一、功能及要求：
一、采购项目名称：滨河嘉园小区物业管理服务整体外包采购项目
二、项目概况：
滨河嘉园位于长沙市开福区车站北路以西，海棠小区以南，浏阳河风光带以北，拟建洪山公园以东，总建筑面积约512218.02㎡，其中住宅建筑面积约382297㎡，商业面积23900.49㎡，地下室建筑面积81169.71㎡，小区住宅共3759套。
二、相关标准：
按国家及行业标准执行。
三、技术规格：
4、考核
4.1考核方式：由采购人单位指定专业第三方对滨河嘉园小区物业服务实行月度考核。
    4.1.1月度常规考核：
1）考核评分满分为100分。（表格详见下表《滨河嘉园物业服务整体外包月度考核表》）
2）90分（含）以上为优秀全额支付月度服务费，80分（含）以上为合格，按考核表内累积扣费金额进行按实扣费；79分（含）以下为基本合格，除按实扣费外另扣除50%月度服务费，并由甲方进行约谈处理，如连续两个月或累计79分（含）以下则采购人有权当即解除服务合同。
4.1.2专项考核
1）因物业管理服务原因导致的12345、数字化城管、省长信箱、市长信箱、问政湖南、领导留言板、网信办等各类相关投诉，月投诉量20条（含）以下，回复处理及时有效且未造成较大负面影响的经甲方或专业第三方确认后不予扣款，21条（含）以上扣除月度服务费200元/条（前20条累计叠加计算）；如投诉未处理或投诉人不满意则扣除月度服务费400元/条。
2）因供应商原因导致发生负面舆情，扣除服务费500元/次，如因负面舆情出现集体上访至采购人处的扣除月度服务费10000元，上访至上级部门或政府机构的扣除月度服务费20000元，如发生大规模群体事件的扣除月度服务费50000元。
3）如因供应商原因导致发生安全生产相关安全责任事故，当月考核评定为基本合格，根据安全事故等级划分标准，一般事故扣除月度50000元，较大及以上事故则全额扣除其50%月度服务费，并由供应商自行承担相关责任，如造成损失均由供应商自行承担或履行相关赔偿义务。

滨河嘉园物业服务整体外包月度考核表      考核日期：
序号	内容	服务要求		分值	扣费标准	扣分情况
1	管理处设置及人员要求	（1）管理处组织架构健全、管理制度完善、岗位职责明确		2	不合格扣1分并拟扣款100元
		（2）办公场、生活场所整洁有序。		2	不合格扣1分并拟扣款100元
		（3）人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。		2	有一人不合格扣0.5分，并拟扣款100元/人/次
2	日常管理与服务	（1）对业主或使用人的投诉在一天内答复处理。		2	有一次不合格扣1分，并拟扣款100元。
		（2）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。		2	出现违规装修扣3分并拟扣款500元，有一户专修资料不齐全扣0.5分并拟扣款50元/次
		（3）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等]。		2	物业档案不齐备不得分，并拟扣款200元。
		（4）按月度、季度进行安全生产大检查并形成检查报告留存。		2	无安全检查报告、记录扣1分/次，并拟扣款100元/次
		（5）半年度、年度业主满意度调查满意度须达90%以上		2	未进行业主满意度调查不得分并拟扣款300元，满意度未达标扣1分并拟扣款100.
		（6）及时缴纳水电费用，不得因欠缴费用造成停水停电		2	不合格不得分并拟扣款200元。
		（7）半年度、年度进行消防安全演习		2	未进行消防演习不得分并拟扣款200元。
公共区域清洁卫生服务标准
1	地面、门厅	每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面、墙面清洁。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
2	楼梯扶手、栏杆、窗台	每周擦抹二次，保持基本无灰尘。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
3	地库	每季冲洗一次，无异味、无堆物、我明显散落垃圾		3	地库灰尘严重不得分拟扣款300元，发现一处垃圾扣0.5分拟扣款50元。
4	消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
5	天花板、公共灯具	每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
6	天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
7	垃圾收集	高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
8	电梯轿厢	每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
9	道路地面、绿地、明沟	道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
10	公共灯具、宣传栏、小品等	每周擦抹一次，表面无污迹。		3	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
11	垃圾站	有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放并及时清运，垃圾站及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。		3	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
12	果皮箱、垃圾桶	合理设置。每周清洗擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
13	消毒灭害	每季对明沟、垃圾站等消毒灭害重点区域喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
公共区域秩序维护服务标准
1	人员要求	（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。		1	不合格不得分并拟扣款200元。
		（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。		2	不合格不得分并拟扣款200元。
		（3）不得出现脱岗、离岗、缺岗现象		2	不合格不得分并拟扣款500元。
2	门岗	（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。		4	人员缺岗不得分，并拟扣款500元，记录不齐备扣1分并拟扣款100元/次。
		（2） 管理小区外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。		2	无记录、未及时劝阻扣1分，并拟扣款100元/次，
		（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。		2	不合格不得分并拟扣款200元。
3	巡逻岗	（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。		2	不合格不得分并拟扣款200元。
		（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。		2	不合格不得分并拟扣款200元。
4	监控岗	监控岗人员必须持证上岗、人证相符且能够熟练操作使用其消防控制室所有相关设备		4	不合格不得分并拟扣款800元。
5	车辆管理	（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。		2	不合格不得分并拟扣款100元。
		（2）及时处理车辆停放不规范的现象。		2	有一处违规停放现象扣0.5分并拟扣款100元。
公共区域绿化日常养护服务标准
序号	基本条件	要素	养护要求（植物）
1	1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要。	修剪	草坪保持平整，草高不超过8cm。	2	不合格不得分并拟扣款200元。
		清杂草	定期清除杂草，不出现大面积杂草。	2	不合格不得分并拟扣款200元。
		病虫害防治	防治结合、及时灭治，不得出现虫害现象。	2	不合格不得分并拟扣款200元。
		扶正加固	树木基本无倾斜。	2	不合格不得分并拟扣款200元。
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
序号	内容	运行、保养、维修服务要求
1	电梯	电梯运行正常平稳，有电梯巡检记录、例行维保记录，年检标志。		4	无记录、年检标志不得分并拟扣款300元。
2	电梯机房	机房内应设置电梯机房巡检记录、保持干净整洁		2	不合格不得分并拟扣款200元。
3	配电间	设置配电巡检记录、配备配电间操作各类工具，保持干净整洁。		2	不合格不得分并拟扣款100元。
4	水泵房	设置水泵房巡检记录，保持干净整洁。		2	不合格不得分并拟扣款100元。
6	消防监控室	监控设备完整齐备，配备专业消防救援工具。		2	不合格不得分并拟扣款200元。
7	消防器材	月度消防器材巡检记录，保证消防柜内水枪、水带完整齐备，灭火器按规范要求配备。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
8	安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
9	公灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在90%以上。		2	有一处不合格扣0.5分并拟扣款100元/次，依次累加。
专项考核
1	投诉处理	因物业服务原因产生的投诉		/	详见4.1.2专项考核条款
2	舆情控制	无因物业服务原因造成的群众集体或街道、社区等相关职能部门上访投诉事件		/	详见4.1.2专项考核条款
3	安全生产	不得发生因为物业服务原因的安全责任事故		/	详见4.1.2专项考核条款
4	小区文化	定期组织小区文化建设活动、节假日氛围布置		/	不合格不得分并拟扣款200元。
5	垃圾分类	要社区及相关部门垃圾分类要求，设置专职垃圾分类督导员		/	不合格不得分并拟扣款500元。
合计分数：           累积拟扣费：           实际扣费：
考核结果：
评分人签字：         被考核人确认：       采购人副总经理：            采购人常务副总经理：

 
   5.滨河嘉园小区整体外包合同一旦签订，则中标人即为滨河嘉园小区安全、品质第一责任人，全权负责滨河嘉园小区安全管理、质量管理、经营管理等各类事宜。
6、移交方式：中标后，30天内完成滨河嘉园小区移交工作及整体外包合同签订，采取现状移交方式进行移交。
7、本项目费用按从合同签订之日起至合同期满采用总价包干（含税）方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人单位不再支付任何其他费用。
8.投标人在投标前，如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
四、交付时间和地点：
1.实施时间：服务期限自合同约定之日起二年。
2.实施地点：福元路450号，滨河嘉园小区。
五、服务标准：
三、项目基本要求：
1．采购要求：
1）采购期限：本次采购期限为两年。
2）成交供应商必须承担滨河嘉园小区物业服务主体责任，对小区内安全生产、舆情管控、用工风险、各类投诉处理、经营管理等与滨河嘉园小区物业管理相关的各项事宜全面负责，如无特殊原因采购人不参与处理与其相关的各项事宜。
3）对小区12345、数字化城管、省长信箱、市长信箱、问政湖南、领导留言板、网信办等各类投诉承担主体责任，负责投诉受理、回复、处理等。
4）对小区商业部分物业运营，其物业管理费用收取及水电代缴工作均由供应商自行负责，如因此发生的任何舆情及相关事宜与采购人无关。
5）按专业化的要求配置管理服务人员，全面负责滨河嘉园小区保安、保洁、工程维护维修、客户服务、投诉处理等各项物业管理服务，并满足滨河嘉园小区基本运行的各项要求，原则上工程人员配备不少于5人、客服管家配备不少于6人、保安不少于36人、保洁人员分少于32人。
6）所有保安、保洁、工程维护等相关工具、用具、物品、服装（如：垃圾车、对讲机、巡逻车、警棍等）均由投标人自行提供。
7）在社区指导下负责定制物业管理服务工作计划并组织实施、健全管理规章制度，提升服务质量，档案资料齐全。
8）在社区指导下对滨河嘉园小区实施全面垃圾分类管理，并达到垃圾分类相关指导单位要求。
9）采购人有权委托专业第三方对该小区物业管理整体外包服务予以考核及履行其相关手续。
10）关于本项目多种经营收益及停车收费收益归属及分配问题待采购完成后由双方另行协商
2．★控制价上限值：依照住宅面积382297㎡核算，1.1元/㎡/月，月度费用：420527元，总计金额：10092648元/二年（大写：壹仟零玖万贰仟陆佰肆拾捌元整）,不得高于上限单价1.1元/㎡/月。
3．人员配置及要求
l) 从业人员年龄原则上不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人单位等相关部门备案：
2) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
3）关键专业岗位人员，必须本人持有相关操作或执业证件方可上岗履职。（如：消防监控室值班人员必须持有消防操作证）
4．保洁绿化管理及要求
1）清洁管理
小区清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。滨河嘉园小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生服务。
  2）绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，最终达到滨河嘉园小区生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证滨河嘉园小区的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保滨河嘉园小区的园林小区，无破环、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。
3）消杀管理
为有效控制滨河嘉园小区的“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括：小区地下室、各楼梯通道、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。
在消杀工作过程中，不影响滨河嘉园小区人员正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在采购人不在家的时候进行，并做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。
  4）排污管理
对滨河嘉园小区的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，确保滨河嘉园小区的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工环境。
  5）污染控制
对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
5、小区设备及工程维护维修
1、乙方全面负责小区电梯、弱电系统等各类设施设备的日常维护及保养，制定各类设施设备保养巡查计划并组织实施，其特种设备维保单位必须选聘具备特种设备维保资质的企业。
2、乙方需承担小区内如小区内照明设施修缮及更换、小范围地砖破损及绿化修复、地下室排污泵维修、摄像头更换等日常零星维修项目，且整改修复期限原则上不超过15天，不得出现将日常及小型维修积累叠加现象，如因修复不及时所产生的的舆情或投诉则根据考核条款进行相应经济处罚。
3、对于非乙方原因所造成的涉及金额较大或需启动维修基金的中大型维修整改及提质改造项目，由乙方履行维修基金启动申报相关流程及手续，甲方应予以协助配合。
环境管理工作要求和质量标准表        

工作项目	作业频度	质    量    标    准
地   面 清   扫	2次/天，重要部位专人随时清扫	地面无杂物垃圾；道路无土无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、天台、天棚无尘，无蜘蛛网。
保   洁	每天7:00-18:00	所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。
楼道.楼梯 走   廊	每周清扫3次， 每月清洗5次。	无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘。保洁率99%以上。
垃   圾 清   运	运送1次/天，清洗垃圾站1次/月	日清理100%，要求整洁、无臭味、无污迹现象。
消   杀	喷洒杀虫剂垃圾站2次/周、排污井池2次/月。 投放灭鼠药1次/月。	蚊蝇消杀率80% ， 蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目	雨、污水井1次/月 化粪池1次/半年 污水管道1次/季	无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。
绿  化	造型修剪夏季20天 1次，其它季1次/月	保持草坪平整；保持绿化有足够的生长肥料、水分；无死苗、枯草现象，绿地保持率99% 。
	草坪修剪 1次/年
	施肥 2次/年
运作督导 方   法	实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁队长每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。

5．消防管理及要求
1）建立消防责任制：由于高层小区火险因素多、火势蔓延快、疏散困难、扑救难度大等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要在小区的每一个人都来参与。建立区域消防责任制，使小区消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。
2）控制火灾隐患要点：鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在小区火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火灾的区域。在小区可能引起火灾的区域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，在此区域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。
3）加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建立以保安员为主的消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，并组织小区客户参与实地消防演习。
消防管理工作内容与质量标准

工作内容			作业频率	质      量      标      准
值班（灭火）			24小时	值班人必须持证上岗，报警、通讯设备完好，离岗有人代班（代班人员必须持证），灭火迅速、措施得力，抢救及时。
流动 巡查 宣传	家居安全		每日8点 至21点	无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气，安全使用电器，无乱搭接电线 有消防设备，会使用；无违章用火，用电，无使用易燃材料装修；无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。
	装修监督
	公共场地
	设   备
消防 设备	消 防 泵 栓  带			泵：运转良好，无异常声音，无振动表面无灰无尘无油污。栓：无渗漏、无锈蚀，开闭灵活。带：无破损、无霉潮，带柜完好。灭火器放置合理，
设施 检查	灭火器具 报警、通 讯、车辆		每周一次	无缺失，无过期，表面清洁`100%完好。设备灵敏，车辆无故障，完好率100% 。消防器材一年补换两次。
学习训练			3次/周 20分钟/次	熟悉消防法规、消防知识和小区消防情况，掌握基本消防技能。训练、演习组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。
考   核			1次/半年
演   习			1次/年

6．交通管理要求
充分利用小区停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员，对小区停车及交通场进行24小时监控管理，确保小区进出车辆安全有序。
7．保安监控及巡视要求
1）合理布控，人防与技防紧密结合
利用滨河嘉园小区闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统，建立以监控中心为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区。小区保安员监控实行24小时值班与巡视。
2）专业保安与应急支持相配合
通过监控中心获得的信息，按规定的程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；组织一支快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；与小区采购人及公安部门取得方便、高效的联系方式，建立强大的保安系统。
3）强化训练与高效监控
对保按队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟，规范服务行为，强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线，保证保安巡视的有效范围和工作效率。
8．项目特别说明
1）本项目单价采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人单位不再支付任何费用。
2）为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，采购人单位特别申明供应商所聘员工须与供应商签订劳动合同，且供应商所聘员工工资待遇（含社保和其它福利待遇）不得低于本市其它类似物业公司所给员工待遇，违反约定的，采购人单位有权采取减扣物管费及扣除10%月度等措施。
3）中标人在服务期间将本项目进行将本项目主体转包他人的将被解除服务合同。
4）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
5）采购人单位在供应商进场前已和其他供应商签订相关合同包括但不限于光纤通信入网等，供应商须配合相关供应商的工作，保证其工作顺利完成。
6）对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
六、验收标准：
四、验收标准
1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行。本项目采用简易程序进行验收，由采购人组织验收。
2、验收过程中产生纠纷的，如为中标人原因造成的，由中标人承担相关费用；否则，由采购人承担。
3、每月考核结果作为验收的重要依据，项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，由此带来的一切损失由成交人承担。
七、其他要求：
3.结算方法：
3.1 付款人：长沙市城北投资有限公司（单位自行支付）
3.2 付款方式：由供应商根据月度考核结果开具相应增值税专用发票，按月支付。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。