合同标的：2021年至2024年物业管理服务（2024）
金额明细：817270.44元
按照招标文件的相关约定履行合同。合同期限为3年，合同一年一签。第三年合同金额为817270.44元。
5.2.1 物业服务人员要求：
项目经理1人、安保人员8人（含1名安保主管）、保洁8人（含一名保洁主管）、绿化工1人、泥工1人、专职消防管理员1人，共计：20人（如开福区教育局派遣保安n人，则共计20-n人）。
5.2.2 卫生保洁要求：
5.2.2.1 卫生保洁
内容：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护公保洁工作。
服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁，
（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
（7）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保卫保洁工作；
（8）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，药水等由物业公司自备；
（9）楼栋的下水道、化粪池的定期清理(每年不少于一次)，所产生的费用由物业公司负责；
（10）室内风扇、灯，每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。
（11）乙方安排一名专业泥工对全校所有建设、道路等设备设施进行维修和维护。
5.2.2.2 垃圾收集及外运要求：
要求：（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责垃圾分类集中，运至垃圾中转站，垃圾中转站设备维修维护由学校负责(不含垃圾外运)。
（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）每年折算6000元，用于奖励学校所有后勤优秀服务人员。
5.2.2.3 公共卫生区域的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等由乙方负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由乙方承担。
5.2.2.4 公共区域的垃圾箱的保洁：
数量：物业公司根据情况申请配置，费用由甲方承担。
保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
5.2.3 绿化养护要求：
5.2.3.1 服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
5.2.3.2 服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；
（2）至少有一名专人定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％以上，草坪纯度95％以上；
（3）室内外花木摆放及养护。
（4）甲方免费提供绿化所需水电，所需农药、肥料、工具、汽柴油等由物业负责。
5.2.4 安全保卫要求：
5.2.4.1 服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪、等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。如教育局派遣保安，保安由物业公司统一管理。
5.2.4.2 服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，学校前后门岗位实行24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。对进出校园的前后门和各楼栋内的人员及车辆，实行24小时全天候保安护卫及传达服务。对进出校园的前后门和各楼栋的各类物资进行检查，制止(或报告)各类财产、物资的擅自移动；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；并按要求做好相应记录。
（4）做好安全防范和日常巡视工作，对学校各处室门、窗、水、电、多媒体等使用情况每日进行早中晚三次巡查，对所发现的问题及时登记和反馈。及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；对进出校园的大门和各楼栋来访的公务人员、学生亲朋和车辆实行登记，无关人员不得进入；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）对进出校园的大门和各楼栋内的公共秩序进行管理，严禁在上班(课)时间聚众喧哗、嘻闹。
5.2.5 设备、设施维保要求：
5.2.5.1 消防系统设备管理维护：
需有一名专业消防员管理员监控学校消防控制室及高压控制室，定期对消防系统和高压控制室设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期对全校师生开展消防培训，提高人防技能。
5.2.5.2 建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
5.2.5.3 消防设施维护要求：
内容：校区内所有消防设备的检查、维护与更新。
维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。
5.2.5.4 电梯维保维护要求：
每月需安排专业维保公司人员对学校电梯进行专业维护，并按有关要求请专业公司每月对电梯安全性能进行检测，并做好电梯年度质量检测（即：年检）。5.2.6 其他约定事项：
5.2.6.1 服务管理目标：
师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。
学校不定期对物业工作进行满意度检测，经考核，物业公司服务如达不到上述服务管理目标学校可约谈、书面告之，直至解除合同，并由物业公司承担相关违约责任。
5.2.6.2 报价要求：
（1）乙方承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险（五险）。
（2）严格按照国家相关规定缴纳税金。
（3）本项目报价为中标后的包干总费用，含项目服务期间内所有人员工资、加班费、工装费等一切费用。
5.2.6.3 其他约定事项：
（1）因乙方责任造成财产损坏或丢失，照价赔偿；
（2）因乙方责任造成其他损失，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁；
（3）乙方应严格执行《中华人民共和国消防法》，做好安全防火工作；
（4）乙方所聘员工须无犯罪纪录或斗殴、吸毒和盗窃等违法案底；
（5）乙方承担工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、人员意外伤害保险、死亡保险的办理及费用，乙方服务人员在合同执行期间发生工伤或意外伤害，由物业公司承担全部民事责任；
（6）保安人员年龄在18周岁以上，50周岁以下（其中45周岁以下不少于4人），无违法犯罪记录，且取得公安机关颁发的《保安证》，且乙方必须按《公安机关实施保安服务管理条例办法》规定在本市公安机关进行企业备案；特别说明：如今后开福区教育局实行保安合同化管理，区财政局对保安人员予以经费统筹安排，则物业中标单位需按4.5万/人的标准从物业经费中减免安保费用。
（7）保洁员男性须在55周岁以下，女性需50周岁以下（其中，45岁以下不少于1人）；
（8）乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇；
（9）乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位；
（10）乙方及其工作人员不得透露学校有保密要求的重要信息和情况，对外不得损害学校名誉，与师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求；
（11）甲方负责提供日常使用的保洁工具和材料以及工程维修材料；
（12）物业服务用房与员工宿舍由甲方提供，私人财产自己保管，丢失自负；
（13）如遇学校重大活动（含各种考试），乙方应无条件服从学校管理，密切配合学校工作；且不得以任何理由索要加班费。
（14）乙方无对外收费权；
（15）乙方应制定严格的信息保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；
（16）物业管理用房的提供情况：业主提供两间物业管理用房；
（17）物业管理饮食安排情况：由乙方自行负责，甲方不负责提供乙方员工就餐的设施设备。
（18）公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责，但中标人的办公及员工生活用电用水按学校宿舍管理相关规定承担相应水电费。
项目
服务质量标准
分值
监督考评标准
房
屋
管
理
80
分
无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。
5分
发现一处乱搭建现象扣3分，擅自改变房屋用途扣2分。
房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。
20分
发现外墙有污渍一处扣l分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣l分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣1分；乱张贴一处扣l分。
每年对房屋外墙清洗一次。
15分
未清洗全扣；清洗一半扣7分，清洗不干净扣5分。
房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。
10分
一处有污渍或脱落破损扣除l分。
房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。
发现一处公用设施损坏扣1分，一处堆放杂物扣1分。
各房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。
一处有破损扣l分。一处有雨水排水管不通扣2分。
各楼层天花板无破损，无滴水印。
发现一处有破损扣l分。
机
电
设
备
50
(一)给排水泵设施
供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。
2分
查记录，每月不少于一次，未达到扣l分。
水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。
现场检查，发现一处渗漏扣l分。
排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。
有记录，每月不少于一次，未达到扣l分。
排污管道无渗漏。
地下消毒供应室走道、设备房无积水、浸泡现象发生。
发生一次扣1分。
(二)消防系统
40分
消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时启动。
8分
无24小时值班扣2分，设备设施损坏不能起动扣4分。
消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
不会使用操作扣3分，不熟练扣l分。
消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。
3分
不会扣2分。
大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。
无保养扣2分，一处运行的障碍扣2分，一处缺或损坏扣2分。
订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
4分
一处不符合要求扣l分。一处杂物堵塞扣1分。
严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。
检查一处有隐患扣2分，发生火险灾扣5分，并追究责任。
公
共
区
域
及
其
施
120
大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。
一项不符合要求扣2分。
雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石、杂物堵塞。
一个井不符合要求扣1分。
雨水、污水管道无开裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。
一处不符合要求扣2分。
电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
一处不符合扣l分。
单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。
路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。
一盏路灯不符合扣2分。
公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。
各公共区域桌椅及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。
一处不符合扣2分。
厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏，确保清洁。
发生一处阻塞未及时疏通扣2分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1分。
对二次供水蓄水池按规定定期清洗消毒，并取得卫生许可证。
未按时清洗或未取得合格证扣5分。
楼顶设施：①卫星天线；②供水池设施；③避雷设施，各项性能完好。
一项设施出故障未及时修扣5分。
清
洁
卫
生
150
(一)室内卫生清洁保洁
100分
清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。
未责任到人扣2分。一处未达到标准保洁扣2分。
进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。
14分
一人或一项不符合扣2分。
各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸篓内的垃圾不能超三分之二，更不得垃圾外溢。
一个责任区域一项未做到扣2分。
实验室的清洁保洁照实验室要求做好。
一个科室未做好扣3分。
各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。
一个洗手间一项不符合扣2分。
各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦拭，定期清理水垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。
一个开水问一项不符合扣2分。
地面保持干燥，尤其雨雪天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。
因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。
垃圾站的垃圾做到日产日清，每三天至少清洗一次，墙面无垃圾附着。
一项未做到后2分。
确保无卫生死角。
一处有卫生死角扣4分。
(二)外围环境保洁
30分
路面无明显泥沙、污垢，无直径lcm以上的石子，每l00平方米烟头纸屑不超过3处。
不符合扣3分。
大楼四周绿化丛中无烟头，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。
每面发现一处扣1分。
绿化草地无烟头、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，纸屑每l00平方米不超过2处，整个校园无烟头。
不符合扣2分。
各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。
发现一处扣1分。
各明沟无垃圾、无青苔，畅通。
一条沟不符合扣1分。
确保整个校园无卫生死角。
一处扣2分。
(三)“除四害”消杀
每年4月至10月对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。
未按要求消杀扣4分。
定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。
业主员工投诉一次扣2分。
根据天气变化或科室要求，落实临时消杀工作。
一次未落实扣l分。
安
全
保
100
所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队安全管理制度、职责和安全防患措施，确保安全稳定。
管理制度、职责、措施不健全每项扣l分，发生安全事件一次扣5分。
保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，不与教职工及其亲属发生矛盾和冲突。
发现一名队员着装不整齐扣l分，不礼貌扣1分，无理与他人发生冲突一次扣5分，发生两次建议辞退。
保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和部位巡逻。
查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣5分，记录不规范扣2分，如反映巡逻不到位一次扣2分。
做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。
因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分。
定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。
无安全教育(查记录)扣2分，发生手机钱包被盗事件一次扣1分。校区财产被盗案或保安员内部自盗一次扣l0分，并追究管理处领导的责任。
协助搬运家具时，必须轻移轻放，不损坏家具和地板。
9分
造成家具或地板损坏扣5分，并承担10％维修费用。
做好地面停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。
发现乱停放车辆一辆扣l分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣5分，并由管理公司承担相应责任。
引导非机动车辆停放，停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与被盗。
一项不符合扣l分，发生损坏或丢失一次扣2分，并由管理公司承担相应责任。
门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。
发生乱收费投诉到校区一次扣4分，投诉到上级有关部门或媒体扣8分。
保安队员，年流动率不超过20％，治安案件发生率控制在2％o以内。
流动率每超过一个百分点扣2分，依此类推，每增加一个案件扣2分。
绿
(一)室外绿化
化
乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死权、败叶、无病虫害。
一处2分，树木枯死一株扣5分。
花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。
草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。
(二)室内绿化
根据具体情况，安排好室内的绿化，美化工作环境，并根据不同季节和花卉长势情况及时浇水和更换。
校区提出一处未安排好扣2分。
各种花卉盆栽长势良好，无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，盆内无垃圾、烟头、纸屑等杂物。
一分花卉、盆栽不符合扣1分。
服
务
受
负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。
6分
无24小时服务电话扣2分，无人接听电话一次扣1分。
耐心礼貌受理服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时处理和回访。
12分
不礼貌或不耐心一次扣l分，无记录一次扣1分，处理不及时或无回访扣2分。无落实或无反馈一次扣2分。
对安排的有关事务，要及时跟踪、落实和反馈。
在能力范围内没及时处理完成一次扣2分。
当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告学校领导。
在能力范围之内，未及时处理扣2分，没报告扣2分。
发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。
未按时发放意见表扣4分，同一问题三次未解决扣4分。
每学期发放2次服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提
高管理与服务质量。
6.1 甲方权利义务
（1）审定乙方拟定的物业管理制度
（2）甲方有权审定乙方提出的物业管理服务年度计划，有权要求乙方对物业使用人违反甲方管理制度或其它的违法行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚或同时上报甲方及甲方相关主管部门等方式进行处理；
（3）甲方有权对乙方派驻的人员资质/资格进行审核。对于在服务期内，认定为不合格的人员，甲方有权要求撤换；
（4）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（5）按时支付物业管理费用；
（6）在不可预见的情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急避险措施。
（7）甲方监督乙方依照本合同规定内容所进行的管理和服务活动，组织对乙方工作综合考核，如出现因乙方管理不善造成甲方区域内出现人身伤害或财产损失的，甲方有权要求乙方给予赔偿。
（8）如因工作需要或遇突发情况，甲方应及时告知乙方，并可要求乙方增派力量支援，乙方在能力范围内须满足甲方的需求，涉及短期临时任务额外增加的用工及其他相关费用成本由乙方承担。
6.2 乙方权利义务
（1）根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动；
（2）按甲方要求及时如实向甲方报告物业管理服务实施情况，须对本合同范围内的安全保卫、设施管理、环境卫生、绿化养护等项目服务质量负责；
（3）向甲方工作人员和其他使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；
（4）建立、妥善保管和正确使用本物业相关的管理档案，并负责及时记载有关变更情况，双方商定本合同约定的物业管理配置人员，乙方应向甲方提供物业服务人员的身份证复印件等证明文件（原件备查）、书面的人员排班表和作息时间表。未经甲方书面同意，乙方不得更换项目负责人；其他人员更换应提前告知甲方，并做备案；乙方所派人员均须为全职，不得兼管其他项目，否则视为缺岗；
（5）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
（6）因乙方原因造成甲方或第三人损失的，乙方应依法承担赔偿责任。乙方负责对物业服务人员日常监督、检查、考核与管理，对派驻现场物业人员的各项安全责任负责，购买物业公司相关责任险及所属人员的意外伤害保险。如因违规操作、未遵守相关的规章制度造成的安全事件，因此造成的一切法律责任及经济损失由乙方承担；
（7）建立健全物业管理档案，其中应单独建立安全管理台账，甲方可随时检查档案，以了解物业服务情况。本合同终止时，除正常磨损和易耗物品外，乙方应归还甲方移交的各类档案资料和提供使用的物品（以进驻时交接清单为准）。
按招标文件要求执行
（1）履行保证金数额及要求：
签订合同时交纳年合同总金额的5％作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。
（2）考核方式：
每个月物业费支付前需对物业管理公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)，扣除标准按30元/分进行，具体见《长沙市北雅中学物业管理考核实施细则》。
（3）本合同一式4份，甲方2份，乙方2份，均具有同等法律效力。
