一、功能及要求：
湖南师大附中星城实验第一小学位于银杉路和银月路交汇处，学校占地37720.13平方米，绿化面积：7000平方米。其中教学楼2栋（建筑面积9435.13平方米），实验综合楼1栋（建筑面积5252.7平方米），行政综合楼1栋（建筑面积3993.89平方米），食堂、体艺楼、教师周转房1栋(食堂建筑面积2481.97平方米、体艺楼建筑面积2178.05平方米、教师周转房建筑面积2093.97平方米)，田径场1个(面积8820平方米),学校地下停车场（包括配电间、变电房，杂物间）(面积4000平方米)，风雨跑道面积517.5平方米。现采用物业服务外包方式完成学校的物业服务。
二、相关标准：
执行相关行业标准以及采购人要求。
三、技术规格：
（一）服务内容

序号	标的名称	品目 分类	规格型号（简要技术需求或服务要求等）	数量	计量单位	单价 （元）	合计金额（元）
1	物业服务外包项目	物业管理服务	整个校园区域内及校门周边的卫生保洁，垃圾分类，绿化养护，设施设备维护及水电维修，会务、活动接待，库房管理、文印资料，学生保健管理等物业服务。	1	年	736794	736794

（二）项目服务岗位及人员要求
物业人员配备不少于14人：项目经理1人、物业助理1人，保健员1人、保洁员8人、泥木维修工1人、高、低压水电工1人、仓管文印1人。年龄20-55岁之间，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，电工、工程维修、保健、弱电维护等岗位需要持资格证上岗。管理人员具备一定的计算机操作能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。
（三）服务范围及服务内容
1）服务范围：整个校园区域内及校门周边的卫生保洁，垃圾分类，绿化养护，设施设备维护及水电维修，会务、活动接待，库房管理、文印资料，学生保健管理等物业服务。
2）服务内容
①教学楼、体育馆，综合楼、学校公共区域（室外），教师周转房等物业管理服务；
②水电、泥木设施的维修维护；
③体育馆、运动场地、健身场所物业管理服务（含室内保洁的服务)；
④会务、活动接待，库房管理，复印资料等物业管理服务；
⑤校园环境卫生，垃圾外运，环保、安保设备设施的物业管理服务；
⑥学校教材教辅资料的运输分发，配电间、水塔等物业管理服务；
⑦学校内常规、突发情况的保健卫生服务；
⑧校园内垃圾分类工作及其他物业管理服务。
（四）项目内容、标准及要求
1）校园内及校门口卫生保洁要求：
1.1卫生保洁
保洁内容：服务范围内的公共建筑物、地面设施、2米以下外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾站设备保洁及维护维修工作（不包含教室内及教师宿舍室内的卫生保洁）。
服务标准：
①屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
②门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
③楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
④公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，随时保持干净保洁；
 ⑤根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
⑥道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
⑦学校采光井保证无污垢，无杂物。
⑧遇文明创建，大型接待，大型考试等重大活动开展时，成交供应商需无条件配合甲方搞好保卫保洁工作；
⑨楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，药水等由学校提供；
⑩楼栋的下水道、化粪池、建筑物四周排水沟的定期清理(每期不少于一次)、压缩垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃圾拖运费用由成交供应商负责；
?室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。
?教室内垃圾每天清理一次；综合楼办公室每天打扫清理一次。
1.2公共卫生区域的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等由成交供应商负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由学校承担。
1.3公共区域的垃圾箱保洁：
成交供应商根据情况配置公共区域垃圾箱，费用由学校承担。
保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
1.4垃圾收集及外运要求：
（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。
（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）
2)绿化养护要求：
服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
服务标准：
(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；
(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；
(3)室内外花木摆放及养护。
 (4)学校免费提供绿化所需水电，所需工具、汽柴油等由成交供应商负责；农药、肥料等由学校负责。
3）设施、设备维护及水电维修：
3.1给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
3.2供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用，空调每年清洁2次（每年4月和11月）。
服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
3.3消防系统设备管理维护
服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。
服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
3.4房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护
服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。
服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3.5房屋门窗维修要求
服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
3.6学习办公生活家具维修要求：
服务内容：学习办公生活家具破损的修理。
3.7房屋的共用部分，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排处理（物业公司不能干涉）。
3.8服从完成临时调派的任务。
4）会务、活动接待
4.1服务内容：根据会务、活动相关通知要求，准备好所需设备及服务用品，摆放在相应的指定位置。会务、活动中所需添置的物品费用由采购方负责承担。
4.2服务标准：设备完好，有效，用品齐备、清洁、完好。
5）库房管理及文印服务
5.1库房管理：物品入库进行验货，并分类上架。及时进行出入库登记，同时将出入库物品及时录入计算机系统；定期做好库存物品盘点，并制定采购计划，及时进行申购；根据学校物品领用制度，按时按量发放物品。
5.2钥匙管理：学校钥匙按楼栋、楼层分类备存一份在仓库钥匙柜中，负责学校钥匙的收发与保管。
5.3文印服务：负责学校文印室的管理，耗材及设备维修费用由中标公司承担，采购方提供打印、复印相关设备，打印、复印的成本费用，采购方根据产生的打印及复印的数额与中标公司据实结算（每学期结算一次）。
6）保健管理
6.1在学校总务安保处的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作,保健室必须由公司办理卫生行政部门颁发的医疗机构从业许可相关资质，学校不负责相关费用。
6.2制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。
6.3保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。
6.4贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。
6.5对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。
6.6抓好学校的防病、防疫工作，并对班级消毒工作给予指导。抓牢疫情期间防疫宣传工作，学生晨、午检做到及时、清晰记录，发现问题立即上报。
6.7组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片，抓好学生的近视眼的防治工作。
协助学校部门做好各项体检工作。
6.8及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。
6.9协助体育教师做好学生体质健康测评工作。
6.10在岗保健员必须穿着医护专用服装，服从学校统一管理，参与学校大型活动。
6.11完成学校交给的其他工作。
四、交付时间和地点：
1、服务期限：本项目服务期限为两年，合同一年一签。每季度学校对物业服务进行考核，如果学校对物业服务季度考核低于400分或满意度测评低于80分，学校有权单方面终止合同。
2、服务地点：采购人指定地点
五、服务标准：
1、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。
3、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、工伤保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
4、成交供应商无对外收费权。
5、对成交供应商履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求。
6、对成交供应商的其他要求：成交供应商应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。
7、物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。
8、物业管理饮食安排情况：学校正常上课期间，提供物业人员的餐饮。住宿自理。
9、公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但成交供应商的办公及员工所产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费。
10、因成交供应商管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。
六、验收标准：
1、根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标方承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
七、其他要求：
1、结算方法：
1.1付款人：湖南师大附中星城实验第一小学（通过国库集中支付）；
1.2付款方式：签订合同成交供应商人员到位并经采购人考核后，每季度支付年度总费用的25%，采购人每季度对成交供应商进行考核(总分500分)，低于450分，扣分按100元/分计算，在每季度费用中扣除，要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。如采购人对成交供应商季度考核低于400分或满意度测评低于80分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。
2、本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每季度将对成交供应商进行考核，具体考核细则见《湖南师大附中星城实验第一小学物业管理考核实施细则》（见附件）。
3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。
4、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。