66 鼎耀物业”项目前期物业管理招标公告 (招标编号:津物区划非<2024>第014号) 6 鼎耀物业”住宅(非住宅)物业项目,由天津兆鼎置 业有限公司开发建设,现委托 天津市建耀招标代理有限公司 (招标代理机构)根据有关规定,通过公开招标的方式选聘前 期物业服务企业。 一、招标项目基本情况(具体情况见附件1) 1.本项目业态类型:商业服务 2.本项目坐落地址:武清区下朱庄街京津公路西侧 3.本项目物业管理区域四至范围:东:京津公路、京津公 路绿带、天津美地置业投资有限公司现状房屋,南:天津美地 置业投资有限公司现状房屋、京山铁路、下朱庄街下朱庄村农 民集体用地,西:京山铁路、现状雍阳加油站、下朱庄街下朱 庄村农民集体用地,北:现状雍阳加油站、京津公路绿带、京 津公路 4.本项目总用地面积: 本项目总建筑面积: 地上建筑面积构成为:总建筑面积11500.00 平方米(应 在此处明确地上总建筑面积中各不同业态的独立建筑面积)。 地下建筑面积构成为:总建筑面积 430.00 平方米(应在 此处明确地下总建筑面积中各不同业态的独立建筑面积)。 本项目的建筑密度为 35%;容积率1.34;本项目内共含 建筑物 1栋(应在此处明确各业态建筑物的栋数);项目总 户数为 35 户。 5.绿化指标:绿化率25% ,绿地面积2145.60平方米。 6.停车场库: 本项目规划建设机动车停车位81个,其中,地上停车位 81个,地下停车位O个。 7.开发建设分期情况:1期 8.项目竣工时间:2024年10月30日等。 二、物业管理服务内容及标准(见本公告附件2) 三、前期物业服务合同期限 前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物 业服务合同生效之日终止。 四、获取招标文件的时间、方式 团购买招标文件 凡有意参加投标者,2024 年10月09日一一 2024 年10 月 14 日,每日09:00 -17:00(北京时间)将购买招 标文件的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号,并在汇款 备注中标明拟投标项目名称,同时以发送邮件方式将获取招标 文件所需材料的扫描件发送至 1423370876@qq.com (邮箱地址), 并及时通知招标代理机构,招标代理机构将会把招标文件以邮 件形式发放。 1.获取招标文件需提供的材料 (1)登记表(原件一份,加盖企业公章); (2)投标人营业执照(复印件一份,加盖企业公章); (3)授权委托书(原件一份,加盖投标人企业公章、法定 代表人印鉴); (4)购买招标文件的汇款单截图。 2.招标代理机构开户信息如下: 单位名称:天津市建耀招标代理有限公司 开户银行:中国农业银行股份有限公司天津玫瑰湾支行 银行帐号:02211601040000739 3.招标文件售价 人民币:1000元/本。 注:招标文件一经售出,概不退费。 参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为 准。 成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件 截止之日前以邮寄方式寄送到 (接收投标人获取招标文件所提供纸质材料的地址),如递交 投标文件截止之曰前未收到投标人获取招标文件的纸质材料, 将以撤标处理。 五、对投标人的要求 1.具备独立法人资格的物业服务企业; 2.依法纳税; 3.无行贿犯罪记录; 4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、 冻结或破产状态; 5.未被有关部门(不受属地管理及级别限制)暂停投标资 格或通报,并在暂停或通报期内; 6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单(不受属 地管理及级别限制); 7.本次招标不接受联合体投标。 (以下8.9项要求内容招标人可根据项目实际情况选择提 出,非选项删除) 8.投标人具备商业服务类型物业管理经验。 9.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。 六、投标截止时间 1.投标文件递交的截止时间为:2024 年10月29日 09:30 (北京时间),递交地点为:天津市东丽区满江道保利昆仑大 厦7楼703 (开标地址)。 2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件,招标人不 予受理。 七、发布公告的媒介 本次招标公告在中国招标投标公共服务平台 http://www.cebpubservice.com/上发布。 八、招标人联系方式 1.名称:天津兆鼎置业有限公司 2.办公地址:天津市东丽区满江道保利昆仑大厦7楼701 3.联系人:李女士 4.联系方式:16600359090 九、招标代理机构联系方式 1.名称:天津市建耀招标代理有限公司 2.办公地址:天津市东丽区满江道保利昆仑大厦7楼703。 3.联系人:郭工 4.联系方式:13121002169 注:所有报名材料均使用标准A4复印纸报送。 特此公告 招标人涔(盖章) 法定代表人:(盖章) 人子 招标代理机构:(盖章) 法定代表人:(盖章) 备注:招标公告的内容为虚线以上的全部内容。 日期: 附件:1.招标项目基本情况 2.物业管理服务内容及标准 3.登记表 4.授权委托书 附件1:招标项目基本情况 提示:以下招标项目基本情况应包括的内容仅供参考,招标人应根据招 标项目实际情况进行提供。 注:请用段落叙述的形式描述项目基本情况,请用列表的形式介绍项目 配套设施设备情况及各业态专属设施设备情况,切勿写成填空的形式。 1.项目名称:鼎耀物业 2.四至范围:东 3.物业类型:商业服务 4.房屋建筑结构:框架剪力墙 5.规划建筑面积:11500.00 6.绿地面积:2145.60 7.绿化率:25% 8.道路面积:1500 9.化粪池数量:1 10.污水井数量:14 11.雨水井数量:49 12.垃圾中转站数量:2 13.各类水泵数量,品牌,功率及备用情况: 14.水箱数量及容积:给水水箱,1个,4m³。中水水箱,1个,6m³。消防 水池,1个,585m³ 15.各业态电梯数量,品牌,功率,一梯几户:5台,通力,两梯10户 16.信报箱数量:2 17.消防设施设备情况:消防水池,1个,585m³.喷淋水箱,1个,18m³。 18.室内外公共照明设施种类、数量及功率: 19.监控设施种类、数量及功率:360°摄像头 20.避雷设施种类、数量:主体避雷针 21.机动车库数量,面积:81,1100 22.露天停车场数量,面积:81,1100 23.非机动车库数量,面积:0 24.共用设施设备用房面积:132.02 25.物业管理用房面积:71.17 26.监控系统与消控系统是否设置在一处:是 27.其它(各期竣工时间、水域形式、面积、水源、要求物业进驻时问 等):2024年10月30日、市政管网给水、11930、市政管网自来水、2024 年11月 (一)项目基本情况 本项目位于下天津市武清区朱庄街京津公路西侧,四至范围(东:京津公路、 京津公路绿带、天津美地置业投资有限公司现状房屋,南:天津美地置业投资有限 公司现状房屋、京山铁路、下朱庄街下朱庄村农民集体用地,西:京山铁路、现状 雍阳加油站、下朱庄街下朱庄村农民集体用地,北:现状雍阳加油站、京津公路绿 带、京津公路) 鼎耀广场综合开发项目筹开期及前期物业服务,服务范围为项目及其范围办公 及商业中之全部物业管理服务,其中包含红线内包含筹开期间装修管理、工地管理 等准备工作,安全保卫、秩序管理、车辆停放、地下车库停车备案委托经营、安全 巡检、室内外公共部位的清洁、绿化养护、室内绿植租摆、公共部位设备运行日常 养护、维修检测、确保设备运行良好,所管资料的完整、客户服务、停车收费、收 发服务等物业管理内容以及重大活动保障;如需空置的按照甲方提供的空置区域切 割管理界面,方案以补充协议约定为准。 筹开期工作包含:团队组建,物业服务中心装修及开办物资采购,承接查验, 设备调试,装修管理,精开荒保洁,安保管理,停车场管理等。 采购项目涉及的安全保卫、秩序管理、车辆停放、地下车库停车备案委托经营、 安全巡检、室内外公共部位的清洁、绿化养护的正常完好、室内公共部位的绿化摆 放、公共部位设备运行日常养护、维修、年检、各种检测、确保设备运行良好,所 管资料的完整、会务服务、停车收费、收发服务等物业管理内容以及重大活动保障。 (二)项目基本情况表

项目 名称	鼎耀广场			城市	天津市
详细 地址	天津市武清区朱庄街京津公路西侧			物业类型	商办综合体
开发商	天津兆鼎置业有限公司
物业 现状	／现房 口期房	开盘日期	/	物业进驻 时间	2024年11月
峻工日期：暂定2024.10.30
占地 面积	8582. 4m²	总建筑面积	11500 m²	商业建 筑	11500 m²
使用 面积	11500 m²			装修状 况	商业区精装
道路面 积	1500m²
标准 层层高	4.5米

车位 数量 建筑	共_81个；地上_81个；地下～0个，总面积：1100m
框架剪力墙 结构							环氧地坪
								墙壁 精装墙面 架空地板	地面涂装 材料
内部 装修	公共区域	地面 天花	石膏板吊顶	停车场	泊位感应
		大堂	精装修		装置	配备
		停车 场	粗装修		收费系统	配备
							25%
		绿化 绿化率
2145.6m² 绿化面积
物业管理经营用房					132.02m²
71.71m² 共用设施设备用房 物业管理用房面积 其他
污水检查井数	14个	雨水检查井 数		49个		化粪池	1个 20M3
喷淋水箱	1个 18m3		消防水池	1个 585m²		景观水池	330 M3
垃圾中转站	2个
设施设备情况 路灯						/	功率	/
公用照明设施				数量 数量 品牌	/		功率	/
给排水系				楼道灯			台数
统 电梯	三次供水电机功率 消防用水电机功率			品牌		台数
	两梯10户		/	品牌	通力		台数	5 台
避雷设施 种类	主体避雷针		/	品牌		/	台数	/
制热 系统	功率				品牌		台数
监控设施 种类	360°摄像头				品牌	/	台数
其他

消防设施 设备情况	消防水池，1个4m²。 中水水箱，1个，6m3 消防水池，1个，585m²
监控系统与消控系统是否设置在一处？（是）
供水情况：给水水箱数量（1）个，（4m²）。中水水箱（1个），6m²。消防水池 （1个），585m3
其它情况：是否考虑租户空调室外机安装位置？（是） 是否考虑安装空调回水管？（是） 大楼进出口是否设置挡车器及自动收费系统？（是） 绿化是否安装有喷淋系统？（否） 大楼内是否设置门禁系统？（是） 是否要求其品牌及品牌名称（／）
		智能化系统情况
消防系统情况： 提供火灾自动报警系统、火灾漏电报警系统、背景音乐兼消防紧急广播、紧急疏散标 志系统、防火门监控系统、室内外消火栓系统、自动喷淋系统、灭火器系统、气体灭 火系统、消防防排烟系统（楼梯间加压送风、前室及合用前室加压送风、消防补风、 消防排烟)
安全防范系统情况： 视频安防监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统、实时巡检系统、停车库（场） 管理子系统、智能集成应用子系统、联网报警系统、人行通道系统
大楼信息管理系统情况： 利用大楼内的网络系统，配置相应的设备和软件，把设备自动化管理系统（BAS）、 消防报警系统（FA）、安保系统（SA）、一卡通系统、公共广播都纳入智能化集成管 理平台

附件2: 物业管理服务内容及标准 一、物业管理服务内容及标准(招标人根据实际详细填写具体服务 内容及标准,单一业态无需区分公共性基本服务和专享服务) 投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标 准如下: (一)公共性基本服务内容 1.综合管理服务内容 2.清洁卫生服务内容 3.公共秩序维护服务内容(含机动车及非机动车管理) 4.绿化养护服务内容 5.共用部位、共用设施设备维修养护服务内容 6.其它管理服务内容 (二)各业态专享服务内容及标准 1.【住宅(多层住宅、中高层住宅、高层住宅、商业、经营性公建 等)、非住宅(写字楼、商业、工业厂房、酒店等)(根据项目实际填 写业态)】业态服务内容 (1)清洁卫生服务内容 (2)公共秩序维护服务内容 (3)专属部位、专属设施设备维修养护服务内容 (4)其它管理服务内容 (注:综合类型项目各业态需要明确专项服务内容的,按照上述格 式编制) 二、物业管理服务费收费方式 包干制、酬金制(二选其一,非选项删除) 三、物业管理服务费测算方式 物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服 务成本测算,计价单位为:元/月.平方米。 投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费 (非住宅项目可包括能源费)分别测算。 物业管理服务内容及标准 (一)安全保卫服务要求 1.保安管理 (1)贯彻保安管理的基本原则是:用户至上,服务第一;预防为主;谁主管,谁负 责;群防群治,内紧外松。 (2)要求建立保安组织机构。 (3)要求制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责。 (4)加强治安防范。主要是加强保安措施,加强内部保安巡逻;防止人为破坏治安 秩序,杜绝各类可能发生的事故。 (5)要求建立专门的停车管理岗位,针对停车位、各通道及出入口对所有进出大院 的内部公私车及外来公私车的停车、做好外来车辆的引导、停放等管理。 2、保安工作的具体要求: (1)门岗保安员职责 A、着装整齐、精神饱满、仪态大方,热情、礼貌、周到地回答客人的询问,使宾客 称心满意,严禁用粗言恶语对待客人; B、按规定上岗交接班,忠于职守,在岗时不得与其他无关人员聊天。C、负责外 来人员和外来车辆的检查,严格按规定登记。对不符合要求进入责任区的人员和车 辆进行礼貌劝阻,对可疑情况提高警惕,及时报告,确保安全。D、维护大门口的 交通秩序,引导车辆行驶及行人过往,保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻; (2)各责任岗保安员职责 A、负责各责任区内的楼宇,通道,停车场,绿化地,车辆及其它公共场所的治安防 范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。 B、负责管好进入责任区的车辆,保持道路畅通,车辆停放有序,检查停放的车辆 是否已上防盗锁;注意司机和车辆在开车前有无异样,发现可疑立即查证,以确 保安全。 C、读者排队等候区岗位:观众等候区的秩序维护人流控制和引导工作。入场广播 时间视现场情况安排;在入口区域摆放单向的进、出口等指示牌。根据客流情况, 在观众排队处发放参观券,设置隔离带,控制参观的客流容量,控制观众的进场 时间,形成有效的缓冲区;维护好现场秩序,阻止有不法商贩在本区域兜售(包括 黄牛、小贩等);阻止观众逆流参观,并指引正确的参观及出门路线; D、专项活动安全保障秩序维护队伍保持良好的精神状态,体现好礼节礼仪,掌握 好各类指引、引导规范标准;专项活动中确保贵宾、嘉宾安全,现场安全在可控范 围内;确保贵宾、嘉宾车辆道路、人员行进线路畅通,确保现场秩序良好(根据安全 等级及时增调人员)。 (3)监控中心保安员职责 A、监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法,确保设备 的正常运转,发挥其应有的作用。 B、负责监控中心电视屏幕的监视工作,并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面 观察和掌握各个区域的治安动态,发现问题正确分析,果断决定,及时报告并与有关 岗哨取得联系。 C、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。 D、负责录象带的保管工作。 E、负责查出报警位置,及时调动保安员现场查看并处理。 F、做好资料保管和保密工作,无关人员不准进入监控室,不准向无关人员谈及监控室 的运作情况和值班情况。 (4)巡逻岗保安员职责 A、负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业,留意治安消防情况,并作好记录。 B、负责查询可疑人员,及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。 C、负责巡查辖区内设备房、公共设备设施和清洁绿化情况,发现问题,及时通知管 理中心。 D、负责顶替需要短时离开岗位的保安员。 E、负责巡查停车场治安、消防情况。 (5)停车场保安员职责 A、维护停车场的治安交通秩序,疏导车场的流量,保证交通畅顺,协调和指挥车辆停 放在指定的车位。 B、提醒车主离车前关好门窗,带走车上贵重物品,作好巡检工作,保证车辆安全。 C、严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严 禁车辆乱停乱放。 D、车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。 E、认真按规定巡查车场车辆、消防设施及卫生情况,发现问题及时处理或向上一级 汇报。 F、认真、如实作好值班记录表。 (6)停车收费岗服务职责 A、熟悉收费系统各种操作程序,快捷、准确,严格按照规定收取停车费,做好各种停 车证收缴、登记工作。所收取的停车费全额上缴采购人。 B、严禁在收费系统电脑中更改数据资料,严禁挪用、贪污公款。情节严重者送公安 机关处理。 (二)收发服务要求 A、负责员工挂号信件、快件、公文、包裹等的签收和记。 B、对特快邮递、挂号信件、快件、公文、包裹等要件,要造册登记,做到报纸、杂志、 公文、信件包裹等无丢失、无差错。 C、特快邮递、挂号信件、快件、公文、包裹签收后,要及时通知相关部门和个人领 取。注意:保安服务项目中所有涉及的耗材由投标人承担,该费用计入投标总价中。 (三)保洁服务要求 (1)室内(公共区域、会议室等) 按照新冠肺炎疫情防控常态化要求,严格执行疫情防控措施。 A、楼道地面、楼梯每日拖洗一次,巡回保洁,无积灰、污迹、垃圾、水。 B、开关盒、指示牌、盆架、表箱盖:2米以下每日擦抹一次;2米以上每周一次, 无灰尘、污迹。扶手、门:每日擦抹一次,无灰尘、污迹。 C、天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯:每季除尘一次,无明显积灰、虫网。 D、玻璃:每季清洁一次,无明显积灰、污迹。(含所有窗户玻璃) E、会议室、多功能厅、报告厅依据会议、活动日程安排提前搞好卫生、打好开水,会 议、活动期间做好服务工作,会议或活动结束后打扫干净。 F、卫生间每天至少拖洗一次,保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便 池、水池下水道要畅通。墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网;镜子及金属部分: 应保持干净,无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑;天花板上无污渍、无漏水或有 小水泡等现象,保持干净、清洁,完好无损;确保运作正常;配备洗手液厕纸,每日 检查,发现用完及时补充。瓷砖:2米以下每日擦抹一次;2米以上每月清洁一次, 无明显积灰、水渍。 G、负责各办公室内日常卫生工作。 (2)室外 A、道路地面、绿地、门窗档遮雨棚顶(视线所到之处):每日清扫一次,并巡回保洁, 无明显暴露垃圾、卫生死角;院内硬化地面无痰渍、污渍。 B、花坛:每天擦抹一次,无积灰、无污迹。 C、垃圾收集:对垃圾每天进行清除、外运,做到垃圾曰产日清,保持垃圾全部进垃圾 箱,保持箱外无垃圾。垃圾桶(箱):配备足量垃圾箱(筒),对垃圾箱(桶)每天清 刷,做到箱(桶)体清洁无污迹、无异味、无损坏。 D、大门:每月擦拭一次,无灰尘、无污迹。E、窨井(含集水井)每半年清理一次, 内壁无粘附物、井底无沉淀物。明沟:每周清扫一次,无明显垃圾,无堵塞。 F、消毒灭害:窨井、明沟、垃圾房喷洒药水,每季一次(6、7、8、9月每月喷洒一 次),每年灭鼠、灭蟑螂三次,无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。车库、室内外楼梯、不 锈钢扶手:每月清洗一次,无积灰、污迹、垃圾。可上去的屋顶和雨水沟不定期 清扫,要求无积水、无垃圾。 (3)其他 A、每月一次大扫除。 B、工作纪律:保洁员在工作期间要接受采购人的领导和监督,遵守采购人的有关 规章制度。 (四)设备及系统维护服务要求 供电系统、给排水系统、燃气系统、中央空调(含分体空调)系统、电梯系统、房 屋建筑系统以及五金木工等日常、巡视、运行、维修和管理。设备及系统维护 预算价格已包含在本标的中。 1、人员管理要求标准 A、该项目需配备设备工程师(持证上岗),负责设备的统筹管理及维护。 B、强电、弱电、电梯、空调、消防、监控保安及水电维护等工作需持国家相关部门 颁发的上岗证和工作证,确保24小时正常运转。 C、各投标单位根据本楼盘提供的房屋设备设施、规模按需实际配置所需的岗位、人 员数之外,还必须安排工作日夜间及国定节假日全天的水、(高低压)电工值班人员。 投标人应充分考虑到由此发生人员成本。 2、专属部位、专属设施设备维修养护服务内容 A、必须配备对楼宇设备系统熟悉的专业设备工程师(需持国家相关部门颁发的行业 资格证)常驻现场,做到紧急事件突发及时响应。 B、设备及系统维护等委托管理项目由中标方根据甲方要求委托具有符合国家法律、 法规所要求的资质的专业单位进行,维护保养,维保、年检等费用由中标方支付, 也包含在此次服务费用中。投标人需负责以上系统曰常的清洁保养和使用管理, 并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。 C、委托具有专业资质单位的服务合同需经采购人鉴证、共同评定,并签署三方合 同,方能生效实施。电梯等设备建议由原生产厂家或由生产厂授权的维保单位维 护、保养。 D、为避免恶意竞争,降低服务质量,结合历年的委托金额,对委托具有专业资质单 位的服务项目的投标报价作统一约定(以暂定价的方式),此部分价格按实结算。 E、建立岗位责任制、交接班制度、设备房出入巡查运行管理制度、故障处理制度、 档案管理制度、耗材领用使用制度、应急预案制度、考核制度、工作计划制度、服 务方案等。 (1)供电系统运行维护管理 供电系统包括:高低压配电设备、供电线路、照明系统等。 A、按行业要求做好所有设备、设施进行日常保养维护、日常检验、维修更换、国家强 检等工作,以及对部分委托具有专业资质单位的服务工作的落实和监督管理。 B、设备管理要求标准:(a)每天巡视各层强电箱和主机房的动力控制柜、配电箱、照 明箱等,并记录;每天对公共部位照明灯检查、发现缺损及时维修;(b)每月检查、 除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱,并对双电源切换箱功能进行检查和试验; (c)每月对继电器控制柜内的元器件清洁、检查一次,每半年校正一次热继电器的整 定值;(d)每月对各导线的接头紧固、每年一次电试、接地测试;(e)做好每月的能 耗使用管理和抄表并及时做好数据汇总分析工作,发现异常立即报告监管部门; (f)公共使用的照明:路灯、楼道灯、指示灯、应急照明要保证完好。各房间内的 照明、电源插座,完好率不低于98%。 (2)给排水 给排水系统指二次供水设备、排污系统、绿化灌溉所包含的全部供排水管道及组成系 统所必须相关设备。 A、水泵:水泵、电机和管道每年一次大保养。(委托具有专业资质单位的服 B、给水系统:定时巡视水泵房内设备和生活蓄水池,观察电流压力等数据,每月检查、 清洁一次水泵。每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养。每年对水泵维护保养一次。 (委托具有专业资质单位的服务)生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年 保养校验一次。每周一次对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。外围、外露管道每年 整理、油漆一次。每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒,并将水样送防疫站检 样,清洗同时对液位控制装置进行保养,按规定通过国家检验、取得合格证书。 C、排水系统:每天巡视各集水井内的排水泵运行状况,观察压力表、单向阀是否正常。 定时巡视各楼层卫生间、服务间内的卫生洁具、水槽、下水道排水状况。每季度检 查一次排污泵、排水泵,检查其工作情况是否正常,测量绝缘电阻、接地电阻与运行 电流。每年汛期来临之前对排污泵、排水泵保养,保养范围是全面检查、轴承清洁加 油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈等。屋顶平台,室外雨污水排放及检查清扫, 保证畅通无堵。每半年一次检查室外排水井,若有堵塞,及时清除垃圾、杂物等。 化粪池保持通畅、无堵塞、无满溢,半年清掏一次。 D、水管、水龙头:保证水管、水龙头的正常使用,无滴漏现象。E、做好每月用水 抄表并及时做好数据汇总分析工作,发现异常立即报告监管部门。F、公共开水炉每 月清洗一次。 (3)房屋养护维修 房屋系统指建筑结构、屋面、外墙、天花板、顶棚、门窗、道路场地以及组成建筑 区域的其他全部配套设施等。 A、玻璃门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响;馆内涉及水电和房屋的各类 小维修(门、窗、办公桌椅、洗手间、供水终端设施、楼梯、房屋地面、墙壁、吊顶、 漏水等零星维修,除特殊材料外)费用由中标单位包干。 B、场地、路面、侧石、井盖等:道路畅通,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井 盖不影响车辆和行人通行。 C、设施:发现损坏立即修复,保证设施、器材的正常使用。D、安全标志等:清晰完 整,设施运行正常。 (4)空调系统 空调系统指中央空调主机、供回水管道及组成系统必不可少的相关设备和独立区域的 其他形式的分体空调。 A、定期(一季一次)对空调系统进行检修、清洁,保证维修正常,无漏水现象; B、做好空调日常开关机及机组巡查工作,记录机组和管道系统的压力、温度等基本参 数,保障冷热气运行正常。每年5月至10月冷气运行;11月至次年3月暖气运行。(1 号楼24小时运行) C、四月室内机检修、调试;十月保养全部制冷设备; D、空调系统出现故障后,维修人员在15分钟内到达现场维修,小修及时处理, 中修、大修及时联系专业维保公司或厂家技术人员维修;维修及时率100%;有故 障应急处理方案。 E、督促专业维保公司做好空调维保工作。 (5)电梯 电梯系统指电梯机械、电控、机房、井道等全部组成部分 A、每日对所有电梯主要部位巡视一次,并将电梯运作情况(时间、状态)记录于《电 梯运行日记》。每周对电梯运行状况进行一次检查。每月一次对电梯及电梯机房进 行设备检查。电气曳引机:每月一次曳引机,制动器及开关。每季一次曳引绳,绳 头组合,限速器钢丝绳。每季一次导向轮,对重轮,对重导轮。每年一次导论,轿 顶轮。电梯导轨导靴:每年一次导轨及紧固件。每年一次对重缓冲距。电梯轿厢厅 门每二周一次层门锁,锁紧装置,手动开锁装置。每二周一次警铃电话。每月一次开 门机。每月一次轿门上下坎,滑轮,门刀,轿门链。每月一次轿顶卫生。每月一次 指层灯。每月一次层门滑轮,滑块,强迫关门装置,层门上下坎。每月一次按钮。 每年一次消防开关。电梯底坑:每月一次底坑卫生。每月一次底坑安全开关,照明 开关及灯。每月一次缓冲器油质油量及开关。电梯安全系统检查:每月一次限速器 断绳开关及涨紧装置。每月一次限速器。每月一次安全触板,光电保护及其它门保 护每季一次补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置,开关。每季一次各限位开关,换速开 关,极限开关。每季一次测速装置。每季一次安全窗开关,安全钳开头,轿顶照明 及检修箱。每季一次感应器及井道信息装置。每季一次安全钳,超载装置。 B、督促专业维保公司做好电梯月保、季报和年检、年审工作。 (6)消防设施 A、每季度派专业维修人员到现场巡检一次(排除故障)。 B、半年进行一次小维护(排除故障及异常,擦洗部分探头)。 C、一年对设备进行全面维护保养一次。(包括检查线路、擦洗全部探头、按钮等设 备。) D、凡因设备性能失灵而引起的漏报所造成的损失追究乙方应负的责任。 E、平时设备运行中有问题,采购人应及时与乙方联系,乙方在接到采购人通知或电 话后,在24小时内派维修人员到现场。 F、设备运行中设备的损坏及属人为使用不当或环境不良(空调漏水浸泡等)引起的设 备损坏需调换的材料,则按更换零件的价格由采购人另行支付。 G、包括所有报警系统设施; H、督促专业消防维保公司做好消防安检、年检工作。 I、每年按照国家规定做好高危场所评估。 (五)其他管理服务内容 会务人员要求 大专以上,年龄在35岁以下,身体健康,品貌端正,普通话标准。女性身高1.60m 以上;良好的沟通理解能力。 1、日常行为准则 (1)以大局为重,服从主管安排,履行岗位职责; (2)发扬爱岗敬业、乐于奉献、团结协作精神; (3)服务主动热情,态度亲切自然,语言文明礼貌,精神面貌良好; (4)严格遵守作息时间规定,不无故迟到,不得私自离岗; (5)遇事需及时请假,未经批准,不得私自离岗; (6)会议相关各类电器设施、设备及物品谁使用谁保管并确保正常运行; (7)会务瓷杯、玻璃杯卫生做到及时清洁、消毒、收纳; (8)按要求提前半小时完成会前准备工作并现场侯会,工作时间不串岗、不闲聊、 不玩电子游戏、不做与工作无关的事; (9)保持会场环境整洁无异味,每周必须大扫除一次; (10)各负其责、各司其职,齐心协力共同做好会务保障接待工作。 2、会务服务人员岗位职责 (1)会务人员工作日在岗时间为8:30-17:00,如会议提前、会议晚结束,超过工作 计入调休; (2)会务人员应无条件服从每日工作安排,有不明确的地方及时跟上级沟通; (3)会务人员在岗期间,不得随意串岗、空岗,不擅离工作岗位,不得干私活,不做 与本职工作无关的任何事情; (4)会务人员不得在工作区域存放私人用品,时刻保持会场干净整洁; (5)会务人员负责保管会议物品(瓷杯、玻璃杯、台布、围裙、话筒及设备等),按 照会议调配使用,会议后清点收回,并保证随时备用; (6)会务人员在会议期间的茶水、茶歇服务,要提供及时周到的服务,做到“三轻一 快”,即说话轻、走路轻、操作轻、服务快; (7)会务人员在会前1小时打开空调,以保持场内空气清新,空调温度夏季为 22℃-24℃,冬季温度为18℃-24℃; (8)会务人员应熟悉业务知识,知道每个会议室的用途、容纳人数等,接到会议通知后 做好会议准备工作,按要求摆设桌椅,协助设备人员布置会场; (9)会务人员根据会议要求,结合天气变化,控制续水时间和次数,会前15分 钟站立到会议室大门两侧微笑、热情地迎接与会人员; (10)会务人员负责各自会议室的照明、桌椅、设备设施的完好,有问题及时向上级 汇报并进行维修。 3、清洁及场所维护会议室等 (1)会场周围地面、通道每日拖洗一次,巡回保洁,无积灰、污迹、垃圾、水、 木地板一年不少于2次大维保。 (2)开关盒、指示牌、盆架、表箱盖:2米以下每日擦抹一次;2米以上每周一 次,无灰尘、污迹。扶手、门:每日擦抹一次,无灰尘、污迹。 (3)天花板、公共楼道灯、会议室吊灯:每季除尘一次,无明显积灰、虫网。 (4)玻璃:每季清洁一次,无明显积灰、污迹。(含所有窗户玻璃) (5)会议室依据会议、活动日程安排提前搞好卫生、打好开水,会议、活动期间做好 服务工作,会议或活动结束后打扫干净。 (6)每月一次大扫除。每周二次检查、清洁会议室内设备(音响、视屏、投影等设 备)4、会务服务要求按照不同会议类型级别(如一般会议、重要会议、大型会议等) 提供与之相匹配的会务服务。根据需求方提供的会务需求信息,制定切实可行的实 施方案,包括:会议预约、会前准备、会中保障措施、会后的信息反馈和小结等, 具体内容如下: (1)会议预约会议主办方通过电话、书面等方式,下达会议通知进行会议预约,按 会议预约时间顺序编排会议室使用计划,并结合会议内容具体要求提供不同规格的 菜单式服务内容及特约服务项目,如:会议保障、会议背景制作、外借大型会场等。 (2)会场布置根据需方会议通知要求,提前做好会场布置工作及会前检查工作,确 保会议台型设置、会议用品(如席卡、笔、会议资料等)、会议设备(如话筒、投影 仪等)均符合需方要求。 (3)会中服务为与会客人提供引领、签到、茶水、毛巾、视听设备保障等服务。 (4)会议后续服务会议结束时,及时做好人员分流引导工作及会场清理工作,如发 现客人遗留物品快速送还。 (5)其它服务发生疫情等公共卫生事件时,按照国家疫情防控要求及甲方要求,做 好消毒、防控等工作。5、会议服务员的工作要求 (1)按时上岗,仪表端庄,服装整洁。服务员要求服从工作安排,准时上岗,确保会 议进程。上岗前做好准备(穿戴整洁,化淡妆、佩戴胸卡),对衣冠不整、仪表不雅的均 应及时改正,不得延误工作。 (2)服从安排,明确当天的工作任务。服务员必须在会前掌握会议对象、要求、人 数,按要求布置会场,准备会务接待的有关用品。 (3)确保会议接待室内各类设备、用品的完好。服务员必须事先检查会议、接待场 所的灯光、座位、空调、茶杯等设备、用品是否完好,发现问题及时处理和报修。 (4)认真做好会前准备、会后物品收拾清洗工作。 服务员要求做到会前30分钟到岗,会中每隔15分钟续荼1次(夏季视情况而定), 会议开始前后15分钟必须站立候会,不得随意让他人进入会议、接待场所。会后 及时将用品收拾干净,恢复原样,关闭灯光、空调及门窗。并报告会议结束时间。 (5)遵守机关各项保密制度,会议内容不听不传。 6、易耗品 会务保障所需的杯子、水壶、推车、茶叶、纸巾、湿巾、椅套、台布、围裙、清 洁物品、维保物品、服务员的服装(不少于2套),以及会务保障所需的所有费用, 包含在服务中。 7、设备设施维修保养 (1)对会务服务的设施设备,按要求进行保管、养护和维修,按固定资产管理办法做 好日常管理,设施设备或资产损失,由中标方负责。 (2)设施设备质保期内,更新、维修由中标方负责。质保期外,维修向业主申请, 金额低于1000元的,由中标方承担。维护保养、维保、等费用包含在服务费用中。 设施设备完好率达到100%。 (3)必须配备对音控、弱点设备系统熟悉的专业工程师(需持国家相关部门颁发的行 业资格证)常驻现场,做到会务音控保障。 (4)建立岗位责任制、交接班制度、会场出入巡查运行管理制度、故障处理制度、耗 材领用使用制度、应急预案制度、考核制度、工作计划制度、服务方案等。

会务要 求列表	有否重大会议整体计划和服务方案，主管人员需领会会务要求，分工负责，全程 监督做好培训工作。
	根据要求提前布置好会场所需的设备、茶水、确保会议顺利进行
	大堂接待、咨询、引导规范和服务态度情况
	会议室做到桌、椅、台面无灰尘、无污渍、地毯清洁、室内无蜘蛛网
	服务人员统一着装、仪表端庄、用语礼貌、及时续水、服务规范
	严格执行卫生消毒制度，对茶具等用品消毒符合卫生标准，做到一洗二消毒

强调安全保密工作,不泄露会议内容 会务办公室、准备间做到无异味,台面整洁,不堆放杂物,不做与工作无关 事情 (六)绿化管理服务要求 1、绿化养护要求 A、使广场的行道树长势茂盛,树冠丰满完整,规格统一,整体效果好。 B、确保绿地内的植物群落结构合理完整,层次丰富,黄土不裸露,树木生长空间与层 次处理得当,具有良好的景观效果,乔灌木树形完美,枝叶茂盛,季相分明,针叶 树保持明显的顶端优势,花灌木盛花繁果,苗木成活率达到100%,病虫害危害率 小于3%,且基本无危害现象。 C、无缺苗、空苗情况,应及时更换花坛草花,死亡苗木及时清除,应时补种。应绑扎 乔木及时绑扎,无歪斜、倾倒苗木,浅根树种培土到位。 D、使草花花坛月月有花,花期整齐,图案美观,植株健壮,花型正、花色艳,株行距 适宜,不露底土。无缺株倒伏,无枯枝残花无杂草垃圾。 E、确保草坪草种纯,生长茂盛,无空秃,冷暖季草坪特色分明。 F、绿地内土质疏松,无杂草,草坪内无杂质。 G、绿地内地形饱满,无低洼高地,无积水、石块草坪平整。 H、各类乔灌木、草坪、球类及时修剪整枝。 I、树木生长旺盛,应时花卉开花,浇水及时。 2、花卉租摆服务要求 A、摆放花卉植物(包括收花)要做到快、静、净、敬。 B、及时更换失去观赏价值的花卉。做到无病虫害、叶面无尘土。并根据不同季节和花 卉情况及时更换,保持所供花卉的新鲜和美观。 C、负责对摆放的花卉植物进行挂牌宣传,说明其品种、原产地、生长特性及养护方法。 并配备专职管理人员做好日常养护记录,建立管理养护档案,有紧急情况随叫随到。 D、负责花卉植物的日常管理、养护、更换等一切资材。如遇花卉调谢,观叶植物萎焉, 枯死、病虫害必须更换在此以外可以适当调整。 E、及时更换失去观赏价值的花卉,对承租的花卉种类在同档次的条件下进行适当调整, 以使摆花效果富于变化。 (七)服务要求具体列表: 序号 服务要求 工作内容

	建筑物及其附属共用设施、设备、场地的管理、维修养护、巡视检查
	供、配电系 统的运行、 维护保养、 检修、记录 发现异常立即报告监管部门；	每天巡视高压配电房，须持证人员进行巡视。 每天巡视各层强电箱和主机房的动力控制柜、配电箱、照明箱等，
		并记录； 每天对公共部位照明灯检查、发现缺损及时维修；
		每月检查、除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱，并对双电源 切换箱功能进行检查和试验；
		每月对继电器控制柜内的元器件清洁、检查一次，每半年校正一 次热继电器的整定值；
		每年一次对各导线的接头紧固、接地测试； 做好每月的能耗使用管理和抄表并及时做好数据汇总分析工作，
2	给排水系 统的运行、 维护保养、 的服务） 检修、记录	水泵：水泵、电机和管道每年一次大保养。（委托具有专业资质单位

给水系统:定时巡视水泵房内设备和生活蓄水池,观察电流压力等数 据是否在额定值范围之内。 每月检查、清洁一次水泵。每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养。 每年对水泵维护保养一次。(委托具有专业资质单位的服务)生活水 管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次。每周一次 对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。外围、外露管道每年整理、油 漆一次。 每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒,并将水样送防疫站检样, 清洗同时对液位控制装置进行保养,按规定通过国家检验、取得合格 证书。 供水泵: 每月检查、清洗一次,检查其运行情况、流量、扬程等主要参数,电 机绝缘测试,电流检测。 排水系统:每天巡视各集水井内的排水泵运行状况,观察压力表、 单向阀是否正常。定时巡视各楼层卫生间、服务间内的卫生洁具、 水槽、下水道排水状况。每季度检查一次排污泵、排水泵,检查 其工作情况是否正常,测量绝缘电阻、接地电阻与运行电流。每 年汛期来临之前对排污泵、排水泵保养,保养范围是全面检查、 轴承清洁加油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈等。屋顶平台, 室外雨污水排放及检查清扫。每半年一次检查室外排水井,若有 堵塞,及时清除垃圾、杂物等。每月一次检查污泥泵、排水泵, 测量绝缘电阻、接地功能与运行电流。 汛期前污泥泵、排水泵大保养、全面检查。 每半年一次检查室外排水井,及时清除垃圾。 每季进行润滑加油、捉漏保养。每年作大保养一次,保养范围: 全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换,发现重大问题应提 出解决方案并交监管部门。 每月一次检查保养绿化给水设备及路线设备井、阀门井、水表井。

水箱管道及附件： 漆一次。 给水处理： 每月一次检查控制阀、压力表、指示器，清洗过滤器。 每月一次软化水装置检查。	各水位控制器、信号传感器、PLC程序控制器等每月进行全面检查， 确保设备正常运行。原水箱、生活水箱每年清洗二次，并进行水 质化验。每年一次压力表校验。管道中所有的减压阀门、压力表 等附件每年保养一次，捉漏加油。外围、外露管道每年整理、油 过滤器每季清洗一次。
空调系统	层面给水设备：每月一次检查座 便器水箱零件。 每月一次试用卫生间洁具功能，检查延时冲洗阀。 每月一次检查烧水炉消毒过滤装置，定期更换。
	的运行、维 空调：每年五月、十一月各进行一次开机前检查及维保，并清洗 护保养、检 空调滤网 修、记录
智能化系 统的运行、 维护保养、 检修、记录	门禁系统（专人定点维护）：每月二次检查保养闭门器、门锁。每 月二次检查保养电子密码锁。每月二次检查保养键盘。 每月二次检查保养接地。
对会议室内 部设备的日 常管理、会 议保障、定 期维护保 养、维修	每周二次检查、清洁会议室内设备（音响、视屏、投影等）

消防报警系统:每季一次消防供电检查、保养:检查专用电源情 况;消防备用蓄电池组(包括机房UPS)充放电试验;交直流电 源功能检查。 每季一次接地性能检查试验。 每季一次火灾报警控制器能力、性能检查、保养:切断交流电源, 观察备用电源自动投入工作情况,各项功能是否正常;观察各电 压表、电流表的指示值,是否符合消防设备的规定值;检查所有 指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及接触不良情况;火灾报 警控制器除尘。每季一次火灾报警系统检查、保养:对系统中安 装的火灾探测器擦洗;拧下任何一个火灾探测器,火灾报警控制 器应有故障显示,对同时进行试验的火井探测器应有优先报警功 能。每季一次报警装置检查。 消防联动功能:每季一次联动控制柜(盘)电压、电流测量。每 电梯、消防、季一次自检功能检查。每季一次系统网络中的端子箱、接口检查。 安防系统的 每年一次联动控制柜(盘)手动、自动操作检查。 6 运行、维护 每年一次系统联动检查。 保养、检修、安保图像监控系统:每月一次检查控制器件。 记录 每月一次测试主机键盘功能、切换矩阵功能。电梯楼层显示器。 每月一次检查监视器图像、显示器接线、监视器安装。每月二 次画面处理器功能检测。每季一次检查双电源切换、接地保护。 每季一次各电接点检查、接触面加固、绝缘加强。每季一次总 电源稳压器、输出电压修整。每季一次摄像机光圈、聚焦、后 焦调整。每季一次室外防护罩等清洁、保养。每月一次检查录 像机配置。 每月一次检查监视点信号切换。 每天一次检查电子围栏及红外线对射。 消防泵及增压泵:每季一次检查、保养消防水泵、恒压泵、加压 泵机械部分,工作压力。润滑部位加油。每季一次绝缘性能测试, 接地保护测试,运行电流测试。 每季一次控制柜(箱)内清扫,检查面板标志符合要求、指示信 号、 按钮、开关、仪表计盘等保持良好。每季一次消防泵、恒压泵、 加压机泵启动试验:检查消防泵启动、出水、流量、压力;手动、 自动启、停水泵功能(模拟检查),主备泵切换功能(模拟检查)。 检查运转信号、反馈信号正确无误;恒压装置上、下限设定值检查、 调整。 喷淋泵喷头管道:每半年一次检查、保养报警阀及附件设施:清 除报警阀、过滤器的杂质;进口、出口压力表计、压力开关、信 号阀等保持良好;延时器、水力警铃等,保持性能良好,动作可 靠、灵敏;开启报警阀旁的防水试验阀、检查报警阀开启性能和 密封性能及系统供水能力。每半年校验一次压力表; 每年一次系统功能联动试验。消防结合器、消火栓: 每季一次检查、保养消防水泵接合器:外观检查接口、附件完整、 无渗漏、闷盖齐全;安全阀、放水阀检查、清除水锈;阀门加注 润滑油、保持阀杆灵活自如;检查防腐并刷油漆。每月一次室内 消火栓箱外观检查、保养。每半年一次消火栓按钮动作检查指示 信号检查:模拟启泵功能;屋面消防栓检查,出水口动,静态压 力测试。每季一次室外消火栓检查、保养:外观检查防锈刷漆; 开启大小闷盖、放掉锈水清除杂质。每年一次管网系统和管路附 件检查、保养,末端试验装置试验,明管部分防锈刷漆。 每日对所有电梯主要部位巡视一次,并将电梯运作情况(时间、 状态)记录于《电梯运行日记》。每周对电梯运行状况进行一次检 查。当电梯年检即将接近时,督促专业维保公司做电梯年检、年 审。每月一次对电梯及电梯机房进行设备检查。 电气曳引机:每月一次曳引机,制动器及开关。每季一次曳引绳, 绳头组合,限速器钢丝绳。每季一次导向轮,对重轮,对重导轮。 每年一次导论,轿顶轮。 电梯导轨导靴:

	每年一次导轨及紧固件。每年一次对重缓冲距。电梯轿厢厅门 每二周一次层门锁，锁紧装置，手动开锁装置。每二周二次警铃 话。 每月一次开门机。每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀，轿门链。 月一次轿顶卫生。 每月一次指层灯。每月一次层门滑轮，滑块，强迫关门装置，层 下坎。每月一次按钮。 每年一次消防开关。电梯底坑：每月一次底坑卫生。 每月一次底坑安全开关，照明开关及灯。每月一次缓冲器油质油 开关。电梯安全系统检查：每月一次限速器断绳开关及涨紧装置 月一次限速器。 每月一次安全触板，光电保护及其它门保护每季一次补偿链、绳、 补偿轮及悬挂装置，开关。每季一次各限位开关，换速开关，极 限开关。每季一次测速装置。每季一次安全窗开关，安全钳开头， 轿顶照明及检修箱。每季一次感应器及井道信息装置。
房屋及室 7 外场地的 维修、养护	每季一次安全钳，超载装置。 房屋承重及抗震结构部位：每季对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰 区域的墙与顶棚巡查一次，发现问题及时向监管部门提交解决方 案。每季对钢结构件进行一次目测检查，发现问题及时提交解决 方案。房屋防雷检测： 按相关规定定期做好房屋防雷检测，发现问题及时解决。
	外墙：每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨篷巡查一次，随 坏随修。 对台阶，雨篷每月检查、每季养护一次。外 墙大理石、玻璃、铝板每年检查养护一次。 道路：每周检查一遍，随坏随修。 每年对局部损坏严重、修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新

屋顶：每周对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、 间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。雨季应加强检查。 屋顶、外墙面每月检查一次，半年养护一次。对隔热层每季度进 行一次检查，确保完好无损伤，屋面无渗漏。每半年检查一次伸 缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。对屋面泄水沟每且进 行一次检查、清扫，确保泄水畅通。在台汛时间，每周检查清扫。

沟渠池井：每周检查一遍，发现问题及时监管部门报告，并提 交解决方案。每半年对井壁脱落修理一次。 每年对井盖编号刷漆一次。 每年汛期前对并内堆积物清理一次。

楼内设施：要求随坏随修每周对地面、墙面、天花板，门窗，梁柱， 楼梯踏步、扶手目测（外粉刷脱落、水渍、污渍、污损）检查一次， 发现问题及时解决，及时修补完好。 卫生间五金件每天检查一次。对地面、贴脚线、踏步每季检查一 次。对墙面、天花板、门窗、扶手每月检查一次。龙头浮球阀每月 检查一次，台盆下水每季检查一次。每半年对卫生间所有设施检查 一次。 感应设施每天检查一次，及时更换电池。

停车场：每天检查一遍，随坏随修。 每年对局部界石损坏多次修补地方进行更新一次。 务

2米以上墙面清洁：在非工作时段循环进 行，每月循环一遍。

各楼外墙 面与屋面、 天沟等区 2	电梯保洁： 工作时段定时循环保洁。 每年不少于2次；注：外墙等清洗的单价应在	2米以下墙面保洁：在非工作时段由区域循环进行，每月循环一遍 地面保洁维护： 工作时段定时循环保洁。非工作时段期进行处理；地面处理每周 循环一遍。垃圾箱、果皮箱清理：工作时段定时循环清理，非工 作时段逐个内外进行保洁，保证清洁无异味。
3 生间的保	域的定期 保洁 楼层中卫	投标文件中列明。 每天不少于2次，保证清洁无异味，保证物料齐备，玻璃、镜面
	洁 服务性功 能用房室	干净无指印，台面无污渍、水迹。 会议室清洁服务：无论是否有会议举行，做好每日、每周、每月的 定期计划卫生。会议前完成指定会议室的室内清洁。会议举行时随 时与会务服务人员保持联系，掌握一手资料，保证会议现场和公共
	内保洁 设备及业 5务用房的 保洁	区域的清洁卫生。 应在每天上班前完成垃圾清除工作。确保全天整洁卫生。
6	室外环境 卫生	地面、台阶保洁：工作时段循环进行，每月定点循环冲洗一遍， 每季循环磨洗一遍。各类地面设施设备表面保洁： 每旦一次循环清洁。停车库保洁： 工作时段每日多次循环保洁，非工作时段每月清洗一次。垃圾箱清 理：工作时段定时循环清理。非工作时段逐个内外进行保洁。按照 规定进行垃圾清运及垃圾房保洁：与指定环卫部门签订垃圾回收合 同（包含厨卫生活垃圾）配合环卫清运垃圾后，定时清洁、消毒， 每日清洁二遍，消毒一遍。地面雨排水沟保洁： 非工作时段每月一次清洗保洁。

三	安全保卫及公共秩序的维护、安全防范	绿化中杂物清理：工作时段多次循环清理。
公共秩序	逻、门禁管理等。 的维护、安 全防范	保安人员对及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和 流动巡逻岗，确保正常办公秩序，同时，承担车辆和货物的进出管 理（进出登记、身份验证、外来车辆核实等）、安全监控、安全巡 24小时做好门口安全保卫，做好出入车辆及人员登记管理，安排 好车辆停放，为访客指引路线。工作时间门卫7:30-17:30需站岗 执勤监控严格按安全保卫相关规定执行，24小时专人执勤，不脱
	岗。 车辆行驶、 停放管理	每日定时对停车场及楼内巡视确保安全。 24小时做好车辆进出管理登记、引导。
1	绿化养护服务 室外区域 四季花红叶绿，规划合理，服务期间植被养护存活率100%。
五	物业档案 资料的管 理	包括竣工图纸、主要设备的《用户手册》或《使用说明》以及各系 统的调试、测试报告、建立物业管理台帐等。合同结束后整理成册 移交业主指定的相关部门。
六其他管理
	参与并配 积极参与采购人的工程验收过程。配合采购人对物业共用部位、共用 合工程验 设施设备进行查验，及时发现问题并提供解决办法；必要时可作相关确 收 认，作为在开发建设后物业管理方面接手承担责任的依据。
2	突发事故 应急处理	应承诺在相应地点公示应急联系电话，当班人员遇突发事故应立即 到达现场，并在第一时间通知相关人员。其他详细内容应根据各投标 人设想，体现在投标文件的应急预案中。

3	对外协调 等	物业内入驻各单位可能发生二次装修的衔接和管理，业主交办的其 他事项，法律、法规及合同规定的其他必须及可能事项等。
4	定期回访	投标单位应在投标文件中制定定期回访、听取使用单位意见的方 案。

(八)管理服务应达到的各项指标: 本项目要求达到以下服务满意度测评,通过采购人考核: 1.杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件; 2.环境卫生、清洁率达99%; 3.智能化系统运行正常率100%; 4.零修、报修及时率100%,返修率小于1%; 5.服务有效投诉少于1%,处理率100%; 6.从业人员持证上岗率100% 7.设施设备完好率100% 8.消防设施完好率100% 9.满意率95%以上。 (九)前期介入 1 前期介入管理内容 1.1详细审阅、熟悉所有办公楼(区)的设计图纸,并从物业管理及用户角度对 物业管理提出专业管理意见、改进方案。 1.2迅速熟悉本项目区域内的机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、 IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。 1.3详细了解业主的目前物业状况,并从物业管理及用户角度提出专业意见和改 进方案。 1.4对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。 1.5制订进驻验收标准及物业接收计划,草拟工作曰程并调配工程人员按工程进 度及质量标准逐步进行验收。 2 前期介入服务标准 服务标准:迅速熟悉管理区域情况,一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理 与服务,处理各类日常事务和应急事务。 (十)档案管理 1 管理内容 1.1建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。 1.2健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料,及时增加修改资料。 1.3建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。 1.4所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类,安放于防火、防潮、防 蛀之专用档案箱内。 2 服务标准所有有关办公区域管理档案资料,必须保证完整、完好,撤离时全部移 交办公区域方。 (十一)重大会务活动保障 本项目后期重大会务活动,根据举办方要求,做好重大活动的各项保障工作。请 投标人按300人的标准,拟定一份重大活动保障方案,包括停车管理、人员引 导、会场设施设备保障等综合保障工作。 (十二)应急服务管理 项目属于重要的公众物业,其日常人流量较大、参展活动较多,如果发生突发 事件影响较大,因此需要及时妥善解决处理,以使业户尽可能不受影响,保证业 户日常工作的正常进行。同时体现公众物业物业管理的高品位水准、品牌和形象, 作为物业的管理方应特别重视应急服务管理。 应急服务管理有五个方面:①水浸事故应急服务;②治安事故应急服务;③停 水、停电事故应急服务;④火警事故应急服务;⑤电梯故障事故应急服务。上述 五个方面应急服务预案参照公众物业专业服务运作实务的应急服务内容具体制 订。无论出现哪一种紧急情况,物业管理均视为紧急或危急状态,应该采取应急 服务管理措施。公众物业应急服务管理应该有一套完善、快捷、高效的服务管理 机制,做到发生情况即时运行,快速见效。 ·公众物业管理从机构设置起,就根据专业服务管理有关应急预案,结合公众物 业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、 《火警事故应急预案》、《电梯故障应急预案》,配备必要的物资,指定专人负责, 做到防患于未然,随时投入应急服务; 发生应急状态,物业管理人员以第一时间介入,开展应急服务; 在应急状态现场,专业管理和专业服务同一步调,服从指挥调度; ·超越物业管理职能的(如治安处警、火警状态严重等)应立即与相关主管联系, 不得擅作主张、不得延误时机; 每一次应急服务之后必须召开事故或事件分析会议,事故或事件原因未经分析不 放过,事故或事件防治措施不整改落实不放过,事故或事件责任人未受教育不放过, 即做到“三不放过”; 每一次应急服务之后必须将所有记录资料齐全存档备案。 (十三)考核办法 物业服务质量考核办法(暂行) 为提升后勤服务保障管理服务品质,加强对后勤服务保障管理的监督,创建良好 的办公环境,特制定本考核办法。 一、考核对象:服务物业公司。 二、考核组成员:招标人、物业使用人 三、考核方式:综合测评 四、考核周期:半年一次 五、考核依据:国家、省、市的有关物业管理法规后勤服务保障招标文件、投 标文件等。 六、考核机制:1、依据附件《质量考评表》中的标准进行考核。 2、综合考评为百分制,以定期考核和特殊事件加减分相结合方式进行。综合 成绩90分及以上为优秀;80分及以上为合格;70-80分为基本合格,并发整改通知 单;70分以下为不合格,业主单位可直接单方面解除合同,并按后勤服务保障公 司实际服务情况支付佣金。 3、定期考核权重分配如下后勤服务保障公司占10%,业主单位占50%,使用单 位占40%。每个考核成员根据《质量考评表》进行打分。 4、加分项指受业主或使用单位表扬。若被业主或使用单位表扬,以书面为准, 需加盖公章,每次可加5分。扣分项指被使用单位投诉,或收到业主单位发出《质量 考评表》,每次扣 5分,扣完为止。 5、对发生安全事故实行一票否决制(即业主单位可单方面解除与物业公司的管理 合同,并追究服务公司责任)。 6、对业主单位发出的《检查反馈表》,物业公司应在规定期限内改正。若在规 定期限内未能改正,业主单位可代为整改,并在物业费中扣除相关费用。 7、对在考核中发现的问题或在日常检查中屡次发现的问题,业主单位有权向后 勤服务保障公司发出整改通知单限期整改;如后勤服务保障公司在限期内未能整 改到位,业主可对后勤服务保障公司进行处罚,每张整改单处罚金额为1-5万元。 同时,业主单位有权解除与后勤服务保障公司的合同。 七、其它1、本办法未涉及的违规行为,由业主方与物业公司根据实际情况协商处 理。 2、本办法自与物业公司签订《服务服务管理合同》之日起实施。 附件: 1、《服务服务质量考评表》 2、《服务服务检查反馈表》

物业服务质量考核表（使用单位版） 分值
项目 人员总 体要求 (20 分)	内容 上班时间着整洁工作服，佩戴工牌，语言规范文明，做到		5		得分
	微笑服务，礼貌服务
	严格遵守公司及业主相关规章制度		2
	服务时，做到“三轻”，即走路轻，操作轻，说话轻		2
	服务时，做到“四不”，即不迟到早退、不做与工作无关的 事、不翻阅客户资料、不随意进入客户办公室		5
管理人 员要求 (10 分）	工作间内物品分类摆放、整洁有序 发现问题能主动汇报沟通，处理及时	2
	做到"四熟"，熟悉楼盘情况，熟悉项目情况、熟悉业主及	4
	使用单位，熟悉规章制度	1
	能落实各项制度、能建立团结合作遵纪守法的团队，且队 员工作认真负责，尽职敬业；	1
	能及时处理客户报修、投诉等，并积极反馈沟通，及时整 改到位。	2 1
能为项目出谋划策，保护资产、节约资源。 所辖区域设备运行完好，环境整洁、绿化良好，项目运行 安全有序。	3
并记录 保洁 (20 分）	能及时完成业主交付的各项任务 垃圾日产日清，定期对垃圾堆放处进行卫生消毒灭杀虫害	2 2
	公共区域扶栏、地面、墙面、天花板、车道、电梯轿厢、 灯座、门框等无垃圾、积尘、积水、蜘蛛网、无损坏、锈 蚀等，空气流通，无异味，无四害	7
	遇特殊天气，铺设防滑地毯，树“小心防滑”告示牌，并 及时清除积水、积雪等	1
	公共区域玻璃门以及窗户玻璃（除无法够到的地方）完好， 无灰尘、污渍、手印等	2
	消防通道通畅、整洁、无杂物堆放；消防设施无积尘，无	2
锈蚀 绿化 (10 分)	卫生间无异味、各类设备洁净，并定期消毒；卫生用品齐 全，按需补充卫生纸、洗手液等用品 垃圾箱（篓）放置整齐，外观清洁，无外溢，无异味，四
		4 2
	周无散积垃圾 按照规划合理养护室外绿地，树木生长树形完美，枝叶茂 盛花开四季，草坪定期修理	3
	绿化护栏完好，无损坏，无锈蚀现象 绿地无改变用途或占用现象，无践踏、被破坏，无枯枝、	2
	枯叶，无折损、斑秃现象	1
	有绿化养护方案，定期修剪养护、浇水、施肥、喷药杀 虫，有记录	1
	绿地中无成片、成行杂草、无纸屑、烟蒂、及废旧杂物	3
接到报修及时响应，在规定的时间内到达现场修复，并	3

设备 管理 与维 护 ( 20 分) 保安 ( 20 分)	做好回访记录
	如遇有停电、限电，停水等，及时通知各用户，并做好 记录	1
	定期对设备进行巡检维护、并做好记录，确保设备运行 正常，全年无事故；	4
	监控智能化设备运行正常，有维修保养记录 配电房等设备房整洁，运行良好，标识清晰，有灭虫害	1
	措施，并配备应急照明及消防灭火器材	1
	供水设备设施完好，运行正常，无跑、冒、滴、漏；排 水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象	2
	空调系统运行正常，空调主机运行无异响，排水无滴、 漏	2
	电梯运行平稳，轿厢内安全及附属设施完好，轿厢内张 贴有效的电梯安全运行合格证及应急联系电话、乘梯指 南等；电梯桥厢照明、电话、通风设施完好	2
	消防设施定期巡检，做好保养维护，且设备运行完好， 无缺损，并做好记录	1
	定期对大楼内外巡检，并做好记录，发现问题，及时修 复	1
	做好能耗的统计、登记、分析、监控，发现问题及时， 无能源浪费	2
	形体动作标准，并严格执行且定期操练 做好值班及交接班情况记录 对外来车辆进行出入登记、询问、确认，确保有序停车，
	并保管好记录		1 2
	3
对外来人员、物资等进行出入登记、询问、确认，并保 管好记录	4
建立巡逻路线，并按规定进行巡逻，并做好记录	2
门卫工作时间7:30至17:30站岗执勤，	1
前台工作日7:30至17:30不脱岗，门禁卡亲自刷	2
监控24小时不脱岗，发现问题及时汇报，并做好记录 按月度排班计划安排人员执勤站岗，	1
做好报纸、快递等的通知及分送，并做好记录	1 1
门禁系统保持关闭状态	1
无闲杂人员进出办公楼	1

后勤服务保障质量考核表（业主、后勤服务保障公司版）
项目	内容	分值	得分
人员总体 要求 (30)	上班时间着整洁工作服，佩戴工牌，语言规范文明， 做到微笑服务，礼貌服务	3
	严格遵守公司及业主相关规章制度	5
	服务时，做到“三轻”，即走路轻，操作轻，说话轻 服务时，做到“四不”，即不迟到早退、不做与工作无	2 5
	关的事、不翻阅客户资料、不随意进入客户办公室
	工作间内物品分类摆放、整洁有序 发现问题能主动汇报沟通，处理及时	2 5
	保安、监控、消防、高低压电工等工种需持有效期内	3
严格按招标、投标文件要求做好本职工作 主及使用单位，熟悉规章制度	证件上岗	5
	做到"四熟"，熟悉楼盘情况，熟悉项目情况、熟悉业	2
	能落实各项制度、能建立团结合作遵纪守法的团队，	2
	且队员工作认真负责，尽职敬业； 能及时处理客户投诉，并及时整改到位，并积极反馈	2
	沟通 能为项目出谋划策，保护资产、节约资源。	1
	有健全的安保组织和紧急事件处理预案措施并能督 促落实	1
管理人员 要求 (15) 运行安全有序。	所辖区域设备运行完好，环境整洁、绿化良好，项目	4
保洁（10）	有完善的物业管理方案和管理制度，资料齐全、档案 管理规范有序	1
	能及时完成业主交付的各项任务 垃圾日产日清，定期对垃圾堆放处进行卫生消毒灭杀	2
	虫害并记录 公共区域扶栏、地面、墙面、天花板、车道、电梯轿厢、	1
	灯座、门框等无垃圾、积尘、积水、蜘蛛网、无损坏、 锈蚀等，空气流通，无异味，无四害 遇特殊天气，铺设防滑地毯，树“小心防滑”告示牌，	3
	并及时清除积水、积雪等 公共区域玻璃门以及窗户玻璃（除无法够到的地方）	1
完好，无灰尘、污渍、手印等	消防通道通畅、整洁、无杂物堆放；消防设施无积尘，
无锈蚀	卫生间无异味、各类设备洁净，并定期消毒；卫生用	2

36

绿化（5）	品齐全，按需补充卫生纸、洗手液等用品
	垃圾箱（篓）放置整齐，外观清洁，无外溢，无异味， 四周无散积垃圾	1
	按照规划合理养护室外绿地，树木生长树形完美，枝 叶茂盛，花开四季，草坪定期修理	1
	绿化护栏完好，无损坏，无锈蚀现象 绿地无改变用途或占用现象，无践踏、被破坏，无枯枝、	1 1
	枯叶，无折损、斑秃现象 有绿化养护方案，定期修剪养护、浇水、施肥、喷药	1
杀虫，有记录 绿地中无成片、成行杂草、无纸屑、烟蒂、及废旧杂	1
设备管理 与维护 (15)	物 接到报修及时响应，在规定的时间内到达现场修复，	1
	并做好回访记录 如遇有停电、限电，停水等，及时通知各用户，并做	1
	好记录 请专业单位对外包项目进行维护保养，并通过相应的
	安全检测 定期对设备进行巡检维护、并做好记录，确保设备运
	行正常，全年无事故； 供电设备按规定制订年度维保计划并定期维修保养，	2 1
	并做好记录 监控智能化设备运行正常，有维修保养记录
	配电房等设备房整洁，运行良好，标识清晰，有灭虫	1 1
	害措施，并配备应急照明及消防灭火器材 供水设备设施完好，运行正常，无跑、冒、滴、漏； 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象	1
	空调系统运行正常，空调主机运行无异响，排水无滴、
漏 电梯运行平稳，轿厢内安全及附属设施完好，轿厢内 张贴有效的电梯安全运行合格证及应急联系电话、乘 梯指南等；电梯桥厢照明、电话、通风设施完好
消防设施定期巡检，做好保养维护，且设备运行完好， 无缺损，并做好记录 定期对大楼内外巡检，并做好记录，发现问题，及时	1 1
修复 做好能耗的统计、登记、分析、监控，发现问题及时，
无能源浪费
形体动作标准，并严格执行且定期操练	1

37

保安（15）	做好值班及交接班情况记录	2
	对外来车辆进行出入登记、询问、确认，确保有序停 车，并保管好记录	2
	对外来人员、物资等进行出入登记、询问、确认，并 保管好记录	2
	建立巡逻路线，并按规定进行巡逻，并做好记录	1
	门卫工作时间7:30至17:30站岗执勤，	1
	前台工作日7:30至17:30不脱岗，门禁卡亲自刷	1
	监控24小时不脱岗，发现问题及时汇报，并做好记	1
	录 按月度排班计划安排人员执勤站岗	1
做好报纸、快递等的通知及分送，并做好记录	1
门禁系统保持关闭状态	1
无闲杂人员进出办公楼	1
其它 (10) 等	能顺利通过各项检查，如安全检查，贯标、日常检查	10
小计		100
加分项	每份书面表扬加5分
扣分项	使用单位投诉每次扣5分，每开出一张《检查反馈表》 扣5分
合计

38 附件3 投标人领取招标文件登记表

招标人 信息	招标人：
	招标项目名称：
投标人 情况	名称：
	法定代表人：
	企业注册地址：
	统一社会信用代码：
	法定代表授权人
	联系电话
拟派驻 项目负 责人情	姓名		性别
	身份证号		联系电话
	学历		政治面貌
况	职称名称		职称等级

注:表中内容应如实填写,不得涂改。 填表人: 填表日期: 投标人盖章 39 附件4 投标人授权委托书 委托人(公司): 统一社会信用代码: 法定代表人: 性别: 身份证号码: 受委托人姓名: 性别: 联系电话: 身份证号码: 工作单位: 我系 (公司)的法定代表人,现委 托 为我的代理人,并以我的名义参加 区 66 ”项目的前期物业管理投标工作。 受委托人签署的一切有关文件,我均以承认,特此证明。 受托人无权转让委托权。 授权委托自 年 月 日至 年 月 日有效。 附:受托人身份证复印件 委托单位:(盖章) 委托人:(法定代表人盖章) 日期: 40