广东政府采购智慧云平台电子卖场 定点议价采购公告 佛山市南海区大沥镇城建和水务办公室采用定点采购议价方式实施本次采购。 一、项目信息 （一）项目名称：佛山市南海区大沥镇城建和水务办公室物业管理服务定点采购 （二）项目编号：DDYJ-2024-1327274 （三）预算金额：2,422,527.36 （四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	控制单价（元）	计 量 单 位
	-第	大沥镇公租房项目 采购物业管理服务 要求一、项目基本 情况 1、太平保障 房一期：建筑面积 约18045.64平方 米，另有约2000平 方米的可供住户停 放车辆的绿化庭 院，提供保障房房 源约308套，内设8 台电梯。 2、太平 保障房二期：建筑 面积约9800平方 米，提供保障房房 源约196间；内设6 台电梯，设有约 200平方米的绿化 庭院。 3、沥中保 障房一期：建筑面 积约17774.5平方 米，另有约2000平 方米的可供住户停 放车辆的绿化庭 院，提供保障房房 源约344套，内设5 台电梯。 4、沥中 保障房二期：建筑 面积约11000平方 米，楼层2-16层，提供保障房房源 204套。内设6台电 梯，一层设有约 200平方米的绿化 庭院。如委托管理 期限内物业面积、项目有所调整，以 实际管理的项目、面积按实结算。 二、委托管理事项 具体要求包括：小 区治安安全管理、绿化管理、保洁服 务（管理范围内的 卫生清洁）、设施 设备（完整性维 1页-

护）、电动车充电 的日常维护与管 理；人员档案管理 和租金、水电费缴 交管理；配合采购 方开展小区宣传工 作；房屋管理；共 用设施维修养护； 协助维护公共秩 序。物业档案资料 管理；电梯、电 房、消防等设备管 理。（详见物业服 务质量标准要求） 三、服务期服务期 限为一年： 2024 年12月1 日起至 2025 年 11 月30 日止。四、供应商 资格： 1.必须具备 中华人民共和国境 内注册的独立法人 资格，且具有从事 2. 具备佛山市政府 集中采购物业管理 定点资格，并在有 效期内； 3.本项目 不接受联合体投 标。五、具体要求 （一）基本人数配 置要求：太平保障 房一期二期、沥中 保障房一期二期四 个项目物业管理主 任1人、物业管理员 2个、工程维修员2 人、财务1人，以上 人员为四个项目共 用，合计6人。太 平保障房一期保安 员7人、保洁员2 人。太平保障房二 期保安员4人、保洁 员2人。沥中保障 房一期保安员7人、 保洁员2人。沥中 保障房二期保安员4 人、保洁员2人。 以上全部合计共36 人。其中：项目物 业管理主任：有5年 以上物业管理经 验，熟悉物业管理 有关法律、法规、 有较强的管理能力 和组织协调能力及 处理突发事件的能 力，有较强的沟通 协调能力。工程维 修员：男性，年龄 为60岁以下，必须 具有电工证。保安 员：男性，年龄为 60岁以下，女性， 年龄为50岁以下； 其中保安队长至少 具有3年以上从业经 验，具有保安员资 -第2页- 格证书；其他保安 员要求女性占20% 比例以下。保洁 员：60岁以下，身 体健康。（二）服 务内容：本项目为 招标项目总价包 干，其费用包括但 不限于：（1）工人 工资、福利：人工 费、劳工意外保 险、工伤、医疗、 失业、养老保险、 其他福利待遇、特 殊人员体检费； （2）劳保用品、服 装费：一切劳保用 品、服装费用； （3）培训费：一切 专业培训、办证费 用；（4）材料费： 除采购方提供以外 所需的材料；（5） 设备费：除采购方 提供以外所需的设 备；（6）房屋附属 设施小修费等费用 （每月不超过500 元）；（7）公共照 明设施的维保费、 电梯、电房的年检 费及维保费（500 元以下的电梯配件 由中标人更换）、 消防系统的维保 费、智能化弱电系 统的维保费、水泵 及供水管道的维保 费、防雷设施的维 保费、中标人办公 所需的水电费； （8）办公费用； （包括办公设备维 护如电脑、打印机 等，办公用品费及 通讯费，其中通讯 费包括电话通讯 费、租户的短讯通 知费、传真费、网 络费。）（9）公共 秩序（安防）费用 （包括：包对讲 机、警棍、电筒、 围栏、警示带的维 修更换）；（10） 清洁、保洁、消杀 物资费用：包括清 洁工具、物料消 耗、消杀防四害服 务；所有清洁剂、 洗涤剂、消毒剂； （11）管理费：市 政的垃圾清运处理 费，一切业务费 用；（12）营业利 润、应缴的税费； （13）采购方不为 中标人员工提供住 -第3页- 宿及住宿费用。 （14）小区公众责 任险保险费等。除 本条约定的费用 外，中标人无权要 求采购方额外支付 其他任何费用。在 管理期限内出现的 任何遗漏、责任和 损失，均由中标人 负责，采购方将不 再支付何费用。 （三）采购方权利 和义务 1.代表和维 护产权人、使用人 的合法权益。 2.审 定中标人拟定的管 理制度，并有权根 据保障性住房的实 际情况对中标人的 管理制度提出修改 意见，中标人应按 照采购方意见进行 相应调整。 3.中标 人自雇工作人员， 必须遵守劳动法规 及南海区劳动部门 的有关用工规定， 与员工签订劳动合 同，为员工购买养 老、工伤、失业、 医疗、生育等社会 保险，采购方有权 不定期要求中标人 提供相关的劳动合 同及社保查询证明 予以核实，必要时 可核实工资及福利 待遇的支付情况。 若中标人存在未签 订劳动合同、未购 买社会保障或其他 违反本条规定情形 的，每发现一次扣 除本项目服务费 5000元，采购方有 权从中标人的物业 管理费用中扣减。 并直接联系劳动部 门责令中标人进行 整改。 4.审定中标 人提出的管理服务 年度计划、财务预 算及决算，必要时 可要求中标人对上 述计划作出说明， 可要求提交正式书 面报告进行说明。 5.在合同生效之日 起五日内向中标人 提供管理用房（产 权属采购方），由 中标人无偿使用至 本合同终止或者到 期之日。中标人在 服务期内不得将管 理用房用于其它用 途，亦不得损坏管 -第4页- 理用房，按照性质 及用途进行使用， 否则采购方有权追 究中标人责任。 6. 负责收集、整理本 项目管理所需全部 图纸、档案、资 料。 7.指导和协助 采购人做好管理服 务工作。（四）中 标人权利和义务 1. 服务内容（1）小 区内的房屋、公共 区域、大楼室内、 专用场所清（保） 洁服务。（2） 消、杀、防“四 害”服务。（3）垃 圾清运、化粪池、 管道清理服务。 （4）小区内公共区 域的水电设施维修 服务、公共设施清 理服务。（5）小 区内治安防范管理 服务，保障小区内 物业使用权人的人 身及财产安全。 （6）门口24小时 值班服务和每天定 时巡查管理服务。 （7）机动车、电动 车（详见附件《电 动车充电棚（点） 管理规定》以及自 行车进出秩序维护 及区内停放管理服 务及治安管理巡 查。（8）排水、 通讯、消防设施检 查与管理服务。 （9）报刊信件收 发、信息发布服 务。（10）突发事 件应急处理服务。 （11）协助采购方 组织开展健康有益 的社区文化娱乐活 动，保障活动有序 进行。（12）住 户、租住户档案管 理服务，并且按照 《大沥镇保障性住 房管理规约》对保 障性住房家庭的居 住情况进行管理， 核实实际居住人是 否符合居住条件。 （13）配合政府职 能部门开展各项工 作，包括但不限于 专项检查、执法工 作。（14）提供其 他有偿服务。 （15）中标人必须 向保险公司购买物 业管理区域范围内 的约定保额的公众 -第5页- 责任险（16）如委 托管理期限内物业 面积有所调整，以 实际管理面积按实 结算。 2.全天候的 服务时间 1.保安部 实行24小时三班制 轮班服务，具体人 员设置由物管公司 安排。 2.清洁部实 行8小时专人清 （保）洁服务，在 有临时性，突发 性、紧急性任务 时，清洁部将会及 时调配人员，保证 任务完成。 3.管理 处实行8小时专人服 务，8小时专人服务 时间为每天8：00 —17：30（其中 12：00至14：00 为休息时间）；8小 时外管理处的服务 由保安部当班人员 兼任。在接到住户 求助电话后，若不 能在电话中处理住 户的问题，应第一 时间赶到事故现 场，了解问题发生 原因，并积极寻求 解决方法，给予住 户最及时的关怀与 帮助。属于重大突 发事件的应立即上 报管理处项目经 理，项目经理须在 接到电话后立即赶 赴现场进行处理。 （五）物业服务质 量标准 1.基本要求 （1）根据有关物业 管理法规与采购方 签订物业管理项目 合同，对该物业管 理项目实行统一管 理，提供综合服 务； 2）承接项目 时，对住宅小区共 用部位、共用设施 设备进行认真查 验；中标人接收该 项目时应出具该物 业相关验收手续及 设备、设施的检查 验收报告。（3） 管理人员、专业操 作人员按照国家有 关规定取得资格证 书或者岗位证书； 财务要求有会计上 岗证，必要时采购 方可核查相关证书 的真实性；（4） 有完善的物业管理 方案，档案管理等 制度健全。所有管 -第6页- 理、服务行为均应 有相应记录，并有 对应的检查监督措 施；（5）管理服 务人员统一着装、 佩戴标志，行为规 范，服务主动、热 情、耐心；（6） 设有服务接待中 心，公示24小时服 务电话。急修半小 时内、其它报修按 双方约定时间到达 现场，有完整的报 修、维修和回访记 录；（7）对已入 住公租房住户投诉 事项及处理结果应 保持纪录并定期公 示。（8）通过开 展公租房住户的满 意度调查，对物业 管理服务进行考 核，每年至少进行2 次的公租房住户入 户征询意见调查， 满意率必须达80％ 以上。（9）加强 对公租房住户物业 管理的处理力度， 对住户开通管理服 务电话热线；并对 住户开设物业管理 服务热线微信群， 拉近与住户的关 系，尽快获悉住户 的投诉以及诉求， 加快投诉处理的及 时性和提高物业管 理的质量。（10） 人员档案资料管理 包括：入住人员的 详细资料、入住的 时间、搬入时间、 搬离时间和办理相 关进出手续等。 （11）建立资料的 收集、分类、整 理、归档管理制 度。 2.配合采购方 开展小区宣传工作 （1）配合采购方做 好日常小区文化活 动、消防知识宣传 活动、计划生育知 识宣传活动的开 展。（2）积极配 合采购方在小区内 开展推广宣传、接 待活动。 3.具体要 求 3.1综合管理服 务（1）严格履行 物业管理法律法 规，在秩序维护、 保洁、维护公共秩 序、水电维护等以 IS0900l质量体系及 国家、行业规定的 -第7页- 质量体系为标准，规范管理行为；（2）有完善的管理 方案，员工岗位责 任与考核制度、报 修服务与投诉处理 制度、业户（用 户）资料保密制 度、员工工作程序 与工作标准等制度 健全；（3）物业 服务档案资料齐 全、分类科学、管 理完善、易于检 索，以备采购方随 时核查；（4）公 示24小时服务电 话。急修、其它报 修按三方约定时间 到达现场，有报 修、维修和回访记 录；（5）根据住 户需求，提供物业 服务合同之外的特 约服务和代办服务 的，公示服务项目 与收费价目；（6）中标人需向住 大沥镇公租房项目采购物业管理服务要求一、户收取合同约定之 项目基本情况 1、太平保障房一期：建筑面积约 外的费用必须与采 18045.64平方米，另有约2000平方米的可供 购方议定；（7）住户停放车辆的绿化庭院，提供保障房房源约 建立承租人信息档 308套，内设8台电梯。 2、太平保障房二期：案（包括承租人紧 建筑面积约9800平方米，提供保障房房源约 急联系人电话）。 196间；内设6台电梯，设有约200平方米的绿 经常与承租人沟 化庭院。 3、沥中保障房一期：建筑面积约 通，及时解答承租 17774.5平方米，另有约2000平方米的可供住 人的咨询和处理投 户停放车辆的绿化庭院，提供保障房房源约344 诉；（8）每月最 套，内设5台电梯。 4、沥中保障房二期：建筑 少一次上门检查水 面积约11000平方米，楼层2-16层，提供保障 电、燃气设备设施 房房源204套。内设6台电梯，一层设有约200 及房屋其他安全隐 平方米的绿化庭院。如委托管理期限内物业面 患，对存在隐患的 积、项目有所调整，以实际管理的项目、面积按 地方通知承租人及 实结算。二、委托管理事项具体要求包括：小 时作出整改，必要 区治安安全管理、绿化管理、保洁服务（管理范 时可委托专业人员 围内的卫生清洁）、设施设备（完整性维护）、进行维修；（9）电动车充电的日常维护与管理；人员档案管理和 协助开展公租房的 租金、水电费缴交管理；配合采购方开展小区宣 宣传、组织、策 传工作；房屋管理；共用设施维修养护；协助维 划、入住分配、申 护公共秩序。物业档案资料管理；电梯、电房、请资料收集及档案 消防等设备管理。（详见物业服务质量标准要 整理、公租房系统 求）三、服务期服务期限为一年： 2024 年12 信息日常管理等工 月1 日起至 2025 年 11 月30 日止。四、供应 作；（10）每月代 商资格： 1.必须具备中华人民共和国境内注册 收公租房租金，每 的独立法人资格，且具有从事 2. 具备佛山市政 两月上交一次，须 府集中采购物业管理定点资格，并在有效期内；在第三个月10号前 3.本项目不接受联合体投标。五、具体要求 全额上缴上两个月（一）基本人数配置要求：太平保障房一期二 代收的租金，制作 期、沥中保障房一期二期四个项目物业管理主任 收缴租金清单，并 1人、物业管理员2个、工程维修员2人、财务1 与采购方进行核 人，以上人员为四个项目共用，合计6人。太平 对；（11）按供 保障房一期保安员7人、保洁员2人。太平保障 电、供水部门的要 房二期保安员4人、保洁员2人。沥中保障房一 求负责上门抄取电 期保安员7人、保洁员2人。沥中保障房二期保 表、水表数据，严 安员4人、保洁员2人。以上全部合计共36人。格按照抄表员岗位 其中：项目物业管理主任：有5年以上物业管理 职责规定执行，抄 经验，熟悉物业管理有关法律、法规、有较强的 取水电表数据时应 管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能 当提前通知住户，力，有较强的沟通协调能力。工程维修员：男 -第8页- 性，年龄为60岁以下，必须具有电工证。保安 必要时可敲门通 员：男性，年龄为60岁以下，女性，年龄为50 知；按照佛山市有 岁以下；其中保安队长至少具有3年以上从业经 关规定代收代缴水 验，具有保安员资格证书；其他保安员要求女性 电费，并按实际情 占20%比例以下。保洁员：60岁以下，身体健 况接受交费方的要 康。（二）服务内容：本项目为招标项目总价 求，并在水电费过 包干，其费用包括但不限于：（1）工人工资、户到中标人后开具 福利：人工费、劳工意外保险、工伤、医疗、失 收费凭据，由中标 业、养老保险、其他福利待遇、特殊人员体检 人先垫付水、电及 费；（2）劳保用品、服装费：一切劳保用品、相关费用，如有税 服装费用；（3）培训费：一切专业培训、办证 费产生，原则上由 费用；（4）材料费：除采购方提供以外所需的 发票索取人承担；材料；（5）设备费：除采购方提供以外所需的 物业公司需自行安 设备；（6）房屋附属设施小修费等费用（每月 装水、电表，独立 不超过500元）；（7）公共照明设施的维保 分表计量并支付其 费、电梯、电房的年检费及维保费（500元以下 所发生的水、电费 的电梯配件由中标人更换）、消防系统的维保（包括二次供水的 费、智能化弱电系统的维保费、水泵及供水管道 电分摊费）。代收 的维保费、防雷设施的维保费、中标人办公所需 的水电费及水电分 的水电费；（8）办公费用；（包括办公设备维 摊，不能以营利为 护如电脑、打印机等，办公用品费及通讯费，其 目的，收取标准按 中通讯费包括电话通讯费、租户的短讯通知费、佛山市物业相关管 传真费、网络费。）（9）公共秩序（安防）费 理标准。（12）文 用（包括：包对讲机、警棍、电筒、围栏、警示 明管理，诚信服 带的维修更换）；（10）清洁、保洁、消杀物 务，决不谋取不当 资费用：包括清洁工具、物料消耗、消杀防四害 利益，坚持低成本 服务；所有清洁剂、洗涤剂、消毒剂；（11）运作、高质量服 管理费：市政的垃圾清运处理费，一切业务费 务，每年至少二次 用；（12）营业利润、应缴的税费；（13）采 征询租户对物业服 购方不为中标人员工提供住宿及住宿费用。务的意见，发放服（14）小区公众责任险保险费等。除本条约定 务质量问卷调查，的费用外，中标人无权要求采购方额外支付其他 听取租户的建议改 任何费用。在管理期限内出现的任何遗漏、责任 进服务质量；和损失，均由中标人负责，采购方将不再支付何（13）有完整的现 费用。（三）采购方权利和义务 1.代表和维护 场物业管理制度，产权人、使用人的合法权益。 2.审定中标人拟 制定管理制度、服 定的管理制度，并有权根据保障性住房的实际情 务规程、工作标准 况对中标人的管理制度提出修改意见，中标人应 规范及各种应急预 按照采购方意见进行相应调整。 3.中标人自雇 案；（14）如中标 工作人员，必须遵守劳动法规及南海区劳动部门 人管理人员管理不 的有关用工规定，与员工签订劳动合同，为员工 善，采购方经过共 购买养老、工伤、失业、医疗、生育等社会保 同的磋商没有结果 险，采购方有权不定期要求中标人提供相关的劳 的有权向中标人建 动合同及社保查询证明予以核实，必要时可核实 议提出更换管理人 工资及福利待遇的支付情况。若中标人存在未签 员。（15）各项目 订劳动合同、未购买社会保障或其他违反本条规 小区承接时，应对 定情形的，每发现一次扣除本项目服务费5000 住宅小区共用部 元，采购方有权从中标人的物业管理费用中扣 位、共用设施设备 减。并直接联系劳动部门责令中标人进行整改。进行认真查验；中 4.审定中标人提出的管理服务年度计划、财务预 标人接收该项目时 算及决算，必要时可要求中标人对上述计划作出 应出具该物业相关 说明，可要求提交正式书面报告进行说明。 5. 验收手续及设备、在合同生效之日起五日内向中标人提供管理用 设施的检查验收报 房（产权属采购方），由中标人无偿使用至本合 告，验收手续齐 同终止或者到期之日。中标人在服务期内不得将 全。 4.具体要求 管理用房用于其它用途，亦不得损坏管理用房，4.1安全管理（1）按照性质及用途进行使用，否则采购方有权追究 对各小区治安防 中标人责任。 6.负责收集、整理本项目管理所 范、消防管理、停 需全部图纸、档案、资料。 7.指导和协助采购 车交通进行管理，人做好管理服务工作。（四）中标人权利和义 并且按照《大沥镇 务 1.服务内容（1）小区内的房屋、公共区 保障性住房管理规 域、大楼室内、专用场所清（保）洁服务。约》及《大沥镇保（2）消、杀、防“四害”服务。（3）垃圾清 障性住房管理规约 运、化粪池、管道清理服务。（4）小区内公共 扣分明细表》对保 区域的水电设施维修服务、公共设施清理服务。障性住房家庭的居（5）小区内治安防范管理服务，保障小区内物 住情况进行管理。业使用权人的人身及财产安全。（6）门口24（2）对外来访问、小时值班服务和每天定时巡查管理服务。（7）办事人员进行指 -第9页- 机动车、电动车（详见附件《电动车充电棚 引，并建立询问登（点）管理规定》以及自行车进出秩序维护及区 记制度。（3）实 内停放管理服务及治安管理巡查。（8）排水、行24小时值班，道 通讯、消防设施检查与管理服务。（9）报刊信 路实行流动巡逻，件收发、信息发布服务。（10）突发事件应急 早班实行站岗形 处理服务。（11）协助采购方组织开展健康有 式。（4）消防应 益的社区文化娱乐活动，保障活动有序进行。急制度完善；对紧（12）住户、租住户档案管理服务，并且按照 急疏散等各类典型《大沥镇保障性住房管理规约》对保障性住房家 突发事件有应急处 庭的居住情况进行管理，核实实际居住人是否符 理预案。（5）小 合居住条件。（13）配合政府职能部门开展各 区有可行的交通与 项工作，包括但不限于专项检查、执法工作。停车管理制度，车（14）提供其他有偿服务。（15）中标人必须 辆停放登记制度。向保险公司购买物业管理区域范围内的约定保额 4.2绿化管理（1）的公众责任险（16）如委托管理期限内物业面 服务范围包括：小 积有所调整，以实际管理面积按实结算。 2.全 区范围内各类绿 天候的服务时间 1.保安部实行24小时三班制轮 化、植物日常养 班服务，具体人员设置由物管公司安排。 2.清 护。（2）绿化日 洁部实行8小时专人清（保）洁服务，在有临时 常养护包括施肥、性，突发性、紧急性任务时，清洁部将会及时调 松土、浇水、除杂 配人员，保证任务完成。 3.管理处实行8小时专 草、病虫害防治 人服务，8小时专人服务时间为每天8：00—等。 4.3保洁服务 17：30（其中12：00至14：00为休息时（1）包括各小区的 间）；8小时外管理处的服务由保安部当班人员 公共部位、道路、兼任。在接到住户求助电话后，若不能在电话中 公共地方等。处理住户的问题，应第一时间赶到事故现场，了（2）工作人员必须 解问题发生原因，并积极寻求解决方法，给予住 统一着装，小区清 户最及时的关怀与帮助。属于重大突发事件的应 洁管理的人力配置 立即上报管理处项目经理，项目经理须在接到电 不少于3人（3）清 话后立即赶赴现场进行处理。（五）物业服务 洁管理必须配备必 质量标准 1.基本要求（1）根据有关物业管理 要的工具，例如：法规与采购方签订物业管理项目合同，对该物业 清洁用斗车、人力 管理项目实行统一管理，提供综合服务； 2）承 垃圾车，反光衣 接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备 等。（4）日常定 进行认真查验；中标人接收该项目时应出具该物 时清扫，做到流动 业相关验收手续及设备、设施的检查验收报告。保洁，保证小区、（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规 公共场所环境整 定取得资格证书或者岗位证书；财务要求有会计 洁。（5）定期在 上岗证，必要时采购方可核查相关证书的真实 小区实施对蚊、性；（4）有完善的物业管理方案，档案管理等 蝇、鼠、蟑螂进行 制度健全。所有管理、服务行为均应有相应记 消杀，减小滋生 录，并有对应的检查监督措施；（5）管理服务 源；定期做好防疫 人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主 消毒。（6）负责 动、热情、耐心；（6）设有服务接待中心，公 把小区生活垃圾收 示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修 集、清运到市政垃 按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修 圾收集点，由市政 和回访记录；（7）对已入住公租房住户投诉事 统一清运（市政部 项及处理结果应保持纪录并定期公示。（8）通 门的垃圾清运处理 过开展公租房住户的满意度调查，对物业管理服 费由中标人负责支 务进行考核，每年至少进行2次的公租房住户入 付）。（7）定期 户征询意见调查，满意率必须达80％以上。清理污水沟、垃圾（9）加强对公租房住户物业管理的处理力度，箱。 4.4设施、各 对住户开通管理服务电话热线；并对住户开设物 类设备、电房、电 业管理服务热线微信群，拉近与住户的关系，尽 动车充电的日常维 快获悉住户的投诉以及诉求，加快投诉处理的及 护与管理（1）必 时性和提高物业管理的质量。（10）人员档案 须配备专职电工，资料管理包括：入住人员的详细资料、入住的时 处理公共楼梯、公 间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续 共场所更换公共照 等。（11）建立资料的收集、分类、整理、归 明、维修生活供水 档管理制度。 2.配合采购方开展小区宣传工作 设施、电器插座等（1）配合采购方做好日常小区文化活动、消防 杂务。（2）中标 知识宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。人配置的专职电（2）积极配合采购方在小区内开展推广宣传、工，必须有上岗证 接待活动。 3.具体要求 3.1综合管理服务（1）及资格证书。 4.5 严格履行物业管理法律法规，在秩序维护、保 人员档案管理和租 洁、维护公共秩序、水电维护等以IS0900l质量 金缴交管理 1）人 体系及国家、行业规定的质量体系为标准，规范 员档案资料管理包 管理行为；（2）有完善的管理方案，员工岗位 括：入住人员的详 -第10页- 责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业 细资料（包括承租 户（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作 人紧急联系人电 标准等制度健全；（3）物业服务档案资料齐 话）、入住的时 全、分类科学、管理完善、易于检索，以备采购 间、搬入时间、搬 方随时核查；（4）公示24小时服务电话。急 离时间和办理相关 修、其它报修按三方约定时间到达现场，有报 进出手续等。 2）修、维修和回访记录；（5）根据住户需求，提 建立资料的收集、供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，分类、整理、归档 公示服务项目与收费价目；（6）中标人需向住 管理制度。 3）按 户收取合同约定之外的费用必须与采购方议定；业主提供的套间清（7）建立承租人信息档案（包括承租人紧急联 册、租金、管理费 系人电话）。经常与承租人沟通，及时解答承租 的收费标准，计算 人的咨询和处理投诉；（8）每月最少一次上门 出缴费金额，并出 检查水电、燃气设备设施及房屋其他安全隐患，具缴费通知书，在 对存在隐患的地方通知承租人及时作出整改，必 指定时间代采购方 要时可委托专业人员进行维修；（9）协助开展 追缴租金、管理 公租房的宣传、组织、策划、入住分配、申请资 费；交换票据等。料收集及档案整理、公租房系统信息日常管理等 4）每月统计人员入 工作；（10）每月代收公租房租金，每两月上 住情况报表、租 交一次，须在第三个月10号前全额上缴上两个 金、管理费缴费情 月代收的租金，制作收缴租金清单，并与采购方 况报表送采购方财 进行核对；（11）按供电、供水部门的要求负 务处进行审核。相 责上门抄取电表、水表数据，严格按照抄表员岗 关的办公设备、设 位职责规定执行，抄取水电表数据时应当提前通 施由物业管理公司 知住户，必要时可敲门通知；按照佛山市有关规 自行负责。 4.6配 定代收代缴水电费，并按实际情况接受交费方的 合业主开展小区宣 要求，并在水电费过户到中标人后开具收费凭 传工作 1）配合业 据，由中标人先垫付水、电及相关费用，如有税 主做好日常小区文 费产生，原则上由发票索取人承担；物业公司需 化活动、消防知识 自行安装水、电表，独立分表计量并支付其所发 宣传活动、计划生 生的水、电费（包括二次供水的电分摊费）。代 育知识宣传活动的 收的水电费及水电分摊，不能以营利为目的，收 开展。 2）积极配 取标准按佛山市物业相关管理标准。（12）文 合业主在小区内开 明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低 展推广宣传、接待 成本运作、高质量服务，每年至少二次征询租户 活动。 4.7房屋管 对物业服务的意见，发放服务质量问卷调查，听 理（1）对房屋共 取租户的建议改进服务质量；（13）有完整的 用部位进行日常管 现场物业管理制度，制定管理制度、服务规程、理和维修养护，检 工作标准规范及各种应急预案；（14）如中标 修记录和保养记录 人管理人员管理不善，采购方经过共同的磋商没 齐全。（2）定期 有结果的有权向中标人建议提出更换管理人员。检查房屋共用部位（15）各项目小区承接时，应对住宅小区共用 的使用状况，定期 部位、共用设施设备进行认真查验；中标人接收 维修。（3）每日 该项目时应出具该物业相关验收手续及设备、设 巡查6次小区房屋单 施的检查验收报告，验收手续齐全。 4.具体要 元门、楼梯通道以 求 4.1安全管理（1）对各小区治安防范、消防 及其他共用部位的 管理、停车交通进行管理，并且按照《大沥镇保 门窗、玻璃等，做 障性住房管理规约》及《大沥镇保障性住房管理 好巡查记录，并及 规约扣分明细表》对保障性住房家庭的居住情况 时维修养护。进行管理。（2）对外来访问、办事人员进行指（4）对违反规划私 引，并建立询问登记制度。（3）实行24小时 搭乱建和擅自改变 值班，道路实行流动巡逻，早班实行站岗形式。房屋用途的行为及（4）消防应急制度完善；对紧急疏散等各类典 时劝阻，并报告采 型突发事件有应急处理预案。（5）小区有可行 购方和有关主管部 的交通与停车管理制度，车辆停放登记制度。门。（5）对空置 4.2绿化管理（1）服务范围包括：小区范围内 的房屋每月清扫两 各类绿化、植物日常养护。（2）绿化日常养护 次，退出房屋及时 包括施肥、松土、浇水、除杂草、病虫害防治 清扫。 4.8共用设 等。 4.3保洁服务（1）包括各小区的公共部 施设备维修养护 位、道路、公共地方等。（2）工作人员必须统（1）对共用设施设 一着装，小区清洁管理的人力配置不少于3人 备进行日常管理和（3）清洁管理必须配备必要的工具，例如：清 维修养护(依法应由 洁用斗车、人力垃圾车，反光衣等。（4）日常 专业部门负责的除 定时清扫，做到流动保洁，保证小区、公共场所 外)。（2）对共用 环境整洁。（5）定期在小区实施对蚊、蝇、设施设备定期组织 鼠、蟑螂进行消杀，减小滋生源；定期做好防疫 巡查，做好巡查记 消毒。（6）负责把小区生活垃圾收集、清运到 录，需要维修，属 市政垃圾收集点，由市政统一清运（市政部门的 于小修范围的，及 -第11页- 垃圾清运处理费由中标人负责支付）。（7）定 时组织修复；属于 期清理污水沟、垃圾箱。 4.4设施、各类设备、大、中修范围或者 电房、电动车充电的日常维护与管理（1）必须 需要更新改造的， 配备专职电工，处理公共楼梯、公共场所更换公 及时编制维修、更 共照明、维修生活供水设施、电器插座等杂务。新改造计划，向采 （2）中标人配置的专职电工，必须有上岗证及 购方提出报告与建 资格证书。 4.5人员档案管理和租金缴交管理 议，根据采购方的 1）人员档案资料管理包括：入住人员的详细资 决定，组织维修或 料（包括承租人紧急联系人电话）、入住的时 者更新改造。 间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续（3）消防设施设备 等。 2）建立资料的收集、分类、整理、归档管 完好，可随时启 理制度。 3）按业主提供的套间清册、租金、管 用；消防通道畅 理费的收费标准，计算出缴费金额，并出具缴费 通。 （4）路 通知书，在指定时间代采购方追缴租金、管理 灯、楼道灯完好率 费；交换票据等。 4）每月统计人员入住情况报 不低于95％。 表、租金、管理费缴费情况报表送采购方财务处（5）容易危及人身 进行审核。相关的办公设备、设施由物业管理公 安全的设施设备有 司自行负责。 4.6配合业主开展小区宣传工作 明显警示标志和防 1）配合业主做好日常小区文化活动、消防知识 范措施；对可能发 宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。 2）生的各种突发设备 积极配合业主在小区内开展推广宣传、接待活 故障有应急方案。 动。 4.7房屋管理（1）对房屋共用部位进行日 4.9协助维护公共秩 常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。序（1）楼宇主出 （2）定期检查房屋共用部位的使用状况，定期 入口实行24小时值 维修。（3）每日巡查6次小区房屋单元门、楼 勤，对重点区域、 梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好 重点部位及每层楼 巡查记录，并及时维修养护。（4）对违反规划 梯每值勤班次巡查 私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，不少于6次，发现治 并报告采购方和有关主管部门。（5）对空置的 安隐患及时报案， 房屋每月清扫两次，退出房屋及时清扫。 4.8共 发现治安隐患及时 用设施设备维修养护（1）对共用设施设备进行 报案，限止违法犯 日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的 罪现象发生。 除外)。（2）对共用设施设备定期组织巡查，（2）对进出小区的 做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及 车辆实施证、卡管 时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改 理，引导车辆有序 造的，及时编制维修、更新改造计划，向采购方 通行、停放。车辆 提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修 通行情况应具可追 或者更新改造。（3）消防设施设备完好，可随 溯性，无遗漏。依 时启用；消防通道畅通。 （4）路灯、楼道灯 规划使用停车场 完好率不低于95％。（5）容易危及人身安全 地，停车有序，无 的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能 占用消防通道，无 发生的各种突发设备故障有应急方案。 4.9协助 阻碍交通。（3） 维护公共秩序（1）楼宇主出入口实行24小时 建立出入登记制 值勤，对重点区域、重点部位及每层楼梯每值勤 度，对来访客人、 班次巡查不少于6次，发现治安隐患及时报案，装修、搬运、家政 发现治安隐患及时报案，限止违法犯罪现象发 等劳务人员实行临 生。（2）对进出小区的车辆实施证、卡管理，时出入证管理。对 引导车辆有序通行、停放。车辆通行情况应具 无证进入小区的人 可追溯性，无遗漏。依规划使用停车场地，停车 员应尽到盘问登记 有序，无占用消防通道，无阻碍交通。（3）建 义务，废品收购、 立出入登记制度，对来访客人、装修、搬运、家 广告宣传等闲杂人 政等劳务人员实行临时出入证管理。对无证进入 员不得进入小区。 小区的人员应尽到盘问登记义务，废品收购、广（4）建立易燃、易 告宣传等闲杂人员不得进入小区。（4）建立易 爆、剧毒等违禁品 燃、易爆、剧毒等违禁品管理制度，保障小区内 管理制度，保障小 住户的财产安全。（5）对火灾、治安、公共卫 区内住户的财产安 生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购 全。（5）对火 1 方和有关部门，并协助采取相应措施。 4.10物 灾、治安、公共卫 1 2,422,527.36 年 业档案资料管理（1）在档案管理中实行原始资 生等突发事件有应 料和电脑档案双轨制，确保档案管理满足物业管 急预案，事发时及 理需求。（2）对入住对象、管理处利益影响较 时报告采购方和有 大的档案应加密保存，严格控制外借阅。（3）关部门，并协助采 保证档案的安全、完善和合理使用。 4.11设备 取相应措施。 4.10 管理（1）物业的设备包括：项目消防、电房设 物业档案资料管理 备、智能监控设备、车场出入管理设备、给排水（1）在档案管理中 系统、供电照明系统、外墙广告设备及灯饰设备 实行原始资料和电 等。（2）物业配置的设备或后期提升改造所增 脑档案双轨制，确 加的设备，设备正常运行能有效保证物业的安全 保档案管理满足物 -第12页- 性、能提高物业的商业价值，所有设备权属采购 业管理需求。 方所有。（3）特种设备经主管部门验收后投入（2）对入住对象、 使用，其他设备保证安全的前提下交付物业租户 管理处利益影响较 使用，中标人对设备的管理提供以下服务和服务 大的档案应加密保 标准： ①设置1名专职工程人员（统一着装、持 存，严格控制外借 证上岗），负责公共区域照明更换、负责电房及 阅。（3）保证档 用电线路、水管爆漏的维修维护。发生滴漏的，案的安全、完善和 如水龙头问题，由中标人更换；如管网问题，及 合理使用。 4.11设 时通知采购方维修，或向采购方提出维修的建 备管理（1）物业 议，由采购方委托有资质的单位进行有偿维修；的设备包括：项目 （新换的光源、电线、水管及配件由中标人购 消防、电房设备、 买，在发现故障后24小时内完成更换）；该工 智能监控设备、车 程人员需要有电工上岗证,从事相关工作三年以 场出入管理设备、 上。 ②每星期对下水道、化粪池、排水管进行 给排水系统、供电 检查，向采购方提出清理的建议；发生损坏、堵 照明系统、外墙广 塞的及时通知采购方维修； ③每星期检查物业 告设备及灯饰设备 的消防、给排水、监控、供电设备，向采购方提 等。（2）物业配 出需要保养或者到期保养的意见和通知，协助采 置的设备或后期提 购方对设备进行检查和维修。如设备需要维修 升改造所增加的设 的，需向采购方提出，并由采购方组织维修，设 备，设备正常运行 备维修费用由采购方负责； ④电梯保养，由中 能有效保证物业的 标人委托专业电梯保养单位进行保养，费用由中 安全性、能提高物 标人支付； ⅰ中标人保证保养单位具备国家相关 业的商业价值，所 规定资质及工作人员持证上岗； ⅱ中标人要求保 有设备权属采购方 养单位每十五天保养一次，在双方约定工作时 所有。（3）特种 间派出保养维修人员根据国家标准，按《电梯定 设备经主管部门验 期保养工作项目单》(见附件)及《电梯维修保养 收后投入使用，其 工作细则》（见附件）的内容及要求进行调整、他设备保证安全的 检查、修理、加油、润滑、清洁等保养工作，使 前提下交付物业租 设备保持安全、正常运行状态。 ⅲ中标人要求保 户使用，中标人对 养单位提供24小时紧急故障处理和意外事件的 设备的管理提供以 技术性服务，并于接到中标人通知后60分钟内 下服务和服务标 派出技术人员到达现场进行修理。 ⑤电梯维 准： ①设置1名专 修，承担500元以下的电梯配件更换费，大于 职工程人员（统一 500元以上的维修，则需要出具维修方案，由中 着装、持证上 标人提交维修意见给采购方审核实施，经采购方 岗），负责公共区 同意后再进行维修，费用由采购方支付（属于个 域照明更换、负责 别人为原因造成电梯受破坏、影响正常运作的，电房及用电线路、 维修费用由直接责任人支付）； ⑥视频监控设 水管爆漏的维修维 备由中标人按照采购方要求，负责日常的使用管 护。发生滴漏的， 理，安装费用由采购方支付。 ⅰ视频监控保养，如水龙头问题，由 由中标人委托视频监控保养单位进行保养，费用 中标人更换；如管 由中标人支付； ⅱ视频监控维修，由视频监控保 网问题，及时通知 养单位出具维修方案，由采购方审核实施，费用 采购方维修，或向 由采购方支付； ⑦中标人按照设备使用指引规 采购方提出维修的 范使用设备，不负责因设备故障造成使用人的损 建议，由采购方委 失，因中标人错误操作造成设备或者使用人损失 托有资质的单位进 的，责任由相关机构进行认定。（4）中标人受 行有偿维修；（新 托管理该物业时，双方办理该物业设备的确认 换的光源、电线、 书，确认设备的数量、品牌和使用状态。其中中 水管及配件由中标 标人负责的费用如下：公共照明设施维保费用、人购买，在发现故 电梯年检费用、维保费、消防系统维保费用、智 障后24小时内完成 能化弱电系统维保费用、水泵及供水管道维保费 更换）；该工程人 用、防雷设施维保费用、中标人办公所需的水电 员需要有电工上岗 费；视频监控设备的维护、视频监控年检费；公 证,从事相关工作三 租房电房的维护保养费。 5.服务目标（1）年 年以上。 ②每星期 度住户调查满意度指数达到80%以上； ①对已 对下水道、化粪 入住公租房住户投诉事项及处理结果应保持纪 池、排水管进行检 录，并于每季度进行公示。 ②通过开展公租房 查，向采购方提出 住户的管理服务满意度调查，对中标人管理服务 清理的建议；发生 质量进行考核。每年至少2次入户征询公租房住 损坏、堵塞的及时 户对物业服务的意见，满意率需达到80％以 通知采购方维修； 上。（2）管理服务范围内不发生重大安全责任 ③每星期检查物业 事故；（3）管理服务范围内不发生重大火灾责 的消防、给排水、 任事故；（4）管理服务范围内不发生重大设备 监控、供电设备， 管理责任事故。 6.物业管理质量要求：（1）向采购方提出需要 年度住户调查满意度指数达到80%以上；中标 保养或者到期保养 人每年至少2次入户征询公租房住户对物业服务 的意见和通知，协 -第13页- 的意见，征询意见时须制作访问表格，记录访问 助采购方对设备进 征询过程及意见，满意率需达到80％以上。如 行检查和维修。如 当年两次的满意率均不达80％以上的，由采购 设备需要维修的， 方对中标人的物业管理状况进行综合评定，如综 需向采购方提出， 合评定不达标的，视为中标人违约，中标人向采 并由采购方组织维 购方支付违约金1万元，从本项目服务费中直接 修，设备维修费用 扣除人民币1万元。（2）采购方每月不定期对 由采购方负责； ④ 中标人的管理范围内物业进行日常检查，对不符 电梯保养，由中标 合规定要求的，立即对中标人发出书面警告，责 人委托专业电梯保 令限期整改。采购方检查时中标人应指派工作人 养单位进行保养， 员予以配合。（3）对发出整改通知五天后，仍 费用由中标人支 达不到规定要求的，采购方将按照每月考核标准 付； ⅰ中标人保证保 进行扣分。（4）每月考核得分=（保安人员考 养单位具备国家相 核标准得分+清洁人员考核标准得分+工程维修 关规定资质及工作 人员考核标准得分）/3 （5）如每月考核得分达 人员持证上岗； ⅱ中 到80分或以上为合格，该月采购方支付全部管 标人要求保养单位 理服务费。如每月考核得分低于80分（不含80 每十五天保养一 分），该月采购方有权在管理服务费中扣除本项 次，在双方约定工 目服务费5000元作违约金。（6）如一年累计5 作时间派出保养维 次考核不达标准，采购方有权没收其履约保证金 修人员根据国家标 并终止服务合同。（7）每月考核标准： ①保 准，按《电梯定期 安人员考核标准：（100分）检查项目检查标 保养工作项目单》 准扣分标准仪表仪容员工上岗必须统一着装，(见附件)及《电梯维 佩戴工号牌。发现一项不符合扣2分/次头发梳 修保养工作细则》 理整齐，不蓬乱；不留长指甲，不穿拖鞋。发（见附件）的内容 现一项不符合扣1分/次劳动纪律不得损坏小区 及要求进行调整、 内的树木、草坪、宣传栏等。违者扣3分／次 检查、修理、加 在管理过程中发生与小区业主、装饰工及其它人 油、润滑、清洁等 员发生争执时，应以理服人，必要时报告部门负 保养工作，使设备 责人，严禁吵闹。违者扣2分／次严禁上班迟 保持安全、正常运 到、早退或中途无故离岗。违者扣2分/次上岗 行状态。 ⅲ中标人 时严禁在辖区内乱扔烟头。违者扣2分／次值 要求保养单位提供 班时严禁睡觉、打扑克、下棋、喝酒。违者扣6 24小时紧急故障处 分／次必须按管理处所排的时间表值班，严禁 理和意外事件的技 私自与他人代换，特殊情况，必须要有负责人书 术性服务，并于接 面同意，方可生效。私自代班2分／次（两人同 到中标人通知后60 扣）值班时严禁私自外出，特殊情况必须有负 分钟内派出技术人 责人书面同意。私自代班扣2分／次工作环境 员到达现场进行修 清洁卫生、桌面抽屉无杂物，各种记录表格完好 理。 ⑤电梯维修， 无损。违者发现一处扣2分/次按时交接班、交 承担500元以下的 接记录清楚。违者发现一次扣2分/次严禁带他 电梯配件更换费， 人到岗亭及监控室聊天。违者扣2分／次严禁 大于500元以上的 违规操作监控器。违者扣4分/次服从领导指 维修，则需要出具 挥、检查。违者扣5分员工职责岗亭内、监控 维修方案，由中标 室地面应保持干净、无烟头，瓜子壳、纸屑等杂 人提交维修意见给 物。每发现一起扣２分／次岗亭外不得擅自乱 采购方审核实施， 贴乱画。每发现一起扣２分／次（全队同扣）经采购方同意后再 访客人员不得随意进入小区，须提供有效证件，进行维修，费用由 并填写《小区人员进出登记表》，证实后方可进 采购方支付（属于 入小区。违者扣2分／次认真做好交接班记 个别人为原因造成 录，严禁不做记录或由他人代写。违者扣3—5 电梯受破坏、影响 ／次小区内及门口严禁有自行车、摩托车乱停 正常运作的，维修 乱放现象。每发现一次扣２分定期巡视小区，费用由直接责任人 不得让他人乱涂乱画，乱贴，不得有闲散人员 支付）； ⑥视频监 （卖盒饭、推销员、收废品）在小区内活动。控设备由中标人按 每发现一次扣3分严禁住户有乱拉乱接用电行为 照采购方要求，负 的发生，确保小区安全管理秩序。未经街道主 责日常的使用管 管部门的批准，不得接受或放行新闻媒体单位进 理，安装费用由采 行采访和拍摄。工作能力巡逻岗必须熟悉消防 购方支付。 ⅰ视频监 等重点防范设施，掌握各种应急措施。如有违 控保养，由中标人 反，发现一处扣3分《交接班记录》、《来访登 委托视频监控保养 记表》和《车辆出入登记表》等表格记录完整、单位进行保养，费 正确，字体工整。如有违反，发现一处扣2分 用由中标人支付； ⅱ 各岗熟悉应知应会内容（包括职责、纪律、小区 视频监控维修，由 情况、常用电话等），对检查人员提出的各种问 视频监控保养单位 题回答正确。回答不准确，发现一次扣1-2分 出具维修方案，由 服务质量巡逻岗每班每隔2小时巡视一次,监控 采购方审核实施， 室24小时有人值班。如有违反，发现一处扣2 费用由采购方支 -第14页- 分 ②清洁人员考核标准：（100分）项目标准 付； ⑦中标人按照 检验方法清洁频率扣分标准散水坡和排水沟 设备使用指引规范 无明显污垢、泥沙；每50平方米烟头、棉签或 使用设备，不负责 纸屑在２个以下；抽检房屋的坡和沟，取平均 因设备故障造成使 值；每天清洁在8次以上；不达标准扣3分停 用人的损失，因中 放摩托车、自行车的地方、花园地面及岗亭无 标人错误操作造成 杂物、纸屑、油污、门窗玻璃无灰尘，棚上无垃 设备或者使用人损 圾、蜘蛛网，每个自行车房烟头不超过5个，花 失的，责任由相关 园地面100平方米烟头不超过2个；目视、每区 机构进行认定。 抽检3处，取平均值；每天清洁，清扫3次／天（4）中标人受托管 自行车棚顶清扫1次／周不达标准扣3分垃圾池 理该物业时，双方 （屋）和垃圾箱清运及时，清运率100％，周 办理该物业设备的 围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，离池或箱 确认书，确认设备 2米没嗅味；每责任区抽检1个，清洁后检查；的数量、品牌和使 日清运2次，日清运2次，每周用洗洁精洗1次；用状态。其中中标 不达标准扣2分污、雨水井和沙井排水畅通，人负责的费用如 无外溢，沙井内无纸屑、烟头，盖上无污垢；下：公共照明设施 目视，每责任区抽检3个，取平均值；沙井每周 维保费用、电梯年 2次，污、雨水井每月3次；不达标准扣3分宣 检费用、维保费、 传栏、雕饰无污迹，无明显积尘，无乱张贴；消防系统维保费 目视宣传栏1次／周，雕饰１次／月；不达标 用、智能化弱电系 准扣2分标识牌、路灯无积尘，无乱张贴，无 统维保费用、水泵 污迹；目视标识牌室外1次／半月，室内1次／及供水管道维保费 天，路灯1次／月；不达标准扣1分墙面、窗、用、防雷设施维保 扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信包箱、费用、中标人办公 宣传栏、楼道灯开关无广告，无蜘蛛网，无痰 所需的水电费；视 迹，无积尘；目视，每责任区抽查2处；清抹 频监控设备的维 消防管1次／半月；其他项目均为每周清洁1 护、视频监控年检 次；不达标准扣1分天面、雨蓬无杂物、垃 费；公租房电房的 圾、纸屑、排水口畅通，水沟无污垢；目视，维护保养费。 5.服 每责任区抽查1栋楼宇； 1次／周；不达标准扣 务目标（1）年度 3分值班室、办公室整洁、无杂物，墙面无灰 住户调查满意度指 尘、蜘蛛网，地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰 数达到80%以上； 尘；目视，全面检查 1次／周不达标准扣3分 ①对已入住公租房 卫生间无痰迹、烟头、杂物，无严重臭味；目 住户投诉事项及处 视，全面检查； 2次／日不达标准扣3分楼道 理结果应保持纪 灯具无积尘，透明度好；目视，清洁后抽检20 录，并于每季度进 个；外抹1次月，取下内抹1次／季；不达标准 行公示。 ②通过开 扣3分水池无明显沉淀，无虫子，池边底无明 展公租房住户的管 显结垢；目视，全面检查； 1次／半年；不达 理服务满意度调 标准扣2分灭鼠老鼠密度不超过1％，鼠洞每1 查，对中标人管理 万平方米不超过1个；楼道、无明显鼠迹。布粉 服务质量进行考 法：用100块布粉取值，抽检3处约2万平方米 核。每年至少2次入 的面积，查鼠洞；投药；1次／半月堵鼠洞：1 户征询公租房住户 次／半月不达标准扣2分灭蚊蚊幼虫孳生在 对物业服务的意 5％以下，仓库或地下室在10％以下，目视无明 见，满意率需达到 显蚊虫在飞；抽查2-10处；喷药、投药；草地 80％以上。（2） 和楼道等大面积1次／半月；垃圾池（箱）：１ 管理服务范围内不 次／周；不达标准扣2分灭蝇每1万平方米，发生重大安全责任 暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商店、饮食店和 事故；（3）管理 办公室无蝇蛆孳生地；目视抽查；喷、投放药 服务范围内不发生 物：1次／半月；垃圾池（箱）：1次／半月；重大火灾责任事 不达标准扣2分灭蟑螂室内不超过5％，室外 故；（4）管理服 污、雨水井不超过10％；抽查室内20间，污雨 务范围内不发生重 水井20个，取平均值； ·喷药：1次／月；发药 大设备管理责任事 （到户）：1次／1月；不达标准扣2分 ③工程 故。 6.物业管理质 维修人员考核标准：（100分）设备设施维 量要求：（1）年 修、报修及时率达到100%，返修率小于1%。度住户调查满意度 如发现设备设施损坏未能及时维修和报修，每次 指数达到80%以 扣3分。 7.人员管理： 1）中标人需按照《劳动 上；中标人每年至 合同法》相关规定和标准聘用人员，并对所聘用 少2次入户征询公租 人员严格审核，保证聘用人员无违法或犯罪记 房住户对物业服务 录、有相应岗位的上岗资格证，工作期间遵守各 的意见，征询意见 项规章制度。 2）新入职人员必须经过岗前培 时须制作访问表 训，合格后才能正式上岗。 3）中标人员工的劳 格，记录访问征询 资关系由中标人负责，中标人须确保员工的工作 过程及意见，满意 安全，在工作期间发生的意外事故或因工作原因 率需达到80％以 致任何第三方人身损害，责任由中标人承担；采 上。如当年两次的 -第15页- 购方除支付本合同约定费用给中标人外，对中标 满意率均不达80％人员工不承担任何责任。采购方与中标人员工不 以上的，由采购方 存在任何合同上或法律上的关系，不对中标人员 对中标人的物业管 工承担责任。 4）保证中标人工作人员按岗位统 理状况进行综合评 一着装，言行规范，有良好的仪容仪表、公众形 定，如综合评定不 象。 5）中标人服务期间，物业管理工作人员的 达标的，视为中标 食宿由中标人自行负责。 6）如中标人在合同期 人违约，中标人向 间出现拖欠员工工资现象，采购方在核实相关情 采购方支付违约金1 况后有权将履约保证金直接支付给欠薪员工，中 万元，从本项目服 标人应自采购方要求补足物业履约保证金之日起 务费中直接扣除人 三天内，向采购方补足。若因中标人拖欠工资造 民币1万元。（2）成采购方需要垫付或产生其他损失的，中标人须 采购方每月不定期 足额赔偿。 7）采购方发现中标人工作人员不符 对中标人的管理范 合或不服从采购方的物业管理要求时，应当根据 围内物业进行日常 采购方的要求三天内撤换该岗位人员。六、采 检查，对不符合规 购项目商务要求 1.管理服务费用的支付（1）定要求的，立即对 采购方根据每月考核结果，将每月物业管理费 中标人发出书面警（即月中标承包价）扣除违约金等费用后以银行 告，责令限期整 转账方式拨付给中标人，中标人收款前必须持等 改。采购方检查时 额合法的有效完税发票。若中标人不开具完税发 中标人应指派工作 票，则采购方有权不支付本期和下一期的物业管 人员予以配合。理费；（2）月服务费的支付时间：在每月的（3）对发出整改通 30号前支付上一个月的服务费；（3）其它标 知五天后，仍达不 的物由中标人向采购方申请并由采购方按规定购 到规定要求的，采 置；（4）中标人应在每次收取物业管理费前，购方将按照每月考 应向采购方提供依法纳税的完税发票，若中标人 核标准进行扣分。不开具完税发票，则采购方有权延期付款并不因（4）每月考核得分 此承担违约责任；（5）收款方、出具发票方、=（保安人员考核 合同中标人均必须与中标人名称一致。 2.履约 标准得分+清洁人 保证金 1、中标人银行划帐或现金形式向采购方 员考核标准得分 提交履约保证金，履约保证金金额为合同总价百 +工程维修人员考 分之五，合同期满及一切移交手续、资料齐全且 核标准得分）/3 中标人无其他违约行为后，15个工作日内采购（5）如每月考核得 方将剩余履约金无息退还中标人。如有违反本项 分达到80分或以上 目合同的相关规定，履约保证金不予退还。 2、为合格，该月采购 中标人派驻人员应该严格按照规定认真履行职 方支付全部管理服 责，对中标人的工作人员违反管理规定，造成采 务费。如每月考核 购方严重损失的或者造成严重社会影响的，采购 得分低于80分（不 方有权没收履约保证金，并且要求中标人赔偿采 含80分），该月采 购方全部损失。 3、中标人在承包期内若由于自 购方有权在管理服 身原因不能为采购方提供正常服务的，采购方有 务费中扣除本项目 权委托他人提供，但费用由中标人负责，且采购 服务费5000元作违 方有权在中标人的履约保证金中扣除。 4、中标 约金。（6）如一 人擅自提前解除合同的，采购方有权没收履约保 年累计5次考核不达 证金。七、其他约定 1、中标人的管理人员要 标准，采购方有权 有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑 没收其履约保证金 事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经采购方审 并终止服务合同。 定，并须将其管理人有效证明及担保提交给采购（7）每月考核标 方管理部门存查备案，其工作时限不得少于6个 准： ①保安人员考 月。 2、如有需要，中标人的管理人员要听从采 核标准：（100 购方调动指挥。 3、服务期内，中标人应根据南 分）检查项目检查 海区劳动部门当年的最低基本工资相关规定调整 标准扣分标准仪表 工作人员的工资，调整增加的部份由中标人负 仪容员工上岗必须 责。八、出现下列情况的，采购方有权解除合 统一着装，佩戴工 同并不向中标人做任何赔偿或补偿 1）中标人自 号牌。发现一项不 身原因导致不能切实履行合同义务的； 2）中标 符合扣2分/次头发 人不能实现合同规定的管理目标和服务质量,限 梳理整齐，不蓬 期整改无效的； 3）中标人原因导致出现重大或 乱；不留长指甲，特大安全责任事故的； 4）50%以上（包括 不穿拖鞋。发现一 50%）物业使用人对中标人服务不满意并书面 项不符合扣1分/次 表达的； 5）中标人长期（连续或累计3个月）劳动纪律不得损坏 不能按照合同规定配备足够人员导致空岗的；小区内的树木、草 6）其它严重违约行为。九、违约责任 1、中 坪、宣传栏等。违 标人未能按合同约定上（含附件约定）标准或国 者扣3分／次在管 家标准提供服务的，采购方有权要求中标人在一 理过程中发生与小 个月内整改；逾期未整改的，采购方有权提前解 区业主、装饰工及 除合同，履约保证金不予退还，如造成采购方经 其它人员发生争执 济损失的，中标人应赔偿采购方经济损失。 2、时，应以理服人， -第16页- 中标人违反本合同要求的规定，未能达到本合同 必要时报告部门负 约定的服务目标和物业管理质量要求，使用人投 责人，严禁吵闹。诉多或出现重大管理失误，或在服务项目时造成 违者扣2分／次严 重大事故、负有主要责任，采购方有权要求终止 禁上班迟到、早退 合同，没收全部履约保证金，若造成采购方经济 或中途无故离岗。损失的，中标人应给予采购方经济赔偿，并承担 违者扣2分/次上岗 相应的法律责任。 3、物业管理范围内出现下 时严禁在辖区内乱 列情形之一的，采购方有权立即解除合同，履约 扔烟头。违者扣2 保证金不予退还； ① 出现盗抢、伤害等治安事 分／次值班时严禁 件且中标人存在管理过失的； ② 出现重大消 睡觉、打扑克、下 防、设备事故且中标人存在管理过失的； 4、中 棋、喝酒。违者扣 标人未能按本合同规定的服务时间提供服务，逾 6分／次必须按管 期十天，采购方有权终止合同，中标人除向采购 理处所排的时间表 方偿付本合同总价的5%的违约金外，由此造成 值班，严禁私自与 的采购方经济损失由中标人承担。 5、采购方无 他人代换，特殊情 正当理由拒绝接受服务，或超过付款期31天仍 况，必须要有负责 拒付服务款项的，中标人有权终止合同，采购方 人书面同意，方可 除向中标人偿付本合同总价的5%的违约金外，生效。私自代班2 还要赔偿由此造成中标人的经济损失。分／次（两人同 扣）值班时严禁私 自外出，特殊情况 必须有负责人书面 同意。私自代班扣 2分／次工作环境 清洁卫生、桌面抽 屉无杂物，各种记 录表格完好无损。 违者发现一处扣2 分/次按时交接班、 交接记录清楚。违 者发现一次扣2分/ 次严禁带他人到岗 亭及监控室聊天。 违者扣2分／次严 禁违规操作监控 器。违者扣4分/次 服从领导指挥、检 查。违者扣5分员 工职责岗亭内、监 控室地面应保持干 净、无烟头，瓜子 壳、纸屑等杂物。 每发现一起扣２分 ／次岗亭外不得擅 自乱贴乱画。每发 现一起扣２分／次 （全队同扣）访客 人员不得随意进入 小区，须提供有效 证件，并填写《小 区人员进出登记 表》，证实后方可 进入小区。违者扣 2分／次认真做好 交接班记录，严禁 不做记录或由他人 代写。违者扣3—5 ／次小区内及门口 严禁有自行车、摩 托车乱停乱放现 象。每发现一次扣 ２分定期巡视小 区，不得让他人乱 涂乱画，乱贴，不 得有闲散人员（卖 盒饭、推销员、收 废品）在小区内活 动。每发现一次扣 -第17页- 3分严禁住户有乱 拉乱接用电行为的 发生，确保小区安 全管理秩序。未经 街道主管部门的批 准，不得接受或放 行新闻媒体单位进 行采访和拍摄。工 作能力巡逻岗必须 熟悉消防等重点防 范设施，掌握各种 应急措施。如有违 反，发现一处扣3分 《交接班记录》、 《来访登记表》和 《车辆出入登记 表》等表格记录完 整、正确，字体工 整。如有违反，发 现一处扣2分各岗 熟悉应知应会内容 （包括职责、纪 律、小区情况、常 用电话等），对检 查人员提出的各种 问题回答正确。回 答不准确，发现一 次扣1-2分服务质 量巡逻岗每班每隔 2小时巡视一次,监 控室24小时有人值 班。如有违反，发 现一处扣2分 ②清 洁人员考核标准： （100分）项目标 准检验方法清洁频 率扣分标准散水坡 和排水沟无明显污 垢、泥沙；每50平 方米烟头、棉签或 纸屑在２个以下； 抽检房屋的坡和 沟，取平均值；每 天清洁在8次以上； 不达标准扣3分停 放摩托车、自行车 的地方、花园地面 及岗亭无杂物、纸 屑、油污、门窗玻 璃无灰尘，棚上无 垃圾、蜘蛛网，每 个自行车房烟头不 超过5个，花园地面 100平方米烟头不 超过2个；目视、 每区抽检3处，取平 均值；每天清洁， 清扫3次／天自行 车棚顶清扫1次／周 不达标准扣3分垃 圾池（屋）和垃圾 箱清运及时，清运 率100％，周围无 污垢，无积水，清 运后及时冲洗，离 池或箱2米没嗅味； 每责任区抽检1个， 清洁后检查；日清 -第18页- 运2次，日清运2 次，每周用洗洁精 洗1次；不达标准 扣2分污、雨水井 和沙井排水畅通， 无外溢，沙井内无 纸屑、烟头，盖上 无污垢；目视，每 责任区抽检3个，取 平均值；沙井每周 2次，污、雨水井每 月3次；不达标准 扣3分宣传栏、雕 饰无污迹，无明显 积尘，无乱张贴； 目视宣传栏1次／ 周，雕饰１次／ 月；不达标准扣2 分标识牌、路灯无 积尘，无乱张贴， 无污迹；目视标识 牌室外1次／半月， 室内1次／天，路灯 1次／月；不达标 准扣1分墙面、 窗、扶手、电子 门、消防栓、管、 电表箱、信包箱、 宣传栏、楼道灯开 关无广告，无蜘蛛 网，无痰迹，无积 尘；目视，每责任 区抽查2处；清抹 消防管1次／半月； 其他项目均为每周 清洁1次；不达标 准扣1分天面、雨 蓬无杂物、垃圾、 纸屑、排水口畅 通，水沟无污垢； 目视，每责任区抽 查1栋楼宇； 1次／ 周；不达标准扣3 分值班室、办公室 整洁、无杂物，墙 面无灰尘、蜘蛛 网，地面无污迹； 桌椅、沙发、柜无 灰尘；目视，全面 检查 1次／周不达 标准扣3分卫生间 无痰迹、烟头、杂 物，无严重臭味； 目视，全面检查； 2次／日不达标准 扣3分楼道灯具无 积尘，透明度好； 目视，清洁后抽检 20个；外抹1次 月，取下内抹1次／ 季；不达标准扣3 分水池无明显沉 淀，无虫子，池边 底无明显结垢；目 视，全面检查； 1 次／半年；不达标 准扣2分灭鼠老鼠 密度不超过1％，鼠 -第19页- 洞每1万平方米不超 过1个；楼道、无明 显鼠迹。布粉法： 用100块布粉取 值，抽检3处约2万 平方米的面积，查 鼠洞；投药；1次 ／半月堵鼠洞：1 次／半月不达标准 扣2分灭蚊蚊幼虫 孳生在5％以下，仓 库或地下室在10％ 以下，目视无明显 蚊虫在飞；抽查2- 10处；喷药、投 药；草地和楼道等 大面积1次／半月； 垃圾池（箱）：１ 次／周；不达标准 扣2分灭蝇每1万 平方米，暴露的苍 蝇孳生地不超过1 处；商店、饮食店 和办公室无蝇蛆孳 生地；目视抽查； 喷、投放药物：1次 ／半月；垃圾池 （箱）：1次／半 月；不达标准扣2 分灭蟑螂室内不超 过5％，室外污、雨 水井不超过10％； 抽查室内20间，污 雨水井20个，取平 均值； ·喷药：1次 ／月；发药（到 户）：1次／1月； 不达标准扣2分 ③ 工程维修人员考核 标准：（100分） 设备设施维修、报 修及时率达到 100%，返修率小 于1%。如发现设备 设施损坏未能及时 维修和报修，每次 扣3分。 7.人员管 理： 1）中标人需 按照《劳动合同 法》相关规定和标 准聘用人员，并对 所聘用人员严格审 核，保证聘用人员 无违法或犯罪记 录、有相应岗位的 上岗资格证，工作 期间遵守各项规章 制度。 2）新入职 人员必须经过岗前 培训，合格后才能 正式上岗。 3）中 标人员工的劳资关 系由中标人负责， 中标人须确保员工 的工作安全，在工 作期间发生的意外 事故或因工作原因 致任何第三方人身 -第20页- 损害，责任由中标 人承担；采购方除 支付本合同约定费 用给中标人外，对 中标人员工不承担 任何责任。采购方 与中标人员工不存 在任何合同上或法 律上的关系，不对 中标人员工承担责 任。 4）保证中标 人工作人员按岗位 统一着装，言行规 范，有良好的仪容 仪表、公众形象。 5）中标人服务期 间，物业管理工作 人员的食宿由中标 人自行负责。 6） 如中标人在合同期 间出现拖欠员工工 资现象，采购方在 核实相关情况后有 权将履约保证金直 接支付给欠薪员 工，中标人应自采 购方要求补足物业 履约保证金之日起 三天内，向采购方 补足。若因中标人 拖欠工资造成采购 方需要垫付或产生 其他损失的，中标 人须足额赔偿。 7）采购方发现中标 人工作人员不符合 或不服从采购方的 物业管理要求时， 应当根据采购方的 要求三天内撤换该 岗位人员。六、采 购项目商务要求 1. 管理服务费用的支 付（1）采购方根 据每月考核结果， 将每月物业管理费 （即月中标承包 价）扣除违约金等 费用后以银行转账 方式拨付给中标 人，中标人收款前 必须持等额合法的 有效完税发票。若 中标人不开具完税 发票，则采购方有 权不支付本期和下 一期的物业管理 费；（2）月服务 费的支付时间：在 每月的30号前支付 上一个月的服务 费；（3）其它标 的物由中标人向采 购方申请并由采购 方按规定购置； （4）中标人应在每 次收取物业管理费 前，应向采购方提 -第21页- 供依法纳税的完税 发票，若中标人不 开具完税发票，则 采购方有权延期付 款并不因此承担违 约责任；（5）收 款方、出具发票 方、合同中标人均 必须与中标人名称 一致。 2.履约保证 金 1、中标人银行 划帐或现金形式向 采购方提交履约保 证金，履约保证金 金额为合同总价百 分之五，合同期满 及一切移交手续、 资料齐全且中标人 无其他违约行为 后，15个工作日内 采购方将剩余履约 金无息退还中标 人。如有违反本项 目合同的相关规 定，履约保证金不 予退还。 2、中标 人派驻人员应该严 格按照规定认真履 行职责，对中标人 的工作人员违反管 理规定，造成采购 方严重损失的或者 造成严重社会影响 的，采购方有权没 收履约保证金，并 且要求中标人赔偿 采购方全部损失。 3、中标人在承包期 内若由于自身原因 不能为采购方提供 正常服务的，采购 方有权委托他人提 供，但费用由中标 人负责，且采购方 有权在中标人的履 约保证金中扣除。 4、中标人擅自提前 解除合同的，采购 方有权没收履约保 证金。七、其他约 定 1、中标人的管 理人员要有符合国 家规定的上岗证， 要严格政审，没有 刑事犯罪记录，重 要岗位人员聘用要 经采购方审定，并 须将其管理人有效 证明及担保提交给 采购方管理部门存 查备案，其工作时 限不得少于6个月。 2、如有需要，中标 人的管理人员要听 从采购方调动指 挥。 3、服务期 内，中标人应根据 南海区劳动部门当 -第22页- 年的最低基本工资 相关规定调整工作 人员的工资，调整 增加的部份由中标 人负责。八、出现 下列情况的，采购 方有权解除合同并 不向中标人做任何 赔偿或补偿 1）中 标人自身原因导致 不能切实履行合同 义务的； 2）中标 人不能实现合同规 定的管理目标和服 务质量,限期整改无 效的； 3）中标人 原因导致出现重大 或特大安全责任事 故的； 4）50%以 上（包括50%）物 业使用人对中标人 服务不满意并书面 表达的； 5）中标 人长期（连续或累 计3个月）不能按照 合同规定配备足够 人员导致空岗的； 6）其它严重违约行 为。九、违约责任 1、中标人未能按 合同约定上（含附 件约定）标准或国 家标准提供服务 的，采购方有权要 求中标人在一个月 内整改；逾期未整 改的，采购方有权 提前解除合同，履 约保证金不予退 还，如造成采购方 经济损失的，中标 人应赔偿采购方经 济损失。 2、中标 人违反本合同要求 的规定，未能达到 本合同约定的服务 目标和物业管理质 量要求，使用人投 诉多或出现重大管 理失误，或在服务 项目时造成重大事 故、负有主要责 任，采购方有权要 求终止合同，没收 全部履约保证金， 若造成采购方经济 损失的，中标人应 给予采购方经济赔 偿，并承担相应的 法律责任。 3、物 业管理范围内出现 下列情形之一的， 采购方有权立即解 除合同，履约保证 金不予退还； ① 出 现盗抢、伤害等治 安事件且中标人存 在管理过失的； ② -第23页-

出现重大消防、设 备事故且中标人存 在管理过失的； 4、中标人未能按本 合同规定的服务时 间提供服务，逾期 十天，采购方有权 终止合同，中标人 除向采购方偿付本 合同总价的5%的违 约金外，由此造成 的采购方经济损失 由中标人承担。 5、采购方无正当理 由拒绝接受服务，或超过付款期31天 仍拒付服务款项 的，中标人有权终 止合同，采购方除 向中标人偿付本合 同总价的5%的违约 金外，还要赔偿由 此造成中标人的经 济损失。

（五）议价发起时间：2024年11月06日 （六）本项目采用的是按工种及人员报价的报价方式。 二、需求信息 服务时间：12 个月 合同份数：4 争议处理方式：向采购单位所在地的人民法院提交诉讼解决 发票类型：增值税普通发票 三、供应商报价须知 （一）供应商应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并对如下条件的真实性负责：1）具有独立承担民 事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4）有依法缴纳税 收和社会保障资金的良好记录；5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6）法律、行政法规规定的其他条 件。 （二）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。 （三）供应商应在报价时，可通过系统提供采购需求中所要求的全部资料与数据的，应当通过系统提交。供应商不得在所上传的 附件中填写项目报价信息，如系统报价与附件材料不一致，则附件报价无效，以系统报价为准。 （四）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次 报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。 四、定点议价规则 （一）报价规则。 （1）供应商的报价应是总价。 （2）供应商的报价不得高于最高限价。 （二）成交规则、终止规则。 （1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。 -第24页- （2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。 五、项目联系方式 联系方式：梁国斌 13760992881 采购单位：佛山市南海区大沥镇城建和水务办公室 2024年11月06日 -第25页- -第26页-