一、项目概况：

于洪区共有廉租住房232套（其中拆迁办置换房14套，物业服务由于洪区房产局负责），建筑面积13134.02㎡（其中：于洪区昆山西路153-51号，72套，4299.84㎡；于洪区云龙湖街101-31号，36套，2189.32㎡；于洪区丁香园小区，110套，5763.9㎡；沈胡路170-16号，14套，880.96㎡）。为了进一步提高房屋管修服务质量，延长房屋使用寿命，更好地为广大低保家庭服好务、管好房。我单位拟采用公开招标的方式招标选聘从事物业管理服务、拥有专业管理和修缮队伍的物业管理企业，对我区廉租房进行日常管理、维护和修缮,合同期为1+1，即开标后先签约一年，服务期内各项服务达标，经双方同意，视情况续约1年。

二、物业管理招标要求：

1、人员要求：

（一）服务管理人员：物业经理或客服人员不少于 2人

                   设施维修维护人员不少于 3人

                   保洁人员不少于4人      

（二）物业经理或客服人员：

认真贯彻执行委托方的经营管理方针、政策、指示规定等，坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”的经营宗旨，努力搞好具有特色的物业管理工作，为保障服务性物业做贡献。

定期向委托方汇报情况，提交有关廉租房物业管理的计划建议。认真完成委托方交付的各项任务实现各项目标。

制定物业管理方面的管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作流程，制定物业全体员工的岗位职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准保证管理工作的正常进行。建立健全物业的管理系统，使之合理化、精简化、效率化。

主持每月一次的物业管理例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进经营管理方法促进工作发展。

负责房屋租金收费通知单的发放和费用的收缴工作。

负责收集辖区内用户资料做好用户档案的管理。

负责公司服务热线电话的直守，并收集掌握热线电话的所有记录，记录保修情况和服务质量，负责与住户联络。

负责住户来信、来访、投诉处理等工作，及时做好回复、跟踪、检查工作。

负责住户满意度调查工作，做好关于业主满意度调查的各种数据的统计分析工作。

（三）设施维修人员：

对房屋设施、设备（共用设施设备）进行日常管理和维护保养。

对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）保洁人员：

保证生活垃圾站点每天至少清运1次。

小区楼道每3天清扫1次，共用部位玻璃、楼梯扶手、栏杆每周清洁1次，楼宇周边卫生每日清扫1次以上。

楼外共用的雨、污水管道每年疏通1 次，雨、污水井每月检查1次，并视情况，每年至少清掏两次以上，化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏。

2、奖惩规定：

为了进一步加强廉租住房的日常管理和服务工作，根据区房产局与中标物业企业签订的委托合同，按照招标采购工作的响应条件要求，制定服务奖惩标准如下：

（一）物业管理服务标准

管理制度健全、房屋档案资料完备、工作记录完整。

设有专门的宣传、公告墙报栏（标明服务人员姓名、电话、办公地点）。

工作期间着装统一、佩戴证件，对业主的求助和要求，态度热情、积极配合，保证服务及时，小修不过日、特殊问题不过三日。

工作期间准时到岗、离岗，不串岗不做与工作无关的事情，节假日要有值班人员值班、值宿。

按照投标响应要求，各个服务区位所有合同规定服务人员必须定员定岗，如遇特殊事件做好人员替补工作。

有完整的交接班记录和日常养护维修工作记录；维修记录完整，维修及率100℅，住户满意率98℅以上，返修率低于30℅。

人员调换手续完备，劳务合同符合我市用工管理各项规定。

房屋建筑的维修、养护和管理、房屋设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理要做到符合规定。

楼内外干净、整洁，门窗、锁扣无残损，楼梯扶手清洁无灰尘，楼梯间无杂物堆放。

按时进行卫生保洁，保证生活垃圾每天至少清理、清运1次、单元楼道每3天清扫1次、共用部位玻璃每季度清洁1次、楼宇周边卫生每日清扫、清运1次、区内共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次、并视情况随时清掏、清运，化粪池每季度检查1次、发现异常及时清掏、每年至少清掏一次。

按时收缴房屋租金，在每年度7月1日前与房产局住房保障办进行一次性结算。

妥善管理好临时腾退的房屋和设施、设备和交接中的各项事宜。

及时排除安全隐患，并向房产局、住房保障办做好汇报。

按时保质保量完成好住房保障办布置的其它工作。

以上各项其中有一项达不到要求扣发物业企业当月管修费用5 %；有三项以上达不到标准的，扣发物业公司当月管修费10 %；超过五项以上达不到要求，报请上级机关研究以物业企业违约解除合同。

（二）奖惩规定

有下列情况之一的，扣发物业企业当月管修费10%，有两条达不到标准的，扣发物业企业当月管修费20 %依此类推。五条（含五条）以上达不到要求，上报上级机关研究以物业企业违约解除合同。

（1）未按时结算房屋租金、延迟报送房产局住房保障办。

（2）违章收费。

（3）擅自挪用委托管理的房屋及设施、设备。

（4）未经房产局住房保障办允许，在廉租房管理范围内从事经营活动。

（5）工作人员不能熟练的掌握消防器材，不知道报警途径和方法。

（6）工作人员年龄、学历不符合要求，工资标准低于沈阳市最低工资收入标准，违反人社局关于我市用工管理的相关规定。

（7）突发事件未得到有效处理和控制，未及时向房产局住房保障办通报。

（8）累计发生三次以上盗窃、火灾、发水等恶性事件。

有下列情况之一的，扣发物业企业当月管修费50%，物业企业还应承担相应的责任和赔偿损失，同时上报上级机关研究以物业企业违约解除合同。

（1）工作人员打骂业主、并导致不良后果的。

（2）工作人员恶意制造舆论、歪曲或造谣导致业主对住房保障相关政策产生误解并导致不良后果的。

（3）重大人身伤害和火灾事故。

（4）同一问题整改多次不到位；并无视房产局住房保障办提出的整改要求的。

（5）业主随机抽查不满率超过50%。

（三）奖励制度

 物业企业能够按照上述标准完成达标考核，上报上级机关，续约一年。并向区小区办推荐提名为优秀物业服务管理单位，提高企业信誉度。

三、特殊要求：

1、沈胡路170-16号的14套廉租房，因与所在园区物业有管理交叉，需将这14套房子每平方米2元的物业服务费拨付给所在园区物业1元／㎡。

2、雇佣服务管理人员工资标准不低于沈阳市现行最低收入标准。