烟台德迈置业有限公司绿地德迈珑璟台小区前期物业管理服务项目招标公告（招标编号：YTXF2023-1）
项目所在地区：山东省,烟台市,莱山区
一、招标条件
本烟台德迈置业有限公司绿地德迈珑璟台小区前期物业管理服务项目已由项目 审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金2350万元，招标人为烟台 德迈置业有限公司。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模：绿地德迈・珑璟台小区物业管理项目，按一个包进行采购 范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)烟台绿地德迈・珑璟台小区物业管理服务项目;
三、投标人资格要求
(001烟台绿地德迈・珑璟台小区物业管理服务项目)的投标人资格能力要求：（1）须在中国境内注册，持有合法的营业执照,营业执照经营范围须涵盖本次采购 内容，允许以烟台市范围内注册的分公司名义进行投标。（2）本项目不接受联 合体投标。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2023年03月02日 08时30分到2023年03月07日 17时30分 获取方式：招标文件售价：人民币300元整，如需邮寄另加特快专递费人民 币50元整，招标文件售出不退。
五、投标文件的递交
递交截止时间：2023年03月26日 09时00分
递交方式：烟台市牟平区安德利迎海度假酒店3楼会议室纸质文件递交 六、开标时间及地点
开标时间：2023年03月26日 09时30分
开标地点：烟台市牟平区安德利迎海度假酒店3楼会议室
司
七、其他
烟台祥飞房地产服务有限公司受烟台烟台迈德置业有限公司的委托，公开邀请 各单位参加：烟台德迈置业有限公司绿地德迈珑璟台小区前期物业管理服务项 目投标，通过公开招标评优选取服务单位。具体内容详见招标文件。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为烟台市高新技术产业开发区规划国土建设部。
九、联系方式
招 标 人：烟台德迈置业有限公司
地 址：莱山区迎春大街177号润华大厦2号楼 联 系 人：姜经理
电 话：13675366676
电子邮件：331815102@qq.com
招标代理机构：烟台祥飞房地产服务有限公司
地 址： 山东省烟台市高新区蓝海路1号
联 系 人： 王经理
电 话： 15318697260
电子邮件： 331815102@qq.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
烟台德迈置业有限公司
招标文件
项目编号：YTXF2023-1
项目名称：绿地德迈・珑璟台小区物业管理服务
招标人：烟台德迈置业有限公司
招标代理机构：烟台祥飞房地产服务有限公司
二○二三年二月
投标注意事项
各投标人：
为保证本次采购项目的顺利进行,减少招投标过程中,由于标书制作不合格等原 因导致贵单位所投标书为无效标书或废标现象的发生,请贵单位仔细阅读招标文件 的每一条款,特别注意以下事项：
1、请严格按照招标文件规定的资格证明文件要求提供每一项证件（特别注明原 件或复印件的要求），并严格审查证件的有效期、经营期限、证件的签署的有效性等，漏缺一项证件或一项证件不合格将造成资格审查通不过，所投标书为无效标书；招标 文件要求提供的资格证明文件及其它业绩证明材料务必在开标截止时间前递交给招 标代理机构，投标截止时间以后，招标代理机构将不再接受任何资格证明文件和其它 证明材料。
2、请认真研究招标文件重大偏差所包括的内容，投标文件有以上所列内容之一、经评委认定属实的，将作无效投标或废标处理。
3、为防止意外情况的发生，请在招标文件规定的投标截止时间前半小时到达开 标现场，投标文件截止时间后递交的投标文件恕不受理。
4、请认真阅读招标文件规定的付款方式、服务期等商务条款，制作投标文件时 应作出响应或正偏离以上商务条款的承诺，不响应或负偏离的将导致废标。
5、对提供虚假资料谋取中标的投标人，将根据相关法律、法规处以取消本次投 标资格，并处以采购额千分之五以上千分之十以下的罚款，列入不良行为名单，在一 至三年内禁止参加烟台德迈置业有限公司采购活动的处罚。请各投标人严格自律，诚 信参与投标。
6、对招标文件有疑义或其它问题请及时与烟台祥飞房地产服务有限公司联系。
联系人：王浩亮 联系电话：18669779990
谢谢合作！
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
目录
第一部分 投标邀请书.....................................3 第二部分 招标内容及相关要求.............................6 第三部分 投标人须知....................................19 第四部分 合同格式......................................32 第五部分 投标文件格式..................................37
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 第一部分 投标邀请书
烟台祥飞房地产服务有限公司受烟台德迈置业有限公司的委托，现对其所需绿 地德迈・珑璟台小区物业管理服务项目进行招标。
1．招标内容：本项目为前期物业管理服务项目，具体要求详见招标文件第二 部分技术要求。
2．有关要求：
2.1投标人资格要求：
（1）须在中国境内注册，持有合法的营业执照,营业执照须涵盖本次采购内容；
（2）本项目不接受联合体投标。
2.2付款方式：由招标人和中标人协商确定并签署合同，定期结算。
2.3服务期限：3年（合同期满后招标人可根据服务情况和实际工作需要续签合 同或重新组织招标）。
3．有关说明：
3.1本项目为交钥匙项目，投标人必须完成招标内容的服务工作。若有报价遗 漏，均应免费提供。
3.2总报价应一次性报定。总报价应包括但不限于管理、培训、人员工资（不 得低于本市最低工资标准）及社保等附加费用；服装、办公、保洁、安保、工程维 修工具等耗材费；地毯清洗、外墙清洗、理石晶硬处理、保养打蜡等保洁费用；物 业共用设施、设备（给排水、供配电、空调、电梯、消防、监控等）的维护、维修、检验及维保费；物业管理责任险、法定税费、利润等服务期限内的全部费用。投 标人只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择性的报价。
3.3招标人在签订合同时有权对招标内容的数量进行微调，按相应中标单价调 整总价。
3.4招标人不组织统一考察现场，由服务商自行到现场踏勘以获取与本服务项 目相关的所有信息，无论服务商对现场考察与否，都将被视为熟悉履行合同有关的 一切情况，并承担一切与投标有关的风险、责任和义务。
3.5单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参 加同一合同项下的采购活动。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
3.6本 项 目 采 购 预 算 为 2350
万元整；投标报价超过采购预算的将按无效投标处理。
3.7对本次招标提出的询问，均以招标代理机构的书面答复为准。
3.8本项目中标服务费按国家发展和改革委员会办公厅下发的《国家发展改革
委办公厅关于采购代理服务费收取有关问题的通知》（发改办价格<2003>857号）
相关规定,由招标单位支付，具体收费标准按照《招标代理服务收费管理暂行办法
》（计价格<2002>1980号）的“服务招标”所示费率计取。
4. 投标保证金
投标人应向招标代理机构提交人民币壹拾万元整（￥100000.00元）的投标保证金
；
4.1投标保证金应当在标书购买截止时间前交于招标代理机构，且以招标代理
机构出具的收款收据为准，其他汇款证明材料无效，出具保证金的单位名称必须和
参加投标的投标人名称一致(不允许以个人名义缴纳保证金），否则将按无效保证
金处理。
5．招标议程安排
5.1招标文件发售时间：2023年3月2日8时30分起至2023年3月7日17时30分（北
京时间）；
招标文件发售地点：烟台祥飞房地产服务有限公司（山东省烟台市高新区蓝海
路1号）。
招标文件售价:人民币300元整，如需邮寄另加特快专递费人民币50元整，招标
文件售出不退。
5.2投 标 文 件 递 交 时 间：2023年 3月 26日 9时-
9时30分(北京时间），逾期递交或未按规定密封的投标文件不予接受。
投标文件递交地点：烟台市牟平区安德利迎海度假酒店3楼会议室，投标文件
递交截止时间：2023年3月26日9时30分（北京时间）
5.3开标时间：2023年3月26日9时30分（北京时间）
开标地点：烟台市牟平区安德利迎海度假酒店3楼会议室。
6.联系方式
6.1招标代理机构：烟台祥飞房地产服务有限公司
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 开户名：烟台祥飞房地产服务有限公司
开户行：中国银行烟台通海路支行
账 号：207844488691
地 址：山东省烟台市高新区蓝海路1号
联系人：王浩亮
联系电话：18669779990
邮箱：
6.2招标人：烟台德迈置业有限公司
联系人：姜鹏磊
地址：莱山区迎春大街177号润华大厦2号楼
电话：13675356676
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
第二部分 招标内容及相关要求
一、项目基本概况：

项目总体经济技术指标表
分类				数量	单位	备注
1.用地面积				63368	㎡
可建设用地面积				63368	㎡
2.总建筑面积				224389	㎡
3.地上计容建筑面积				173300	㎡
	其中	住宅面积		94600	㎡
		商业		5916	㎡
		商务办公		66976	㎡
		配套		5808	㎡
		其中	幼儿园	3045	㎡
			物业管理用房	628	㎡
4.地下建筑面积				51089	㎡
5.容积率				2.74
6.建筑密度				27%
7.居住户数				976	户
8.绿地率				35%
9.停车位				1705	辆
其中		地上停车位		154	辆
		地下停车位		1551	辆

服务内容以最终移交实际面积为准，现场自行踏勘。
二、物业服务内容及要求：
（一）前期物业管理服务范围：
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 绿地德迈・珑璟台小区住宅小区位于烟台市高新区创业路以南、经三路以西（二）前期物业管理服务内容：
1、物业管理公共服务内容主要包括下列事项：
1）物业共用部位及共用设施设备的运行、管理和维护，主要包括但不限于住宅的 基础、承重墙体、柱、梁、楼板、门厅、屋顶、楼梯间、走廊通道以及户外的墙面、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和路灯、电梯、照明、消防设施、供电、供水、供 暖设施等共用设施设备及使用的房屋等；
2）公共绿化的维护、管理；
3）公共区域环境卫生的维护、清洁；生活、餐饮垃圾的收集、清运；公共雨、污水 管道的疏通；
4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的管理服务；
5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等事项；
6）室内装饰装修的管理和服务；
7）车辆（机动车及非机动车车辆）行驶及停泊的管理；
8）地下车库（位）和地面车库（位）的管理维护；
9）物业服务档案和物业、业主资料档案的管理；
10）文化活动建设和开展；
11）代办和特约、便民服务项目及相关收费标准；
12）法律法规规定的其他物业管理事项。
2、负责向业主或物业使用人收取下列费用：
（1)物业管理服务费（含电梯使用费）；（2)公共能源费；（3）其它按规定或合同约 定应收取的费用。
3、业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委 托时，如果在保修范围内的，中标人应积极联系采购人相关责任单位予以维修、维护；在保修期范围外的，中标人应接受委托并合理收费。
4、自来水、暖气、煤气、雨污水管道等公共设施出现问题及业主或物业使用人反 应的问题应及时与相关责任单位联系，协调维修，直至业主或物业使用人满意。
5、对业主或物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警等措施。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
6、投标人需派有岗位证书的专业人员全程参与项目分户验收及竣工验收工作，包括 但不限于消防工程、电梯工程、小区配套电力等专项项目的竣工验收工作，提出合理 完善的维修措施并监督执行。
7、投标人应加强电梯的维保管理及日常管理工作，业主入住进行装修时，应有 完善的电梯保护措施。
（三）前期物业管理服务标准
1、物业管理目标
发挥物业最大的使用价值，为业主服务，使物业尽可能保值，增值。为用户服务，创造安全，快捷，舒适，便利，整洁的生活和生产环境。
2、前期介入管理根据招标人要求进行物业管理服务，正式物业管理主要内容及 标准如下：
1）基础管理内容及标准：
①服务机构
应设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
a具备满足服务需要的设备设施；
b根据业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门；
c服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供延伸服务的，公示延伸服务项目、服务流程及 收费标准等；
②人员
物业服务企业的人员应符合如下要求：
a具有良好的职业道德；
b管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书或 岗位证书；
c人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全 等相应的培训；
d应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；
e服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。
③ 规章制度
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
a物业服务方案；
b各岗位职责、工作流程及服务要求；
c内部管理制度等。
④ 财务管理
应建立健全财务管理制度，并符合如下要求：
a规范操作，账目清晰；
b对于提供物业服务合同约定以外特约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列 帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取；
c应每年不少于一次公布物业服务收支情况，须聘请专业机构对资金情况进行审 计。
⑤档案
a技术档案
主要包括：
物业竣工验收档案；
物业权属资料；
项目承接查验资料。
b日常档案
主要包括：
房屋维修管理档案；
设备设施维修管理档案；
秩序维护档案；
消防管理档案；
保洁档案；
业主及物业使用人资料；
物业企业日常管理文件、记录；
投诉处理资料；
其它资料。
⑥接待服务
⒐
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 a服务场所工作时间不少于8小时，工作时间应有现场接待人员，其余时间设值班 人员。公布24小时服务电话。
b提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电 子邮件等等。
c接待服务中应注意用语文明、礼貌、规范。
d对业主或物业使用人的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率100%。
e受理服务事项应进行记录并存档。
2)保洁管理内容及标准：
①大厅：
a保持厅堂地面洁净、光亮、无脚印、无污渍、无水迹、无痰迹、无纸屑及其它杂 物，地边死角无顽渍。
b厅堂内的其它部位，如：柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、摆件等，保持光亮、整洁、无灰尘、无蛛网、无印迹。
c地面理石晶硬处理，每年2次；塑胶地面打蜡保养，每季度1次；釉面砖清洗保养 每季度1次。
d玻璃门窗、旋转门要保持干净、光亮、无痕、无手印及灰尘，每周保洁不少于1次。
e厅堂出入口的胶毯要随时清扫，确保无积尘。
f垃圾桶要保持外表洁净，桶内垃圾不得超过2/3。
②走廊、电梯间、自动扶梯等公共区域：
a地面保持清洁、无污渍、无水迹、无脚印、无痰渍、无纸屑及其它杂物。
b走廊四角及地脚线，保持干净、无脚印、无污渍、无痰渍、无纸屑及其它杂物。
c不锈钢护栏、玻璃护栏保持洁净、光亮、无印痕、无污渍，每月保洁2次。d墙面及廊道设施、门框、通风口、灯管，保持干净，无积尘。
e电梯梯门、轿箱四壁及地面保持光洁、明亮、无印痕。
③ 卫生间、洗手间：
a卫生洁具要保持清洁、无水渍、无头发、无异味、无便痕。
b墙面、四角保持干燥、无蜘蛛网，地面无脚印、无杂物。
c镜子保持明净、无浮灰、无水迹。
d金属器具保持光亮、无顽渍、无水迹、无锈斑。
⒑
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 e保持卫生间内空气清新，定期消杀蚊蝇等。
f保持地面、台阶洁净、光亮，无脚印、无污渍、无痰迹、无纸屑及其它杂物，地边 死角无顽渍。
④照明设施：
a照明设备和器材应定期维护保洁，插座要保持洁净、无印痕。
b广场照明灯具、灯杆保持洁净，灯杆两年内油漆一次。
c配电箱（柜）周边清洁，无垃圾杂物等堆放。
⑤垃圾清运：
a室内公共区域垃圾桶、中转站大型垃圾桶以及卫生间纸篓，要及时清理，桶（篓）内垃圾不得超过其容积的2/3。
b生活垃圾集中收集至室外市政指定垃圾清运点，室内大型垃圾桶内要使用质量 上乘的垃圾袋，以便于垃圾的收集和外运，外运过程中不得滴漏、泄漏、扬撒等，要确 保运输途中的环境卫生。
c垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生。
⑥楼体保洁：
a玻璃幕墙要保持光亮、无污渍，1年清洗1次。
b石材幕墙要保持干净、无污渍，1年清洗1次。
⑦广场有关设施保洁：
a广场保洁主要包括庭院、门前、停车场、通道、广场、绿地、路牌、硬化、旱喷水 景等的卫生管理工作。
b围栏的保洁。
c广场及绿地保洁重点是烟头、废纸、杂物等随时捡拾入桶。
d广场地面及绿地保洁无废弃物。
e遇到雨雪天，积极主动清扫积水、积雪。
f大门台阶要经常擦洗，保持地面干净。
g做好广场娱乐设施设备有关部位的保洁工作。
h及时清理室外垃圾筒。
i根据不同环境，采用绿色环保、无公害、投放便捷的生物灭鼠技术，做好杀虫灭 鼠工作，保证楼内、楼外无鼠害。
J停车场保持地面洁净、无污渍、无痰渍、无纸屑及其它杂物，地边死角无顽渍。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 3)秩序维护管理主要内容及标准
①巡逻岗秩序维护服务内容与标准：
a巡逻岗24小时值班，重点区域每小时巡逻一次，其它区域每2小时巡逻一次。
b熟悉楼宇建筑结构布局，对重点安全保护区域进行妥善布防，并经常进行检查 与巡视。掌握各种消防器材的使用方法和监控系统的位置。
c注意观察有无可疑人员和可疑物品，防止抢劫、盗窃、火灾及一切不安全事故 发生，如发现问题要及时采取有效措施迅速做出反应，对各类治安刑事案件做好现场 及事件经过的有效处置。要建立相应的档案登记制度。
d按时开启各楼宇出入口，每晚锁门前做好清场工作。
e注意检查楼内外公共区域的各类设施设备（门、锁、灯、消防设备）的运转安全 情况，如有损坏应立即报修。
F正式物业管理期内，招标人在广场举行大型活动期间需免费增加相应机动人员 进行秩序和安全维护。
G下沉式广场旱喷运行前做好安全提醒工作，运行时进行安保及秩序维护，确保 无安全事故。
②停车场秩序维护服务内容与标准：
a秩序维护人员言行举止礼貌、文明、规范。
b严格执行停车场管理规定和工作纪律。
C停车场秩序维护在执勤过程中要监督指导车辆正确驶入车位，制止乱停乱放或 侵占其它车位。
d火险等紧急情况出现时，要迅速指挥车辆驶离车场，保证消防车辆的就近停放。
e发现设备设施被损坏时，应立即报告。
f对停入车辆的车号、车型、车况要详细记录。
③消防监控室管理内容和标准：
a监控人员必须具有高度的工作责任心，做好安全监控任务，及时掌握各种监控 信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
b值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗。
c消防控制中心和监控中心实行全天24小时值班工作，每班不得少于1人。建立值 班工作标准及相应的设备管理标准和操作程序，严控非值班人员进出。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 d对监控到的可疑情况，及时通知人员进行跟踪并查明情况。
e每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
f监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控 系统的正常运作。
g非工作人员未经许可不得进入监控室。如其他人员确实需进入，须经领导批准，方可入内。
h严禁在监控室聊天、游戏等，做好设备设施日常维护管理工作。
i做好保密工作，对监控内容、录像资料不议论、不外传、不外泄。如发现有泄密 现象，将追究法律责任。
j要保持消防控制中心和监控中心的清洁干净。
k组织不同规模的消防演练，全年要组织一次到两次的大型消防演习检查消防设 备、消防队员实战能力。
④ 对突发事件的应急处理预案：
a突发事件包括火警、电梯故障、困人、财物失盗、突然停电、爆炸、打架斗殴、流 氓滋扰或其它刑事案件、食物中毒、可燃气泄漏、漏水、水淹等。
b对上述突发事件的应急处理，要制定好各项应急预案，采用简捷、实用、有效的 方法，以便发生突发事件时能有效地控制。
c组织纪律严明，领导指挥能力较强，对突发火灾应变自如，处惊而不乱，采取措 施得当、合理、及时、有效。
4）设备、设施运行管理内容及标准
①高低压配电系统：
a严格执行岗位工作制度，配电室每日实行值班制度和交接班制度。
b值班人员必须符合规定条件，并具有主管部门颁布的从业资格证书。
c严格执行主管部门下发的现行相关管理标准及规范。
d每季度停电一次，检修配电设备，保证配电设备处于良好的运行状态，确保供 电的可靠性。
e每半年将避雷器及辅助设备检测一次，每年进行年检一次。
f值班人员每天记录电器仪表数据。
g配电室需增加一套防护用品、绝缘工具并每年进行年检一次。
②给排水系统：
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 a每天对所有卫生间、清洁间、供水管道及水阀进行检查，确保使用良好。b工作人员每天巡查污水池、化粪池，确保水位处于正常。
c雨季来临前将所有雨水管道及时清理，确保畅通。
d持楼宇雨水管的清洁畅通，定期清理，入口处加装护网，防止堵塞。
③送排风系统：
a工作人员每天检查所有卫生间，洗涮间的排风系统，并保证按规定时间开停。b每周清理一次设备间及设备的卫生，保持清洁。
c正压送风及消防排烟系统每月检查并开启试验一次。
④照明系统：
a工作人员每天对所有照明配电箱，插座箱进行检查。开关及线路是否过热，开 关是否有异常声音，发现问题立即解决，确保照明系统正常使用。
b开关、灯具、光源有损坏的一天内必须解决。
c室外泛光照明每天巡查，并按规定时间开关。
⑤动力配电系统：
a值班人每天对强电间内的动力配电箱及双电源互投箱、封闭母线插接箱进行检 查。
b）双电源互投箱每月切换试验一次，并做好记录。
⑥消防自动报警系统：
a值班人员每天做好报警记录和工作记录。
b消防控制室24小时值班，并保持室内卫生整洁。
c做好全年的消防报警系统试验工作计划。
d值班人员发现报警应立即查明原因，并做好记录，如果是火警，3分钟内到达现 场查明原因。
e每月正压送风试验一次，以确保消防疏散通道内正压。
f每季起动一次防火卷帘门，并做加油防锈处理，同时检查自动、手动、应急手动 的状态。
g每天检查一遍室外消火栓的完好情况。
h每月检查一遍室内消火栓的完好情况。
i每月抽查2处消火栓并试水测压。
j每月抽查10处报警探头进行发烟检测。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 k每天对所有层显、区控、手动报警等消防设备检查。
l保证消防控制室内设备及房间卫生清洁。
m消防应急广播每月试用一次，确保正常使用。
n背景音乐按规定时间及区域播放。
o由甲方认可的专业公司进行维保。
⑦消防自动喷淋系统：
a每月将消防喷淋水泵开启试验一次，确保设备处于良好状态。
b值班人员每天检查水流指示器及温式报警阀是否正常并做好记录。
c值班人员每天巡视水喷淋是否有漏点，如有漏点及时处理并做好记录。
⑧电梯运行系统：
a按电梯维保单位的要求，做好每天电梯运行前的巡检工作，发现异常现象应及 时报告并做好记录。
b工作人员每天观察电压指示器是否正常，机房有无异常声响及异味，各层厅门 是否闭合良好，轿厢运行是否稳定无噪音，各层按钮是否固定良好，发现异常应及时 报告并做好记录。
c搞好电梯机房设备及房间卫生。
d负责每年对电梯进行年检及安全检查，确保设备正常运行。
e全程配合、参与并监督电梯维保单位的检修维护等工作。
f由甲方认可的专业公司进行维保。
⑨避雷系统：
a每年检查大楼避雷系统一遍，所有连接处必须接触良好。
b每半年对大楼接地网进行测试一次，保证接地电阻小于1Ω。
c每年进行一次年检。
⑩网络、监控及楼宇自控等弱电系统：
a定期保养，认真检测，及时排除故障，确保系统运转正常。
b门禁系统：日常维护和定期检测相结合，对门卡的有效性进行确认，发现问题及 时处理。
c闭路监控和楼宇自控系统：认真测试各个监控点和设备号是否相符，确保观测 范围没有盲点，确保系统运行正常。
⒖
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 d公共广播系统：日常认真检测系统有无失灵现象，有无杂音或其他故障，确保系 统处于完好状态。
e红外线防盗系统：周边加强布防和警戒，甲方无人时测试信号强弱或有无，是否 报警正常。
⑪广场亮化系统（含景观照明）：
a按规定时间，定时开启、关闭亮化设施。
b负责检查亮化设施设备的完好情况，如发现有损坏须及时更换，并做好记录。
⑫LED屏幕：
a严格执行操作规范，按照用户要求，按时播放。
b每天检查一次设备的供电系统，确保LED屏放映系统运行良好，如有异常，马上 通知相关部门。
c协助维保单位做好LED屏设施设备的常规检查，每次大中型活动前，需通知维保 单位在七天内对LED显示屏进行一次检查，保证活动的正常安全进行。
⑬广场管线：
负责排查所有管线的完好情况，如发现有破损情况须及时更换，并接好临时活动 的应急电源。
三、物业管理应达到的各项指标：
1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件发生；
2、环境卫生、清洁率99﹪；
3、房屋完好率98﹪；
4、消防设备完好率100﹪；
5、零修、报修及时率98﹪，返修率小于1﹪；
6、物业管理服务有效投诉率少于1﹪，处理率100﹪；7、业主满意率95﹪。
四、其它要求：
（一）人员要求
1、中标人的项目负责人、各部门负责人不得随意更换，且须常驻项目地进行管 理服务，承诺的劳务人员必须全部到位，否则招标人有权解除合同，由此造成的损失 由中标人全部承担。
⒗
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 2、为提高管理水平，中标人应按招标人要求定期组织所有物业人员进行公务礼 仪培训，统一着装。
3、招标人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在熟悉图纸、熟悉实际各种管路和实际操作设备各种状况及遇到问题的应对过程中，发现其不能 胜任的，招标人可要求更换，如中标人在15个日历天内不能安排胜任人员到岗的，招 标人有权解除合同。
4、应全面配合招标人要求的各项工作任务，服从招标人的调配指挥，要有完善 的应急预案和应急队伍，能及时完成突发性紧急任务，包括防火、防洪、防雪等工作。
（二）场地与设备要求
1、招标人提供中控值班室、物业管理办公场所；其他由投标人自行解决。
2、招标人不提供任何食宿，中标人所有工作人员的食宿由投标人自行解决。
（三）检查与考核
1、中标人应制订具体的质量保证措施及质量保证制度和相关服务承诺。中标人 提供的所有服务除应按中标人的内部流程实施外，还应接受招标人或第三方的随时 检查。如因质量未达到目标，招标人有权要求其整改，同时中标人应承担责任和经济 赔偿（扣款或终止合同）。
2、招标人每月采取定期和不定期的形式对中标人提供的服务进行考核。满分为1 00分，最低分为0分；高于90分（含90分）为合格，按月足额支付服务费用；高于60分（含 60分）低于90分的，以90分为界，每低于1分者，扣发当月服务费用的1%，剩余服务费 用按月全额发放；低于60分的，招标人将终止合同并停发当月服务费用；招标人将每 月考核情况和整改时限反馈中标人。
（四）注意事项
1、招标人如有重大活动，中标人应按招标人要求，安排相关人员提供相应服务。
2、由中标人负责工程承接查验并向小业主交付，建立业主档案和设备设施清单、台账。
3、投标人为完成委托管理和维护所需的工具、服装、物料及办公等费用由投标 人自行承担。
4、除物业管理相关费用外，未经招标人允许，中标人不得在本管辖区域内从事 任何收费活动。
⒘
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 5、中标人要严格遵守国家相关法规，按时支付劳动用工工资、加班费、劳保等福 利，及时为物业人员缴纳规定的相关保险费用，发生任何事故、意外或者纠纷由中标 方承担责任，自行解决，与招标人无关。
五、物业管理费用：
1、根据本项目业态及需求，由投标人进行前期介入物业管理，并根据招标人要 求安排专人进行前期物业服务，包括参与工程验收、工作交接、资料收集、相关设备、岗位及楼宇的管理等工作，所需人员及管理和维护所需的工具、服装、物料、办公等 产生的相关费用需综合考虑，并按每个工种单个人员的全费用综合单价的形式在报 价表中予以报价，如有漏项均应免费提供。
2、物业费交纳主体：
1）前期介入管理期，所有物业费用由甲方收取和支付。
2）住宅物业费不得超过烟台市普通住宅物业费最高标准；
3）商业物业费不得超过5元/平·月；
4）停车服务费按《烟台市停车场停车服务收费管理办法》或《烟台市物业服务收 费管理办法》等相关规定的标准收取，不得超过烟台市室内停车场最高收费标准。
⒙
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
第三部分投标人须知
A 说明
适用范围
本招标文件仅适用于本次招标项目—绿地德迈・珑璟台小区物业管理服务。定义
2.1 招标人－系指烟台德迈置业有限公司。
2.2 招标代理机构－系指烟台祥飞房地产服务有限公司。
2.3
投标人－系指响应招标、参加投标竞争并向招标代理机构提交投标文件的法人。单 位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同 项下的采购活动。
2.4中标人－系指经评标委员会综合评审,评选出的投标文件符合招标文件要求、评标得分最高、能圆满地履行合同的投标人。
2.5“设备”系指中标人按招标文件和合同的要偶求，向用户提供所需的货物 及有关技术资料。
2.6“服务”系指招标文件规定投标人须承担的检验、检测、服务、设备、技 术支持、培训、供货、安装、测试、检验、调试、维修、售后服务以及其他相关的 义务。
⒚
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 3. 合格的投标人
3.1投标人必须遵守《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招投标 法实施条例》及其他有关的中国法律、法规和规定。
3.2投标人必须向招标代理机构购买招标文件并登记备案。
3.3具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3.4具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
3.5有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
3.6参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
3.7投标人所报产品必须符合国家强制性标准规定；
3.8为本次项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的 投标人，不得再参加本次项目的采购活动。
3.9投标人必须满足招标文件规定的资格要求的各项条件。
4. 其它
4.1
无论投标过程中的做法和结果如何，投标人均应自行承担所有与参加投标有关的全 部费用。
4.2
无论投标结果如何，招标人或招标代理机构均无向投标人解释其中标/未中标原因 的义务。
4.3无论投标结果如何，中标人的投标文件不予退还，未中标的投标人的投标 文件须留一份正本和一份副本存档，其余退还。
4.4 无论中标与否,已购买标书的投标人对招标文件负保密责任。
4.5投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场答复，并制 作记录。
B 招标文件说明
5. 招标文件的构成
5.1 招标文件由下述部分组成：
5.1.1投标邀请书
5.1.2招标内容及技术要求
5.1.3投标人须知
⒛
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 5.1.4合同格式
5.1.5投标文件格式
5.2 招标文件以中文编印，且以中文为准。
5.3
除非有特殊要求，招标文件不单独提供招标项目所在地的自然环境、气候条件、公 用设施等情况，投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。
6. 招标文件的澄清
6.1
投标人对招标文件如有疑问，可要求澄清，应在投标截止日期十日前按招标书载明 的通讯方式以书面形式（信函、传真）通知招标代理机构，招标代理机构将视情况 确定采用适当方式予以澄清或以书面形式（信函、传真、电邮）予以答复，并在其 认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标人。6.2凡对本次招标提出的询问，均以招标代理机构的书面答复为准。
7. 招标文件的修改
7.1招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改，澄清或者修改的内容 可能影响投标文件编制的，招标人或者招标代理机构应当在投标截止时间至少15日 前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。该澄清或者修改的内容为招 标文件的组成部分。投标人在收到该通知后应立即以书面的形式予以确认。
7.2为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑其投标文件的修改，招标 人可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一 投标人。
7.3 招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标人有约束力。
C 投标文件的编写
8. 要求
8.1投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求提供投标文 件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标对招标文件做出实质性响应，否则，其投标可能被拒绝。
9. 投标语言及计量单位
9.1
投标文件及投标人和招标代理机构就投标交换的文件和来往信件，应以中文书写。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 9.2
除在招标文件的第二部分技术要求中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国 法定计量单位。
9.3外文材料应提供第三方权威翻译。
10. 投标文件的组成
详见附件。
投标人应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单、目录”，以方便 阅读。
11. 投标文件格式
11.1
投标人应按招标文件中提供的投标文件格式填写，投标文件正本和副本用A4幅面的 纸张打印，并提供电子文档（光盘）密封在投标文件正本内,以供备份，电子文档 及介质不退。
11.2正本中的“开标一览表”用于开标时唱标用。所有价格折扣必须在开标一 览表中注明，否则评标时不予承认。
11.3投标人必须按本标书的顺序对各章的每一项给予明确应答,必须清楚地表 明是否满足本标书中各章每一项的要求。
12. 投标报价
12.1
投标人应在招标文件所附的投标货物数量价格表上写明投标内容的单价、合计单项 价和投标总价。如果单价与合计单项价（计算）不符，以单价为准；如果合计单项 价之和与投标总价不符，则以合计单项价之和为准。总报价应包括管理、培训、办 公、服装、人员工资（不得低于本市最低工资标准）及社保等附加费用；保洁、值 班管理所需要配备的装备、工具等相关费用；物业管理责任险、法定税费、利润等 服务期限内的全部费用。投标人只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择性的 报价。
13. 投标货币
13.1投标文件中的所有报价均用人民币填报。
14. 投标人资格证明文件
详见附件格式八
22
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 15. 投标内容须是符合招标文件规定的响应文件
15.1
投标人须提交证明其投标内容符合招标文件规定的响应文件，作为投标文件的一部 分。
15.2 上述文件可以是文件资料、数据、图纸。
15.2.1服务实施方案、质量保证措施、其它服务方案等。
15.2.2综合说明；
15.2.3报价明细表；
15.2.4偏离表；
15.2.5招标文件要求提交的其它内容。
16. 投标保证金
16.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一；
16.2投标人应向招标代理机构提交人民币壹拾万元整（￥10,0000.00元）的投 标保证金；
16.3投 标 保 证 金 可 以 以 现 金 、 支 票 、 汇 票 、 本 票 、 网 上 银 行 支 付 ，最终以招标代理机构出具的收款收据为准；
16.4投标保证金最晚应在2023年3月7日17时30分前（北京时间）交于招标代理 机构，出具保证金的单位名称须和参加投标的投标人名称一致，（不允许以个人名 义交纳保证金）,否则将按无效保证金处理；
16.5投标保证金用于保护本次招标免受投标人的行为而引起的风险，投标保证 金有效期应当与投标有效期一致。
16.6未按规定提交投标保证金的投标，投标将被拒绝；
16.7 未中标的投标人的投标保证金，将按30.2款的规定予以无息退还；16.8 中标的投标人的投标保证金，在签订合同后5个工作日内予以无息退还。
16.9发生以下情况之一者投标保证金将不予退还：16.9.1开标后投标人在投标有效期内撤回投标；16.9.2中标人未按本须知第32条规定签订合同；16.9.3投标人出现本须知第35条规定的行为。
17. 投标有效期
17.1从开标之日起，投标有效期为90日历日。有效期短于这个规定期限的投标
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1，将被拒绝。
17.2特殊情况下，在投标有效期满之前，招标人和招标代理机构可以以书面形 式要求投标人同意延长投标有效期。投标人可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒 绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金，同意延长投标有效期的投标人应 当相应延长其投标保证金的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。
18. 投标文件的签署及规定
18.1
投标人应准备投标文件一份正本、五份副本及一份电子文档，每一份投标文件上要 明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。电子文 档存储介质应当为光盘并注明投标人名称。
18.2投标文件正本和副本需装订成册，经正式授权的投标人代表签字并加盖公 章。
18.3
除投标人对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改则 必须由投标人授权代表签字。
18.4投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。
18.5电报、电话、传真形式的投标概不接受。
D 投标文件的递交
19. 投标文件的密封和标记
19.1
投标人应将投标文件正本和副本密封，并标明招标编号、项目名称、投标人名称等 字样。
19.2所有密封文件须在封口处盖投标人公章。
19.3投标文件由专人送交，投标人应将投标文件按19.1－19.3中的规定进行密 封和标记后，按招标书注明的地址送至开标地点。未密封或未按规定密封的投标文 件不予接受。
20. 递交投标文件的截止时间
20.1根据21条规定，所有投标文件都必须按招标文件中规定的投标截止时间之 前送达指定的投标地点。
20.2
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 出现第7.2款因招标文件的修改推迟投标截止日期时，则按招标人和招标代理机构 修改通知规定的时间递交。
21. 迟交的投标文件
21.1 招标代理机构将拒绝在投标截止时间之后递交的投标文件。
22. 投标文件的修改和撤消
22.1
投标人在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤消，但招标人和招标代理机 构须在投标截止时间之前收到该修改或撤消的书面通知，该通知须有经正式授权的 投标人代表签字。
22.2
投标人对投标文件修改的书面材料或撤消的通知应按第18和19条规定进行编写、密 封标注和递送，并注明“修改投标文件”或“撤消投标”字样。
22.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。
22.4
投标人不得在开标时间起至投标文件有效期满前撤消其投标文件，否则招标人和招 标代理机构将按16.11款的规定没收其投标保证金。
E 开标和评标
23. 开标
23.1招标人和招标代理机构在招标文件规定的时间和地点开标。投标人必须派 授权代表参加开标仪式,如授权代表缺席开标仪式,投标将被视为无效。投标人投标 时应提供授权代表身份证明（身份证）原件及一份复印件，其它证件无效。如在投 标截止时间递交投标文件的合格的投标人少于三个，招标人和招标代理机构有采取 重新招标的权力，或经有关部门批准后，改由其它方式进行采购，且不承担任何费 用和责任。
23.2在投标截止时间结束后参加投标的投标人不足3家或在评审过程中实质性 响应招标文件要求的投标人只有两家时，招标人、招标代理机构可以重新组织招标，也可以报经烟台德迈置业有限公司同意后，按下列规定变更采购方式，且不承担 任何费用和责任：
（一）投标人只有2家的，可以改为竞争性谈判方式，招标人、招标代理机构 应根据招标文件中的采购需求编制谈判文件，成立谈判小组，由谈判小组对谈判文 25
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 件进行确认。递交报价文件或者对谈判文件作出实质性响应的投标人只有1家的，应当终止谈判，重新组织采购。
23.3开标由招标代理机构主持，邀请招标人代表、投标人代表（法人代表或授 权代表）及有关工作人员参加。
23.4检查密封情况：开标时，由投标人的法定代表人或其授权代理人和招标代 理机构的监标员共同检查投标文件的密封情况，并由投标人代表在投标密封记录表 上签字确认。
23.5开标采用由招标机构工作人员宣读的办法。
23.5.1宣读方式：由投标人签字确认后，由工作人员当众拆封,由唱标员宣读，要求唱标员必须按投标文件正本中的开标一览表如实宣读。
23.5.2宣读内容：
① 项目编号、项目名称；
②投标人名称、投标报价、价格折扣、服务期；
投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场答复，并制作记 录。
记录员将唱标内容分项记录并由投标人的法定代表人或其授权代理人签字确认，未宣读的投标价格、价格折扣等实质内容，评标时不予承认。
24. 评标委员会
24.1 招标人和招标代理机构将根据招标项目的特点组建评标委员会。
24.2评标委员会由有关方面的专家及招标人代表等五人以上单数组成，招标人 代表不得担任评标委员会的主要负责人。评审专家的抽取和使用应当严格保密。评 标委员会负责对投标文件进行审查、质疑、评估和比较。评标委员会负责对投标文 件进行审查、质疑、评估和比较。
24.3评标期间，需要澄清、质疑时，投标人应派全权代表参加。
25.评标原则
“公平、公正、科学、择优、效益”为本次评标的基本原则，评标委员会将按 照这一原则的要求，公正、平等地对待各投标人。同时，在评标时恪守以下原则：客观性原则：评标委员会将严格按照招标文件的要求，对投标人的投标文件进 行认真评审，评标委员会判断投标文件的评审仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
26
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 统一性原则：评标委员会将按照统一的评标原则和评标办法，用同一标准进行评 标。
独立性原则：评审工作在评标委员会内部独立进行，不受外界任何因素干扰和影 响，评标委员会成员对出具的专家意见承担个人责任。
保密性原则：评标委员会成员及有关工作人员将保守投标人的商业秘密。
综合性原则：评标委员会将综合分析评审投标人的各项指标，而不以单项指标的 优劣评定中标候选人。
少数服从多数原则：评审委员会成员应当依法独立评审，遵守评审工作纪律。对 需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出评审结论；持不 同意见的评审委员会成员应当在评审报告上签署不同意见并说明理由；不签署不同 意见的，视为同意。
26. 评标方法
26.1对投标文件的初审
26.1.1开标后，评标委员会将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当的签署。投标文件的大写金额和小写金额 不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计 算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同 文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。对投标文件因字迹潦草或 表达不清所引起的后果由投标人自行负责。
26.1.2
在对投标文件进行详细评审之前，评标委员会将依据投标人提供的资格证明文件审 查投标人的财务、技术和生产能力，如果投标人无资格和能力履行合同，其投标将 被拒绝。
26.1.3
评标委员会将确定每一投标人是否对招标文件的要求做出了实质性的响应，而没有 重大偏差。实质性响应的投标是指投标符合招标文件的所有条款、条件和规定且没 有重大偏差或保留。重大偏差或保留是指影响到招标文件规定的招标范围和内容或 限制了招标人的权利和投标人的义务规定，而纠正这些偏差将影响到其他提交实质 性响应投标的投标人的公平竞争地位。
26.1.4重大偏差包括以下内容:
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1（1）未按招标文件要求提交投标保证金或提供的投标保证金有瑕疵；
（2）投标文件未加盖公章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或 盖章的；
（3）投标人未按招标文件要求提供合格的资格证明文件；
（4）无法定代表人出具的授权委托书的；
（5）服务期限、付款方式、投标有效期不满足招标文件要求的；
（6）投标人提供的投标文件不完整；
（7）未按规定报价，投标文件中未按招标文件要求报出所投设备的分项报价 及备品备件、专用工具的价格，评标委员会无法比较和评审的；
（8）技术文件部分未按招标文件要求列出详细方案、配置、技术指标或者复 制招标文件中的技术要求，评标委员会无法比较和评审的；
（9）投标文件中的技术方案、规格、技术标准明显不符合招标文件要求； (10)投标文件附有招标人不能接受的条件；
(11)评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价，使得其投 标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人做出书面说明并提供相关证明材料。投 标 人 不 能 合 理 说 明 或 者 不 能 提 供 相 关 证 明 材 料 ，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作为废标处理； (12) 投标报价超过采购预算的；
(13)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情况之一的，为未能对招标文件做出实质性响应，将作无效投 标或废标处理，不允许投标人通过修正或撤消不符之处而使其投标成为实质性响应 的投标。
26.1.5评标委员会将允许投标人修改其投标文件的细微偏差。细微偏差是指投 标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的信 息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结 果。细微偏差不影响投标文件的有效性。
26.2 投标文件的澄清
26.2.1为有助于对投标文件进行审查和比较，评标委员会有权向投标人质疑，请投标人澄清其投标文件中含义不明确的内容，投标人有义务进行答疑和澄清，须
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 按照招标代理机构通知的时间、地点派授权代表、技术和商务人员进行答疑和澄清，但澄清或说明的内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
26.2.2投标人对澄清的答复以书面材料为准，并须由投标人授权代表签字，投 标人澄清和答复的内容构成投标文件的组成部分。
26.3对投标文件的综合评审：
评标小组根据评分细则，对初审合格的各投标人投标文件充分审核和评论后由 各评委独立进行打分。
评分细则：

序 号	内容		标准 分数	备注
1	投标报价		30分	评标基准分：30分 评标基准价：满足招标文件要求且投标价格最 低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分（30分） 其他投标人报价得分：（评标基准价/投标报价）×评标基准分（报价得分小数点后保留两位）
3	物 业 管 理 方 案	目标及管理理念	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		管理组织机构及规章制度	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		保洁服务标准及方案	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		安保、秩序维护方案	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		绿化养护	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		设施设备管理方案	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		质量保障措施及应急方案	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。
		人员培训及管理	7分	由评委等在2-7分之间独立打分。

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1

4	类似项目业绩	4分	以投标人提供的自2017年1月1日起至今（以合同 签订时间为准）的物业管理项目业绩证明材料原 件为准（指合同原件），每提供一份得一分，由评 委在0- 4分之间评价。（上述材料未提供或提供不完全或 提供的评委不认可的，得0分）
5	企业综合实力、信誉荣誉情况	5分	由评委在2-5分之间统一打分。
6	优惠承诺及合理化建议	3分	由评委在1-3分之间统一打分。
7	对招标文件的响应程度	2分	由评委在1-2分之间统一打分。

注：类似项目业绩须按本招标文件附件格式列表说明。业绩的证明材料原件，请 单独封装，与投标文件一同递交。
27.特殊情况下的评标方法
如出现投标人达不到法定要求的数量、串通投标、投标人互相诋毁等，导致评 标委员会无法评标或投标人报价均超出项目预算时，评标委员会有权停止招标，可 以改用其他方式进行本项目。
28.评标纪律
28.1评标是招标工作的重要环节，评标工作在评标委员会内独立进行。评标委员 会将按照评标原则的要求，公正、平等地对待所有投标人。
28.2所有评标人员应忠于职守、廉洁自律、秉公办事、不徇私情。
28.3评标人员不得接受或参加投标人或与投标有关的单位、组织或个人的有碍 公务的宴请、娱乐等，不得以任何形式弄虚作假。
28.4评标期间，评标人员不得随意出入评标地点、与外界通讯、会客等。
28.5在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标人对招 标人、用户及评标委员会其他成员施加影响的任何行为，都将导致被取消投标资格。
28.6为保证定标的公正性，在评标过程中，评委不得与任何投标人或与招标结果 有利害关系的人员进行私下接触。在评标工作结束后，凡与评标情况有接触的任何人，不得将评标情况扩散出评标委员会以外。
28.7评标过程中，当发表结论性意见时，先听取专家评委意见，用户评委随后发 表意见。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 28.8评标结束后，各评标人员应将全部资料整理交至招标代理机构，严禁将评标 过程中的任何资料带出评标现场向投标人或其他单位提供。
28.9招标代理机构与委托方应对评标委员会成员名单、已购买招标文件的投标 人名单、评标过程予以保密。
28.10评标委员会成员以及与评审有关的人员应当对评审情况和评审过程中获 悉的国家秘密、商业秘密予以保密。
28.11评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的 评审意见承担个人责任。
28.12评标工作开始前，由工作人员负责收缴并保管评委、工作人员的通讯工具。
28.13
在烟台德迈置业有限公司采购活动中，招标人员及相关人员与投标人有下列利害关 系之一的，应当回避：
（一）参加采购活动前 3 年内与投标人存在劳动关系；
（二）参加采购活动前 3 年内担任投标人的董事、监事；
（三）参加采购活动前 3 年内是投标人的控股股东或者实际控制人； （四）与投标人的法定代表人或者负责人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血 亲或者近姻亲关系；
（五）与投标人有其他可能影响采购活动公平、公正进行的关系。
投标人认为招标人员及相关人员与其他投标人有利害关系的，可以向招标人或 者招标代理机构书面提出回避申请，并说明理由。招标人或者招标代理机构应当及 时询问被申请回避人员，有利害关系的被申请回避人员应当回避。
招标人员与投标人有利害关系而不依法回避的，由财政部门给予警告，并处 2000元以上2万元以下的罚款。
F 定标
29.中标标准
29.1评标委员会将按照招标文件规定的各项因素进行综合评审，评标总得分最 高的投标人为中标候选人。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列，得分且投 标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列，以此类推。投标人的最终得分由报价得 分及各个独立打分项汇总计算，每个独立打分项由评委打分取平均值计算（小数点
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 后保留两位，四舍五入）。
29.2最低报价不是中标的唯一标准。招标人或者招标代理机构不得通过对样品 进行检测、对投标人进行考察等方式改变评审结果。
G 授予合同
30.中标通知
30.1
评标结束后，招标代理机构将以书面形式发出《中标通知书》，《中标通知书》一 经发出即产生法律效力。
30.2
招标代理机构将向未中标的投标人通知未中标结果，并在公布中标结果5个工作日 内无息退还其投标保证金。
30.3《中标通知书》将作为签订合同的依据，且是合同的一个组成部分。
31. 授予合同时变更数量的权力
31.1招标人在签订合同时如对招标内容的数量和服务予以增加或减少，须经相 关部门批准后，按中标单价相应调整总价。
32. 签订合同
32.1
中标人须按《中标通知书》指定的时间、地点按照招标文件和投标文件确定的事项 与招标人签订采购合同，签订采购合同的时间在《中标通知书》发出之日三十日内。
32.2
招标文件及其补充文件、中标人的投标文件及其澄清文件等，均为合同附件。
32.3如中标人拒签合同，则按违约处理，并没收其投标保证金。招标人可依照《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招投标法实施条例》规定追究法 律责任。
H 中标服务费
33.中标服务费
本项目中标服务费按国家发展和改革委员会办公厅下发的《国家发展改革委办 公厅关于采购代理服务费收取有关问题的通知》（发改办价格<2003>857号）相关
32
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 规定,由招标单位支付，具体收费标准按照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格<2002>1980号）的“服务招标”所示费率计取。
I 无效投标与废标
34.投标人有第26.1.4(1)—(16)条规定情况之一,其投标视为无效投标。
35.投标人有下列情况之一，其投标不仅被视为废标，而且招标人将严格按照《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规及规章制度的规定行使权利，监 督部门根据情节处以一至三年内禁止参加烟台德迈置业有限公司采购活动。投标人 给招标人造成损失的，招标人有索赔的权利。
35.1投标人提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假投标材料；35.2投标人在投标有效期内撤回投标；
35.3在整个评标过程中，投标人有企图影响招标结果的任何活动；35.4投标人以任何方式诋毁其他投标人；
35.5投标人串通投标；
35.6投标人向招标人、用户、评标委员会成员提供不正当利益；
35.7以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
35.8中标人不按规定签订合同；
35.9法律、法规规定的其他情况。
J 解释权
36.本招标文件的最终解释权为招标人,解释以招标人的书面解释为准。37.招标文件未做须知明示,而又有相关法律、法规规定的,投标人应同时遵守 相关法律、法规。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
第四部分 合同格式
采 购 合 同
项目名称：
项目编号：
甲 方：
乙 方：
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
签署日期： 年 月 日
（甲方）项目名称由烟台祥飞房地产服务有限公司以
（项目编号）招标文件在国内进行采购。经评委确定
(乙方)为本项目的成交供应商。甲乙双方同意按照下面的条款和条件签署本合同。
一、合同文件
下列文件构成本合同的组成部分：
（1）招标文件
（2）投标文件
（3）中标通知书
（4）乙方在投标时的书面承诺
（5）合同补充条款或说明
（6）附件
二、合同范围和条件
本合同的范围和条件应与上述规定的合同文件内容一致。
三、物业管理方案及物业管理费的详细计算过程：
四．合同期限：
五、双方的权利和义务
1.甲方的权利和义务
（1）根据有关规定，对乙方管理情况进行考核评分。甲方按考评标准，对乙方的 物业管理服务进行量化考评，并作为对乙方的督促、处罚、付费、续约或终止合同的 依据。
（2）甲方对乙方作业实施监督管理，并有权督促乙方人员严格执行合同规定的各 项条款。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
（3）其它依法应由甲方享有的权利和承担的义务。
2.乙方的权利和义务
（1）根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理措施、规 章制度、实施细则，按照有关要求，自主合法开展各项管理活动，但不得损害公众的
合法权益，获取不当利益。
（2）对违反管理规定的行为进行教育和法定范围内的处理。
（3）负责需要更新的主要设施设备的申报工作。
（4）自觉接受甲方实施的监督检查和考核评定等，对甲方提出的整改要求，乙方 应按照甲方要求的时间予以整改，逾期由甲方另行安排人员整改，整改费用从乙方年
度定额管理费中扣除。
（5）对各类公共设施和设备，不得擅自占用和改变其使用功能等。
（6）制定落实安全、保卫、消防、台风、暴雨、潮汛等应预案，保障公共财产安全。（7）建立健全物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
（8）本合同终止时，三日内无条件向甲方移交由甲方委托其管理、使用的全部设 施设备、房屋及管理档案等。
（9）其它依法应由乙方享有的权利和承当的义务。
六、物业管理费用
1.物业管理费为人民币万元。
2.付款方式：
3.服务期限:
七、物业管理等服务要求和标准
完全响应招标文件要求。
八、违约责任
1．如因甲方不遵守本合同有关条款，造成乙方未能完成规定管理目标或直接造 成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。
2．如因乙方不遵守本合同有关条款，造成甲方未能完成规定管理目标或直接造 成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，并且甲方有权要求乙方限期整改。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
3．因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故和经济损失的，由乙方承担 全部责任并负责善后处理（以法定机构的鉴定结论为依据）。
4．出现下列情况之一时，甲方可单方解除合同，另行选择物业管理单位：（1）因乙方过错造成在管理中出现重大恶性事故引起社会强烈不满的；（2）乙方不服从甲方正常监督管理的。
5.
在乙方实施物业服务过程中，如出现安全事故，造成人员和财产损失的，乙方应负担 赔偿责任。
6.
其它未尽事宜，以《中华人民共和国合同法》和其它有关法律、法规规定为准，无相关 规定的，双方协商解决。
九、合同的生效
本合同经甲乙双方授权代表签署并加盖公章或合同章后生效。
十、不可抗力
甲、乙双方中任何一方，因不可抗力(不可抗力指战争、社会动乱、台风、5级以上 地震、9级以上强冷风、海啸、雪灾、空中飞行物坠落等)造成不能及时或完全履行合 同的，应及时通知对方，并在5天内提供相应证明。未履行完合同部分是否继续履行、如何履行等问题，可由双方协商解决，但确定为不可抗力原因造成的损失，免予承担 责任。
十一、其它事项
1．本合同生效之日起10日内，双方办理完交接手续。
2．对本合同未尽事宜，经双方协商后可以书面形式形成补充协议，补充协议与 本合同具有同等法律效力。合同补充条款应同时报采购办备案。
3．本合同在履行中如发生争议，双方应通过协商解决；协商不成，可依法向合同 签订地人民法院提起诉讼。
4．乙方的投标文件文件以及甲方所制定的谈判文件为本合同的组成部分 十二、本合同一式份，甲、乙双方各执
份，烟台祥飞房地产服务有限公司两份。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 甲方（盖章）：乙方（盖章）：
法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：
授权代表（签字）：授权代表（签字）：
开户银行：开户银行：
银行帐号：银行帐号：
时间：年月日
第五部分投标文件格式
附件一
投 标 函
（代理机构名称）：
（投标人全称）授权（全权代表姓名）（职务、职称）为全权代表，参加贵方 组织的（项目编号）采购项目招标的有关活动，并进行投标。为此：
1、我单位提供招标文件规定的全部投标文件：投标文件（正本一份、副本五 份）和电子文档一份。
2、总投标价格详见开标一览表。
3、我单位保证遵守招标文件中的有关规定，并保证忠实地执行买卖双方所签 的经济合同，并承担合同规定的责任义务。
4、我单位同意按招标人要求提供任何与本项投标有关的数据、情况和资料。
5、我单位保证按本项目招标文件中规定的条款参与投标活动，并为自身的行 为承担相应的责任。我单位出现违反国家法律法规和本项目招标文件规定的行为，愿意接受相应的处罚并承担由此引起的赔偿责任。
6、本投标自开标之日起90日历日内有效。
7、我单位已经详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部 参考资料和有关附件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。
8、在规定的开标时间后（在投标有效期内），如果我们撤回投标，投标保证 金将被贵方没收。
9、我单位完全理解贵方不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 与本投标有关的一切往来通讯请寄：
地址：
邮编： 电话： 传真：
投标人（公章）：
全权代表（签字）： 日 期：
附件二
开标一览表
项目名称： 项目编号：

标段	项目名称	总报价 （人民币 元）	服务期限	备注
1	绿地德迈・珑璟台小区物 业管理服务

投标人授权代表签字： 职务：投标人全称（公章）：
备注：
1.本表用于开标宣读。
2.投标人必须填写开标一览表。
3.开标一览表必须按照要求填写齐全。
39
日期： 年 月 日
烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
附件三
物业管理费组成完整性及合理性的详细计算过程
1、投标人须根据招标文件的要求及项目的具体情况作出详细的安保服务目标 及方案。
2、投标人须列出“管理费”报价金额的计算过程，并列出详细的报价项目组 成。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1
附件四
投标人单位情况表
单位名称（盖章）：

1	法定代表人						公司成立日期
2	总部地址
3	当地代表处地址
4	电话					联系人
5	传真					电子邮箱
6	注册地					注册年份
7	企业职工人数					公司2020年度总营业收入				万元
8	公司资质等级及证书号：
9	主营范围 1、_____________________________________ 2、_____________________________________
10	最近2年内在经营过程中受到 何种奖励或处分

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1

11	最近3年内受投诉或起诉的情 况及说明
12	12 其他需要说明的情况

附件五
技术及商务偏离表
技术规格、参数偏离表
投标人名称：

序 号	招标文件条款		投标书条款
	条款号	条款内容	条款号	条款内容

投标人授权代表签字： 日期: 年 月 日
商务条款偏离表

序 号	招标文件条款		投标书条款
	条款号	条款内容	条款号	条款内容

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXF 2023-1 投标人授权代表签字：日期: 年月日 注：1.即使投标人进行了描述或无偏离，也要提报该表。如无偏离，应注明“无”。2.如投标人在偏离表中无注明，投标文件与招标文件不一致或差异，以招标文件 为准。
3．商务偏离中付款方式、服务期限条款的负偏离视为不响应招标文件的实质性 要求。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
附件六
拟用于该项目的单位人员情况一览表
单位名称（盖章）：

序 号

姓名

性别

年龄

学历专业

专业 技术职称

执业/从业 资格

职务

注册证书编号及 发证机关

执业年限

人事关系 所在单位

现工作单位

备注

专业技术人员总人数： 其中：高级以上专业技术职称人数：，占专业技术人员总人数的 %。 中级以上专业技术职称人数：，占专业技术人员总人数的 %。另：分别列出每个专业的技术人员人数及所占比例。

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
单位拟用于该项目服务的设备、装备情况一览表

序 号	设备名称	规格型号	数量	产地	价格	备注（注明原 有或新购置）

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
附件七
综 合 说 明
1．投标人的总体情况、技术实力；
2.付款方式及服务期限（要求不低于招标文件要求）；
3.详细的服务方案及技术支持、质量保证体系；
4.投标人应对招标人的技术要求做出实质性的响应,并说明技术特点和优点；5.投标人获得的产品、安全、质量、环境、节能等认证。
7.技术资料的提供范围与进度；
8.详细的技术服务和技术培训方案；
9.售后服务内容及响应措施；
10. 保证金交纳凭证复印件；
11.运输方式；
12.类似项目业绩证明材料原件；
13.售后服务机构及技术服务队伍情况（注明办公地址、电话、工程师姓名和联 系方式）；
14.其它需要说明的内容。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
附件八
资格证明文件
1、投标人须提供企业营业执照副本复印件；
2、针对此次投标活动的法人代表授权书原件和授权代表身份证明（身份证）原件（其它证件无效）；
须知
（1）对所附表格中要求的资料和询问应作出肯定的回答。
（2）资格文件的签字人应保证他所做的声明即对一切问题的回答的真实性和准确 性。
（3）提供的资格文件将被据此进行评价和判断，确定投标人的资格和履约能力。
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-
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附件九
法人代表授权书
：
（投标人全称）法人代表授权
（全权代表姓名）为全权代表，参加贵处组织的
项目招标或非招标采购活动项目负责人，全权处理招标或非招标活动中的一切事宜。全 权代表无转委托权。
法人代表签字或盖章：
投标人全称（公章）：
日期：
附：
全权代表姓名：
职 务：
身份 证号码：
详细通讯地址：
邮 政 编 码：
传 真：
电 话：
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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
附：授权委托人身份证复印件
附件十
类似项目业绩清单
投标人名称：
招标项目名称：

序号	项目名称	中标金额	签订时间	备注
1
2
...
	合计金额

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烟台祥飞房地产服务有限公司 项目编号：YTXFZB2021-1-1
注：该清单应一式两份，一份贴在资料袋表面，一份放在资料袋内。
附件十一
保证金退还信息表

投标人名称：
项目名称：
项目编号：	所投标段（包号）：
开标时间：	投标保证金金额：
退款财务信息： 户 名：要求与缴纳保证金的单位名称一致 开户行：要求хх省хх市хх行хх支行（或分理处） 账 号: 联系人： 联系人电话： 地 址： 其他信息：

单位名称（加盖公章）：
日期：
注：请各投标人在递交投标文件的同时把本表单独递交给招标代理机构的工作人员。
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