二、服务外包项目2一、综合楼概况2目录二0二二年十一月综合楼物业服务哈尔滨第一机械集团有限公司

（六）突发事件处理15（五）接待和会务服务14（四）环境管理与服务12（三）消防管理11（二）秩序维护服务10（一）房屋及共用设施设备维修管理5

（八）物业档案的建立、保管和使用164.协助公司办理财产保险163内部会议服务162代公司做好特种设备电梯、消防设施、空调与有资质的专业维保公司签订合同及管理服务161.协助公司管理四至九层人才公寓。16（七）其他委托事项16

二、服务外包项目根据实际需要我公司对该楼重新进行了功能划分，一至三层作为培训中心；四至九层作为人才公寓；十至十二层用于办公场所。哈尔滨第一机械集团有限公司综合楼于2021年年底竣工交付，位于哈尔滨市道外区南直路与大有坊街交叉口，北邻住宅区，东临南直路，西邻住宅区，南邻大有坊街。该公寓地上十二层，局部地下一层，地上建筑面积13031.2平方米，地下970.06平方米。楼宇设计功能为商务酒店，主要用于办公、餐饮住宿、商务会议地上一至三层层高4.5米，按餐饮功能设计；四至九层层高均为3.6米，按宾馆功能设计，每层24间，均有卫生间；十至十二层层高均为3.9米（大会议室），层建筑面积1000平方米，按写字楼设计。地下层层高为2.7米，主要功能为设备用房、洗衣间、烘干间及库房。一、综合楼概况四、服务商选择17三、外包服务费用说明16

1.1房屋档案，制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、房屋定期巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度等。1.综合管理（一）房屋及共用设施设备维修管理表1：综合楼物业服务项目明细表物业服务机构在综合楼范围内进行房屋及配套设施、设备和相关场地的管理、维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和秩序管理。服务标准参照黑龙江省哈尔滨市地方标准DB2301/T85-2021机关办公楼物业服务规范执行。

1.7定期对共用设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和处置，维护设施设备安全、稳定运行，发现问题及时向业主报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录。1.6配置适用、安全、性能可靠的作业工具，所有工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养，并确认使用的计量器材检定(校准)合格.1.5定期巡查出入大门、围栏、道路、甬路、场地等，发现问题及时处理。1.4做好房屋维护保养记录，建立报修、维修和回访记录;及时完成维修任务，大中修及以上及时告知业主。1.3定期检查房屋使用和安全状况，大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查及相应处置。1.2建立设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、巡检范围、巡检周期、巡检内容、巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等;跟进预防性维护保养计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制定相关应急预案。

3.1制定供配电系统的运行维护作业规范和程序。3.供配电系统维护维修管理2.2有重要和重大活动时，提前对活动区城照明进行检查、维修。2.1定期巡查和维护公共部位的照明设备，灯具安装固，工作正常。2.照明维护维修管理1.8在设备机房显著区城悬挂或粘贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设施设备标识标牌、安全防护和警示标识等，在明显易取放位置配备符合规定的完好有效的消防器材及专用工具，设有挡鼠板，宜配备鼠药盒或粘鼠板。设备机房定期清洁，机房内整洁有序，无杂物。

4.2由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维护，并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督。4.1电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年定期检验，并张贴新的合格证。4.电梯运行管理3.4对应急供电系统设备进行检查维护，定期试运行。3.3停电区城加强安全警戒，维持区域秩序，必要时启动应急预案。3.2组织实施维保，对变配电设施设备进行检查、维护。

5.2定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。5.1运行前对冷水机组、循环水泵、冷闭塔、风机等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。5.空调系统运行维护管理4.5保持消防电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。4.4制定应急措施与救援预案，定期演练。4.3定期检查安全状况，保障运行完好。直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。

6.采暖系统室内运行维护管理5.7冬季停冷后，对冷却塔等室外设施进行覆盖遮挡。5.6运行期间每日巡查运行情况，确保正常运行和安全使用。5.5保证冷冻主机及附设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。5.4确保各种管道、件及仪表完好齐备。5.3定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。

7.3生活饮用水水质符合GB5749的要求，委托有资质的机构进行检测。每半年不少于1次对生活水箱清洗消毒，每年不少于2次水质检测。二次供水的设施和处理要求按照GB17051执行，每半年进行1次清洗。7.2对排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈防腐处理，定期对轴承进行润滑。7.1对各类水泵、阀门、表、计控柜等进行检查，确保给排水系统通畅；各种管道阀门完好；仪表显示准确；系统无明显异味、噪声。7.给排水系统维护维修管理6.2定期进行管道、阀门检查，发现漏点及时维修，确保各种管道、件及仪表完好齐备，并做好检查记录。6.1运行前对管道、阀门、暖气片等设施设备进行系统检查，损坏的及时维修和更换。市政热网供水时进行巡查，及时进行维修，确保不渗漏。

8.避雷系统维护维修管理7.8制定停水、泡水等相关应急预案，定期培训并做好记录。7.7保持管道色标和水流指示清晰；阀门开关状态和水泵的使用、备用状态，挂牌明示。7.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流、排污管道口应安装金属防护网。7.5进行规范加压操作，确保末端的水压及流量满足使用要求。7.4定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

9.2定期检查消防设施设备，消防设施的维护管理应符合GB25201的要求。9.1负责委托具备相应的检测资质、维修保养机构对消防设施进行检测、维修保养，并出具检测报告。9.消防系统维护管理8.3定期对变配电室内的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地可靠。8.2定期检查重要部位防静电地板的接地是否可靠，并对钢窗、钢结构进行外观检查，发现问题及时处理。8.1定期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置，发现问题及时处理。

10.3暴雨、暴雪、冰雹、大风等天气前后，检查设备线路，排除故障隐患，做好故障记录，保证传输通畅。10.2定期对设备机柜、控制箱、单体设备外表、设备散热窗进行擦拭，确保外表无吸附灰尘和絮状物，整洁完好。10.1定期巡视检查机房现场环境、监控系统、门禁系统、安全防范系统、多媒体系统、会议系统设备，发现问题及时处理，确保传输性能符合使用要求。10.弱电系统维护维修管理9.4在楼内明显位置张贴平面疏散示意图，疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，定期检查消防通道清除占用消防通道的任何车辆和杂物等。9.3配备消防设施、器材，设置消防安全标志，消防水池等消防储水设施应保持有水有压，消防管线冬季运行要有防冻措施。

12.1建立能源管理制度，对员工进行能源管理制度、节能政策法规宣传教育和岗位技术培训。12.节能运行管理11.3根据安全管理要求，结合作业现场实际情况，及时设置临时性安全警示标志。11.2定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。11.1定期检查、维护、清洁各类标志牌，对标识的使用情况进行检查，发现损坏或丢失及时进行更换。11.标识维护管理

2.巡查管理1.2对来访人员及车辆进行核实、登记，经被访人同意后准许进入，积极疏导群访人员。1.1综合楼室外进行封闭管理设出入口，综合楼和室外出入口实行24小时值守。1.出入管理（二）秩序维护服务12.2根据工作性质、气候的变化、业主的需求，设定或调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理、可行的节能运行计划，合理安排和调整灯光照明启闭时间。

3.3监控室内电话通，接听及时。3.2监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像。3.1监控室内实行24小时专人值班。3.监控管理2.2按巡查路线定时巡查，巡查期间应重点关注安全隐患，发现异常情况，应立即查明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。2.1制定巡查路线，加强重点区域、重点部位、重点机房及装修区域的巡逻，人防、技防相结合并做好相关记录。

4.2合理规划车辆停放区域，由保安负责管理，保证车辆停放有序。4.1制定停车管理制度。4.车辆停放管理3.6监控人员对监控记录应严格保密，未经上级允许，不应擅自泄露记录内容和资料。3.5监控记录保持完整，保存时间不少于30天。3.4监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警、上报，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。

4.消防巡查人员、自动消防系统操作人员应接受消防职业技能培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证上岗。3.建立消防档案，统一保管、备查。2.制定消防安全管理制度、消防安全操作规程、消防应急预案，确定专人维护、管理消防器材、消防设施，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，定期进行消防工作检查考核，保证各项规章制度落实。1.协助消防部门做好消防安全管理工作。（三）消防管理4.3非机动车应定点集中存放，整齐有序。

1.保洁服务（四）环境管理与服务8.配电室、水泵房、风机房等消防安全重点部位应设置明显的警示标志，配备消防器材，由专人每天巡查;对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。7.定期开展消防演练，组织消防培训，加强消防宣传。6.消防控制室实行24小时值班，每班不少于2人，值班人员应持证上岗。5.定期进行防火巡查、防火检查，巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。

1.6根据实际情况开展消杀工作，制定有效的虫、鼠控制工作流程，在传染病流行期间应按照卫生防疫部门的要求配合做好突发性传染病控制工作。1.5雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。1.4生活垃圾日产日清，装修垃圾专门管理并督促及时清运。1.3根据实际情况合理设置相关环境卫生设施，在主要进出口设置果皮箱，在适当位置放置分类垃圾桶，在装修期间应有临时垃圾堆放处、并设立围挡。1.2配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，实行定时定点保洁和流动保洁相结合，保持物业服务区城整洁、干净。1.1制定保洁管理制度、保洁服务方案和保洁服务流程，对保洁服务工作做好记录。

（5）清洁防火楼梯、通道、电梯间等部位及附属设施，负责各楼层公共区域的卫生清洁；（4）按规定及时补充各种卫生用品；（3）保持卫生间室内空气清新无异味，及时灭杀蚊蝇害虫；（2）负责各种装修材质的清洁及保养工作（如大理石、花岗岩的打蜡等工作；地毯定期清洗等）；（1）保持维护卫生间的内部环境，洁具、设施的清洁卫生。定期为各种洁具、设施进行消毒，及时清除垃圾；一至十二楼公共区域保洁做到以下几点：

2.1在合适的位置设立垃圾转运站，进行垃圾的临时存储和分类。2.垃圾清运（9）夏季、冬季蚊虫、鼠等定期消杀。（8）发现公共区域设施、设备发生损坏或异常时应及时报告；（7）合理配制清洁药剂，使浓度达到清洁及消毒的要求；（6）清洁并维护房间及公共区域的卫生，设施处于完好的使用状态，制止各种破坏行为；

3.4根据气温变化，及时清除屋檐、落水管等部位的残雪、冰溜子，无法清除的，做好围挡和警示。3.3积雪应放在不妨码车辆，行人通行的区域内;需要外运的，按合同约定及时清运。3.2行车道应保证车辆正常通行;人行道、道基清理干净，出地面:广场、室外楼梯、台阶、无障碍坡路无积雪残冰。3.1制定清冰雪方案，及时做好冰雪清理工作，相关区域设立警示标识。3.清冰雪服务2.2负责与环卫部门联系办理垃圾清运事宜，垃圾清运费用由物业公司代缴。

2.信报服务2.3受理服务事项应进行记录并存档。2.2咨询、建议、求助等事项，应及时处理或答复，并做好记录。1.1办公楼(区)大厅或公共区域设立接待服务台，配置专职服务人员，服务时应循服务礼仪。1.接待服务（五）接待和会务服务

3.3会后检查有无遗留物，关闭设备，做好会后清理工作。3.2保证音响、投影、电脑、电子显示屏等视频、音频设施设备正常使用。3.1服务人员据会议要求进行会场布置，准备务设施设备及物品。3.会议服务2.2对代收的邮件进行登记，并及时投送或通知收件人领取，送达或领取时做好相关记录。2.1正确分理邮件、包裹单和挂号信等各类信报，并做好记录，要善保管。

4.定期对相关人员进行应急预案培训，并定期组织演练。3.事件发生时应及时告知业主，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。2.建立健全突发应急事件处置机构，明确突发事件处理责任人。1.制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。（六）突发事件处理3.4涉密会议环境符合保密安全要求，服务人员遵守保密规定，不发生失密事件。

t)安事件；s)紧急停电停水；r)电梯故障；o)自然灾害；p)火灾；5.突发事件包括但不限于:

3内部会议服务。根据需要配合公司做好、培训、会议接待服务工作，前台做好客户参观、来访、考察等接待服务。2代公司做好特种设备电梯、消防设施、空调与有资质的专业维保公司签订合同及管理服务1.协助公司管理四至九层人才公寓。（七）其他委托事项v)群体事件。u)意外伤害；

四、服务商选择采用费用包干制。所有服务项目费用包干，除公共设施设备大修和更新的费用由甲方承担外，维修及小型修理费由物业公司承担，卫生间的卫生用品、消杀用品、保洁用品、购买或租赁必须的机械及器材费等由物业公司承担。三、外包服务费用说明建立完善的物业档案，各项值班记录、巡检记录、维保记录、安全档案等按照档案管理规定保管和使用。（八）物业档案的建立、保管和使用4.协助公司办理财产保险。

物业服务外包拟选择具有写字楼、机关办公楼、综合办公楼等物业服务相关经验的物业公司.