（二）服务范围广东省文物保护单位刘氏家庙，位于天河区广州大道中1430-1号，为两进三间传统岭南砖木结构建筑，家庙主体建筑面积1147平方米，院区总占地面积约为3000平方米，内有配套2层办公楼，建筑面积约180平方米。（一）物业概况一、项目概况10月-12月综合物业服务采购需求广州市天河区博物馆刘氏家庙2022年

二、总体要求本项目管理服务期限为：2022年10月至12月。（四）服务期限本项目最高限价为人民币12.4311元。（此金额为3月总费用）（三）最高限价安全保卫；环境保洁；绿化养护；公共设施维护和管理；讲解服务。

4、中选人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。3.根据该项目的管理特点，要求报价响应人利用如物业管理运营系统、仓储管理系统、物业管理设施设备管理软件、物业管理维修调度系统、考勤信息管理软件、安保巡更管理软件、访客信息管理软件等信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，各报价响应人阐述拟投入的信息化技术使用的总体设计，或是与之相关的软件开发的体系架构、功能模块、实现思路和关键技术路线等，提供针对本项目的物业管理信息化技术应用方案。2.要提出符合项目管理实际情况的整体服务思路，要体现超前性、创造性、全方位服务意识的策划；1.报价响应人需要通过对项目物业建筑结构、设施设备情况、周边环境、业主结构等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点，在其投标文件中列出管理上的重难点，并提出相应的解决措施；报价响应人要相应提出物业管理整体服务模式，包括但不限于以下内容：（一）广东省文物保护单位刘氏家庙是集“文物展览、爱国主义教育、交流展示、公共文化服务”等多项功能为一体的文化阵地，属半封闭管理项目，牵涉到安全性、保密性、防范性及控制性，是物业管理综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理服务高标准、高要求。

（七）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策事项有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要，可查阅中选人有关本项目的财务状况。（六）中选人协助做好各类参观与接待的服务和安全保障工作；负责公共团体的预约与现场服务解说工作。（五）中选人协助做好采购人每一次临时展览及其他重大活动的安全保障和服务工作，协助有关部门做好人流疏散等工作。（四）中选人负责制订本项目的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，中选人在实施前要报告采购人，采购人有最终审核权。（三）采购人对中选人组建的物业服务机构进行业务归口管理。（二）中选人应从同行业服务人员工资待遇来分析员工工资的合理性，阐述员工工资设立的原则，突出员工除工资外其他福利待遇的构成。

（十三）中选人组建的管理机构需配置1名项目经理对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。（十二）中选人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（十一）中选人各类管理、服务人员按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，对一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（十）中选人应按采购人要求，对所录用的保安人员做到定人、定岗、定责，确保保安人员的相对稳定。（九）中选人对所录用的全体服务人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、持有上岗资格证。中选人应当自开展保安服务之日起30日内向所在地设区的市级公安机关申请备案。中选人要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。（八）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中选人的人员有直接指挥权。

（十九）中选人就整个刘氏家庙配置的总人数不得少于6.5人。（十八）合同签订后15个工作日内根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。（十七）中选人招聘的讲解员应对馆内展陈变化了如指掌，对变化导致的客流引导、互动演示、问询说明等可作出迅速响应。（十六）中选人应针对本项目的展厅、库房制定专项的安全防范管理方案，科学、合理的安排安保人员岗位配置与布点，需要根据库房平面图及展厅布展图（见附件）绘制安保防范巡检图，并制定详细的安保人员的岗位职责与任务分工。（十五）中选人应严格做好对参观人员的文明服务和安全管理工作，对参观人员做好身份识别登记工作；同时在配置人数时应充分考虑馆区免费开放的游客人流量和管理难度。（十四）中选人应根据刘氏家庙的特性，制定一套完善的保密措施。

2、办公区内清洁卫生及日常保洁。包括：2层办公楼、接待室、洗手间的清洁。1、展览区内清洁卫生及日常保洁。包括：3米以下建筑物、地面、展览厅内展柜、家具、屏门、梁柱、铜像的清洁，以及门梁的清洁。（二）环境保洁服务（一）总体服务服务内容

（4）洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗。（3）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，每天定时清运至指定场所（2）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、公共部位上通道、道路等之综合垃圾。（1）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。4、垃圾清运3、展馆公共区域卫生及日常保洁。包括院区门口人行道和广场，及院区内所有公共设施（凳子、百叶窗、防火门、管井房门、灯罩、消防栓、楼梯扶手、排风口等）的保洁，负责垃圾倾倒及沙井、疏水明渠、办公楼天面清扫等的保洁服务工作。

6、高位清洁、天面清洁（3）保持化粪池工作正常，发现异常及时清掏。（2）为保持排水沟通畅，保洁员每月对排水沟清理（含明沟、暗沟）。（1）区域内生活污水经污水管道集中排放处理。5、化粪池清掏、排水沟清理（5）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。

4、负责刘氏家庙范围内的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并向甲方提供消防制度及应急方案，按市消防局要求定期组织消防安保人员进行消防培训和消防演练、做好台账及相关的消防资料，做到制度上墙。3、需做好防火、防盗、防破坏、防事故（下称:“四防”）及处理公共突发事件等安全工作，做到及时发现和报告并积极配合有关部门处置“四防”或发生在区域内的刑事、治安案件现场，将服务区域内的违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或送保卫部门。2、负责刘氏家庙范围内的安全防范、巡查，消防、实时监控管理，车辆停放管理等工作；对出入人员进行礼貌询问，对形迹可疑人员予以盘查以及时阻止服务范围内财产的损失；维持服务管理物业的秩序，督导出入人员遵守甲方的各项制度，对在服务管理物业责任范围内有不当言行的人员及时提醒并制止。确保无因管理责任引发的重大治安、刑事案件和交通事故，切实保护责任区内甲方工作人员和来访人员的人身安全及财产安全。1、负责刘氏家庙范围内24小时值班，遵守甲方的管理制度，履行执勤职责。乙方保安人员上岗必须着装统一保安服，遵守并严格执行甲方制定的所有规章制度，接受甲方的统一管理，维护甲方的利益，保障甲方的财产安全，坚守岗位、履行职责、文明执勤、保守机密。（三）安全保卫服务对刘氏家庙范围内建筑物高位及天面进行清洗、清洁。做好高位清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。

3、根据植物生长情况不定期更换租摆的植物，负责日常绿化施肥、修剪、淋水、病虫害防治等工作，做到无枯枝黄叶、无病虫害，花木生长茂盛、大方、美观。2、绿植要定期除草、剪技、补苗、施肥、淋水及杀虫，保证植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。1、负责为甲方提供绿化租摆养护服务。（四）四害消杀服务6、完成甲方临时交代的其他保卫、安全服务工作。5、负责刘氏家庙范围内的办公财物、藏品安全，严防盗窃事件发生，随时对楼层进行流动巡逻执勤，并做好记录以备查验；保证认真仔细巡逻，发现任何异常情况，必须第一时间通知甲方责任人，并落实相应的安保工作。

每周向采购人递交绿化养护计划及上阶段的工作小结。根据现场情况，中选人须在进场后提供室外植物改造方案。外观风格与刘氏家庙风格协调一致。负责刘氏家庙范围内的室外各类绿化、园林设施、植物的日常养护和管理工作。（五）绿化养护5、成交供应商不得使用过期或国家禁用的养护药物，否则所造成一切后果及损失，由成交供应商承担责任和负责赔偿。4、包工、包料、包质量、包清洁的方式实施养护租赁总承包。养护所需材料、成品、设备及工具等均由成交供应商自行解决，但必须符合有关养护技术规范、项目需求。

乔木养护管理4)淋水：每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。3)施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。每次施肥前须向采购人报备。2)除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次以上。1)保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。绿篱和灌木养护管理

6)管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。5)每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。4)补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株（补种费用由采购人承担），并加强管理。3)施肥增加养份、改良土壤、增强树势。2)修剪：每年修剪1-2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。1)要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。

绿化植物养护质量标准采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中选人发出整改通知，中选人必须在3天内整改完毕。绿化养护所需肥料和杀虫、防病菌药的采购及费用由中选人负责。中选人须根据养护需要和采购人的要求自行购置所需工具。元旦、春节、国庆等节日应增加相关摆设的，费用自采购人负责。重要会议、活动等，应增加相关摆设，费用由采购人负责。

绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，管理不善导致的植物死亡，由中选人负责补种，费用由中选人承担。绿化维护保养工作标准，原则上以《国家绿化二级保养标准》为准。4)其它与绿化养护有关的事项。3)室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春、冬季视天气情况每1-2天淋水一次。2)定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次（费用由中选人支付），每季度进行病害防治1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。1)所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。

4、检查用水、用电设备安全，发现隐患并能够及时排除，做好记录。3、维修人员（不设固定岗）每月需到场维修不少于8次，要求具有日常零星维修经验，责任心强。2、具体要求：定时组织巡检，做好巡检点检记录，对巡检中发现问题，按职责范围规定及时处理。1、服务范围包括：每年对院内铜像雕塑进行清洗养护；每周对房屋及设施进行巡检；建筑物内墙体、卫生间设施、水电管线出现问题及时登记并报告采购人；每周对楼内的门窗椅柜架进行巡检，发现损坏及时登记并报告采购人；每月对院内消防、安防设备进行检查，发现损坏及时登记并报告采购人。（六）公共设施、设备维护和管理园林绿化维护范围：刘氏家庙用地红线范围内。

10、负责刘氏家庙范围内消防系统的维保工作。9、通道照明是否完好能正常照明。8、标志是否完好、处于明显处、便于确认处；应急照明灯是否完好、被遮挡、损坏、紧急情况下能否照明等。7、通道是否畅通、有无杂物堆放堵塞，是否有易燃易爆等危险物品。6、认真完成服务各个站设施设备的日常维修工作，包括但不限于风扇、插座、灯管（灯泡）、门窗、桌椅、台柜、门锁、水龙头、门把手等。5、维修人员需按时进行巡查，巡查时发现问题要及时报告、处理并填写巡查日志，确保各站点设备设施完好。

按规定做好巡查记录。（2）负责监控系统的相关设施设备检测、维护等工作。（1）监控系统包括但不限于：监控摄像头、监控电源、解码器、网络线路、光缆、电缆等。每月定期检查、定期维护并做好记录。9、负责刘氏家庙范围内监控系统的维保工作。（2）负责消防系统的相关设施设备年审、检测、维护等工作。（1）消防系统包括但不限于：消防水泵、防排烟系统等、室外消防供水系统、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统等。每月定期检查、定期维护并做好记录。

5.协助采购人做好展厅的布展、撤展工作，协助采购人对展厅物品盘点工作及展厅门的开关。4.中选人应对展厅设置专职的保安人员,负责展厅的秩序维护和安全防范工作。3.加强管理，预防火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告采购人职能部门设备管理处，防止事态进一步恶化，全力保护现场。2.遇到冲突或投诉，保持谦逊克制，对合理要求予以满足，不合理要求礼貌委婉拒绝，不得与参观人员发生冲突。1.负责刘氏家庙展馆日常管理及安全保卫工作。（七）展厅管理

11.负责临时展览档案、展品看护，在馆举办临时展览的时候，加强保安巡查，防止人为和自然破坏，确保临时展览的档案、展品安全。10.负责馆内展览档案、展品移动管理，服从安排，积极配合，全程跟进，使物品安全就位。9.负责展区人流控制和高峰期参观人员疏导，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。8.负责投诉接待及后续处理跟进工作，做好投诉原始记录、整理并作分析，收集整理当天投诉箱和意见簿。7.负责对刘氏家庙展览区域内各项档案、展品的看护。建立详实展品档案，定期核查展品现存状况（由负责展览的处室提供展品清单），熟练掌握展览相关设备的操作规程，按照相关规定，定人定时开关设备，发现问题及时向相关处室汇报处理，采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保馆内展厅档案、展品安全。6.遵照“安全第一”的原则，建立管理制度并认真落实，展厅内值班巡逻制度，要做到时时、处处有监督，杜绝安全死角，确保万无一失。展厅内所有区域保持清洁，不随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，督促配合清洁工及时做好清洁和保洁工作，并保证洁净无异味，确保展区容貌整洁。

3.在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养、设备巡视等登记制度。2.按照国家档案管理的标准，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按IS09001文件资料控制程序进行文档控制，采用计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料。1.中选人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。（八）档案资料管理13.负责大堂安检门的安全检查服务和维护管理，确保外来参观人员及携带物品全部过安检门，严防违禁品进入馆内，维护安检设备处于良好运行。12.休馆期间，对馆内各个展厅的地面、展品柜玻璃墙面等进行清洁，督促配合清洁工或专业人员进行清洁养护处理。

3.库房应保证全天24小时有人值班监控，值班人员不得离岗、窜岗，监控视频数据应长期保留并按月复制交天河区博物馆保卫部保存。2.库房内外不得存放易燃、易爆、腐蚀性物品及其他有碍文物安全的物品；库房内及库房周边严禁烟火。1.文物仓库由天河区博物馆负责管理，中选人需认真贯彻落实文物安全保卫工作的各项法律、法规及有关规定，加强职工安全教育，克服麻痹思想，确保库房安全。（九）文物仓库管理5.其他与档案资料管理有关的事项。4.档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料复印件；实施管理和服务工作的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

2.负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水）等及应急工作。1.按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病的各项防疫及应急工作。（十）其它与物业服务内容相关的事项6.建立定期的安全检查制度，值班人员经请示博物馆领导同意，在保管部库房工作人员陪同下定期检查库房内部消防、安防设备。值班人员发现异常情况，须保护好现场，及时报案并向馆领导和上级有关部门汇报。5.值班人员做好文物库房外部安全管理工作，严禁库房工作人员携包进出库房，严禁库房工作人员携带香烟、打火机、火柴等烟火物品进入库房。4.天河区博物馆建立文物库房管理、库房出入登记、文物安全出库、库房工作记录等内部管理制度，中选人应严格遵守各项制度并配合执行。

参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合报价响应人自身的管理服务水平，报价响应人要在投标文件中具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括但不限于：四、质量指标要求6.采购人有关工作人员有权巡查服务人员的工作情况，有权对违反规定的服务人员提出批评，纠正服务人员不文明的值班行为。5.自合同签订之日起，中选人需根据采购人的要求派驻相关管理人员和技术人员，协助采购人跟踪和熟悉物业工程进展情况和各种设备的现状，掌握各种设备和管理要求和操作要求；掌握相关技术资料，协助做好各种设备和工程的验收和接管交接工作。4.负责刘氏家庙物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的刘氏家庙其他管理工作、任务和要求。3.根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的简单搬卸任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。

（六）公共设施、休息设施维护及完好率98%以上；（五）排水管、明暗沟完好率达100%；（四）化粪池、雨水井、污水井完好率达100%;（三）道路、路灯使用完好率达98%以上；（二）清洁、保洁满意率达98%以上；（一）本项目建筑物完好率100%；

（十二）绿化完好率98%以上；（十一）杜绝火灾、水涝责任事故，火灾发生率0%;（十）一般设备完好率98%以上；（九）车辆被盗率0%；（八）治安案件的发生率为0%；（七）确保应急通道畅通；

（十八）重大事故发生率0%；（十七）消防年检完好率100%；（十六）环境卫生达标率100%；（十五）服务及时率99%以上；（十四）有效投诉率2%以下，有效投诉处理率达到100%；（十三）单位业主对物业管理满意率达到95%以上：

3.采购人不提供中选人服务人员的食宿。2.保安人员持保安员证上岗，持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证的不少于3人。1.整个刘氏家庙配置的物业管理服务人员包括物业主管、保安人员、保洁人员、讲解员、工程人员总人数不得少于8.5人。五、服务人员配置要求及管理要求报价响应人提供完整的关于以上质量指标的承诺及如何考核的细化、量化及计算规则。（十九）责任事故发生率0%。

9、★中选人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。8、★中选人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。7、中选人报出的每月最低待遇标准应包含工资、节假日与其他时间的加班工资、社保、公积金、福利等费用，社保包括公司和个人应缴费用。但节假日与其他时间的加班工资等均由中选人支付，采购人不再支付其他费用。5、人员配置要求：中选人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的各管理岗位人员，中选人的人员配置不低于下表要求。4.采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金等一切费用。

服务费按月结算，采购人需在每月20日前开具上月管理委托服务费发票并交予甲方，以便甲方办理支付手续。甲方每月30日前凭乙方提供的税务部门认可的发票结算上月服务费。六、付款方式