一、功能及要求：
项目名称：长沙天心软件产业园B栋2024年物业管理服务
项目预算：792330.99元（含税）
项目概况：长沙天心软件产业园位于湖南省长沙市天心区新岭路(新路三期东南侧)，±0以上11层，建筑面积10525.78㎡，±0以下1层，建筑面积1884.70㎡，合计建筑面积12410.48平方米，包括11层地上主办公楼和地下水电设备配套房间，基础需求服务为安保、清洁、会议、设备维护维修服务等工作内容。
 
二、相关标准：
满足国家及相关行业标准。
三、技术规格：
物业服务范围主要包括：
1、大楼公共区域及室外道路保洁；
2、安保服务（包括但不限于门卫、消防、监控、秩序管理等）；
3、房屋建筑主体及一般设备运行维护管理；
4、会务服务；
5、公共绿化养护；
6、办公场所日常管理（办公室装修、进驻、退场、租户保修、家具搬运与房屋管理有关的相关工作）；
7、水电费、物业费、租金、会务费等催缴；
8、延伸服务等。
 
四、交付时间和地点：
服务期限及地点：
1、服务期限：本项目物业服务期为1年，自采购人书面通知进场起开始计算。
2、服务地点：采购人指定地点。
资金结算方式及其他要求：
1、付款方：长沙融城经济发展集团有限公司
2、支付方式：
（1）本项目采取费用包干制形式，按月度考核、季度支付方式进行费用支付，每月度5日前成交供应商须向采购人提交考核资料，采购人在次季度首月15日前按考核结果进行支付，成交供应商须提供等额合法有效的增值税专用发票、考核结果等附件。
（考评细则：每月考核评分以100分为满分，90分以上（含90分）为合格，每扣一分，对应扣除当月物业费用的0.5%。80~90分之间（含80分）为基本合格，每扣一分，对应扣除当月物业费用的1%。80分以下为不合格，如考评为不合格，则对应扣除当月全部物业服务费用。每月月评分仅作为当月考核结果结算依据，当月最终评分不累计计算至下一月评分中，即新的一月评分清零计算。）
（2）成交供应商须按采购人的要求及月度考核标准提供物业管理服务，如连续两个月或总共三次月度考核不合格的（月度考核分数低于80分），采购人有权解除合同且不支付物业服务费，由此产生的法律和经济责任均由成交供应商承担。。
（3）其他应由采购人承担的费用支付方式由双方协商约定。
 
五、服务标准：
（一）综合管理服务
1、人员管理。成交供应商须严格把关人员的录用、考核，所有录用人员必须提供身份证复印件，入职体检表；提供原户籍所在地派出所出具的无不良记录证明材料；严格遵守劳动部门的用工规定以及卫生计生委有关要求；对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。并按岗位工作日目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位的要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。
2、物资管理。办公楼所有的设施设备，由采购人出具物资清单，由成交供应商签收。在成交供应商进场后移交成交供应商维护管理，所有权归采购人。在管理期内，如需进行设施设备更换、添置、报废等，需向采购人报告，经采购人书面同意，由采购人实施采购并承担费用。
3、资料管理。按照物业管理有关要求，成交供应商须建立健全物业管理档案，相关信息（电子文档、书面文档各一份）严格保密好，一律不得对外提供或予以传播。服务终止时，成交供应商必须向采购人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施、园林绿化等全部档案资料等相关信息，以及属于采购人的办公用品和生产、维修等工具。
（二）物业客服
1、依照ISO9001质量管理体系、IS014001环境管理体系，OHISAS18001职业健康管理体系标准提供一体化，专业化管理服务；
2、设立24小时物业服务电话及值班制度；
3、每半年度做物业服务满意度调查，对合理的建议及时整改满意度达到90%以上；
4、提供物业服务合同之外的特约服务、代办服务的，应公示服务项目收费标准；
5、建立并落实维修服务制度，零修、急修及时率100%。返修率不高于1%；
6、按规定使用房屋专项维修基金，公布专项维修基金的使用情况；
7、对公共区域一楼展厅、二楼会议室、创客中心及治淡区提供相应的会务服务和接待任务；
8、公示公共部位的收益和使用情况。
（三）公共、共用部位的维护保养管理
l、负责房屋建筑的日常一般性；维修、养护和管理，包括；楼盖、屋顶、外墙面、窗户、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；
2、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理：包括对给排水设备、污水处理、公用的上下水管道、落水管、建筑物室内外公共照明设施、大门口自动伸缩闸、车库等，以及除主机以外的大型设备的零部件的维修、养护和管理；
3、负责所有楼栋及相关附属场地内的公用设施和附属建筑、构筑物日常维修、养护和管理，包括红线以内楼宇空地；
4、水电保证畅通：消防设备和器材的完好率达到95%，每月全检一次；灯泡、灯管、门锁、水龙头、阀门开关等项目报修时在15分钟内派人到现场察看，小修不超过4个小时，大修不超过72小时，如维修配件需急购维修不超过7天；
5、公共部位单次保养维护200元以下的由物业公司承担，单次超出本范围的由采购人承担；
6、绿化养护常用的工具，肥料、农药等由物业公司承担。绿化补种，更新费用由采购人承担；
7、物业公司负责提供以下服务，费用另行结算，由双方签订补充协议；（A/中央空调及附砖设备的专项维护保养，B/电梯维护保养，年检，C/水箱清洗，水质监测，D/化粪池清掏、F/消防设备的维护保养。）
8、房屋主体、外墙维护、楼面漏水等主体建筑过保质期后，全权委托物业公司进行维护保养，如需动用房屋维修基金的在采购人的配合下进行，不能动用维修基金的由物业负责维修。所有费用采购人负责支出；
9、合同约定由采购人负责费用的项目，采用先申报同意后实施，费用须经由采购人相关管理部门认可后方可列支，进行核报核销。
（四）绿化服务质录标准
1、清理绿化垃圾：每天下班前必须及时清除责任范围内的绿化垃圾．每月清理花木丛中的病虫枝、枯枝一遍，一经发现死亡的苗木、乔灌木予以清理；
2、补植；损坏的草坪花木及时修补整齐、补种时间在生长期为宜，一般春夏季一遍，严重者随缺随补，无绿化死角和黄土裸露，绿化率达99%；（此项费用不包含在合同当中）
3、松土、除杂草；每月清理草坪、花木丛中的杂草一遍，树木、花丛下松土一遍，保持草地纯净无杂草、花灌木树盘下土壤疏松无杂草；
4、施肥；生长不健壮的及时给草坪花木追肥，花灌木在每年冬季施一次有机肥．草坪花木原则上每月追肥一次，追肥时在晴天露水干后施，施后淋水，施肥均匀及时．灌木、乔木每年施肥两次；
5、修剪整形；生长期每月及时修剪草边、树头；生长期草坪高度超过5CM时即进行草坪修剪，保持草坪高度在3-5CM之间；灌木修剪春、秋一次，乔木冬春之际一次。
（五）保安管理
1、建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，大门岗（各岗位）24小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；
2、严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公区域，安保环境良好；
3、消防管理制度健全、责任到人。加强消防隐患巡查和排查，及时正确处置消防隐患和消防事故，保持消防通道通畅。对消防器材定期查验、清点、保养、确保消防器材及设施完好和正常运行，发现问题及时报告并协助排除；
4、制定治安、刑事、消防突发事件应急处置预案，及时妥善处置各类突发事件、并第一时间报告采购人；
5、充分利用现有安防监控、消防设施设备，发现报警应立即到现场查看确认，严禁擅自启用火警、安警、消防广播系统。确屈安警、火警则按安警、火警处理程序进行处理。属于误报的须查明原因，消除故障、恢复系统。做好处理记录；
6、协助专业维保人员定期对安防系统、消防系统进行巡查、检测和日常保养，发现问题及时报告和协助排除，保证系统始终处于良好的技术状况。监控室禁止无关人员进入。未经采购人许可，任何人不许进入查看借阅视频、记录等影像资料。
（六）装修管理
l、业主或租户在办理装修期间，告知其装修中净值和需要注意的事项；
2、负责监管施工单位的施工环境，安全及纪律，按照相关物业法规收取5000 每户的装修保证金和装修管理费；
3、对违反装修管理规定，私自搭建，擅自改变房屋用途的现象及时制止、劝告并报告相关部门依法进行处理。
（七）会务服务
1、提供由采购方安排的各类会议的会前、会中、会后服务；
2、根据会议要求提前做好各项会务准备工作；
3、根据产业园入驻企业对会务要求的标准，制定不同的收费标准，所有费用汇入采购方账户。
（八）各项费用的收取
l、由物业公司负责代收企业、租户的租金，物业费、会务费、水电费等直接汇入采购人单位账户，同时负责票据送达，汇款的跟踪等工作；
2、其他费用的收取与催收工作。
（九）增值服务
1、专有部位的维修采取预约制，保修时间24小时，急修30分钟到位；
2、专有部位的维修为有偿服务；
3、延伸服务和采购单位交办的其他工作。
 
六、验收标准：
l、采用简易程序验收
2、质量标准及管理目标
(1)无治安、刑事案件和消防事故发生；
(2)设备、设施完好率95%；
(3)维护及零星维修、急修及时率95%；
(4)车辆停放有序、无拥堵；
(5)卫生保洁清洁整齐无死角；
(6)投诉处理95%；
(7)业主满意度90%。
七、其他要求：
1、对成交人的违纪违规处理，因成交人责任造成的损失，由成交人负责承担；
2、成交人自用物业管理用房的水电费由成交人自行承担；
3、各种节日、活动，成交人应配合采购人做好现场布置及接待安排；
4、设备的维护管理，成交人只负责公共部位和公共区域的设施设备的维护保养，不包含办公室、会议室、展厅，创客中心等内部的设施设备保养；公共部位单次保养维护200元以下的由物业公司承担，单次超出本范围的由采购人承担；
5、绿化养护常用的工具，肥料、农药等由成交人承担；绿化补种，更新费用由采购人承担；
6、成交人负责提供以下服务，费用另行结算，由采购人，成交人、维保方三方签订设备维护协议；成交人负责对维保方的服务质量进行现场检查，监督；确保各类设备维护、检测到位，处于正常，安全运行状态；（A/中央空调及附属设备的专项维护保养，B/电梯维护保养，年检，C/水箱清洗，水质监测，D/化粪池清掏、F/消防设备的维护保养G/监控弱电智能系统；室内外排水，化粪池等设备)
7、房屋主体、外墙维护、楼面漏水等主体建筑过保质期后，全权委托成交人进行维护保养，费用另计；
8、因物价上涨．服务成本逐年增加及市场价格逐年调整等因素，物业管理费用可与采购人协商每年适当上浮；最高不超过上一年度费用的15%，此条款适用于本项目及围绕本项目签订的其他合同及附属协议。
 
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。