福州市政府采购合同

编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：晋安区图书馆

乙方：福建榕晟物业管理有限公司

根据招标编号为[350111]CZX[GK]2022004的晋安区图书馆2022年晋安区“两馆”物业管理服务项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

品目号	品目编号及品目名称	采购标的	服务范围	服务要求	服务时间 （单位）	服务标准	金额 （元）
1-1	C1204 物业管理服务	物业管理服务	供电系统、弱电系统、消防系统、给排水系统、场馆的设备设施维护、电梯维护、其他零星维修等。	应符合《福州市物业管理行业自律规则》要求，对服务区内消防、安全保卫工作进行定期检查并定期组织人员业务培训和演习，确保服务区生命、财产安全等	1（年）	合同签订并验收合格。	269500

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：贰拾陆万玖仟伍佰元整（￥269500.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：服务期为一年,服务期从2022年6月1日至2023年5月31日止。；

4.2交付地点：福建省福州市晋安区鼓山镇红光路119号；

4.3交付条件： 合同签订并验收合格。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

按招标文件规定

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收方式数据表格 验收期次 验收期次说明 1 按照标书招标内容和合同约定内容验收合格。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

支付期次	支付比例（%）	支付期次说明
1	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
2	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
3	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
4	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
5	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
6	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
7	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
8	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
9	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
10	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
11	8.33	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。
12	8.37	次月付款，由中标人向采购人提供由税务部门核发的正式服务费发票，采购人于每月收到正式服务费发票后的十个工作日内以转账方式支付给中标人上个月的物业管理费。

。

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

服务期为一年,服务期从2022年6月1日至2023年5月31日止。

10、违约责任

（一）合同有效期内，因物业管理人员巡查及防范不到位而发生“两馆”及到馆人员出现财务遗失或损坏，发生消防安全和人身伤亡及治安事件，由乙方承担一切的经济和法律责任，与“两馆”无关，并且甲方有权单方提出终止合同。 （二）乙方的保安队长的上岗（变更）应向甲方（业主）报批，其余岗位人员的上岗（变更）应向甲方报备。各岗位人员应相对固定，每人工作三个月内不得更换（除非被甲方辞退），超出三个月确实需要调离的，需书面向甲方报备，所有工种的人员每月调换最多不超过3人（含3人）。否则每超出1人扣乙方物业服务费1000元；超出2人扣3000元；超出3人的甲方有权解除合同。 （三）项目中负责人要具备应急能力和发现问题的敏感性，在巡查中随时随地发现两馆用火、用电、用水的安全及到馆人员存在的安全隐患（特别是未成年人服务对象），发现问题必须及时处理，对应该发现的问题没及时发现，或发现问题没有及时处理的情况，甲方将视情节轻重给予相应的处罚或追究法律责任。 （四）乙方的任何人员均不得利用本项目，进行任何有偿服务、敲诈勒索的行为，如违反本约定，应按照10000元/次的标准向甲方支付违约金；若给甲方造成不良社会影响等损失的，甲方并有权单方终止合同，由此造成的一切法律和经济后果，乙方自行负责。 （五）乙方的任何人员未经甲方许可，均不得擅自使用甲方所有的办公设备或其他设施和物品材料等。如违反本约定，应按照10000元/次的标准向甲方支付违约金。若给甲方造成损失的，除应赔偿甲方损失外，甲方有权单方终止合同，由此造成的一切法律和经济后果，乙方自行负责。 （六）若乙方有出现因平常维护不到位或擅自离岗导若致不能及时供电的，视为乙方违约，应按照5000元/次的标准向甲方支付违约金；若给甲方造成损失或不良影响的，甲方有权单方终止合同，由此造成的一切法律和经济后果，由乙方自行负责。 （七）若乙方违反物业管理合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方可发出警告或限期整改通知，甲方连续二次发出警告或整改通知而乙方又无彻底改善，或整改不符合合同约定的，造成甲方损失或不良影响的，甲方并有权单方终止合同，由此造成的一切法律和经济后果，乙方自行负责。给甲方造成其他损失的，由乙方赔偿损失。 （八）在签定物业管理服务合同之后，甲方与乙方任何一方均不得无故单方面提前终止合约，若需无故单方面终止的，应提前90日书面通知对方，并应向对方一次性支付合同约定的2个月物业服务费作为违约金。因此给对方造成经济损失的，还应赔偿其所受的经济损失。 （九）本项目不允许乙方以任何名义和理由进行转包、分包，或变相的转包、分包。如有违反，已经发现，甲方有权单方终止合同。由此产生的一切损失和其他经济、法律责任均由乙方承担。 （十）负责做好物业前期移交、接管、验收工作以及合同期满相关移交、清算等工作。 （十一）乙方如在本项目范围内因垃圾未按国家要求的可回收、其他、厨余、有害垃圾分类，所造成的罚款、经济损失均由乙方承担，与甲方无任何经济关系。 （十二）甲方每月5日前完成对上月物业服务的考核，考核未达90%标准的，考核每降低5%（不足5%的，按5%计算），则当月物业服务费按低于90%的相应百分比核减，月考核连续三次低于70%的， 甲方有权单方解除物业合同。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：/。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

1.房屋及设备设施管理维护 （1）服务范围：供电系统、弱电系统、消防系统、给排水系统、场馆的设备设施维护、电梯维护、其他零星维修。 （2）服务内容：定期对楼层供电（强电）系统线路检查和维护，确保24小时供电；定期对楼层弱电系统线路检查和维护，确保24小时供电；定期对楼层给排水系统管路检查和维护，确保24 小时供水，排污顺畅，每季度清洗水池1次，保证水质符合国家标准，水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染，停水提前1天通知，消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查，排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生，遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；定期对照明系统维护，每日1次检查楼道灯和室内等照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完好率不低于98%。 （3）制定并执行消防安全制度和火灾应急处理预案，遇初起火灾及时扑救并报警，每日检查消防栓并记录，包括消防带、消防枪和消防栓箱内各种配件，发现损坏的及时报告领导并修复，每日检查配备的灭火器并记录，临近失效立即更新或充压，每半年组织1次消防大检查，发现问题报采购人并及时组织整改，每年组织1-2次消防演练，制定消防突发事件应急处理预案，当发生火灾事件时按照应急预案处理并做好记录；对视频监控等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时，一般性故障当日内修复；日常保养电梯灯、空调、风扇的按钮无损坏，电梯运行稳定；每周保养电梯开关门动作灵活，无异响，警钟及对讲机、各类安全开关和刹车限速装置有效，每月保养消防功能有效，电源总开关无发热、无异响，设备内卫生的及时清理，每季度保养刹车良好，各轴承和机械部位润滑良好，主缆无严重磨损以及张力平衡，每年年检一次，通过有关检测部门检测合格（乙方承担业主电梯的年维护费用，还有年检等手续，电梯维护人员要有相关的资 质证书）。 （4）其他小维修，确保房屋、门窗、道路、家具的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，维修人员要在接到报修后5分钟内到达现场抢修处理，及时排除各种故障；电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员必须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员必须在半小时内到现场进行救助，单件零星维修物料费用在300元及300元以下的由乙方承担，超过300元以上的由甲方承担（如遇特殊情况，双方根据具体情况协商）；制定楼层停水、停电、管网漏水等应急预案。当设施设备发生故障时按照应急预案处理并做好记录。 2.公共秩序维护管理 （1）服务范围：公共安全防范、车辆进出与停车场管理、门卫收发。 （2）服务内容：安排保安24小时安全保卫，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象，物品进出管控，检查和验证危险物品，日常巡逻，纠正违反规定的公共场所损坏设备行为，处理应急事项，监控视频看守，及时处理发现的异常情况；制定治安、刑事、自然灾害、卫生等突发事件应急处理预案，当发生突发紧急事件时按照应急预案处理并做好记录，建立节假日、夜间工作人员加班和来访人员登记制度，记录完整，大门进出物件需登记，必须有馆领导的批条；停车场（机动车及电动车）停放有安保人员管理，正确引导外来车辆的行驶和停放，做好安全有秩序，记录好进馆车辆，过夜车辆停放应有记录，无车辆和财务失窃事件，根据馆领导要求对出入车辆进行物品、人员、车辆进行检查；门卫保安要做好报刊、快递及其他公物的收入登记，并及时将报刊及其他公物送到对应单位的部门人员和指 定位置。每日闭馆后，做好各楼层开放区域的安全巡查工作。 3.环境卫生清洁、保洁管理 （1）服务范围：两馆大楼、附属楼及院子，包括：两馆大楼的每楼层功能区和楼顶，公共卫生间，楼梯，公共通道，设备设施、标识指示牌、宣传布置品、蓄水池、排水沟等等进行清洁；附属楼采编室、活动室、仓库、食堂定期清理；门、窗及附属设施，包括大门、室内所有门、窗、消防栓、暴露的设备管道、花卉盆景等；对院内场地、宣传月刊栏、绿地和种植地上的白色垃圾、树枝、杂物、垃圾堆等定期清理，保证院子的整洁。 （2）服务内容：楼层区域地面：包括楼道、楼梯、功能区、附属楼，每日清拖1次，并巡回保洁，做到地面无垃圾，无积水、无灰尘、无痰迹等；楼顶每周清扫1次；公共内墙面每日清洁1次，做到墙体、墙角、天棚等，每周除尘，除蜘蛛网，做到墙面、天棚、墙角光亮无污染、无印迹，凹凸处无明显灰尘，无蜘蛛网；卫生间每日清拖2次，更换垃圾篓的垃圾袋，下班后清洁剂清洗并冲洗1次，平时及时补充卫生球、洗手液等，做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面光洁明亮，玻璃门窗每日用清洁毛巾擦拭，每月用清洁剂彻底清洗l次，做到玻璃明亮，目视无尘，窗户明亮；大门每日清洁1次，做到目视无尘，干净；楼层上下楼梯扶手、防护栏每日擦拭1次，做到无尘、无明显污染，楼层上下楼梯梯级每日拖洗1次，做到目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹；所有功能区域、办公室、会议室、值班室、活动功能室（厅）等桌椅每日湿擦1次，两馆的书架、展示柜、储物柜等每月清洁1次，做到干净，无灰尘，无污迹；乐器、计算机阅览设备、天花板灯具、标牌、标识、宣传牌匾、宣传月刊栏等每周擦拭1次，做到目视无明显积尘，无明显污迹无破损。 （3）楼内垃圾桶每日收集垃圾后清洗1次并套上垃圾袋，摆放指 定位置，做到桶外壁干净无垃圾粘着物，无异味，垃圾桶如出现溢满垃圾物应及时清理，垃圾每日收集1次，日产日清，并且在委托管理的范围内协助采购方做好垃圾分类及节能减排工作；每季度消杀1次，无异味，无蚊蝇，无鼠迹；绿植和花卉盆景每日清洁l次，做到盆景内无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等；二次供水箱每季度清洗一次，水质符合卫生要求；大楼院子每天清扫白色垃圾、树枝、石子等，保证院子整洁干净。 4.绿化养护管理 （1）服务范围：“两馆”院子内的花圃、种植地，场馆内的盆栽。 （2）服务内容：对院子的绿化定期的养护、除草、浇水、清理垃圾、除虫；定期对草地、树木、花盆进行修理一次，修剪垃圾及剪及清；每天对绿化浇一次水，保持绿化的清洁、整齐，定期对绿化除虫，保证绿植成活率；定期维护馆内绿植盆栽。 （二）物业管理服务基本要求 1.设立项目物业服务中心，配置相应的管理服务人员，简单的办公设备，配有电话。 2.管理人员、专业操作人员和保安人员按照国家有关规定相关职业资 格 证书或岗位证书。管理服务人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。 3.服务规范应符合《福州市物业管理行业自律规则》要求，对服务区内消防、安全保卫工作进行定期检查并定期组织人员业务培训和演习，确保服务区生命、财产安全；另外要对服务区内设备设施进行日常巡查，发现问题及时报告采购方，并做好相关记录，配合跟踪维修情况并及时反馈。 4.与甲方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。 5.依法进行物业项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。 6.建立完善的物业管理制度、员工岗位职责及物业管理工作计划；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，房屋档案、设备档案、管理服务资料等全面实行计算机管理。 7.各类物业管理纸质档案资料分类归档，排列整齐有序，有完整的档案目录清单，查询方便 。 7.公示24小时服务电话，甲方咨询、投诉在24小时内予以答复处理；甲方报急修的10分钟内到达现场处理（预约除外），有完整的报修、维修记录，并有回访制度，回访率达100%，满意率达95%以上。 8.每年至少2次征询并走访甲方对物业服务的意见、建议，满意率达90%以上；对甲方提出的意见、建议进行分析并在5天内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向甲方说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。 9.积极配合甲方组好有关活动，做好后勤保障工作。 ★（三）物业管理人员配置要求 1.本物业服务配置：保安队长1名，门卫2人（24小时驻守），保洁2名，水电、绿化兼职1人，共6名。 保安队长：1人、50岁内、初中以上、保安员证、1年以上本岗位工作经验、上班时间与两馆开放同步 门卫：2人、50岁内、初中以上、保安员证、1年以上本岗位工作经验、一天24小时两班倒 保洁员：2人、男55,岁，女50岁内、小学或初中、1年以上本岗位工作经验、上班时间在“两馆”开放时间的基础上早30分钟（上六休一） 水电、绿化：1人、电工需要有电工证 合计：6人 2.人员基本配备要求达6人，可增加但不得减少。人员素质总体要求：道德品质好，文明服务意识强，岗位能力强，身体健康。具体要求： （1）保安队长：保安队长负责物业管理日常工作和员工管理，与甲方保持联系，处理相关事项。 （2）门卫：负责门岗执勤和馆内功能区巡逻、监控视频看守、消防检查、车辆停放管理等。 （3）保洁人员：负责大楼区域内的保洁、垃圾收集处理和消杀灭四害等。 （4）水电、绿化（兼职）：水电人员（兼职）负责供电线路、供水管线、照明等维护以及零星小修等；绿化人员（兼职）负责绿化的定期修剪、维护。 （四）突出要求事项、8.1乙方要保证做好“两馆”常态化的物业管理和不定期突击检查或暗访随访的所有突击性管理工作，包括“两馆”每年的文明城市创建检查、文明城区创建检查、公共文化检查考评、安全综治考核、上级暗访随访以及各项考核评估或重要活动开展等突击性任务的安保和保洁工作，全面配合“两馆”做好迎检工作。因突击迎检考评工作，而临时增派人手费用和相对应产生的所有物料费用（如突击加班等）均包含在中标价之中，不得额外收费。此种突击性任务如在检查考评或暗访随访期间因物业委托范围内的问题被有关部门或单位通报批评的，将扣减当月的物业管理服务费，一次扣1000元。；8.2乙方的水电工需配合甲方做好单位水电的测算（如租用“两馆”顶楼基站的用电测算等等）；8.3因“两馆”是对外开放的公共服务场馆，物业管理人员需注意服务态度，如因物业管理人员工作失误而与到馆群众争执致使“两馆”被投诉的，乙方需承担责任，采购人将根据情况扣减当月物业管理服务费每次200元。；8.4“两馆”开展群众性活动时，乙方根据“两馆”要求增加保洁时间和保洁及安保人员，并配合做好场所物品搬运整理。（五）管理目标要求：做好“两馆”的突击性任务，做到“两馆”未因物业管理方面范畴内的问题而被通报批评；及时做好“两馆”开展活动后的保洁工作。 1.业主满意率达 90 %以上。 2.有效投诉2次/月以下。 3.投诉处理率和回访率100%。 4.供电和供水维护及时率 100%。 5.供电和供水维护质量合格率 99%。 6.卫生清洁率98%以上。 7.无重大治安刑事案件和火灾。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无 。

甲方：	晋安区图书馆	乙方：	福建榕晟物业管理有限公司
住所：	福建省福州市晋安区鼓山镇红光路119号	住所：	福州市白马南路彬社新村3号楼1307
单位负责人：	吴颖	单位负责人：	林舒
委托代理人：		委托代理人：
联系方法：	13805054084	联系方法：	13514062807
开户银行：		开户银行：	中国建设银行股份有限公司福州城北支行
账号：		账号：	35050189000700000316

签订地点：

签订日期：2022年06月08日