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龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备
利益统筹项目招商公告
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一、信息发布内容
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项目名称
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龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目
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项目编号
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LGJY2023172138
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项目方
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深圳市坪西股份合作公司（以下简称“招商方”）
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联系人
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萧小姐
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0755- 84083576
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联系地址
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深圳市龙岗区坪地街道坪西社区富泰南路1号404室
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招商内容
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就龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目引进合作开发主体进行公开招商,由深圳交易集团有限公司龙岗分公司（以下简称“交易集团”）采取竞争性磋商方式确定合作方。
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※项目方是否委派评委代表
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是
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合作开发项目
内容
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一、基本情况
（一）项目概况
龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目位于龙岗区坪地街道西侧，属于深圳市重点发展片区（国际低碳城）及龙岗区“一芯两核多支点”战略布局（低碳智造核）规划范围，紧邻盐龙大道、外环高速，东北部为低碳城5平方公里扩展区。
本项目于2019年7月31日通过龙岗区土地整备工作领导小组会议审议，同意项目立项申请；于2020年1月7日列入《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》中的利益统筹目录；现项目已完成实施方案（含留用土地方案）的审批。
（二）实施范围
根据《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》，澳头利益统筹项目采取“利益统筹+传统土地整备”方式实施，实施范围总规模为145,466.08㎡，其中利益统筹实施范围85,000.31㎡，传统土地整备实施范围60,465.77㎡，具体实施范围内土地情况如下表：
（三）建筑物状况
1、利益统筹项目实施范围内：利益统筹项目实施范围内共有建筑108栋。计算建筑面积的建筑物49栋，建筑面积40413.64平方米，主要以工业厂房及其配套为主，其中住宅1栋，建筑面积776.76平方米；工业厂房及其配套计算建筑面积的建筑物48栋，建筑面积39636.88平方米。不计建筑面积的建筑物59栋，水平投影面积16614.77平方米。
2、利益统筹项目外国有土地内：项目外国有土地内涉及历史遗留建筑共9栋，计算建筑面积建筑物4栋，建筑面积902.67平方米，不计建筑面积5栋，投影面积192.62平方米。
现状建筑物情况统计表详见合作开发方案。
（四）实施方式
根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）等有关规定，本项目采用“利益统筹+传统土地整备”方式捆绑实施，具体为：
1、利益统筹实施范围85,000.31㎡内的经济利益关系由合作方负责理顺，具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和土地移交工作。
2、利益统筹项目外国有土地内的建（构）筑物及青苗、附着物，由合作方负责拆除、清理。
3、传统土地整备实施范围60,465.77㎡内的土地，由政府与招商方签订城市化转地适当补偿协议书，地上建（构）筑物及青苗、附着物由合作方负责拆除、清理。
在完成上述全面征转清拆并移交土地给政府后，政府实际留用给招商方的土地规模为21,722.87平方米（其中利益统筹项目范围内14,900.27平方米，腾挪利益统筹实施范围外国有未出让用地面积6822.23平方米），留用地选址位于《深圳市龙岗203-01号片区[坪西地区]法定图则》04-01地块，该地块位于盐龙大道与龙胜路交界处的东北角,规划为二类居住用地，留用土地用地编码分别为04-01-01、04-01-02，用途均为居住用地（R2），用地面积分别为17702.79平方米、4020.08平方米，政府支付给招商方的土地整备资金为人民币壹亿贰仟叁佰零壹万玖仟伍佰壹拾陆元整（小写：￥123,019,516元）。
（征转清拆的范围及移交土地面积等以《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》为准）
二、集体资产情况
（一）澳头分公司集体资产
1、澳头分公司在项目范围内拥有永久性建筑的建筑面积合计22308.88平方米,其中已办理不动产权证建筑面积合计4624.34平方米，宗地号G10401-0688，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第0261333号、粤（2019）深圳市不动产权第0261334号，剩余建筑未办理不动产权证；临时性建筑面积15572.73平方米,构筑附属物若干，用途为工业及工业配套。
2、澳头分公司在项目范围内拥有未完善征转手续用地土地（集体土地）面积合计140249.64平方米。
3、龙岭南路1-1号物业、龙岭南路5号物业，以及龙岭南路18号、20号、20-1号物业所占的土地属于澳头分公司所有，地上物业由投资人投资兴建，结合深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的深世鹏咨字第HK20230310013号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及的龙岭南路1-1号、龙岭南路5号及龙岭南路18号、20号、20-1号权益分配比例咨询报告》，并适当提高集体分配比例后，澳头分公司对龙岭南路1-1号物业享有的权益比例为31.3%（永久性建筑物建筑面积1050.83平方米、临时性建筑物建筑面积335.45平方米，构筑附属物若干），对龙岭南路5号物业享有的权益比例为16.8%（永久性建筑物建筑面积1146.82平方米、临时性建筑物建筑面积166平方米、构筑附属物若干）,对龙岭南路18号、20号、20-1号物业享有的权益比例为13%（永久性建筑物建筑面积582.82平方米，临时性建筑物建筑面积105.27平方米，构筑附属物若干）。
（二）坪西股份公司集体资产
项目范围内拥有4465.30平方米非农建设用地指标。
三、留用土地情况
在招商方和合作方按土地移交验收标准向政府移交利益统筹实施范围85,000.31㎡土地以及传统土地整备实施范围60,465.77㎡土地后，政府将按规定办理21,722.87㎡留用土地出让给招商方的手续。
留用地土地总面积约21,722.87㎡，留用土地具体技术经济指标、配套设施规划方案表情况如下：
备注：留用土地最终技术经济指标、面积等以政府审批通过的规划研究成果为准。
留用土地配套设施规划方案表
四、可行性分析报告和项目开发预算
招商方已委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具编号深世鹏咨字第HK20230413025号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目可行性研究报告》，研究时点2023年3月6日。可行性研究报告的结论为：本项目的建设符合政府的政策导向和城市建设规划，一揽子解决历史遗留问题，可缓解片区市场供不应求的状况，提供一定体量的保障性住房，保障人才安居乐业，同时在提升城市竞争力和区域对人才的吸引力。实现政府、原农村集体经济组织单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。因此本项目的投资开发建设显得极其必要。本项目在拟规划条件下，按拟定的拆迁补偿方案补偿地上私人物业及集体物业后，项目总销售收入为262,840.01 万元，总投资成本约为130,230.16万元，项目净利润 43,642.68万元，销售净利润率为16.60%，项目经济效益良好，项目可行。
经估算，本项目总投资约人民币壹拾叁亿零贰佰叁拾万零壹仟陆佰元整（小写：￥130,230.16万元）,包括拆迁补偿费用、补缴地价、土地出让税费、前期费用、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、物业专项维修资金等。合作方在项目合作开发过程中，应缴交和承担的各项投资费用以实际发生的为准，高于上述测算标准的，由合作方承担，投资风险由合作方自负，确定给予招商方的回迁物业面积不降低。
五、集体资产评估结果
招商方已委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对本项目集体资产进行评估，出具了相应评估报告，同时招商方已委托深圳东晟房地产评估有限公司对评估报告进行了复核，具体如下：
（一）《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司澳头分公司拥有的集体物业现状价值评估报告》（编号深世鹏评字第 HF20230413049号），估价期日2023年3月6日，集体物业评估价值人民币壹亿壹仟捌佰零伍万玖仟肆佰壹拾叁元整（小写：￥118,059,413元）。其中：
（1）集体享有完全权益的物业评估价值人民币105,705,799元，包括永久性建筑物评估价值人民币95,131,142元，临时性建筑物评估价值7,462,968元，构筑（附属）物评估价值3,020,639元，苗木评估价值91,050元；
（2）外卖地、外租地地上物业（龙岭南路1-1号物业、龙岭南路5号物业，以及龙岭南路18号、20号、20-1号物业）集体应分配权益物业评估价值人民币12,353,614元，包括永久性建筑物评估价值11,826,767元，临时性建筑物评估价值293,401元，构筑（附属）物评估价值233,446元。
（二）《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司澳头分公司所返还的留用地在设定条件下的市场价值评估报告》（编号深世鹏评字第HT20230413039号），估价期日2023年3月6日，留用土地市场评估价值为人民币捌亿玖仟贰佰壹拾伍万玖仟伍佰元整（小写：￥892,159,500元），留用土地评估单价为41070元/平方米。
（三）《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司拥有的非农建设用地指标在设定规划条件下的市场价值评估报告》（编号深世鹏评字第 HF20230413050号），估价期日2023年3月6日，非农建设用地指标评估价值人民币贰仟肆佰伍拾伍万玖仟贰佰元整（小写：￥24,559,200元），非农建设用地指标评估单价5500元/平方米。
（四）经深圳东晟房地产评估有限公司对上述评估报告进行复核，出具了编号深东晟审字[2023]04010号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司澳头分公司拥有的集体物业现状价值评估复核报告》、编号深东晟审字[2023]04009号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司澳头分公司所返还的留用地在设定条件下的市场价值评估复核报告》以及编号深东晟审字[2023]04011号《深圳市龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市坪西股份合作公司拥有的非农建设用地指标在设定规划条件下的市场价值评估复核报告》，价值时点2023年3月6日，复核意见为：报告格式及文字表述基本符合估价规范的相关要求，估价技术路线确定及方法选用基本合理，相关参数选用基本合理，估价结果确定方式正确。
六、意向合作方情况
（一）本项目意向合作方是深圳市鸿源投资发展有限公司；
（二）意向合作方已完成的工作包括：协助招商方将项目列入土地整备利益统筹目录、协助完成项目实施方案（留用地方案）的审批。因政府需提前收储土地，意向合作方协助招商方完成集体物业清租。
（三）经委托深圳德众会计师事务所出具的德众其他字（2023）第0523009号《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目前期资金投入的专项审计报告》，意向合作方已支出的前期费用和合理利润合计人民币伍仟零捌拾贰万捌仟玖佰贰拾贰元贰分（小写：￥50,828,922.02元），具体如下：
1、意向合作方已支付清租费用人民币26,059,377.65元；
2、可研、测绘、查丈、评估、规划设计、人工等费用合计人民币16,298,057.37元；
3、合理利润人民币8,471,487.00元（合理利润为第1、2项货币合计金额的20%）。
（四）本项目已完成立项、实施方案审批，考虑到意向合作方在前期服务中的贡献，在项目评审中将给予意向合作方1.5分的优先分。
七、合作方式
（一）合作方负责全部资金投入，招商方以项目范围内的集体用地、集体物业（含外卖地、外租地集体享有权益部分）、非农建设用地指标、留用土地作为投入，共同对留用土地进行合作开发，招商方固定取得相应的回迁物业、货币补偿、过渡期安置补助费等，招商方不出资，不承担开发、经营风险。
（二）政府给予的本项目土地整备资金123,019,516元不作为招商方的投入，上述土地整备资金全部归澳头分公司所有。
（三）项目范围内房屋的拆迁补偿、清租、项目运作、开发等全部资金投入由合作方负责，合作方自行承担本项目在开发、建设期间所发生的安全事故、劳动事故、资金债务等法律责任。招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。
（四）除招商方应取得的回迁物业、货币补偿、过渡期安置补助费及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外，本项目开发建设的其他物业归合作方所有。
（五）合作方负责从项目拆迁谈判补偿、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作，招商方予以协助。
（六）招商方分得的相应地块上物业建设时，合作方应邀请招商方共同参与建设工程监理单位的选定工作，并在监理合同中应明确监理单位需向招商方负责，并接受招商方的工作质询。
八、搬迁补偿工作安排
（一）利益统筹实施范围85,000.31㎡内
1、利益统筹实施范围内的集体物业和集体土地由合作方给予招商方回迁物业、货币补偿、过渡期安置过渡费等，具体详见本方案第十二条利益分配方式，合作方负责集体建（构）筑物、青苗、附着物以及集体土地的清租、清理、拆除，负责协助招商方向政府移交土地。
2、利益统筹实施范围内其他私人业主的建筑物、构筑（附属）物、青苗果树等附着物，合作方负责与相关权益人签订搬迁补偿安置协议，负责测绘、评估、协商谈判、签约补偿、拆除、清理，协助招商方向政府移交土地，招商方予以协助；合作方应根据招商方要求的时限，完成搬迁补偿协议签订、拆除、清理及移交土地，计划完成时间：2024年6月30日前。
（二）利益统筹项目外国有土地内
根据《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》，利益统筹项目外国有土地内涉及历史遗留建筑共9栋，计算建筑面积建筑物4栋，建筑面积902.67平方米，不计建筑面积5栋，投影面积192.62平方米，具体以实际情况为准。利益统筹项目外国有土地上的建筑物、构筑附属物、青苗果树等附着物，由合作方负责拆除、清理并承担费用，合作方应根据招商方要求的时限完成拆除、清理。计划完成时间：2024年6月30日前。
（三）传统土地整备实施范围60,465.77㎡内
传统土地整备实施范围内的未完善征转手续用地（集体用地），由澳头分公司与政府部门签订城市化转地适当补偿协议书，用地移交给政府。对于传统土地整备实施范围内现状零星建筑物、构筑（附属）物等附着物由合作方负责拆除、清理，并承担费用，合作方应根据招商方要求的时限完成拆除、清理。计划完成时间：2024年6月30日前。
九、合作开发期限及要求
（一）合作方须于2028年12月31日前向招商方交付全部回迁物业，并于交付回迁物业之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。
（二）合作方应在本方案规定的时间内将回迁物业交付给招商方，否则履约保证金按应交未交回迁物业建筑面积占全部应交付回迁物业建筑面积的比例计算的金额不予退还，归招商方所有，即超出2028年12月31日后合作方未能向招商方交付回迁物业的，则招商方有权没收的履约保证金金额=（未交付回迁物业建筑面积/回迁物业总建筑面积）*履约保证金的金额。
合作方延迟交付任一地块上回迁物业的，逾期二年以内的，自逾期之日起，过渡期安置补助费的标准在第十二条“利益分配方式”约定的相应年份过渡期安置补助费标准的基础上递增10%；逾期三至五年的，从第三年起过渡期安置补助费的标准在第十二条“利益分配方式”约定的相应年份过渡期安置补助费标准的基础上递增20%；逾期超过五年的，招商方有权单方解除合作开发协议，所收取的履约保证金不予退还，合作方的全部投入无偿归招商方所有，合作方应无条件退出合作开发项目，合作方应配合将项目公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。
（三）合作方逾期支付过渡期安置补助费累计达500万元或以上的，招商方有权单方解除合作开发协议，所收取的履约保证金不予退还，合作方的全部投入无偿归招商方所有，合作方应无条件退出合作开发项目，合作方应配合将项目公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。
（四）因合作方原因导致逾期为招商方办理回迁物业不动产权证的，按招商方回迁物业市场评估价或市场销售价每日万分之三标准支付逾期办证违约金。
十、回迁物业出租
经街道办核准、区集体资产监管部门备案后，招商方分得的回迁商业和住宅物业交由合作方承租，合作方承租后自行负责运营和招商，确保招商方的租金等收益。
招商方在收到回迁物业当日将物业出租给合作方，同时签订相关协议，合作方应按市场租金结合租金评估结果确定租金标准，且租金标准一层商业毛坯租金不低于45元/平方米，二层商业毛坯租金不低于35元/平方米，三层商业毛坯租金不低于25元/平方米，住宅物业毛坯租金不低于22元/平方米，按月支付租金，合作方应于每月10日前向招商方支付当月租金。合作方承租招商方的物业时间不低于5年。
招商方在收到回迁物业当日将物业出租给合作方，合作方应在当日办理物业接收，并与招商方签订租赁合同，逾期不接收物业或不签订租赁合同的，视为移交完毕，双方可不再另行签订租赁合同，招商方有权按上述租金标准按月要求合作方支付回迁物业的租金。
特别说明：招商方分得的回迁商业、住宅物业，招商方有权决定是否全部或部分出租给合作方，如招商方决定出租给合作方的，按上述规定执行，如招商方决定全部或部分不出租给合作方的，合作方无需支付租金。
十一、规划指标调整（含容积率调整)分配原则
本项目平均容积率5.86，计容积率总建筑面积127,376平方米，其中可分配、销售的计容积率建筑面积111,301平方米，公共住房建筑面积8,175平方米，公共配套建筑面积7,900平方米。
本次合作招商是在上述平均容积率为5.86的情况下进行测算的，若政府相关部门批复的可分配、销售计容积率建筑面积高于上述111,301平方米的，对于建筑面积超出部分（不含无偿贡献给政府的建筑面积），坪西股份公司和澳头分公司按占合作开发物业价值分成比例相应增加回迁物业面积，即坪西股份公司增加的回迁物业面积=可分配、销售计容积率建筑面积高于111,301平方米的建筑面积*1.75%,澳头分公司增加的回迁物业面积=可分配、销售计容积率建筑面积高于111,301平方米的建筑面积*澳头分公司最终获得的合作开发物业价值分成比例；若政府相关部门批复的可分配、销售计容积率建筑面积低于上述111,301平方米的，合作方给予招商方的合作分成利益不降低。
十二、涉及重大变更调整约定
如本项目涉及用地性质重大变更、贡献率重大调整、开发类别重大调整等重大变更的，由招商方与合作方另行协商。
十三、合作方股权变更约定
合作方确定后，合作方股权原则上不得变更。如确需变更，合作方需书面通知招商方，经招商方书面回复同意变更后方可变更。若未经招商方书面同意，合作方股权发生变更的，招商方有权要求解除合作协议，所收取的履约保证金不予退还，合作方的全部投入无偿归招商方所有，合作方应无条件退出合作开发项目，合作方应配合将项目公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。
十四、退出机制
合作方有以下情形之一的，招商方可单方面无条件取消合作方项目合作资格，有权解除协议，所收取的履约保证金不予退还，合作方的全部投入无偿归招商方所有，合作方应无条件退出合作开发项目，合作方应配合将项目公司股权（如有）全部无偿转移给招商方：
（一）被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；
（二）隐瞒真实情况，提供虚假资料等弄虚作假的；
（三）实施不正当竞争行为，排斥其他供应商参与竞争的；
（四）抗拒主管部门监督检查的；
（五）实施商业贿赂行为的；
（六）逾期交付回迁物业超过五年的；
（七）合作方逾期支付过渡期安置补助费达500万元或以上的；
（八）在合同履行完毕之前，有证据证明合作方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，经招商方通知后，在60日内未恢复履行能力且未提供适当担保（视为合作方以自己的行为表明不履行主要债务的）的。
十五、其他条件
（一）回迁物业的位置及原则
回迁物业原则上集中安置，分配以方便实用为原则，具体位置及朝向等在签订的合作开发协议中另行约定。
（二）回迁物业建设要求及建筑标准
1、合作开发项目按批准的容积率进行开发建设，合作方必须按专项规划及用地规划许可证、工程规划许可证、土地出让合同要求完成全部的开发建设任务，包括配套设施。
2、留用地合作项目建设档次定位为中高档楼盘。其中住宅按周边同期商品房工程施工标准进行建设，物业公共区域应按周边同期商品房标准进行装修装饰，物业内部水、电等管线到位，室内毛坯交付；商业物业按照高标准建设，使用高品质材料，物业公共区域应按周边同期商品房标准进行装修装饰，物业内部水、电等管线到位，物业安装消防、电梯等设施设备，室内毛坯交付。合作方对留用土地上房屋的设计、建筑方案应征求招商方意见并取得招商方同意。
3、合作方必须确保合作项目建筑质量符合国家、省、市标准，依法办理竣工验收手续。
（三）回迁物业交付时间
合作方须于2028年12月31日前向招商方交付全部回迁物业。
（四）回迁物业产权性质
回迁物业性质为完全产权商品房，合作方负责为招商方办理（红本）不动产权证。
（五）回迁物业办证税费承担
合作方承担办理招商方回迁物业（含招商方选房超出合同约定的回迁物业面积部分）不动产权证涉及的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、 地方教育附加、印花税等）。
（六）回迁物业办证时间
合作方应在交付回迁物业之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。招商方在收到合作方通知所需办证材料之日起15日内将办理《不动产权证》登记所需资料提供给合作方，如招商方逾期提供所需资料的，办理不动产权证时间可相应顺延。在政策允许下，招商方有权选择按建造成本价，或按市场价值，或按建造成本价与市场价值间的其他价格，作为回迁物业的产权登记价格，合作方应按招商方通知的要求办理。
（七）回迁物业面积差异的结算方式
招商方选定的回迁物业建筑面积若需要结差的，采用以下办法进行结算：
招商方选定的回迁物业建筑面积低于应分得物业面积的，差额部分按竣工交付时本项目同类物业销售备案均价进行结算。招商方选定的回迁物业总建筑面积大于应分得物业总面积在300平方米（含300平方米）以内的部分，按本项目同类物业销售备案均价的20%进行结算；招商方选定的回迁物业总建筑面积超过应分得物业面积在300平方米以外的部分，按竣工交付时本项目同类物业销售备案均价进行结算。
（八）停车位、地下室（地下空间）
在法律法规不禁止的情况下，本项目按规划建设的地下停车位，招商方、合作方按物业分成比例享有相应数量的地下停车位所有权（使用权、收益权），即招商方分得的地下停车位=地下停车位数量*（坪西股份公司物业分成比例1.75%+澳头分公司最终物业分成比例）。
在法律法规不禁止的情况下，本项目不计容建筑面积的地下室、地下空间（属于业主共有设施除外），招商方按物业分成比例享有相应面积的不计容建筑面积地下室、地下空间的所有权（使用权、收益权），即招商方分得的地下室、地下空间=地下室、地下空间面积*（坪西股份公司物业分成比例1.75%+澳头分公司最终物业分成比例）。
（九）物业管理及免交物业管理费
合作方负责委托物业服务企业统一进行前期物业管理。
合作方对招商方回迁物业免交2年的物业管理费，自物业交付给招商方之日起计算。合作方应将本条款约定内容告知项目物业管理公司，确保物业管理公司履行本条款规定，如物业管理公司不履行本条款关于“招商方免交物业管理费”约定，物业管理公司向招商方主张收取物业管理费的，涉及的物业管理费由合作方承担。
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交易方式
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一、本项目采取竞争性磋商的交易方式确定合作方。
二、招商公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性磋商方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，公告期延长10日。延长公告期满后，符合条件的竞投人仍不足3家的，招商方将选择继续交易由交易集团按照以下方式组织实施：
1、若只有1个符合条件的竞投人，采用单一来源谈判方式确定合作方；
2、若有2个符合条件的竞投人,采用竞争性磋商方式确定合作方。
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竞投人资格条件（附应证明材料）
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一、竞投人或其控股母公司具备房地产项目开发资质【证明材料：竞投人须提供住房和城乡建设主管部门颁发竞投人或控股母公司在有效期内的房地产开发资质证书复印件（须加盖竞投人公章）】；
二、竞投人净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%【提供2022年度财务审计报告或2023年第一季度财务审计报告复印件（须加盖竞投人公章）】；
三、竞投人和控股母公司具有良好的诚信记录，即无严重违法失信信息和未被列为失信被执行人。【证明材料：竞投人须提供竞投人和控股母公司在公告期内“国家企业信用信息公示系统”网站打印的严重违法失信信息查询结果以及“中国执行信息公开网”网站打印的失信被执行人情况的复印件（须加盖竞投人公章）】；
四、竞投人或其控股母公司具有良好的业绩和经验，即竞投人或其控股母公司自2016年1月1日起至今累计开发城市更新或利益统筹（含整村统筹）商住项目（商住项目包括商业类项目、住宅类项目以及商住类项目）建筑面积（含计容、不计容建筑面积）不少于10万平方米。【证明材料：同时提供①城市更新项目实施主体确认书或利益统筹（含整村统筹）项目合作开发协议复印件；②建设工程规划验收合格证复印件，或者建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证复印件。建筑面积以证载建筑面积（含计容、不计容建筑面积）为准（须加盖竞投人公章）】。
备注：控股母公司是指直接持有竞投人股权＞50%的企业。竞投人使用控股母公司的开发资质及开发经验投标的，竞投人控股母公司应作为合作开发协议签约一方，并应对竞投人开发本项目承担连带保证责任，保证期限为合作方履行完毕合作开发协议全部义务之日起3年。对于竞投人的项目经验、业绩，本项目接受竞投人控股母公司内部以资信授权方式提供。竞投人以竞投人控股母公司内部资信授权方式报名的，应就股权关系（控股）提交由律师事务所出具的《法律意见书》以及由竞投人控股母公司出具《资信授权书》。
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招商底价
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招商底价由货币补偿、过渡期安置补助费和回迁物业组成：
一、货币补偿
1、货币补偿一：针对本项目传统土地整备实施范围60465.77平方米，政府部门对规划建设用地参照工业基准地价的50%进行转地补偿，非建设用地按110元/m2进行转地补偿，转地补偿标准较低，合作方需另外按40元/m2的标准给予澳头分公司额外补偿，额外补偿金额合计人民币贰佰肆拾壹万捌仟陆佰柒拾元捌角（小写：￥2,418,670.80元）。
2、货币补偿二：鉴于招商方提供相应协助、召开会议产生股民误工费，以及为支持集体经济发展，合作方需向澳头分公司提供不少于人民币叁佰伍拾万元整（小写：￥3,500,000元）的货币补偿。
综上，合作方应给予货币补偿不少于人民币伍佰玖拾壹万捌仟陆佰柒拾元捌角（￥5,918,670.80元）。
二、过渡期安置补助费
1、本项目澳头分公司拥有的集体物业需拆除，合作方需向澳头分公司支付过渡期安置补助费，过渡期自合作开发协议签订之日起至回迁物业交付使用之日止。具体计算标准和支付如下：
（1）在上述过渡期内，合作方需按710,000元/月的标准向澳头分公司支付过渡期安置补助费，过渡期安置补助费每三年在上一个标准的基础上递增15%，即第1年至第3年内，过渡期安置补助费为710,000元/月，第4年至第6年内，过渡期安置补助费为816,500元/月，第7年至第9年内，过渡期安置补助费为938,975.00元/月，第10年至第12年内，过渡期安置补助费为1,079,821.25元/月,以此类推。
（2）首期过渡期安置补助费为自合作开发协议签订之日起至2023年12月31日的过渡期安置补助费，合作方在合作开发协议书签订之日起5日内一次性支付首期过渡期安置补助费给澳头分公司。
自2024年起，过渡期安置补助费按季度支付，合作方在每季度首月15日前向澳头分公司支付，即第一季度（每年1月至3月）的过渡期安置补助费在每年的1月15日前支付，第二季度（每年4月至6月）的过渡期安置补助费在每年的4月15日前支付，第三季度（每年7月至9月）的过渡期安置补助费在每年的7月15日前支付，第四季度（每年10月至12月）的过渡期安置补助费在每年的10月15日前支付。
回迁物业交付所在季度的过渡期安置补助费在办理回迁物业交付手续时进行结算并支付，不足一月按日结算。
三、回迁物业
1、坪西股份公司回迁物业
对于坪西股份公司在澳头利益统筹项目范围内拥有的4465.30平方米非农建设用地指标，以及坪西股份公司为本项目提供的协助，合作方共计应向坪西股份公司交付回迁商业物业2000平方米，回迁商业物业按集中垂直原则分配，一、二、三层商业各分配建筑面积约666.67平方米。坪西股份公司获得本项目合作开发物业价值分成比例为1.75%，回迁物业总价值为人民币柒仟万元整（￥70,000,000元）。
2、澳头分公司回迁物业
澳头分公司获得本项目合作开发物业价值分成比例（含以租代卖地上物业分成利益以及留用土地、集体物业、集体用地合作分成利益）不低于25.81%，澳头分公司回迁物业总价值不低于人民币壹拾亿贰仟玖佰捌拾伍万壹仟零肆拾元整（￥1,029,851,040元），澳头分公司按照“先商业后住宅”的原则选择回迁物业，具体原则如下：
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招商公告期限
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20日
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招商公告时间
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2023年07月27日09时至2023年08月15日18时
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报名登记时间
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2023年07月27日09时至2023年08月15日18时，有意愿参与本项目的竞投人可自行在本公告链接下载附件资料，并按照要求交纳交易保证金及递交报名资料。
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报名资料
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有意愿报名的竞投人，需按照以下要求提交资料并获得竞投资格（以下报名资料需提供一式两份，报名资料需胶装，不得用活页方式装订，所有资料均须盖竞投人公章并加盖骑缝章）。
一、法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件；
二、法人授权委托证明书及被授权人身份证复印件（如有）；
三、营业执照复印件；
四、交易保证金交纳凭证；
五、《竞投人登记表》（模板）；
六、《承诺书》（模板）；
七、“竞投人资格条件”中相关证明文件。
未按照上述要求递交报名资料的，交易集团将不予接收。对于符合条件的竞投人，待交易集团审核通过，出具《竞投人报名材料接收回执》，收到《竞投人报名材料接收回执》视为报名成功。
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报名资料递交地址
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深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号业务受理窗口
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竞争性磋商文件领取地址
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深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号业务受理窗口（报名成功后才可领取竞争性磋商文件）
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响应文件递交时间及地点
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时间：通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2023年8月17日上午9:00-9:30
地点：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号评标室七室
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磋商时间
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2023年8月17日上午9:30
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交易保证金
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一、交易保证金：人民币贰仟伍佰万元整（￥25,000,000.00元）；
二、有意愿参与本项目的竞投人，必须在报名登记时间内交纳交易保证金，汇款以到账时间为准，逾期将不能参加本次招商活动（说明：1.填写备注时必须注明：“ 项目编号：LGJY2023172138交易保证金”）；
三、交易保证金由竞投人交纳至交易集团指定的以下银行账户：
（一）户名：深圳交易集团有限公司
（二）开户行：民生银行深圳五洲支行
（三）账号：633286528
交易保证金应一律从竞投人账户转出，不接受现金汇款、个人银行结算账户转出和第三方代交。
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交易保证金处置方式
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一、如意向合作方成为合作方，其前期交纳给招商方的合作意向保证金1322万元自动转为本项目履约保证金，其交纳至交易集团的交易保证金划转978万元至招商方指定账户作为履约保证金，剩余款项由交易集团在签订合作开发协议后不计利息退还给意向合作方。
二、如意向合作方未能成为合作方的，其前期交纳给招商方的合作意向保证金1322万元，招商方在与正式合作方签订合作开发协议之日起30日内无息退还给意向合作方。
三、如非意向合作方成为合作方的，合作方交纳至交易集团的交易保证金由交易集团划转2300万元至招商方指定账户作为履约保证金，剩余款项由交易集团在签订合作开发协议后不计利息退还给合作方。
四、交易结果公示期满后，未成交竞投人提供《交易保证金退还申请表》和交款凭证，由交易集团将交易保证金不计利息按原路径退回。
五、 若因合作方原因未签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金和交易服务费不予退还（若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还），若合作方未交纳交易服务费，则由交易集团在交易保证金中扣除交易服务费后，将余额划转至招商方指定账户。
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履约保证金
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本项目履约保证金人民币贰仟叁佰万元整（￥23,000,000.00元）。
履约保证金分二期退还：
1、在回迁物业交付招商方且招商方取得回迁物业的不动产权证书之日起90日内， 扣除已没收的履约保证金后（如有），无息退还履约保证金余额的50%给合作方；
2、在回迁物业租赁期限届满之日起90日内，无息退还剩余的履约保证金给合作方。
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是否允许联合体报名
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否
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是否已有意向合作方
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是（意向合作方：深圳市鸿源投资发展有限公司）
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意向合作方是否涉及优先权
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是
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评审和定标方式
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一、本项目采用综合评审法，按照百分制评分，竞争性磋商评分规则由招商方股东会议及股东代表大会授权董事会根据本合作开发方案另行制定并实施，竞争性磋商评分规则经招商方董事会、监事会、集体资产管理委员会表决通过后生效。
二、竞争性磋商交易方式授权磋商小组依综合评审各项合计最高分确定合作方，采用单一来源谈判方式通过符合性审查及谈判的响应方确定为合作方。
三、竞争性磋商小组成员由招商方代表和外部专家组成，共7名，其中招商方代表2名，外部专家5名，外部专家由交易集团从专家库中随机抽取。
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资格确认
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在结果公告期间，由坪地街道办对竞投人资格进行确认。
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特别事项说明及风险提示
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一、考虑到意向合作方在项目立项、实施方案审批阶段的贡献，根据公平公正原则，经招商方股东代表大会表决确定，如意向合作方竞标的，在本次项目评审中将给予意向合作方1.5分的优先分。
二、如合作方有控股母公司的，合作方的控股母公司应作为合作开发协议的签约一方，合作方控股母公司需为合作方全面履行合作开发协议承担连带保证责任，保证期限至合作方履行完毕合作开发协议全部义务之日起3年。
三、合作方为非意向合作方的，自深圳交易集团向合作方发出《成交通知书》之日起10日内，合作方需向意向合作方无条件一次性支付前期费用人民币42,357,435.02元（根据德众其他字（2023）第0523009号《龙岗区坪地街道坪西社区澳头片区土地整备利益统筹项目前期资金投入的专项审计报告》确认）及合理利润人民币8,471,487.00元（合理利润为前期费用的20%）。合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已交纳的交易保证金（若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还）。合作方自签订项目合作开发协议之日起，应当承接意向合作方与澳头利益统筹项目相关权利人已签订的搬迁补偿安置协议书项下全部权利义务（如有）。
四、基于本项目合作开发方案编制，招商方已聘请第三方服务机构提供评估咨询服务以及法律咨询服务，涉及的服务费用共计人民币壹佰贰拾伍万元整（小写：￥1,250,000.00元）。该费用由合作方承担，合作方应在交易集团出具《成交通知书》之日起10日内按招商方要求一次性将上述服务费用支付给相应的第三方服务机构。
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决策程序
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一、本合作开发方案经招商方董事会、监事会、集体资产委员会、股东会议、股东代表大会表决通过，按程序报坪地街道办事处备案通过后实施。
二、竞争性磋商流程按交易集团有关规定执行。交易集团按程序确定合作方后，招商方将与合作方签订《合作开发协议》。
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交易服务费
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交易服务费按照《深圳交易集团有限公司关于调整资产租赁和土地合作开发业务收费标准的通知》（深交易〔2021〕100号）要求收取，由成交人支付。
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其他
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一、本合作开发方案未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准。
二、根据政策、法规等有关规定，或者按政府主管部门要求，根据股东代表大会的授权，招商方董事会可对招商公告内容进行变更，对未尽事宜予以明确。
三、深圳市坪西股份合作公司、深圳市坪西股份合作公司澳头分公司对本合作开发方案拥有最终的解释权。
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联系方式
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业务咨询电话：0755-28589116 李经理 陈经理
业务投诉电话：0755-28589118
联系地址：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号110室
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深圳交易集团有限公司龙岗分公司 |
