子项目1：生物岛B2栋办公楼4-6、2层一半楼内物业管理服务

一、项目概况

（一）物业概况：广州市海珠区官洲岛生物岛国际公寓B2栋4至6楼、2楼一半，项目总建筑面积3047.5平方米。

（三）服务期：自合同签定日起最长服务时间不超12个月。

二、服务内容

(一）客户服务

1、客服接待服务：

（1）标准：管理物业档案；管理大楼备用钥匙；受理各项咨询、报修、求助；代收信件、报纸、杂志；负责重要事项通知的张贴服务；受理业主的意见、建议、投诉；认真做好相关记录。

（2）要求：管理物业各项档案；钥匙标签、统一挂放管理；接待业主或物业使用人的咨询、报修、求助；负责访客指引；代收信件、报纸、杂志；水、电急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知；重要物业服务事项，应在公示栏张贴通知，履行告知义务；业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2个工作日内回复，并进行回访；从业人员持有健康证。

2、会议服务：

（1）标准：会前、会中、会后等常规服务；会议接待服务；会议设备操作；会议用品洗消服务；会议设备器材运行维护；保持会议室的各种设备设施都洁净无尘；确保会议服务工作记录完整有效。

（2）要求：各会议室无会时门为常开状态，一般会议原则上只需提供开水、卫生服务；大型会议前，协助使用部门共同准备现场，使用部门提供会议议程；按照要求认真及时填写《会议承办单》，每月统计一次并整理存档；按照采购人要求提前准备会议服务用具物品、挂放会标，摆放座签、指示牌、资料等；会场应整洁、大方；会标、台签，大小颜色协调；花木摆放合理，整体效果和谐；按采购人要求增添茶水、饮品、换香巾、烟灰缸；准确操作会议设备，保证日常会议及远程视频会议设备的正常运行；散会时，彻底打扫整理会议区域卫生，物品摆放整体；做好会议安全保密工作；从业人员需持有健康证。

（3）大堂前台服务内容：负责访客引导、咨询与投诉处理、信件报刊收发、接待报修、物品临时寄存；定期向客户调查对服务质量的满意程度并做好记录、分析；为客户提供各种特色、特约服务；做好会议室的安排工作等。

（二）保安服务

1.人员素质要求

(1)保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。并取得公安机关核发的《保安员证》。

(2)保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。

(3)保安人员个人素质条件：身高173CM以上，初中文化程度为主体，退伍军人为佳，年龄50岁以下，持有健康证，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。

(4)所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于六十课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。

(5)成交供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。

2.工作要求：

(1)服务范围包括日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作。

(2)组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个物业管理范围的安全、有序。

(3)对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

(4)办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。

(5)重要出口24小时值班、24小时监控。做到24小时有安全护卫人员巡查。

(6)加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

(7)其它与安全保卫有关事项。

3.消防管理

(1)负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

(2)认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

(3)按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。成交供应商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由成交供应商负责日常检查，采购人负责维修、补充。

(4)全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，20分钟后到达报警点。

(5)建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。

(6)每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

(7)做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

(8)做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

(9)根据实验室要求，科研园区一楼大堂前台24小时值班，正门岗负责进出人员、物品的管理；

(10)负责公寓楼出入管理；

应急突发事件的处理工作

（1）制定上述突发事件范围相应的应急方案。并定期开展应急演练。

（2）具有调度应急机动人员的机制。

（3）及时到位、妥善控制现场，准确地为采购人和相关职能部门提供详细的安全信息。

(4)具备有处理一般事故的能力，重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到现场处理。

（5）突发事件：负责安全防范，协助公安机关做好现场工作，控制事态扩大发展；保证做到制止犯罪行为，呼叫救援，制服歹徒，疏散人群；劝阻争吵、制止其他事件的发生。

（三）卫生清洁保洁服务

1、环境保洁服务

服务内容：负责楼内部的清洁卫生，污水管道疏通等；负责大堂、公共通道、电梯间等的保洁服务，每天日常清理，每周一次大清理。

清洁（上班）时间：早上7：30—11:30、13:30—17:30。（五天工作制）

（1）场地卫生保洁

标准：无垃圾、弃物、飘浮物、无明显积尘、无卫生死角；雨天及时清理积水；

垃圾桶内垃圾及时清理，无异味垃圾桶外观保洁无污染；室内标识牌等设施表面保洁无污染。

要求：每天全面清扫上下午各1次室外及“三包”范围；每日捡拾4次废弃物、飘浮物、白色垃圾；雨天及时清扫积水，做好防滑措施。每日清理垃圾不少于2次，室外垃圾桶每日清理1次，每周清洗1次，每日擦拭1次垃圾桶外表；夏季对垃圾桶的消杀每周不少于2次；每日对标识牌等设施表面进行一次擦拭、保洁、掸尘；每月对室外路灯等设施进行保洁。

（2）建筑入口卫生保洁

标准：地面无污渍、无纸屑、烟头等杂物，无脚印、无水迹，防滑到位；墙面凡是可擦拭的都应擦拭、清理，保持无尘、无污渍；门窗玻璃各部位（不锈钢、玻璃、拉手）光亮、无尘、无污渍、无水迹、无手印，标牌干净、完整；垃圾桶外观干净、无污渍，桶内垃圾不超过桶容量的2/3；物品摆放整齐、无明显灰尘、杂物、污渍；首层雨罩玻璃干净，无污渍。

要求：首层大厅2米以下的卫生每日全面清扫一次；首层大厅地面推尘工作日3次/天，非工作日巡视保洁；潮湿天气不间断拖地，铺防滑垫、设警告牌；出入口门拉手每天擦拭消毒2次，大厅门玻璃刮1次/周；墙立面每周检查、掸尘、擦拭一次；所有饰物、摆设物品及家具每日检查、清扫、擦拭一次，摆放整齐；垃圾桶每日擦拭一次外表，每日清理内部垃圾至少2次；每周清洗并消杀垃圾桶内外壁1次，夏季消杀每周不低于2次；花盆、花缸每日检查、清扫、擦拭一次；保洁工具每天检查一次，及时更换，保洁干净，无异味，摆放整齐；雨罩每月清刮一次。

次表面，开水器视情况每半年保洁除垢一次，每天对茶叶筐及茶渍桶进行清刷一次。

（3）楼道、走廊、电梯厅、电梯前室、电梯轿厢

标准：地面无明显积尘、无污渍、无水渍、无鞋印、无明显划伤；墙面无明显积尘、无污渍、无水渍、无鞋印、无手印、无明显划伤，标识完好、挂置物品整齐、牢固、完好；天花板无尘网、无污渍、无手印；物品、家具摆设整齐、外表整洁无污染、无手印；不锈钢物品、栏杆等无污染、无手印、光亮无划痕；玻璃干净、无污染、无印迹；垃圾桶外观干净、无污渍，桶内垃圾不超过桶容量的2/3；电梯轿厢及轿厢门干净整洁、无污染、无积尘、每月打不锈钢油。

要求：地面每日全面清扫一次，其余时间迂回保洁；走道、楼道踢脚线每周擦拭2次，墙面及装饰物每天巡视保洁一次、每月掸尘一次；天花及灯具每月掸尘一次，每日检查一次；物品、家具每日掸尘、擦拭一次；不锈钢物品、栏杆等经常触及处每日用专用保洁剂擦拭一次，每月进行一次全面打不锈钢油；立面玻璃每月刮一次，其余时间迂回保洁；垃圾桶每日擦拭一次外表，及时清理内部垃圾每日2次。

（4）垃圾管理

标准：垃圾分类分捡、日产日清。

要求：每日定时按规定路线对垃圾进行清运；由专业公司进行运输和消纳；每周对垃圾存放点、垃圾桶进行清洗、消毒。

（二）其他保洁服务标准：

1.公共区域保洁标准：

1)花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；

2)玻璃、门窗无污迹、水迹，有明显安全标志；

3)厅堂无蚊虫；

4)灯饰和其它饰物无尘土、破损；

5)大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；

6)大厅天花板无尘埃。

7）采购方临时需要的其它保洁要求

2.电梯间等的保洁标准：

1)电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；

2)电梯天花板、门缝无尘土；

3)井道、槽底清洁，无杂物；

4)电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

5）采购方临时需要的其它保洁要求

（三）设备维护服务

项目主管具一定设施维修能力水平，持有相关专业上岗证。

（四）绿化养护服务

1.绿化养护范围：具体负责采购人的室内所有绿化养护。

2.绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥等由采购人负责，绿化所需工具由成交供应商负责。

3.养护要求：

(1)修剪：修剪要求每月一次，剪下的树叶及时清除。

（2）花盆花缸的及时保洁。

（五)其他服务

1.水电维修：根据采购人实际需求提供维修服务，更换零配件的费用以零件报价清单中的报价为准，并按实际发生结算。

2.水电、礼仪等其他服务服务：根据采购人实际需求提供服务，收费标准以其他服务报价清单中的报价为准，并按实际发生结算。

3.绿植租摆：根据采购人实际需求提供服务，绿植租摆的费用以绿植租摆费用清单中的报价为准，并按实际发生结算。

绿植租摆费用清单

三、服务要求

（一）总体要求：在服务期限内，成交供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

（二）具体要求：

1.日常管理与服务：

(1)服务规范应符合法律法规的要求。

(2)各项服务要做到及时准点。

(3)建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

(4)每月初编写生物岛办管理服务工作总结，并书面向采购人综合管理部相关负责人汇报。

(5)每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

(6)制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

2.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

四、人员配置要求

（一）B2栋服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员7人）

（二）成交供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。

（三）采购人不为服务人员提供宿舍，伙食自理。

五、人员管理要求

（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（三）成交供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由成交供应商负责，与采购人无涉。

（四）成交供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（五）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（六）成交供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（七）鼓励成交供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

六、付款方式

服务费按月报价结算。采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如成交供应商提供服务不足一个月时按日计算。成交供应商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到成交供应商发票的10个工作日内办理支付手续。

七、其他

（一）服务标准及月费罚则

月度服务评估表

（二）、月费扣分罚则

由采购人安排人员每个月分别进行物业公司工作质量进行不定期监督和检查，如下服务标准每项内容不达标扣1分，每次有效投诉扣2分。

1.成交供应商服务人员出现口头顶撞采购人的人员或辱骂客户的情况，一经核实，合同期内发生两次，采购人有权提前解约。

2.如成交供应商服务人员与采购人的人员或发生肢体冲突，成交供应商服务人员违反勤勉义务，违规违法损害采购人利益的，采购人有权提前解约，并具有继续追诉赔偿的权利。

（三）、整改通知单

、岗位职责与人员素质基本要求

1.项目主管岗位职责：

1）负责管理公寓B2栋所属区域的防盗、环境卫生、维修与会议服务等物业工作；

2）负责公寓B2栋所属区域的保安员、前台接待员、保洁员的排班与考勤；

3）负责公寓B2栋所属区域内水、电、空调、电梯、监控等设施的日常维护、保养；

4）负责定期对公寓B2栋所属区域进行安全检查，并排除安全隐患；

5）负责跟进公寓B2栋所属区域的环境卫生、除四害消杀工作；

6）负责跟进公寓B2栋所属区域的突发事件报告并及时处理；

7）负责跟进公寓B2栋所属区域大堂、前台服务及人员物品出入的管理工作；

8）及时跟进公寓B2栋综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）。

人员素质基本要求：

1）大专以上学历，两年以上物业管理或后勤工作经验；

2）具有较强的语言表达能力、应变能力、责任感与敬业精神；

3）须持有健康证并有实际操作经验；

4）如工作经验丰富者可放宽学历要求。

2.宿管服务员岗位职责：

负责前台物品的日常维护、来访人员及物品出入登记工作；

负责做好来访人员指引工作；

负责做好代收信件、报纸、杂志来往登记工作；；

检查首层大堂环境卫生、大堂设施是否正常运作；

负责登记客户报修、及电话回访工作；

负责B2栋公区钥匙管理工作；

重要物业服务事项的通知通告；

建立完善B2栋的物业管理档案；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于文书处理等工作）。

人员素质基本要求：

1）年龄45岁以下，身高160cm及以上，形象与服务意识良好；

2）具备一定的文件处理及沟通能力；

3）须持有健康证、电脑操作技能证书；

4）爱岗敬业。

3．保安员岗位职责：

负责跟进B2栋大楼24小时日常防盗的工作并做好记录；

负责跟进大楼的报纸、杂志等物品派发工作；

及时发现可疑人员及进行查问，保障大楼重点部位的安全；

做好早中晚班的交接班工作、对讲机等物品记录；

及时发现各种安全和事故隐患，迅速妥善有效处置突发事件并报告项目主管；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）

人员素质基本要求：

初中以上学历，身高1.73cm以上，年龄50岁以内，；

具备基本的突发事件处理能力；

3）须持有健康证、持有保安员上岗证或通过保安公司培训考核合格；

4）刻苦耐劳、服务意识良好，退伍军人优先考虑。

4、保洁员岗位职责：

负责大堂地毯铺设、小心地滑牌、雨伞袋物品派发（包括但不限于雨天）；

负责跟进大楼每周、月度及季度性保洁工作；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）

人员素质基本要求：

1）55岁以下，刻苦耐劳，服务意识良好，工作勤恳；

2）一年以上保洁工作经验或接受过保洁培训；

3）持有健康证。

子项目2：生物岛B4栋公寓楼6-7层楼内物业管理服务

一、项目概况

（一）物业概况：广州市海珠区官洲岛生物岛国际公寓B4栋6至7楼项目总建筑面积2402平方米。

（三）服务期：自合同签定日起最长服务期不超12个月。

（四）报价要求：供应商需按月度为单位，进行报价。

二、服务内容

(一）宿管服务

1、宿管服务：

（1）标准：

宿舍物业档案；

管理大楼备用钥匙；

受理各项咨询、报修、求助；

代收信件、报纸、杂志；

负责重要事项通知的张贴服务；

受理住户的意见、建议、投诉；

水电读数记录、水电费、租赁费催收；

认真做好相关记录。

（2）要求：

管理宿舍各物业各项档案；

钥匙标签、统一挂放管理；

接待业主或物业使用人的咨询、报修、求助；

负责访客指引；

代收信件、报纸、杂志；

水、电急修20分钟内通知相关人员进场维修，其他报修按双方约定时间到达现场；

由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知；

重要物业服务事项，应在公示栏张贴通知，履行告知义务；

使用人提出的意见，建议、投诉在2个工作日内回复，并进行回访；

从业人员持有健康证。

（二）保安服务

1.人员素质要求

(1)保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。并取得公安机关核发的《保安员证》。

(2)保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。

(3)保安人员个人素质条件：身高173CM以上，初中文化程度为主体，退伍军人为佳，年龄50岁以下，持有健康证，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。

(4)所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于六十课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。

(5)成交供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。

2.工作要求：

(1)服务范围包括日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作。

(2)组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个物业管理范围的安全、有序。

(3)对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

(4)办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。

(5)重要出口24小时值班、24小时监控。做到24小时有安全护卫人员巡查。

(6)加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

(7)其它与安全保卫有关事项。

3.消防管理

(1)负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

(2)认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

(3)按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。成交供应商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由成交供应商负责日常检查，采购人负责维修、补充。

(4)全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，20分钟后到达报警点。

(5)建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。

(6)每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

(7)做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

(8)做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

(9)根据实验室要求，科研园区一楼大堂前台24小时值班，正门岗负责进出人员、物品的管理；

(10)负责公寓楼出入管理；

应急突发事件的处理工作

（1）制定上述突发事件范围相应的应急方案。并定期开展应急演练。

（2）具有调度应急机动人员的机制。

（3）及时到位、妥善控制现场，准确地为采购人和相关职能部门提供详细的安全信息。

(4)具备有处理一般事故的能力，重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到现场处理。

（5）突发事件：负责安全防范，协助公安机关做好现场工作，控制事态扩大发展；保证做到制止犯罪行为，呼叫救援，制服歹徒，疏散人群；劝阻争吵、制止其他事件的发生。

（三）卫生清洁保洁服务

1、环境保洁服务

服务内容：负责楼内部的清洁卫生，污水管道疏通等；负责大堂、公共通道、电梯间等的保洁服务，每天日常清理，每周一次大清理。

清洁（上班）时间：早上7：30—11:30、13:30—17:30。（五天工作制）

（1）场地卫生保洁

标准：无垃圾、弃物、飘浮物、无明显积尘、无卫生死角；雨天及时清理积水；

垃圾桶内垃圾及时清理，无异味垃圾桶外观保洁无污染；室内标识牌等设施表面保洁无污染。

要求：每天全面清扫上下午各1次室外及“三包”范围；每日捡拾4次废弃物、飘浮物、白色垃圾；雨天及时清扫积水，做好防滑措施。每日清理垃圾不少于2次，室外垃圾桶每日清理1次，每周清洗1次，每日擦拭1次垃圾桶外表；夏季对垃圾桶的消杀每周不少于2次；每日对标识牌等设施表面进行一次擦拭、保洁、掸尘；每月对室外路灯等设施进行保洁。

（2）建筑入口卫生保洁

标准：地面无污渍、无纸屑、烟头等杂物，无脚印、无水迹，防滑到位；墙面凡是可擦拭的都应擦拭、清理，保持无尘、无污渍；门窗玻璃各部位（不锈钢、玻璃、拉手）光亮、无尘、无污渍、无水迹、无手印，标牌干净、完整；垃圾桶外观干净、无污渍，桶内垃圾不超过桶容量的2/3；物品摆放整齐、无明显灰尘、杂物、污渍；首层雨罩玻璃干净，无污渍。

要求：首层大厅2米以下的卫生每日全面清扫一次；首层大厅地面推尘工作日3次/天，非工作日巡视保洁；潮湿天气不间断拖地，铺防滑垫、设警告牌；出入口门拉手每天擦拭消毒2次，大厅门玻璃刮1次/周；墙立面每周检查、掸尘、擦拭一次；所有饰物、摆设物品及家具每日检查、清扫、擦拭一次，摆放整齐；垃圾桶每日擦拭一次外表，每日清理内部垃圾至少2次；每周清洗并消杀垃圾桶内外壁1次，夏季消杀每周不低于2次；花盆、花缸每日检查、清扫、擦拭一次；保洁工具每天检查一次，及时更换，保洁干净，无异味，摆放整齐；雨罩每月清刮一次。

次表面，开水器视情况每半年保洁除垢一次，每天对茶叶筐及茶渍桶进行清刷一次。

（3）楼道、走廊、电梯厅、电梯前室、电梯轿厢

标准：地面无明显积尘、无污渍、无水渍、无鞋印、无明显划伤；墙面无明显积尘、无污渍、无水渍、无鞋印、无手印、无明显划伤，标识完好、挂置物品整齐、牢固、完好；天花板无尘网、无污渍、无手印；物品、家具摆设整齐、外表整洁无污染、无手印；不锈钢物品、栏杆等无污染、无手印、光亮无划痕；玻璃干净、无污染、无印迹；垃圾桶外观干净、无污渍，桶内垃圾不超过桶容量的2/3；电梯轿厢及轿厢门干净整洁、无污染、无积尘、每月打不锈钢油。

要求：地面每日全面清扫一次，其余时间迂回保洁；走道、楼道踢脚线每周擦拭2次，墙面及装饰物每天巡视保洁一次、每月掸尘一次；天花及灯具每月掸尘一次，每日检查一次；物品、家具每日掸尘、擦拭一次；不锈钢物品、栏杆等经常触及处每日用专用保洁剂擦拭一次，每月进行一次全面打不锈钢油；立面玻璃每月刮一次，其余时间迂回保洁；垃圾桶每日擦拭一次外表，及时清理内部垃圾每日2次。

（4）垃圾管理

标准：垃圾分类分捡、日产日清。

要求：每日定时按规定路线对垃圾进行清运；由专业公司进行运输和消纳；每周对垃圾存放点、垃圾桶进行清洗、消毒。

（二）其他保洁服务标准：

1.公共区域保洁标准：

1)花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；

2)玻璃、门窗无污迹、水迹，有明显安全标志；

3)厅堂无蚊虫；

4)灯饰和其它饰物无尘土、破损；

5)大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；

6)大厅天花板无尘埃。

7）采购方临时需要的其它保洁要求

2.电梯间等的保洁标准：

1)电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；

2)电梯天花板、门缝无尘土；

3)井道、槽底清洁，无杂物；

4)电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

5）采购方临时需要的其它保洁要求

（三）设备维护服务

项目主管具一定设施维修能力水平，持有相关专业上岗证。

（四）绿化养护服务

1.绿化养护范围：具体负责采购人的室内所有绿化养护。

2.绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥等由采购人负责，绿化所需工具由成交供应商负责。

3.养护要求：

(1)修剪：修剪要求每月一次，剪下的树叶及时清除。

（2）花盆花缸的及时保洁。

（五)其他服务

1.水电维修：根据采购人实际需求提供维修服务，更换零配件的费用以零件报价清单中的报价为准，并按实际发生结算。

2.水电、礼仪等其他服务服务：根据采购人实际需求提供服务，收费标准以其他服务报价清单中的报价为准，并按实际发生结算。

3.绿植租摆：根据采购人实际需求提供服务，绿植租摆的费用以绿植租摆费用清单中的报价为准，并按实际发生结算。

绿植租摆费用清单

三、服务要求

（一）总体要求：在服务期限内，成交供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

（二）具体要求：

1.日常管理与服务：

(1)服务规范应符合法律法规的要求。

(2)各项服务要做到及时准点。

(3)建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

(4)每月初编写生物岛办管理服务工作总结，并书面向采购人综合管理部相关负责人汇报。

(5)每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

(6)制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

2.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

四、人员配置要求

（一）B4栋服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员3人）

（二）成交供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。

（三）采购人不为服务人员提供宿舍，伙食自理。

五、人员管理要求

（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（三）成交供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由成交供应商负责，与采购人无涉。

（四）成交供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（五）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（六）成交供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（七）鼓励成交供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

六、付款方式

服务费按月报价结算。采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如成交供应商提供服务不足一个月时按日计算。成交供应商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到成交供应商发票的10个工作日内办理支付手续。

七、其他

（一）服务标准及月费罚则

月度服务评估表

（二）、月费扣分罚则

由采购人安排人员每个月分别进行物业公司工作质量进行不定期监督和检查，如下服务标准每项内容不达标扣1分，每次有效投诉扣2分。

1.成交供应商服务人员出现口头顶撞采购人的人员或辱骂客户的情况，一经核实，合同期内发生两次，采购人有权提前解约。

2.如成交供应商服务人员与采购人的人员或发生肢体冲突，成交供应商服务人员违反勤勉义务，违规违法损害采购人利益的，采购人有权提前解约，并具有继续追诉赔偿的权利。

（三）、整改通知单

、岗位职责与人员素质基本要求

1.项目主管岗位职责：

1）负责管理公寓B4栋所属区域的防盗、环境卫生、维修与会议服务等物业工作；

2）负责公寓B4栋所属区域的保安员、前台接待员、保洁员的排班与考勤；

3）负责公寓B4栋所属区域内水、电、空调、电梯、监控等设施的日常维护、保养；

4）负责定期对公寓B4栋所属区域进行安全检查，并排除安全隐患；

5）负责跟进公寓B4栋所属区域的环境卫生、除四害消杀工作；

6）负责跟进公寓B4栋所属区域的突发事件报告并及时处理；

7）负责跟进公寓B4栋所属区域大堂、前台服务及人员物品出入的管理工作；

8）及时跟进公寓B4栋综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）。

人员素质基本要求：

1）大专以上学历，两年以上物业管理或后勤工作经验；

2）具有较强的语言表达能力、应变能力、责任感与敬业精神；

3）须持有健康证并有实际操作经验；

4）如工作经验丰富者可放宽学历要求。

2.宿管服务员岗位职责：

负责前台物品的日常维护、来访人员及物品出入登记工作；

负责做好来访人员指引工作；

负责做好代收信件、报纸、杂志来往登记工作；；

检查首层大堂环境卫生、大堂设施是否正常运作；

负责登记客户报修、及电话回访工作；

负责B4栋公区钥匙管理工作；

重要物业服务事项的通知通告；

建立完善B4栋的物业管理档案；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于文书处理等工作）。

人员素质基本要求：

1）年龄45岁以下，身高160cm及以上，形象与服务意识良好；

2）具备一定的文件处理及沟通能力；

3）须持有健康证、电脑操作技能证书；

4）爱岗敬业。

3．保安员岗位职责：

负责跟进B4栋及B2栋大楼24小时日常防盗的工作并做好记录；

负责跟进大楼的报纸、杂志等物品派发工作；

及时发现可疑人员及进行查问，保障大楼重点部位的安全；

做好早中晚班的交接班工作、对讲机等物品记录；

及时发现各种安全和事故隐患，迅速妥善有效处置突发事件并报告项目主管；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）

人员素质基本要求：

初中以上学历，身高1.73cm以上，年龄50岁以内，；

具备基本的突发事件处理能力；

3）须持有健康证、持有保安员上岗证或通过保安公司培训考核合格；

4）刻苦耐劳、服务意识良好，退伍军人优先考虑。

4、保洁员岗位职责：

负责大堂地毯铺设、小心地滑牌、雨伞袋物品派发（包括但不限于雨天）；

负责跟进大楼每周、月度及季度性保洁工作；

及时跟进采购人综合部安排的临时性工作（包括但不限于物品搬运等工作）

人员素质基本要求：

1）55岁以下，刻苦耐劳，服务意识良好，工作勤恳；

2）一年以上保洁工作经验或接受过保洁培训；

3）持有健康证。