按照甲方指定方式，现场服务，服务期两年，合同一年一签。

一、物业管理服务范围和内容

（一）服务范围：行政办公区的办公楼、综合楼、公寓楼、食堂、招待所、大门、后勤和设备用房等处的物业管理服务。戒毒管理区房屋本体维修养护、供水、供电、消防等设施维护以及公共绿化养护。

（二）服务内容：出入大门人员、车辆管理；24小时安全保卫和公共秩序维护（不含戒毒管理区）；物业公共区域的卫生保洁（不含戒毒管理区）；民警办公区、戒毒管理区的生活垃圾、生产垃圾外运；办公设备、供水、供电、消防等设施维护（戒毒管理区在民警带领下实施）；房屋本体维修养护；公共绿化养护（戒毒管理区在民警带领下实施）

二、服务标准和要求

（一）管理工作

1、配备1名项目经理，全面负责本项目物业管理工作。项目经理需持证上岗，有3年以上项目经理任职经历。

2、建立完善项目物业管理服务各项工作计划，认真组织实施。

3、配合戒毒所其他相关工作安排,及大型活动的配合工作。

（二）安保服务

建立保安、车辆、道路及公共秩序等各项管理制度并认真落实，实行24小时值班制度；戒毒人员接见日对进出人员严格检查，维护正常接见秩序。

1、人员要求

（1）专职保安人员，无犯罪前科、无吸毒史；五官端正，身体健康，无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显纹身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；知法懂法，严守保安从业规范。

（2）具有高度的警惕性及较好的防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力。

（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、人员和车辆出入管理要求

（1）戒毒所大门出入口24 小时值班看守，上午7时至9时、下午16时18时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入所内，需联系相关部门，决定是否放行。

（3）对进出物业区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

（4）对进出戒毒所大门和楼内的各类物资检查登记，确保无财产失窃案发生，确保无私藏的易燃易爆及危险品进入物业区域。

（5）引导和指挥进入所内的车辆按规定路线行驶，有序停放。

3、其他保安服务要求

（1）保安人员做好安全防范和日常巡视工作，每日18时至第二日8时按两条以上指定路线定时巡查，重点部位（物业区域道路、出入口、楼层）应设巡更点，有巡更记录，发现问题及时处理并报告戒毒所相关部门。

（2）接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告戒毒所，控制现场局势，等待警方处理。

（3）在遇到异常情况或业主紧急求助时，10分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

（4）做好消防设备巡查管理。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保不发生消防事故。

（5）如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。

（三）卫生保洁

1、楼内公共区域

（1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

（3）消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

（5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

（7）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理1至2次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（8）卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆光亮无污迹，洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，便器无污垢尿迹，卫生间无蜘蛛网、无灰尘、无杂物无蚊蝇、无异味。

2、楼外公共区域

（1）道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过1小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

（2）公共灯具、宣传栏等：每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘1次）。

（3）水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

（4）垃圾集中地：循环保洁，确保整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

（5）果皮箱、垃圾桶：随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。

（6）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每半年灭鼠1次。

3、公共洗漱间

地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆、洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，洗漱间无蚊蝇、无异味。

（四）垃圾清理和外运

按照垃圾分类的有关要求，做到及时清扫、密封存放，日产日清，无乱堆、乱倒、乱放现象。垃圾集中箱内垃圾定期做好垃圾外运工作。

（五）公共设施设备维护

建立维修服务承诺制，接到申请15分钟内到达现场，并及时处理，维修合格率达到100%，并有维修验收单和记录。

1、给排水系统

（1）给排水系统设备运行维护，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，对供水系统管路、水箱阀门等进行日常维护和定期检修，保持清洁卫生并定期消毒，及时发现并解决故障，零星维修合格率为100%。每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，做好热水系统的管理维护，做好节约用水工作。

（2）做好污水处理系统的管理维护，确保正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

2、供电系统

做好戒毒所配电间供电系统设备日常管理维护，建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，确保正常运行使用。电缆电线、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修。供电运行和维修人员必须持证上岗。

3、消防系统

消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

4、 空调保养

定期维护保养空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗等，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

（六）公共绿化养护

1、草坪：常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm；及时清除杂草,做到基本无杂草；按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥；病虫害预防为主、综合治理，严格控制病虫害，确保绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。

2、乔、灌木：乔、灌木修剪每年三遍以上，保持造型美观，无枯枝、萌蘖枝；常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥；病虫害预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。确保乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。

3、花坛花境：确保花期正常开放，缺枝倒伏及时补种。

4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。

5、定期定量修剪和维护：采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，物业管理公司负有全部责任。并委托第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到长沙司法局的认可后方可执行。

6、办公楼各楼道、会议室、餐厅、按照戒毒所要求摆放植物花草，并负责维护和管理。

（七）房屋及附属设施维修

1、房屋结构：每年2次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知戒毒所。

2、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3、围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

4、道路、场地等：每半月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

（八）其他工作

负责其他领导交给的临时物业服务工作，服从戒毒所指定科室的管理。

（九）其他事项

驻所物业管理人员在所就餐。物业公司每月向被服务单位缴纳5000元伙食费。

三、人员配备及岗位职责

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况。

4、对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

5、在合同生效之日起10日内向乙方提供60平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用。

6、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

7、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。

9、应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险并对保安工作人员办好意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同中。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11、有权按时从甲方支取物业管理费。

7.3如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.4乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同，并没收其履约保证金。

7.5乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

1、本次采购响应的报价为第一年度服务的报价。第二年度按第一年度服务合同的成交金额签订合同。

2、照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。

3、环境卫生及绿化养护、秩序维护服务等服务器材、设施由物业公司负责。

4、卫生保洁用品。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品（如卫生球、清洁剂等）由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供。

5、维修材料和配件：500元以下的维修耗材费用，由物业公司承担。如因物业管理不善导致维修的，所有费用由物业公司承担。