一、功能及要求：
一、 物业基本情况及总体要求
项目名称：开福分局机关（一、二）院聘请物业服务；
项目预算：7261600.56元/三年。
（一）物业基本情况
开福分局机关院位于长沙市开福区东风路立交桥下，服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁、做好警察之家清洁卫生服务工作、警体馆做好定时清理健身房(包含运动器材、健身房室内卫生等）工作、羽毛球馆等场馆等。开福分局机关院综合业务楼建筑面积7977.9㎡，副楼建筑面积712.04㎡，警察之家建筑面积687㎡，警体馆建筑面积1529.7㎡。绿化面积约5000平方米。整个大院2个出入口。
开福分局机关二院位于长沙市开福区万家丽北路，建筑面积8182.14㎡，为一幢5层的办公大楼；绿化及路面铺装面积约5270㎡，停车位95个，地上停车位40个，地下停车位55个。服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁、食堂服务等。
（二）总体要求：
1、按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须素质较高、形象较好，通过专业培训，保证上岗人员具备上岗应具备的素质要求，符合国家相关法律法规规范要求，且相对稳定。
2、项目经理：年龄40岁以下，本科及以上学历，持有助理物业管理师证书和应急救援员证书，垃圾分类工程师证书（高级），具备3年及以上项目经理工作经验；项目主管：年龄40岁以下，全日制本科及以上学历，持有人社部门颁发的助理工程师；持有消防设施操作员中级证书和高压电工作业证。。
3、客服员：40岁以下，大专及以上学历，持有二级及以上人力资源管理师证，熟悉项目档案资料管理，行政人事版块工作，形象气质俱佳。
4、统一着装，持证上岗。
5、物业管理工作人员能自觉遵守采购单位(业主)的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行保密制度。
6、投标技术方案要充分考虑大楼的特点，并包括物业管理的内容和范围一些不确定因素。
二、相关标准：
执行国家、行业标准。
三、技术规格：
项目内容、标准及要求
（一）卫生保洁要求：
1、服务内容：
（1）大楼公共区域、会议室及领导办公室的卫生清扫。
（2）门窗、玻璃、地面、扶手、天花板清洁，垃圾清运；
（3）化粪池每年清掏两次；
（4）大院内地面设施、建筑物周边、护栏、道路及道路两侧护栏、广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；
（5）整栋大楼消防通道的卫生工作。
（6）整栋大楼东西两向的消防通道的卫生工作。
（7）车库卫生。
（8）工会办公区域、后面宿舍楼公共区域卫生。
2、服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍；门窗玻璃清洁明亮，无水渍、无污渍；
（2）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（3）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（4）灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（5）道路、广场没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（6）局领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（7）公共垃圾桶及时进行清理保洁,保持垃圾桶外部清洁卫生；
（8）房屋外观完好无损；做到及时维护及报修；
（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。
（10）垃圾收集及外运要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（不含垃圾外运）
（二）安全保卫要求：
1、服务内容：
（1）大院、大厅出入管理；
（2）院内区域交通与车辆停放秩序管理；
（3）防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等，制定各类紧急预案。
2、服务标准：
（1）岗位24小时轮流值班，确保整栋大楼人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接记录，保存记录本一年以上；
（2）公务车辆的管理、扣押车辆的管理、外来社会车辆的停放、控速、噪声控制、安全提示、车辆检查登记、交接、记录；
（3）建立消防组织机构，排除消防隐患、违章处理情况、熟悉消防设施分布，设施到位完好检查、记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；
（4）管辖范围内治安巡查及重点部位防范检查和巡逻，做到巡查到位，有记录；
（5）各类治安、刑事、上访、消防、交通事故等突发事件应急处理，发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理；
（6）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。
（三）绿化管理要求：
1、服务内容：大院内树木、花草、绿地的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
（3）做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；
（4）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。
（四）主要设施及设备的维保要求：
1、服务内容：
（1）供电照明系统的日常小修与保养；
（2）给排水系统日常维护、保养、小修；
（3）消防系统日常检修与维护；
（4）房屋及公共设施日常修缮。
1.1 供电照明系统：
服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
1.2 给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
1.3 每月检查一次消防设备，做好记录，及时报修。
1.4 房屋修缮要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
2、人员要求
工程班长：年龄55岁以下，大专及以上学历，持有中级及以上维修电工证且具有高压电工证，消防设施操作员中级证书；熟悉园区内各种设备、设施的维修和保养，熟练掌握电气设备、设施的操作。
工程维修人员：年龄55岁以下，持有高压或低压电工证；熟悉园区内各种设备、设施的维修和保养，熟练掌握电气设备、设施的操作。
（五）接待服务
1、服务范围：院内各个建筑物内的会议、外来客人的接待服务。
2、服务内容：各接待室、会议室等场所的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。
3、服务要求：
（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到。
（2）责任明确，有较强的服务意识。
4、人员要求：
会务员：40岁以下，本科及以上学历，持有全国物业经理上岗证证书，茶艺师中级证书。熟悉会务接待流程及服务工作，熟练掌握相关设备、设施的操作，形象气质俱佳。
（六）电梯设备
1、服务范围：办公楼2台。
2、服务内容：电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养，具体如下：
①运行状况的检测、调试。
②轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效。
③减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃，电机轴头温度不高于55℃）
④制运器间隙均匀，制动灵活可靠。
⑤控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测。
⑥选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试。
⑦导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正。
⑧机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理。
⑨各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。
3、服务要求：
①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档。
②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；
③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；
④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次；
⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因，及时处理；如需专业人员维修，应立即与维保公司取得联系，及时排除故障。
4、其他约定
①电梯须另聘具有资质的专业公司进行维保。聘请公司由采购人按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由采购人、中标人、维保公司三方签订；
②中标人负责每年的电梯年检；
③中标人负责购买电梯安全综合险；
④维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作。如因服务、监管不到位，导致设备损坏、人员伤亡等重大事故发生，中标人承担全部法律和经济责任。
（七）餐饮服务
1、服务内容：为长沙市公安局开福分局刑侦技术楼工作人员提供自助式早餐、中餐、晚餐等。
2、开餐时间：（冬季作息时间）
A、早餐：7:30——9:00
B、中餐：12:00——13:30
C、晚餐：17:00——18:30
3、具体要求
3.1 中标人对厨师服务工作负全面责任，其法定代表人是食品安全的第一责任人。
3.2 中标人在服务中应严格遵守国家有关法律、法规，遵守采购人一切管理规章制度及工作流程。承担因违法、违规造成的一切相关经济、法律责任。
3.3 中标人应严格遵守国家食品卫生法，履行食品卫生职责。
3.4 中标人对采购人提供使用的房屋、场地、设备设施要按规定使用操作，如在使用过程中发生自然损坏的，中标人应及时告知采购人，若有人为损坏、缺失，由中标人做出相应赔偿。中标人应全面负责配合食堂消防安全。
3.5 中标人应给就餐人员提供优质服务，应按时、按质、按量，注意营养、荤素、粗细等科学合理的搭配，每周菜谱需与采购人共同商定，中标人应积极采纳采购人提出的问题和合理化的建议，尽最大限度的满足干部、职工不同口味需求，以提高服务质量。
3.6 中标人应接受和配合采购人对厨师的监督和管理，必须出席采购人定期或不定期组织召开的食堂管理工作会议，如果采购人在检查和考核中认定不符合规定要求的，中标人应向采购人提供整改方案并及时落实整改措施。
3.7 中标人必须具备突发事件紧急预案，如无法正常供应餐饮等其他突发紧急事件，可立即启用。
3.8 中标人员工必须按规定体检合格后并取得有效的健康证方能上岗，如在取得健康证后得病，并且病症影响食品卫生的必须调离工作岗位。应严格按《劳动法》要求依法用工，参照国家相关规定办理员工保险，如发生用工纠纷，由中标人自行负责。中标人所有入职员工，必须经采购人食堂管理人员面试、审核相关证件同意后方可入职。
3.9 中标人应建立食品安全和消防安全管理制度，明确相关责任人，应依照规定对食堂从业人员进行卫生知识和相应岗位技能培训，规范操作流程，落实岗位责任制，杜绝一切事故的发生。
3.10 中标人应设置食品安全管理专（兼）职人员，承担厨师服务工作卫生管理职责。应建立卫生安全管理制度和岗位责任制度，明确相关责任人；落实日常卫生安全管理工作检查制度，并做好检查记录和存档。
3.11 中标人要积极配合当地各级监督管理部门的监督和管理，严格按照《食品安全法》进行操作。
3.12 服从采购人领导和管理人员的安排。
3.13 切配好的原料要进行检查，确定合格后再进行加工。
3.14 保证菜品数量和质量。
3.15 爱护好采购人的设备，如因人为原因造成损坏，由中标人负责照价赔偿；“坚持节约、禁止浪费”为原则使用甲方食材及原料。
3.16 工作区域的卫生或工作用具、餐具，工作完后及时清理干净，保持整洁并消毒，并做好消毒记录。
3.17 严禁私带食品和原料离开工作区域。
 
四、交付时间和地点：
采购人指定地点。
五、服务标准：
详见采购需求。
六、验收标准：
长沙市公安局开福分局机关大院物业服务考核实施细则。
七、其他要求：
1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护采购人良好的形象。
2、对中标人“三防”的要求：中标人应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项设备损毁事件发生。因中标人管理不善或工作人员失误造成的损失由中标人承担全部责任，对于经济损失在壹拾万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款贰万元。
3、对中标人物业服务人员流动及必要的失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：中标人按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由中标人承担，物业服务人员所产生的法律问题与甲方无关。
4、对中标人员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由中标人承担。
5、中标人无权对外收费。如自行收费，一经发现，由采购人对其处自行收费金额5倍以上的经济处罚。
6、中标人无权处置属于甲方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括会议室、住房等），一经发现，由采购人按采购人租用标准5倍以上进行经济处罚。
7、中标人负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；中标人可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。
8、物业管理用房提供：由采购人按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要提供，严禁带家属居住。
9、物业管理饮食安排：餐饮自理。
10、中标人水电费的分担及收缴：各值勤点及办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；
11、设备的维护与维修：物业公司负责供电照明、消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换和其它200元以下的单项维修。小型维修费报价固定安排1万元/年。
12、物业公司负责承担绿化所需肥料、农药费用，补种费用由采购人负责。
13、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。
14、如遇政府政策性调整（如人员最低工资、保险等）需要增加相关费用，由中标方按政策向采购人提出书面申请，由采购人向政府相关职能部门申报，职能部门批准后，按批准情况办理。
1、实施地点：长沙市公安局开福分局
2、结算方法
2.1 付款人：长沙市公安局开福分局（通过国库集中支付）
2.2 付款方式：根据政府采购中心核准的中标价格，甲方按中标价格向乙方
支付物业管理服务费。具体支付方式如下：全年分四个季度平均支付；每次于季度初10日前支付上一季度物业管理费，但每季度最后一个月需根据考核实施办法对中标人服务质量进行考核，甲方据考核评定结果进行支付。
3、本项目采用费用包干方式。投标人应根据项目要求和现场情况，对该项目按物业管理服务费报价，物业管理费按人工工资及福利、公司行政、清洁耗材、办公设备折旧及损耗、管理酬金、税金六项内容进行详细报价。投标人一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
4、委托管理期限: 三年，合同一年一签。
5、投标人在投标前，自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
6、投标人应遵守国家、湖南省及长沙市对物业服务管理的相关规定。
7、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。