委托单位：沅陵辰投资产管理有限责任公司项目名称：沅陵县农产品交易市场及冷链物流仓库建设项目二零二二年七月中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司可行性研究报告沅陵县农产品交易市场及冷链物流仓库建设项目

项目组成员：姜磊咨询工程师项目负责人：张丽注册咨询工程师（投资）报告审核：谷晓丹咨询工程师/造价工程师徐丽注册咨询工程师（投资）报告签发：程殿卿注册咨询工程师（投资）/注册造价工程师编制单位：中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司

营业执照资谁

扫描二维码登录

统一社会信用代码

“国家企业信用

信息公示系统

911101027263771655

了解更多登记、

备案、许可、监

管信息

你（副本/3-1）

名注册资本1000万元

称中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司

类

型有限责任公司（自然人投资或控股）成立日期2001年09月20日

X

营业期限2001年09月20日至2051年09月19日

法定代表人程殿卿

住所北京市西城区裕民路18号19层2011-1（德胜园区）

经营范围房地产价格评估，土地价格评估，工程咨询：资产评估：准所北京市西城区裕民路18号19层2011-1（德胜园区）

工程项目管理；经济贸易咨询；企业管理咨询：商务代理

代办服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营司

活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的

内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和

限制类项目的经营活动。）

广场监

市

评估工程咨询有限公

地

西城区

登记机关市

京4

（北京）

202103

年

广

市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过

http://www.gsxt.gov.cn国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告国家市场监督管理总局监制

国家企业信用信息公示系统网址：

第二章项目建设背景及必要性61.3结论及建议41.2项目编制依据及范围41.1项目概况1第一章总论1目录

第四章项目建设条件153.2冷链物流市场的预测123.1冷链物流市场现状10第三章市场预测和分析102.2项目建设必要性分析82.1项目建设的背景6

5.1建设原则及建设目标21第五章项目建设方案214.4施工材料供应条件194.3区域概况154.2基础设施条件154.1项目选址及用地条件15

5.7暖通工程385.6电气工程325.5给排水工程285.4结构设计255.3建筑设计245.2总图布置21

7.2能耗分析527.1节能依据52第七章节能方案526.2冷链物流技术方案466.1冷库设计方案416项目工艺流程设计方案41

第九章环境保护638.3项目消防618.2安全生产措施608.1劳动保护和安全卫生57第八章劳动安全与消防577.3节能措施54

第十章项目组织管理669.5环境评价小结659.4特殊环境影响分析659.3项目建成后的环保措施649.2项目建设期的污染源分析及预防措施639.1依据及标准63

第十二章招标投标管理7111.2项目建设进度表6911.1项目实施进度69第十一章项目建设进度6910.2运营期组织管理6710.1建设期组织管理66

13.1投资估算依据76第十三章投资估算及资金筹措7612.4招投标程序7512.3招标方式7212.2招标工作原则7112.1招投标原则71

14.3确定性分析8114.2财务评价基础数据与参数8114.1计算依据及范围81第十四章财务评价8113.3资金筹措7713.2建设项目总投资76

15.1项目风险因素识别87第十五章风险分析8714.7财务评价结论8614.6敏感性分析8514.5不确定性分析8514.4财务评价指标汇总表83

附表：16.2主要建议9316.1主要结论93第十六章结论和建议9315.3项目风险应对措施9215.2风险程度的分析88

附表6借款还本付息表附表5利润分配表附表4总成本费用估算表附表3固定资产折旧及无形资产摊销表附表2营业收入、税金及附加估算表附表1资金筹措计划表

1.1.2建设性质沅陵县农产品交易市场及冷链物流仓库建设项目1.1.1项目名称1.1项目概况第一章总论附表7项目全投资现金流量表

1.1.5项目建设期限沅陵辰投资产管理有限责任公司1.1.4项目实施单位沅陵县太常片区1.1.3建设地点新建

本项目总投资为19008.00万元，其中：建安工程费用16373.90万元；工程建设其他费768.96万元；预备费857.14万元，建设期债券利息1008.00万元。（1）项目总投资1.1.7项目投资估算及资金筹措项目总用地66600.00㎡（100亩），新建总建筑面积40765.00㎡。其中冷链系统：保鲜库6000㎡、速冻库21833㎡、冷藏库3000㎡、包装车间1000㎡；办公生活区：1000㎡、宿舍800㎡。农产品源头交易中心：蔬果市场1288㎡、肉禽交易市场825㎡，设置摊位数235个；肉类屠宰场：占地面积5019㎡，设立在官庄、麻溪铺、五强溪、七甲坪、凉水井、二酉乡、大合坪七个乡镇，辐射整个沅陵县乡村。1.1.6项目建设内容与规模根据项目内外部建设条件以及项目建设内容，本项目预计约24个月完工，具体时间以实际情况为准。

表1-1项目主要技术经济指标表1.18主要经济技术指标本项目拟申请地方政府专项债券13305.60万元，建设期2年，建设期债券利息由县级财政配套资金统筹安排，本金采取到期一次性偿还方式。出于谨慎性原则，本次申报15年期政府专项债券的预测利率按3.5%预估，债券存续期内本息共计20367.65万元。资金来源为县级财政配套资金30.00%和申报专项债资金70.00%，即项目资本金5702.40万元，专项债资金13305.60万元。（2）资金筹措

（4）《关于进一步促进冷链运输物流企业健康发展的指导意见》；（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（2006第三版）；（2）《怀化市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；（1）中华人民共和国《国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；1.2.1依据1.2项目编制依据及范围

1.3.1主要结论1.3结论及建议本报告对项目建设的背景及必要性、内外部建设条件、总体方案、节能减排、实施进度、招投标管理、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行系统分析和研究。1.2.2范围（6）国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。（5）国家现行财税制度和价格体系；

1.3.2主要建议本项目研究内容设计完整、合理，建设思路清晰，目标任务明确，方案合理可行。在规划设计、选址位置、投资规模、建设方案等方面都比较科学合理，经费预算合理。项目建成后，其经济效益与社会效益可观。借助当下行业中，成功的冷链冷库业打造经验，塑造项目自身的差异化优势，提升项目竞争力。目前正是冷链冷库业的高速发展期，务必抓住时机和机遇。但从安全开发的角度出发，建议不要一次性全面投入及开发，而是采取逐步开发，稳定入市的策略，确保资金安全。就发展而言，冷链冷库业在国内刚刚起步的阶段，正处于高速发展期，此时介入是最佳的时机。就政策而言，目前国家及地方正在大力发展冷链冷库产业，出台了一系列政策，支持两大产业的发展。

2.1项目建设的背景第二章项目建设背景及必要性本项目可行性研究报告被批复后，应抓紧进行项目后期建设及规划设计工作，以先进的理念，搞好项目投资、技术开发、设备采购等事宜。准备好充足的资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组织实施。出于冷能利用最大化的角度，冷链冷库业可以共同打造，这在工程和技术上，是可行的。为了响应中央号召，提升国民生活水准，促进沅陵县税收的增长和发展，我们必须以省内，甚至国内一线的定位，开发本项目。冷链冷库业目前正处于飞速发展期，如果只是按照传统的定位和高度来打造，必然会面临“入市即淘汰”的不利局面。

据相关数据显示，“十四五”期间我国冷链物流产业还将保持每年15-20%的增长率快速增长。近年来，随着我国居民收入水平的稳步增长，消费水平也提高，国内冷链物流市场也快速发展。预计，2018年中国冷链物流市场规模将近3000亿元。到2020年，市场规模将近4700亿元。随着科学技术的进步，制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段的低温物流过程。冷链物流泛指产品在生产、贮藏运输、销售到消费前的各个环节始终处于规定的温度区间，以保证产品质量，减少过程损耗的一项系统流程。我国的冷链物流起步较晚，但近年以来，随着国民收入水平的提升，冷链物流需求节节攀升，中央出台了一系列政策，规划和促进冷链物流产业的发展。党的十九大报告明确指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要，和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。这反映了我国发展的实际状况，揭示了制约我国发展的症结所在。而冷链物流行业，就是与提供人民生活水准极为重要的产业之一。

目前，湖南省农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，远未形成与农产品资源大省、消费大省相称的现代化冷链物流体系。突出表现在：一是农产品冷链物流基础设施薄弱。不少冷库仍采用老技术,设施陈旧老化，仅限于肉类、鱼类的冷冻和储藏,功能单一，利用率偏低。二是第三方冷链物流企业发展滞后。现有冷链物流企业大多以中小企业为主，经营规模小，服务标准不统一，没有形成区域化、连锁化、规模化的服务网络，难以提供全程综合化的冷链物流服务。三是生鲜农产品冷链运输比例偏低。省内80%-90%生鲜农产品仍处在常温下流通，肉类、水产品及果蔬的流通腐损率达18%、20%、30%；储藏、运输、销售等环节存在“断链”现象，全程冷链比率过低。湖南省农产品冷链物流已形成以特色、优质农产品生产基地为基础，以区域性、综合性和专业性冷链物流市场为依托，以企业为载体的多元发展格局。从总体上看，目前果蔬等农产品在运输贮藏中损耗率还较高，推进农产品冷链建设的空间很大。加强冷链标准体系建设，为推进农产品冷链发展提供技术支撑之外，还将通过信息化建设等措施，促进冷链物流产业升级。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗。目前，我国农产品物流主要以常温物流为主，由此导致的蔬菜、水果损耗率均在10％以上。近年来，为减少农产品损耗，保障农产品质量安全，我国正在稳步推进农产品冷链建设。随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，消费者的消费理念有吃饱穿暖转变为对食品等各种消费品的安全性和新鲜度的要求。如今新鲜的蔬菜、水果和肉类等农产品在人们食物结构中的比例越来越高，在超市购物，消费者已经习惯到生鲜柜台购买新鲜食品。这些新鲜商品的背后，涉及的是食品冷冻、保鲜等诸多环节的冷链物流，冷链跟人们的生活息息相关。目前我国大约有80%肉类、70%水产品、大量的牛奶和豆制品是在没有冷链保证的情况下运销，蔬菜、水果等农产品冷链运输设备非常落后。美国、日本等发达国家已经形成完整的农产品冷链物流体系，形成了陆铁海空多式联运，产地加工企业、批发市场与配送中心和第三方物流企业等多方参与、并存共赢的冷链物流发展模式。部分国家的生鲜易腐农产品冷链流通量已经占到销售总量的50%。

2、第三方冷链物流企业发展滞后。怀化现有冷链物流企业除了佳惠外大多是小型企业，经营规模小，经营模式多为自建自用，没有形成区域化、连锁化、规模化的服务网络，难以提供市场需求的全程综合化的冷链物流服务。1、农产品冷链物流基础设施薄弱。多乱散小、仓储运输配送标准滞后。冷链设施规模较小，发展和分布不均衡，冷藏运输及配送过程缺乏监控，冷链物流信息化程度低，致使一些冷链物流资源无法共享，一些季节性的生产性冷库在淡季时无法进行市场调节，无法为农产品流通全面提供低温保障，造成农产品的大量损耗和不能储藏。2.2.1冷链物流存在的问题2.2项目建设必要性分析为了加速发展冷链物流，他们建议由相关部门委托有资质的规划设计院编制《怀化市冷链物流产业发展规划（2015-2020年）》。同时重点支该项目的建设正是在这样的有利背景下开展的。为了保证农产品的质量，减少农产品的损耗，防止农产品的变质和污染，怀化大力发展冷链物流业。目前，全市农产品冷链物流已初步形成了以特色、优质农产品生产基地为基础，以区域性、综合性、专业性冷链物流市场为依托，以企业为载体的多元发展格局。

1、为了产业创新而开发2.2.4本项目的建设必要性从整个社会角度来讲，实现冷链物流的共同配送可以减少社会车流总量，减少城市卸货妨碍交通的现象，改善交通运输状况；通过冷链物流集中化处理，有效提高冷链车辆的装载率，节省冷链物流处理空间和人力资源，提升冷链商业物流环境进而改善整体社会生活品质。从微观角度看，实现冷链物流的共同配送，能够提高冷链物流作业的效率，降低企业营运成本，可以节省大量资金、设备、土地、人力等。企业可以集中精力经营核心业务，促进企业的成长与扩展，扩大市场范围，消除有封闭性的销售网络，共建共存共享的环境。2.2.2冷链物流项目的必要性3、农产品冷链流通率和冷藏运输比例偏低。怀化市绝大部分生鲜农产品仍处在常温下流通，储藏、运输、销售等环节存在“断链”。

综合所述，本项目建设可行，且十分必要。在十九大上，习近平主席提出，不断满足人民日益增长的美好生活需要，而冷链冷库业，就是与国民生活水平和娱乐休闲需求，息息相关的重要产业。3、为了怀化民生而开发当下，冷链冷库业都处于高速发展阶段，在沅陵县开发冷链项目，目前不仅仅是在于创新，更是为沅陵县创造就业岗位，提高税收，进一步推动区域开发，让产业与沅陵县共同发展。2、为了沅陵县发展而开发通过统一设计制冷系统，实现冷源共用，实现整体节能，从而发挥“1+1>2”的功效，为产业创新而开发。本项目将请专业的团队进行设计和建设，以确保项目顺利的完成。

冷链物流流通环节示意图农产品冷链物流的基础设施涵盖了仓储、运输、配送、零售等各个环节，这其中任何一个环节冷链设施的缺失，都会让产品质量大打折扣。其中最有核心的关键环节就包括冷库设计建设，冷库设计专业性较强，新国家标准《冷库设计标准》、《冷库施工及验收标准》将于2021年12月1日起实施。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。现代化的标准冷库内部有钢架结构，方便铲车进行作业，冷库消耗的主要是电能，为了降低能源消耗，冷库一般会采用更好的保温材料和能耗更低的制备设备，并采用计算机系统调控温度。为了实现全程无断链，冷库还应该包括存储区、流通加工区等基本功能区，同时根据客户的需求，还有预冷区、解冻区等特殊功能分区。冷库是发展冷藏业的基础设施，也是低温条件下储藏货物的建筑群。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效的保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。随着市场经济的不断发展，现代物流体系的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景非常广阔。3.1冷链物流市场现状本项目的提出系建立在党的十九大报告、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》等国家和地方政策的指导要求基础之上，沅陵县紧紧围绕上位政策，结合沅陵县自身发展刚性需求，制定了城市与农村相互融合的发展规划，项目选址太常易地扶贫搬迁集中安置区域周边，着力打造集生态农业产业、冷链物流仓储、配套基础设施等于一体的民生工程，其根本目的在于巩固地区脱贫攻坚成果，发展易地扶贫搬迁后的农业产业经济，建设配套冷库贮存功能及运输服务保障体系，布局区域基础设施工程，实现与乡村振兴战略的有效衔接和城乡融合发展大格局。第三章市场预测和分析

生产预冷/包装加工冷链运输配送

2

冷链整车运输

常温库存中心冷库及时物流

冷链零担运输前置仓终端

冷库仓储转运冷库冷链宅配

常温整车运输

全球各国人均冷库容量（单位：立方米/人）（2）人均冷库容量远低于国际水平。根据国际冷藏仓库协会(IARW)数据显示，2018年美国人均库容面积达到0.49立方米/人，日本为0.32立方米/人，中国仅有0.13立方米/人，人均冷库容量只占美国的1/4，反映出国内冷库建设规模仍有较大的成长空间。2020年排名第一的美国Lineage，冷库容量5066万立方米，几乎相当于全中国的一半，而国内排名最高的中外运冷链物流，只有274万立方米，仅为Lineage的1/20，冷链资源配置水平有待进一步加强。2020年中国七大地区冷库容量区域情况（单位：万吨）（1）我国冷库资源严重不平衡。国内冷库主要建在沿海地区，而中部、西北部等地的冷库数量极度缺乏，在这些地方，运输率低、货架期短、食品安全存在隐患。我国生鲜尤其是果蔬类，损耗严重，原因之一就是冷链流通率只有19%。据中冷联盟统计数据显示，2020年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到1860.5万吨，占全国冷库总容量的37.8%。其次是华中地区，冷库容量为752.7万吨；排名第三的是华北地区，冷库容量为731.2万吨。3.1.1全国发展现状

2000.0

1860.5

1800.0

1600.0

1400.0

1200.0

1000.0

752.7731.2

800.0731.2

570.3

600.0

390.0350.9

400.0

268.2

200.0

0.0

华东地区华中地区华北地区华南地区西南地区东北地区西北地区

0.96

0.50

0.490.320.28

=荷兰米.新西兰一美日本韩国美国日本韩国

0.28

0.130.12

0.04

0.03

翻澳大利亚中国越南菲律宾印尼

2018-2021年中国16个城市冷库租赁面积（4）全国冷库租赁情况。租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为。2018-2021年中国16个城市冷库租赁面积逐年增加，2021年Q1-Q3年中国16个城市，冷库租赁面积为56.2万平方米。2015-2021年中国冷库容量及增速图（3）近年冷库建设较快增长。伴随着国家支持冷链物流发展的相关政策出台，冷链物流项目纷纷上马，各类冷链物流相关资源配置进一步完善，逐步向体系化、系统化方向沉淀。2020年在疫情的影响下，各级政府意识到冷链物流对于保障基础民生工作的重要意义，发展冷链物流产业，推进冷链物流基础设施布局，成为很多地方政府的发展重点。2021年中国冷库容量约为7498万吨，同比增长12.5%。

2015-2021年中国冷库容量及增速

80000.2

增速9.7%10.1%

8.2%18.9%9.7%15.6%10.1%12.5%

2018-2021年中国16个城市冷库租赁面积

冷库租赁面积（万平方米）

60

50.852.6

50

30

20

10

口

2018201920202021

Q1-Q3

从自身发展需要看，我省是农业大省，要实现农业大省向农业强省的转变，提升农业价值链，冷链物流必不可少，发展需求迫切。从发挥区位优势看，我省地处中部，毗邻粤港澳，生猪年产量在4000万头以上，是粤港澳地区鲜肉、果蔬的稳定供应基地，非洲猪瘟之后，猪肉供应链由“调猪”向“调肉”转变，对冷链物流业发展提出了更高的要求，“一带一部”区位优势亦为我省冷链物流发展带来广阔市场空间。截至2019年10月，湖南省已建成冷库容量348.5万吨，比2014年增长58%。其中，冷冻库180.4万吨、占51.8%，冷藏库110.3万吨、占31.6%，保鲜库57.8万吨、占16.6%；在建冷库172万吨；农产品批发市场冷库在各类冷库中占比最高。现有冷藏车2338辆。3.1.2湖南发展现状2021年中国冷库平均租金及空置率（5）中国冷库平均租金及空置率。食品冷库是用于食品冷冻和冷藏的建筑物，它是通过人工制冷的方法，使库内保持一定的低温。2021年6月中国冷库平均租金为85.27元/平方米；冷库平均空置率13.87%。

88

87.4887.42

87.587.2313.87%14.00%

19:47%

8710.07%12.00%

86.510.00%

14

8685.83

85.5

85

84.5

84

1月2月3月4月5月6月

如今，怀化市农产品冷链物流已初步形成了以特色、优质农产品生产基地为基础，以区域性、综合性、专业性冷链物流市场为依托，以企业为载体的多元发展格局。冷库建设正由传统冷库向现代化的钢结构单体拼装库快速转型，制冷工艺从高温、低温发展为预冷、气调、超低温、速冻、恒温、制冷等各种类型。运输车辆向高温、低温和常温“三层温”冷藏车发展，恒温控制运输和蔬菜真空预冷技术逐步推广。近年来，怀化立足自身优势锐意进取，商贸物流业呈现出了追赶式跨越发展态势，为国家骨干冷链物流基地最终落地怀化提供了有力支撑。截至2019年10月，怀化市冷链物流基本情况如下：蔬菜154.5万吨、水果165.3万吨、水产品8.6万吨、畜牧产品38.2万吨，已建成冷库容量22万吨，在建冷库容量20.1万吨，冷藏车76辆，冷链企业26家。3.1.3怀化市发展现状湖南省2025年冷链物流发展目标根据《湖南省冷链物流业发展规划（2020-2025年）》，湖南省是农业大省，农产品资源丰富，“三品一标”产品拥有量居全国前列，大宗农产品、特色农产品产量逐年增长。2018年，水果产量1048.0万吨，蔬菜产量3979.6万吨，畜牧产品653.9万吨，水产品产量266.4万吨。农产品冷链流通的规模不断增长。

根据沅陵县商务局2021年度信息显示，沅陵县共有大小冷库、冷藏库64座，其中冷库30余座，冷库容量约为0.440万吨。我县冷链主要以食品生产企业如土家王、沅陵碣滩茶业等公司为主的自建冷库以及以佳惠超市为代表的生鲜食品、果蔬等配送中心。由沅陵县增辉货运仓储有限责任公司新建的增辉物流园建设项目，一期项目全面建成并投入营运。包括：快递集中分拣中心、专线物流货运站场、普货仓储、农产品冷键配送中心等，为沅陵县近30家各类物流企业搭建了良好的经营平台。（一）沅陵县发展现状3.1.3沅陵县发展现状及建设需求怀化市2025年冷链物流发展目标怀化市农产品冷链物流发展处于上升阶段，现代化的冷链物流体系正在形成之中，但与其农产品资源大市、消费大市相比仍有差距。获批国家冷链物流基地，意味着怀化冷链物流设施建设有望得到国家财政政策的大力支持，这对怀化引进国内外知名冷链物流企业，拓展发展空间，进一步释放怀化冷链物流市场潜能和增强辐射带动能力，将起到巨大推动作用。随着多点布局，体系化、规模化冷链物流体系的建成，无疑将为怀化实现从农业大市向农业强市转变提供坚强助力。

（二）沅陵县冷库建设需求（4）冷链物流市场主体整体素质不高。缺乏先进的信息网络支撑和专业物流人才，物流管理水平有待提高。如冷链物流管理手段落后，信息建设步伐滞后，专业冷链物流人才严重匮乏，影响了鲜活产品冷链物流的资源整合。沅陵地处山区，线长面广，发展冷链物流成本较高，企业积极性不高。冷链物流网点低层次、同质化盲目自发建设，尚未形成核心体系。沅陵县冷链物流基础设施薄弱，投入严重不足，这是导致该产业规模小，发展迟缓的首要因素。冷库设施、中转仓储等的基础设施建设投入非常大，投资周期长，本地小微企业自身实力有限，无法组织大量资金投入基础设施建设，投资动力不足，加之沅陵县冷链物流业散、乱、小，竞争力弱，发展乏力，经营管理水平低，难以规模化发展。没有明确的冷链物流发展目标和发展战略，缺乏科学统一、系统高效的发展规划，无法为行业发展提供有效指导。长期以来，我县物流业发展特别是冷链物流缺少政府对行业的有效引导，导致冷链物流行业发展的盲目性和随意性，企业自身投入的冷链设施建设，存在库房建设规模小、制冷设备落后，能耗大、效率低，以及配送不成体系，配送成本居高不下等问题。此外，政府管理部门存在管理体制不k端，没有形成一个统一协调的主管部门，导致多头管理、交叉管理、各自为政等问题十分突出。三是网点布局凌乱。对“冷链物流”的市场作用认识不足、重视不够。冷链物流是契合市场需求，适应经济发展的新兴产业，国家越来越重视冷链物流业的健康发展。沅陵是地处相对偏远落后地区，市场观念相对滞后。一是企业长期以来有''重生产、轻物流"的思维惯性，对该产业的发展前景认识不足。二是政府和有关部门对产业缺乏市场化、专业化的认知，行业自身对GDP直接贡献率不高，导致政府部门对行业发展缺少政策引导和扶持，国家对冷链物流业的优惠政策不能很好落实和执行。三是因专业知识不足，市场前景不明，对本地与冷链物流业密切相关的农村产业发展状况不清晰，导致无论企业还是政府，都缺乏推动沅陵县冷链物流业发展的有效抓手。沅陵县冷链物流目前面临的主要问题：

按冷库资源分布来看，我国冷库资源主要集中在华东、华中、华南地区，东北地区以及西部地区冷库资源相对较少。由世界常规水平来看，我国的冷链冷库仍有极大的发展空间。目前，我国的冷库发展相对世界水平，仍较为落后。而居民消费，特别是怀化市的居民消费，仍以较高的速度持续上涨，冷链冷库市场，大有潜力可挖。3.2.1市场预测3.2冷链物流市场的预测沅陵县农产品产岀丰富，2021年适配冷链总产量约31.07万吨，其中蔬菜总产量22万吨，水果总产量4.38万吨，肉类总产量2.69万吨，水产品总产量2万吨。按沅陵县农产品产量综合增长率15%预估，2022年度适配冷链总产量预计达到35.73万吨左右，按照怀化市综合冷链流通率22%计算，沅陵县综合冷链库容预计约7.86万吨，故本项目所建设的1万吨冷库容量在建设完成后基本上可以达到满负荷运行状态,出于谨慎性原则，预计最高使用率95%。随着人民生活水平的提高，对农副产品质量需求也不断提高，对健康无公害生鲜农产品需求不断加大，沅陵县现有的冷链物流设施已远远不能满足市场需求。

两大领域的持续增长，都将带动冷库需求的上升。全市居民人均消费支出12098元、增长11.5%，持续保持高增长。食品烟酒及医疗占比高达41%。2017年，怀化与冷库需求相关的农产品产量，持续增长，增长幅度为8-10%。相比之下，湖南的冷库占比，无论是人均还是总量，均落后于全国平均水平。

2018年全国冷库分布图

数据来源：物联云仓（www.50yc.com）

辽宁：1,098.011

河南：840，000

重庆：741.600

四川：620.298

广东：564.267

辽宁河南■重庆四川广东山东北京江苏湖北

天津上海河北黑龙江陕西浙江湖南江西福建

广西口云南贵州安徽甘肃■山西内蒙古

（2）中国的冷链物流发展较晚，目前仍处于高速发展期，预计“十三五”期间，都将维持15-20%的高速发展。（1）随着国民经济和国民需求的增长，国家出台了一系列整改、规划和促进冷链冷库市场的发展。由以上内容可以得出下列结论：佳惠不仅发展了怀化业务，以怀化为中心辐射到周边200-300公里的十三个县市，辐射到吉首、铜仁、贵州这些城市。居了解，目前怀化的冷链、冷库市场，大头基本被佳惠占据，市场占有率高达60%。

怀化冷链冷库市场占有率统计

市场占有率

其他

40%

40%

市场占有率

佳

60%

60%

其他

本项目冷库建设面积约24666.79平方米，设计冷库库容量1万吨，通过租赁给农贸交易中心的商户或其他有需求的商户获取租金收入，按照冷库出租面积计算，同时为了安全管理，由出租人配置装卸工人和设备统一进行货物进出装卸操作，并收取相应的装卸费用（进、出货物分别计费）。3.2.3收费标准本项目中建设的冷库库容量设计1万吨，除了满足项目自身的生态农业产业园贮存需求外，还可以对沅陵县农业生产企业提供租赁和管理，将从根本上解决沅陵县城冷库容量不足的问题，既能弥补沅陵县农业企业对冷库的刚性需求空间（因冷库投资成本高，农闲期间库容闲置成本浪费而没有建设冷库，造成农产品损失浪费），又能为地方政府提供战略物资储备保障，如药品、冷冻肉等。物流配送优先考虑第三方物流。同时为了保障装卸安全及安全管理，由出租人配置装卸工人帮助客户装卸货物，按进出货物吨位数分别计算装卸费用。冷链物流的盈利模式就是冷链企业赚钱的渠道，是企业在市场竞争中形成的懒以盈利的商务结构及其对应的业务结构，商务结构指企业选择的交易对象、交易内容、交易规模、交易方式等商务内容，业务机构主要指满足商务机构需要的企业内部从事的采购、生产、储运、营销等业务内容。3.2.2冷库盈利形式（3）湖南及怀化的冷库容量，远低于国内平均水平，但怀化已有佳惠入场，后续企业必须往高新、差异化发展。

3.3.2市场经营分析沅陵县沅陵镇是中心城镇，全镇现有户籍人口17万人，太常片区位于其西郊，随着易地扶贫搬迁安置区的落成，区域常住人口已达2.5万。沅陵县城区现有城西农贸市场和天宁农贸市场（城中偏北），主要服务于县城中心区域居民日常生活所需，太常区域距沅陵县城2公里，区域居民购物消费有诸多不便，而太常片区人口规模较大，与七甲坪镇、五强溪镇人口相当，远超麻溪铺镇、二酉乡、马底驿乡、北溶乡、陈家滩乡等乡镇人口，这些乡镇均已于2017年新建或改扩建乡镇农贸市场，而太常片区至今没有独立的农贸集市，故新建一个集农产品于一体的农贸交易市场是一项刚性需求，既与冷链物流园互为犄角，形成仓库+运输+销售等功能融合，又可以满足太常片区常住人口生活便利所需，随着太常新城区的逐步发展，常住人口的不断增加，今后的市场需求将会越来越大，所以项目的建设势在必行。3.3.1建设需求分析3.3农产品交易市场根据链库网2020年调研全国29个省市约300家冷链仓储结果，全国冷库平均空置率在13.87%，冷库租赁市场相对稳定，有47.46%的冷库趋于满仓状态，本次测算按运营期前三年出租率按85%、第6-8年按90%、第9年起按95%计算出租率。根据中国冷库网发布的“冷库吞吐量设计标准”计算，在没有特殊指定的场合，冷库实际使用的日入库量按照最大入库量的15%-30%计算，一般大于1000吨的冷库则按15%计算，本次测算装卸货物日均吞吐量参照计算为1500吨。根据2021年6月中国冷库平均租金为85.27元/平方米，即2.84元/平/天，本项目收费价格参照怀化市鹤城区出租均价，按2.5元/平/天（电费、管理费由冷库业主承担）较为合理。货物进出装卸费用全国平均价格10-14元/吨，本项目建设地属于区县级，参照全国平均最低价格10元/吨（进、出货物分别计费）收取装卸费用。

项目周边道路、电力、给排水、通讯等配套基础设施较为齐全。4.2基础设施条件本项目地块位于沅陵大道茶叶交易市场对面、官庄、麻溪铺、五强溪、七甲坪、凉水井、二酉乡、大合坪七个乡镇。隶属于湖南省怀化市，位于湖南省西北部，沅水中游，与桃源、安化为邻，素称“湘西门户”。全县总面积为5852平方公里，是湖南省面积最大的县。沅陵从汉高祖五年（公元前202年）置沅陵县，历为郡、州、路、府、道和湘西行署治所，曾是湘西地区的政治、经济、文化中心。4.1项目选址及用地条件第四章项目建设条件根据沅陵县人民政府发布的相关信息，沅陵县2017年为改善乡镇农贸市场消费和经营环境，已对马底驿、官庄、五强溪、七甲坪、麻溪铺等10个乡镇的14个农贸市场新建及提质改造，结合项目建设经济数据，农贸市场摊位面积均设置为9㎡/个，年租金约1660元/个，月租金约140元/个，本项目建设农贸市场的服务价格参照本地乡镇标准执行。

本项目电力工程主要为配电及照明供电，由乡镇电网提供。3、电力工程本项目采取雨水、污水分流方式排放，就近排入污水管网。2、排水工程本项目水源引自当地自来水管网。1、给水工程

2、自然资源沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北端，沅水中游，处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。东经110°05′31″～111°06′27″，北纬28°04′48″～29°02′26″。东与桃源、安化相连，南接溆浦、辰溪，西与古丈、泸溪、永顺毗邻，北与张家界交界，素有“湘西门户”“南天锁钥”之称。1、地理位置4.3区域概况本项目电讯工程与乡镇配套网络相接。4、电讯工程

沅陵县气候温和，雨量充沛，土壤类型多样，40.8%的山地土壤由板页岩风化而成，自然肥力较高，酸碱度适中，含有机质较多，保水保肥力较强，海拔400-600米的山地面积大，发展林业条件优越。树种繁多，有乔、灌、木质藤本植物111科，310属1004种森林植物种群，并拥有一批有待开发的经济价值很高的特有树种。沅陵县拥有松脂资源2000多吨/年，栓皮栎、芳香油类、木本野生药材等林副产品丰富。在各种野生动物中，有药用动物100多种。（3）森林资源沅陵县山地总面积582550公顷，面积占沅陵县的72.7%，是湖南省面积最大的山区县。适宜各种植物的生长和禽畜的饲养，为发展林业、农牧业提供了良好条件。（2）山地资源沅陵县水能资源丰富，居湖南省第一。境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流，水系以沅水为主干，呈树枝状，纳大小溪河910条，总长3888.55公里。国家八五重点工程——五强溪水电站修建在该县境内。2006年沅陵县拥有五强溪、凤滩、高滩等3座大、中型水电站。（1）水能资源

县境地处全省降雨中心安化县的西侧，年降雨量居怀化地区之首，平均为1440.9毫米，变化幅度在958.8～2047.8毫米之间。沅陵县属中亚热带季风湿润气候区。主要气候特点表现为：四季分明，热量充足，雨水集中，严寒期短，暑热期长，夏秋多旱。温度最高在7月，平均27.8℃，变化幅度在25.9～29.6℃之间。1月温度最低，平均4.7℃，变化幅度在2.1～6.9℃之间；沅陵县平均气温为16.6℃，年际变化幅度在15.8～17.8℃之间。极端最高气温40.3℃，出现在1972年8月27日；极端最低气温13℃，出现在1977年1月30日。（1）气象3、自然环境已探明的有金、钨、铜、锑、铅锌、硫铁等20余种。已探明储量的矿种达11种，产地17处，其中大型矿床3处，中型矿床14处，已探明主要矿产有黄金、硫铁矿、铅、锌、锑、钨、铜、金刚石、重晶石、石灰石、煤、石煤等，居全国前10位的有磷矿、石煤矿，居中国前五名的有石煤矿产，主要探明的储量铁矿1.2亿吨，石灰石100亿吨，石煤400亿吨，在开采的有黄金、硫铁矿、锑、钨、铜、金刚石、铅、锌、石灰石、石煤等。（4）矿产资源

境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流。水系以沅水为主干，呈树枝状。纳大小溪河910条，总长3888.55公里。其中流域面积在3平方公里以上的溪河466条。属一级支流78条，二级支流219条，三级支流134条，四级支流30条，五级支流5条。流域面积在3平方公里以下的溪河有444条。境内年平均降水总量为90.46亿立方米，地表径流总量为54.4亿立方米，人平均有地表水9761立方米，为湖南省人平占有水量的2.5倍。入境客水为517.6亿立方米。（3）水文沅陵县境在古地质史上，最早受武陵、雪峰运动的影响，全境保留着大面积的元古界、震旦系以前的板岩地层；继后受印支、燕山等多次造山运动的波及相继隆起，并在长期的水流浸蚀、切割和新构造运动的作用下，形成南北高起，中间陷落的沅陵谷地地貌。（2）地质县境太阳辐射量（光量）属中低纬度区，太阳高度角较大，日照较强。山区因云雾较多，地面接受太阳光能量有所减少，日照较弱。由于东西地形复杂的影响，且森林植被覆盖程度不一，因而气候差异大，垂直立体气候变化明显。

4.4施工材料供应条件2021年，沅陵县全体居民人均可支配收入18432元，同比增长10.4%，比市平均增速高1.2个百分点。其中，城镇居民人均可支配收入28094元，同比增长8.5%；农村居民人均可支配收入13063元，同比增长11.9%。居民人均消费支出14501元，同比增长10.9%。2021年，沅陵县实现地区生产总值195.77亿元，同比增长8.8%，比市平均增速高0.4个百分点。其中，第一产业增加值30.8亿元，同比增长9.5%；第二产业增加值89亿元，同比增长9.4%；第三产业增加值75.96亿元，同比增长7.9%。4、沅陵县经济近况境内地下水类有：松散堆积层孔隙水、基岩裂隙水（包括碎屑岩裂隙水和浅变质岩裂隙水）、碳酸岩类岩溶水等。主要分布在县西南太常至舒溪口乡沅水河谷一带，以及乌宿、北溶、麻伊洑、麻溪铺、凉水井、官庄等区和筲箕湾、张家坪、火场、军大坪等乡镇。此外，还有井泉洞水6307处，排水量7.2亿立方米。县内地下水量，主要取决于天然补给量。沅陵县年平均地下水资源量为8.83亿立方米，储存量8.06亿立方米。地下水已开采量2274.47立方米。

水泥:怀化（原金大地）水泥厂经销店较多,可就近购买,或者从厂里运距较短。碎石、片石:怀化石门采石场质量较好,可以作为建筑用碎石、片石,砂、卵石料:采用沅水河砂卵石,安江河砂、卵石品质较好,可就近购买。如果安江河砂、卵石供应不上,则可用怀化新路河砂、卵石和大江口（辰溪火马冲沿河向前约2km地方）以及辰溪大河中的砂、卵石为宜。可采厚度1-2m,可采面积1-2k㎡。土料:在舞水河沿河两岸、李家湾村附近小山头上以及舞水河西岸新建五桥下游中段部分小山头上,均可采取浅黄、褐黄色粘土和粉质粘土,

第五章项目建设方案其它建筑材料:可从建材市场购买,满足项目供应需要。油料:本工程所需油料可在市石油公司购买。场购买或从生产厂家调运,供应方便。钢材:怀化有周边五省市最大的钢材市场,工程施工方可以从怀化市直接购买。

4、对单体建筑的环保、卫生、安全、节能、抗震、消防等进行统一设计。在节省投资，降低造价，满足使用要求的前提下，尽量使用新技术、新材料。3、整体效益优先原则：注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，达到整体效益最优的原则。2、可持续发展原则：基于本片区的自然条件，规划坚持循序渐进、逐步提高和可持续发展的理念，争取做到现状与未来的良好结合。1、区域协调原则：规划力求从区域的角度充分考虑区内功能、用地、交通等与周边地区的衔接，以保证规划在更多区域内的科学性和合理性。5.1.1规划设计原则5.1建设原则及建设目标

3、适应地域特征的综合性建筑；2、功能流线合理的游乐场所；1、具有时代性的地标建筑；怀化农副产品冷链物流集散中心项目一期工程作为未来怀化市象征地标的建筑产物，节能减排。5.1.2建设目标5、设计中坚决贯彻执行国家有关环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、安全和消防等规定，要求相关的设备、设施与主体工程同时设计，同时施工，并符合有关规范和规定的要求。

4、人车、人货分流，互不干扰。最大限度提高物流运输效率。3、因地制宜，高效利用资源空间及地理优势，打造城市地标性冷链产业。2、坚持以人为本的生态设计思想，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强产业的市场竞争力。1、规划布局合理，功能分区明确，满足冷链冷库业的功能要求，符合城市规划、消防、日照及通风等规范要求。5.2.1总平面布置原则5.2总图布置

空间组织在满足功能差异性的同时，尽量考虑利用景观的延续，建筑立面的协调，合理的竖向设计，融合和协调不同空间之间关系，形成整体统一，丰富多变的城市空间。空间组织整体以强调冷库为主；考虑到功能的特殊性，冷库区空间组织主要为封闭单一空间为主，其中冷库区在建筑风格，立面色彩及景观设计上尽量向冷库靠拢，整体考虑协调统一。5.2.3空间组织和景观特色项目主要布置为冷库区，主要布置有1栋2层的冷库及北侧的停车场。本次设计冷库长105.5米，宽67米，总建筑面积40765.00平方米。建筑布局在充分考虑集约利用土地的基础上，结合用地形状、力求多变，局部采用弧形元素等，在满足企业功能需求的同时也打造了一个丰富多变的空间，对外形象展示面较好。规划布局主要结合用地性质特点及周围交通、产业等现状来进行，按功能主要分为冷库区。5.2.2总平面布置5、整体规划，分期实施。在考虑本期项目建设的同时，对整个用地进行统一规划，节约用地，最大化利用土地，集约布置，以方便未来企业的长远发展。

场地雨水采用有组织排水，排水坡度在0.5%~1%之间，雨水通过雨水井收集经雨水管网汇入市政管网。西侧台地为冷库区，与其交界处采用挡土墙处理竖向高差；冷库区室内标高在218.5米左右，室外场地标高在218.3~216.5米之间，其在北侧出入口与高速联络线以缓坡顺接。基地地势西高东低，局部与北侧高速连接线达6米高差，东侧局部与G209国道达3米高差，竖向设计充分考虑因地制宜及土方平衡等因素，采用平坡式及台阶式相结合的方式合理组织，以满足场地功能及规范等要求。竖向设计主要根据地块地势及城市道路标高来进行设计。5.2.4竖向规划景观设计主要采用曲线元素，通过流畅的线性设计使得整个广场融为一题，同时充分考虑建筑主体、竹站溪及沿河绿化带，区域景观融为一体。设计景观主要以铺装广场为主，同时结合花池，水景喷泉，室外建筑小品等，创造了一个简洁优雅，自由欢快，丰富多变的尽管空间。

同时绿地设计引入绿色建筑和海绵城市设计理念，通过雨水系统整体设计，消减面源污染，实现雨水资源利用化，降低基地对水文和水环境的影响，年径流总量控制率达80%以上；赋予地块内绿地景观以生态系统服务功能，有效降低雨水径流污染，面源污染消减率达60%以上。绿地种植和群落选择强调地域性、系统性及多样性。主要以当地常见乔灌木为主，同时尽量丰富植物种类，以保证融入地域景观，融入城市绿地系统，保证区域生态的平衡，同时兼顾创造层次多变的景观空间。绿地布置主要采用集中绿地和组团绿地结合布置形式。冷库区主要利用园区通道两侧绿地布置林阴道式组团绿地。考虑到冷库区功能相互独立区域，在道路交通组织上均采取独立模式。道路交通设计结合城市交通及人流关系主要从车流、人流、停车布置等方面进行考虑。5.2.5道路和绿地系统规划

5.3建筑设计冷库区设计仓库为丙类，耐火等级为二级，满足消防规范要求；其物流出口兼作消防出入口，厂区布置9~12米宽道路，围绕冷库形成环路，道路转弯半径12米，满足消防通行要求。5.2.7消防项目基础设施包括变电站、制冷站、消防水泵房、生活水泵房、燃气调压柜等5.2.6基础及配套设施规划冷库区在整个厂区绿化带布置相关净化能力强的花草树木，即起到了提高环境品质的效果，又能防污止噪，净化环境，仓库通道间绿地种植常青灌木，即调节了区域单调的环境，又可起到净化环境的作用。

根据《民用建筑热工设计规范》本工程处于中南地区，属于夏热冬冷地区，应满足冬季保温夏季隔热要求。防水等级：屋面防水为I级。本工程为多层仓库，建筑耐火等级均为二级。本工程结构形式为板柱剪力墙结构；抗震设防类别为丙类；地基基础设计等级为乙级，设计使用年限为50年；抗震设防烈度6度，建筑工程设计等级为二级。本工程为仓储物流中心，包括配送和冷库区两大功能区域，1#栋为冷库（多层仓储建筑），建筑耐火等级二级。1）建筑物主要特征

1#冷库为2层多层建筑，耐火等级一级。建筑高度14.8米，建筑面积为40765.00平米。一层为设备用房和冷库，层高为8.4米；二层为冷库，层高为5.4米。一~二层每个防火分区面积不超过2500平方米，防火分区一设有两个直通室外的疏散口，作为安全出口；防火分区二至少设有一个直通室外的疏散口，作为安全出口，同时，至少设有一个通向相邻防火分区的出口，作为第二疏散。4）消防设计本方案采用传统的长方形布局，满足其功能需求。建筑表皮采用大实大虚的对比手法，形成很强的视觉冲击感，在建筑外表皮上开大小不一的长窗，既满足采光需求，又没有打破建筑的完整性。3）立面设计1#冷库一层层高8.40米，二层层高为5.4米，建筑总高度为18.8米。沿高速连接线布置1#冷库，符合各功能区的交通功能。冷库区车流量大，高速连接线布置有利车辆疏散，可最大限度实现人车分流，减少对基地内大型货车行驶的干扰。建筑体量通过精心安排，外部空间界面形成错落有致的建筑天际线。平面设计

4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（2016年版）；3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；2）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；5.4.1设计依据5.4结构设计

10）《门式刚架轻型房屋钢结构技术规范》（GB51022-2015）；9）《钢结构设计标准》（GB50017-2017）；8）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；7）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；6）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（2015年版）；5）《中国地震动参数区划表》（GB18306-2015）；

16）《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046-2008）；15）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；14）《冷弯薄壁型钢结构技术规程》（GB50018-2002）；13）《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476-2008）；12）《钢结构焊接规范》（GB50661-2011）；11）《机械工业厂房结构设计规范》（GB50906-2013）；

基本风压：0.35kN/㎡（主钢构按1.1，轻钢维护结构按1.5放大系数）1）自然条件5.4.2设计荷载19）其它专业提供的有关技术条件。18）《工程建设标准强制性条文（工业建筑部分）》；17）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2012）；

屋面活荷载：钢结构：0.50kN/㎡2）荷载取值（钢构及围护构件按100年）（高低跨屋面积雪压分布系数：2.0）（混凝土结构按50年）0.35kN/㎡（n=50年）基本雪压：0.45kN/㎡（n=100年）地面粗糙度类别：B类

冷库二楼楼面：2.0kN/㎡卫生间：2.5kN/㎡走廊：2.50kN/㎡疏散楼梯：3.50kN/㎡混凝土框架上人屋面：2.0kN/㎡混凝土框架不上人屋面：0.50kN/㎡

5）材料4）建筑安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。3）本工程设计使用年限为50年。2）混凝土环境类别：室内为一类，基础、有水房间及屋面为二（a）类。1）本工程建设地点为沅陵大道茶叶交易市场对面，本工程抗震设防类别为丙类，本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.35s，属设计地震分组第一组。场地类别为II类。5.4.3设计基本要求

次要构件Q235B主钢构Q345B钢材：钢筋：HPB300、HRB400辅助用房梁、板、柱混凝土等级：C30基础、基础梁混凝土等级：C30

本工程根据地下室开挖深度8m，选用天然基础，以强风化岩为持力层，如持力层埋深较深则采用人工挖孔桩基础，桩进入中风化岩1倍桩径。（2）基础选型为2层现浇钢筋混凝土框架结构，肋梁楼板。冷库（1）上部结构5.4.4结构设计及选型

（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018版）；（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009版）；（2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2016版）；（1）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；5.5.1设计依据5.5给排水工程

（10）《工程建设标准强制性条文》（2013年版）。（9）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；（8）《城镇给水排水技术规范》（GB50788-2012）；（7）《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）；（6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2017）；（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

最高日生活用水量为626.8m3/d，最大小时生活用水量为111.8m3/h，平均小时生活用水量为63.65m3/h。1）生活用水量2、用水量采用城市自来水为供水水源。项目东面市政道路路绝对标高212.00米处城市自来水管供水压力约为0.25Mpa，本工程±0.000处绝对标高为210.50米。1、水源5.5.2给水设计

（1）采用球墨铸铁给水管，橡胶圈承插式连接。4、管材室外采用生活用水与室内外消防用水为独立的给水系统。整个场区从市政自来水管上接1根DN200mm的引入管，枝状敷设。3、给水管道系统火灾次数按一次计，消防用水量以多层丙类仓库（远期、含高架库）为计算对象，扑灭一次火灾总用水量为1116m³。2）消防用水量

3、厂区周边道路有完善的城市排水管道，允许本工程污水管道接入。2、采用雨污水分流制排水系统。1、生活污水排水量：排水量按生活给水量标准的90%计算，不含绿化用水及道路浇洒。5.5.3污水设计5、水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖和盖座采用新型复合材料，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。（2）管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。

（1）设计降雨历时：t=5min1、设计参数：5.5.4雨水设计6、采用砖砌检查井，井盖和盖座采用新型复合材料，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。5、室外污水管道采用聚乙烯（PE）双壁波纹排水管，弹性密封橡胶圈连接。4、生活污水经化粪池、贮氨器排水经事故水池处理后排入厂区周边道路城市排水管道。

5、检查井：埋地雨水管管径≤DN600，埋深≤4m检查井采用塑料检查井，其余采用砖砌筑。车行道上采用有防护盖座的重型铸铁井盖（带胶边）。4、采用HDPE双壁波纹排水管，位于人行道及绿化带下采用环刚度S1级（4KN/㎡）；位于车行道下采用环刚度S2级（8KN/㎡）。3、项目周边道路有完善的城市排水管道，允许本工程雨水管道接入。2、屋面雨水采用重力流内排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水井或室外暗沟，雨水立管采用PVC承压排水管粘结。（3）屋面径流系数：Ψ=0.9（2）设计重现期：P=3a；安全溢流口设计重现期：P＝50a

1、消防水源及消防用水量5.5.7消防给水设计3、本工程循环冷却水后期根据制冷设备厂家条件深化。2、本工程融霜排水经污水检查井后再排至市政污水管网，贮氨器排水经事故水池处理后市政污水管网。冷间内融霜水管道及出冷间外墙1.5米管段采用电伴热保温，保温材料同制冷工艺，厚度为：50mm。穿堂内融霜管道上水封高度100mm。1、本工程冷库吊顶冷风机采用水冲霜。5.5.6生产水系统

2、自动喷水灭火系统工作压力不大于1.20MPa采用内外壁热浸镀锌钢管；DN≤50mm者采用丝扣连接，DN＞50mm者采用沟槽式卡箍。6）管材3）消火栓布置保证室内任何一处均有2股充实水柱同时到达。消防水枪的充实水柱为13m。冷库的消火栓均设置在穿堂或楼梯间内。2）所有建筑物均设置室内消火栓系统，为临时高压制。1）消防水池有效容积1116m³，消防水泵房内设2台消火栓泵，一用一备。

(3)系统设计用水量按35L/s计。(2)喷水强度：均为8L/min·㎡，作用面积为160㎡，持续喷水时间1h；最不利点喷洒头工作压力0.10MPa。(1)中危险级Ⅱ级。2）设计参数本工程冷库设置自动喷水灭火系统采用湿式自动喷水灭火系统。1）保护范围

(5)为提高氨制冷系统的安全保护，减少漏氨的危害，在贮氨器上方设置水喷淋喷头，喷头采用开式喷头，紧急泄氨器附近设置消火栓。一旦发生氨泄漏，采取水稀释漏氨。水氨混合液排至事故水池，交由有资质的专业单位处理。(4)每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区的最不利喷头处，均设DN25mm试水阀。(3)每层每个防火分区均设信号阀和水流指示器。(2)无吊顶部位采用DN15直立式喷头，走道等有吊顶部位采用吊顶型喷头。(1)设置报警阀，每组负担的喷洒头不超过800个。3）系统设计

5.6电气工程2）地下室变配电房设置自动气体灭火系统。1）按规范要求设置灭火器。3、移动式灭火装置工作压力不大于1.20MPa采用内外壁热浸镀锌钢管。DN≤50mm者采用丝扣连接，DN＞50mm者采用沟槽式卡箍4）管材

（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018年版）；（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；（3）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；（2）《20kV及以下变电所设计规范》（GB50053-2013）；（1）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；5.6.1设计依据

（11）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；（10）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）；（9）《建筑机电工程抗震设计规范》GB50981-2014；（8）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；（7）《爆炸危险环境电力装置设计规范》GB50058-2014；（6）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；

消防水泵、应急照明、疏散指示照明、消防电梯、客梯、防火卷帘、生活水泵、防排烟风机及排污泵、火灾报警系统、弱电系统、走道照明、备用照明等用电负荷为一级，制冷机房设备及冷干机负荷等为二级负荷，其余为三级负荷。1）负荷分级5.6.310/0.4kV变配电系统由城市电网引入本工程10kV中心配变电所的二路10kV电源电缆线路属于市政供电部门负责，不包括在本设计范围内，设计提供10kV线路进入本工程建设红线范围内的路径。采用能满足一级用电负荷供电要求的两路独立10kV电源供电(引自不同的35千伏及以上变电站，当一路电源发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏)。5.6.2供电电源

5.6.4变配电所设计工程采用两路独立10kV电源供电。从市政电网引两路10KV电力电缆，穿管埋地引入本工程中心变配电所。3）供电电源及电压等级：根据公用专业提供的用电设备资料，对水泵、风机、电梯等电力设备，按其设备安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计（商业按120w/㎡，车库按15w/㎡计）。2）负荷计算其中经营管理用计算机系统、弱电机房中的弱电设备为一级负荷中的特别重要负荷。

c)地下室配电干线采用电缆桥架敷设，楼层配电干线沿电缆井敷设，配电、照明支线均为WDZ-BYJ-750V塑料铜芯线穿管沿墙及楼板暗敷，站房动力配电线路均为穿管埋地敷设或采用电缆桥架敷设。b)对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电。a）配电电压：电梯井道照明、踏步灯为36V；残卫呼叫系统为12V；其它均为~220/380V，接地形式为TN-S制。1）配电5.6.5配电、照明中心配电房内设置4台1250kVA变压器，主要为冷库、交易市场动力等提供电源。在制冷站内设置专用配电房，配电房内设置2台1600kVA变压器，主要为制冷站、1#冷库提供电源。

h)45kW及以上电动机采用降压启动方式启动，其他电动机采用直接启动方式启动,潜水泵由液位计控制启停。消防水泵设置自动巡检装置。g)消防设备的控制箱（柜）作“消防“标志，并符合消防规范要求。f)消防水泵、生活水泵等设备的控制柜为落地安装；其它控制箱除注明外，顶边距地2.0米安装。e)消防水泵、消防风机、消防电梯、信息网络设备、消防控制室、生活水泵、客梯、走道照明、备用照明系统等用电设备均采用双路电源在最末一级配电箱处设切换，消防设备采用单磁保护电器，设备过载仅报警、不断电。d)配电线路采用电缆或导线。消防干线采用矿物绝缘电缆，消防支线采用WDZN-YJY电缆或WDZN-BYJ导线，配电线路在电气竖井、地下室及设备机房内为明敷，在地上公共部分均为暗敷。

按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。b)照度标准：室内外照明选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源与高效节能灯具。室外照明装置限制对周围环境产生的光干扰。光源以节能型荧光灯为主。有装修要求的场所视装修要求而定,但其照度应符合相关要求，用于应急照明的光源采用能快速点燃的光源。a)光源及灯具：2)照明i）低压水平线路沿水平电缆桥架敷设,竖向配电线路在电井内沿竖向电缆支架敷设；不同电压线路分桥架敷设，一级负荷的主/备用电源线路不共用桥架敷设，线路和桥架穿越防火分区时，在分界处用非燃烧体进行有效封堵。

消防应急灯具专用应急电源供电时间不小于120分钟，应急照明控制器供电时间不少于180分钟。应急照明控制器安装在消防控制中心，通过通讯总线与电井内的消防应急专用配电箱通讯。本工程按GB17945-2010要求采用中央电池供电控制型智能消防应急疏散照明指示系统。系统由应急照明控制器、消防应急照明专用应急电源、集中电源集中控制型消防应急标志灯具等组成，所有设备及灯具具有唯一地址。安全出口和疏散门的正上方应采用"安全出口"作为指示标志。楼梯间，防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室、疏散走道、主要出入口、地下车库设疏散照明和疏散指示标志，疏散通道地面的最低水平照度不低于1LX，楼梯间内的最低照度不低于5.0LX。消防中心、变配电室、消防水泵房、防排烟机房、弱电机房及火灾仍需坚持工作的场所的照明100％为备用照明，且最小持续时间不小于180min。c)应急照明：

设置景观照明控制中心（物管办公室或值班室内），用微机进行控制，分手动、自动、程控功能，主要是对开关时间、动态照明进行程序自动循环控制。在建筑物临街立面及屋顶构架上利用建筑物外形合理设置泛光灯。景观照明包括临街建筑物的立面照明、广告照明。d)景观照明：消防应急照明灯具和消防疏散指示标志，应符合《消防应急照明和疏散指示系统》（GB17945）和《消防安全标志》（GB13495）的有关规定，并且是有国家主管部门检测报告的产品。本系统的管线要求如下：安全电压类集中电源集中控制型标志灯/照明灯的电源线及通信线同管敷设、采用WDZN/BYJ-2x2.5+WDZN/RVS-2x1.5SC20

5.6.6电缆、导线的选型g)凡安装高度低于2.4m的灯具及I类灯具的外露可导电部分应可靠接地。f)照明、插座分别由不同的支路供电，厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路。所有插座支路（壁挂空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线采用WDZN-BYJ电线。照明采用放射式与树干式结合方式配电，应急照明采用集中蓄电池作为应急电源。e)照明配电系统：景观照明实行专线专表，室外灯具采用就地作等电位联接（TT接地系统）。

6）应急照明支线穿镀锌钢管暗敷在楼板内，由顶板接线盒至吊顶灯具的一段线路选用钢质波纹管或普利卡管。5）从低压配电柜引出的照明及动力电缆沿电缆桥架在地下室及电气竖井明敷。照明、插座支线穿镀锌钢管暗敷在墙上或现浇混凝土楼板内。4）控制线选用WDZB-KYJY型控制电缆，与消防有关的控制线选用WDZN-KYJY型控制电缆。3）一般照明和插座回路支线采用塑料绝缘铜芯导线(WDZ-BYJ-0.45/0.75kV),消防支线选用WDZN-BYJ-0.45/0.75kV铜芯导线。2）低压普通出线电缆选用低烟无卤阻燃B级交联聚乙烯绝缘聚烯烃护套铜芯电力电缆（WDZB-YJY-0.6/1kV），其工作温度为90℃；消防干线采用矿物绝缘电缆，消防回路出线电缆选用低烟无卤阻燃耐火交联聚乙烯绝缘聚烯烃护套铜芯电力电缆（WDZN-YJY-0.6/1kV），其工作温度为90℃。1）.10kV电缆选用YJV22-8.7/10kV铠装铜芯电力电缆。

2）接地及安全措施为防闪电电涌侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。对水平突出外墙的物体，当滚球半径45米球体从屋顶周边接闪带外向地面垂直下降到突出外墙的物体时，应采取相应的防雷措施。本工程年均雷暴日按49.9d/a计算,建筑物按二类防雷设防。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防侧击雷、防闪电感应及防闪电电涌侵入。在屋面沿女儿墙设避雷带保护，利用建筑物柱内主筋作引下线，基础内主筋环形连接作接地装置，要求接闪器、引下线及接地极相互焊接连通。1）防雷保护5.6.7防雷与接地安全

f)建筑物内除壁挂式分体空调外所有电源插座回路均设置漏电保护装置。电气竖井内的配电箱进线断路器处装设防止电气火灾的漏电火灾报警器。e)电源引入端、监控系统、有线电视、通信系统引入端、消防控制室、弱电机房、电梯及室外设备配电箱等装设(SPD)过电压保护装置。d)低压配电系统接地型式采用TN-S系统，中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。c)电梯机房、消防控制室、弱电机房等设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立设引下线,采用BV-1x25-PC32。b)采用总等电位联结，带洗浴的卫生间等处设局部等电位联结。a)防雷接地、变压器中性点接地、电气设备保护接地及弱电系统接地等共用接地装置，其接地电阻不大于1欧姆。

（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－2014）（3）《建筑防烟排烟系统技术标准》（GB51251-2017）（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）2018版（1）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）5.7.1设计依据5.7暖通工程

5.7.2空调设计（8）《建筑机电工程抗震设计规范》(GB50981-2014（7）《湖南省公共建筑节能设计标准》（DBJ43/003-2017）（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）（5）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243－2016）（5）《电影院建筑设计规范》（JGJ58－2008）

面积较小的房间采用风机盘管/吊装式空调机组+新风的方式，气流组织为上送上回；面积较大的主力店、影院等大空间区域采用组合式式空调机组上送上回。新风经处理后直接送至各房间。（3）空调风系统空调冷凝水经冷凝水管集中排至卫生间水池或地下室集水坑。空调水系统采用两管制同程式系统，夏季供冷水，冬季供热水；空调水系统采用设在裙楼屋面的膨胀水箱补水定压。采用水冷离心式冷水机组和水冷螺杆式冷水机组作为空调冷源，机组的冷水供回水温度分别为7℃/12℃，冷却水进出水温度分别为32℃/37℃。（2）空调水系统（1）空调冷热源

6项目工艺流程设计方案地上卫生间设置吸顶式换气扇排风，换气次数不小于10次/h。地下车库内其余分散的工具间、电信间等房间设置吸顶式换气排风，换气次数不小于3次/h。地下配电室、消防控制室均设平时机械送、排风系统，平时排风系统兼做气体灭火事故后排风系统，排风量按换气次数12次／小时计算，送风量按不小于排风量的80%计算。设置管道离心风机送排风。地下车库平时通风与火灾排烟共用一个系统，在风机房内设混流补风机及消防混流排烟风机，平时通风量与火灾排烟量相差较大的采用双速消防混流风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。平时排风量取换气次数6次/h与稀释浓度法计算所得值中的最大值，平时补风量不小于排风量的80%。5.7.3通风设计

夏季空调日平均34℃；室外计算温度：6.1.2设计参数本次规划设计范围为一期用地1#冷库，总建筑面积40765.00平方米，地上2层，冷库主要储存水果，均为高温库，高温冷藏间，理论计算得总贮藏吨位13200t，实际装载量12000～14000t。6.1.1设计概况6.1冷库设计方案

2、负荷计算1、设计条件6.1.3制冷系统夏季平均相对湿度83%；湿球温度27.5℃；

表6-3单层冷风机计算表6-2单层压缩机组计算3、冷间特性介绍冷库设备负荷计算主要包含：围护结构热流量、货物热流量（内包含呼吸热流量）、操作热流量（含照明、通风换气等热流量）、电动机运转热流量等。冷库计算过程主要为冷库设备负荷的计算，以及通过各项计算结果及蒸发温度要求进行冷库机械负荷的计算，与业主和设计方的冷量进行校核，并由此进行不同蒸发温度对应的制冷系统的设计及选型。

a、大制冷容量控制范围、高使用寿命。并联机组具体功能和特点介绍：（2）制冷主机：选用螺杆并联制冷机组。（1）制冷剂：采用制冷剂R404A,R404A属于HFC型非共沸环保制冷剂（完全不含破坏臭氧层的CFC、HCFC），广泛用于新冷冻设备上的初装和维修过程中的再添加。符合美国环保组织EPA、SNAP和UL的标准，符合美国采暖、制冷空调工程师协会（ASHRAE）的A1安全等级类别（这是最高的级别，对人身体无害）。1）制冷系统相关说明4、制冷及配套设备

每台压缩机上均安装了曲轴箱加热器，即使在冬天环境下也可保证设备正常运行。多机头使您更放心的使用，安全性能强，即使一台出了故障，也可暂时用另外几台继续制冷，使您高枕无忧。⑶环境适应能力强采用螺杆机组整体优化设计方案，减少了管路配比中的制冷损耗，增大了制冷量。每一台压缩机在组装时，都按照实际尺寸选用不同规格的密封垫圈，以使活塞死点余隙降到最小值，提高机组的效率。⑵制冷效率高，降温速度快经过考察和研究，根据规模和负荷变化等状况得出结论，对于大型冷库，合理的节能级数在3~8级；以此为研究根据，进行了并联机组的设计，提供更多的调节级数，冷量输出可以更加平滑地动态匹配实际负荷，这样可以根据机组运转负荷的要求合理开停压缩机头。这样即可以得到好的节能效果，又可以保证机头电机和电器元件的寿命，螺杆并联机组的设计寿命为20年。⑴性能稳定、质量可靠

自动控制压缩机启停并均衡每台的运行时间（能够记录每台压缩机的运行时间，来决定下台压缩机的开启）；自动感应吸气压力；采用的微电脑式控制系统.b、全自动化控制方式在制造过程中，全部实施动平衡实验，把不平衡抑制到最小限度，使得运转振动控制在最小范围内，解决了配管异常振动折损和反常音现象。管路的合理设计及减振件的安装，减少了由于高压气体振动管路而引起的噪音⑷低噪音设计

符合ETL标准的电控箱。d、机组电控箱控制系统对所有制冷设备有非常完备的保护措施，可实现油压，高压，低压和电子式低液位，电子过载，排气温度保护，保护装置齐全，增加了机组运行的稳定性和安全性，并有报警输出，当保护装置动作时，报警灯显示。c、机组保护吸气压力值控制带宽可调节。控制压缩机延时启动，防止频繁开停；

各种保险丝,继电器,开关和接线端子。控制板指示灯(供电显示,压缩机运行显示,故障显示等)。机组相保护器。每台压缩机配电机电子式过电流保护器。每台压缩机配断路器、接触器。动力电分线器。

针对制冷系统的大型化，出于分散危险的考虑，做到了使工质回路、电气回路均不致整体中断。为了使局部故障不影响到整体，在工质回路上装了局部维修阀。因此，假使出了故障，也能以1/2~2/3的冷量继续工作。f、完备的安全装置设计采用高效的离心式油分离和回油系统，可以达到99%的分油系统，从压缩机中排出的油在高效油分中进行分离，并储存在储油罐中，控制各压缩机内油面的油位调整器可以根据需要，将油从储油器中平均的供给给压缩机系统。e、高可靠的油位控制独立的后备机械控制和保护装置。预留远程报警端子。

6.2.1冷链物流系统构成6.2冷链物流技术方案3）制冷管道系统应采用氨专用阀门和配件，其公称压力不小于2.5MPa，不得采用有铜质和镀锌、镀锡的零配件。2）冷系统的管道采用无缝钢管，其质量应符合现行国家标准《输送流体用无缝钢管》及《低温管道用无缝钢管》的要求。1）本设计的管道为工业金属管道，管道类别：GC2。5、管材附件

原果人工初选——装入贮存周转箱——预冷间预冷——气调贮存（每个库间在6天内装满）——保湿、降氧（3-5天内将库内各项指标降到气调技术标准）——正常贮存保鲜（温度、湿度、氧气、二氧化碳、乙烯等都达到技术标准）——出库升氧、降湿——加工、包装、销售见图6-2果蔬果蔬贮存保鲜的处理流程如下：项目冷链物流配送系统流程设计见图6-1本项目由屠宰加工、冷藏与配发货系统、运输系统、现代物流商务结算系统组成。

2、管理流程同时，企业与保险公司签订相应险种的保单，对项目产品和运输过程进行保险，降低企业经营风险。在经营中，应建立保障制度，提高服务质量。始终坚持做到“四个安全”。即切实保证经营户和消费者的人身安全、货物安全、车辆安全、钱财安全。实行统一调度、统一结账付款、统一装卸服务。物流作为一个特殊的行业，其性质决定了其主要任务是为客户提供安全、快捷、经济、方便运输服务，并不断创新完善。随着现代物流和供应链管理的发展，传统的管理指标已不再是衡量物流企业优劣的标准，要适应市场的变化，适应少批量、多品种、周转快的商品及商品技术参数的要求，应注意改进并引用先进的管理技术，特别是在管理上体现出更深层次的服务，减少人为性、随意性，为商户提供一个良好的物流平台。本工程的物流信息系统拟采用当前国内专门用于物流园区（含专业市场，物流中心）的大型综合物流管理系统，系统利用基于INTERNET的WEB平台，不受地域、时间的限制，将物流的人工管理完全转变为信息化的管理，以物流业务为主线，实现了对物流操作的全过程的管理及跟踪，包括接计划、接单、调度、装卸、出入库跟踪、回单、代收款、结算、和质控等功能，同时提供完善的单据报表，采用严格的权限控制，从而保证了物流操作的严格、有序、高效。1、运营管理6.2.2运营管理流程设计方案

④订单处理③订单接收②监控客户满意度。①开发和执行客户服务政策。客户管理活动使物流在外部连接客户，内部连接销售和营销。当在满足客户需求的前提下，导致最低的销售成本、存储成本和配送成本的客户服务政策确定和执行时，客户管理活动就处于最优化状态，即追求最小化物流总成本的基础上，执行完美的客户服务政策。所以，所有物流活动都必须基于客户需求，物流的库存管理、供应管理、运输管理、仓储管理的目标都是为了以尽可能低的成本来满足客户反应的需求。包括以下具体活动：（1）客户管理流程

①预测库存管理活动的目标是在满足客户服务决策所决定的具体客户服务需求前提下，合理确定和维持可能的组最小库存水平。具体内容有：库存管理是物流管理的核心与基础，而库存则是物流运作的润滑剂，库存可得性是客户服务最重要的一个方面，同时库存持有成本也是物流成本中最昂贵的一部分，因为将实物转化为流动资产是很困难的，所以库存的持有蕴涵着很大决策风险。（2）库存管理流程图6-3客户管理活动流程图⑤开票和支付

（3）加工、供应管理流程图6-4库存管理活动流程图⑤存货布置④补货计划③服务水平最优化②订购数量工程

⑤购买和支付④采购订单处理③供应商整合②采购或加工①开发和执行供应服务政策加工、供应管理活动是由库存计划确定的目标确立存货（通过加工或采购）的过程。供应管理的目标是在由客户服务政策和库存核心计划所确定的存货可得性、反应时间和质量要求得到满足的同时最小化购得成本。包括以下5种具体活动：

②运送管理①网络设计和优化因此，运输的总目标是在满足客户服务政策的前提下，用最低的运输成本连接供货地点和客户。为了实现这个目标，需要了解所需要服务的对象、反应时间及服务过程中的其他时间限制、采购地点和物流流动量。具体包括：运输是物流活动中支出最大的部分，大多数公司的运输费用约占公司物流总费用的40%，运输方案对库存持有成本有重大影响，在制定目标计划时，必须考虑上述两个成本和运输方案间的相互作用。而运输服务是由于客户需求引发的，运输方案必须满足客户服务政策的要求。（4）运输管理流程图6-5供应管理流程图

仓储管理是物流过程中在相对静止状态下对库存的管理活动，它与运输活动交替进行，处于运输活动之前、之间或之后。仓储管理的目标是在满足客户服务政策确定的周转期、运送准确性要求和库存计划确定的存储能力要求的前提下，最小化在仓库中的劳动力、场地和设备成本。（5）仓储管理流程图6-6运输管理流程图⑤运费管理④承运人管理③运输设备管理

（3）《建筑照明设计标准》；（2）《室外给水设计规范》；（1）《建筑给水排水设计规范》；7.1节能依据第七章节能方案图6--7仓储管理活动流程图

（9）《民用建筑节能管理规定》（中华人民共和国建设部第143号令）；（8）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；（7）《中国节能技术政策大纲》；（6）《中华人民共和国节约能源法》；（5）《采暖通风与空气调节设计规范》；（4）《建筑采光设计标准》；

表7-1日用水量计算表水是宝贵的自然资源，项目建设期和运营期，始终都要注意节约用水。本项目用水性质主要以生活、办公、以及其他用水（包括消防等用水）为主，参照《湖南省用水定额》标准，下表是对本项目用水量的估算：7.2.1用水量预测7.2能耗分析（11）中国节水技术政策大纲。（10）《全国节水规划纲要》；

表7-2综合用电量计算表本项目的用电范围主要包括各楼层及功能房照明、电脑、空调、冷库等相关用电；采用单位面积指标法，参照《工业与民用配电设计手册》中关于各类建筑物的用电指标进行用电估算，住宅指标估算过程见下表：7.2.2用电量预测综上所述，本项目最高日用水量约5.36吨/天，排污量按80%计算，排污水量约4.29吨/天。年耗水量约1956.4吨/年，排污水量约1565.1吨/年。则最高用水量为：5.36*365=1956.4吨/年注：固定人员为本项目的劳动定员，共计135人；流动人员按本项目年最高旅游人数19.68万人计算，即流动人员每天约540人。

7.3节能措施综上分析，本项目年最高消耗新水约0.2万吨，折标准煤0.2tce；年最高用电量约163.02万kwh，折标准煤200.35tce。项目年最高综合能耗为200.55tce。表7-3项目能源消耗分析表7.2.3能耗汇总表综上计算可得本项目年最高用电量为163.02万kWh。

6、按工艺流程进行合理布局，采用封闭式管理，减少物料运输，节约运输能源。配电间靠近负荷中心，以缩短管线，减小损失。5、节约冷热能源。凡用热、用冷设备及管道，全部采用新型保温材料，以尽量减少冷热的损失。4、节电。建立科学管理体制，实行计划用电，提高电能利用率；设计过程中选用节电及节能新技术、新设备、新材料，如采用新型低损节能型电力变压器、新型Y系列电动机等；合理优化设计供配电系统，降低线损率，安装无功率静电电容器自动无功补偿装置，提高功率因数；照明均选用节能型灯具。3、节水。设计过程将工艺用冷却水集中在动力站，进行冷却循环使用或用作车间清洗水。生产运转过程中，除补充少量的水外，绝大部分水都得到回收重复利用。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便冲洗阀，水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池水箱长时间溢流排水。2、工艺节能。本工程主要工艺生产设备均选用先进、成熟的设备，其不但具有较先进的工艺技术，而且整个生产过程为高度自动化控制，具有投资省、产量高、能耗低的显著优点。1、制定公司节能减排各种管理制度，建立节能减排长效机制。强化节能减排目标责任评价考核，具体落实到人，让人人都有节能的主观意识。通过制度和机制创新，确保加工车间、冷库等节能减排目标得以实现和持续。

8.1.1设计标准及规定本项目的建设与经营一定要认真贯彻执行国家和行业有关劳动保护、安全生产与卫生法规标准，从生产工艺设计和设备选型中，特别关注生产安全与卫生可能发生的事故，并积极采取有效防范措施，确保生产经营活动的顺利进行。8.1劳动保护和安全卫生第八章劳动安全与消防综上所述，项目在实施过程中，从工艺、技术、设备、物料消耗、管理制度等各方面综合考虑了节能因素，做到了项目实施与节能措施同步进行。项目建成后，能源消耗品种、数量对所在地区能源消耗影响将会减小。因此，本项目的建设符合国家节能法律、法规，符合国家倡导的节约能源的要求。7、照明节能。照明密度值严格按《建筑照明实际标准》执行。根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，应尽可能选择高效光源。在满足眩光限制的条件下，优先选择高效率的灯具以及开启式直接照明灯具。在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度。合理设置局部照明，对于高达空间区域，在高处采用一般照明方式，对于有高照度要求的地方，设置局部照明。应选择电子镇流器。主照明电源线路应尽可能三相供电，以减少电压损失，并应尽量使用三相负荷平衡，以免影响光源的发光效率。

5、《建设项目职业安全卫生“三同时”管理暂行规定》；4、《关于生产建设工程项目职业劳动安全卫生监察规定》；3、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》；2、《国务院关于防尘防毒工作的决定》；1、《中华人民共和国安全生产法》；本项目根据国家现行关于加强防尘、防毒工作的有关规定，认真执行劳动保护设施“三同时”的原则。在生产过程中采用相应防范措施，使其达到企业设计卫生标准和企业设计噪音卫生标准。

3、生产过程中主要职业危害有：粉尘、烟气、噪声、CO等。2、生产过程中的不安全因素有：电气事故、机械伤害、操作事故、运输设备伤害等。1、自然危害因素有：暴雨、洪水、雷电、地震、酷热等。8.1.2主要不安全因素及职业危害因素7、《建筑抗震设计规范》；6、《生产设备安全卫生设计总则》；

（3）防雷击、接地保护：本工程高于15米以上的建筑物（构筑物）均设有避雷针或避雷带，其接地冲击电阻小于10Ω。建筑防雷设计符合国标GB50087《建筑物防雷设计》等规程要求。（2）厂址标高设计考虑不低于该地区历年最高洪水水位。（1）建筑物室内地坪高于室外地坪，防止暴雨积水浸入室内，雨水排水管网按当地暴雨公式设计。1、防自然灾害措施本项目生产过程中的运转设备及电力等也有可能对员工造成伤害。针对项目不安全因素，结合生产特点，依据有关规程、规范、标准及法规，对生产过程中的主要职业危害采取如下防范措施：8.1.3采取的主要防范措施

（2）各种电气设备的非带电金属外壳，如控制屏、高、低压开关柜、变压器等，设置可靠的接地、接零，防止发生人员触电事故。有爆炸危险的气体管道等，其防静电接地电阻小于4Ω。（1）生产过程中大量动力设备需要使用电力作为能源，一旦漏电，就有可能造成员工触电，发生伤亡事故。为减少停电带来的不安全因素，本项目采用两路电源供电，同时设有保安电源。2、电气安全保障措施（6）防暑、防冻措施：冶炼控制室、操作室、计算机室内设置空调机组降温，在冬季，地面以上的各种管道、水池等处设计防冻保温层。地下管道埋藏深度应大于当地冻土深度（＞65厘米）。（5）防地震：本工程所在地的地震基本烈度为6度，技术改造房屋按地震基本烈度6度设防。（4）正常非带电设备金属外壳、构架等均可靠接地。接地电阻不大于4Ω，管道防静电接地电阻不大于10Ω。插座选用带保护接地的安全插座。

（3）各种坑、井、池均设防护栏杆，沟设置盖板。所有交叉动作的机械设备均设有安全连锁装置。（2）生产装置有较多的操作平台，如防护措施不当，有可能造成跌落，导致员工伤亡。因此，对所有的走廊、平台应设置防护栏，防止操作人员跌落。（1）所有运转设备的裸露部分，或设备在运转中操作者需要接近的可动零部件，应在适当位置设置防护罩或防护栏。3、机械设备安全（4）除对所有的电气设备设置防触电接地外，还在高处的建筑物和设备上安装避雷装置。（3）重要场所如主控室、变压器室等，除正常设置220V照明灯外，同时还装备事故照明灯。携带式照明灯具的电压不得超过36V，在金属容器内或潮湿外的灯具电压不得超过12V。爆炸危险的工作场所，使用防爆型电气设备。

生产过程中使用了较多的运转设备，如输送物料的机械设备、制造真空的真空泵、空气压缩机、风机等，均有较强的噪声产生，这些设备产生的噪声在55—85dBA之间。如对噪声的防范措施不当，有可能造成接触噪声员工的听力下降、神经衰弱。在优先选用噪声低的优质机械产品的同时，对于产生噪音较大的设备尽量配置消声器。在管道配置中避免管道共振长度，使由于震动产生的噪音降到最低。5、噪声控制（3）循环冷却水系统设有水压、水温、水位监控和报警装置。（2）厂内供水泵房采用两路独立电源供电，并设有备用泵，备用率为100%。（1）该项目厂外供水由项目建设区域自来水站提供。4、安全供水

5、对所有存在危险因素的区域均放置警示标志，对特殊工种的操作人员，实行定期体检，及时掌握职工的身体状况，预防职业病的发生。4、所有电源、电线安装均由有资质的电力部门负责实施，车间低压动力线路及供电照明设施皆要有过热、过流保护，各用电设备应有可靠的接地或接零措施，特殊设备有防静电措施，确保操作安全。建筑物避雷、接地措施要符合有关规定，建筑物防雷接地、用电保护接地、防静电接地及通讯设备安全接地等可共享接地装置，接地电阻≤10欧姆。3、工艺布置应有利于安全生产和有效操作，并按消防安全规范设置安全疏散通道、安全门，为便于事故发生时人员的疏散，在主要安全通道设置事故应急照明和安全疏散标志，车间内配备消火栓、消火箱、灭火器等消防设施。2、本项目整个生产过程中所采用的原料、辅料品种较多，成分复杂，噪声也能对人体构成威胁，因此对于安全和工业卫生要严格按照国家的规范及法规去设计。公司内有专门的人员负责安全生产，在生产过程中建立严格的防火防爆、防机械伤害等安全生产技术措施，并对上岗工人组织安全教育，制定严格的安全生产操作规程，杜绝一切安全卫生事故的发生。1、本项目在实施过程中必须根据工业安全卫生的规定，严格按照工程项目劳动安全卫生的原则，将各有害因素控制在规定范围之内，按文明生产要求组织生产，在系统调试安装过程中做好安全保护工作。8.2安全生产措施

在项目建设中尽量用火灾危险性小的生产工艺，采用阻燃性建筑材料，做到预防为主。同时明确重点消防对象，采取恰当措施，一旦发生火灾，能够做到及时扑灭，快速疏散有关人员，将损失减少到最小程度。在总图运输设计中严格执行各种规范和规定，保证建筑物及装置之间的安全距离，并在装置和建筑物之间设环形道路，保证消防安全通道。8.3.1设计原则8.3项目消防8、项目的安全生产管理纳入公司统一管理，安全责任到人，并加强预防性检测。对新招的人员进行安全教育，对在岗工人的安全教育做到经常化，制定严格的安全生产操作规程。7、职工的劳动用品及其它防护用品的配置和发放均按劳动部门的规定执行，根据各岗位要求配备必要的安全劳动保护用品，以确保职工劳动生产过程的安全与健康。6、建筑装饰采用阻燃材料，设置带离子感应探头的火灾自动报警装置，建立应急照明系统和疏散标志。

4、本项目火灾危险部位电器均采用防爆型，其防爆性能达到有关安全规程中的防爆要求。3、配电室入口处设置砂箱和灭火器材。火灾报警电源和消防电源均采用两路电源供电，而且火灾报警装置由保安电源供电。2、消防给水按同一时间内发生一次考虑。厂区设生产消防双路给水管网，道路一侧每隔不大于120米处设置地上消火栓。按有关规范配置室内外消火栓，并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90的要求，配备一定数量干粉灭火器。1、根据生产运输及厂区消防要求，对厂区四周区带之间，设置环形的主、次道路网，既是运输道路，同时兼作消防车道，主、次干道的宽度能够保证消防车辆畅通无阻。8.3.2主要防范措施本工程的建筑物耐火筹备组均不低于二级，冷库的耐火等级达到一级。按照国家颁布的消防规范的要求设置室内消火栓给水系统、火灾报警系统，并配备足够的移动灭火器材。

（3）高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业）,因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外。（2）脚手架（包括落地架、悬挑架、爬架等）、模板和支撑、物料提升机、人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工,局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳,造成坍塌、倒塌意外。（1）基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水,造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂,倒塌等意外。7、预防措施：定期检修消防设备及器材。定期对消防人员进行培训，人员要持证上岗。6、在厂区较明显的位置设置一定数量的严禁烟火标志，对一些有爆炸危险的场所设“当心火灾，当心爆炸”等消防标志。具体调协均按GB15630《消防安全标志设置要求》进行安排。5、按GB50057《建筑物防雷设计规范》，对厂区所有设备和管道设置可靠的防静电和防雷接地设施。

（1）依据9.1依据及标准环境是人类生存和发展的基本前提,为我们生存和发展提供了必需的资源和条件。随着社会经济的发展,环境问题已经作为一个不可回避的重要问题提上了各国政府的议事日程。保护环境,减轻环境污染,遏制生态恶化趋势,成为政府社会管理的重要任务。对于我们国家,保护环境是我国的一项基本国策,解决全国突出的环境问题,促进经济、社会与环境协调发展和实施可持续发展战略,是政府面临的重要而又艰巨的任务。因此,加强环境保护也是每一个企业、每一个项目的的责任。第九章环境保护（5）工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。（4）焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如:漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合,造成人员触电、局部火灾等意外。

②《大气污染物综合排放标准》;①《污水综合排放标准》;（2）标准③《湖南省环境保护条例》。②《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令）;①《建设项目环境保护设计规定》（[87]国环字002号文）;

1、噪声污染源:主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运送的交通噪音。9.2.1污染来源分析9.2项目建设期的污染源分析及预防措施⑤《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》。④《社会生活环境噪声排放标准》;③《建筑施工场界环境噪声排放标准》;

2、建设期扬尘污染:车辆出现场之前,用水冲洗干净,方可进入市政道路；施工场地每天定期洒水、防止浮尘,在大风日加大洒水次数及洒水量；运输车应低速行驶,严禁沿路遗洒,减少产尘量。1、建设期噪音污染:建设单位必须合理安排施工时间,尽可能避免大量高噪音设备同时施工；设备选型上应采用低噪音设备；运输车辆进入城区时应减速,并减少鸣笛。9.2.2建设期间污染防治措施4、水土流失:项目建设过程中造成水土流失的主要原因是主体工程新建,会对地面进行开挖,损毁天然的水土保持设施,减弱了表土的抗冲蚀能力,以及土石方随意堆放,雨水冲刷后,造成水土流失。3、固体污染源:主要来源于建设中土石方开挖所产生的建筑弃土、弃渣垃圾等。2、扬尘污染源:施工扬尘主要来自土方的挖掘扬尘和车辆运输造成的现场道路扬尘。

9.3.2污水处理垃圾处理的主要措施是按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，局部设置垃圾处理间及不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车，将垃圾实际产生量运送至指定的垃圾压缩中转站。9.3.1垃圾处理9.3项目建成后的环保措施4、建设期间水土流失:为防治该项目的水土流失,应在主体工程采取一些防护、排水、排渣等工程措施。待主体完工后,应对区内的空地进行园林草皮绿化、低矮灌木栽植等措施。3、建设期固体污染:建筑垃圾、现场土方尽量不外运,开挖的土石方一部分用来进行基础回填和平整场地,另一部分未能利用的应运至弃渣场集中堆放。外运时应妥善堆置并及时清理,采取覆盖方式。

本项目建设能有效地改变项目区原有破旧的历史面貌,项目地场址内无古树、古迹遗址、古建筑或其他人文景观遗址,不会对历史文化遗产、自然景观、风景名胜造成破坏。9.4特殊环境影响分析卫生间产生的废气均采用机械排风的方式处理。其余室内场所可考虑自然通风和机械排风相结合的方式。9.3.3室内废气的处理生活污水和地面清洗污水应有拦网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油进入管网造成堵塞。污水经二级生物处理后排入城市污水截流干管。本项目采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。

10.1.1建设期组织机构为加强项目建设管理和保证项目顺利实施,本项目成立项目建设管理部,具体负责项目的组织领导和各项管理,以确保项目的顺利实施。10.1建设期组织管理第十章项目组织管理通过环境影响分析可以看出,本项目区域无特殊环境,且项目建设及运营过程中环境污染较小,污染源及污染物的综合治理措施合理可行,项目建设不会对环境产生大的负面影响。因此,从环境角度看,本项目可行。9.5环境评价小结

（2）加强质量跟踪监督检查,对监查情况及时召开分析会,研究制定改进措施。坚持召开质量管理例会制度,项目部每月召开一次队以上主要负责人、技术主管、各科室负责人参加的工程例会,通报施工情况,解决施工技术、质量管理等方面的问题。（1）对全员实施全过程的质量管理和创优思想教育,提高全员质量意识,使全员明确目标,牢固树立安全施工的思想。10.1.2工程质量保证措施项目部将实行以项目经理负责制,下设办公室、工程计划部、质量安全部、设备材料部、劳资财务部等职能部门,项目组织机构如下图所示:

根据总工期、总目标编制“总体施工进度计划表”和“双代号时标网络图”,并根据动态控制原理对本工程的施工进度实施全面管理。具体措施有:建立进度控制的组织系统；加强各工序施工之间的协调工作；加强安全和技术交底工作；科学地、合理的组织平面作业；坚持多点施工,平行作业；认真做好月报工作；建立进度控制的组织系统；实行全面承包,建立激励制度；以及建立施工进度监测与调整系统等措施。10.1.4工程进度保证措施项目部要建立健全的内部资金管理制度,规范项目的资金运动,采取切实可行的有效措施,提高资金运用效率;项目部应科学编制工程成本预算,加强成本核算,提高成本管理水平,控制费用支出,达到节省不合理开支,提高经济效益,提高工程质量的目的。10.1.3财务管理措施（4）加强技术保证。建立以总工程师为首的技术管理体系,实行技术人员承包责任制,逐级责任到人,一级抓一级,确保技术工作的严密性与正确性;推行现代化的技术管理,运用统筹方法网络技术编制施工组织设计,搞好资源配置,努力降低成本,并严格按照网络计划实施,使整个工程随时处于受控状态。（3）明确质量管理目标责任制,从项目部领导到每一个职工,根据各自岗位,按照整体创优标准制定相应的质量目标和责任制,做到质量有目标、人人有责任。

第十一章项目建设进度根据本项目特点，综合考虑项目建成后的规模和机构设置情况，拟确定本项目劳动定员为65人，其中基层员工45人，技术人员15人，管理人员5人，具体人员编制以实际情况为准。人员编制：本项目作为综合性项目，最低需要八个职能部门，即运营部、管理办公室、保管部、保卫部、游览部、销售部、信息部、财务室等，本项目建成运营后根据实际情况可增设其他有关部门。项目建成后组织机构：10.2运营期组织管理

4、2023年11月——2024年5月，完成道路硬化、绿化、亮化及设备安装调试等配套工程建设;3、2023年2月——2023年10月，完成项目土建工程建设;2、2022年11月——2023年1月，完成项目区三通一平工程;1、2022年7月——2022年10月，完成项目前期准备工作（如可行性研究报告的审批、招投标设计等）；11.1项目实施进度根据项目内外部建设条件以及项目建设内容,本项目预计约24个月（2022年7月—2024年6月）完工,具体时间以实际情况为准。

第十二章招标投标管理表11-1项目建设进度安排表本项目具体实施进度安排见下表:11.2项目建设进度表5、2022年6月，全部竣工，交付使用。

本项目采用EPC工程总承包招标。12.3招标方式建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行公开招标，项目的勘察设计、建筑工程、安装工程、监理、造价、设备及重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式。该项目的招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由规划、公安和建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。本项目评标采用“综合评估法”，对于投标单位以及投标文件的综合评议、量化计分，依据投标单位、投标文件的经济标、技术标、商务标等要素，使用不同的权重来量化，计算每个投标人的综合得分，然后进行排序。取综合得分最高的前三名作为中标候选人，经评标委员会审核后向招标人推荐。综合评估法评标就是衡量投标文件是否满足投标文件中规定的各项评价标准，其中最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。综合评估法注重的是综合性评定投标人的各种实力，而不是依靠单一的标准来定标。12.2招标工作原则本项目的招投标活动依据《中华人民共和国招标投标法》进行。本报告依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》（2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行）、湖南省实施《中华人民共和国招标投标法》办法（2001年11月30日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过。根据2010年7月29日湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定》第一次修正，根据2012年3月31日湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定》第二次修正，根据2014年11月26日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改和废止部分地方性法规的决定》第三次修正）编制。12.1招投标原则

由于目前建筑市场上具有工程总承包业绩的单位较少，在招标时不宜将工程总承包业绩作为投标条件，以促进工程总承包行业的发展。2、具有相应资质等级的设计、施工或项目管理单位独立或组成联合体投标。1、具有工程总承包管理能力的企业，可以是设计、施工、开发商或其他项目管理单位；目前EPC工程总承包招标的适用依据主要是《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市[2003]30号）。在设置投标条件时可淡化资质管理，实行能力认可，在工程实施时回归资质管理，由有相应资质的单位分别承担设计、施工任务。招标人可按下列方式之一设置投标条件：12.3.1EPC工程总承包的投标条件EPC，即“设计采购和施工”模式，又称交钥匙工程总承包模式。业主与工程总承包商签定工程总承包合同，把建设项目的设计、采购、施工和调试服务工作全部委托给工程总承包商负责组织实施，业主只负责整体的、原则的、目标的管理和控制。设计、采购和施工的组织实施采用统一策划、统一组织、统一指挥、统一协调和全过程控制。

4、房屋建筑工程还应明确是否采取工业化建造方式、是否采用BIM技术等。3、划分工作责任：除设计施工以外的其他服务工作的内容、分工与责任。2、细化建设标准：房屋建筑工程包括天、地、墙各种装饰面材的材质种类、规格和品牌档次，机电系统包含的类别、机电设备材料的主要参数、指标和品牌档次，各区域末端设施的密度，家具配置数量和标准，以及室外工程、园林绿化的标准；市政工程包括各种结构层、面层的构造方式、材质、厚度等。1、细化建设规模：房屋建筑工程包括地上建筑面积、地下建筑面积、层高、户型及户数、开间大小与比例、停车位数量或比例等；市政工程包括道路宽度、河道宽度、污水处理能力等。EPC工程总承包招标可以在完成概念方案设计之后进行，也可以在完成方案设计之后进行，即方案未定的EPC工程总承包招标和方案已定的EPC工程总承包招标。无论哪种方式，一般应至少明确以下招标需求：12.3.2EPC工程总承包招标一般应明确的招标需求

1、谨慎认定投标人的工程总承包管理能力与履约能力EPC工程总承包一般采取定性评审、评定分离的招标方式，招标人在定标之前需做好以下准备工作：12.3.4EPC工程总承包定标准备工作如果EPC工程总承包招标时，不确定建设规模与建设标准，不采用总价包干合同，而是采用下浮率报价与最终批复概算作为上限价的结算方式，一方面中标人在设计时偏好采用利润率高的材料或无法定价的设备，发包人在工程监管时存在较大难度和廉政风险；另一方面，措施费用由于难以定价，在合同执行过程中，可能存在管理难度和较大廉政风险；再一方面由于开口合同，上限价与概算批复额度相关，中标人存在不当谋利的可能。EPC工程总承包招标在需求统一、明确的前提下，由投标人根据给定的概念方案（或设计方案）、建设规模和建设标准，自行编制估算工程量清单并报价。建议采用总价包干的计价模式，但地下工程不纳入总价包干范围，而是采用模拟工程量的单价合同，按实计量。如果需约定材料、人工费用的调整，则建议招标时先固定调差材料、人工在工程总价中的占比，结算时以中标价中的工程建安费用乘以占比作为基数，再根据事先约定的调差方法予以调整。12.3.3EPC工程总承包的计价模式

3、考核投标报价是否合理。主要考核投标人是否编制了较为详细的估算工程量清单，估算工程量清单与其深化的设计方案是否相匹配，投标单价是否合理。2、投标人是否进行一定程度的设计深化，深化的设计是否符合招标需求的规定。（4）投标人的整体实力、财务状况和履约能力情况。（3）投标人是否建立了与工程总承包管理业务相适应的组织机构、项目管理体系；（2）工程总承包管理团队的主要人员是否具有较为丰富的工程管理经验；（1）是否具有工程总承包管理需要的团队；

13.1投资估算依据第十三章投资估算及资金筹措1、项目报建；2、招标备案；3、招标文件的编制；4、发布招标公告；5、招标单位资格预审；6、开招标会，发布招标文件；7、踏勘现场；8、招标答疑会；9、开标会；10、评标；11、定标；12、发中标通知。本项目招标工作将严格执行《中华人民共和国招标投标法》和省、市、县所属招投标管理机构的建设工程招投标工作程序流程。具体流程如下：12.4招投标程序如果投标人报价时只有单位指标造价，如每平米造价、每延米造价等，或者只有单位工程合价、工程总价，则可能无法判断其投标报价是否合理，招标人在定标时可优先选择能判定为报价合理的投标人。

（6）《湖南省建设工程消耗量标准》（2014年）；（5）《湖南省建设工程计价办法》（2014年）；（4）估算指标参考项目所在地区类似工程造价指标；（3）委托方提供的相关信息；（2）建筑工程价格根据建设单位提供和询价及报价；（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

本项目总投资为19008.00万元，申请政府专项债及项目建设单位自筹。13.3资金筹措根据本项目的工程技术方案及建设内容与规模，本项目的总投资估算如下表所示：13.2建设项目总投资（7）《湖南省建筑工程概算定额》（2018年）；

1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；14.1计算依据及范围财务评价单位：万元项目总投资估算表

2、项目计算期：财务评价计算期包括建设期和生产运营期，本项目的建设期为24个月，计算期取13年。1、财务价格：财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。14.2财务评价基础数据与参数4、项目建设单位提供的有关基础资料。3、国家及本地现行的财税制度和有关法规；2、《现代咨询方法与实务》（2017版）；

本项目冷库建设面积约30833平方米，设计冷库库容量1万吨，通过租赁给农贸交易中心的商户或其他有需求的商户获取租金收入，按照冷库出租面积计算，同时为了安全管理，由出租人配置装卸工人和设备统一进行货物进出装卸操作，并收取相应的装卸费用（进、出货物分别计费）。（1）冷库出租及装卸收入本项目收入主要包含冷库出租及装卸收入、农产品交易市场摊位出租收入及屠宰厂收入。14.3.1收入分析14.3财务分析3、财务基准收益率：财务基准收益率参照与项目类似的收益率标准为6%。

本项目拟建设5000余平方米的屠宰场，设计日均屠宰产能500头。屠宰场的收入受屠宰的生猪数量、生猪的出肉率以及猪肉价格的影响，一般屠宰场的产能利用率多在60%以上，利润率为3%-5%，一些运营好的屠宰场利润率能够达到10%以上，当下市场上的肉价还居高不下，屠宰场的利润还相对可观，在平常肉制品价格稳定的时期，屠宰一头猪的利润也在200元左右，本项目屠宰场投入运营后第一年按日均屠宰负荷的30%计算，第二年按60%计算，以后年度均按60%计算。经测算，项目计算期内屠宰场收入合计约25100.00万元，年均收入1930.77万元。（3）屠宰厂收入本项目在冷链物流园内建设一座农贸产品交易中心，建设面积约2113平方米，为沅陵县做农贸批发的商户提供摊位租赁服务，满足商户对冷库的使用需求。考虑到农贸交易中心摊位费定价不在政府行政定价目录内，没有统一的价格标准，参照周边地区收费机制，遵循保本微利原则，设置摊位费租金按月收取计算，摊位标准设计为长宽各3米，即9平方米，按建设面积的80%计算农贸市场摊位建设面积，可设置约530个摊位，摊位月租金按140元/月计算，价格以每三年按5%增长计算。经测算项目计算期内摊位出租收入合计约573.27万元，平均每年收入44.10万元。（2）农产品交易市场摊位租赁收入根据链库网2020年调研全国29个省市约300家冷链仓储结果，全国冷库平均空置率在13.87%，冷库租赁市场相对稳定，有47.46%的冷库趋于满仓状态，冷库利用天数平均为270天-300天，本次测算按运营期前三年出租率按85%、第6-8年按90%、第9年起按95%计算出租率，冷库全年利用天数按300天计算。根据中国冷库网发布的“冷库吞吐量设计标准”计算，在没有特殊指定的场合，冷库实际使用的日入库量按照最大入库量的15%-30%计算，一般大于1000吨的冷库则按15%计算，本次测算装卸货物日均吞吐量参照计算为1500吨，出租及装卸价格以每三年按5%增长。通过测算，项目计算期内冷库出租及装卸收入合计为30413.11万元，平均每年收入2339.47万元。根据2021年6月中国冷库平均租金为85.27元/平方米，即2.84元/平/天，本项目收费价格按2.5元/平/天（电费、管理费由冷库业主承担）较为合理。货物进出装卸费用全国平均价格10-14元/吨，本项目建设地属于区县级，参照全国平均最低价格10元/吨（进、出货物分别计费）收取装卸费用。

（3）房产税按照增值税的7%计提城建税，按增值税的5%（基本教育费附加3%＋地方教育费附加2%）计提教育费附加。（2）营业税金及附加本项目营业税改征增值税，租金收入按9%税率计算增值税，现代服务收入按税率6%计算增值税；（1）增值税14.3.2项目税费分析

（1）工资及福利费用，根据本项目建设内容对应的运营需求，项目经营期适应配置固定工作人员共计约65人，其中基层工作人员45人，技术工作人员15人，管理人员5人，工资福利按平均每年4.5万元/人进行估算，每三年增长5%。14.3.3总成本费用分析具体见附表3：营业收入与税金及附加估算表。根据《城镇土地使用税暂行条例》第三条、第四条规定“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米税额为大城市1.5-30元，中等城市为1.2-24元，小城市为0.9-18元，县城及建制镇、工矿区为0.6-12元。”本项目适用税额为县城及建制镇、工矿区为0.6-12元，财务测算按0.6元/平方米计算。计入营业税金及附加科目。（4）土地使用税本项目房产税适用从价计征，按房产原值减除10%-30%幅度，年税率为1.2%。本项目财务测算按房产原值减除30%计算，计入营业税金及附加科目。

（7）财务费用：按实际计算。（6）摊销费用：本项目无形资产按40年摊销。（5）折旧费：本项目按平均年限法折旧，房屋建筑折旧年限30年，残值率5%；安装及设备折旧年限10年，残值率5%。（4）其他费用：本项目其他费用包括管理费用、营销费用按营业收入的5%计算，维修费用按折旧费用的5%计算。（3）原材料及辅助材料：按相关收入的5%计算。（2）燃料及动力费：按相关收入的3%计算。

项目净收益14.3.5项目融资平衡情况经计算，本项目税后财务内部收益率为8.82%，税后财务净现值3413.14万元；税后项目投资回收期为9.39年。本项目计算期内收入共约56086.39万元，增值税及附加约1577.14万元，总成本费用约28126.31万元；利润总额约26382.93万元，所得税约6595.73万元，净利润23183.00万元。14.3.4盈利能力分析具体见附表4、附表5：折旧、摊销估算表、总成本费用估算表。

单位：万元还本付息情况表本项目拟申请地方政府专项债券13305.60万元，建设期2年，建设期债券利息由自有资金统筹安排，本金采取到期一次性偿还方式。根据2022年湖南省政府专项债券6-7月的发行情况，出于谨慎性原则，本次申报15年期政府专项债券的预测利率按3.5%预估，债券存续期内本息共计20367.65万元。项目融资还本付息情况债券存续期内，本项目预期总收入56086.39万元，预期总支出14581.19万元，项目净收益即可用于融资平衡的资金为41505.20万元。

考虑到收入、成本因素变动对项目总债务融资本息覆盖倍数的影响，分析结果见下表：（4）压力测试本项目收益覆盖情况表本项目偿债资金来源为冷库租赁收入、农产品交易市场摊位租赁收入及屠宰场收入，项目预计从计算期内第三年产生收益，预期总收入56086.39万元，预期总支出14581.19万元，项目净收益即可用于融资平衡的资金为41505.20万元，预计项目收益对债券本息的偿付倍数为2.04倍。（3）项目融资平衡情况

敏感性分析表影响本项目财务效益的敏感因素主要是营业收入、经营成本和建设投资三个方面，本项目对以上三个因素变化对所得税后财务内部收益率的影响程度作敏感性分析。14.5敏感性分析可见，当项目生产能力达到55.54%，本项目就能保本。这说明项目盈亏平衡点较低，具有较强的抗风险能力。按项目满产后的年份计算，采用生产能力利用率表示的盈亏平衡点为：BEP=[年均固定成本÷（年均营业收入－年均增值税金与附加－年均可变成本）]×100%=55.54%。14.4不确定性分析

投资项目的风险是指由于一些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析是通过对风险因素的识别，采用定性分析和定量分析的方法估计个别风险因素对项目的影响程度即发生的可能性，解释影响项目成败的关键风险因素，提出相应的风险对策，为投资决策服务。风险因素的识别是风险分析的第一步，只有首先把项目风险因素全面揭示出来，才能进一步通过风险评估确定风险成败和发生可能性，进而找出关键风险因素，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险的损失。第十五章风险分析综上所述，本项目财务评价可行。本项目计算期内的总收入约56086.39万元，总成本费用约28126.31万元，利润总额约26382.93万元，税后净利润23183.00万元。税后财务内部收益率（FIRR）为8.82%，税后财务净现值为3413.14万元，税后投资回收期（Pt）为9.39年。以上计算数据说明本项目具有一定的盈利能力，税后内部收益率8.82%大于基准收益率6%，税后财务净现值FNPV＞0，说明本项目财务盈利能力可行。14.6财务评价结论从敏感性分析表中可以看出，营业收入是影响项目财务内部收益率和财务净现值的最敏感因素，建设投资变化次之，经营成本是影响项目财务内部收益率和财务净现值的最不敏感因素。因此，在项目建成后，应重点做好目标市场的促销工作，扩大产品市场占有率和影响力，同时控制好项目的经营成本。

3、组织机构的风险环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期排气对周围水资源、矿产资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。2、环境影响风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险或在项目的建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。1、工程风险15.1项目风险因素识别

6、体制改革与经济政策的风险如外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设施工带来困难。5、外部协作条件的风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、各种费率、利率的提高、征地等价格的提高。4、投资估算的风险组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层面不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。

风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。由于本项目产品主要为基础设施建设，因此相对简单，仅以上述选取的风险因素为风险对象，为简化计算本章采用专家调查法。15.2.1风险评估方法的选择15.2风险程度的分析社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群里、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。7、社会影响的风险当前此类的项目正在进行管理体制的深化，新的政策不断出台，因此，对拟建项目的实施会产生一些影响，新老体制交替对项目组织机构设置等带来一定风险。

4——表示可能性较小或者影响较小；3——表示可能性小或影响小；2——表示可能性非常小或影响非常小；1——表示可能性极小或影响极小；将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用1—9表示，即15.2.2风险等级和影响程度划分

15.2.3专家评价与统计9——表示可能性极大或者影响极大；8——表示可能性非常大或者影响非常大；7——表示可能性大或者影响大；6——表示可能性较大或者影响较大；5——表示可能性一般或者影响一般；

综合风险等级分类表15.2.4风险评估风险因素量化分析统计表本项目采用专家评估法，请了七位专家，其中熟悉工程技术的专家两人，经济、造价类专家三人，行业专业两人，在相互之间没有联系的情况下，独立就项目可能涉及的风险及程度进行判断，按上节的指标评分，对专家给出的判断值进行统计，统计结果见下表：

通过本项目存在的风险分析可以看出,本项目风险将集中在建设阶段，项目单位通过科学、全面的分析项目存在的风险，并根据实际情况，实事求是地提前做好规避方案，可以将项目风险降到最低限度，15.3项目风险应对措施从上表分析可以看出，本项目大部分风险因素影响很非常轻微，外部协助风险及投资估算风险出现后，相比其他风险因素而言稍大些。风险成果汇总表根据风险因素量化分析统计表数据，综合风险等级分类表，可得出如下风险评估成果汇总表：

第十六章结论和建议对于项目建设进度上，如有不确定性的因素，项目各方一般不希望延长时间的方式来解决。因此，就要设法制订出一个较紧凑的进度计划，争取项目各方要求完成的日期前完成。从网络计划的观点来看，进度后备措施就是在关键路线上设置一段自由时差或浮动时间。2、严格控制工期，保证在规定的合理工期内完工本项目的建设要注意以下几个方面的问题：一是协调该项目同相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；二要认真贯彻开发的基建程序，保证工程质量；三要注意加强外部协助，保证水、电正常到位，不影响施工建设。1、加强工程施工管理，提高工程质量根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。

16.2主要建议本项目研究内容设计完整、合理，建设思路清晰，目标任务明确，方案合理可行。在规划设计、选址位置、投资规模、建设方案等方面都比较科学合理，经费预算合理。项目建成后，其经济效益与社会效益可观。借助当下行业中，成功的冷链冷库业打造经验，塑造项目自身的差异化优势，提升项目竞争力。目前正是冷链冷库业的高速发展期，务必抓住时机和机遇。但从安全开发的角度出发，建议不要一次性全面投入及开发，而是采取逐步开发，稳定入市的策略，确保资金安全。就政策而言，目前国家及地方正在大力发展冷链冷库产业，出台了一系列政策，支持两大产业的发展。16.1主要结论

附表2收入及税费计算表附表1资金使用计划表为了响应中央号召，提升国民生活水准，促进沅陵县税收的增长和发展，进行两大产业的创新，建议以省内，甚至国内一线的定位，开发本项目。冷链冷库业，目前正处于飞速发展期，建议打造品牌，注重品牌效应，制定与之相应的营销策略等。

附表5还本付息表附表4总成本费用表附表3折旧及摊销计提表

附表7项目投资现金流量表附表6利润及利润分配表