广东省航道事务中心采用定点采购议价方式实施本次采购。

（一）项目名称：广东省航道事务中心物业管理服务定点采购

（二）项目编号：DDYJ-2022-673029

（三）预算金额：1,248,400.00

（四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	计量单位
1	服务描述：沿江大厦有8个业主单位，占地面积645.5312平方米，建筑面积为19884.1874㎡。其中广东省航道事务中心持有产权面积为7005.2㎡，非产权面积为386.65㎡，共为7391.85㎡。 本项目服务内容为广东省航道事务中心所属（管理）及公摊物业的服务，服务周期为18个月，即2023年1月1日至2024年6月30日。服务内容如下： （一）运行维修工作：沿江大厦的水电、土木、弱电、消防设施等维修、养护、管理和运行工作。 （二）清洁卫生工作：沿江大厦的环境卫生保洁工作，包括走廊、楼梯、地下车库、电梯及电梯厅、厕所等公共区域清洁、垃圾的收集、清运、处理和除“四害”等工作，及上述范围公共区域的绿化盆栽的管理养护工作。 （三）安全保卫工作：沿江大厦门卫、监控、治安保卫、消防等管理和运行处置等。 （四）内部场所维修服务：受委托，承担省航道事务中心物业内部场所的有关维修服务。 （五）协助值班服务：受委托，协助省航道事务中心开展值班工作，安排人员承担值班工作。 （六）建立和保存物业管理档案、资料。	一、物业管理范围和内容 本次物业管理招标为沿江大厦物业管理。沿江大厦位于广州市越秀区沿江中路195-197号，业主单位包括广州市房管局、广东省航道事务中心、广东中旅（集团）有限公司、广东省中国旅行社股份有限公司、广东省珠江航运有限公司、中国船级社广州分社、广东省湛江航运集团有限公司驻广州办事处、广东粤财物业发展有限公司等8个业主单位。大厦占地面积645.5312平方米，建筑面积为19884.1874㎡。沿江大厦物业地上25层，地下2层，建筑高度80米，为一类高层建筑。负二层为设备用房、负一层为汽车库；大厦首层为大堂及临时商铺；2层至23层为写字楼，24层为消防设施设备、中央空调冷却塔，25层为电梯机房。 广东省航道事务中心持有产权面积为7005.2㎡，非产权面积为386.65㎡，共为7391.85㎡。 本项目服务内容为广东省航道事务中心所属（管理）及公摊物业的服务。服务内容如下： （一）运行维修工作：沿江大厦的水电、土木、弱电、消防设施等维修、养护、管理和运行工作。 （二）清洁卫生工作：沿江大厦的环境卫生保洁工作，包括走廊、楼梯、地下车库、电梯及电梯厅、厕所等公共区域清洁、垃圾的收集、清运、处理和除“四害”等工作，及上述范围公共区域的绿化盆栽的管理养护工作。 （三）安全保卫工作：沿江大厦门卫、监控、治安保卫、消防等管理和运行处置等。 （四）内部场所维修服务：受委托，承担省航道事务中心物业内部场所的有关维修服务。 （五）协助值班服务：受委托，协助省航道事务中心开展值班工作，安排人员承担值班工作。 （六）建立和保存物业管理档案、资料。 （七）其他服务：停车场管理等服务。 二、物业管理服务要求 （一）水电、土木管理要求 1.制订大楼设施设备有关管理规章及程序，建立建筑设施设备运行、维修、维护、保养记录，严格执行设备管理、操作制度。 2.房屋建筑整体公用设施设备（给排水系统、电房、化粪池、空地、道路、室外上下管道、排粪管、沟渠、池、井等）的日常维修、养护、管理和运行服务。管理范畴内各项附属设施、设备运作良好，及时排除故障。 3.水电供配电设备设施的管理。负责水电公共设施的线网、管网、电柜、水泵、电器等水电设施的管理、维修和运行。走廊、楼梯、卫生间等照明要及时维修、更换。 4.专用设备设施管理：加强发电机、中央空调、电梯等专用设备的日常运行、维护保养、检测维修，落实专人管理，保障设备正常运行。 5.电梯出现运行故障后，物业管理人员能在30分钟内到达现场进行紧急处理。 6.空调机的维护保养：每年对空调除尘、清洗。 7.检查管理范围内各楼层配电箱及各种照明灯具的工作情况，发现异常应及时处理。 8.完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各规章制度；布置各项指示牌。 9.业主负责物业维修过程中产生的材料、配件采购费用。 （二）清洁卫生管理要求 1.建立检查监督体系，完善并落实环境卫生管理制度，保持公共走道、天台、电梯间等公共场所的清洁；及时清理清洁卫生责任区域内的乱贴、乱画等现象；不得随意堆放杂物和占用场地。 2.责任区域内垃圾应当天清运到大厦外，确保垃圾不堆积、不发臭。 3.大厦地面每天清洁两次，做到目视干净。 4.责任区域内其他场地保洁干净，做到无尘、无污渍、无杂物，保持整个环境清洁舒适。 5.厕所无异味、无污渍及护板表面无尘、无污迹；大便器畅通，无异物，无便渍、水锈和异味；瓷砖地面干净无积水；四周无乱写乱画现象。 6.电梯轿厢卫生每天清扫、保洁，每周用专用油清洁保养电梯。 7.合理设置灭鼠屋，采取投放鼠药等措施，防治结合，有效灭鼠。 8.使用专业设备，定期对下水道、化粪池打炮喷药，消灭蚊虫蟑螂，防止疾病传播。 9.上岗工作人员仪表整洁，礼貌服务。 10.根据工作需要配备垃圾车、垃圾袋等清洁用具和设备，配备维修工作所需的设备工具。 （三）安全保卫管理要求 1.负责大楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，确保无安全责任事故发生。 2.负责大楼的秩序维护和安全，正确疏导，礼貌劝说，确保大楼秩序井然有序。 3.组织安全保卫队伍，执行岗位责任制，确保各项工作安全、有序。 4.制定安全保卫管理制度及岗位责任制度，实行24小时值班制度，对所负责的区域进行值班和巡查。 5.加强来访管理，认真做好来访、办事人员的登记工作，建立询问登记制度。 6.落实入口监控。落实公共区域出入口实时监控，定期检测监控情况及状态。 7.负责大楼消防安全维护，定期进行消防检查，对消防隐患及时发现和整改，以保障消防安全无事故。 8.联合有关单位按有关要求组织消防学习和演练。 9.负责负一层和地面停车场及进出车辆的安全和秩序管理，做好车辆疏导工作，确保停车场安全。 10.办公和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员在办公楼区域随意流动。 11.加强与政府、公安、社区等管理部门的沟通，确保日常管理工作的顺利进行。 （四）其他服务要求 1.维修响应，一般维修任务，原则上当天报修，当日安排上门维修；因故不能及时安排维修，应作出解释。紧急情况应立即维修处理。不能因维修工作不到位而影响正常的工作生活秩序。 2.小修范围的公用设施设备，口头汇报各业主后，应及时组织修复；大修范围或要更新改造的共用设施设备，编制维修方案、计划报各业主审批同意后，根据有关规定组织维修或者更新改造。 3.运行维护，根据日常物业公用设备设施等运行检查情况，做好物业公用设备设施等运行维护工作，按业主审核意见落实相应维护及维修工作，所产生费用由大厦业主按比例分摊负担，完工后按月（季）据实结算另行支付。 4.省航道事务中心物业内部场所的维修，物业公司应及时响应，按需求制定实施方案，快速完成维修事项，事后要进行维修服务回访，内部所场维修发生费用由省航道事务中心负责，完工后按月（季）据实进行结算和支付。 5.协助省航道事务中心值班服务，安排人员承担值班工作，接听电话和登记有关情况，及时报告给有关部门。 6.设置24小时维修专用电话和投诉电话，接受并妥善处理维修服务和服务质量、服务态度问题投诉。 7.制定内部管理制度，建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、日常管理档案等）、物业管理方案、应急预案等。 8.上岗工作人员仪表整洁，礼貌服务。 三、物业人员配置要求 物业公司有关人员配置应符合下列要求： 岗 位 人 数 岗 位 职 责 和 任 职 要 求 项目负责人 1人 负责物业服务管理全面工作，及时发现并解决问题，制订物业管理计划方案，起草其他重要材料，完成业主交办的其他任务。 行政财务 2人 负责管理处物业档案、人事行政、财务结算等工作。 卫生保洁 4人 负责保洁工作，负责清洁卫生、垃圾清运、水池清洗、除四害工作等。 综合维修部 5人 负责水电土木设施设备的维修运行工作，具有相应的职业操作证。 安全保卫 6人 负责日常门卫、安全监控、消防、停车场等工作。 四、服务费用及时间周期 费用分为物业管理服务费和设备运行维护维修费两部分。服务周期为18个月，即2023年1月1日至2024年6月30日。 （九）物业管理服务费每平方为6元/每月。省航道事务中心所管理沿江大厦面积为7391.85㎡（产权面积为7005.2㎡，非产权面积为386.65㎡），按18个月的服务周期测算费用为：7391.85㎡×6元/M².月×18月＝798319.8元。 物业管理服务费按季度支付，每季支付133053.3元。物业公司应向业主提交税务部门认可的发票，业主在收到物业公司完税发票后支付相应物业费用。 （十）设备运行维护维修费包括大厦公共设备等保养维修由各业主分摊的费用、省航道事务中心委托物业公司进行的内部场所维修维护等费用。根据以往历史情况，初定此部分费用45万元，按每季或月根据实际发生数进行结算支付。由于沿江大厦楼龄超过25年，物业设备老化陈旧，出现故障需要维修的情况增大。当物业运行维修维护费用大于45万元时，超出部分由业主另行据实支付。	1	项

（五）议价发起时间：2022年12月19日

服务时间：18 个月

合同份数：4

争议处理方式：向仲裁委员会申请仲裁解决

（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。

（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。

（一）报价规则。

（1）供应商的报价应是总价。

（2）供应商的报价不得高于最高限价。

（二）成交规则、终止规则。

（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。

（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。

联系方式：陈先生 83392476

采购单位：广东省航道事务中心

2022年12月19日