南通市生态环境监测站物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同双方当事人
甲方:南通市生态环境监测站
乙方:南通市中房物业管理有限责任公司
根据有关法律、法规和政府采购招标文件的有关规定,双方在平等、
自愿、协商一致的基础上,就南通市生态环境监测站物业管理事宜,订立
本合同。
第二条 物业基本情况
南通市生态环境监测站位于南通市通州区金新街道朝霞路99号5号
楼,总建筑面积4419平方米,共6层楼,1-3层为办公区域,4-6层为实
验区域;室外面积约2400平方米。
第二章 服务范围、具体要求
第三条 物业服务内容及项目需求
(一)培训
1、每季度组织开展物业服务管理人员培训教育;
2、每季度组织开展设施设备检查、培训。
(二)安保(秩序维护)服务管理要求
1、配置保安3名,人员配备符合易制毒易制爆仓库管控要求(详见
招标文件中物业服务管理人员配备要求一览表);如有最新的易制毒易制
爆仓库管控要求,将按最新的要求执行。
2、楼内消防设施和安全等智能化系统全天候24小时的监控工作,确
保大楼内运行秩序良好、安全;
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3、楼内各楼层及周边全天候24小时巡查,确保楼层设备、人员安全、
秩序良好;
4、消防、安防设施设备及系统的运行操作、清洁维护;
5、楼内消防管理严格按照2021年6月25日国家应急管理部公布的
《高层民用建筑消防安全管理规定》中物业公司10项消防安全职责落实。
6、协助甲方应对突发事件;
7、外来人员出入检查、登记;
8、应对可能发生的火灾、爆炸等紧急突发情况,确保第一时间实施
抢救、疏散、警戒、劝阻、现场保护等工作;
9、做好恶劣天气的防灾减灾工作;
10、做好各项安全检查记录工作;
11、做好相关资产的清查、清点、统计、修改完善及报告工作;
12、服从甲方工作安排,完成甲方交办的专项工作。
(三)公用设备设施的维护和操作服务管理要求
配置1名专业水电维修工(具有相应资质),人员配备符合招标文件
中物业服务管理人员配备要求;
高、低压电气设备及高、低压系统的运行操作和养护,随叫随到,发
现问题及时处置;
空调设备的运行操作、养护及空调末端设备的清洗、维修并做好日常
保养巡查记录;
电梯设备及电梯系统的运行操作和清洁养护,做好日常清洁、养护、
维修以及巡查记录;
消防设备及消防系统的运行操作、养护、维修并做好日常保养巡查记
录;
排水管道的疏通和维修;
排风设备及排风系统的运行操作、养护和维修;
强、弱电设备及强、弱电系统运行操作、养护和维修;
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道路、墙体、门窗、公共场所办公桌椅、会议桌椅、钢结构、车棚、
洁具养护及简易维修;
其它公共设备设施的运行、养护和维修:包括各类标牌标识、垃圾桶、
围栏等;
物业服务管理范围内局部维修、改造项目的监督、管理;
协助做好相关设施设备的清查、清点、统计、修改完善及报告工作;
服从甲方工作安排,完成甲方交办的专项工作;
(四)会务服务要求
会场布置、保洁,重大活动会议服务等常规服务。
(五)日常保洁服务要求
配置4名专业保洁人员,人员配备符合招标文件中物业服务管理人员
配备要求;
1、楼内保洁,含公用设施、卫生间、开水房、通道(楼梯)、公共区
域、墙面、门窗、地毯、大厅、会议室、活动室、接待室、值班室、实验
区域等。
2、楼外(围栏内)保洁,含门前、屋顶、通道、外墙体等。
3、垃圾的清运处理,垃圾箱的保洁;除“四害”;化粪池及沟、渠、
井、池、上下水管道清理等。
4、(特殊季节)冬季积雪处理;夏秋季的雨水积水、青苔处理及其他
特殊情况保洁。
(六)绿植摆放护养
1、乙方需满足甲方室内绿化要求:

苗木规格	0. 2-0. 4 (米)	0. 5-1. 3 (米)	1.5-1.8 (米)	小计（株）要求
供应数量	不少于100盆	不少于 28盆	不少于 10 盆	不少于 138盆
说明：1、0.2-0.4（米）指小绿萝、万年青、花叶铁、其他（兰花类、景天类、多肉类） 2、0.5-1.3（米）指也门铁、万年青、雅丽王后 3、1.5-1.8（米）巴西铁柱、大发财树、富贵竹笼、锣文铁、金钱树、金心也门铁、龙血树、 金钻、金钱榕、滴水观音、幸福树、散尾葵等 要求：按照要求摆放于办公室、会议室、接待室、门厅、楼层通道等位置，确保美观、有序、 干净、无枯枝黄叶。

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2、提供楼外绿化养护;
3、定期进行浇水、施肥、修剪和病虫害防治,以确保植物长势旺盛、
翠绿、整齐,对已干枯或长势差的植物及时进行更换。
4、重要会议、活动,国庆、元旦、春节等,应根据甲方要求进行增
加摆设。
第四条 服务管理要求及标准
(一)物业管理服务工作标准
1、乙方应创造一个整洁、优雅的公共环境;
2、乙方应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务,最大限度地
满足甲方的服务要求;
3、服务期内无重大治安案件、刑事案件、火灾事故和重大设施设备
故障及责任事故;
4、乙方应主动、积极地加强与甲方的联系,遵守甲方的各项管理制
度,接受甲方监督和管理,多途径、多渠道征询和听取意见,不断改进工
作,及时向甲方反馈物业服务信息,提出合理化服务建议和创新举措;
5、乙方应加强保密教育,严格遵守保密规定;
6、当甲方需要时,乙方应积极为甲方提供其他特殊、临时项目的服
务;
7、禁止工作人员利用工作之便办私事或妨碍楼内正常运转;
8、加强服务范围内物品资产管理,建立规范的资产登记、统计、报
告制度,禁止工作人员私拿私用,所有物品不得私自带出服务范围。
(二)安保(秩序维护)服务管理标准
1、安保人员全天24小时实行定时巡查制度,每两小时按巡查路线巡
查一次,巡查情况记录及时、完整,熟练掌握所属设施设备操作使用,情
况处置及时、准确;
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2、工作期间,安保人员精神振作、姿态良好、注意力集中,用语文
明、规范,服务细致、周到,现场秩序良好;
3、大楼内外秩序良好、车辆停放符合要求;
4、接到设备故障或火警或突发情况立即到达现场处置;
5、编制有防火、防灾、防暴恐等应急预案,定期进行培训、演练;
紧急疏散指示标识良好,安全通道畅通,火灾发生率为零;
6、熟练掌握应急情况时的处置预案及规定,情况处置迅速、及时;
7、服务期内无重大治安案件、刑事案件、火灾事故;
8、按要求完成各类达标、创建工作。
(三)设备设施的维护和操作服务管理标准
1、房屋及配套设备设施完好率达98%以上;设备管理、保养、检修
制度完备,记录完善;设施维修所需更换维修材料及配件由甲方提供,乙
方负责检查维修。
2、工作时间,接到故障和损坏报修通知后,及时到达现场;
3、空调系统运行正常,无超标噪音,符合国家环保噪声限值标准,
定期清洁保养每年不少于2次,空调等主要机电设备完好率达98%以上;
4、定期组织电梯间的维保,出现应急情况时,及时停机报修、记录;
5、消防设备完好,紧急疏散指示良好,故障时及时复修、记录;
6、排水、排污系统畅通,无堵塞漫溢现象,公共设施完好率达98%
以上;
7、供配电、避雷接地及所有照明系统工作正常、无安全隐患,外观
整洁无缺损、松落,无蚊虫、蜘蛛网、积尘;
8、排风机、照明、排污,定期维护设施设备;
9、乙方需及时对生锈钢结构进行表面处理,防锈处理材料、工具由
乙方提供。
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10、乙方需定期对院内车位、消防通道等磨损地面标线及时进行补刷,
材料、工具由乙方提供。
11、乙方需定期对楼内污渍墙面、车棚、围栏以及大门上方金属部位
等进行补刷,材料、工具由乙方提供。
12、按要求完成各类达标、创建工作;
13、无重大设备责任事故及重大安全事故发生;
14、设备管理制度、操作规程、工作守则健全,执行严格。
(四)会务服务标准
会议服务满足机关会议要求,做好重大会议过程中的服务及会后保洁 孓州戈
等符合规范要求,乙方提供纸巾、一次性茶杯等会务保障物资;会议服务
满意率达95%以上。
(五)日常保洁服务标准
1、卫生保洁率达98%以上;
2、办公区域:办公室、会议室、过道、大厅、门厅、接待室、活动
室、电梯间、楼梯间、卫生间(含设施)、茶水间(含设施)、公用设施等
每天定时保洁,保持地面无垃圾,无污道,洁净明亮;会议室、接待室、
值班室(含被褥)等定期保洁和使用后立即保洁;门厅玻璃门及东西两侧
玻璃门每周保洁一次,每月使用清洁剂清洁一层至三层公共区域地面及玻
璃隔断。为不影响正常办公,保洁标准及保洁频率以5A级写字楼为保洁
标准。
3、实验区域:1楼实验区域、3楼实验区域、4、5、6楼常用实验间
每周保洁一次,其他实验间视具体卫生情况适时保洁(详见实验区域保洁
要求),每年2次PVC地面深度除污,遇突击任务及重大活动时应无条件
按甲方要求完成布置的工作,详见下表
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实验区域保洁要求(1楼实验区域、3楼实验区域、4、5、6楼):

区域	保洁内容	频次
走廊 （实验室外的空间）	观察窗	每月一次
	地面	每周一次
	墙壁、门、内窗	每月一次
实验区域	地面、桌面、观察窗（如有） 通风罩外壁（如有）、通风 橱窗 (如有)	常用实验室（41间）每周一次；
		非常用实验室（9间）每月1次
卫生间	围栏、内窗 门窗、镜面、卫生器具、用 品及实验室产生的一般性	每月一次 每天及时清理、保洁及更换用
备注	垃圾 洁工作。	品。 配合甲方做好参观、评审、检查等各类活动的全方位卫生保

3、户外庭院及门前地面每天保洁,保持地面干净无杂物、无积水,
无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;定期清除地面青苔;
各种标示标牌表面干净无积尘、无水印。
4、大厅、门厅、楼道、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持
地面材质原貌;门框、窗框等表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净
无尘,透光性好,无明显印迹;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板
干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,空调风口干净,无污迹,进出
口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。
5、会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风
口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。
6、电梯间、楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,
扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花
板无积尘、蛛网。
7、公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无
污渍,有光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面
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干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净
无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规苑;
废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。
8、消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍;报
警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、
烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头无积尘、无斑点。
9、外墙目视洁净,表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无
积尘。平台、屋顶无垃圾堆积。
10、消杀工作应在尽量不影响单位日常工作的前提下进行,如上班前、
下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用
低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。
11、垃圾分类、处置符合规范要求,对产生的生活垃圾应日产日清。
12、每年2次外墙面及玻璃(其中货梯玻璃每年1次)清洗。
13、消毒药剂、洗手液、厕纸、擦手纸、垃圾袋、地面清洁剂、洗洁
精等物品及保洁工具由乙方提供。
14、采样瓶清洗、摆放。
(六)绿化养护
1、室内盆栽每周安排专业护理人员护理,包括淋水、施肥、修剪、
清洁、更换;摆放的盆栽植物造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、株形好、
无明显病斑。
2、室外绿化每月至少进行一次养护、拔除杂草;及时修剪残花败叶,
每年整形修剪不少于2次,及时打药,防治病虫害;叶面干净无明显积尘,
植物明显无枯枝黄叶。肥料、药剂、工具由乙方提供。
第三章 委托管理期限
第五条 委托管理期限为一年,即2024年2月19日-2025年2
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月18日。甲方每年对乙方进行考核,考核合格续签下一年合同;若考核
不合格,甲方有权终止合同,扣除相应费用,并不再续签下一年合同。一
年合同期满但甲方未获得下年预算批复(含预算缩减低于合同价)或需求
取消,则经甲方提前书面通知乙方后,合同到期终止,不再顺延。
第四章 双方权利和义务
第六条 甲方权利义务
1、代表和维护本方的合法权益。
2、审定乙方拟订的物业管理制度。
3、检查监督乙方的管理工作的实施及制度的执行情况。
4、审定乙方提出的物业管理服务年度管理计划。
5、对乙方的管理计划以外的活动进行审核。
6、向乙方提供安全的办公用房等。
7、根据需要可向乙方提供物业管理所需图纸、档案、资料。
8、协调、处理物业管理过程中的有关问题。
9、法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第七条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制订物业管理办法、
规章制度、实施细则。开展各项管理活动,不得损害业主的合法权益,获
取不当利益。
2、按规定选聘专业公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,不
得将本物业的管理责任转让给其他人或单位。
3、负责编制物业管理年度计划。
4、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物
业内改、扩建或完善配套项目,须经甲方同意并报有关部门批准后方可实
施。
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5、本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业的全部
档案资料。
6、接受物业管理主管部门及有关政府部门和甲方的监督。
7、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
8、乙方工作人员必须身体健康,品德良好,无违法犯罪记录,有合
法的户籍和个人身份证明,人员相对稳定,因故更换工作人员必须提前通
知甲方。
9、乙方工作人员要统一着装上岗,自行解决物业人员的住宿、交通
及办公用品。
10、乙方工作人员应爱护大楼内各种设备,注意节水节电。在服务中
给甲方设施、物品造成损失的,乙方承担赔偿责任。
11、乙方应遵循安全操作、文明作业、实验室安全等有关规定,工作
过程中采取严格的安全措施,如发生人身安全事故,责任与费用由乙方承
担。乙方工作人员在上下班时间如发生安全事故,由乙方承担责任及费用。
第五章 物业管理服务费用
第八条 物业管理服务费
合同期(一年)甲方向乙方支付物业服务费人民币肆拾肆万肆仟玖佰
元整 (￥ 444900 元)。其中包含2台电梯维保费7600 元/年、消防维保
费4980元/年、监控等弱电设施维保费2500 元/年,由乙方支付给相应维
保单位。
支付方式:合同签订后30日内,预付合同价的30%,余款按照考核
办法按季度支付。款项由甲方按相关财务支付规定办理支付手续。
乙方在接到甲方开票通知后开具合法有效增值税发票,实际收款单位
应与合同签订单位一致。
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第六章 违约责任及其它
第九条 甲方违反合同第六条、第八条的约定,使乙方未完成规定管
理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权
终止合同;造成乙方经济损失由甲方承担。
第十条 乙方违反有关国家法律法规及本合同的约定,未能达到约定
的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改,甲方有权终止合
同;造成甲方经济损失由乙方承担。
第十一条 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成
重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不
当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的
直接原因,以有权部门的鉴定结论为准。
第十二条 甲方如需增加服务内容(或者提高服务标准),服务费用
根据投标书中的费用和测算依据相应增加,并通过补充协议加以确认。
第十三条 合同的变更与提前终止必须采用书面形式。
第十四条 甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同,否则违约方应
按本合同物业管理费的20%向对方支付违约金。
第七章 附 则
第十五条 本合同签订之后,根据甲方委托管理事项,由甲方向乙方
逐步办理接验手续。
第十六条 《甲方招标文件》《乙方投标文件》及中标通知书均为本
合同之附件,与本合同具有同等法律效力。
第十七条 本合同共15页,一式三份,甲方贰份,乙方壹份。
第十八条 本合同执行期间,如遇不可抗力和国家政策调整及政府指
令性要求,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任和不得向对方提
出赔(补)偿要求,并按有关法律政策规定及时协商处理。
第十九条 本合同在履行中如发生争议,由双方协商解决,协商不成
时,依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自甲乙双方签字、盖章起生效。
甲方盖章:
乙方盖章:坦反
法定代表人:从
法定代表人:
2片卅年2月/9日| ≥v2l/年∑月)日
%|
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附件:考核办法
1、管理考核
1.1甲方组成考核小组随时检查乙方派驻人员履行职责的情况并进行考核。
1.2采购人按月对供应商履约情况进行管理考核(考核表附后),按季度进行汇总并与
供应商服务费挂钩,按年度汇总并决定是否签订下一年度合同。
季度考核成绩=季度月份成绩总分/3
年度考核成绩=所有月份成绩总分/12
季度考核达到95分(含95分)-100分(含100分),全额支付季度物业费;季度考
核达到90分(含90分)-95分(不含95分),扣除3%后支付季度物业费;季度考
核达到85分(含85分)-90分(不含90分),扣除5%后支付季度物业费;季度考
核达到80分(含80分)-85分(不含85分),扣除10%后支付季度物业费;季度考
核达不到80分(不含80分),采购人有权100%扣除当季物业费并有权单方面终止合
同。
同时,年度考核85分(不含85分)以下或者85分(含85分)以上但有3个月的考
核85分(不含85分)以下,不再续签下一年度合同。
1.3采购人考核表

考核项目	考核明细	得分
综合管理 (14分）	1.组织架构明确、分工明确、按合同条款配备人员	2
	2.建立、健全各项规章制度（《员工管理制度》、《安全管理制度》、《检查 考核制度》、《奖惩制度》、《报告制度》等)	2
	3.工作态度端正，能积极主动配合及执行甲方安排的其他工作	2
	4.穿工作服、戴工号牌、整体形象干净、整洁，使用文明用语，态度和噶， 礼貌待人	2
	5.上班期间严格遵守工作纪律，不抽烟、喝酒、睡觉、闲聊、玩手机电脑 等与工作无关的事情，认真做好各项工作记录	2
	6.办公环境干净、整洁，物品摆放规范、有序	2
	7.办公用品、保洁用品等管理规范（出入库有记录、摆放整齐等）建立各 类台账、记录齐全，填写规范。	2
公共保洁 (36分)	1.会议室、接待室桌椅及时擦洗，无污迹、无灰尘、无水渍，手抹15公	2
	分无可见灰尘 2.大厅玻璃门及可擦玻璃保持干净明亮，无污渍	2
	3.公共区域内门、窗干净，踢脚线光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝无积 垢，大理石及釉面砖石地面光亮	2

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4.门前三包、楼内地面、走廊、踢脚线光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝 无积垢，大理石及釉面砖石地面光亮	2
5.天花板、换气扇、开关面板、灯具表面、消防器材箱（管）、宣传板及 管道无灰尘、污渍、蜘蛛网，手抹15公分无可见灰尘	2
6．采样瓶清洗及时、洁净，并摆放整齐，达到采样要求	2
7.室内盆栽每周安排专业护理人员护理，包括淋水、施肥、修剪、清洁、 更换；摆放的盆栽植物造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、株形好、无明显 病斑。室外绿化每月至少进行一次养护、拔除杂草；及时修剪残花败叶， 每年整形修剪不少于2次，及时打药，防治病虫害；叶面干净无明显积尘，
植物明显无枯枝黄叶。 8.垃圾桶干净、整洁，垃圾袋套用规范，垃圾无外溢现象，垃圾日产日清	2
9.按时开关会议室、接待室及茶水间，并保证室内干净、整洁和开水供应； 各类电灯、空调、排风扇及时关闭	2
10.电梯不锈钢门（内、外）、门框、轿厢内壁、地垫、按键及面板、天花 板等，完好、无污渍、无尘，保持光亮、无手印	2
11.台盆无污渍、镜面无水迹，龙头无积垢	2
12.洗手间地面无积水、无污渍、无痰渍、无长流水现象	2
13.拖布池、各类便器无堵塞、污垢、无异味	2
14.保持洗手间空气清新，无异味；洗手液、纸巾供应充足	2
15.保洁工具、用品摆放整齐，地面湿滑时，按规定摆放提示牌，目视无 脏污、无杂物、无积水、无异味	2
16.洗手间、电梯定期消毒 17.设备间、常用实验间每周保洁一次，其他实验间视具体卫生情况适时	2
保洁。遇突击任务及重大活动时应无条件按甲方要求完成布置的工作。每 年2次PVC地面深度除污	2
18．做好会务的服务工作，提前进行会前保洁，会后及时清洁收尾，遇重 大接待活动时，提前一天进入接待线路或区域进行清扫保洁，提前半天具 备接待条件（达到标准），对已保洁接待线路及区域进行巡视，发现问题	2
及时组织处理 1.工作时间，接到故障和损坏报修通知后，及时到达现场	2
2.空调系统运行正常，定期清洁保养，空调等主要机电设备完好率达98% 以上	2
3.供配电、避雷接地及所有照明系统、监控设施工作正常，无安全隐患	2
4.消防设备完好，紧急疏散指示良好，故障时及时复修、记录	2
5.排水、排污系统畅通，无堵塞漫溢现象	2
6.定期组织电梯间的维保，出现应急情况时，及时停机报修、记录	2
7．设备管理、保养、检修制度完备，记录完善	2
1.按规定的时间进行值班值岗与巡逻的且值班及巡逻记录规范齐全	3

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36分）	2.对工作区域环境熟悉，文明值勤，保持值班室、大门环境整洁、有序、 道路畅通	3
	3.熟悉各类控制系统操作方法并确保处于正常运转	3
	4.监控及报警系统记录完整	3
	5.制定巡视路线（固定与非固定）科学，重点区域、重点部位、车位（棚）、 物品堆放点、死角和隐蔽点纳入巡视范围	3
	6.对服务范围内水电、门窗等设施、设备全面巡视、全面安全检查，及时 消除隐患或采取应急措施	3
	7.及时发现、报告和处置各种可疑情况并详细记录、报告处置	3
	8.对设置的各类交通和安全警示标志，车棚、停车场内相关的照明、停车 设施和灭火器材等，能及时发现隐患的	3
	9.对进出停车场、车棚车辆进行管理，维护交通秩序，引导车辆有序行驶、 停放的	3
	10.值勤时遇到紧急情况（如发生案件、事故等）处置得当	3
	11.做好安保人员语言表述能力、沟通能力及文明礼仪的培训，不与来访 人员发生冲突，对有新闻媒体采访、暗访时必须及时向主业方上报，不得 随意接受采访
	12.外来人员出入实行检查、登记制度，并通知招待人确认后再放行	3

乙方必须接受并遵守甲方对其工作的全面考核管理及监督制度。
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