一、功能及要求：
三、采购服务内容与要求
本项目为办公型物业服务项目采购，物业管理包括长沙市交通运输局机关院内的区域。
物业服务面积概述：

项目名称	办公地点	建筑面积（㎡）	绿化面积（㎡）	电梯 （台）	会议室 （个）	出口 （个）	配电间 （间）
物业管理服务	长沙市雨花区万家丽中路一段269号	17278.52㎡	6082.1㎡	3	10	1	1

 
（一）项目内容：具体服务内容标准见附件《长财评综【2021】18号《长沙市财政评审中心关于印发《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南（试行）》的通知》》）及下列服务内容。
1、综合管理。包括物业管理制度上墙公示、房屋台账、每年2次满意度测评、综合管理、办公楼的客服、会务服务、快递收发管理（含报纸收分发）、常用设备及工具配备、与物业相关的资料档案管理等。
2、房屋及公共设施维护的维护服务：公共部位建筑工程及设备设施维护、配电室值班、电梯维保服务、消防运行。
3、区域内的卫生保洁服务。
包括道路及停车场所、绿化区等公共场所的保洁、公共用房公共部位保洁、地面设施、建筑物周边、护栏、标识标牌的日常保洁；公共卫生间的保洁；垃圾分类及清运、卫生消杀、公共区域垃圾桶的保洁；办公楼楼顶的天沟定期疏通，以及所有物业范围内的定期消毒灭害、下水道清理、垃圾分类分拣及台账管理等。
4、办公楼及院内安全保卫服务。包括出入管理、公共秩序维护、日常巡查、突发事件处理、监控室值班；消防监控、巡逻岗位安全巡视；办公楼区域内交通秩序、车辆行驶、室外停车场的管理；进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻、办公大楼的夜间守护；公共秩序维护，治安、防火防盗等。
5、园林绿化养护与管理。室外摆设花卉的养护与管理，室外绿化的养护与管理。
6、办公区域的疫情防控工作。根据疫情防控要求，做好办公区域的消毒、进出人员的管理等。同时根据上级要求，及时变更防控措施。
7、采购人与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。
8、中心机关及管养站厨师服务。
（二）服务要求
1、应认真严格按照《长财评综【2021】18号《长沙市财政评审中心关于印发《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南（试行）》的通知》》）及在招标文件中的服务标准提供物业管理服务；
2、应按招标要求配置人员，且保持相对固定，人员为中标单位在编在岗人员，不允许分包给其他公司；
3、应根据本项目特点及设备、设施的特性制定相应的安全应急预案，杜绝各类安全事故发生；
4、绿化服务按照国家二级管理与养护标准进行，即：草坪：草种生长正常，整齐雅观、四季常绿，绿地呈现自然景观，无枯叶，草种纯度达93%以上，杂草率低于3%，草坪覆盖率达98%（其余草种达92%以上），高度≤30cm，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在10%以下；乔木：树型美观、生长正常，无枯叶残枝、无死树缺株，单株受害控制在10%以下；灌木：生长正常，造型美观具有一定艺术感；花卉：生长正常，花枝新鲜、整洁、美观。
5、因中标人故意或过失造成物业管理区域内的设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
6、突发事件应急处理服务要求
（1）有大型会议、重要接待任务、应急突发事件等重大事情，中标人应无偿调集人员、器材等予以保障。
（2）对物业合同内每项日常管理服务均必须有应急处理预案，并切合实际，落实到人员和装备保障。
（3）突发应急预案种类需包括以下内容：上访闹事、暴雨应急、暴力等刑事犯罪、争吵斗殴、发现偷盗、火灾应急、发生交通事故、遇急症病人、食物中毒、发现酗酒或精神病人闹事、发现传染病疫情、燃气泄漏、地震应急、发现爆炸物或疑似爆炸物、车辆丢失等应急处理预案。
（4）突发事件应急处理需建立三级联动机制，保证在规定时间内对事件进行有效处理，因应急不到位或者处置不当，中标人需承担相应责任。
（三）服务标准
1、综合管理

序号	内容	服务要求
1	基本要求	中标人应在本项目服务区域设置物业办公室，办公场所整洁有序。
		周一至周五每天8:00-18:00在物业办公室进行业务接待，安排人员值班并提供服务。大门保安要全年24小时值守。
		上岗人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
2	会务服务	建立会议室管理制度，制订会议服务使用规程并认真落实。为会议、与会者提供一切会务相关服务工作；会议服务人员既要严格履职尽责，保证做好分配的工作，又要顾全大局，主动配合他人搞好有关工作；严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带领无关人员进入会场。
		工作日上班时间，保持在岗在位，遇有大型会议或有临时会议等特殊情形，根据采购人的通知协商办理。
3	日常管理与服务	服务规范应符合物业管理行业规范要求。
		24小时受理机关干部职工报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），办公室、会议室等办公场所的维修项目只收取材料费或者由采购人提供材料。
		制定机关房屋维修申请、审批、巡视、验收等管理制度，建立房屋维修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
		建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
		建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括竣工验收档案、设备管理档案、干部职工资料档案、日常管理档案等。
		制定机关物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
		制定客户服务内部管理制度和考核制度。
		运用计算机进行管理（含档案、收费管理、设备管理等）。
		应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
		每半年对机关干部职工进行一次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。相关情况告知采购人办公室。
		协助配合做好疫情防控、重大活动、节假日等专题布置、志愿者服务等。
		综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
		对违反机关管理制度或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
		保证热情服务，及时为机关干部职工分忧，及时将快件、图书、报纸分发到相应的报箱或通知本人及时提取。

 
2、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务

序号	项目	内容	运行、保养、维修服务要求
1	公共部位	房屋结构	每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知采购人办公室或相关使用人。
		门窗	每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶	每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。暴雨、冰雪等级特殊时节，做到随时修整到位。
		围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
		道路、场地等	每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，冰雪天气保持路面无积雪，沿石平直无缺损。
		安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
2	排水系统	检查、清洁	每天巡查一次自来水管道。
3	公共照明	景观灯、节日彩灯、大堂吊灯、办公楼照明等	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
		配电间	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
4	消防设施	每日安排人员检查并做好登记，发现消防设施设备和灭火器材缺失、过期、损坏要及时报告采购人办公室
5	电梯系统	保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
		电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，中标人的管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
		电梯由专业人员维修保养，中标人应有专人对电梯保养进行监督，电梯维修、保养人员须持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效；
		中标人负责向市技术监督局办理电梯安全年检手续，年检费用由采购人支付。
6	说明	公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统、电梯系统、消防系统、避雷系统、弱电系统等设备维修维护，单次单品500元内（含）维修维护材料由物业负责。

3、公共区域清洁卫生服务

序号	区域	项目	服务要求
1	楼内公共区域	地面和墙面	每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
		楼梯扶手、栏杆、窗台	隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
		消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
		天花板、公共灯具	每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
		门、窗、玻璃	每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
		天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
		垃圾收集	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
		公共卫生间	专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。清洁耗材，由物业提供，其他耗材（卫生纸、洗手液、干手纸等）到办公室领取更换。
2	楼外公共区域	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
		公共灯具、宣传栏、小品等	每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
		垃圾厢	有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。
		垃圾桶	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
		消毒灭害	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
		垃圾清运	按照社区要求，做好所有垃圾的分类和外运工作，院内住户装修，必须提前跟物业进行备案登记。

备注：配合机关办公室做好垃圾分类相关工作。
4、保安服务

序号	岗位	服务要求
1	基本要求	上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
		中标人应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	秩序维护员 （保安）	大门24小时值班看守，指挥车辆及工作时间大厅开关门，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。上班时段大门实行立岗，保持良好精神风貌，并对进出人员、车辆行礼。
		工作日8:00到17:30（冬季）、18:30（夏季），做好来访人员登记，并保持大厅清洁。
		外来人员进入机关大楼，按机关办公楼访客登记工作流程执行。
		对大型物件搬出进行记录。
3		保安人员按指定的时间和路线每天巡查两次以上，重点部位应设巡更点，有巡更记录。
		接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目部与报警。
		在遇到异常情况或干部职工紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
4	技防设施值班监控	接入监控系统，及时查看是否具备录像监控功能，熟练并正确使用各种技防设施，保证24小时开通，并有专人驻守，关注各设备所传达的信息，配合调取监控，查证信息。
		物业中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受救助要求，解答询问。
5	车辆管理	地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
		按照采购方车辆管理相关规定，做好车辆管理工作。
		每个工作日早8:00至10:30指定专人对进出机关的车辆进行管理和疏导，引导车辆有序停放，保证车辆停放到位，出入口环境整洁、道路畅通。
6	秩序维护	制定执勤制度、内务制度、巡查制度、车辆管理制度，编制各类应急预案，并建立应急分队，每月进行培训。

5、公共区域绿化管理日常养护服务

序号	基本条件	内容	要素	养护要求（植物）
1	乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上	树木	修剪	乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
			中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
			施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
			病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
			扶正加固	树木基本无倾斜。
			其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
2	绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好	花坛	布置	一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
			灌、排水	保持有效供水，无积水。
			补种	缺枝倒伏不超过五处。
			修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
			病虫害防治	适时做好病虫害防治。

★（四）人员配备及管理要求：总人数配备不少于34人。

服务区域	职务	人员数量（人）
中心机关院内	项目经理	1
	综合人员	3
	厨师	1
	秩序维护员	18
	保洁员	7
	绿化工	1
	维修人员	3
合计		34

二、相关标准：
执行国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范
三、技术规格：
二、项目说明
1、服务周期及要求：3年（2023-2026）。合同一年一签，若考核不达标，则中止合作。具体服务起始时间以采购人通知为准。物业费包含物业公司的全部成本、费用、税费和合理利润，不包含设备运行燃料动力费、水电费以及单次单品500元及以上的维修材料费。
服务地点：采购人指定地点。
2、中标人实行物业服务的标准必须达到采购文件、委托管理合同规定的有关要求。采购人定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。
3、采购人为中标人提供必要的办公用房，该办公用房在委托管理期限内由中标人免费使用,由采购人负责添置必要的办公用品。
4、因中标人管理不善导致采购人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。
5、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。
6、中标人应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
7、中标人必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险；意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买；因公造成的一切伤害及损失由中标人自行承担。
8、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时双方另行协商，签订补充协议。
9、对物业服务公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因中标人管理不善，或中标人失误造成的损失由中标人承担。
10、所有工作必须有台账记录。
11、物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上，如合同期间更换人员须同等条件更换。
12、对物业管理公司员工统一着装，所有岗位需按国家相关要求持证上岗。机电工程人员具有相应的资格证书，其他主管人员需持相应的上岗证；其费用由物业公司自行承担。
13、本项目采购需求以《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南》（以下简称《评审指南》）为基础，结合采购人实际情况制订，如有与《评审指南》相冲突的或者标准低于《评审指南》的，按照《评审指南》执行，同时，后续如有文件更新，以新版文件要求执行。未尽部分应符合国家先行的有关标准和规范。
14、中标人不得以任何非不可抗力的原因降低服务质量，缩减服务内容。
15、本项目中消防维保、监控系统维保、道闸系统维保等维保或年检由采购人约定相关的维保单位进行，中标人协助；由采购人选聘的外包相关服务的考核不纳入中标人考核范畴。
16、除本项目采购的服务外的服务，中标人应当按照采购人和业主单位的需求提供相应的有偿特邀服务，相关的费用由采购人或者需求单位支付（其中，提供服务的人工费用参照长沙市人力资源和社会保障局颁布的当期最低小时工资结算，机具费、材料费等其他费用以双方协商处理）。
17、考虑到物价上涨及最低基本工资、社保基数上涨因素，临派任务的复杂性，双方可另行协商，最终以补充协议的方式进行。
18、投标人须承诺中标后接受现物业服务企业遗留所有服务人员并承担劳动风险责任（投标文件中提供承诺函，格式自拟）
四、交付时间和地点：
服务周期及要求：3年（2023-2026）。合同一年一签，若考核不达标，则中止合作。具体服务起始时间以采购人通知为准。物业费包含物业公司的全部成本、费用、税费和合理利润，不包含设备运行燃料动力费、水电费以及单次单品500元及以上的维修材料费。
服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
1、综合管理

序号	内容	服务要求
1	基本要求	中标人应在本项目服务区域设置物业办公室，办公场所整洁有序。
		周一至周五每天8:00-18:00在物业办公室进行业务接待，安排人员值班并提供服务。大门保安要全年24小时值守。
		上岗人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
2	会务服务	建立会议室管理制度，制订会议服务使用规程并认真落实。为会议、与会者提供一切会务相关服务工作；会议服务人员既要严格履职尽责，保证做好分配的工作，又要顾全大局，主动配合他人搞好有关工作；严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带领无关人员进入会场。
		工作日上班时间，保持在岗在位，遇有大型会议或有临时会议等特殊情形，根据采购人的通知协商办理。
3	日常管理与服务	服务规范应符合物业管理行业规范要求。
		24小时受理机关干部职工报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），办公室、会议室等办公场所的维修项目只收取材料费或者由采购人提供材料。
		制定机关房屋维修申请、审批、巡视、验收等管理制度，建立房屋维修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
		建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
		建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括竣工验收档案、设备管理档案、干部职工资料档案、日常管理档案等。
		制定机关物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
		制定客户服务内部管理制度和考核制度。
		运用计算机进行管理（含档案、收费管理、设备管理等）。
		应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
		每半年对机关干部职工进行一次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。相关情况告知采购人办公室。
		协助配合做好疫情防控、重大活动、节假日等专题布置、志愿者服务等。
		综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
		对违反机关管理制度或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
		保证热情服务，及时为机关干部职工分忧，及时将快件、图书、报纸分发到相应的报箱或通知本人及时提取。

 
2、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务

序号	项目	内容	运行、保养、维修服务要求
1	公共部位	房屋结构	每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知采购人办公室或相关使用人。
		门窗	每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶	每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。暴雨、冰雪等级特殊时节，做到随时修整到位。
		围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
		道路、场地等	每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，冰雪天气保持路面无积雪，沿石平直无缺损。
		安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
2	排水系统	检查、清洁	每天巡查一次自来水管道。
3	公共照明	景观灯、节日彩灯、大堂吊灯、办公楼照明等	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
		配电间	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
4	消防设施	每日安排人员检查并做好登记，发现消防设施设备和灭火器材缺失、过期、损坏要及时报告采购人办公室
5	电梯系统	保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
		电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，中标人的管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
		电梯由专业人员维修保养，中标人应有专人对电梯保养进行监督，电梯维修、保养人员须持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效；
		中标人负责向市技术监督局办理电梯安全年检手续，年检费用由采购人支付。
6	说明	公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统、电梯系统、消防系统、避雷系统、弱电系统等设备维修维护，单次单品500元内（含）维修维护材料由物业负责。

3、公共区域清洁卫生服务

序号	区域	项目	服务要求
1	楼内公共区域	地面和墙面	每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
		楼梯扶手、栏杆、窗台	隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
		消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
		天花板、公共灯具	每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
		门、窗、玻璃	每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
		天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
		垃圾收集	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
		公共卫生间	专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。清洁耗材，由物业提供，其他耗材（卫生纸、洗手液、干手纸等）到办公室领取更换。
2	楼外公共区域	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
		公共灯具、宣传栏、小品等	每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
		垃圾厢	有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。
		垃圾桶	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
		消毒灭害	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
		垃圾清运	按照社区要求，做好所有垃圾的分类和外运工作，院内住户装修，必须提前跟物业进行备案登记。

备注：配合机关办公室做好垃圾分类相关工作。
4、保安服务

序号	岗位	服务要求
1	基本要求	上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
		中标人应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	秩序维护员 （保安）	大门24小时值班看守，指挥车辆及工作时间大厅开关门，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。上班时段大门实行立岗，保持良好精神风貌，并对进出人员、车辆行礼。
		工作日8:00到17:30（冬季）、18:30（夏季），做好来访人员登记，并保持大厅清洁。
		外来人员进入机关大楼，按机关办公楼访客登记工作流程执行。
		对大型物件搬出进行记录。
3		保安人员按指定的时间和路线每天巡查两次以上，重点部位应设巡更点，有巡更记录。
		接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目部与报警。
		在遇到异常情况或干部职工紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
4	技防设施值班监控	接入监控系统，及时查看是否具备录像监控功能，熟练并正确使用各种技防设施，保证24小时开通，并有专人驻守，关注各设备所传达的信息，配合调取监控，查证信息。
		物业中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受救助要求，解答询问。
5	车辆管理	地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
		按照采购方车辆管理相关规定，做好车辆管理工作。
		每个工作日早8:00至10:30指定专人对进出机关的车辆进行管理和疏导，引导车辆有序停放，保证车辆停放到位，出入口环境整洁、道路畅通。
6	秩序维护	制定执勤制度、内务制度、巡查制度、车辆管理制度，编制各类应急预案，并建立应急分队，每月进行培训。

5、公共区域绿化管理日常养护服务

序号	基本条件	内容	要素	养护要求（植物）
1	乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上	树木	修剪	乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
			中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
			施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
			病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
			扶正加固	树木基本无倾斜。
			其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
2	绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好	花坛	布置	一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
			灌、排水	保持有效供水，无积水。
			补种	缺枝倒伏不超过五处。
			修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
			病虫害防治	适时做好病虫害防治。

★（四）人员配备及管理要求：总人数配备不少于34人。

服务区域	职务	人员数量（人）
中心机关院内	项目经理	1
	综合人员	3
	厨师	1
	秩序维护员	18
	保洁员	7
	绿化工	1
	维修人员	3
合计		34

六、验收标准：
四、验收标准
1、按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。
2、验收过程中产生纠纷的，由双方认可的第三方机构认定,如为中标人原因造成的，由中标人承担相关费用；否则，由采购人承担。
3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
七、其他要求：
五、其他要求
1、合同价款支付方式和条件
1.1、付款人：长沙市交通运输局
1.2、付款方式：国库集中支付
1.3、付款条件： 
1.3.1年中标经费总额平均到每月为月平均经费，每月末考评得出当月实得经费，费用按月支付，次月支付上个月的费用。
2、其他
2.1、项目实施中，中标人须提供7×24小时的技术咨询服务，针对客户提出的数据和成果问题在2小时内赶到客户现场响应客户要求。
2.2、中标人不得将项目分包、转让（转包）给第三方。
2.3、投标人须承诺，在中标后参与本项目的全部过程中，负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担投标人或中标人工作人员因意外（包括但不限于：在服务工作中发生的意外以及抵达服务途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
2.4、中标人须接受采购人对服务质量的考核评价，接受采购人的监督，审核、核查、评估和验收。
2.5、本项目采用费用包干方式。投标人必须按照采购文件要求为采购人提供高质量、高优效的服务。投标人依据本项目实施需求及目的自行报价，只允许有一个总报价。投标报价应包含但不仅限于为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等（包括但不仅限于服务人员劳务费、通讯费、劳保福利费、员工社保费、办公费、企业利润、企业税金等及其他与本项目相关服务等的全部费用）以及采购文件明示和暗示的所有责任、义务和风险损失等全部费用。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。投标人应根据以上费用综合考虑报价。如一旦成交,在项目实施中出现任何遗漏,均由成交人免费提供,采购人不再支付其他任何费用。
2.6、中标人应按月足额发放所有服务人员的一切劳务费用，相关服务人员如果在工作中出现消极怠工（或其他无法胜任本职岗位）的现象，采购人有权要求中标人及时更换能够胜任本职岗位的人员。
六、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
七、物业服务工作考核
长沙市交通运输局办公室牵头对物业公司的物业服务工作进行监督，每月对物业服务工作全面检查一次，采取扣分法进行物业服务评估、评分。物业管理服务考核部分为100分（其它处室评分占70%，办公室评分占30%）。按服务内容和工作量分配比例为：房屋管理8分；机电设备管理20分；公共区域及其设施管理12分；清洁卫生管理18分；安全保卫管理20分；会务服务5分；绿化管理5分；服务受理5分；人员编制7分；另外，附加评分：服从调度安排10分；应急突发事件处理10分。
每月考核分达到90分以上（含90分）为合格，该月物业服务费全额支付；以90分为基准，每扣减5分，则扣除当月物业费的0.25%（例：低于90分扣0.25%、低于85分扣0.5%，依此类推）。考核细则详见附表。
 
 
附件：《物业管理考核实施细则》

项目	服务质量标准	分 值	监督考评标准	扣分原因
房屋 管理	1、无违反规划乱搭乱建设，无擅自自改房屋用途。 2、房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。 3、房屋共用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。 4、房屋本体共用场地整洁，共用楼梯，天台、通道等处无堆放杂物。 5、各房顶和天台隔热层无破损、雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。 6、各楼层天花板无破损，无滴水印。	8分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
机电设备管理	（一）给排水泵设施	4分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、供水泵、阀门、水池及其球阀、供水管道定期检查保养。 2、水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。 3、排水泵定期检查无堵塞，排水井定期清理，保证污水排放通畅。 4、排污管道无渗漏。 5、地下消毒供应室走道，设备房无积水，浸泡现象发生。 6、水塔保持清洁卫生，每年对水塔彻底清洁及消毒2次。
	（二）中央空调系统	4分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、有专人负责空调的操作，必须带证上岗，严格按照操作程序操作空调机组、水泵、控制装置等相关空调设备 2、定期对空调设备进行检修、维护及保养，必须如实做好记录。 3、设备必须清洁，不漏油、不漏水、不漏气，保持机房的干净整洁。 4、冬夏两季对各公共区域空调新风机过滤网、风机盘管过滤网进行清洗。两季开机时对各房间空调面板进行调整，确保效果和节能。 5、确保空调设备、设施处于良好状态。空调出现问题时，维修人员20分钟到达现场，尽快排除故障，恢复正常运行。遇重大故障及时报告领导，及时处理。
机电设备管理	（三）消防系统	4分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。消防泵每月启动一次并作记录。 2、消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法 3、消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 4、大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。按需配备灭火器，临近失效立即更新或充压。 5、制定突发火灾应急方案，设立消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅,无堆放杂物堵塞。 6、严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。
	(四)供配电系统	4分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、保持室内照明灯具、事故照明、各柜指示灯仪表良好。 2、设备运行记录，交接班记录必须完整、准确、清晰。 3、配电室内配电柜操作开关设明显标志，停电拉闸，检修拉闸，必须事先通知有关单位（特列及紧急情况除外），并挂警示牌。 4、机房内整洁，无乱堆现象及无烟头；保持机身洁净仪表清晰。
	（五）电梯管理	4分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、电梯轿厢运行平稳，无抖动，摆动或异响现象。 2、电梯轿厢电风扇，照明，各按键，楼层显示灯完好。 3、运行中电梯突发故障，物业管理人员须在5分钟内赶到现场应急处理，技术人员须在30分钟内到达现场修理。 4、及时办理电梯安全年检手续，电梯进行定期保养，电梯维修、保养人员须持证上岗。 5、电梯各种安全检查审核证件齐全有效。电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。 6、停、检修电梯须提前通知业主方认可后方可执行（紧急情况除外），并在电梯最底层外门处设置警示牌。
公共区域及其设施管理	1、大门广场、路面平坦，无损坏，车位线和导向清楚。 2、雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。 3、雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。 4、电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。 5、单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。 6、路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜、损坏。 7、公共场所、楼道照明灯确保照明正常。各门窗配件完好无损。 8、厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。 9、对二次供水蓄水池按规定定期清洗，并取得卫生许可证。 10、楼顶设施：①供水池设施；②避雷设施，各项性能完好。 11、不定期对监控系统进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，显示清楚无遮挡，录像、存储功能正常。禁止在监控室内吸烟，禁止闲杂人员入内，并保持干净整洁。 12、及时发现并解决故障，合格率100%。	12分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
清洁卫生管理	（一）室内卫生清洁保洁	9分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化，并做到循环保洁。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。 2、进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。 3、各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸篓内的垃圾不能超过三分之二。垃圾筒沙盘垃圾随时清理，保持沙盘干净。 4、各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味，物品摆放整齐。 5、各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦拭，定期清理水垢，各洗水盆、清洁池明亮无污渍，物品摆放整齐。 6、地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤确保安全。 7、垃圾站的垃圾做到日产日清，每三天至少清洗一次，墙面无垃圾附着。 8、电梯桥厢每日循环保洁（如有地毯每周换洗一次）；操作板每日消毒。 9、确保无卫生死角。 10、按要求做好垃圾分类工作，确保分类准确、台帐明晰、帐实相等。
	（二）外围环境保洁	6分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、路面无明显泥沙、污垢，无1㎝以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。 2、大楼四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。 3、绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每100平方米不超过2处。 4、各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。 5、各明沟无垃圾、无青苔，畅通。 6、确保无卫生死角。 7、楼栋的下水道、化粪池的定期清理（每年不少于两次）。 8、地下车库每天必须清洁一次，并随时保证整洁。
	（三）“除四害”消杀	3分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。 2、定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度。 3、根据天气变化或局办公室要求，随时落实临时消杀工作。
安全保卫管理	1、所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队安全管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。 2、保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，仪容仪表规范整齐，文明值勤，见到领导应敬礼，不与职工及外来人员发生矛盾和冲突。 3、保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。 4、做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。 5、严格执行登记制度，凡进入机关办公楼的外来人员应询问来访目的，查验有关证件，并进行登记。对大型物件搬出实行登记。 6、定期组织安全教育；积极发现各类安全稳患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。 7、做好上访时的现场秩序维护工作，确保人身和财产安全，并配合做好疏导工作。 8、协助搬运家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。 9、做好地面停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车有序停放，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。加强巡查排除安全隐患，地下车库保持整洁、无油垢、水渍、并做好随时保洁。 10、引导非机动车辆集中停放，停放整齐，场地洁净，落实管 理制度，确保安全，严防损坏与丢失。 11、门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。 12、在遇到异常情况或紧急情况时，保安值班人员3分钟赶到事发现场，采取相应措施处理。 13、保安队员年流动率不超过20%，治安案件发生率控制在1‰以内。 14、保安人员上班时间禁止玩手机。	20分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。保安   流动率每超过一个百分点扣0.1分，依次类推，每增加一个案件扣0.5分。
会务服务	1、做好会议室的保洁，会场及休息间、服务间、音控室地面、台、桌、椅每日清洁，无卫生死角，物品摆放整齐。 2、根据会议工作单位的会议人数确保所需要的桌、椅数量，并摆成需要的形状。 3、按照会议要求准备合格的会议用品，提前准备好开水、茶叶、资料（具体视情况而定）并请会议主办单位确认。会议中途及时添水。 4、服务人员应在开会半小时前严格按要求着装上岗，及时开启、检查需要的会议设备，确保会议的可持续性。需音响的会议，音响师必须值守会场。 5、会议结束。参会人员离开后，服务人员着手清场工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。	5分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
绿化管理	（一）室外绿化	3分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死杈、败叶、无病虫害。 2、花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。 3、草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。草高不超过6cm。
	（二）室内绿化	2分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	1、根据业主单位要求，安排好室内的绿化，美化工作环境，并根据不同季节和花卉长势情况及时更换养护。 2、各种花卉盆栽长势良好，无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，盆内无垃圾、烟头、纸屑等杂物。
服务受理	1、负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。 2、耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。 3、当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告公司领导和业主领导。 4、每季发放服务工作征求意见，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。	5分	一处不符合要求扣1分，造成不良影响、情节严重的每处扣2分。
	5、机关单位（干部职工）测评参与率不少于80%		有5%在“一般”以下扣0.5分；达到10%扣1分，依次类推。
人员编制	1、人员配置：按35人标准计算。	7分	岗位人员配备每缺1人，扣3分。
	2、所聘人员符合岗位要求，物业管理人员、专业技术人员持证上岗。		一处不符合要求扣1分。
服从调度安排	1、领导指示及调度会议工作安须按令行事。 2、领导下发指令后，必须严肃对待认真落实，并按指令规定的时 限完成相应任务。	10分	一处不符合要求扣1分。	附加评分
应急突发事件处理	1、依法行政，严格执行有关法律法规，依照法定程序，认真落实 机关领导对突发事件应急部署要求。 2、遇到突发事件各部门对发生的突发事件或可能出现的安全紧急 情况，必须在半小时内上报甲方。 3、协作配合，快速反应，各部门要细化分工，明确责任，密切配合，加强协作，形成合力；同时应急处理要快速、有效，要保持上 下信息畅通，沟通及时迅速阻止事态恶化。	10分	一处不符合要求扣1分。	附加评分

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。