伴随式服务

一、在物业委托服务范围内，乙方提供的日常物业服务包括以下内容：

（一）本项目服务范围：

对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁、水电维修、绿化、校医、生活老师等劳务和物业服务。

（1）教学楼、办公楼、科技楼、图书馆物业管理服务；

（2）教师周转房、学生宿舍公寓物业管理、生活辅导服务；

（3）报告厅物业管理服务；

（4）食堂物业管理服务（不包含室内的服务）；

（5）体育馆、田径场、篮球场、地下停车场物业管理服务；

（6）校园环境卫生和设备设施的物业管理服务；

（7）学校内的医疗服务。

（8）配合学校组织大型活动，场地的布置，会议接待。

（9）教材的搬运和发放、学校交办的临时性任务。

（二）卫生保洁要求：

1、卫生保洁

内容：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护和保洁工作（不包含教室内及师生宿舍室内的卫生保洁）。

服务标准：

合理安排保洁工作时间，校园清扫、楼栋保洁、垃圾清运等日常卫生工作每天必须在八点前完成第一轮，然后进行其他按要求未完成的卫生工作。

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁，

（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（6）道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）学校澄池保证池内无污垢，池水清澈，无杂物。

（8）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（9）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，药水等由物业公司自备；

（10）楼栋的下水道、化粪池的定期组织清理(每期不少于一次)、垃圾站每天清理一次，所产生的费用由学校负责；大树每年定期基础修剪一次以上。

（11）室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次。

2、垃圾收集及外运要求：

（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理；

（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

3、公共卫生区域的保洁要求：

（1）专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒等由物业公司负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由校方承担。

4、公共区域的垃圾箱的保洁：

（1）数量：物业公司根据情况配置、费用由学校承担；

（2）保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（一）、服务承包范围

1. 保洁服务

1.1 办公楼、体育馆、科技楼、图书馆、教学楼等

要求：

1.2 公共场所及道路

1.3道路运动场地保洁细则

(三)绿化养护要求：

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象，所需农药由学校负责，由物业公司负责申报。

（2）定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

（3）室内外花木摆放及养护；

（4）学校免费提供绿化所需水电，所需工具、汽柴油等由物业负责。

（5）物业必须种植夏冬两季草籽，确保草坪常绿，所需草籽由学校负责,学校绿化必须每年施肥，肥料数量不得少于2000斤，由总务科采购。

3.3绿化服务管理内容

1）草地质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

（四）、日常维修工作

4.1维修工作标准

4.2维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。

B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。

C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

D、负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。

F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。

H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常。

J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

K、完成领导交办的其他临时性工作。

4.3维修派出

(1)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务科，由学校总务科将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务科存档。

(2)特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(3) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务科或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4.4零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：

负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

1、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

2、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

3、负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

4、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

5、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

表5：物业维修工作内容与效果

备注1：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品所有维修材料由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标物业公司报告至学校总务科，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，中标物业公司负责申报。

(四)设备、设施维修保养要求：

（1）、给排水系统设备运行维护

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；

②服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）、供电系统设备管理维护

①服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；督促、提醒维保公司确保电梯、空调系统、监控系统正常使用。

②服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（3）、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

①服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等；

②服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（4）、房屋门窗维修要求

①服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理；

②服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

（5）、学习办公生活家具维修要求：

①服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

（6）、 房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排处理。

（五）生活教师管理

（1）服务要求：

1、全体公寓老师必须团结一致，通力合作，努力搞好学生宿舍工作,工作时间：一是正常工作日在值班室进行坐班，值班室24小时必须有人值守；二是节假日专人值班，在宿舍内24小时不得脱岗；

2、对学生进行规范化管理，负责督促学生高标准地搞好内务、卫生，发现不到位的及时处理。认真把每天的各项检查情况如实地登记在评比栏上，公平公正地评好每月的文明寝室。寝室内务卫生标准双休日一个样；

3、严格按学校作息时间管理，督促学生按时起床、出寝、就寝。就寝时务必清查人数，弄清缺位原因，如有不清原因，及时与班主任或学生处联系。妥善保管学生财物，做到无错帐、无遗失、无损坏；

4、细心指导学生的生活习惯，穿着冷暖等方方面面的情况，关心、体贴每一位学生，对所管辖学生一视同仁，不偏袒学生，更不能歧视问题学生；

5、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人，对学生进行思想教育和心理辅导，经常与班主任及学生家长保持联系，全方位地做好学生的思想工作，认真做好谈话记录，建立问题学生全程跟踪记录；

6、学生回公寓楼时，加强各楼层的巡视，及时认真地处理好偶发事件并及时向主管负责人或值班领导汇报；

7、认真做好防火、防盗、防意外事故等工作。坚持每周两次的寝室检查，严禁学生将刀、棒、蜡烛、烟等不健康的书籍等违禁物品带入公寓楼；

8、严格执行公寓楼大门落锁制度，详细填写好值班记录，未经教育处同意，不得私自将外来人员或学生家长留宿公寓；

9、节约用水用电；

10、自觉遵守劳动纪律，不得擅自延假，值班时不能离岗缺岗、串岗，不得做与工作无关的事。

（2）具体要求：

1、值班老师详细填写工作日志。包括维修登记、来访人员登记、学生进出寝登记、校领导检查登记、事件记录等，字迹工整，表达清楚；

2、值班老师对大厅、门前走廊、楼梯间、值班室随时随地进行保洁；

3、学生上课、自习时间内保证学生不得返回寝室、特殊情况要有班主任批条；

4、发现可疑、模糊情况及时汇报上级或保卫科；如遇突发事件第一时间迅速处理并汇报上级领导。

5、学生就寝时间必须定时巡视各楼层寝室，包括水、电、门、窗关闭情况；

6、认真完成上级领导交办的其他工作；

（五）校医管理

1、在学校政教、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作；

2、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作；

3、校医是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生；

4、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育；

5、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求；

6、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作；

7、组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作；

8、及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作；

9、协助体育教师做好学生体质健康测评工作；

10、校医室必须24小时有专门医务人员值班，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动；

11、完成学校交给的其他工作。

(六)内部管理

1、物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

二、学校对物业的管理：

1、学校对物业具有管理的权利，物业必须服从学校的管理。

2、物业从业人员有违法行为，物业负全部责任，学校有权解除和物业的合同，造成的一切损失由物业承担。

3、物业满意度月调查低于75%，学校责令物业整改，一学期满意度月调查累计三次低于75%,学校经校务会讨论，单方面有权解除合同。

4、根据考核标准和方案，考核标准满分为820分，低于考核标准800分的，每扣除1分按100元/分计算扣款，根据考核结果，减少的物业费在月季度费用中直接扣除，如物业考核分低于780元，采购人有权单方终止合同，剩余物业费用不支付。

三、其他约定事项：

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿；

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担；

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担；

4、物业人员配备不少于47人：项目管理1人、物业助理1人，保洁员11人、生活老师22人，高、低压水电工2人、泥木工1人、绿化人员2人、特殊岗位服务人员7人。对物业管理公司人员素质的要求：能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。根据现场工作情况若需要新增岗位、增加人员，物业公司需向采购人提交申请，双方以补充协议的方式约定。

5、宿管老师由物业组织招聘，学校把关。由于其工作的特殊性，学校负责宿管老师的日常考核和管理，工资及其他所有事项由物业负责。

6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、工程、医务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担；物业公司无对外收费权；物业公司根据自身的需要订报刊、杂志、文件打印等费用自理；物业公司必须保证员工的基本待遇，宿管老师的待遇不得低于2961元每月，寒暑假可按实际考勤发放基本工资并购买社保；水电泥工、学校场馆、绿化人员的待遇不得低于2961元每月；保洁不得低于2661元每月，所有员工伙食补助400元每月。

7、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；

8、完成学校布置的其他临时性任务。

9、物业管理用房的提供情况：我校提供物业管理用房；

10、物业管理饮食住宿安排情况：住宿和餐饮自理；根据学校实际情况，学校允许宿管老师在食堂就餐，原则上其他物业工作人员不在教工食堂就餐，确需在校就餐需经学校同意。

11、公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责，但中标人的办公及员工如产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费；

12、履行保证金数额及要求：签定合同10个工作日内缴纳年合同总金额的10％作为履约保证金到财政局指定账号。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息；

13、因物业公司管理造成的一切事故由物业公司承担全部责任；

14、付款方式：合同签订后，按季度支付，每个季度10日前根据考核情况，完善手续、开据税票，支付上个季度的款项；

15、对物业管理公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《长沙市望城区长郡斑马湖中学物业管理考核实施细则》。

四、业主和物业使用人委托乙方对其物业的专有部分提供约定外的服务，其服务方式和费用由双方另行商定。

五、乙方在物业服务期内，对受托物业及相关事项的管理与服务必须达到下述指标要求：

1.房屋及配套设施完好率99%以上；

2.房屋及机电设施小修及时率100%；

3.设备设施返修率0.5%以下；

4.维修工程质量回访率100%；

5.绿化完好率98%以上；

6.清洁保洁率98%以上；

7.机电设备完好率100%；

8.路灯亮灯率99.5%以上；

9.道路、停车场完好率99%以上；

10.治安案件发生率为0；

11.火灾事故发生率为0；

12.有效投诉率0.5‰以下；

13.管理人员、技术人员培训合格率100%；

14.物业服务业主满意率95%以上；

15.各类违章处理率100%。

六、为保证物业服务质量，甲方对乙方的工作实施定期和不定期的考核，并根据考核情况实施奖罚，乙方应予以积极配合；考核评分具体内容见《长沙市望城区长郡斑马湖中学物业管理考核实施细则》。

按招标文件、投标文件及政府采购合同要求执行。

一、甲方的权利义务：

1.代表各物业项目使用人，依法依规维护其合法权益。

2.如乙方因严重管理不善不能履行约定责任或给甲方造成重大损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方相关责任。

3.审定乙方制定的物业服务方案和年度工作计划，并监督实施。

4.配合乙方做好物业区域内物业服务的相关协调工作。

5.对物业服务进行考评考核，对相关整改情况进行跟踪检查并按规定实施奖罚兑现。

6.为乙方免费提供必要的办公用房，水电费用由乙方自行负责。

7.依本合同规定，按时向乙方支付物业服务费。

8.有关法律规定和双方约定的其他权利义务。

二、乙方的权利义务：

1.严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全优质的管理。未经甲方同意，不得将项目转让或分包给他人。

2.按甲方要求配齐物业服务所需的各类人员并按要求履行管理、工作职责。

3.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和具体服务内容提供物业服务，收取物业服务费。

4.接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

5.向甲方提交本物业公司的物业服务年度工作计划和重点工作计划。制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任，建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

6.对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7.对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8.对其员工管理应符合国家法律法规的有关规定及甲方的有关要求。员工证件及证明材料应齐全，乙方员工食宿自行安排。

9.应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险、意外伤害保险等各种保险手续，费用由乙方负责。同时按时发放员工工资，确保项目的正常运行。在合同执行期间，乙方应加强安全管理和教育，乙方所有人员的工作、生活、交通等一切安全责任由乙方负责，甲方不承担任何责任。

10.本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

一、本合同的约定事项以及双方在招、投标文件中明确的事项和承诺均为双方必须履行的义务和责任。如有违反，均视为违约。

二、双方在执行约定事项中，由于某方人为因素而导致对方无法完成约定事项或实现约定目标的，任何一方都有权追究对方责任或要求获得经济赔偿。

三、无正当理由要求中止合同的，视为严重违约行为，提出中止方应承担相应的法律责任，并向对方支付相应的违约金。

第十八条 乙方在物业服务工作中应对甲方的各方相关资料和信息严格保密，不得随意外传和泄露。否则，追究泄密的相关责任。

一、乙方在引入约定委托事项以外的服务项目时，必须报经甲方同意后方可实施。否则，按违约行为追究乙方责任。

二、乙方办公用房的装修不得损坏房屋的结构；合同终止时，应保持房屋的结构完好移交至甲方。

三、本合同生效之日起30天内，双方应根据本合同约定事项办理完交接验收手续。

四、根据本项目的实际情况，在具体实施时服务的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。本项目履约期间如遇新增项目或服务内容，根据中华人民共和国《物业服务条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，新增项目或服务内容一律纳入本项目统一管理，服务方式及费用事宜由双方协商并以补充协议的方式进行约定。