《公开选聘/为业主大会比选物业服务候选企业邀请书》
（招标编号：1）
项目所在地区：江苏省南京市鼓楼区
一、招标条件
本公开选聘/为舸舫园小区业主大会比选物业服务候选企业已由项目审批/核准/备案机关批准，项目
资金来源为，招标人为选聘人：舸舫园小区业主大会。本项目已具备招标条件，现招标方式为其他。
二、项目概况和招标范围
规模：详见《公开选聘/为业主大会比选物业服务候选企业邀请书》
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
公开选聘/为舸舫园小区业主大会比选物业服务候选企业
三、投标人资格要求
公开选聘/为舸舫园小区业主大会比选物业服务候选企业:
详情请见《公开选聘/为业主大会比选物业服务候选企业邀请书》。
本项目不允许联合体投标。
四、资格预审文件的获取
获取时间：2022-11-2100:00到2022-11-2723:00
获取方式：详情请电子邮件联系457344953@qq.com免费索取《公开选聘/为业主大会比选物业服务候
选企业邀请书》。
五、资格预审申请文件的递交
递交截止时间：2022-12-0218:00
递交方式：电子邮件
六、资格预审开始时间及地点
资格预审开始时间：2022-12-0223:00:00
资格预审地点：电子材料提交预审：457344953@qq.com
七、其他
小区物业管理服务
详情请电子邮件联系457344953@qq.com免费索取《公开选聘/为业主大会比选物业服务候选企业邀请
书》。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为。
九、联系方式
招标人：选聘人：舸舫园小区业主大会
地址：南京市鼓楼区川江街102号
联系人：黄辉
电话：13815854209
电子邮件：/
招标代理机构：南京市雨花台区爱之光公益发展中心
地址：雨花经济开发区风华路18号省创中心软件谷孵化基地1幢B316室
联系人：代贤伟
电话：15195875026
电子邮件：457344953@qq.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）：[*签名处*]（签名）
招标人或其招标代理机构：[*盖章处*]（盖章）
南京市雨花台区爱之光公益发展中心
专注于社区治理、医务社工、培育赋能和乡村发展的4A级综合服务性社工机构
03-
公开选聘/为业主大会比选物业服务候选企业
邀请书
目录
1事务性流程操作人：.....................................1
2事务配合、监督人：.....................................2
3选任人：...............................................2
4南京市鼓楼区舸舫园小区物业管理区域现状：...............2
5建筑物及配套设施保修期限...............................4
6物业管理服务内容.......................................4
7物业管理服务资金来源和物业管理用房.....................4
8应聘物业服务企业资格条件...............................5
9特别提醒及有关说明.....................................6
10应聘须知...............................................7
11本文件的解释...........................................7
12评选程序简介...........................................8
13《招募说明》的发售....................................10
尊敬的各物业服务企业,
根据南京市鼓楼区江东街道舸舫园物业管理委员会的决议,委托南
京市雨花台区爱之光公益发展中心，基于阳光透明的“多数人决定多数
人的事”和“全过程民主”的决策原则，启动本小区物业服务企业（同时
含管理服务计划、年度资金预算等，下同）进行公开评比、选择工作，为
此特向贵公司发出邀请。
1事务性流程操作人：
南京市雨花台区爱之光公益发展中心（以下简称“本机构”）
地址：南京市雨花台区雨花经济开发区风华路18号省创中心软件谷孵化基地1幢B316室
联系电话：025-84875026，电子邮箱：457344953@qq.com
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暨组成的“舸舫园小区物业服务候选企业遴选工作小组”以下均简
称“遴选工作小组”
2事务配合、监督人：
南京市鼓楼区舸舫园小区物业管理委员会、该小区任何热心业主
3选任人：
南京市鼓楼区舸舫园小区业主大会
4南京市鼓楼区舸舫园小区物业管理区域现状：
4.1项目名称：南京市鼓楼区舸舫园小区
4.2座落位置：南京市鼓楼区川江街102号
4.2.1四至为：
4.2.1.1东至：江东北路
4.2.1.2西至：漓江路
4.2.1.3南至：川江街
4.2.1.4北至：定淮门大街
4.3项目类型：住宅/底商
4.4总规划占地面积:暂时无数据
4.5总规划建筑面积：暂时无数据
4.6总专有面积：23,000平方米
4.7规划绿化面积:暂时无数据
4.8容积率：暂时无数据
4.9绿化率：暂时无数据
4.10楼栋数：13幢，均为无电梯多层住宅
4.11房屋总套数（户数）392
4.12车位数：150个，其中：
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4.12.1小区内主干道侧停车位43个
4.12.2一单元附近停车位45个
4.12.3二、三单元附近停车位62个
4.13现物业管理用房：小区内的小二楼内，楼下一间、门卫室和工具
房两间
4.14居民生活生活用水、用电、用燃气交费：均由居民自行办理
4.15物业管理用水、用电：
4.15.1目前小区车辆道闸（前后门）系统用电、门卫室监控系
统用电、小区垃圾分类亭用水用电、单元内楼道照明、小区
路灯用电以及物业管理用房用水用电等六处的具体用电、用
水数据，将在踏勘过程中估算（参见本文第4.20条）
4.16物业费标准：
4.16.1现行物业费：住宅/底商均为每平米0.40元/月，不调
整；
4.17汽车停放费标准：
4.17.1小区内主干道侧停车位43个，现收费标准120元/月
4.17.2一单元附近停车位45个，现收费标准100元/月
4.17.3二、三单元附近停车位62个，现收费标准80元/月
4.18业主共有收益：单元门广告，政府“出新”时给了防盗门公司。
道闸机广告，充抵维修保养费用。合同到期后可以另行谈判。
4.19本小区特别配有如下设备设施，但运转状况需要实地勘察：
4.19.1自行车棚
4.19.2社区居民委员会的老年活动室
4.19.3警务室
4.19.4物业管理委员会办公室
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4.19.5变压器一台（规格不详）
4.19.6大门2个，主门（南门）配有门卫室
4.19.7化粪池5个（规格不详）
4.19.8小区内照明用灯具
4.19.9楼道内照明灯具（电费由本楼道各户电表自动分摊）
4.19.10消防栓1个
4.19.11垃圾集中分类处，2处建成，1处待建（均未投入使用）
4.19.12集投报箱1个
4.19.13电子大屏幕1个，停用
4.19.14光纤电缆及电脑，即南北两个门的车辆自动道闸系统和
南北两个门的行人人脸识别系统
4.19.15监控系统及电脑，位于门卫室内
4.19.1626个单元均安装防盗单元门，可以通过微信开门（另外
3个单元因故未按住）
4.20特别提示：本项目的配套设施、设备情况，我们只能提供有限信
息且只供参考，具体情况以实地勘察为基础。
5建筑物及配套设施保修期限
5.1始建于上世纪八九十年代，由南京市江海集团建设
6物业管理服务内容
6.1详见《南京市鼓楼区舸舫园住宅小区物业服务合同》将随购买
的《招募说明》）文本一并发出）
7物业管理服务资金来源和物业管理用房
7.1本小区物业管理服务资金，由业主大会向业主筹集的资金（以“物
业费”等名目）和小区各种共有收益资金（俗称“公共收益”
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组成业主共同基金，委托物业服务企业执行基金的筹集（即收款）
管理和使用（俗称“信托制”）筹集标准由物业服务企业按前述
各项收费标准，提出年度收支预算，经业主大会表决通过后执行；
7.2物业管理用房，使用现有物业管理用房；
7.3接受业主、物业使用人委托而提供的特约服务，需要收费的由物
业服务企业与物业管理委员会（或将来选举产生的业主委员会、
下同）协商确定并公示。
7.4专项维修资金按市政府有关规定和业主大会决议执行；
8应聘物业服务企业资格条件
8.1企业自身必须通过国际ISO9001质量管理体系认证并保持有效
（或企业在竞聘时承诺的认证机构的认证，或企业竞聘时承诺建
立的以本小区为管理目标的质量管理内控体系经物业管理委员
会直接或聘请的第三方机构认可）；
8.2有3年以上在本市管理含有底商的住宅小区的成功经验并可以
实地参观考察,其他附带条件包括但不限于：
8.2.1具有独立法人资格；
8.2.2具有“2021年度南京市物业管理行业信用手册”，外地来宁
企业应当提供注册地主管部门或协会提供的诚信证明；
8.2.3拟派项目负责人在应聘企业工作不得少于12个月（需提供
在职社保缴纳证明）并持有南京市主管部门颁发的项目经理
继续教育证明，并具有三年以上物业服务企业从业经验。
8.2.4截止到目前仍然保有2个以上非本集团公司开发或自持产
权住宅小区的成功管理经验；
8.2.5截止到目前仍然保有2个以上非新建住宅小区即二手楼盘
且已经在管2年以上的成功管理经验；
8.2.6承诺在5年内未有过侵犯业主权益的败诉案例；
8.2.7与遴选工作小组成员、物业管理委员会委员无利益输送关
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系；
8.2.8愿意参加本小区业主见面会，对小区情况进行实地考察。
9特别提醒及有关说明
9.1本次物业服务企业选聘，要求企业有能力参考《南京市普通住宅
前期物业公共服务等级和收费标准》宁发改价费字〔2021〕221
号）中的相关部分，根据自身管理水平和经验，为本小区制定一
套基于现行各种收费总和金额的至少一年的年度物业管理服务
工作计划和对应的资金预算。承诺公开各个岗位的服务质量标准
和作业指导书；
9.1.1开放管理服务标准文本内容：鉴于本小区已经交付多年，
故要求应聘的物业服务企业应为本小区制定一套以“维持现
状、逐步恢复原状”为原则的管理服务岗位设置和各个岗位
的作业流程。该套计划和标准，应达到应聘企业在管的本市
同类小区的水平；
9.1.2维持现有物业费标准和上调停车管理费标准：除确保日常
各项管理合理开支的情况下，对住宅专项维修资金所不能涵
盖的设备设施和环境进行必要的、以恢复为目标的改造施工
所需资金安排；
9.1.3最终评选的原则是：本小区每个业主均有权参与每个阶段
的选择的投票权利和机会。但遴选工作小组成员及热心业主
将会辅助以对各应聘企业应聘方案的“管理服务流程承诺
（‘技术’部分）的优异性和其对应的资金预算（‘商务’部
分）的合理性”程度打分，与小组成员及热心业主在现场踏
勘过程中的感受打分在一起，在小区内公示，供所有业主参
考。遴选工作小组有权对所有打分进行综合、整理。
9.2签订物业服务合同并进驻小区后6个月应当完成本项目ISO9001
认证（或企业在竞聘时承诺的认证机构的认证，或企业竞聘时承
诺建立的以本小区为管理目标的质量管理内控体系经物业管理
委员会直接或聘请的第三方机构认可）工作，每延期一个月减少
当月的酬金的10%，依次递减。
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9.3物业服务企业按照业主大会决定收取业主筹集的物业费、停车管
理费等，并将该资金以独立于自有资产或者代管他人的资产的形
式独立存储和核算。用于存储该资金的账户应为分别有查询密码
和取款密码的银行账户，查询密码向全体业主公开，取款密码委
托物业服务企业持有。物业服务企业按月公布该资金收支情况即
银行对账单和账目。
9.4签约企业应根据本小区业主大会表决通过的、与本小区物业管理
委员会签订物业服务合同，对本小区实施统一物业管理、综合服
务。根据“业主共同利益最大化、程序和结果透明公开和不违反
法律、本小区业主大会、物业管理委员会各项规定”的原则，独
立作出各项管理规定并承担责任，获得约定的管理酬金。
10应聘须知
10.1应聘依据
10.1.1《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、
《南京市住宅物业管理条例》及相关政策和标准；
10.1.2本小区物业管理委员会授权发出的本文件。
10.2应聘要求
10.2.1应聘企业应认真审阅本文件及附件的所有内容：包括应
聘文件的格式、本小区的基础资料以及应聘依据。在认真调
查研究的基础上，真实、完整地做好企业的《竞聘要约书》
10.2.2特别说明：
10.2.2.1应聘企业必须同意《南京市鼓楼区舸舫园住宅小区
物业服务合同》的全部条款；
10.2.2.2最高酬金标准为预算的15%，竞聘要约书》中可以
按照自己的预期提出有竞争力的酬金标准（最低酬金标
准不是被选择的最终标准）。
11本文件的解释
11.1为便于应聘企业获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，
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应聘企业可以对本小区现场和周围环境进行踏勘，以获取编制
《竞聘要约书》和签署合同所需的资料。
11.2应聘企业在收到本文件后，若有意见需澄请，应于收到本文件7
日内，以书面形式向物业管理委员会或遴选工作小组(联系方式
后附)提出。遴选工作小组将通过选聘预备会的方式予以解答。
预备会结束后，由遴选工作小组整理会议记录和解答内容，作为
本文件的补充，以书面形式同时发送到所有获得本文件的企业。
任何口头提问及答复一律无效。
12评选程序简介
12.1启封及形式审查：遴选工作小组根据形式上符合规定的《竞聘要
约书》确定资格。将所有《竞聘要约书》放置在本小区物业管理
委员会办公室内供业主们传阅，并将所有提供PDF文件的《竞聘
要约书》文档发送至本小区业主微信群。
12.2第一阶段【遴选工作小组组织热心业主共同投票确定3名入围企
业，即简称“N进3投票阶段”：为保障每个业主自始至终对物
业服务企业的选择权，每个业主在所有应聘企业中根据自己对所
有企业的《竞聘要约书》内容的了解，自愿选择3名企业。得票
最多的前3名企业为入围企业。注：如果此阶段有企业得票数
符合《中华人民共和国民法典》“应当由专有部分面积占比三分
之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当
经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数
的业主同意”的条件，即为本小区业主大会选聘的物业服务企
业，现物业服务合同终止）。
12.3预签约
12.3.1本小区物业管理委员会，将以书面形式通知应聘企业签
署物业服务合同。应聘企业应在接到签约通知书3天内与本
小区物业管理委员会预签订物业服务合同，即确认将认真执
行业主大会通过的物业服务合同；
12.3.2预签约阶段结束，即为下面各项工作流程的T+0日即启
动日
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12.4第二阶段【遴选工作小组组织热心业主进行路演和踏勘工作并提
供参考意见，即简称“详细考察阶段”：为了让对小区物业管理
服务最有热情且自愿报名的业主们有机会与入围企业近距离接
触和了解情况，并由遴选工作小组组织热心业主们对入围企业进
行公开打分，作为在业主大会表决时每个业主可以参考的信息，
故安排3个入围企业的自我介绍会（路演）和在管项目踏勘活动
（具体时间另行确定和通知）：
12.4.1由拟派驻的经理人根据《竞聘要约书》中的内容，回答
业主代表的提问（没有在《竞聘要约书》中的内容，其可以
整理会议记录和解答内容，做出书面补充）
12.4.2由评选机构组织热心业主对前3名入围企业管理的小
区进行考察。
12.4.2.1预定于T+0日至T+5日内，组织热心业主们通过对
各企业为本小区制订的物业管理服务方案中的年度计划
部分、物业费资金预算（含酬金）部分和现场踏勘的主
观感受，进行分析和比较，由参与活动的热心业主们各
人独立的给3个入围企业打分。打分结果在小区内公开，
供业主们在下一阶段投票时参考；
12.4.2.2此阶段若无业主们参加，则由遴选工作小组在本小
区内公告后，此阶段无须进行。
12.5第三阶段【遴选工作小组组织热心业主共同表决排序，即简称“投
票排序阶段”：向全体业主开放前提下，参考由热心业主们各自
独立完成或参考第二阶段产生的评分结果（或没有）对所有入
围企业进行单选的简单投票，排列出入围企业的民意顺序，以保
障每个业主在入围企业选择中的选择权。
12.5.1只按业主人数统计，以“简单多数”原则产生排序结果，
但如果此阶段有得票数量符合《中华人民共和国民法典》应
当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分
之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过
半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的条件的企
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业，则为本小区新聘的物业服务企业。原物业服务合同终止。
转入第12.6.2条工作，选聘工作结束。否则进入第四阶段流
程：
12.5.2如果此次排序投票产生并列第一名的情况，则对前2名
重新启动本阶段流程再进行一次投票，直至产生第一、第二
名。
12.6第四阶段【业主大会表决确认】预定于T+7日至T+25日开始，
由物业管理委员会决定将第三阶段产生的入围企业得票序列中
的第1名企业作为正式候选企业提交业主大会会议表决；
12.6.1如果表决结果未达到得票数符合《中华人民共和国民法
典》应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占
比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分
面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的条
件，则物业管理委员会可以决定是否依次向业主大会提交其
余入围企业进行表决或结束此次选聘工作；
12.6.2如果表决结果候选企业达到得票数符合《中华人民共和
国民法典》应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且
人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专
有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”
的条件被成功选聘，则现物业服务合同终止，物业管理委员
会公告业主大会会议决议，物业服务合同生效。进入新旧物
业服务企业（含其提供的模式、管理服务计划、价格）交接
工作阶段。选聘工作结束。
13《招募说明》的发售
13.113《南京市鼓楼区舸舫园住宅小区物业服务企业公开选聘候
选企业招募说明》简称为《招募说明》
13.2发售时间：2022年11月21日至11月27日（含周六、日）
13.3发售价格：每套500元人民币
13.4付款方式：
第10页，共11页
13.4.1企业直接向下列银行账户转账付款项，并注明“购买《招
募说明》”字样。
⚫账户名称：南京市雨花台区爱之光公益发展中心
⚫账号：485860610633
⚫开户银行：中国银行股份有限公司南京雨花支行
13.4.2恕不接受现金付款方式；恕不接受其他机构代付款方式。
13.5发售方式：将付款凭证复印件（照片）发送邮件到电子邮箱
457344953@qq.com中后，本机构将在回复邮件的同时发送《南京
市鼓楼区舸舫园住宅小区物业服务企业公开选聘候选企业招募
说明》文本及附件。
多谢贵企业的关注与合作！
南京市雨花台区爱之光公益发展中心
地址：南京市雨花台区雨花经济开发区风华
路18号省创中心软件谷孵化基地1
幢B316室
联系人：代贤伟
联系方式：15195875026
联系人：黄辉（舸舫园管委会代表）
联系方式：13815854209
2022年11月20日
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