杨浦区定海社区E5-2动迁安置房地块（大桥街道107街坊二期）

地块基本信息
区县		杨浦区
地块公告号		201711901
合同编号		沪杨规土（2017）出让合同第8号
地块名称		杨浦区定海社区E5-2动迁安置房地块（大桥街道107街坊二期）
出让方式		挂牌
四至范围		东至：规划双阳路,南至：平凉路,西至：临青路,北至：河间路
土地用途		动迁安置房
出让面积（平方米）		25428.2
容积率		/
计容面积（平方米）		88999
竞得人/中标人信息
竞得人/中标人		上海杨浦置地有限公司
出资比例		上海杨浦置地有限公司：100%。
竞得人/中标人法定代表人		刘国忠
土地建设状况基本信息
合同签订时间		2017-10-10
约定缴款时间		合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间		付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起90个工作日内
约定开工时间		在交付土地后12个月内
约定竣工时间		在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理	建设要求	/
	住宅套数下限	1310
	保障房配建比例（%）	/
	中小套型配建比例（%）	中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的100%。
	中小套型住宅建筑面积（平方米）	/
	地下空间要求	本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
	装配式要求	本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。%，应按以下规定建设及管理：装配式建筑项目的建筑外墙建议采用预制夹心保温墙体。。
	全装修要求	/
	公共服务设施及空间要求	1、本地块内设置建筑面积不小于9797平方米（地上总建筑面积11%）的公共服务配套设施，包括：1处成建制居委会约780平方米（功能包括居委会办公用房200平方米、治安联防站20平方米、老年康体活动室320平方米、文化活动室120平方米、社区服务站120平方米），该居委会要与住宅明显区分、集中配置，建成后产权移交给区政府指定的相关部门；1处卫生服务站（应设置于地面一层），建筑面积约200平方米；1处室内健身点，建筑面积约360平方米；1处生活服务点，建筑面积约100平方米；1处社区食堂，建筑面积约200平方米；1处养育托管点，建筑面积约200平方米；1处社区学校，建筑面积约2000平方米；1处垃圾压缩收集房，建筑面积约120平方米；另有约5837平方米的公共服务配套设施备用空间，以满足未来社区居民对公共服务设施的需求。 以上新增的公共服务配套设施建筑面积合计约9797平方米不计容，应设置在建筑物三层以下，临街布置，方便到达，并配备独立出入口。配建的公共服务配套设施应由受让人出资及建设（含装修），建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定的相关部门（不包括垃圾房），装修标准不低于1200元/平方米，具体建设内容在方案阶段由区公共设施管理联席会议办公室审核确定。 2、本地块应配置物业管理用房为总建筑面积的千分之二，但不得低于100平方米；业主委员会用房不低于30平方米。 物业管理用房、业主委员会用房、垃圾房为全体业主共有，其余公共服务配套设施建成后权属无偿移交区政府指定的相关部门，按《上海市不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
	绿化管理要求	本合同项下出让宗地中的绿地率为35％，绿化面积不小于8899.90平方米，集中绿地率：10％，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地管理标准，按目前建设标准，每平米建设标准不低于600元。要求配套绿地下有地下设施的地下设施顶板标高应低于室外地坪标高1米，确保绿化种植覆土层不少于1.5米。。
	其他建设要求	/
功能管理	功能业态要求	项目应严格控制建设成本，房型设计应适合我区动迁安置房的需求，并符合我区关于保障房房型配置的相关要求。该地块周边商业较为成熟，不设置商业，居民的生活配套需求由平凉路沿线商业解决
	引入行业要求	/
	其他功能要求	/
运营管理	运营管理要求	/
	物业持有要求	/
建筑节能环保	绿色建筑要求	本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：需严格执行《居住建筑节能设计标准》（DGJ08-205-2015）;按照《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号文）
	土壤及地下水环保要求	受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
	其他环保要求	/
转让、出租、抵押管理	1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取房地产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。 2）受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。 3）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 4）受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更房地产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人审核同意。 5）未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求	1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定的，由相关职能管理部门依法依规追究责任。 4）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。 受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 5）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定	1、该地块应按照绿色建筑一星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑一星级评价（绿色建筑评价分为设计评价和运行评价）；采用可再生能源建筑一体化设计；对于新建有热水系统设计要求的公共建筑和六层（含）以下的住宅应按照《上海市建筑节能条例》要求设计太阳能热水系统。项目受让人应在开工前编制并提交节能报告年能耗1000吨标煤以上的由区发改委进行节能审查。项目竣工前应提请区发改委对项目进行节能验收 2、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》（市政府129号令）及沪民防〔2007〕105号文规定，新建10层以上（含10层）和基础埋深超过3米的民用建筑应按建筑占地面积建造防空地下室；新建9层以下且基础埋深小于3米的民用建筑按地面总建筑面积的2%结建防空地下室。故结合民防规划要求，本地块内的民用建筑应按上述规定配建相应的民防面积。 本地块内应配建民防工程战时功能为二等人员掩蔽体，常规武器抗力级别六级，核武器抗力级别六级。 该地块内有1处老民防工程应由受让人予以拆除,受让人应缴纳民防工程拆除补偿费（预估为43万元，具体费用以正式报民防工程拆除审批时为准）或另补建六级民防工程85平方米。未经批准不得擅自拆除民防工程。该项目需参加设计方案审查。 3、保障房管理要求：（1）建成住宅总套数不少于1310套，房型为一居室、二居室，具体房型比例以方案审批为准。 （2）项目建成住房由政府回购，用于房屋被征收居民安置使用。最终回购价格以区政府评审通过的投资概算并报区房源平衡领导小组审核同意的确定价格为准。 （3）项目建设方案需报区规划委员会审定后实施。项目应自取得施工许可证之日起计算，建设周期不超过36个月。 （4）受让人须与区住房保障中心签订《项目建设协议书》，按照建设进度、成本控制、质量保证、社会稳定等方面进行管理考核，落实项目建设和管理各项要求，建成住宅定向供应给杨浦旧改、市政重大工程房屋征收居民安置，受让人不得自行销售。房源定价、分配使用和回购按照区房源平衡领导小组会议决策执行。 （5）为提升保障性住房空间使用功能和规范、美观住宅建筑外立面，新建保障性住房阳台应设计为封闭型，具体依照《关于上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法的意见》（沪建交联【2010】569号）和《关于印发〈上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则〉的通知》（沪建交联【2010】1228号）执行。 （6）该项目地下车库由受让人建成后产权无偿移交给区政府或区政府指定的部门，具体处置方案由区政府指定的部门与受让人另行签订协议。 （7）项目房屋预售前，应尽早划定住宅小区物业管理区域，选定前期物业管理服务公司。 4、市政道路及水务管理要求：（1）地块周边长阳路、平凉路雨污水管网按规划已达标。规划双阳路（河间路-平凉路）规划道路面积约3600平方米，道路建设标准每平方米不低于4000元，由区房管局作为保障房配套道路同步实施、同步投用。 （2）地块开发应符合《上海市海绵城市建设指标体系（试行）》的相关要求，贯彻低影响开发理念。 （3）对于地下建筑面积大于等于2000平方米的项目，须进行地下公共工程防汛影响专项论证。 （4）地块内严格实行雨污分流，严禁混接。住宅阳台应设置污水管。

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