一、功能及要求：
一、项目概况
1、项目名称：北京师范大学长沙附属学校空港城校区（以下简称“空港城校区”）物业服务外包项目。
2、物业类型：学校物业
3、项目地点：空港城校区地处盛祥路以东、思源路以南、小康路以西、高塘路以北的范围内。
4、项目参考数据：空港城校区占地约405亩，其中：建（构）筑物占地面积约45273平方米，总建筑面积约178145平方米，公共区域面积约211967平方米（含绿地面积约90126.33平方米）。
二、服务期限及费用预算
项目服务期限：服务期限为两年。
项目预算金额：两年服务费用预算为842.18万元（含招标代理服务费）。
二、相关标准：
一、项目总体质量目标及要求
1、质量目标
1.1、服务区域内和谐、稳定，不发生重大投诉。
1.2、服务区域内无因物业服务方责任造成的重大事故。
1.3、设备系统完好率98%。
1.4、采购方对物业服务满意度达95%以上。
2、总体要求
2.1、制定完善的培训方案计划，组织对项目全部服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，切实提高服务人员的整体素质，采购方可不定期对相关人员进行考核（★）。
二、服务内容、标准及其要求
1、秩序维护管理
1.1、服务范围：校区物业管理范围内的秩序维护服务工作。
1.2、服务要求：中标方应具有严格的安保制度；维护好物业管理区域安全和正常的工作秩序；门岗严格验证、登记来访人员，杜绝闲杂人员进入校区内；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证车辆停放有序；校区秩序维护员实行24小时值班和巡查制（★）（按学校规定的路线和重点检查地点）。秩序维护员应着装整洁、形象好、文明执勤、语言规范。白班时段7：00至19:00、晚班时段19:00至第二日7:00，校区各门岗秩序维护员配备情况。
①南门岗（小学部）白班入学早高峰秩序维护员配备：6：45至7：45分，至少配备5名秩序维护员在岗参与护学：中午12点至12：40分至少配备4名秩序维护员在岗值守。晚班放学高峰秩序维护员配备：走读生放学第一批19:00至19:30分至少配备7名秩序维护员在岗参与护学；走读生放学第二批20:00至20:30分至少配备3名秩序维护员在岗参与护学（社团生、特长生）；白班其他时段配备3名秩序维护员在岗值守、晚班其他时段配备2名秩序维护员在岗值守负责制止住宿学生外出和管理外人进校等安保工作。护学时间段可根据学校教学时间据实进行调整。白班、晚班秩序维护员每3小时巡逻一次；
②幼儿园门岗白班入园早高峰秩序维护员配备：7:30至8:30分至少配备2名秩序维护员在岗参与护学；出园高峰秩序维护员配备：17:00至18:30分至少配备3名秩序维护员在岗参与护学；白班其他时段至少配备1名秩序维护员在岗值守，晚班关闭门岗，无需值守。护学时间段可根据学校教学时间据实进行调整；
③西门岗（初中部、高中部）除放学高峰期21:15至22:00至少配备3名秩序维护员在岗参与护学外，白班、晚班其他时段各配备2名秩序维护员在岗值守，负责制止住宿学生外出和管理外人进校等安保工作。护学时间段可根据学校教学时间据实进行调整。白班、晚班秩序维护员每3小时巡逻一次；
④东门岗该门岗无高峰时段，白班、晚班各配备2名秩序维护员在岗值守，负责管理外来人员出入校区等。白班、晚班秩序维护员每3小时巡逻一次；
⑤消控室白班、晚班各配备2名秩序维护员在岗值守，负责管理外来人员出入校区等。负责学校消防控制室区域值守、安保及校园监控工作。
1.3、服务内容：做好物业服务范围内安全秩序管理工作；对来访人员进行登记（★），保存记录本一年以上；负责门岗执勤守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责交通与车辆停放秩序管理、以及自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件的处理等（基础的应急性物资由中标方自行购置并承担费用（★），如强光手电筒、应急灯、对讲机、扩音器、警棍、防暴钢叉、防割手套、防爆头盔、防爆盾牌、雨衣、雨靴、棉大衣、消防服、消防护具、防疫物资等，并承担合理使用和妥善保管责任）。其中门岗执勤人员必须姿态端正，注意力集中，认真履行登记手续，严格管控进出人员与车辆。报刊、信件必须在第一时间内送达，不得丢失或延误送达。
1.3.1、安全维护管理：调解并制止、化解一些矛盾纠纷。主动全力维护校园秩序、治安，禁止无理取闹人员扰乱校内正常的学习、工作和生活秩序，注重方式、措施得力；防火防盗防事故，尽量杜绝违法案件的发生；在特防期召开重要会议时，中标方必须安排秩序维护员进行会场外的秩序维护工作。
1.3.2、安全巡逻管理：①不间断来回巡查，维护学校治安安全，对危及人身安全处设有明显标志和防范措施，并及时消除安全隐患，盘查一些可疑人员，制止校内一些不文明行为；②晚上20:00至次日6:00重点区域每一小时一次巡逻，其他时段不间断巡逻；③在巡逻过程中对可疑人员进行盘查、跟踪，并负责检查消防、照明等公共设备、设施情况，发现异常采取相应措施处理，并报告队长。
1.3.3、车辆管理：①前门岗亭值班员对所有进出车辆敬礼，对驶入的车辆指挥其按指定位置停放；②白天开放式管理，晚上全封闭式管理；
1.3.4、进出人员管理
①必须按要求严格管控进入学校人员，不得随意准入。②发现可疑人进入学校域需用对讲机通知监控室值班员进行跟踪；
③对出入学校的所有大件物品，必须凭采购方证明履行登记手续后方可放行。对采购方寄存的物品要妥善保管，履行寄存手续；
④严禁商贩、乞讨、捡破烂等闲杂人员进入大楼；
⑤严禁易燃易爆物品进入学校。
1.3.5、安全监控管理
①安全监控值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年（★）；
②正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。
注：优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康（★），
2、环境维护管理
2.1、服务范围：校区物业管理范围内环境维护服务工作。
2.2、服务内容：教学楼、宿舍、办公楼大堂、楼梯、走廊、楼顶、天台、电梯间、会议室、卫生间以及其它公共活动场所（道路、停车场）的日常清洁，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏。
2.3、服务要求：责任明确，中标方应有详尽的卫生保洁标准和管理措施。环境维护员8小时工作制；保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养；白班环境维护员负责校园区域内公共场所的卫生保洁（包括各类会议室、校内道路、绿地、空坪、球场、广场、停车场等）。保持办公楼楼道所有公共部分的清洁卫生。做到窗明门净，窗台扶栏无灰尘，卫生间干净无臭味，无卫生死角，采取措施消灭老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇、白蚁、配合周围区域对滋生地消毒处理；垃圾分类员负责校园服务区域所有垃圾的分类、整理、收集、清运等工作；垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，配合做好垃圾分类要求相关工作。晚班环境维护员负责所有教学楼区域晚餐点垃圾收集清运及临时突发性保洁工作。
①建筑物内公共区域：各类会议室内、走廊、楼梯、大厅内、四周、屋檐下水沟等做到无烟头、纸屑、果皮杂物，水沟无淤塞。其中走廊、楼梯、大厅地板每天拖洗2次。做到无痰迹，定期对办公楼、各教学楼、公共通道、地面进行养护，保持清洁光亮;每周擦洗一次走廊楼道、楼梯间、卫生间门窗（隔断），防盗铁门、消防箱等。保持窗口干净，玻璃内外明亮、无灰尘蜘蛛迹；每周擦洗２次办公楼道扶手、桌椅；每天及时清理烟灰缸、纸屑桶、痰盂，制止乱扔、乱倒现象；各层卫生间每天及时冲洗、拖净，做到清洁干净、无异味。大便池、小便槽、洗手池无杂物和污渍；每周至少一次清洗楼道、卫生间、天花板、门窗、墙角等位置的蜘蛛网。要道和显眼位置，随见随清，确保无蛛丝网；保持垃圾转运通道畅通，垃圾全部入箱，并及时与环卫处联系清运；
②校园内公共区域：道路、楼房四周、楼道及两旁绿化区每天清扫至少一次以上，做到沟净无淤塞，路洁坪净，路旁无纸屑、果皮、杂草、塑料袋等脏物杂物，并随时做好保洁，果皮箱每天清理两次。绿化带内的大片树叶要及时清理，避免压盖花草苗木。道路两边杂物、树叶要及时清理，每周至少1次，及时清理道路两旁修剪的树枝及杂物，所有垃圾全部倒入垃圾箱，垃圾及时清运；制止校区内家禽家畜的饲养、放漂，制止乱扔、乱倒、乱贴广告现象，并及时清理。每周至少清理一次天花板、门窗、扶手消防箱等，做到每层无蜘蛛网、灰尘，每周至少清理一次，要道显眼位置，随见随清；                   
③公共卫生间：地面干净、无污渍、无积水，大小便器干净，无污渍，各种隔断面干净，无乱写乱画，无污迹，墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网，门窗表面干净，窗台无灰尘，玻璃干净无水渍，洗手台干净无积水，面盆无污垢，各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范，废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通无明显异味；
④电器设施：灯炮、灯管、灯罩无积尘、无污迹；装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹；
⑤消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净、无灰尘、无污渍，报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮，无积尘、无污渍；喷洒盖无污渍，消防栓表面光亮、无污迹。
⑥房屋天台垃圾每月清理一次，保持下水管道畅通（★）。
⑦如遇冰雪天气要及时清扫地面的积雪。
⑧污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通（人为原因导致下水道或卫生间堵塞，将以一事一议原则与采购方据实结算）（★）。
3、房屋管理
3.1、服务范围：校区物业管理范围内房屋管理服务工作。
3.2、服务内容：建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及楼梯、门窗、通风道以及阳台、消防通道、玻璃、水磨石、大理石地面等位置的日常检查、清洗、保洁、维修工作。
3.3、服务标准：确保房屋整体的完好和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整完好、无遗缺；碎裂或有断裂、断损的，应及时向采购方报告并及时修补。
4、设施设备管理
4.1、服务范围：校区物业管理范围内的机电设备、水电维修及公用设施维修维护。
4.1.1、电梯运行管理
①服务内容：校区物业管理范围内电梯维修保养、检测和运行管理。
②服务要求：建立电梯运行管理、安全管理制度，轿箱内地毯按时清洗更换，电梯凹槽内无杂物，按钮表面光洁，不锈钢光亮无尘。通风、照明及其它附属设施完好，轿厢井道保持清洁；电梯出现故障，半小时内组织专业维保人员到达现场抢修，协助维保人员及时排除故障。
4.1.2、空调设备运行管理
①服务内容：校区物业管理范围内空调设备日常管理和维修维护工作。
②服务要求：确保空调设备的一年二次维保，按照空调设备管理规定按时开启、关闭空调；建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调设备安全运行和正常使用。空调设备出现运行故障后，及时报告采购方，组织维修人员到达现场实施维修，并做好记录，确保空调设备的完好。
4.1.3、消防系统维护
①服务内容：对校区物业管理范围内火灾自动报警系统、室内外消防栓、防排烟系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、灭火系统等进行日常管理和维护维修；
②服务要求：严格执行消防法规，确保一年一次全面消防维护，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑发霉现象；消防泵定期启动，每年保养一次，消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次，消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加次数，有故障时，维修人员应及时到场，确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书，中标方应有突发火灾应急方案。
4.1.4、其他
①水电设施（强、弱电）、多媒体设备等正确使用、维护保养、故障急修；
②给水、排水系统管道锈蚀、渗漏等及时清理、修复、更换；
③卫生间设备、配件等失效、损坏、残缺的维修、更换，故障急修。
5、绿化管理
5.1、服务范围：校区物业管理范围内绿化养护服务工作。
5.2、服务内容：日常维护和管理，树木、花草、绿地等的养护，景观的维护。
5.3、服务要求：
①中标方具有园林绿化管理制度和养护措施；
②保证花草树木繁殖生长正常：无病虫害、无枯黄叶、无枯枝死杈；剪修、除草、施肥、养护得当，做好病虫害防治工作；
③负责花木、草坪的维护保养，确保院内绿化环境生机盎然；绿化地带的修剪、施肥、除草及维护保养；绿化地带的浇水工作，做到各个季节在不同的时间浇灌，避免温度过高或水分太多造成花木的非正常死亡；
④对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应做到早准备、早预防，如因极端天气原因对苗木、植被等造成损坏，恢复及补植等费用由乙方负责承担。
⑤修剪工作完成后，绿化工应及时清扫工作现场并带走垃圾；
⑥每次喷洒药剂时，最好选在周末或晚间进行，同时竖立警示牌告知此地已洒药，避免不必要的伤害；
⑦对校园内进行每年两次的白蚁防治；
⑧前坪四个花坛每季度更换一次花种。
（水系垃圾清理，相关设备、机器、工具、油料、肥料、农药等均由中标方购置并承担费用）。
6、除“四害”管理和卫生消杀
6.1、服务范围：校区物业管理范围内除“四害”管理和卫生消杀服务工作。
6.2、服务内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。
6.3、服务要求：按规定及时购买、投放灭四害药物。办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本灭蝇；采取综合措施杀灭蟑螂；定期对办公区进行卫生消毒；每年四次对服务范围内建筑物及园林进行免费除“四害”防治工作和卫生消杀工作，每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保区域内少蚊虫、无蟑螂、无鼠患，相关费用由中标方承担（★）。
7、会务服务管理
7.1、服务范围：校园内部会议及重大活动的会务服务工作。
7.2、服务内容：一般会务服务按照采购方通知单执行，其他如会议室的布置、会务即时服务、增加的特色服务等按照贵宾接待通知单执行。
7.2.1、会务开始前：
①会议室及外围、走廊、卫生间清洁、卫生；
②会议室内所有物品摆放整齐；
③会议室外接收台所有物品摆放整齐，所需物品准备充足；
④会议室所有设备设施（照明、空调、音响系统等）使用状态良好；
⑤绿摆植物长势良好、清洁无虫害；
⑥安排会务人员、维修人员、主管级以上人员随时调遣。
7.2.2、会务期间：每隔15分钟加一次茶水或饮料。
7.2.3、会务结束后：
①有关标识收回指定位置并马上检查有无客人遗留物品，对会务现场拾遗到的物品交由采购方；
②工程人员按照设备操作程序关闭灯光、音响、区域照明、录音及空调设备等，锁好设备房门和设施摆放柜门，将麦克风和麦线回收整理好；
③保洁人员及时清洁设备房和房间杂物， 将热水瓶、茶壶、茶叶、烟灰盅、纸巾、纸杯、托盘、毛巾等用品清洁干净，整理放回原处。
8.3、服务要求
①服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。
②有详尽完善的会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。
③对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。
④负责会议室会议用品（包括茶叶、水壶、茶杯等）的保管及补充，确保会议期间正常供应（会议室茶叶、茶杯等会议用品由采购方提供）。
⑤对会议室桌椅等家具进行保养及维护，有问题及时报告。
⑥确保会议室的干净整洁,会议室的保洁工作在会前和会后进行。
⑦会后发现有与会人员遗留物品及时上交。
8、其他要求
8.1、提供周到的便民服务，报刊信件收发，代寄、代领邮件、包裹等。
8.2、设立一周七天24小时客户服务体系，公布物业服务2个电话（服务和监督电话），随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修记录。
8.3、以上各岗位服务人员必须身体健康，不得有残疾；责任心强，富有爱心，能主动与学生进行沟通和交流，协助做好学生的思想教育工作，善于与未成年人沟通；中标方对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有违法犯罪记录，所有服务人员均须提交无犯罪记录证明、县级或县级以上医院出具的体检报告（★）；秩序维护员须执有《保安员证》；消防控制室值班人员须执有《建（构）筑物消防员证》；水电维修员须执有《高、低压电工作业证》。
三、技术规格：
采购清单
1、上限价一览表

序号	品目分类	标的名称	岗位名称	岗位全年需求量	每月岗位服务费上限价 （人/元）	单项服务费年度上限价 （年/元）
1	服务	北京师范大学长沙附属学校空港城校区物业服务外包采购项目	项目经理	预计最低需求：1个 预计最高需求：1个	5800	69600
2			秩序维护员1	预计最低需求：1个 预计最高需求：1个	4800	57600
			秩序维护员2	预计最低需求：5个 预计最高需求：11个	4500	594000
			秩序维护员3	预计最低需求：4个 预计最高需求：10个	3520	422400
3			环境维护员1	预计最低需求：1个 预计最高需求：1个	3808.31	45700
3			环境维护员2	预计最低需求：20个 预计最高需求：54个	3600	2332800
4			绿化员	预计最低需求：1个 预计最高需求：4个	4500	216000
5			设备维护领班	预计最低需求：1个 预计最高需求：1个	4800	57600
6			水电维修员	预计最低需求：1个 预计最高需求：6个	4500	324000
7			会务人员	预计最低需求：1个 预计最高需求：2个	3800	91200

注：
①以上数据是岗位外包服务费用的预算，周期为一年，所列数量均为预估量。
②本项目根据中标价格、在岗周期和实际上岗数量为结算依据，按实结算（合同价款=各岗位中标单价*各岗位实际上岗数量*各岗位实际用工时间）。
③以上“岗位全年需求量”在项目实施过程中，会在“最高需求”与“最低需求”之间浮动，并不是固定不变的（各岗位全年服务费之和不超过“单项服务费上限价”）。“每月岗位服务费限价”以中标单价为准，合同履约期限内不予调差。
④采购方有权根据自身实际需要确定“最低需求”至“最高需求”之间的任意岗位数量，采购方有权根据自身实际需要确定岗位工作时间的周期，例如：针对“秩序维护员2”岗位，采购方可能要求6个岗位的在岗周期为一年，也可能要求11个岗位的在岗周期为一个月，也可能在不同月份要求不同数量在岗的岗位。
⑤合同履约期限内，采购方支付的服务费将不超过“单项服务费上限价”所列的各项金额之和。
⑥服务价格为大包干费用，基础的应急性物资、防疫物资、劳保用品以及项目所需的设备、工具、物料、易耗品等由中标方自行购置并承担费用，由中标方承担合理使用和妥善保管责任。服务价格涵盖环境维护工作使用的洒水车、垃圾车、吸尘吸水机、洗地机、抛光机、高压清洗机等保洁设备及器材；垃圾袋（大、小）、抹布、84消毒液、清洁剂、洗手液、水桶、纸篓、檀香、空气清新剂、厕必净、木拖把、尘推把、洗衣粉、水瓢、地刮、木杆地刷、玻璃刮、扫把、垃圾桶（大、小）、撮箕、油料等易耗品；秩序维护工作使用的强光手电筒、应急灯、对讲机、扩音器、警棍、防暴钢叉、防割手套、防爆头盔、防爆盾牌、雨衣、雨靴、棉大衣、消防服、消防护具等；绿化维护工作使用的绿篱机、油锯、人字梯、高枝剪、手锯、割草机、喷雾器、水管等设备工具，绿化苗木所需药物、肥料、油料等易耗品；维修维护工作使用的相关设备及工具（含下水道疏通工具）；人员工资、服装、社保、食宿、福利、培训等费用及本项目招标代理服务费用。
 ⑦合同签订之日起10个工作日内中标方向采购方缴纳履约保证金人民币贰拾万元整（?200000.00元），待合同期满及物业相关工作交接完成后一次性以转帐的方式无息退还给中标方；中标方无正当理由提前终止合同的，上述履约保证金不予以退还且中标方应向采购方支付人民币：贰拾万元整（?200000.00元）的违约金；给采购方造成经济损失的由中标方向采购方据实赔偿。
2、服务人员要求明细

序号	品目分类	标的名称	规格型号（简要技术需求或服务要求等）	岗位要求	备注
1	其他服务	北京师范大学长沙附属学校空港城校区物业服务外包采购项目	项目经理	年龄在50周岁（含）以下，男女不限，具有物业项目部门经理上岗证。	月休四天，每天24小时值班制
			秩序维护员1	年龄在45周岁（含）以下，男性，高中以上学历，退伍军人优先，三年以上保安系统管理工作经验。
			秩序维护员2	形象岗要求，五官端正，男性身高1.70米以上，女性身高1.60米以上。秩序维护员年龄在45周岁（含）以下，具有爱岗敬业,忠于职守，责任心，退伍军人优先。
			秩序维护员3	年龄在55周岁（含）以下，五官端正，男性身高1.68米以上，女性身高1.60米以上。具有爱岗敬业,忠于职守，责任心，退伍军人优先。
2			环境维护员1	男女不限，年龄在55周岁（含）以下，男性身高1.65米以上，女性身高1.55米以上，从事领班工作5年以上，品行优良、身体健康、责任心强、形象较好	月休四天，每天8小时工作制
			环境维护员2	男性，年龄在59周岁（含）以下，身高1.60米以上；女性，年龄55周岁（含）以下，身高1.50米以上，品行优良、身体健康，责任心强
3			绿化员	男性，年龄在55周岁（含）以下，身高1.60米以上，品行优良、身体健康、责任心强、形象较好
4			设备维护领班	男性，年龄在45周岁（含）以下，身高1.60米以上，从事工程维修十五年以上经验，品行优良、身体健康，责任心强、形象较好
			水电维修员	男性，年龄在55周岁（含）以下，身高1.60米以上，具有丰富工程维修工作经验并持有相关证件
			会务人员	女性，年龄在40周岁（含）以下，身高1.60米以上，品行优良、身体健康，气质大方，高中（含）以上文化程度，熟悉会务接待礼节礼仪，有本岗位1年以上工作经验，负责各项会议服务

项目相关要求及说明
1、中标方方应教育其服务人员遵守岗位职责、安全生产操作规程，如中标方服务人员在工作中发生工伤、意外或因工作产生任何劳动纠纷、争议的，均由中标方负责妥善处理；
2、中标方服务人员违反采购方工作规程，不能保证工作质量、工作时间或导致采购方工作不能正常开展的，中标方应自收到采购方书面通知5日内予以更换；
3、中标方服务人员须按照采购方的要求统一着装（管理员学校职业装、安保迷彩装、保洁麻斜扣汉服、维护橙色带发光字、会务职业正装、绿化绿色带发光字）（★）电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由中标方承担，中标方服务人员在校园内发生非人为的伤亡事故，全权由中标方处理并承担费用。
4、其他售后服务要求以服务合同内容为准；
4、本项目预算、岗位以及岗位人员数量均为预估量，实际数量以项目具体情况为准，在项目实施过程中，由于实际用工数量、实际用工时间、实际合同结算金额的变更，所产生的任何风险，均由中标方自行承担。
四、交付时间和地点：
1、项目结算：
1.1按实季度结算。
1.2付款人：长沙星城宜居物业管理有限公司。
1.3付款方式：①合同签订后，按季度支付，每个季度15日前支付上个季度的款项；采购方在每季度末根据《服务质量考核表》对中标方本季度的物业服务工作情况进行考核，并将考核结果以书面形式交中标方签收，得分550分及以上分数时记满分，采购方全额结算季度服务费用；得分在501-549分时，按所得分数除以100再乘以季度全额服务费用作为实际结算季度服务费用；得分500分及以下分数时，采购方有权解除合同并不予支付季度服务费，且造成采购方或业主方经济损失的，中标方应给予经济赔偿。
②每次付款前，中标方根据考核验收结果在下个季度首月15日前向采购方开具等额有效的增值税专用发票，中标方收到相应发票后在下个季度首月30日前以转账方式向中标方支付相应服务费用。中标方需对“（★）”条例按季提供纸制证明材料。
③采购方支付合同款项时，一律不向中标方以外的任何第三方办理付款手续。如果中标方要求变更，则中标方必须提供加盖了中标方公章、财务专用章、法定代表人签字的书面证明文件，报经采购方审查同意。
2、本项目采用费用包干方式服务，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的费用，以及培训、人工、管理、耗材、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标方免费提供，采购方不再支付任何费用。
3、因国家政策调整或不可抗力导致合同履行期限提前结束的，风险由中标方承担，一切后果由中标方自行负责。
4、采购方不确定各岗位具体用工数量，服务期内，项目实行“合同履行期限”和“项目预算”双指标制度，任意指标到达规定的范围，合同即时终止。即：合同履行期限满两年，但服务费用支付未达到中标金额的，终止合同；服务费用支付达到中标金额，但合同履行期限未满两年的，终止合同。由此带来的经济损失，由中标方承担，合同实施过程中，中标方不得对此提出异议。
5、本项目不允许服务分包或转包。
6、采购方根据学校实际要求向中标方发出服务需要后，中标方5天内派驻合适人员到岗提供约定外包服务。
7、采购方在开标前不统一组织现场踏勘，投标方自行现场踏勘。因踏勘产生的费用与安全责任自负。
8、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
五、服务标准：
物业管理服务考核
由采购方与物业使用部门联合成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量进行考核。并将考核结果以书面形式交中标方签收。
1、北京师范大学长沙附属学校空港城校区物业管理服务项目考核共分为七个项目，合计分值为600分，每个项目满分值分别为：①房屋管理40分；②机电设备管理40分；③公共区域及其设施管理40分；④清洁卫生管理350分；⑤安全保卫管理50分；⑥绿化管理20分；⑦会务服务40 分；其它20分。⑧各岗位人员要求打卡上下班。考核标准见附表：
附件：
服务质量考核表

项目	服务质量标准	分值	监督考评标准
房屋管理（40分）	房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。	20分	发现外墙有污渍一处扣1分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣1分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣1分；乱张贴一处扣1分。
	房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落， 无明显污渍。	10分	一处有污渍或脱落破损扣除1分。
	房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、 通道等处无堆放杂物。	10分	发现一处公用设施损坏扣1分，一处堆放杂物扣1分。
机电设备管理（40分）	（一）给排水泵设施	8分
	供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定 期检查。	2分	查记录，每月不少于一次，未达到扣1分。
	水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。	2分	现场检查，发现一处渗漏扣1分。
	排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理， 保证污水排放通畅。	2分	有记录，每月不少于一次，未达到扣1分。
	排污管道无渗漏。	2分	现场检查，发现一处渗漏扣1分。
	（二）消防系统	32分
	管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。	5分	不会使用操作扣3分，不熟练扣1分。
	管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。	3分	处理不到位扣2分。
	大楼内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。	8分	无保养扣2分，一处运行的障碍扣2分，一处缺失2分。
	有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。	6分	一处不符合要求扣1分。一处杂物堵塞扣1分。
	严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。	10分	检查一处有隐患扣2分，发生火险灾扣5分，并追究责任。
公共区域及其设施管理（40分）	大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。	5分	一项不符合要求扣2分。
	雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。	3分	一个井不符合要求扣1分。
	路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。	2分	一盏路灯不符合扣2分。
	公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。	10分	一处不符合扣1分。
	等候大体等候椅及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。	10分	一处不符合扣1分。
	厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。	10分	发生一处阻塞未及时疏通扣2分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1分。
清洁卫生管理（350分）	（一）室内卫生清洁保洁	330分
	清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。办公室、会议室、会客室等工作用房保洁需8点半前完成。	40分	未责任到人扣2分。一处未达到标准保洁扣6分。未按要求扣10分
	进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。	20分	一人或一项不符合扣2分。
	各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸萝内的垃圾不能超三分之二。	80分	一个责任区域一项未做到扣6分。
	各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。	30分	一个洗手间一项不符合扣5分。
	地面无垃圾、积水，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。	40分	一项不符合扣2分。
	区内地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。	40分	因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。
	垃圾做到日产日清，每天至少更换二次，墙面无垃圾附着。	40分	一项未做到口5分。
	确保无卫生死角。	40分	一处有卫生死角扣5分。
	（二）外围环境保洁	20分
	路面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。	2分	不符合扣1分。
	大楼四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。	2分	每面发现一处扣1分。
	绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑。	4分	不符合扣1分。
	各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。	4分	发现一处扣1分。
	各明沟无垃圾、无青苔，畅通。	3分	一条沟不符合扣1分。
	确保无卫生死角。	5分	一处扣2分。
安全保卫管理（50分）	所聘用的秩序维护人员必须训练有素，有保安队全管理制度和职责，安全防患措施，确保区内安全稳定。	4分	管理制度、职责、措施不健全每项扣1分，发生安全事件一次扣5分。
	秩序维护员必须熟悉区内环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，不与区内职工、职工亲属发生矛盾和冲突。	5分	发现一名队员着装不整齐扣1分，不礼貌扣1分，无理与他人发生冲突一次扣5分，发生两次建议辞退。
	保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。	5分	查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣1分，记录不规范扣1分，如反映巡逻不到位一次扣2分，巡逻乘座电梯一次扣1分。
	做好区内重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。	2分	因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分。
	定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保区内不发生物品被盗和各类案件及安全事故。	5分	无安全教育（查记录）扣2分，发生手机钱包被盗事件一次扣1分。财产被盗案或秩序维护员内部自盗一次扣1分，并追究管理处领导的责任。
	做好区内地面、地下停车场的管理，正确疏导进出区内各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。	10分	发现乱停放车辆一辆扣1分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣5分，并由管理公司承担相应责任。
	引导非机动车辆集体停放，停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与丢失。	2分	一项不符合扣1分，发生损坏或丢失一次扣2分，并由管理公司承担相应责任。
	门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。	12分	发生乱收费投诉一次扣4分，投诉到上级有关部门或媒体扣8分。
	秩序维护员，年流动率不超过20%，治安案件发生率控制在2‰以内。	5分	流动率每超过一个百分点扣2分，依此类推，每增加一个案件扣2分。
绿化管理（20分）	室外绿化	20分
	乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。	8分	一处2分，树木枯死一株扣5分。
	花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。	6分	一处不符合扣2分。
	草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。	6分	一处不符合扣2分。
会务接待服务（40分）	按照会务接待流程，物业公司制定会务接待服务测评表，每完成一次会务接待服务，找业主单位主管后勤负责人书面评价，各个环节完善无误。	40分	一项不符合扣5分
其它（20分）	负责区物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。	4分	无24小时服务电话扣2分，无人接听电话一次扣1分。
	耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。	6分	不礼貌或不耐心一次扣1分，无记录一次扣1分，处理不及时或无回访扣2分。无落实或无反馈一次扣2分。
	对采购方安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。	6分	在能力范围内没及时处理完成一次扣2分。
	发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门及采购方，并做好妥善处理。	4分	未报或者未处理的扣4分.
得分：

六、验收标准：
本项目按照一般程序进行验收，验收标准参照《物业管理条例》和服务需求中的条款执行
七、其他要求：
/
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。