类型：小高层住宅 物业管理费 元/月?平方米；公共能耗0.55元/月.平方米；住宅延街商铺 物业管理费 元/月?平方米；公共能耗 元/月.平方米；公共能耗包括共用水费、电费等，乙方在年终按面积和预收单价比例计算盈亏后向业主另行单独结零，按建筑面积分摊，计算面积按各户房屋产权证书上面积为准。

第八条物业服务费用主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含日常运行、维护的水、电费，和低值易耗品费，消防设施设备日常维护费，电梯维护保养费和年检费，不含二次供水的维护保养费和电费及其余共用部位的电费）；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费；

10、物业管理企业的利润；

第九条乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第十条业主自通知交房之日起缴纳物业服务费用，空置房物业服务费收取按照《南通市通州区物业服务收费管理实施细则》执行。

第十一条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十二条物业服务费用按年缴纳，物业服务企业代收代缴费用及公共部位收益处置按照《南通市通州区物业服务收费管理实施细则》执行。

第十三条物业管理服务费用不包括业主及非业主使用人的人身财产保险费用。

第五章 物业的承接验收

第十四条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十五条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如有问题，应由甲方负责解决。

第十六条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十七条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第十九条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条甲方因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条合同生效，甲方按项目规划要求和国家《物业管理条例》的规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房（位置详见总平图）。甲方所提供的物业管理用房，乙方在受托管理期间具有使用权，但不得改变其用途。

第七章 履约保证

第二十五条乙方在合同签订前向南通市通州区住房保障和房产服务中心交纳履约保证金（具体标准按通建[2012]99号文执行）；

第二十六条本合同终止后，由南通市通州区住房保障和房产服务中心退还乙方缴存的保证金（免息）。

第二十七条如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方返还履约保证金并赔偿乙方因此产生的经济损失；如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还履约保证金，并应赔偿甲方的经济损失。

第八章 违约责任

第二十八条甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此造成的损失。

第二十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按本项目年应收物业管理费 5 % 的标准向甲方支付违约金；如因乙方管理不善达不到合同约定要求，或业主意见大，或出现重大管理失误，甲方有权终止委托合同。

第三十条甲方、业主或物业使用人应依照本合同的约定，按时足额交纳物业服务费用，未能按时足额交纳费用的，应按应缴物业管理费 5 %的标准向乙方支付违约金。

第三十一条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十二条甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十三条因乙方或其工作人员原因给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第三十四条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方企业的免责事由，乙方不负赔偿之责：

1、天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；

3、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

4、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

5、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

6、因业主或第三者之故意、过失所致的损害，或因业主延迟交付物业服务费用导致物业管理服务不能正常开展所产生的损害；

7、业主或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

8、停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；

9、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。

第九章 其它事项

第三十五条本合同自双方签章起生效，暂定贰年，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同即自动终止。

第三十六条本合同期满前两个月内，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。

第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条 甲方委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主规约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以及采取合法措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人进行催交、催改。

第四十条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十一条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同文件的组成及解释顺序如下：①：本合同书；②中标通知书；③招标文件；④投标文件。投标文件与本合同书及招标文件要求不一致的，以本合同书和招标文件的要求为准。

第四十二条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十三条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或向该物业项目所在地的街道（人民政府、管委会）申请调解，协商或调解无效的，可向甲方所在地人民法院起诉。

第四十四条本合同正本共 页，一式 份，甲乙双方各执__份，南通市通州区住房保障和房产服务中心(备案)执 份， 每份合同均具有同等法律效力。

甲方签章：南通卓凡房地产开发有限公司(盖章)

法定代表人：

联系电话：

乙方签章： (盖章)

法定代表人：

联系电话：

年 月 日附件 本项目建筑总平图（明确标注物业管理用房准确位置）

位于22#楼1-2层