一、功能及要求：
一、项目概况
1、本项目主要采购内容为和德家园一至四期、龙溪公租房2024-2026年物业管理服务。其中：
和德家园一至四期：建筑面积为78188.8㎡；住宅建筑面积71844.2㎡（其中住宅使用面积66746.26㎡），商铺建筑面积6344.6㎡。
龙溪公租房：住宅建筑面积29908.03㎡，其中房屋套内面积21839.05㎡；地下车库9893.9㎡。
2、服务期限：3年（合同一年一签，采购人对中标人进行考核，考核不合格，采购人不再续签合同）
3、委托管理范围：小区秩序维护、环境卫生、绿化及公共设施设备的维护管理等综合服务。
4、费用说明：投标人应根据招标文件要求、自身情况和现场情况等进行投标报价的编制，报价应包括招标范围内的全部内容，本项目预算中已包含物业人员工资、福利费用、防寒降温、加班费用、办公费用、通讯费用、车辆油耗及维修相关费用、公共设施零星维修费、劳动工具费用、社会保险（养老、医疗、工伤、失业、生育保险）、企业管理酬金及税金等一切与小区物业管理相关的所有费用。不得另行计取其他费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
5、拟派人员数量、岗位配置要求（不少于33人）
和德家园一至四期：项目经理1人，客服2人，维修维护1人，绿化人员1人，保安8人，保洁6人，食堂1人；
龙溪公租房：项目经理1人，客服2人，维修维护1人，绿化人员1人，保安4人，保洁3人，食堂1人。
注：以上人员不得重复。
二、其他约定事项
1、中标人应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。
2、物业的承接验收
(1) 中标人承接物业时，采购人应向中标人提供房屋及配套设施设备等资料复印件。
(2) 采购人保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
3、物业的使用与维护
(1) 中标人应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。
(2) 中标人根据规章制度提供管理服务时，采购人、住户应给予必要配合。
(3) 中标人可采取规劝、制止、上报职能部门等必要措施，制止住户违反小区管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
(4) 中标人应及时向住户通报本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理住户的投诉，接受采购人、住户的监督。
(5) 住户向中标人提出房屋维修时，中标人应及时上门核实情况，如果是应当由采购人维修的项目，需在当日或次日及时以文字形式告知采购人。
(6) 采购人应向中标人提供能够直接投入使用的物业管理用房。
(7) 项目完成以后，中标人必须及时移交原委托管理的全部物业、设备设施及其各类管理档案等。
4、中标人拟派工作人员最低月工资标准：不低于当地最低工资标准。
5、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
二、相关标准：
（一）采购人的权利和义务
1、采购人的权利
监督中标人按照政府物价部门规定标准或合同协议约定标准收取物业服务费，审查中标人年度管理计划，掌握其收支情况。对中标人的管理实施监督检查考核，考核结果与采购人给中标人的物业服务费补贴挂钩，具体考核办法见附件一。
2、采购人的义务
采购人必须向中标人提供必要的物业管理用房，由中标人无偿使用。不得干涉中标人依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。协助中标人做好物业服务费收缴、矛盾纠纷调解等物业管理工作和宣传教育、文化活动。
法律法规等规定由采购人承担的其他责任。
（二）中标人的权利和义务
1、中标人的权利
根据有关法律、法规政策等的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害住户的合法权益，获取不当利益。
遵照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取。物业管理服务质量达到合同约定的物业服务标准。不得将本物业管理项目分包给其他单位。
2、中标人的义务
接受物业管理主管部门及相关政府职能部门的监督、指导，并接受采购人和住户、承租人的监督。
对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报采购人和有关部门批准后方可实施。
开展丰富多彩的社区文化活动和便民服务工作。
（三）违约责任
(1) 中标人的物业管理服务达不到本项目约定的服务内容和质量标准，采购人可以限期整改，逾期未整改或整改仍达不到要求的，采购人有权立即终止合同。如因中标人管理不善，造成较大经济损失或社会舆情，采购人有权终止合同并要求赔偿损失。
(2) 中标人工作人员一旦发生向采购人以外的人提供房源信息或充当转让、转租、转借房屋的中间人等影响保障房管理秩序的行为，采购人有权终止合同，并扣除中标人物业服务费5000元/例。
(3) 中标人违反本合同中有关物业服务费用的约定，擅自提高物业服务费用标准的，住户就超额部分有权拒绝交纳；中标人已经收取的，住户有权要求中标人双倍返还。
(4) 采购人、中标人双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方20000元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
(5) 以下情况中标人不承担责任：
①因不可抗力导致物业管理服务中断的。
②因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知住户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
③因非中标人责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
(6) 出现以下情况，采购人有权终止合同：
①物业服务质量情况，采购人委托第三方调查，住户满意率低于75%。
②中标人有故意隐瞒承租户动态信息（承租户死亡或转租房屋）或者参与房屋非法转租活动等行为。
③中标人管理不善，小区发生重大负面影响的事件。
三、技术规格：
/
四、交付时间和地点：
交付时间：采购人指定时间。
交付地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（一）物业服务费
<一>和德家园一至四期：
本小区住宅物业费标准按建筑面积×0.8元/月/㎡收取，商铺物业费标准按建筑面积×1.5元/月/㎡收取。
1、中标人向住户或承租户直接收取的物业服务费。收费标准：住宅按使用面积×0.5元/月/㎡收取，商铺按建筑面积×1.5元/月/㎡收取。   
2、采购人支付给中标人补贴的物业服务费（补贴费用为最高限价，具体以中标金额结合考核情况计算）。
因本小区住宅物业服务费是按使用面积收取，而一至四期使用面积和总建筑面积相差5097.94平方米；按住宅标准×0.5元/月/㎡收取，物业费少收30587.64元/年(5097.94*0.5*12）。
因本小区是保障性公共租赁住房，向住户收取的物业服务费价格标准与市场化同类型的商住小区相比住宅每平方米有0.3元的价差，按0.8元/平方米/月收取，物业费少收258639.12元/年（71844.2*0.3*12）。
3、采购人支付的空置房屋物业服务费。空置住宅的物业服务费，按收费标准的90%由采购人支付给中标人。空置商铺物业服务费，采购人按收费标准的80%支付给中标人。
以上2、3项，由采购人补贴中标人物业服务费。具体补贴金额由采购人制定考核细则（见附件一，如考核分数低于80分不再续签下年度合同），根据中标人服务内容和质量，确定实际支付金额，按季度支付。
<二>龙溪公租房：
1、中标人向住户或承租户直接收取的物业服务费。本小区住宅物业费标准按建筑面积×1.8元/月/㎡收取，住户按使用面积×0.8元/月/㎡收取。
2、采购人支付的空置房屋物业服务费。空置住宅的物业服务费，按收费标准的90%由采购人支付给中标人。
3、采购人支付给中标人补贴的物业服务费（补贴费用为最高限价，具体以中标金额结合考核情况计算）。
（1）因本小区是保障性公共租赁住房，向住户收取的物业服务费价格标准与市场化同类型的商住小区相比,住宅按建筑面积1.8元/月/㎡收取，有1元/月/㎡的价差，物业费少收262068.6元/年。（21839.05*1*12）
（2）因本小区住宅物业服务费是按使用面积收取，而使用面积和建筑面积相差8068.98平方米，按标准1.8元/平方/月收取，物业费少收174290元/年（8068.98*1.8*12）。
（3）以上二项,采购人补贴中标人物业服务费。具体补贴金额由采购人制定考核细则（见附件一，如考核分数低于80分不再续签下年度合同），根据中标人物业服务内容和质量，确定实际支付金额，按季度支付。
（二）服务内容
1、区域内的地面清扫保洁工作；
2、区域内的牛皮癣清除工作；
3、区域内废旧家具等大件垃圾堆物（不包括建筑垃圾）的清除；
4、区域内的垃圾收集并运输至中转站；
5、区域内的花草树木丛中的垃圾清洁工作；
6、区域内的绿化维护工作；
7、区域内垃圾分类工作；
8、数字化工作管理，数字化案卷按标准在规定时限内处置并回复，无返工、超时，无重复案卷；
9、安全管理工作；  
10、12345市民热线反馈的问题后及时处置到位，并及时反馈处置结果；
11、完成住户满意度调查。
（三）服务标准
1、 清扫保洁服务质量标准
(1) 小区道路、公共场所等一天一次，房屋共有部位、健身器材日常保洁，垃圾收集、清运和公共场所灭虫、灭鼠。
(2) 清扫质量：路面无烟蒂、无白色垃圾、无果皮纸屑、无杂物堆积、无污泥积水、无砖瓦砂石及杂草、无人畜粪便；路面净、沟眼净、绿化带及树根穴净、边角喇叭口净；漏水桥通；路段遇突发情况，如各种撒落、燃放鞭 炮、飘落树叶等应及时清除；按指定地点倾倒垃圾；严禁焚烧垃圾、树叶等。
(3) 楼道、楼顶卫生清洁标准：楼道一日一扫；门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、指示牌等保持干净、无灰尘，一周清洁一次。
(4) 电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒1次；电梯门表面光亮、无污迹；电梯轿厢不锈钢表面光亮、无污迹。
(5) 路灯、指路牌每日擦洗，做到无积尘、无污迹、无乱贴乱画。公共灯具、宣传栏等每天清洁1次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每天清洁、除尘1次）。
(6) 生活垃圾做到日产日清，无暴露垃圾和积存垃圾。
(7) 垃圾桶、公共区域果皮箱每日进行保洁，每周清洗 2 次，保持垃圾箱体外观整洁无污物、痰迹、尘土、牛皮癣、小广告等；箱内垃圾及时清除、无澎溢和散落，无臭味；箱体周围地面无抛撒存留垃圾；果皮箱功能完好（达到 95%以上），无破损、 缺失、无油漆脱落、无箱体歪斜。
(8) 室外下水管道（明沟）及化粪池每年清理2次，发生堵塞及时疏通，防止污水冒漏，清理的脏物及时运送指定地点。
(9) 住户室内下水管道堵塞，可由物业公司疏通，实行有偿服务。
(10) 每季对窨井、明沟喷洒药水1次（6-10月每天喷洒1次）；垃圾站每天喷洒药水1次，夏季每天3次；每年灭鼠2次。使用药剂，必须严格执行国家现行有关规定，每次消杀应提前3日在醒目位置张贴消杀通知或消杀温馨提示。
2、机动车道、非机动车道、人行道冲洗质量标准
道路、人行道两天一冲洗(雨天或特殊天气除外)，做到路面净；机动车、非机动车道干净整洁，无垃圾、无油
渍、无泥沙，地面交通标线清晰，道路显本色；人行道净，路缘石净，人行道无积灰、积泥、积沙；桥梁、护栏净，无积尘、积泥，无蜘蛛网和牛皮癣。
3、环卫维护
(1) 维护范围内主次干道道路、人行道、背街小巷、路名牌清扫保洁。
(2) 垃圾桶维护、维修及清掏。
(3) 化粪池的维护、清掏。
(4) 室外小广告（牛皮癣）的清理。
(5) 按时、按质完成环卫数字化案卷处置工作。
(6) 城市维护管理档案资料的建立与管理。
(7) 其他与清扫保洁维护管理有关的工作。
(8) 属于环卫范围内的应急抢险及重大检查任务工作。
4、绿化维护
(1) 做好维护区域内园林绿化日常的浇水、剪枝、垃圾清理、补栽补种、除杂草和病虫害防治；树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无缺株、死株，无枯枝死杈，及时修剪；修剪后，无明显杂草，黄土不裸露；绿化养护技术措施完善，管理得当，病虫害控制及时，无明显虫害发生。中耕、除杂、施肥。每年至少两次修剪，根据不同季节、长势，合理安排修剪时间。
(2) 加强管理和维护，保持绿化现状完好，对毁坏或枯死的绿化及时进行补种，绿化带内基本无杂草。道路两旁绿地、绿化隔离带、树坑无烟蒂、纸屑、槟榔渣、无积存垃圾；植物叶面无积尘、无积泥；人畜粪便。
(3) 属于园林绿化范围内的应急抢险及重大检查任务工作。
(4) 室外绿化要根据不同季节、天气、不同植物品种生长习性、不同栽培目的、不同土壤，安排淋水。因天气炎热干旱而出现水分不足时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而萎蔫。
①以预防为主，综合防治，做到勤观察，早发现，早防治。
②使用农药必须以不伤害健康为前提，使用高效、低毒、无臭、无异味农药。加强管理和维护，确保绿化、苗木正常生长，绿化损坏或枯死及时进行补种。
5、垃圾分类
(1) 垃圾分拣：安排分拣员在早晚高峰时段进行桶边指导及垃圾分拣工作。
(2) 协助做好厨余垃圾转运，清运后，垃圾桶及时清洗、归位。
(3) 大件及园林绿化垃圾：大件及园林绿化垃圾的及时运送至规定收集点；分类规范，无混投现象，收集点标识标牌清晰无破损、收集点围挡完好。
(4) 分类垃圾桶：按规定要求设置并摆放分类垃圾桶；垃圾桶和盖损坏、零件损坏和缺失的及时统计、更换；垃圾桶丢失由物业公司自行购买。
(5) 垃圾清运车辆要有垃圾分类标识。
(6) 宣传及培训做好垃圾分类宣传工作，积极开展垃圾分类知识培训。
(7) 配合街道、社区做好垃圾分类撤桶并点工作。 
6、保安服务    
(1) 负责车辆及人员进出管控；负责安全保卫、秩序维护、治安巡逻及其它突发事件处理等。
(2) 负责安全生产和消防管理；负责消防控制室和视频监控室等配套用房24小时值班；负责消防、用电、用水等设施设备运行管理。
(3) 负责进出的车辆秩序维护、地下车库管理、地面车位管理、车辆管理、停车收费及小区内相关事故处理。
7、设备、设施维保要求
1）给排水系统设备运行维护：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。
2）供电系统设备管理维护：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。
3）消防系统设备管理维护：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4）电梯维护要求（按照国家标准执行）
(1) 运行状况的检查。
(2) 机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
(3) 服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，空调、通风、照明及其它附属设施完好；监督维保公司，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
(4) 其它约定：
①物业公司按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。
④如出现停电、故障至使电梯轿箱卡层、关人等，相关负责人应及时施救被困人员。
5）各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。
6）协助做好节能降耗工作。
8、数字化工作
数字化案卷按标准在规定时限内处置并回复，无返工、超时，无重复案卷。
9、安全管理工作
物业人员工作时着工作服，戴工作帽，疫情期间佩戴好口罩、手套，文明、规范作业。规范人员、车辆管理工
作制度、工作流程、机械化作业情况及效果；人员、车辆的安全文明作业情况；做好各岗位岗前及岗位培训；科学配备人员网格及作业车辆，核定作业人员网格、车辆设备基础投入。
10、满意度调查
(1) 接到住户反馈的问题后及时处置到位，并及时反馈处置结果。
(2) 物业服务质量情况，采购人委托第三方调查，住户满意率需达到85％以上。 
11、其他工作
(1) 配合做好重大检查（包括但不限于创建文明城市创建卫生城市等检查）、活动线路保障以及临时性应急处
突、等工作任务。如遇突发性（旱涝、抗洪抢险、铲雪除冰等）任务，维护单位必须服从安排，无条件及时组织人员完成工作，不得提出任何额外要求。
(2) 配合社区进行爱护环境卫生工作及垃圾分类的宣传工作等。 
（四）综合管理
中标人负责房屋共用部位和设施设备的日常管理与维护，需动用维修资金的项目由采购人负责维修，但是，由于中标人未尽管理维护义务或管理维护不当导致的损坏除外。中标人要坚持服务优先原则，及时准确掌握承租户家庭动态信息，协助采购人搞好小区承租户的动态管理，禁止中标人工作人员向采购人以外的人提供房源信息或充当转让、转租、转借房屋的中间人等影响保障房管理秩序的行为。配合街道社区及采购人做好小区文明创建工作，确保不被扣分、通报批评。承担对小区禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。接待来电来访热情周到，文明规范，问题处理及时。
房屋共用部位和设施设备是指：
1、房屋共用部位
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等。
2、房屋共用设施设备
共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、有线电视线路、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、保安保洁监控设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、盖、公益性文体设施和共用设施使用的房屋。注：灭火器药物更换费用由采购人负责。
（五）相关标准（包括但不限于以下标准）：
1、CJJ／T126-2008《城市道路清扫保洁质量与评价标准》
2、GB 50337-2003《城市环卫设施规划规范》
3、《长沙市城市市容和环境卫生管理办法》
4、《宁乡县城市市容和环境卫生管理办法》
4、《长沙市城市容貌规定》
5、《长沙市市容环卫精细化维护作业标准》
6、《长沙市生活垃圾管理条例》
7、《长沙市生活垃圾分类设施设备设置规范》
 
六、验收标准：
1、本项目按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件的相关规定进行验收。
2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
 
七、其他要求：
1、结算方法
1.1、付款人：宁乡市住房保障服务中心。
1.2、付款方式：根据考核情况、服务质量，按每半年度支付一次，具体内容以合同约定为准。
2、其他事项
2.1、首次签订合同后，中标人在采购人规定时间内必须进场。
2.2、物业委托管理期限为3年，合同一年一签，具体时间以合同约定为准。
2.3、中标人必须按照劳动法的要求及规定给所有工作人员购买保险，包括生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险五险。
2.4、中标人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由中标人承担，采购人概不负责。
2.5、对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。
3、本项目报价包含招标范围确定需要的员工工资费用、福利费用、防寒降温、加班费用、合理利润费用、服装费用、办公费用、通讯费用、消耗品费用、设备和耐耗品折旧费用、工具费用、公共设施零星维修费、排污处理、各种税费、社会保险（养老、医疗、工伤、失业、生育保险）等所有费用，不得另行计取其他费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
4、投标人可自行踏勘现场，现场踏勘的费用及安全由各潜在供应商自行负责。风险由潜在投标人自行承担。
5、未尽事宜按国家相关规定及行业标准执行。
6、采购人如有补充事项，双方可在签订合同时自行约定。
7、中标人在领取中标通知书时，须递交叁份（不分正副本）与电子投标文件内容一致的胶装完好的投标文件纸质版和两份投标文件电子版（U盘或光盘）给采购人存档，否则不予办理相关手续。
8、本项目评分标准要求提供的证明材料原件在中标结果公示后3个工作日内交采购人核验，未按要求提供或与投标文件中提供的不一致或提供虚假资料的，取消其中标资格（★）。
9、投标人提供虚假证明材料谋取中标或者不能履约的，上报相关主管部门处理。
10、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
 
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。