广东政府采购智慧云平台电子卖场 定点议价采购公告 湛江市霞山住房保障中心采用定点采购议价方式实施本次采购。 一、项目信息 （一）项目名称：湛江市霞山住房保障中心物业管理服务定点采购 （二）项目编号：DDYJ-2024-1389535 （三）预算金额：3,243,244.56 （四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	控制单价（元）	计 量 单 位
1	需求详细说明:	详见附件《湛江市 霞山住房保障中心 公租房小区物业管 理服务采购需求》	1	3,243,244.56	项

商务需求

编号	需求内容
1	一、物业服务费用和其他费用（一）物业服务费由租户按所租住住宅的建筑面积，向中标人交纳，具体标 准参照湛价〔2011〕172、173号文确定，高层电梯住宅物业服务费：1.2元/月·平方米、步梯房住宅物业 服务费：0.7元/月·平方米。空置公租房的物业服务费，采购人无需向中标人支付。本标准未含楼宇电梯电 费和楼梯间照明电费等公共水电费用，相关公共水电费用由小区各租户按租住住宅（商铺）的建筑面积占 所在物业管理区域的总建筑面积的比例进行分摊。为确保小区水电及公共设施正常运行，保证秩序稳定，中标人必须按时向供电、供水部门代缴小区公共水电费用，然后再向小区租户收取相关水电费用。中标人 不得以物业服务费收缴率较低为由拒绝代缴小区公共水电费用。
2	（二）停车费用和服务费用：中标人可在物业管理区域内按规定划分小汽车停车位、电动自行车停车位并 收取停车费用和服务费用，小汽车停车位200元/个·月（含车位服务费），电动自行车停车位10元/个·月（不含充电费，含车位服务费）。小区车位的划分不能阻塞消防通道，停车位划分方案必须征得采购人同 意后方可实施，同时向采购人报备小区停车位规划图。停车费用及车位服务费收入全部归属中标人，专项 用于支付小区公共设施设备及电梯维修维护费用，节余部分可用于弥补中标人管理费用不足。中标人每月 须将所收取停车费用及车位服务费的账目明细台账（加盖中标人公章）报采购人备案。
3	（三）商铺物业服务收费参照所在公租房小区住宅物业服务费收取的标准执行。
4	三、项目物业管理服务内容（一）对本项目的物业管理区域内物业共用部位（包括房屋承重结构、房屋主 体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、物业服务用房等）及相关场地的 维修、养护（二）对本项目的物业管理区域内物业共用设施设备（包括电梯、绿地、道路、污水井、水 泵、水箱、消防设施、公共照明设施、机动车停车场、共用设施设备用房、物业服务用房等）及相关场地 的维修、养护使用及管理；（三）对本项目物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运,雨 水、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经 营管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）物业管理区域内租户和物业使用人装 饰、装修物业的行为管理；（八）物业档案资料管理；（九）物业管理区域的日常安全巡查服务；（十）物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理；（十一）供水、供电、供气、电 信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（十二）其他内 容。
5	四、物业管理服务内容及质量标准要求（一）日常管理 1.公共服务（1）对区域内违反治安、规划、环保 等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门和采购人。（2）建立 24 小时值班制度，设立服 务电话，接受采购人和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和 反馈，并及时处理，有回访制度和记录。（3）在物业服务中心（管理处）悬挂（或张贴）项目负责人照 片；公示物业服务标准、收费依据、收费标准。（4）员工持证上岗 ①管理人员、特种设备操作人员、消 防设施操作员按照国家有关规定取得相应职业资格证书或者岗位证书。 ②上岗 5 个月以上的员工持证上岗 率达 100%。 ③特种设备操作人员(包括电梯和电工等技术人员)不少于 2 名。 ④管理服务人员统一佩戴标 志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。 ⑤公示8小时服务电话和24小时值班电话。 ⑥对租户 基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。为保证租户基本信息安全，防止买卖租户 档案资料，物业服务企业应该建立科学有效的信息安全管理体系。

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6	2.制度建设（1）建立公共秩序管理、环境卫生管理、安全防范管理、消防管理、车辆停放管理等各项物 业管理制度、各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。（2）建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体 措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。（3）建立并落实便民维修服务承诺制度，并有回访记录。（4）有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。（5）建立公用设施设备管理制度，设施设备的运 行、检查、维修、保养等记录齐全。 3.档案资料管理（1）档案资料齐全完整，合理分类，分类成册，管 理完善，查阅方便；及时变更登记，账物相符。（2）建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施 设备的运行、检查、保养、维修记录。（3）建立租户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。 （4）各项管理制度、各岗位工作标准等档案资料齐全成册。 4.服务时限管理（1）建立报修、投诉台 帐，报修服务、投诉 2 个工作日内处理和回复。（2）报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维 修和回访记录。（3）接到求助、报警信号后，10 分钟内赶到现场进行处理。（4）小修工程 3 日内修 复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。
7	（二）房屋共用部位和共用设备设施的维护管理 1.共用部位管理（1）每日不少于 1 次全面检查房屋共用 部位的安全状况，做好检查记录，发现有危烂的，按要求组织维修。（2）每日不少于1 次巡视楼内公共 部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，做好巡查记录，并及时维修养护。需要维修的应在2个工 作日内完成。（3）小区内公共设施设备由中标人负责维修养护并承担费用,包括但不限于公共道路、沙井 盖、公共用水用电设备设施、公共照明（楼梯灯和路灯）、监控线路及摄像头、小区体育锻炼和休闲设 施、停车线和消防通道的划线和围栏设置等。达到报废年限或严重损坏无法维修需要整体更换的小区内公 共设施设备由采购人负责更换。（4）每年不少于2次清洗公共储水箱、天面水池等小区公共用水设备设 施，相关清洗费用由中标人负责。 2.装饰装修管理（1）对租户装修房屋的申报登记，并向采购人报告。（2）装修期间每日巡查装修施工安全情况。（3）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，无安全隐患。3.电梯管理（1）应保证电梯24 小时正常运行，监督电梯运行状况，督促电梯维保单位按计划开展维保和 审检工作。（2）轿厢内地面保持清洁，无水迹和异味，厢墙无灰尘和乱写、贴现象，通风、照明良好。（3）电梯出现故障或发生电梯困人时，及时向维保单位或拯救部门求救，物业管理人员须在10分钟内到 现场临时处理。（4）负责履行电梯“使用权者”的权利和义务，对电梯的日常使用管理及安全运行负第一 责任。电梯的日常维保、零配件更换、小修、中修、大修等维护维修保养工作及相关维护维修保养费用由 中标人承担。中标人须与有资质的第三方电梯维保公司签订维护维修保养协议并报采购人备案。中标人应 做好电梯的日常使用管理工作，保证电梯使用安全。每月电梯电费由小区各租户按租住住宅（商铺）的建 筑面积占所在物业管理区域的总建筑面积的比例进行分摊，中标人负责向租户收取电梯电费。电梯年检费 用由采购人负责。
8	4.消防控制中心及监控管理（1）消防控制设备、监视监控设备应24小时开通、24小时值守，保持完整的 监控记录。保证对公共安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助部署值守人员。（2）监控中 心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处 理。（3）做好安全监控设备的维护保养，清洁除尘每月 1 次，保证设备的正常运行。 5.发电机组、配电 机房管理（1）发电机组每月启动测试 1 次，并做好相关保养，发现异常及时排除。配电机房值班人员对 供配电设备负有运行、监视和维护保养的职责，应严格执行有关规定。（2）每天应做好配电房的常规巡 查，确保变压器声音正常、变压器绕阻温度正常，正确处理事故和异常运行情况。（3）每个月对配电房 的气体灭火设施进行维护保养 1 次，保证在停电状态下能正常使用。（4）每周对配电房地面及设备外表 清洁除尘 1 次。 6.设施设备管理（1）共用设施设备运行、使用情况正常，无事故隐患，出现故障及时进 行处理，不影响租户正常生活；排水、排污管道（化粪池）通畅，无堵塞外溢现象。（2）检查、维修有 记录，掌握设施设备完损状况。（3）路灯、楼道灯等公共照明设备完好。（4）设备房保持整洁、通 风，无滴、漏和鼠害现象，机房环境符合设备要求。（5）电子防盗门每半年至少 1 次定期保养，保持安 防监控、电子防盗门使用正常，门禁和楼宇对讲系统（非可视）每半年至少 1 次定期进行调试与保养，保 证其 24 小时运行正常，门禁和对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。中标人应该具有市 级或以上公安部门颁发的安全技术防范相关证书，出现一般性故障及时修复，不能及时修复的应有相应解 决措施，并做出限时承诺。 7.道路管理（1）道路通畅，井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行 人通行。（2）小区主要道路交通标志齐全、规范。（3）道路和绿地无车辆乱停乱放现象。 8.消防安全 管理（1）消防设施有明显标志，消防通道畅通；消防设施设备完好，可随时正常启用。（2）公共消防 设施和器材、安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每季不少于 1 次 集中检查，发现问题及时维修。（3）消防栓箱封闭管理，灭火器材完好，可正常使用，无积尘；每月不 少 1 次检查。（4）每年要组织不少于一次对员工进行消防知识和技能培

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9	9.室外休闲设施管理每周至少 1 次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。（三）秩序 管理 1.值班看守小区监控室和主出入口 24 小时有人值班看守。对进出小区的人员实行出入证管理，访客 和来访车辆进出和大件物品搬出实行登记。 2.巡查每日不少于 1 次对小区进行全面巡查，楼道、架空层和 车库每 2 个小时巡逻 1 次，及时发现和处理不安全隐患。 3.交通车辆管理（1）各种车辆进出管理有 序，无堵塞交通和乱停乱放现象。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。（2）对临时进入小区的机动车辆进行登记；按规定位置停放，管理有序。（3）停车场内照明设施完好，通道 畅通无阻，照明、给排水、通风等系统正常运行，无易燃、易爆及危险物品存放，各类指示标识清晰。 4. 环境卫生管理（1）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。（2）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，（3）生活垃圾做到每日清扫 清运不少于 1 次，小区无明显垃圾、无堆积物、无卫生死角，目视地面干净。（4）每 2 周不少于 1 次 擦抹楼内公共区域楼梯扶手、栏杆、窗台；窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌每月不少于 1 次，公共设施无积尘。（5）每日不少于 1 次清扫大堂（一层候梯厅）；每周至少 1 次擦拭门厅玻璃。 （6）每月至少 1 次清扫楼顶共用天台，有杂物应及时清扫。（7）每季至少 2 次清扫排水明沟内的泥 沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。（8）电梯及电梯 厅保洁标准每周至少 1 次擦拭电梯轿箱墙面；每日至少 1 次清拖地面，有污迹及时清理。（9）停车场 ①按规定对车场闸口进行出入管理。 ②保证文明、礼貌地指挥车辆按规定停放。 ③确保车场车辆停放整齐 有序。 ④每周至少 1 次清扫车库的纸屑和垃圾，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异 味、空气流通。 ⑤每年至少 1 次打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷。（10）道路 保洁标准 ①在雨天应及时对小区道路积水进行清扫，道路无积水现象。 ②每天清扫 2 次；路面保洁时间为 8：00－12：00、14：00－18：00，保洁员作不间断巡回保洁；保洁员在特定时段内对特定地点作重点 保洁。每半年至少 1 次清
10	（11）垃圾收集与处理标准 ①生活垃圾每天至少清运1 次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。 ②建筑垃 圾，废旧家具定点堆放，定期清运；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞 扬引起二次污染。 ③合理设有垃圾收集点，垃圾桶、果皮箱周围地面散落垃圾不明显、无明显污迹。（12）卫生消杀标准按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的 实际需要和季节特点制定具体计划，每年至少进行1 次；投放药物事先有公告，投药点有明显标识。 5.绿 化管理（1）每周至少 1 次清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾杂物，落叶较多季节增 加清洁次数。（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，相关费用由中标人承担。（3）每 年至少 1 次进行施肥、补苗；发生病虫害及时喷药。（4）花卉长势较好；花木不缺水枯萎现象；缺株率 在 20%以下。（5）每年至少 4 次普修剪；成活率在 75％以上，生长正常；绿地无改变使用用途和破 环、践踏、占用现象。对容易折断、可能造成安全隐患的树木应及时进行修剪，相关修剪费用由中标人承 担。 6.安全防范管理（1）制定紧急事故处理预案，并始终处于紧急事故反应状态。（2）对火灾、治 安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。（3）设有使用 人求助与报警电话，24 小时有人值守，涉及人身安全的地方，应设有明显标志并有防护措施。（4）协助 有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生。（5）对小区内围边界、角落、车库、道路的照 明设施加强维护，保持必要的照明。 7.应急处理（1）启动相应应急预案；随时对遇难、遇危、遇险、遇 困的租（用）户提供紧急援助；随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助；立即向采购人和有关 部门报告。（2）获得台风、暴雨或其他灾害性天气信息时，应启动相应应急预案；并采取如下应急措 施： ①对设备机房、停车场、告示牌、电线杆、门窗等露天设施的抗强风能力进行检查和加固。 ②对排水 水泵运转情况进行检查，保证正常排涝； ③对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；及时准 备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查；（3）工作记录及时、清楚、完整。
11	五、履约保证金在签订合同时，中标人应向采购人缴交10万元合同履约保证金，合同履行完毕或中止时，采购人应根据中标人履行合同的情况，将全部或部分的合同履约保证金退还给中标人（不计算利息）。六、中标人违约处理（一）采购人可扣减中标人合同履约保证金的情况 1.中标人如果没有按照物业管理服 务内容执行，造成租户同一问题投诉3次以上的，采购人有权要求中标人限期整改；逾期未整改，采购人将 在履约保证金里每次扣减2000元至扣完为止。若造成采购人经济损失的，中标人应负责赔偿。 2.若发生 公共水电费用欠费导致小区停水、停电的情况，采购人将在履约保证金扣减相应金额支付公共水电所欠费 用，合同中止或继续履约完毕后，扣减金额不再退返给中标人。 3.中标人不得向租户收取超过合同有效期 的物业服务费、停车费用及车位服务费，如发生超期收取物业服务费、停车费用及车位服务费的情况，必 须及时退还给租户。采购人向中标人发出限期退还费用整改通知，若中标人不在期限内整改完成，采购人 可在履约保证金里每次扣减2000元至扣完为止。 4.采购人每月组织一次环境卫生大检查，若中标人没有 达到采购人的检查标准要求，采购人将在履约保证金里每次扣减2000元至扣完为止。 5.当发生小区共用 设备设施损坏、存在安全隐患的情况时，若该项工作应由中标人负责维修养护、处理并应承担相关费用 的，采购人要求中标人及时维修处理而中标人不执行的，采购人将在履约保证金里每次扣减2000元至扣完 为止。 6.小区发生安全生产责任事故，未造成人员伤亡，经查实主要责任应由中标人负责的，采购人将在 履约保证金里每次扣减2000元至扣完为止。安全生产责任事故若造成财物经济损失，由中标人负责赔偿。7.因对物业管理服务不满而引发8人（含8人以上）集体上访事件或引起群众聚众闹事，中标人没有及时制 止和上报，在社会造成不良影响的，采购人将在履约保证金里每次扣减2000元至扣完为止。 8.中标人应 配合市政府及相关部门，执行有关要求物业小区开展各类管理工作的文件精神，特别是创文创卫及防疫等 工作，相关配合工作费用由中标人承担。若中标人在相关检查中不配合，采购人发出限期整改通知而中标 人不在期限内整改完成，造成采购人受到通报批评等不良社会影响的，采购人将在履约保证金里每次扣减 2000元至扣完为止。

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9.若中标人主动提出解除合同，或因经营不善导致不能继续按合同要求履行义务而合同未到期的，采购人 将在履约保证金里，按自解除合同之日起至合同期限终止之日每天扣减100元至扣完为止。（二）采购人 有权单方解除合同的情况（采购人单方解除合同的，中标人不得对采购人提出经济补偿要求）： 1.中标人 被租户投诉小区物业管理服务方面存在问题，累计半年15次及以上的，3次及以上未按采购人要求限期内 完成整改及3次以上拒不执行采购人决定的。 2.若发生公共水电费用欠费导致小区停水、停电的情况，影 响恶劣，采购人发出限期整改通知而中标人不在期限内整改完成的。 3.中标人向租户收取超过合同服务有 效期的物业服务费、停车费用及车位服务费，超收费用的情况发生3次以上（含3次）的。 4.采购人每月组 织一次环境卫生大检查，若中标人没有按照标准要求连续三个月没达到采购人的检查标准要求的。 5.当小 区共用设备设施损坏、存在安全隐患的情况时，若该项工作应由中标人负责维修养护、处理，采购人向中 标人发出限期整改通知，而中标人不在期限内整改完成的情况发生超过2次以上（含2次）的。 6.小区发生 安全生产责任事故（如电梯出现故障或发生电梯困人等），因中标人没按规定时间及时向维保单位或拯救 部门求救，造成人员伤亡事故或造成重大财物经济损失情况的。或未造成人员伤亡，但经查实主要责任应 由中标人负责，类似情况半年内发生超过2次以上（含2次）的。另外，相关责任应由中标人负责并进行善 后处理。 7.因对物业管理不满而引发8人（含8人以上）集体上访事件或引起群众聚众闹事的，中标人没及 时制止和上报的，累计3次以上（含3次）的，或在社会造成重大不良影响的。 8.若中标人在创文、创卫、防疫等政府检查工作中不配合，造成采购人受到通报批评等不良社会影响的，累计3次及以上的。 9.若中 标人因经营不善导致不能继续按合同要求履行义务而合同未到期的。七、本需求未尽事宜，采购人和中标 人可在合同另行约定。

（五）议价发起时间：2024年12月23日 （六）本项目采用的是按面积报价的报价方式。 二、需求信息 服务时间：24 个月 合同份数：4 争议处理方式：向采购单位所在地的人民法院提交诉讼解决 发票类型：增值税普通发票 三、供应商报价须知 （一）供应商应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并对如下条件的真实性负责：1）具有独立承担民 事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4）有依法缴纳税 收和社会保障资金的良好记录；5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6）法律、行政法规规定的其他条 件。 （二）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。 （三）供应商应在报价时，可通过系统提供采购需求中所要求的全部资料与数据的，应当通过系统提交。供应商不得在所上传的 附件中填写项目报价信息，如系统报价与附件材料不一致，则附件报价无效，以系统报价为准。 （四）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次 报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。 四、定点议价规则 （一）报价规则。 （1）供应商的报价应是总价。 （2）供应商的报价不得高于最高限价。 （二）成交规则、终止规则。 （1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。 （2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。 五、项目联系方式 联系方式：何玉颜 0759-2230970 -第4页- 采购单位：湛江市霞山住房保障中心 2024年12月23日 -第5页- -第6页-