1.物业类型：教学、办公物业。2.建筑面积：约3220平方米。3.位置：星沙公园内独栋办公楼。当办公场所变化时，物业服务人数和内容随实际情况变化。4.范围：长沙县老年大学教学办公楼内物业管理服务。5.服务内容：秩序维护服务、环境卫生服务、设备运行与维护服务、除“四害”及白蚁防治、安全生产管理服务等。

（二）、总体要求：

1.按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

2.在满足物业管理基本需求的前提下，不少于9人，至少包括：项目经理1人，安保2人，消防值班人员3人，保洁2人，维修人员1人。

3.统一着装，持证上岗。

4.遵守各项规章制度。

5.如遇大型会议及活动需要加班或临时增加人员时，中标人须提供人力支持，并无条件服从采购人调派。

三、分类服务及要求

（一）管理要求

1.管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得职业资格证书或者岗位证书，且是本单位正式职工。

2.严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

3.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，所有制度进行上墙公示。

4.所有管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。

（管理处等人员所需办公家具、器材、文具等办公设备，统一服装等都由中标人购置并承担费用。）

（二）秩序维护服务

1.服务范围：物业管理范围内的区域。

2.服务内容：做好物业服务范围内人员、财务保护和防火防盗；对来访人员进行登记，保存记录本一年以上；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责消防室值班；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理等。

3.服务要求：公司有严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公区域内；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处理突发事件；消防室实行24小时值班制度；保证车辆停放有序，确保财产安全；办公区实行24小时安保值班；门卫在工作日必须立岗上班。省、市、县领导出入，须立正敬礼。

4.安全监控的记录及要求：

(1)值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

(2)正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

5.安保人员素质要求：

(1)优先安排退伍军人上岗；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康；本地人员出具户籍证明，外地人员须持有本地居住证。

(2)安保人员要具备保安培训合格证或退伍证，并能熟练操作消防设施。

(3)身高：男1.65米以上，女1.60米以上。

(4)入职年龄：55岁以下。

（三）环境卫生服务

1.服务范围：物业管理范围内区域。

2.服务内容：办公区域、走廊、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、会议室、阅览室、教室、以及其它公共活动场所的日常基础卫生清洁；垃圾清运、化粪池清掏等。

3.服务要求：

(1)保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

(2)责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

(3)垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

(4)清洁用具（如垃圾运送斗车、铁锹、扫帚、拖把、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等等），清洁用品及日耗品（如洗手液、厕所用纸、垃圾袋等）由中标人购置并承担费用。

(5)玻璃、窗户以及窗帘每年要清洗一次。

(6)如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

4.人员条件:

(1)品行优良、身体健康，形象好。

(2)身高：男1.60米以上，女1.50米以上。

(3)入职年龄：55岁以下。

（四）水电及房屋日常养护维修

1.服务范围：物业管理范围内的机电设备、房屋及公用设施。

2.服务内容：

(1)水电设施（强电）、设备等正确使用、保养和零星维修；

(2) 给水、排水系统管道锈蚀、渗漏等及时清理干净，保养和零星维修；

(3)卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

注：相关设施设备的安全检测费、相关设备的大中型维修和材料费由采购人承担。

3.人员条件:

(1)设施设备维修员具有电工作业证；

(2)品行优良、身体健康，形象好；

(3)身高：男1.60米以上；

(4)入职年龄：55岁以下。

（五）消防室值班要求

1、消防室必须严格实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于1人，每班工作时间不应超过8小时。对火灾报警器进行日检查和交接班，填写《消防控制室值班记录表》。

2、消防控制室值班人员对火灾报警器进行日检查和交接班时，应当填写《消防控制室值班记录表》，值班期间每2小时记录一次消防控制室内消防设备的运行情况，及时记录消防设施的火警及故障情况。正常情况下，不应将自动喷水灭火系统、防烟排烟系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态。

3、接到火灾报警信号后，单位消防控制室的值班操作人员应当立即以最快方式确认火灾，立即确认火灾报警联动控制开关处于自动状态，同时拨打119报警，立即启动单位内部应急疏散和灭火预案，并应同时报告单位负责人。

4.人员条件:

(1)消防室值班人员应通过消防行业职业技能鉴定，并能熟练操作消防设施。

(2)品行优良、身体健康，形象好。

(3)身高：男1.60米以上，女1.50米以上。

(4)入职年龄：55岁以下。

（六）除“四害”服务

除“四害”服务：每年定期对物管范围内建筑物进行除“四害”防治工作。

（七）其他服务要求

1.设立一周七天24小时客户服务体系，公布物业服务电话，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。每年至少1次顾客意见调查，满意率95%以上。

2.能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。

3.物业服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率90%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护采购人良好的窗口形象。

4.对中标人“三防”的要求：中标人应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项设备损毁事件发生。因中标人管理不善或工作人员失误造成的损失由中标人承担全部责任，

5.中标人按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由中标人承担。

6.中标人员工须统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由中标人承担。

7.中标人无权对外收费。如自行收费，一经发现，处以自行收费金额两倍以上十倍以下的罚款；造成恶劣社会影响的，将解除合同并追究相应的法律责任。

四、人员配备

（一）人员要求

1.总服务人数：在满足物业管理基本需求的前提下，不少于9人。

2.建议配备人员架构：

(1)项目负责人：1人，负责全面协调物业区域内的全面事务。

(2)安保人员：2人，负责办公楼的车辆出入，外来人员排查，防火防盗等安全保卫工作。

（3）消防室值班人员:3人，负责消防室24小时值班，要求对火灾报警器进行日检查和交接班，填写《消防控制室值班记录表》。

(4)保洁人员：2人，负责对物业服务区域内的全面保洁。

(5)设施设备维修人员：1人，对物业服务区域内的水电设施设备的维修维护工作。

（二）相关要求和说明

1.中标人须提供所有服务人员基本情况，包括简历、相关证件证明，工资社保待遇发放清单等，给采购人备案。人员变化时，及时提供相关资料给采购人。

2.物业人员食宿安排：食宿自理。

甲方将按季对乙方服务项目和内容进行检查考核，考核细则参照甲方最新颁布的服务质量管理考核办法。如考核结果为不合格，甲方以书面形式通知乙方，并依照招标文件、乙方投标文件、服务质量考核文件进行处罚，同时要求乙方限期整改；连续三次考核不合格，甲方有权立即单方面解除本合同，期间造成甲方直接、间接经济损失的，乙方应向甲方赔偿全部直接、间接经济损失。

长沙县机关事务中心物业服务考核评分表

考核结果运用：

考核结果分3个等次，将作为当季度服务费支付的重要依据：

1.服务公司得分90分及以上，当季服务费全额发放；

2.服务公司得分80（含）-90分，当季服务费扣除5%；

3.服务公司得分80分以下，当季服务费扣除10%，并责令服务公司整改到位，限期整改后仍未达标或在考核期内发生重大责任事故，则认为服务公司不具备保障能力，机关事务中心可单方解除合同。

4. 如遇政策调整，在双方协商情况下可对考核内容进行调整。

双方当事人不得擅自变更、中止或者终止合同。有过错的一方应当承担赔偿责任，双方都有过错的，各自承担相应的责任。