一、功能及要求：
一、项目概况：
1、服务地点概况：麓谷企业广场园区属湘江新区工业园区，占地面积360亩，建筑面积54万平方米，共有32栋房屋，隶属于湖南麓谷发展集团。长沙市不动产麓谷登记点位于湖南湘江新区文轩路27号（麓谷企业广场园区内A4栋），建筑面积约：2629.7㎡，其中一单元负102室和一单元101室部分权属于原长沙高新区管委会。2011年，长沙麓谷钰园物业管理有限公司入驻（2019年4月1日更名为“长沙汇诚物业服务有限公司”），并签订《前期物业服务合同》，合同现处在执行期内。该房屋于2021年12月正式投入使用，前期由长沙汇诚物业服务有限公司（园区大物业服务公司）提供服务，现已到期。
2、服务期限为12个月，以合同签订日期为准。
3、项目预算：915301.58元。
4、总体服务内容：服务内容为户外公共物业服务、室内特约服务。
户外公共物业服务：是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
室内特约服务：是指长沙市不动产中心麓谷登记点防疫消杀、取号引导、办公区内秩序维护、停车管理、绿植租摆、饮用水供应、环境卫生清洁、重大接待配合、会务等综合性服务；水电供给、网络及监控、办公桌椅、门窗、消防设施、中央空调、电子显示屏等设备设施维护。
二、物业管理服务内容
（一）户外公共物业服务
1、综合服务：组织架构健全、24小时服务，随时响应客户需求。
2、公共房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指物业小区或单幢物业内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、公共照明、供热线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车 场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
按年度计划开展维护工作，保持其正常运行及完好状态。
3、环境卫生：绿化长势良好无死株，无大面积黄土裸露；卫生清扫及时细致，保持干净整洁。
4、秩序维护：24小时有人值守巡查，维护园区安全。
5、停车管理
（1）非机动车管理：非机动车有序停放在指定地点；无飞线充电现象。
（2）机动车管理：做好麓谷登记点工作人员车位停入引导服务工作；预留麓谷登记点前流动车位，合理安排使用，确保即停即走办理业务人员可停车；注意观察车窗、车门是否锁好，及时提醒客户。
（3）消防通道：保持麓谷登记点前道路通畅。
（4）停车场：停车场等公共区域严禁闲人逗留、小孩玩耍，禁止张贴小广告在车上。
（二）室内特约服务
1、环境卫生维护
（1）绿植租摆：根据甲方要求，结合节假日、植物属性摆放绿植，保持绿植长势良好。
（2）外围绿化：绿化长势良好无死株，无黄土裸露，无病虫害。
（3）卫生：室内外卫生目视干净、整洁，无异味；无明显杂物；无水渍玻璃明亮；各固定设施无积尘；垃圾分类投放、日产日清不过夜。
（4）消杀：根据防疫消杀需要，结合人员流动性大特点，消杀及时，无蚊虫滋生。
2、设施设备维护
（1）中央空调：每半年清洗一次；空调效果运行良好。
（2）给排水及供电设施：水电设施维护良好，及时查询用水用电情况，确保不断供（政府实行有序用电除外）；出现损坏及时维修。
（3）网络及监控：运行完好，网络故障及时处理。
（4）办公桌椅：完好无缺失；保持额定数量。
（5）门窗：每日检查，确保完好。
（6）消防设施：定期检查、养护，确保正常启用。
（7）电子显示屏：正常播放。
（8）中心内水电设施维护、网络及监控维护、办公桌椅维修、消防设施维护、中央空调主机维护及末端清洗、电子显示屏维护、会务服务（其中中心内水电设施维护、网络及监控维护、办公桌椅维修、消防设施维护、中央空调主机维护及末端清洗、电子显示屏维护、会务服务）。
3、秩序维护
（1）防疫消杀：按市、区最新防疫消杀要求执行。
（2）取号引导：引导客户取号，进行简单答疑。
（3）秩序维护：有序排队、举止文明，避免纠纷；禁烟劝导；应急事件紧急合理处置。
4、记录及物资
（1）工作记录：实行日志管理，按月存档，麓谷登记点内外各岗位工作情况做好记录备查。
（2）物资管理：物品购买、领用记录齐全，随时备查。
5、行政管理
（1）人员稳定：人员稳定性强，精神面貌好。
（2）团队建设：团队合作、服务意识强，无内部矛盾。
6、其他要求
（1）协调配合：积极配合麓谷登记点、湘江新区党政办的工作，随时响应。
（2）突发事件处理：工作时间5分钟内到达现场、其余时间内10分钟内到达现场。
（3）节能管理：下班后巡查麓谷登记点照明、空调等设施设备，遇未关闭时，及时关闭。
三、服务标准
1、着装：统一制服，并保持干净、整洁、烫平；内衣不外露；衣服不漏扣、掉扣；工牌佩戴规范、保持端正。
2、个人卫生：口气清新无异味；身体清洁无异味。
3、站姿：呈立正或跨立姿势，眼睛平视，面带微笑。
4、坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得在椅子上前缩后仰，摇腿跷脚。
5、巡查：巡查行走时应昂首挺胸，双臂自然下垂摆动，走平行步，正视前方，以眼睛余光巡视四周，不左顾右盼，不与他人拉手及勾肩搭背。姿态端庄，精神振作。无弯腰驼背、东倒西歪、前倾后仰、伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋及搭肩挽臂等现象。
6、接受询问、求助：面带微笑，说流利普通话、使用礼貌用语。热情接待客户求助，并及时传递求助信息。
7、工作时间无迟到、早退，无超过10分钟以上的空岗。
8、工作场所：干净、无污物；工作台上未摆放与工作无关物品；工作区域无闲杂人员逗留，举止文雅，无随地吐痰及乱扔垃圾等现象。
9、工作纪律：遵纪守法，遵守公司及麓谷登记点双重管理制度，不得在岗位上喝酒、吸烟、吃东西、嬉笑、打闹、打瞌睡、看书报听音乐及上网等，不得做其他与值班执勤职责无关的事情。
服务质量标准

项目	序号	内容	服务要求
公共物业服务标准	1	综合服务	组织架构健全、24小时服务，随时响应客户需求。
	2	公共房屋共用部位、共用设施 设备及其运行的维护	共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指物业小区或单幢物业内，建设费用已经分摊进入销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、公共照明、供热线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。 按年度计划开展维护工作，保持其正常运行及完好状态。
	3	环境卫生	绿化长势良好无死株，无大面积黄土裸露。 卫生清扫及时细致，保持干净整洁。
	4	秩序维护	24小时有人值守巡查，维护园区安全。
基础职业素养	5	着装	统一制服，并保持干净、整洁、烫平；内衣不外露；衣服不漏扣、掉扣；工牌佩戴规范、保持端正。
	6	个人卫生	口气清新无异味；身体清洁无异味。
	7	站姿	呈立正或跨立姿势，眼睛平视，面带微笑。
	8	坐姿	上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。
	9	巡查	巡查行走时应昂首挺胸，双臂自然下垂摆动，走平行步，正视前方，以眼睛余光巡视四周，不左顾右盼，不与他人拉手及勾肩搭背。姿态端庄，精神振作。无弯腰驼背、东倒西歪、前倾后仰、伸懒腰、袖手、背手、插腰或将手插入衣袋及搭肩挽臂等现象。
	10	接受询问、 求助	面带微笑，说流利普通话、使用礼貌用语。热情接待客户求助，并及时传递求助信息。
	11	工作时间	无迟到、早退，无超过10分钟以上的空岗。
	12	工作场所	干净、无污物；工作台上未摆放与工作无关物品；工作区域无闲杂人员逗留，举止文雅，无随地吐痰及乱扔垃圾等现象。
	13	工作纪律	遵纪守法，遵守公司及麓谷登记点双重管理制度，不得在岚 位上喝酒、吸烟、吃东西、嘻笑、打闹、打瞌睡、看书报听音乐及上网等，不得做其它与值班执勤职责无关的事情。
停车管理	14	非机动车管理	非机动车有序停放在指定地点；无飞线充电现象；
	15	机动车管理	做好麓谷登记点工作人员车位停入引导服务工作；预留麓谷登记点前流动车位，合理安排使用，确保即停即走办理业务人员可停车；注意观察车窗、车门是否锁好，及时提醒客户；

四、物业岗位人员要求
1、在人员配备方面，以“高效精干”为指导原则，配备以优秀员工为项目管理骨干的队伍：一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线，二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务，三是在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。

序号	岗位名称	主要工作内容	工作时间	人数	备注
1	综合服务岗	服务所需物资管理、接待及会务、内外部协调	8：00—17：30	1	因项目现场情况特殊，本岗位不要求专岗，如遇特殊情况，供应商应响应采购人要求及时配备此岗位人员。
2	室内保洁岗	中心内清扫、清洁、垃圾分类	根据窗口作息时间，提前1时上班，推后半小时下班。	1	登记点公共区域日常保洁1人，含保洁物料，上班时间比不动产中心早半小时。
3	室内秩序维护岗	中心内防疫消杀、取号引导、秩序维护、物资搬运、禁烟劝导等服务。人员纠纷等意外事故的应急处置	根据窗口作息时间，提前半小时上班，推后半小时下班。	2	大厅疫情防控、取号引导、秩序维护2人，上班时间比不动产中心早半小时。
4	室外秩序维护岗	登记点前坪机动车、非机动车停放引导，保持车流畅通，维护车辆及行人通行安全	根据窗口作息时间，提前半小时上班，推后半小时下班。	3	前坪停车引导和秩序维护3人，上班时间比不动产中心早半小时。
5	设备设施维护岗	登记点内设施设备维护	设备设施日常巡查安排在窗口上班时间内。除应急维修外，维护维修安排在非窗口开放时间，避免影响办理业务.	1	本岗位不要求专岗，如遇特殊情况，供应商应响应采购人要求及时配备此岗位人员。

2、对员工基本素质的要求
1) 高中以上文化，五官端正，年龄22—50岁，具有良好的自身素质。
2) 领导办公室室内卫生，要求员工具有良好的自身素质诚实守信，不贪小利，禁止翻看文件资料、禁止动用个人物品，并不得随意去询问与工作无关的事情。
3) 能独立操作运行绿化维护工作，并要求具有绿化工职业资格证。
4) 能独立操作各项清洁工作。
5) 配电房值班员要有高压电工证，熟悉电工知识和高压配电房操作规则，24小时值班，对设备和安全设施要勤查，确保正常安全供电。
五、保密安全
为保证机关工作安全，确保党和国家机密安全，上岗前必须进行保密知识培训，学习《保密法》及相关法规，增强保密意识，与采购方签订保密协议，自觉履行保密义务，确保机关机密安全。
保密安全总则
1) 成交人员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。
2) 各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。
3) 成交人员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。
4) 未经允许不能将办公区域内的任何资料带出机关或以电子邮件的形式发出。
5) 所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。
6) 所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。
7) 管理人员保密规定
管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办公室或档案室时，必须首先得到甲方相关工作人员的批准。
二、相关标准：
执行相关行业标准以及采购人要求。
三、技术规格：
执行相关行业标准以及采购人要求。
四、交付时间和地点：
1、履行期限：服务期12个月，具体以合同签订为准。
2、履行地点：长沙市文轩路27号麓谷企业广场A4栋负一楼、一楼。
3、履行方式（合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式等）：成交单位负责整个项目的实施。
五、服务标准：
执行相关行业标准以及采购人要求。
六、验收标准：
本项目按长财采购[2016]6号文的规定，以简易程序验收方式进行验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标单位承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
七、其他要求：
1、结算方式：
1.1 付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部
1.2 付款方式：湖南湘江新区管理委员会党政综合部对成交单位提供的服务质量进行月度考核，依据考核结果每半年支付一次物业费。考核结果采用评分制，满分100分，详细考核、扣分标准见《长沙市不动产中心麓谷登记点物业服务考核管理办法》。得分90分(含)以上，甲方全额支付服务费；得分90分以下，每少1分，核减服务费的千分之五，考核期内连续两个月85分以下的，采购人有权终止合同。
2、总报价应包含开展物业服务所需要的人员薪资福利成本、行政办公、治安保卫费用、公共设备维护费、环境卫生费用、管理者酬金、前期开办费用、物业服务企业的合理利润、法定税费及不可预计等费用。一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是成交供应商的报价让利行为，损失自负。
3、因本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购方不再支付任何费用。
4、中央空调、热水系统、消防系统、电梯等特殊设备设施由成交人另聘具有资质的专业公司进行维保，甲方不另行付费，其费用全部由成交人承担。维保合同签订后，由成交人配合甲方对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作，确保各设施设备运行正常。
5、单项维修单件器材金额在500元以下的，由物业公司直接进行维修维保并承担费用；单项项目维修维保金额在1000元以上的项目，必须先提出具体方案，报甲方审批后执行。
6、成交人服务所需的工具设备、清洁保养材料、公共卫生间易耗品（卷纸、洗手液）等物品，由成交人负责采购，所提供的清洁保养材料应符合环保和甲方要求。

序号	名称	标准	备注
1	紫薇花卉绿植提供及养护	11元/盆	180盆/月
2	农夫山泉饮用水12L	25元/桶	工作日20桶/天
3	入口与洗手间地垫，取号机热敏纸，卫生间烘干机、卷纸、擦手纸、洗手液、消毒液、酒精，饮水区茶叶、一次性杯子，会议室用物品等
3.1	免洗洗手液500g	15元/瓶*10瓶（蓝月亮、滴露、柔妮）	每个月10瓶
3.2	抑菌洗手液500g	15元/瓶*10瓶（蓝月亮、滴露、柔妮）	每个月10瓶
3.3	大盘纸筒	85元/个*2个	1/2楼男女卫生间墙壁（瑞沃，仅供参考）
3.3	擦手纸盒	60元/个*2个	会议室（瑞沃，仅供参考）
3.5	83消毒液20kg	135元/桶	大厅卫生间（发科达，仅供参考）
3.6	擦手纸（200抽/18包）	155元/件*5件	一楼洗手台（维达、心相印、豪仕发）
3.7	大盘纸(三层/12卷)	155元/件*5件	一楼二楼男女卫生间（心相印、维达、洁云）
3.8	盒装抽纸(100抽)	30元/提*6提	会议室
3.9	洗洁精1.45kg	15元/瓶*2瓶	卫生间清洗（立白、超能、碧柔）
3.10	洗液粉190g	5元/包*5包	地毯清洗（立白、超能、碧柔）
3.11	矿泉水380ML小瓶装	35元/箱*2箱	会议室（农夫山泉、百岁山、依云）
3.12	4A特级茶叶250g	80元/包*3包	会议室（金晶、南山、金骏眉）
3.13	医用酒精500ml(喷洒)	25元/瓶*10瓶	大厅（邦勒，仅供参考）
3.14	合版印刷一次性纸杯（大厅）3750个	500元/箱*1.2箱	大厅
3.15	240L黑色大垃圾袋(50个/件)	99元/件*3件	10个/天,210个/月(中典、迪恩斯、洁尔惠）
3.16	檀香（除臭）	10元/盒*10盒	卫生间
3.17	保温壶2L	120元/个*2个	会议室（炊大皇、膳魔师、苏泊尔）
3.18	空气清新剂370ml	106元/件/*2件	卫生间/会议室（清扬、朗德林、绿之源）
3.19	带柄牛角梳	45元/把*2	一楼洗手台（众福缘、谭木匠、虞美人）
3.20	皮质板夹+杯垫5309	45元/套*30	会议室专用（诚祥，仅供参考）
3.21	定制地毯	16.79㎡*150元/平	大门口红色（欣扬，仅供参考）
3.22	定制地毯	（3200mm*1600mm） 650元/块*1	大厅入户红色（欣扬，仅供参考）
3.23	定制地毯	（2400mm*800mm）500元/块*1	大厅入户（雨天沾湿垫地毯）（欣扬，仅供参考）
3.24	定制地毯	（1100mm*800mm） 88元/块*1	洗手台地垫（欣扬，仅供参考）
3.25	定制地毯	（1840mm*800mm）148元/块*1	洗手台地垫（欣扬，仅供参考）
3.26	定制地毯	（665mm*600mm）50元/块*1	洗手台地垫（欣扬，仅供参考）
3.27	定制地毯	（1350mm*1200mm）162元/块*1	洗手台地垫（欣扬，仅供参考）
3.28	定制地毯	（2790mm*1040mm）290元/块*1	洗手间入户门口（欣扬，仅供参考）
3.29	定制地毯	(1200mm*750mm)80元/块*1	洗手台地垫（欣扬，仅供参考）
3.30	热敏纸	(80mm*60mm)103元/箱 50卷/箱	前期购置一箱，后续不动产纳入自己办公用品支出（金叶牌，仅供参考）
3.31	茶渣桶(高26*直径23)	25元/桶*4	卫生间/窗口（日日茶具、五月天、梦庭）
3.32	卫生拖把架	(700mm*500mm)400元/个*2	一楼二楼卫生间放置（架海牌，仅供参考）
3.33	雨伞收纳架	（48cm*68cm*26cm)160元/个*2个	大厅门口防疫检查桌旁（诺雅牌，仅供参考）
3.34	不锈钢杯架	35元*4个	饮水机旁边购置4个（邦斯顿，仅供参考）
3.35	白云牌自动烘手机	330元*1个	卫生间（白云、艾克、莫顿）
3.36	精品亚克力托盘黑色	108元/个*2	放置洗手间/会议室各一个（万红定制，仅供参考）
3.37	会议室瓷杯	45元/个*10个	会议室
3.38	KOOGIS茶垢清洁剂	30元/瓶*2瓶	卫生间
3.39	卫生间除臭剂	50元/瓶*2瓶	卫生间

7、服务期内，成交人提供麓谷企业广场创业大楼地下车库24个停车位供采购人使用,停车管理费按照每月每个200元计（停车管理费包含在本项目物业服务费内）。
8、物业服务人员流动以及必要的失业保险、医疗保险、养老保险、工商保险和人员意外伤亡保险办理及费用全部由成交人承担。
9、成交人需处理好与园区因水、电、消防、弱电及相邻单位的协调事务，确保甲方正常办公和车辆停放，并承担其全部费用。
10、水电、燃气费用由成交单位代缴，再由采购人据实支付。
附件1：长沙市不动产中心麓谷登记点物业服务考核管理办法

项目	序号	检查内容	检查标准	扣分标准	检查情况 描述	扣分 情况
基本职业素养	1	仪容仪表	统一制服，并保持干净、整洁、烫平；内衣不外露；衣服不漏扣、掉扣；工牌佩戴规范、保持端正。 个人卫生干净；站姿、坐姿得体；精神面貌好。	每处扣0.1分
	2	礼仪礼节	面带微笑，彬彬有礼。	每处扣0.5分
停车 管理	3	非机动车管理	非机动车有序停放在指定地点；无飞线充电现象。	每处扣0.5分
	4	机动车管理	做好麓谷登记点工作人员车位停入引导服务工作； 预留麓谷登记点前流动车位，合理安排使用，确保即停即走办理业务人员可停车；注意观察车窗、车门是否锁好，及时提醒客户。	每处扣0.5分
	5	消防通道	保持麓谷登记点前道路通畅。	每处扣1分
	6	停车场	停车场等公共区域严禁闲人逗留、小孩玩耍，禁止张贴小广告在车上。	每处扣0.1分
环境卫生维护	7	绿植租摆	植物长势良好，并根据甲方要求，结合节假日、植物属性调整品类。	每处扣0.1分
	8	卫生	室内外卫生目视干净、整洁，无异味；无明显杂物；无水渍； 玻璃明亮；各固定设施无积尘；垃圾分类；垃圾日产日清不过夜。	每处扣0.1分
	9	消杀	根据防疫消杀需要，消杀及时，无蚊虫滋生。	每次扣0.1分
设施设备维护	10	中央空调	每半年清洗一次；空调效果运行良好。	每次扣0.5分
	11	给排水及供电设施	水电设施维护良好，及时查询用水用电情况，确保不断供(政府实行有序用电除外)出现损坏及时维修。	每处扣0.5分
	12	网络及监控	运行完好，网络故障及时处理。	每处扣0.5分
	13	办公桌椅及 门窗	保持正常使用功能。	每处扣0.1分
	14	消防设施	定期检查、养护，确保正常启用。	每处扣0.1分
	15	电子显示屏维护	正常播放。	每处扣0.2分
秩序 维护	16	防疫消杀	根据最新防疫消杀要求，严格查码，逢进必扫、必戴口罩、测体温；	每处扣1分
	17	取号引导	引导客户取号，进行简单答疑；	每处扣0.1分
	18	秩序维护	有序排队、举止文明，避免纠纷；禁烟劝导；应急事件紧急合理处置。	每处扣1分
工作记录管理	19	工作记录	实行日志管理，按月存档，长沙市 不动产中心麓谷登记点内外各岗位工作情况做好记录备查。	每处扣1分
	20	物资管理	物品购买、领用记录齐全。	每处扣1分
其他 要求	21	协调配合	积极配合麓谷登记点、区党政办的工作，随时响应。	每处扣2分
	22	突然发事件 处理	工作时间5分钟内到达现场、其余时间内10分钟内到达现场。	每处扣2分
	23	节能管理	发现下班后麓谷登记点照明、空调等设施设备未关闭时，及时关闭。	每处扣1分

说明：
1.甲方对照服务质量标准对乙方提供的服务质量进行月度考核。
2.考核结果采用评分制，满分100分。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。