编制时间：2022年6月采购人：武汉市审计局计划备案单号：采购需求文件武汉市政府采购

4、付款方式：月付，每月15日前支付上月管理费用。3、服务期：自合同签订之日起1年2、项目地址：武汉市审计局。1、项目名称：武汉市审计局物业管理项目一、项目概况采购需求

2、供配电系统：配电1处，低压配电柜13台。1250千伏安干式变压器2台，大楼每层设配电间1个。位5个，地下车库停车位53个。1、主体建筑1栋14层（地上13层、地下1层），车位58个，其中地面停车武汉市审计局办公楼位于汉口二七路263号，占地面积4799.84㎡，总建筑而积15429.46㎡。，办公区公共面积约7036㎡，绿化面积约700㎡，道路及场地面积2128㎡。办公楼各物业区域情况如下：（一）物业区域概况：二、物业管理服务要求

7、局领导办公室9间，健身活动中心1处，大小会议室19处，其中大会议6、电梯系统：电梯机房2间，电梯3部，餐梯1部。5、安防消防系统：消防、安防监控室1处，锦航牌消防监控报警主机1台，消防监控报警主机1台。消防报警点位700个，安防监控点47个。4、供水系统：生活水泵2台（1主1备），不锈钢制水箱2个，200立方消防水池l处，消防、喷淋给水泵4台。每层设卫生间2个，卫生间均配小厨宝1个；每层配6千瓦开水器1台；l楼卫生间配80升热水器1台。3、空调系统：采用大金变频多联空调机组，室外机30台，室内机302台。

家住房和城乡建设部制定的相关规定服务达到市级物业管理优秀大厦标准，管理项目评为武汉市物业管理优秀大厦。严格执行物业管理法规和服务标准，并按采购人管理规范（要求）提供良好的服务及保持优良的工作环境。服务有效投诉少于1%，服务处理率100%。参照国（二）物业管理目标：9、5号楼、2号楼办公点2处。8、大楼出入口4处，其中人员进出通道2处，车辆出入通道2处。室1个、党组会议室1个、接待室1个、中小会议室16个。

1、建筑物本体装饰、维护、养护、管理。（四）物业服务范围3、未达到委托管理协议中的服务质量、标准的，采购人有权督促达标直至终止协议。2、物业服务费由采购人每月向供应商支付。1、房屋及设施设备的大中修理费用（100元以上）不计入物业管理成本（指定设备除外）。（三）物业管理服务收费及财务管理要求

7、前台接待及导入、会议服务、收发及特约服务。6、环境卫生（保洁）的维护及管理。5、公共秩序、安防、消防设施设备的维护及管理。4、院内市政配套设施维护、养护、管理。3、机电设备运行、保管、维修、管理。2、红线范围内房屋配套设施的维护、养护、管理。

屋面局部有渗漏现象立即找出原周，并及时维修，在质保期内的及时通知承建单位，并监督其维修质量。局部墙面松动有剥落现象时应及时进行维修，在质保期内的及时通知承建单位，并监督其维修质量。每年对房屋安全进行普查，保证房屋完好率达98%以上。消防设施修理，电表、电控箱、水表、水阀的维修。房屋日常养护维修是指保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护。办公楼在质保期内由承建单位和装修公司对质量问题进行维修（质保期届满由供应商维护）。（五）物业管理服务工作内容及要求1、房屋建筑的日常养护维修8、完成采购人交办的其他服务。

③每年2次对生活水池及水箱进行清洗、检测。②收到市水务部门停水通知时应立即书面报告采购人，并做好应急工作。①对给、排水设备的维修及保养。工作内容爱护楼内设施、设备，未经产权人同意不得对楼内结构设施等进行改动。2、给、排水系统工作内容和要求及时完成公共区域及采购人各项零星维修任务，合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时。

④保证上、下水道的畅通。③加强日常巡视，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好无损。②对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。①设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，给排水设备的故障应于5小时内修复，一般性维修不过夜。属供应商解决的重大问题立即向采购人反馈。工作要求④污水井、化粪池、雨水管三个月检查、疏通。

③负责配电房、设备房各种设备的保养及没备检修。②高、低压配电室有值班电工人员24小时值班。①强、弱电维护配备专业人员，并具有电工上岗证和相关工作经历。工作内容⑥完善管理制度，保证水质符合国家标准。3、供电设备维护管理的工作内容及要求⑤对水泵房的泵体、地面清洗，保证水泵房清洁卫生。

①统筹规划，做到合理、节约用电。工作要求⑦负责办公楼内有线电视设备的维修、保养。⑥负责办公楼景观灯、亮化灯、庭院灯的日常维护、维修。⑤加强日常维护检修，公共照明、安全指示牌等线路，开关保证完好。④收到市电力部门的停电通知，应立即以书面形式通知采购人，并做好应急工作。

⑦设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。属供应商解决的重大问题立即向采购人书面报告。⑥按责任范围巡查责任设备，一天三班，每班按规定将设备运行参数完整记录在供配电系统运行记录上。⑤负责避雷设施的维护、检测，确保避雷设备完好、有效、安全。④每月进行防火安全检查，做好详细记录。严格执行用电安全规范，确保用电安全。③供配电设备每月维护。②保持配电房、设备房及值班室的环境卫生。

⑤每年对高压配电设备进行一次继电保护测试。4、电梯维保的工作内容及要求④按采购人的要求启、停办公楼外立面亮化灯饰。③每月一次巡查每层配电间设备并进行保养、维修。②每天三班每班每小时一次巡查变压器及控制室。①每天三班每班每小时一次巡查高、低压设备。工作标准

⑤电梯维保过程中，物业工程人员对电梯供货商供应的维修部件进行质量评审。④每日对电梯间进行打扫维护．保持清洁、干燥。③对电梯机房打扫，保持干燥、通风、清洁。②对电梯机房设备按质检总局制定了《电梯维护保养规则》进行维护、保养。①电梯维保配备专业人员，并具有电工上岗证和相关工作经验。工作内容

⑤年审标志粘贴在电梯厢内手按纽上方。④按《电梯维护保养规则》要求每年对电梯进行年检，确保电梯的正常使用。③进行每周检查，通知管理员配合，并放置警示牌。②检查电梯厢、井道等设施有无湿水情况，通风、照明及其他附属发施完好。①每天开电梯后检查确认一次电梯全程运行状况。工作要求

⑤电梯发生故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，及时排除故障。重大问题应立即通知电梯专业维修公司。属供应商解决的重大问题应向采购人及时报告反馈。④电梯设备保养记录、零部件更换及大修记录均在电梯设备台账中留存。③每周、每月和每季度将电梯维护保养情况在电梯设备维修表上予以详细记录。②工程人员每天须巡查电梯机房1-2次，根据气候变化（高温、暴雨等恶劣天气）增加巡查次数。①每季度对电梯电源开关柜进行一次检查，并做好维护保养，确保不出安全事故。工作标准

②主管工程师（项目经理）每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。①工程人员负责办公楼空调设备的维修，并按保养计划做好设备保养。工作要求集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。工作内容5、空调系统工作内容及要求

⑧系统保养以不影响办公楼正常工作为原则。对突发性故障应在4小时内排除，重大问题立即通知专业维修公司。属供应商解决的重大问题应及时向采购人报告反馈。⑦注意用电、防火安全，如需烧电焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。⑥检修过程中应加强环保意识，对有害气体、物种等排放必须加以限制。⑤根据空调系统设备的特点，重点做好润滑、更换老化部件、紧固螺丝、校验仪表等工作，半年清洗过滤网。④设备维修过程所需更换的零件，必须做详细记录；系统维修保养情况应填写设备维修保养检查记录表。③当值人员巡查发现空调系统设备故障时，应立即进行维修，并报告主管工程师（项目经理）。

6、室外环境卫生管理的内容和要求（1）工作内容②空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；工作标准⑩空调运行时间根据采购人要求实施，确保服务到位。⑨根据气温的变化情况和市政府的有关规定酌情开启空调，节省能源。

③门前：执行政府门前“三包”规定，做到无垃圾、纸屑、烟头②楼外及红线范围内地面和道路：保证路面干净、无垃圾、沙土、纸屑、油渍等，无脏物，无积水、青苔。①办公楼公共区域、会议室、领导办公室、接待室、健身活动中心、茶水间、卫生间、电梯前室、消防通道、地面（地下）停车场：窗明地净、墙角天花板无污渍污垢、无蜘蛛网无灰尘。③沟渠的清理，污水井、化粪池无堵塞，遇特殊情况及时疏通。（2）工作要求②垃圾的处理，做到分类隔离收集处理，避免二次污染，保持垃圾中转卫生、整洁，做到无污水、无臭味、无四害，并负责垃圾外运。①道路、绿化景观、大楼、食堂（不含操作间）、停车场及周边环境卫生。

⑧绿化带、花草盆：无垃圾、无杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花卉摆放美观。房、绿化带、地下室、窖井各类机房清洁卫生，无蚊蝇鼠害等。⑦消杀处理：每月巡查灭鼠，消毒药水、药品投放，保持明沟、暗沟、垃圾⑥垃圾桶：外观干净整洁，无异味散播，无蚊蝇孽生。⑤停车场：保持地面无垃圾、纸屑、烟头、积水。④大楼外墙：保持干净、整洁、明亮、美观。

⑤红线内水泥路面每月清洗一次。7、室内保洁工作内容及要求④化粪池每年清理二次。③污水井、雨水井每季度清洁一次，遇特殊情况及时疏通。②沟渠每月清洁一次。①环境卫生的清扫每天须循环保洁，无死角。（3）工作标准

⑤负责垃圾桶内日产日清，摆放整齐，及时联系外运清理。（2）工作要求④接待室保洁服务，茶水服务。③领导办公室、休息室保洁服务。②会议室清洁服务、茶水服务。①公共区域、楼梯、过道清扫保洁。（1）工作内容

净、无积尘、污渍、斑点。玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）：明净、光洁、无积尘、污渍、斑点各种设施外表（如接待大厅、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌、灯）：外表干电梯间：墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油渍、灰尘、斑点。垃圾桶：外表干净，无积垢，无臭味。墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标识牌表面干净，无灰尘、水渍、污渍、斑点。地面：无废弃物、杂物、纸屑、无污渍、地毯平整、干净。①各楼层卫生

楼梯（所管理区域内的楼梯、防火梯、栏杆灯）：无灰尘、无杂物。③楼梯地面、墙面：光洁，无污渍、无杂物、脏物、无积水、积尘、无蜘蛛网。厕纸篓、垃圾篓：外表干净、无沉积物、无臭味。洗手液。大、小便池：内外光洁，无污垢、积尘。适当地方放卫生球，喷空气清新剂。洗手盆、镜台、镜面：内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘，适当地方放②卫生间

保持室内的窗、窗台、窗框、窗帘干净、整洁，无破损。④领导办公室、会议室、接待室、客餐间电梯（电梯厢壁、地面、门、天花板）：外表干净，无污渍、积尘，无脏物杂物。门（各卫生区域的门）：明净，光洁，无灰尘、污渍。扶手、栏杆：光洁、无积尘、无污渍。楼梯过道、墙上各种设施（应急灯、水管、出入指示牌、其他悬挂物等）：无积尘、污渍、脏物杂物。

保持吸烟室内烟缸光洁、烟头数量不超过6个（循环保洁周期2小时）。接待室地毯每周进行吸尘、清洗。定时开窗通风或喷洒空气清新剂，保持室内的空气清新。室内花草摆放整齐、清洁，并根据情况定时更换。保持室内空调滤网出风口干净、整洁，无积尘、无霉斑。室内各种艺术装饰挂件摆放端正、整洁无损。保持室内各种家具光洁、无灰尘，放置整齐。保持室内各种灯具整洁、完好、无破损。保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮尘、无破损、无蜘蛛网。保持地面地毯整洁、完好，无积尘、无污渍，无破损。

清洁所有出入口大门，每天二次。收集及清理所有垃圾桶、烟灰缸及花槽内垃圾，每天四次。清洁所有告示牌、指示牌，每天二次清理大楼所有垃圾联系垃圾运送清除，每天一次。①大楼总体清洁服务（3）工作标准领导办公室内卫生员不能随意翻阅公文、信件，严格遵守保密规定。

清洁所有楼梯、窗户、走廊地毯吸尘，每天一次。清洁所有灯饰（含灯罩、灯片等），每月一次。清洁各种排气、排烟设备清洁，每月一次。塔楼走廊区域地面清洗，每月二次。拖擦地台、云台、大理石表面，每周二次。大厅（含电梯间、走道）打蜡，每月一次。大理石柱、瓷砖墙壁打蜡，每季一次。清洁空调风口、百叶窗，每天二次。清洁所有通风窗口，每天二次。清洁所有手印及污渍（包括楼梯、墙壁、防火门），每天二次。清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面，每天二次。

清理卫生桶脏物垃圾，每天二次。洗手盆、便池，每天四次。天花板及照明设备表面除尘，每天二次。抹净排气扇，每天一次。冲洗洗手间地台表面，每天四次。定时喷洒空气清新剂，每天三次。抹净所有门板、挡板、门把，每天一次。抹、冲及洗净所有洗手间设备，每天三次。擦洗洗手间内镜面，每天四次。②男女卫生间消防器材、消防门清洁，每天一次。

④大门出入口、大厅卫生洗擦及磨光楼梯表面，每天一次。给扶手上保护剂，每天一次。打扫及拖抹所有楼梯，每天二次。抹擦扶手栏杆，每天二次。③人行楼梯卫生墙壁及地漏清洁，每天一次。

擦抹电梯厢监视器探头，每天二次。保持厢壁、通风口及照明灯清洁，每天一次。电梯厢壁、电梯门框上保护剂，每天一次。电梯槽底清理垃圾及电梯缝清洁，每天二次。清擦电梯厢天花板表面，每天二次。打扫电梯厢、电梯厢地面，每天三次。清擦电梯门及显示板表面，每天二次。⑤电梯卫生抹净大堂内墙壁、镜面、分布牌表面，每天一次。清洁大堂天花板、空调窗，每天一次。打扫及刷洗大堂出入地台及阶梯，每天二次。清洁大堂入口所有玻璃门窗，每天二次。

走廊区地脚线、照明灯具、空调窗、指示牌，每天一次。塔楼各层电梯厅、服务台地面打蜡，每天一次。走廊区地毯清洗，每季度清洗一次。（睛纶地毯）走廊区地毯吸尘，每天一次。塔楼电梯厅地面、墙面、门、门框、指示板清洁，每天二次。电梯厅垃圾桶清洁并倒垃圾，每天二次。塔楼电梯厅天花板、走廊区卫生间，每天一次。⑥塔楼电梯厅、走廊区卫生间

9、传达、安全保卫、秩序管理、消防工作内容和要求（1）工作内容供应商主要不负责绿化植被的维护工作，但需负责审计局绿化植被的卫生保持和摆放工作，对乔（灌）木、草皮，隔天一次清理杂物，要求无蜘蛛网和枯枝乱叶，无人为践踏和破坏。发现病虫害，应立即向采购人单位报告。8、绿化维护管理的工作内容和要求清洁打扫天台卫生，隔天一次。地漏清洁，每天一次。⑦天台卫生

⑥负责消防、安防监控室24小时值守，维护弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、红外对射等）的值守检查和日常维护保养工作，保证系统运行正常。⑤巡查并监控办公楼内各重点部位防盗报警器，防止被盗案件的发生；负责监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序处置，防止火灾事故的发生。④负责消防检查和防火监督管理。③维持车辆通道出入的运行畅通、停放有序；遇有大型会议活动、重要接待任务需加派保卫人员引导车流。②对出入大门的车辆及携带、（装入）的物资严格检查，凭证放行。①办公楼大门实行24小时值守，对出入大门人员进行验证检查和来访登记。

④门岗遇来人来访时要热诚、礼貌、得体，并及时联系受访部门，查验证件，详细填写访客登记，方能放行。③值勤期间要求军姿站立。②各班保安员必须按照物业管理项目经理编排的岗位表上岗工作，严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到早退，不无故脱岗，工作时间严禁饮酒。①安全管理人员24小时值班备勤。⑧制定各种安全保卫应急预案，维护好正常工作秩序。（2）工作要求⑦每年进行2次消防联动检测。

⑩每月组织义务消防人员演练一次。⑨每天2次对公共区域巡视巡查，防止被盗及火灾事故的发生。⑧车库值班员注意车辆的防盗、防损、防火灾等事故隐患的安全检查。⑦当值保安员对车辆的出入做详细记录。⑥当值保安员对车辆进行有序引导就位。⑤当值保安员每30分钟对车场例行检查一次。

工作内容④按责任范围每周巡查责任设备一次，并进行维修养护。10、会务服务工作内容及要求③每天清洁消防、安防设备卫生一次。②每天三班每班巡查消防监控设备一次。①每天三班每班巡查安防监控设备一次。工作标准

⑥各类会务的接待服务和协调。⑤根据会议要求制作会标、会议导视牌、横幅、摆放花卉及现场服务。④负责在会议期间进行巡查，传递会议中的相关变更信息，及时处理突发事件，确保会议顺利进行。③负责安排工作人员对会议室进行布置，保障会议室整洁舒适。②受理采购人报修，委托特约服务等工作。①协助采购人做好会议活动策划。

③协助办会单位对会议用品的搬运、移位和布置。②会前工作人员协助客服部进行灯光、视听、音响、话筒、表决器等设备的调试。①会前会场布置、会标悬挂、茶水准备、桌椅摆放整齐。工作标准⑧完成采购人交办的其他工作。⑦会议设备的维修、调试。

配电运行人员1人以上必须持高压进网证；管理人员1人以上必须持物业项目经理证、全日制大专学历证、从事物业管理工作经验2年以上；供应商及招录人员证件要求:（六）物业服务人员要求：化，灵活掌握。④随时观察与会人员对茶水的需求，原则上15分钟添加一次，根据季节变

保洁人员不少于10人，工程部（含水电维修、空调操作、电梯维护、配电房值班、绿化养护等）人员不得少于3人，客服人员3人，★2）人员配置要求：（以下仅供参考，请按此格式填写）项目经理1人，消防人员1人以上必须持初级以上建（构）筑物消防员证；维修电网人员2人以上必须持电工进网作业许可证；

客户服务方面：形象气质佳，身体健康，招录此部人员需进行严格政审：本人及其直系亲属无违法犯罪记录史，无违法劣迹；本人及其直系亲属未参加非法组织或非法活动。人员配备原则：应注重政治素质、业务素质及思想道德品质方面的要求。3）人员配置原则：物业管理人员配备可根据物业管理方案适当调整,但人员配备总数不得少于25人。物业管理人员配备总数不少于25人。安保人员不少于8人，

物业服务人员聘用均需符合《劳动法》及相关法律法规要求，供应商应为所有物业服务人员购买“五险"，并确保所有物业服务人员身体健康无传染疾病。服人员要求）应具备相应素质，注重仪表端庄，年龄不超过45岁。招录此部人员需进行严格政审：无违法犯罪记录史，持有户口所在地出具的身份证明。保洁人员方面：部分年龄不得超过50岁，重点部位保洁服务人员（参照客50岁以下，专业技能过硬、业务素质高。招录此部人员需进行严格政审：无违法犯罪记录史，持有户口所在地出具的身份证明。工程人员方面：须配备3名电力工程人员，持相关专业上岗资格证，年龄在安保人员方面：退伍军人优先，大部分年龄在45岁以下，身高170cm左右，招录此部人员需进行严格政审：无违法犯罪记录史，持有户口所在地出具的身份证明。

有下列情形之一的，扣发供应当月酬金的30％-50%：考核工作由市审计局办公室后勤管理部门定期或不定期进行检查、抽查、记录、确认等方式进行，检查记录由供应商负责人现场确认，每月按考核情况支付物业管理费。以物业管理费的15%（管理酬金），作为物业管理工作质量的绩效浮动基金，按第四条考核方式测算。85分。依据市审计局机关物业需求标准，按照物业管理项目的各项服务标准，实行每月一次检查考核，考核实行百分制，人员编制到岗率为15分，服务标准为（七）物业管理服务工作考核办法

22设施设备运行中未及时发现设施设备缺陷，导致设施设备运行中断等责任故障的；或设备本体外表装饰脱落、破损、影响环境美观的，扣发供应当月酬金的30%；十个工作日以上的，扣发供应当月酬金的30%；11未按编制人数履行服务承诺，定编人数缺岗达三个以上，或缺岗时间达

44因维护人员操作不当导致机电动力设备运行终止，影响采购人正常办公秩序，造成严重后果的（导致的经济损失由供应商全额承担），扣发供应当月酬金的30%；33设施设备的维护运行过程中，发现了设备故障，而未及时报告，又未采取应急措施造成严重后果的（导致的经济损失由供应商全额承担），扣发供应当月酬金的30%；

66供应商对特殊岗位人员的调整未经采购人确认，充实的人员又不符合采购人要求，且岗位缺岗三天以上的；或采购人要求及时调整不适应当前岗位的服务人员，而未满足采购人需求的，扣发供应当月酬金的30%；55单个服务项目的服务质量当月内三次以上受到采购人批评，服务质量仍不达标的：或采购人下发书面整改通知书的，扣发供应当月酬金的30%；

88采购人对供应商的服务品质测评，即管理水平、服务质量、仪容仪表等项的问卷调查满意率不足80%以上，单项低于70%，扣发供应当月度酬金的50%；77安保人员未履行岗位职责，将上访人员或非本机关工作人员放行进入机关办公楼，妨碍机关正常工作造成不良影响，或损坏公私财物，或导致被盗案件发生，或造成其他严重后果的，扣发供应当月酬金的30%；

1010本考核办法（试行），由市审计局办公室与供应商协商修定，自供应商合同签订之日起的第二个月开始执行本考核办法。办公室后勤管理部门申请复议，复议后仍有疑义的可在5个工作日内向市审计局办公室申请复议。99供应商对采购人的考核结果如有疑义，可在15个工作日内向市审计局

中标人需在合同中明确相关违约或与承诺不符时的违约责任承担措施。中标人需提供人员布点岗位路线图，采购人监督管理供应商工作（日常布点岗位图；双休在岗布点图；重要接待及大型会议应急预案）设备维护形式：做好设备的检查维护工作，做好检查登记，做好日常性的设备检修、上油等工作。要求保证每天24小时有专人值班，对系统故障或运行不太稳定的设备应及时发现并处理，保障机关大楼的安全、清洁，各系统的设备正常运行。配合专业厂家维护、维修监控等系统的主要设备，确保机关工作的正常运行。服务务方式：三、其它要求

物业公司每半年聘请第三方调研物业满意度和神秘客户检查，找出现场问题及时提升整改；每季度区域品质部明察暗访，监督现场做好服务工作；10.采购需求文件描述未尽内容，由双方在签订合同时补充完善，但不得改变采购需求文件中已确定的事项和成交供应商响应文件中的实质性内容。大楼、设备及各项物业管理档案资料是物业管理的重要资源，档案资料要保证完整，各项运行记录、故障记录、统计分析等都应纳入档案管理，以便应用于指导实际工作。合同期满后，应将物业管理的全部档案资料无条件移交采购人。中标人可针对采购人的特点提出合理、可行的特色服务条款。必须提供物业管理质量要求和相应措施的说明。工程维修服务从开始维修到修缮完毕不得超过24小时。