豪贤路办公楼位于广州市越秀区豪贤路193号，建筑面积为28199.55平方米，由二栋主楼和一栋附楼组成，其中，东主楼1987年投入使用，面积为10510.14平方米，建筑高度55米，地上17层，客载电梯4台。西主楼1995年投入使用，面积为16542.41平方米，建筑高度86米，地上27层，客载电梯2台。附楼1990年投入使用，838平方米，建筑高度23m，地上7层。首层对外服务窗口250.07平方米。办公楼设计用途为办公和档案资料库房，属一类高层建筑，建筑防火等级一级。内设市规划和自然资源局、市住房保障办公室和市住房公积金管理中心的机关各处室、事业单位、档案馆、自动化中心机房等单位共同使用的办公综合楼。大楼设有高低压配电房、发电机房、空调机房、消防监控中心等用房及配套设施设备。为做好大楼各项服务管理工作，确保大楼消防、安保工作安全和高效有序地运行，需具有较高素质和相应管理经验的中标人承担大楼物业管理工作。（一）物业概况一、采购范围采购需求书越秀管理部物业管理服务项目

高压用（配）电系统：主要指高压配电房设备设施、各类高压变压器、各类高压电箱、各类高压用(配)电器。低压用(配)电系统：主要指低压配电房设备设施、各类低压电箱、各类低压用(配)电器，包括各种用(配)电开关、照明器、插座、各区域的排气扇组成的通风系统(不含空调通风设备)及其它各类低压用(配)电器。安防系统：主要指各种房门、通道门、间隔门(含木门、玻璃门、铁门、卷闸门、伸缩门、防火门)、闭路电子监控设备、防盗报警设备。各类给排水排污系统：含生活水池、消防水池、排水沟、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管及其它供水、排污设备设施。（二）物业附属(配套)的设备设施本次物业管理服务项目采购工作，由豪贤路办公楼管委会组织进行。合同书最终将由大楼内10个单位分别与中标公司签订。投标人投标的价款及条件不因本采购文件披露的与物业管理服务有关的信息发生变化而发生变动。

物业范围内的供电、供气、电信通讯、有线电视、卫生清洁设施等公共设备设施和其它用电用水设备设施。电梯系统：6台垂直载客电梯（东楼4台电梯，其中2台日立牌电梯16层16站，2台奥的斯牌无机房电梯5层5站；西楼2台奥的斯牌电梯，26层26站）。按照广州市的有关特种设备管理规定，将大楼6部电梯过户给中标的物业服务公司，有关电梯年检费用可以减免。空调系统：东办公大楼使用水冷中央空调系统，日立中央空调主机共3台，其中型号RCU120SY2共2台，每台制冷量120HP，型号RCU120SY3共1台，制冷量120HP。机房加压水泵，冷却及冷冻水管等。东楼中央空调鲜风机7台，中央空调室内盘管风机179台。东16层礼堂上海开利中央空调主机共2台，分别为型号50BLO30923制冷量30HP，型号50KLA040903制冷量40HP。17层楼面冷却塔共7台。东6-8层档案馆冷水柜机6台。局办公大楼内分体空调机及柜机约50台（包括办公大楼、信访大厅、饭堂、后座附楼等）。西楼1-26层美的、志高、格力、天加、日立等品牌的VRV多联空调室外主机共90台，VRV空调室内机共330台，2-26层美的MDV-130T1/DPY鲜风机22台。监控系统：监控主机系统（1套）、监控摄像点（共170个点）、每层红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍的日常管理和使用。消防系统：含灭火器、灭火防护装备、烟(温)感报警系统、消防栓、喷淋灭火系统、气体灭火系统、送风系统、防排烟系统、消防控制主机设备、消防给排水管道。各类办公弱电系统：电话通信、线路、网络等(由自动化中心负责的除外)。

西楼：首层至二十七层大堂、会议室、大楼全部公共区域、地下室、洗手间以及大楼附属(配套)的设备设施用房的卫生保洁。东楼：首层至十七层大堂、会议室和礼堂、大楼全部公共区域、洗手间以及大楼附属(配套)的设备设施用房的卫生保洁。（1）办公楼的保洁服务内容：服务区域：广州住房公积金管理中心越秀管理部办公楼（1947.75平方米），具体包括：豪贤路193号9楼、10楼，豪贤路195号9楼。（三）服务区域范围及内容

（4）负责履行管理物业的消防安全职责，包括落实消防安全责任制、制定消防安全制度、消防操作规程；组织实施消防安全管理工作；组织消防演练、日常消防防火安全检查、委任消防安全管理人、责任人。制定各种消防防火预案、建立消防档案；履行法律、法规规定的其他消防安全职责；负责大楼消防和监控系统日常维修维护工作。（3）负责大楼外广场、消防通道旁绿化树木和物业区域现有花草植物的保养维护工作。（2）办公楼水、电设施（含各层配电房）的日常维护、保养工作（电工24小时值班制）。其他区域：广场、消防通道、行人道、1楼停车场。对外服务窗口：办公室和接访室、全部公共区域。附楼：一层至七层会议室、全部公共区域、洗手间以及大楼附属(配套)的设备设施用房的卫生保洁。

(10)物业管理不包括如下内容：中央空调系统、监控系统、电梯、高低压电房和消防控制系统等非日常的大型维修。（9）负责大楼垃圾分类收集工作。（8）负责大楼防盗监控系统的日常管理、使用、保养和一般性维修工作。（7）负责大楼电梯和高低压电房的日常维修维护和处理紧急事故，以及相关检测和年检工作。（6）负责办公楼空调系统的日常管理、保养和一般性维修工作。（5）负责大楼的安全保卫工作和信访秩序的维护。

采购人物业管理部门对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。豪贤路办公楼是政府部门对外开放的重要窗口，治安保卫重点单位，一级防火单位，尤其档案馆位于主楼的6至8层和23层的档案库房为重点消防区域。对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。采购人通过以下方式对中标人的服务工作进行监督，包括审核物业管理公司提交的年、季、月的管理服务计划和报告；组织对中标人服务的各项工作进行抽查和评估；对物业管理服务中出现的重大事项进行审议。（一）总体要求二、工作要求服务期：2022年6月1日至2023年5月31日。

中标人不得擅自改动大楼内所有房屋、管线、设备等的位置和用途。中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的工作人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权，经采购人同意后才可实施。

以下是设备往年保养费用（供投标人参考）。★中标人应当保证采购人物业内设备设施正常运行，投标总报价已包含消防系统、空调系统、监控系统、发电机、高低压电房、电梯等设备的保养维护费用，针对采购人办公楼实际情况,电梯维修保养较重要,其中6台电梯中有4台奥的斯电梯,需要专业电梯保养公司维修保养,因此即便中标人可提供相关服务,采购人仍需中标人向专业电梯保养公司购买年度全包保养服务,即电梯所有损坏配件都由电梯保养公司包免费更换)。根据该项目的管理特点，要求投标人利用如物业管理运营系统软件、访客信息管理软件、维修调度管理软件、安保巡更管理软件、考勤信息管理软件等信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质。中标人应当对涉及采购人的信息严格保密并签订保密协议，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。中标人必须遵守采购人的各项规章制度。对服务质量差，不配合工作的服务人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。中标人对大楼区域内的消防安全、安保工作须进行定期检查(含应急制度检查、实施)，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保大楼内人员人身、财产的安全。

每月对消防设备设施进行一次全面检查。每月抽查(试验)各区域的温感喷淋灭火消防设备一次。每月对电房的烟(温)感喷淋灭火消防设备、档案库房和资料室的烟(温)感气体灭火消防设备进行仔细检查。每年由采购人和中标人共同组织大楼保卫安全小组、工程设备管理小组、清洁卫生小组及有关部门进行消防模拟演习，全面检测、试验消防系统的总体状况。做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养，加强定期试验的工作，每月对消防系统进行必要的抽验工作，做好有关事项的记录工作以备查用。制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到最低。建立消防管理制度、设立消防组织机构、明确职责和工作程序，落实消防责任人。消防管理制度应包括操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。建立24小时制消防安全值班，每2小时对办公楼内主要部门进行巡查一次，夜间4小时巡查一次，消防监控室24小时值班。（二）消防安全值班服务和消防设备保养工作要求

重大节假日前配合采购人进行节前消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。确保消防设备设施(系统)的正常有效是大楼安全工作的重中之重，除坚持上述定期检查保养的工作外，在日常维修工作中树立高度的安全意识，发现安全隐患或问题时应立即处理解决并向采购人报告，当被发现的问题不能自行解决时应立即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商、承建商做好维修和检测工作，确保消防系统安全可靠地处于正常、有效的状态。每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃等)。每周检查气体灭火消防设备系统报警、各种指示表数据(是否正常)、释放功能(试验时应关闭维修阀，以防气体释出)，确保上述区域内的烟(温)感气体灭火消防设备系统随时处于正常状况。每月检查试验消防水泵、皮轮及手动启动装备的运行状况，检查消防管道有无堵塞现象(能否正常供水)，平时禁止使用消防用水。每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，确保在有效期内能正常使用。

负责物业区域及周边的安全巡查，每小时巡查1次，做好防火、防盗、防爆炸、防泄密、防治安灾害事故等安全防范工作，保护办公楼内人员、财产安全，维护良好的办公秩序。负责24小时门岗值班，严格落实来访登记、凭证进入、物品验放等门禁制度，对来访、施工人员，出入车辆、物品实行严格把关，严防无关人员、车辆，可疑物品进入办公大楼。制定安全防范紧急预案，当发生突发情况时，应能按应急方案的要求采取有效措施，控制事故发展，将损失降到最低。建立保安管理制度、设立保安组织机构、明确职责和工作程序，落实责任人。（三）安全保卫工作要求每年对物业消防系统进行检测，相关检测费用由采购人支付。

1.室外区域(地面及物业外围)卫生清洁服务工作要求完成领导交办的其它临时性任务。做好门岗执勤交接班工作记录，遇重大事情或异常情况须及时报告。协助做好信访接访工作，引导来访人员到指定的来访受理区，对值勤区域内发生的不法侵害和突发事件，应立即予以制止，采取措施控制事态扩大，并及时向值班领导、主管部门报告，配合民警做出妥善处置。负责办公楼门前的车辆停放管理，维持出入口通道畅通，引导车辆整齐停放，及时纠正乱停乱放现象。

（6）地面，巡回保洁，及时清理污渍及香口胶渍。（5）冲洗大门口，巡回保洁，每周一次。（4）清洁装饰灯具，每周二次。（3）花基、植物、花盆及盆托清洁，每日一次，巡回保洁。（2）清理、清洁公共垃圾箱，巡回保洁，每日一次。（1）清扫广场、人行道地面垃圾巡回保洁，每日一次。

（1）地面清扫垃圾，巡回保洁。2.室内区域(走廊、通道、楼梯、会议室、部分指定办公室及各类设备设施配套专用房间室内区域)（10）清洁标准：地面无垃圾、无碎屑、无积水、无明显污垢、无恶臭气味；物品表面干净整洁，无污渍。（9）对该区域内其它位置(含本区域内的设备设施)的卫生清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次。（8）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周一次。（7）大门口，巡回保洁，每日清扫二次。

（7）指示牌擦净，每周一次。（6）栏杆、扶手、开关、插座表面清洁，每周一次。（5）垃圾桶内垃圾(每日彻底清理二次)，巡回保洁。（4）墙身、柜、门、室内陈设清洁，巡回保洁。清理地面污渍、油渍、水渍，及时清洁、巡回保洁。（3）墙面及挂件清洁(每月清洗一次)，巡回保洁。（2）门、窗台表面擦尘，巡回保洁。

（13）地面拖擦，每周一次。（12）地毯吸尘，每周一次。（11）植物、花盆及盆托清洁擦拭，每日一次。（10）办公家具擦净，每日一次(皮家具打碧丽珠每周一次)。（9）茶水桶、垃圾篓清理，每日二次。(擦净烟灰盅，每日一次)。（8）挂牌(框)擦净，每周一次。

（19）墙壁画(镜)框清洁、消毒，每周一次。（18）电话清洁、消毒，每周一次。（17）不锈钢涂保护剂，每周一次。（16）灯开关等用电器表面清洁，每周一次。（15）办公弱电设备表面清洁，每周一次。（14）梯级拖擦，每周一次。

（25）监控中心，巡回保洁，每周彻底清洁一次。（24）消防、供水水泵房、高低压配电房、空调水泵房、电梯房、电梯坑等设备设施专用房的清洁，日常保洁，每周彻底，清洁一次。（23）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周一次。（22）地脚线清洁，每周一次。（21）消防设施内部擦净，每周一次。（20）走廊、通道(走火通道)通风口清擦。每周一次。

（31）窗帘清洗(只限布帘类，水洗)，每半年一次。（30）地面清洗，每季一次。（29）地毯清洗，每季一次。（28）天花、灯罩、风口擦尘，每月一次。（27）室内全面彻底清洁，每月一次。（26）天花扫蜘蛛网、照明设备表面除尘，每月一次。

（37）清洁标准：保持地面、墙面、天花、物件表面无积水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；玻璃明亮洁净、无手印；室内无杂物，摆放整齐有致；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物和污渍、无垃圾；各类标志(标识)清晰，设置合理、准确；设备设施表面无积尘、无明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网、“四害”绝迹，保持干爽清洁的环境。（36）本区域内其它位置(含本区域内设备设施)的清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次。（35）天台设备设施清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次(有必要时含除锈上漆)。（34）天台(地面、墙面、排水沟、排气口、排气管等设施)清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次。（33）玻璃(3米以下)清洁，日常保洁，每周彻底清洁一次。（32）玻璃(3米以上8米以下)清洁，日常保洁，每月彻底清洁一次。

（5）洗手间地面拖擦，每日二次。（4）擦、冲及洗净所有洗手间、茶水间设备设施，每周一次，巡回保洁。（3）清理废物箱(筐)，每日三次，巡回保洁。（2）地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁，每日彻底清洁一次，，巡回保洁。（1）擦净(清洗)所有洗手间内镜面、洗手盘及大理石台面，每日彻底清洁一次，巡回保洁。3.洗手间及茶水间区域

（11）玻璃(3米以上8米以下)清洁，日常保洁，每月彻底清洁一次。（10）空气流通装置清洁，每周一次。（9）天花及照明设备表面除尘，每半月一次。（8）彻底清洗地、台、便盆(兜)、蹲厕，每日彻底清洁二次，巡回保洁。（7）门、间隔、窗台等擦拭，每日一次。（6）卫生物料(擦手纸巾\蹲位纸巾\洗手液\樟脑丸等)，需要时补充。

5.排水沟、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施的清理及时清理垃圾，疏通管道，每日巡查，每月彻底清洗一次。清洁标准：设施四壁及底面整洁、无明显污垢、无蚊虫(蚁)孳生、无恶臭气味等现象；设施上盖后四围地面整洁、无污物污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇(蚊)虫(蚁)叮爬现象。4.落实垃圾分类收集及清运，做好分类收集标识，按分类垃圾标准每日收集一次(加强巡查，视具体情况增加收集次数)，清运一次。（15）清洁标准：保持地面、墙面、物件表面整洁、干净、无烟头，达到无污渍、无积水；保持台、椅无污渍、无积尘；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍、无垃圾；“四害”绝迹；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；卫生区域内无蜘蛛网、无尘渍；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。（14）本区域内其它位置(含本区域内设备设施)的清洁，巡回保洁，每半月彻底清洁一次。（13）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周二次。（12）玻璃(3米以下)清洁，日常保洁，每周彻底清洁一次。

（2）3米以上8米以下墙面，日常巡回，发现有影响外观的污迹或其它附着物时应立即清理(清洗)。（1）每年一次对外墙表面彻底清洗，外墙表面不应留下污渍。9.外墙区域8.供水池的清理，每周巡查一次以上，每季彻底清洗消毒一次，发现供水污染时需增加清洗次数。清洁标准：池净水清、四壁及底面无污垢、池水质量卫生达标，每次清洗供水池后应提供水质化验报告，费用由投标人支付。7．化粪池，每月检查、疏通二次，每季对化粪池进行彻底清理一次。清洁标准：化粪池经清理后池底污物深度不超过8厘米；设施上盖后恶臭气味无散发现象；设施上盖后四围地面整洁、无粪便污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇(蚊)虫(蚁)叮爬现象。每年对化粪池进行彻底清理，费用由投标人支付。6.垃圾存放处清洁，每日一次，巡回保洁。清洁标准：地面及四围整洁、无垃圾、无碎屑、无积水、无明显污垢；垃圾无堆积现象(不外露)、无恶臭味；垃圾不四溅、外泄、散布；垃圾桶表面无污渍。

11.垃圾统一清运、物业外墙整体清洗、化粪池清理、卫生防疫消毒[“消杀”(消毒灭菌)、除“四害”]、供水池清洗消毒等项目服务。（2）工作标准：地面整洁、室内洁净、措施得力、效果明显--无恶臭味、无“四害”踪迹。（1）该项工作由中标人实施时，物料费用由中标人支付。10.物业区域内的卫生防疫消毒[“消杀”(消毒灭菌)、除“四害”]、灭蚁灭虫等工作实施范围包括采购人的所有物业区域；实施频率根据各级文件通知或采购人根据实际情况决定。（4）清洁标准：以正确的操作方式，使用适当的清洁液，保证招牌、外墙的铝板、玻璃、天然石材等建材不受腐蚀，使整座大楼外观焕然一新；巡回保洁的墙面应当保持无明显积尘、无污渍、无蜘蛛网、无其它不雅张贴物或污迹。（3）3米以下墙面，日常巡回保洁，每周清洁一次。

（2）监督各类设备供应单位或维修商及时对中标人无法修复的存在故障的设备进行维修。（1）服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。检测应当包括实验性的检测。建立设备设施管理紧急事件处理规程(制度)，全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。对委托外单位保养的设备，要及时通知保养单位进行维修处理。1.服务质量的要求物业配套设备设施维修管理服务工作要求13.域内其他清洁卫生工作标准由采购人根据实际情况确定。12.大活动、临时接待时，按采购人要求对相关场所进行清洁卫生。

（8）加强对物业区域内的所有配套设备设施的管理，在全面巡查的基础上，做好清洁维护工作，及时对易(已)生锈的金属质物件进行除锈上漆的工作。（7）根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电管理。（6）在全面巡查、重点管理的基础上，完成对大楼安防门设施、各类给排水系统、各类水泵、水池及其它设备设施进行日常管理和维修工作，以确保上述各类设备设施的正常运行。（5）在全面巡查、重点管理的基础上，完成对安防系统[主要指闭路电视监控设备、防盗报警设备]、空调设备设施、电梯、发电机、高低压配电设备设施及其他照明设备设施、供水设备设施进行日常管理和维修工作，确保上述设备设施的正常运行。（4）在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。（3）建立设备管理维修档案。

C.中标人应配备主管电气的工程技术人员，其应根据完整的供电网络资料(采购人提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等情况有充分认识，做到心中有数。B.低压用(配)电系统的日常管理和维修工作的基本标准：建立严格的配送电系统运行和维修制度；设备设施管理及维修人员必须符合采购人的要求。低压用(配)电系统部分需委托有资质的公司负责定期检修（检测）保养，低压设备保养至少每年对全部设备检测一次，并向采购人提交检测报告。A.高压部分：负责日常的运行操作和日常管理工作。按供电部门有关规定，高压部分需委托有资质的公司负责定期检修（检测）保养，除日常保养外，高压设备保养至少每年对全部设备检测一次，并向采购人提交检测报告。（1）供、配电系统(变压器：1250KVA1台，1600KVA2台，高压配电柜1套。低压配电房2间，配电柜2套)2.物业区域配套设备设施保养服务工作办法（9）遇到采购人各业务部门需要在特定时间保证供电、供水等特殊情况时，应妥善安排工作，满足其要求；遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢险、救援措施；协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助其他部门做好其它各类设备的管理维修工作。

I.监控用电情况，每周登记电表读数，核定实际用电量，协助采购人办理缴交电费手续。H.经常检查节日照明设施，做好维护检修工作，确保节日照明设备发挥正常功能。G.节约用电，设备停止使用时应及时切断电源。严格执行采购人制定的节电措施。在满足采购人使用需求的前提下，合理控制机电和照明设备开关时间，尽量节省能源。非工作时间，如无工作需要，应当切断(关闭)照明、排风等用电设备、器具电源。F.加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保物业区域照明系统正常运行。当物业区域照明设备出现故障，中标人接到采购人通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。E.加强日常管理和维修工作，用电设备、照明、指示、显示灯等确保完好，保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。D.工程技术人员每天应安排好工作班组，每天定时检查供配电设备运行情况，每天巡查2次电管井和楼层总开关等设备设施，并记录设备运行情况。发现故障或隐患应及时进行维修工作，不能维修时应向采购人汇报并协助采购人完成维修工作，做好设备设施运行巡查记录备查。

E.节约用水，防止冒、滴、漏和大面积积水事故发生。D.每季度对供水池、水箱管路进行一次清洗消毒，并出具经卫生防疫检查合格的报告，防止二次供水污染。C.每周检查维护一次给排水设备设施，确保设备正常可靠运行。当物业区域出现设备设施故障，中标人接到通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。B.工程技术人员每天应安排好工作班组，每天巡查4次给排水设备设施，并记录设备运行情况。A.对供水管道、水表、泵、水池、阀门及其它给排水系统设备设施进行日常管理和维修工作，确保供水安全；对排水管道、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施进行每日巡查，每月清理一次，确保其清洁通畅。（2）给、排水(污)系统。

B.根据采购人使用空调的要求和业主的中央空调开/关时间操作规程，做好协调工作，保证设备润滑剂、制冷剂、水、油等保持在正常值范围内，确保空调设备设施的正常运行。A.熟悉空调设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定相应的操作规程，并严格执行。必须有2名持空调(制冷)维修技术证的工程设备技术人员长期驻点在物业办公楼负责空调设备的运行和应急维修。（3）空调(制冷)系统及多联变频空调设备H.监控用水情况，按周登记水表读数，及时催促采购人交水电费。G.加强日常管理和维修工作，保证给、排水(污)系统设备安全高效运行。F.制定事故处理应急措施，当发生水管爆裂、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。

H.定期检查清洗空调柜、空气净化装置、柜机滤网，检查风柜、净化装置、柜机皮带松紧情况、轴承润滑情况和其它附属装置的工作运作情况，发现问题应立即进行妥善处理；以确保设备正常运行，为采购人提供舒适的工作环境。G.定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风机管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。F.定期检巡查各管网有无裂缝、漏水、循环水过脏及堵塞等现象(问题)，发现问题应立即排除，保证水管畅通。E.定期检查冷却电机、风机皮带的松紧情况，磨损太大的要及时更换。D.值班人员定时检查主机、水泵、压力表的运转情况，是否有杂音、振动、渗水情况，并定时加润滑油及检修。加强巡查、定期或需要时对中央空调供水管、水泵、水塔进行除锈上漆。C.机组运行时应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如有异常应及时调整，必要时应关机，以防止事故发生。

（6）各类设备设施(金属质的供排水管、消防栓、金属台凳等)维修加固、除锈处理。（5）物业区域办公家具、功能指示标识、墙面挂件维保要求：每天定时巡查，发现指示标识、办公家具(含会议家具)、墙面挂件等损坏、丢失，及时维修和补充。（4）严格按有关技术维护保养规范的要求，定期对各物业区域内的安防系统[主要指闭路电子监控设备、防盗报警设备]、通风设备进行检查，发现问题及时维修处理。K.中标人负责本采购人所有中央空调、多联机组、柜式空调和分体空调的管理、维修和保养工作，每年对所有分体空调进行不少于两次的彻底清洁(内外清洗清洁)检查，发现问题应及时向采购人汇报，并出具故障说明报采购人审定后方能进行维修。由中标人负责的日常维修内容包括：漏水处理，电路维修，线路查修、接收感温头、水排管、防尘网、铜管外保温套、空调管外胶带等小于300元人民币以下的零配件（该部分含在定额物业服务费内）。其它维修所产生的物料由采购人负责，该部分维修由中标人负责联系维修及报价，经采购人审定后方能进行维修（该部分含在非定额物业服务费内）。J.中标人应根据采购人要求负责中央空调设备全面检测和清洗工作；使用中央空调系统期间中标人应加强巡查，发现制冷系统运行中存在的安全隐患、故障、损坏部位时，应立即告知采购人并根据采购人的要求做好维修工作。I.每周检查控制系统及外围设备的情况；每季彻底检查试验系统功能；每月检查自动控制系统传感器、执行元件。

物品搬运工作要求：根据采购人要求完成会场布置、清理杂物、物品搬卸等物体搬运工作。对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。属于小修部分的，中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定组织实施。物业区域内其它设备设施检查、保养、维修等服务工作标准由采购人根据实际情况确定。（9）电梯等特种设备设施，中标人对设备设施不间断或定期地进行的维护、保养、巡查、检验、年审等，并就有关情况进行登记、汇总并向采购人汇报等服务工作。同时处理特种设备突发故障，及时排除故障险情，例如电梯困人等情况。（8）根据实际工作需要及采购人的要求及时完成更换国旗、节假日庆典装饰、会议会场布置、重大活动舞台搭建等各类仪式布置工作（相关物料由采购人提供）。（7）物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求，定期对停车场、道路警示标志标识进行检查，发现损坏、丢失，及时维修和补充。

B.对物业区域内的所有花草植物进行淋水工作，每天不少于一次。A.对物业区域内的所有花基、花槽进行松土工作，每月不少于两次。（2）绿化管理服务工作人员应根据植物的生长情况，对植物进行卫生清理(洁)、浇水、松土、修剪、除杂草(残枝败叶)、杀(灭)虫(蚁)防病、施肥等管理(维护、保养)服务工作。绿化管理服务工作人员在绿化管理(维护、保养)服务的工作中应做到肥水适度，保持花木正常生长，保持绿化区域卫生干净整洁。（1）广场和通道所有树木、植物无明显病斑，无明显虫害，无残留害虫.每季喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫或蚁患。物业区域内绿化植物供应服务需求物业区域绿化管理服务工作要求

中标人提出增加以下物业服务内容，该部分费用可按非定额费用办法，由采购人及中标人协商后另行支付：（八）其他服务工作要求2．会议音响保障服务。保证会议音响操作人员到场操作，管理采购人交给代管理的音响、视频等设备。1.保障16楼礼堂及14楼会议的后勤服务。包括会议室的预订安排、场地布置、茶水供应、会场秩序等，并提供14楼服务台及各会议室所需的有关后勤物资保障。会议保障服务的要求C.对物业区域内的所有绿化区域的植物进行卫生清理，清理的垃圾应立即集中放至垃圾箱中。

中标人应结合物业服务工作要求，指派或招(聘)用经过专业技术培训或熟悉工作业务人员承担采购人物业服务工作。物业服务工作人员配备基本要求三、物业服务及劳务派遣工作人员配备及管理要求（3）采购人要求中标人负责组织公用设施设备大修时，需向驻楼独立法人单位收取维修分摊费用及开具发票。（2）因采购人需要物业服务岗位增加或需要组织搬运办公家具、物品等，需要增加物业服务工作人员的费用或由此产生的加班费用；（1）因采购人需要增加保洁物料费用；

物业服务各岗位服务工作人员任职条件中标人物业服务工作人员岗位设置及人数中标人为采购人指派或招(聘)用物业服务工作人员时，应经过采购人面试审查书面同意后才能办理招(聘)用手续签订劳动合同。中标人应向采购人提供准确的人员名单、履历简介、健康证明文件(持有县级以上医院体检合格证明)及复印件、身份证及复印件、专业证书及复印件、学历证书及复印件等人事资料送交采购人审查备案。中标人向采购人派出的所有人员应具备以下条件：拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民；热爱物业服务工作；身体健康；遵守法纪、品行良好，遵守国家计划生育政策，无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动；具有责任心强、吃苦耐劳、勤俭节约、严谨细致、勤恳扎实的工作作风。

根据考核结果和实际工作需要，每季针对个别培训项目或人员进行针对性训练。每周进行一次培训，培训项目可分开交叉进行；每季度对物业服务员工进行一次考核。培训内容为：(1)消防值班人员的培训内容为：消防安全知识、安全管理知识(含各类突发事件的处置知识)、消防设备设施及工具的操作；(2)卫生清洁人员及接待文员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识(含各类安保突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁和“消杀”(消毒灭菌)除“四害”知识及操作办法；(3)设备管理人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识(含各类突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作、电工知识及操作；(4)物业管理人员的培训内容为：物业服务知识、人事管理、公文应用及管理、礼仪常识等知识和技能培训。每周对物业服务工作进行总结，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，对表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务工作人员应当及时批评教育或辞退。中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。物业服务工作人员的管理培训要求

建立健全各类员工的在岗培训和考评制度，加强对员工的管理、教育和培训，提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识；严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工；定期对员工进行考核，发现员工严重违反制度或者其他不称职行为，应及时清退处理。按采购需求和合同要求建立应急工作处置制度，对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时，采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作，中标人不得以任何理由阻扰。物业服务制度应包括物业设备设施管理服务工作制度、保安服务管理制度、卫生清洁服务工作制度、绿化维护服务工作制度、会务接待服务工作制度、岗位责任制度、员工奖惩制度、责任追究制度、物业管理工作制度、突发事件处理工作制度[突发事件包括用电、用水、用气、消防、信访接待、集体中毒、发生疫情、示威游行、空袭、自然灾害(风灾、水灾)等涉及物业服务工作需要中标人处理的紧急事件]、考勤制度、保密制度、值班工作制度、物业服务考评制度。根据采购需求、合同约定及法律规定，中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后作为双方工作准则。中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作，采购人为大楼管委会，物业服务处应做好与其沟通工作，确保服务质量。中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制，提高管理效能。四、中标人和采购人责任

★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；全部员工必须符合广州市政府用工标准要求，按月发放员工工资，不得以任何理由克扣员工工资。中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国社会保险法》以及《住房公积金管理条例》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。根据采购人要求和实际工作需要，建立内部管理架构、设置机构，健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等；设立24小时服务电话，建立完善的接诉、处理、回访机制；每周回访一次，听取意见，改正工作。根据采购人要求和实际工作需要，依法制定人员招(聘)用制度，建立管理队伍，制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。

中标人应保证其派驻人员均为正式招(聘)用员工，不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员(包括实习人员、试用工)；其派驻员工不得兼职于其他单位工作。对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员，中标人给予表彰、奖励。中标人承担其员工因工伤亡的全部民事责任。员工因工伤亡的，依照国家有关工伤保险的规定享受工伤保险待遇，员工牺牲被批准为烈士的，依照国家有关烈士褒扬的规定享受抚恤优待，相关手续由中标人办理。合同期间，中标人应承担管理员工的全部民事责任，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果，由中标人承担。中标人是独立法人单位，应该承担计划生育、综合治理、刑事、民事、签订或解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。

中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理，做好大楼的防盗、消防安全工作，确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度，根据采购人的要求，努力做好监督和管理工作，确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务，杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。中标人应严格执行有关的管理制度，加强对物业服务工作人员的管理。有严明的纪律条款，明确考勤任务、职责，确保员工出勤率100%，要求员工在岗时不得擅自离岗。中标人应结合临时事项处理制度，对各岗位工作人员提出处理临时性工作事项的要求；中标人应按采购需求和合同要求，对员工定岗定责，并将每个员工岗位及其工作职责情况报送采购人审核备案。采购人对中标人的物业服务工作人员所订立的岗位职责有以下要求：采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。

非工作原因，中标人的非上班人员以及其他无关人员，下班后必须离开物业，不得在采购人物业区域内逗留。中标人的在岗上班(值班)工作人员(含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员)不得在采购人办公区域内留宿、就餐、洗澡、娱乐及从事其他与物业服务工作无关的事项。中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备，不得擅自改变其用途和功能；未经采购人同意，中标人的工作人员不得使用采购人的电脑、电话及其它办公、生活等设备和用品，不得查阅、挪用采购人的电脑数据和文书资料。中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时，采购人有权责令中标人对其进行批评教育，中标人已对其采取了批评教育措施后，仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的，中标人应于接到采购人更换人员的要求后2日内退换相关人员。中标人保证其员工在派往采购人处工作时，已知悉采购人与中标人双方有关的制度、规定和行为守则；中标人应严格履行管理义务，确保其员工在采购人处工作期间能遵守采购人的规章制度和有关服务承诺。中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的制服和配带职员证。

中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时，应及时向采购人报告；在合同期间，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。中标人应教育物业服务人员遵守各项保密制度，在工作中获知秘密信息，应予保密。中标人应根据采购需求，组织工程设备管理员等完成会场布置、清理杂物、物品搬卸等物质搬运工作；协助采购人对物业范围内废旧物品处置。中标人应每年举行不少于1次的应急处理突发事件和消防演练活动，提高各岗位物业服务人员的应急处理能力。中标人按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品、工作自用装备和工具。非因工作需要或采购人的许可，中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。

采购人对物业服务岗位设置、人员选用与日常管理具有监督和协调权。中标人必须满足采购需求时刻保证物业服务人员不少于40人且员工条件不低于采购需求，如有员工调离、辞职，应书面通知采购人，3日内新员工必须到岗。中标人应及时回应采购人的投诉或建议，积极解决问题；按实际情况处理采购人与中标人双方的争议，不得无中生有、恶意中伤，更不得恶意违约损害采购人的利益。中标人应完成清洗外墙、打磨地板等物业服务工作时，自备地板打磨机等专业设备。采购人免费提供给中标人使用的物业服务工作专用房间，中标人仅能用作针对采购人的物业服务工作之需，不得用作其他用途。采购人向中标人无偿提供办公用房一间，由此所产生的水、电等费用由采购人承担；与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。中标人员工工作质量未能达到合同要求，应主动返工。

采购人通过物业服务考评制度对服务工作进行考核、监督。除按回访制度监督服务工作外，采购人依据采购需求对中标人服务工作进行即时考评、月考评、季度考评以及年度综合考评，连续两个季度考评不达标、年度综合考评不达标的，采购人有权单方面终止合同：中标人每月30日前如实向采购人提交当月工作总结和下月工作计划；工作总结应详尽说明物料使用(采购、保管、发放)、员工排班及其工作量、各项物业服务工作完成等情况，全面反映当月各项物业服务工作开展情况；工作计划是针对下个月物业服务工作重点的开展计划。中标人每月30日前如实向采购人提交当月的财务报表，财务报表详细列明当月员工工资福利费用支出、按工资比例交纳“五险一金”费用支出、为员工购买人身意外保险费用支出、购买物料费用支出情况并应附物业服务工作人员“五险一金”费用支付凭证和工资签收单据。中标人根据采购需求设置物业服务岗位、聘(录)用员工并明确其分工、日常服务工作的开展，中标人根据采购人审批意见聘(录)用员工，管理人员岗位变动必须征得采购人书面同意。采购人对岗位设置、人员录用与管理、物业服务工作决策有直接参与权与审批权，中标人应当据实向采购人提交当月的财务报表、工作总结和下个月工作计划作为采购人检查、指导、管理物业服务工作和结算物业服务费用的依据。因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的，中标人必须在接到采购人书面通知后5天内更换人员。其员工行为违反合同约定，损害采购人利益的，中标人应立刻调离违规员工，替换新员工在3日内到岗。

季度考评：对月度考评情况进行季度累加，每季末组织机关干部职工对中标人物业服务管理情况进行满意度测评(测评标准由采购人会同中标人商定后实施)，并视中标人整改情况评定季度物业管理服务是否达标；以下三种情况单独或同时出现，季末采购人发出书面限期整改通知，整改限期为5日，中标人未按时整改或整改未达到预定效果的，视为当季物业管理服务考评不达标：（3）因服务工作问题被采购人口头警告累计达到五次以上。（2）一个月内发生三次未造成恶劣影响的违约行为；（1）同一服务工作问题一个月累计出现三次；月考评：对即时考评情况进行月度累加，并视中标人整改情况评定月度物业管理服务是否达标；以下三种情况单独或同时出现，月末采购人发出书面限期整改通知，整改限期为3日，中标人未按时整改或整改未达到预定效果的，视为当月物业服务考评不达标：即时考评：对中标人的物业服务情况随时随地进行检查，对于检查中发现的问题，采购人提出口头警告，中标人应立即整改。

（2）年度内采购人就物业服务工作影响较大的同一个问题向中标人发出书面限期整改通知4次以上(每次整改限期为7日)，中标人均未按时整改或整改未达到预定效果的。（1）年度内两个季度物业管理服务考评不达标；年度综合考评：对季度考评情况进行年度累加，并视中标人整改情况评定年度物业管理服务是否达标；以下两种情况单独或同时出现，视为当年物业管理服务考评不达标：（3）中标人在季度满意度测评中，物业服务工作满意率低于75%。（2）因服务工作问题收到采购人3次以上书面整改通知的；（1）中标人在一个季度内连续两个月物业管理服务考评不达标的；

合同期满未能续约，中标人必须按时(视签订合同的时间而定)做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作，按时撤离物业。如新的物业管理公司因故不能按时接盘，应采购人的要求，中标人必须以原合同规定协助采购人做好物业管理工作，直至新的物业管理公司接盘为止。完成物业服务工作后将采购物料清单及使用情况报交采购人备案，以便核查。每次采购前，中标人应将物料用途、品牌、名称、规格、数量、价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续。物料符合国家环保要求、价格不得高于市场价格；根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。需要中标人办理采购手续和使用物料时，其应当遵守以下约定：根据采购人的要求，制定物料管理制度。中标人应指派专人负责物业服务耗材的采购、保管、发放工作做到仓库物品分类整齐并且帐物相符。

除经采购人审查批准同意外包的物业服务项目外，中标人不得将物业服务委托第三人，不得将管理或服务责任转让给第三方；中标人不得以任何形式的内部承包将物业服务转让给内部员工；否则，视为违约，采购人有权单方面终止合同。合同期限内，约定的服务范围不变时，采购人对服务费用不作调整，中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量，否则，视为违约，采购人有权单方面终止合同。中标人不得指使、纵容员工阻碍依法执行公务、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁手段处置纠纷；合同期间，因中标人或其员工故意或过失，甚至违法犯罪，造成采购人或第三人的人员人身伤亡和财产损失的，中标人应承担民事和刑事责任，采购人有权终止合同。因管理不力、严重违约或工作失误，使采购人利益受损的，导致采购人投诉多(每月有效投诉大于3件)时，中标人应立即整改并承担民事赔偿责任，整改工作效果不佳，采购人有权终止合同。中标人必须于合同签订后二个月内，为员工在劳动社保部门、住房公积金管理中心和保险机构按其工资比例交纳“五险一金”并将相关材料报采购人备案，如有违反，采购人有权据此单方面终止合同。中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品(含办公值班台椅、物业图纸复印件、钥匙、门禁卡、以及其它采购人购买交付给中标人管理或使用的各类用具用品)，在合同终止或解除后，中标人必须将上述物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。

《中标通知书》发出之日起三十日内签订合同。合同签订后一周内即根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作，否则，视为中标人放弃中标并承担相应后果。合同期间，中标人违约，严重影响采购人正常工作的，造成人身伤害或财产受损，履约保证金不足以赔付损失的，采购人有权终止合同，同时向中标人索赔；中标人怠于履行赔偿义务，采购人可在保函金额范围内向保证人索赔。采购需求中明确要求中标人员工必须持证上岗，如发现缺少持证人员情况严重，采购人有权要求中标人限期整改，否则，采购人有权终止合同。采购人有权随时检查中标人员工到岗情况，中标人员工如因故当值不在岗或由其他工作人员顶岗，须事先报请采购人管理部门同意，如在合同期内连续三次发生缺员、减编、漏报等情况，采购人有权终止合同。中标人必须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求，因特殊原因需要调整，须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意，否则采购人有权终止合同。合同期限内，因工作需要，增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加，只要现有人数能够保障的，采购人不另增加费用；中标人不得以任何理由拒绝完成物业服务工作任务，否则，视为违约，采购人有权单方面终止合同。

(1)采购人移交给中标人使用和管理的物业图纸资料；2．在采购人指定的时间内无条件移交以下物件：1．在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同，中标人应履行以下义务：违反或怠于履行合同之责任和义务视为违约；因中标人违约，导致单方解除合同造成采购人损失的，由中标人承担民事赔偿责任。合同期满但新一轮物业管理政府采购工作未能按期完成的情况下，中标人应根据采购人的要求延续提供1-2个月服务期限，期间费用及服务标准按原合同规定执行。

本章所称的“合同”是指中标人与采购人签订的本项目《广州市政府采购合同》；本章所称的“五险一金”是指“基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险和住房公积金”。3．所有中标供货商的自用物品(其中标价格-“定额物业服务费”涵盖的费用采购物品)所有权属于中标人，中标人应将此类物品列明清单报交采购人审核后一并带离物业区域。(5)用采购人支付的非定额物业服务费购买的所有物料。(4)采购人移交给中标人使用和管理的办公台椅、钥匙、门禁卡及其他物件；(3)采购人移交给中标人使用和管理的办公值班用房；(2)物业管理服务(清洁、设备管理)人员情况及工作记录等物业管理档案资料；

本项目物业服务费用由“定额物业服务费”和“非定额物业服务费”两项组成，内容如下：五、物业服务费用组成和内容中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。2．物业服务人员的能力水平可以胜任工作要求。1．工作范畴属于物业服务类或与之密切相关；采购需求中虽然未明确为中标人义务，但符合以下条件的工作，中标人应当严格按采购人的要求完成，否则中标人可以拒绝。

物业服务卫生清洁易耗品费用（含日常清洁剂、抹布、尘推、玻璃刮、消毒水、垃圾袋、扫把、卷纸、洗手液、四害消杀、清洁易耗品等，以及手套、水鞋等劳保用品），卫生防疫消毒[“消杀”(消毒灭菌)、除“四害”]物料费；垃圾统一清运费；供水池清洗消毒料件费用(含检验水费用)；物业外墙整体清洗物料费；化粪池清理费；垃圾分类收集标识购置费；消防系统、空调设备、电梯设备、监控防盗系统和高低压配电系统等特种设备设施的日常维护保养费用（该部分定额费用只限于“物业服务工作要求”内容，超出该工作要求内容所产生的物料费在非定额费用内列支）；物业服务工作所需办公设备、用具费用；物业人员服装及劳保用品费用；工程设备管理、卫生清洁及植物养护工作常用设备及工具费用：投标人根据投入本项目服务所需配备以上自用物品；招(聘)用服务工作人员的费用：物业服务工作人员工资(含奖金及各类本文中未单列的补贴)，依法缴交的社会保险费(基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险)、住房公积金、宿舍水电费，夏季清饮补助、通讯费补助费、高温补助、加班费、福利费（含员工就餐补助）；中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇(聘)用服务工作人员的开支和采购自用设备、用具、用品所需费用为“定额物业服务费”，即由采购人按月定额支付给中标人的物业服务费。该“定额物业服务费”包括具体内容如下：定额物业服务费内容

中标人根据采购需求和采购人的要求在物业服务工作中产生“非定额物业服务费”，是采购物业服务工作所需的物料费用；该费用经采购人提前书面批准并审核，由采购人按实际支出金额按月支付给中标人；该“非定额物业服务费”具体内容如下：非定额物业服务费内容中标人依法缴税税款金额。中标人根据采购需求及自身情况确定的利润值；白蚂蚁防治费用（公共区域）；物业管理区域内的公共部位（楼梯、通道、电梯前室、洗手间、设备房、大堂、饭堂、礼堂、会议室等）的照明灯具、插座、开关损坏更换的费用；

重要提示：请投标人充分考虑服务期（12个月）内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期内采购人将按中标金额支付定额服务费，不作调整。根据现行法规对中标人或其雇员征收的与合同有关的一切涉税费用均应由中标人负担；根据现行法规对采购人征收的与合同有关的一切涉税费用均应由采购人负担。合同期内“定额物业服务费”金额不增加，“非定额物业服务费”金额，根据物业服务实际工作需要而变化，经双方研究确定。3.电梯、空调、消防系统、监控防盗系统和高低压配电系统等设备设施维修物料费及年检、检测费用。公用电器维修工作所需物料费；给排水系统维修工作所需物料费，各类房门窗、办公家具物业、功能指示标识和墙面挂件维修工作所需物料费：按采购人提出的需求，由中标人出具采购物品品牌、规格、报价，经采购人审核后购置；按采购人提出的需求，由中标人出具采购、品牌、规格、报价，经采购人审核后购置；

需要中标人办理采购手续时，应当遵守以下约定：根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。在合同期限内中标人应将这些设备、工具列明清单交采购人备案。这些常用设备、工具的品质应达到国家技术安全、环保、卫生的标准。根据物业服务工作的需要，中标人应按合同约定提供(购买或承租)物业服务工作过程中自己使用的设备、工具及其他物品。六、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求

允许外包的物业服务项目包括：垃圾统一清运、物业外墙整体清洗、化粪池清理、空调保养维修、消防保养维修、监控防盗系统、特种设备电梯、高低压配电系统的常规保养及年检(含电房工具检测和更换)、卫生防疫消毒[“消杀”(消毒灭菌)、除“四害”]、灭蚁灭虫、供水池清洗消毒(含水质检验)。为降低工作成本、提高工作效率以及工作专业要求，中标人需要将部分物业服务项目外包，必须经采购人审查批准。由中标供货商提出采购申请--由采购商负责审核确认—清点入库—使用领取登记—月底盘点物料采购和管理程序：(2)每次采购前，中标人应将物料用途、品牌、名称、规格、数量、价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续。(1)物料价格不得高于市场价格；

中标人向采购人提交当月财务报表(附物业服务工作人员“五险一金”费用支付凭证和工资签收单据)和工作总结是结算和扣减物业服务费的依据。采购人按月支付中标人物业服务费。七、物业服务费结算和扣减办法物业服务项目外包和工程委托施工，中标人应根据采购人要求，严格履行管理(检查)义务及时督促相关的服务(施工)商严格履行其义务并要求保安、卫生清洁人员、工程设备管理人员应各司其责完成现场清洁、安全保卫、设施设备管理等工作，确保环境整洁、消除各类安全隐患。视为工程项目的物业设施维修工作，由采购人按有关规定委托建设施工单位完成。根据物业服务项目的标的大小及性质，采购人可要求签订物业服务服务项目外包合同，该合同由采购人审批，中标人与服务项目承接人双方协商签订。

中标人未为员工缴纳“五险一金”，采购人应要求中标人补办相关缴费手续并按未缴费或未足额交费员工人数，每人扣罚1000元；若中标人仍未履行缴费义务，采购人可在当月应付“物业服务费金额”中扣减与中标人未缴或未足额缴付“五险一金”费用金额相同数额的费用。如发现缺少持证人员，按未持证员工人数和资质证书数量，每人扣罚2000元；中标人违约、不能满足采购需求，采购人有权在当月应付“物业服务费金额”中扣罚一定金额的费用(为“扣减金额”)，直至中标人严格按合同要求整改完毕，“扣减金额”标准如下：用于物业服务，经采购人批准，在本服务项目外的其他费用和参照采购人相关规定采购的各种物料及用品费用为“非定额物业服务费”。中标人投标文件列明的中标价格即“定额物业服务费”。物业服务费包括以下两项费用：

未经采购人同意，擅自将物业管理服务项目转包的，每项扣罚20000元。(3)当年考评不达标，按中标定额物业服务费的5%扣减当年末月物业服务费金额。(2)季度考评不达标，按中标定额物业服务费的2%扣减当季末月物业服务费金额；(1)月度考评不达标，按中标定额物业服务费的1%扣减当月物业服务费金额；采购人对中标人履约行为进行考评并依据考评结果对中标人予以扣罚：合同期内发生缺员、减编、漏报等情况，应扣发相应岗位缺配人员当月工资、保险、福利等费用外，每人次再扣罚200元。

物业管理人员工作或值班期间被发现擅离岗位的，每人次扣罚400元，如发现旷工的，每人次扣罚800元。工程设备管理员工作或值班期间被发现擅离岗位的，每人次扣罚300元。未落实检查、巡查并做好记录，每次扣罚100元。未及时履行消防、电梯、供电、供水等系统设备设施检查责任的，每次扣罚2000元。中标人未按时足额支付工员工资的，除责令其向员工按时足额发放工资外，每人次扣罚500元，情节严重并造成员工集体上访的，每人次扣罚5000元。更换服务人员未向采购人报审、报备或拒不更换采购人认为不合格员工的，每人次扣罚500元。

物业管理人员拒绝或怠于履行物业合同义务，每人次扣罚500元。因中标人责任，造成人员人身伤害和财产受损，除承担民事赔偿责任外，每次扣罚20000元。物业服务人员发生泄密问题的，除按有关规定处理外，每人次扣罚1000元。未按约定搞好卫生清洁的，每次扣罚100元。物业服务人员处置不当，与外来办事人员发生纠纷或治安事件、或损坏公物等，每次扣罚500元。物业服务人员工作期间被发现有喝酒、赌博、吸烟、睡觉、玩电脑、玩游戏、长时间打电话、吃零食、看书、听广播、闲聊等与工作无关的行为，扣罚100元。

公式二：物业服务费金额=定额物业服务费＋非定额物业服务费-扣减金额；公式一：物业服务费金额=定额物业服务费＋非定额物业服务费；物业服务费以按月结算的方式结付。采购人根据中标人提交的当月财务报表和工作总结文件，经审查其当月服务工作符合合同约定则按公式一计算并结付“物业服务费金额”；经审查当月服务工作有违约行为应当扣减物业服务费则按公式二计算并结付“物业服务费金额”；如中标人提供服务不足一个月时按日计算服务费则按公式三计算并结付“物业服务费金额”。因中标人违约，采购人单方面终止合同可扣除1个月中标定额物业服务费。合同期间，如发现中标人其他违约情形，采购人将依照上述做法酌情予以扣罚。物业服务人员擅自将采购人所有物品外借其他单位及个人，若完好归还物品则按被借出物采购价的10%扣罚，否则按被借出物采购价的200%扣罚。

中标人违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务，采购人有权要求中标人限期整改后，再行支付“物业服务费金额”。中标人按双方审核确认的“物业服务费金额”开具服务发票，采购人收到发票后15天内将物业服务费支付给中标人；采购人在下一个月20日前向中标人支付当月物业服务费金额，结算办法如下：公式三：物业服务费金额=月定额物业服务费÷当月天数×实际工作天数＋非定额物业服务费。