一、功能及要求：
一、项目概况
1.服务范围

序号	服务区域	建筑面积	概况
1	湘江新区第三集中办公区大楼	57682.6㎡	湘江新区第三集中办公区（简称三办）于2003年建成投入使用，位于长沙市湘江西岸麓谷科技新城。机关大楼分为A、B、C、D栋，总建筑面积58789.60㎡，现有停车位973个。其中，A栋共13层为高层建筑物建筑面积10247.20㎡，装配4台电梯，办公建筑面积8702.6㎡，设备间及辅助用房面积1095㎡，会议室面积449.60㎡；B、C、D栋为多层建筑物建筑面积48542.40㎡（含2019年新增职工活动中心1107㎡），装配客梯9台、餐梯1台，办公建筑面积34266.83㎡，设备间及辅助用房面积3065.60㎡，地下及半地下部分面积7272.67㎡，会议室面积3937.30㎡。 三办大楼室外绿化总面积4887.01㎡，其中乔木绿篱等林地面积4351.53㎡，草地面积535.48㎡。
2	麓谷公园、望麓山	占地面积129700㎡	麓谷公园位于大楼广场前侧，占地面积129700㎡，绿化面积94400㎡，公园水体占地面积18000㎡（27亩），绿化率为72.78%。广场中心还设有喷泉、路灯、园林亮化灯等设施。广场及盘山公路有涌泉水泵8台、进口冷雾机组2台，喷咀150个、路灯300多盏、园林灯300多盏、草坪灯800多盏，公共洗手间4间（2座）。 望麓山位于大楼后侧，占地面积约60000㎡，其中景观设施由台阶、挡墙、山体园林景观亭、体闲平台、景观照明40多盏，消防水管等设施组成。

2.物业服务需求定位：专业化、精细化的管理方式，创造安全、干净和舒适的服务环境；标准化、品质化的管理理念，形成真诚、规范和周全的服务氛围；个性化、前沿化的管理思路，打造高规、高档和精品的服务标杆。物业服务按照“湖南省五星级物业服务”标准。
3.物业类型：综合性办公大楼及公园。
4.主要设施、设备清单

序号	指标项	明细
1	配电系统	一、A、B、C栋大楼及周边麓谷公园、望麓山 1.大楼用电设备总安装容量为2980KW，10KV高压电源进线二路，2台变压器安装容量800KVA/台,均分列运行，为保证重要负荷的用电，大楼设有360KW柴油发电机组，并在低压配电房消防电源柜，停电时，15秒钟自行启动投入运行。 2.2台变压器，安装容量800KVA/台，高压开关柜：进线柜2台、电压互感器1台、高压计量柜2台、过渡柜1台、馈电柜2台、直流操作屏1台。 3.低压配电柜分两列安装，每排7台、联络柜1台、低压补偿电容器400KVAR。 4.低压配电房三次谐波滤波柜2台，三次谐波滤波器16台。其中，A栋11台、B栋3台、C栋2台。 二、D栋大楼 1.供电系统 大楼用电设备总安装容量为1650KW，10KV高压电源进线二路，2台变压器安装容量800KVA/台,均分列运行，为保证重要负荷的用电，大楼设有420KW柴油发电机组，并在低压配电房消防电源柜，停电时，15秒钟自行启动投入运行。 2.2台变压器，安装容量800KVA/台，高压开关柜：进线柜2台、电压互感器1台、高压计量柜2台、过渡柜1台、馈电柜2台、直流操作屏1台。 3.低压配电柜分两列安装，每排4台、联络柜1台、低压补偿电容器400KVAR。
2	给排水系统	市政管网引入DN150的给水管，室外给水管网形成环网，在A栋地下水泵房设置80立方米生活蓄水池，消防水池800立方米、A栋12楼楼顶设置60立方米的生活水池，室内给水采取屋顶水箱供水方式。水泵设置分生活水泵2台，室外消防接合器4台、室内消防栓泵2台、喷淋水泵2台、喷雾水泵2台、污水泵15台。排水检查井45个、化粪池6个、化油池2个、水泵动力柜10台。
3	空调系统	一、A、B、C栋大楼 中央空调设备敷设面积约为30000㎡，由2台远大BZ125Ⅷ直燃机提供冷、热源，空调制冷量约123瓦/㎡、空调供热量约118瓦/㎡。吊顶式空调机69台、风机盘管217台、消防排烟风机1台、消防防排烟离心风机5台、卫生间排气扇62台、电空调127台。 二、D栋大楼 中央空调设备敷设面积约为12000㎡，由1台远大BZ100Ⅷ、2台远大BZY50X1直燃机提供冷、热源，空调制冷量约116瓦/㎡、空调供热量约108瓦/㎡。吊顶式空调机5台、风机盘管208台、防排烟风机3台、卫生间排气扇26台、电空调41台。
4	弱电系统	弱电总控制室在A栋2楼监控室，其中电话主模块在A栋2楼、D栋1楼和3楼，可以通过每一层弱电机房的电话分模块、把电话号码分布到各个办公室内。网络交换机分布在每层弱电机房内，供各办公室办公使用。 （1）网络端口总数约1300个，电话点900多个，背景音乐点近100点，摄像点265点。 （2）弱电机房17个，网络交换机19台，电话网络交换中央控制主机3台。 （3）门禁控制面板52个，门禁控制系统电脑主机1台
5	消防系统	A、B、C、D栋大楼： 火灾报警控制器2台、广播录放主机2台、火灾显示盘33个、消防电话系统2套、消防卷帘系统10套。
6	电梯	机关大楼电梯共14台，其中A栋4台、B栋3台（含观光梯2台）、C栋2台、D栋4台、餐梯1台。
7	停车道闸系统	停车道闸系统7套（其中BC栋车库出入口2套、地税边停车场1套、广场2套、D栋1套）。
8	会议音响系统	会议音响系统9套（包括广场，监控室，调音台、功放、均衡器、音频处理器、会议话筒、视频控制器、矩阵等，不含指挥中心、展示厅），LED大屏3个，电视拼接屏2套，调音台9个，功放机19台，有线话筒62个，无线话筒14个，音箱86个（包括广场、二标、监控室背景音乐音箱、会议室音箱）。

二、相关标准：
符合国家、省、市相关物业管理条例及行业标准。
三、技术规格：
符合国家、省、市相关物业管理条例及行业标准。
四、交付时间和地点：
1.履行期限：服务期三年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
2.履行地点：第三办公区A、B、C、D栋大楼、麓谷公园（含望麓山）。
3.履行方式（合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式等）：中标单位负责整个项目的实施。
五、服务标准：
一、服务内容
（一）主要委托管理事项
湘江新区第三办公区物业服务采购的范围和内容包括第三办公区A、B、C、D栋大楼、麓谷公园（含望麓山）所有设备设施的维护、秩序维护、环境卫生、会议服务、报纸分发、水气等代收缴工作及抄表统计管理等工作，具体内容为：

序号	内容名称	服务内容构成
1.秩序维护
1.1	车辆管理	管理范围内的车辆行驶、指挥和停泊管理及交通设施、标志、标识、设备的养护、维修和管理等相关工作；
1.2	安全管理	治安防范工作。包括区域入口处指挥、大楼门岗执勤、楼内、外巡逻巡查，安全保卫、监控、上访以及防火、防盗、防爆、防破坏、防事故等相关工作；
1.3	应急演练	建立健全安全防范体系，对服务人员进行安全教育；定期进行各类应急演练（包括疫情防控、防暴、防汛、消防等）。
2.环境卫生
2.1	卫生保洁	①　公共环境卫生服务。包括办公楼公共卫生、茶水、音响、灯光、内外墙及门窗、管理范围内的公共场所、领导办公室、会议室及政务服务中心所有区域的保洁、麓谷公园、望麓山及原始林区的卫生清洁与保洁，垃圾的收集与清运等相关工作； ②　化粪池清理； ③　完成突发性事件造成的保洁工作； ④　垃圾分类。
2.2	绿化养护	麓谷公园（含望麓山），大楼楼周边及原始林区公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，绿化花草树木的除草、平整、保苗、治虫等及室内花卉摆放监管和养护等相关工作；
2.3	环境消杀	麓谷公园（含麓谷广场、山体、人工湖）、望麓山的清洁卫生，垃圾的收集倾倒及环境消杀，大楼环境消杀。
3.设施设备维护
3.1	设施设备维护	①　共用设施设备（含大楼、活动室、机关食堂、公园）的维修、养护、运行和管理。包括共用的上下管道、公共照明、办公室内照明、供配电系统，中央空调系统、供水系统、消防系统、会议系统（含音响系统）、网络系统、消防设备设施、电梯和监控系统等相关公共设备设施； ②　公共设施和附属建筑物的维修、养护、巡查和管理。包括路灯、道路、室外上下水管道、雨水管、排污管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、水泵等相关公共设备设施； ③　室内外设施设备的维修、保养、更换和管理。包括插座、灯具、灯泡、灯管、空调风口、门窗、门牌、把手、办公家具等相关设施设备； ④　广场及公园（含喷泉、水池、路灯、园林灯等相关设施设备）的维护、维修、保洁； 注： A. ★房屋建筑和所有设备设施等日常维修材料费用：单项维修单件器材金额在400元以下的，由物业公司直接进行维修维保并承担费用，记录报送甲方存档；单项项目维修维保金额在1000元以上的项目，必须先提出具体方案，报甲方审批后执行，提供承诺函（格式自拟）； B. 所有设施设备必须符合国家规定标准的产品； C. 麓谷公园（含麓谷广场）、望麓山市政设施设备维修不包含在设施设备维护当中。
3.2	房屋日常管理	房屋建筑共用部分的维修、养护、巡查和管理。包括楼盖、层顶、梁、柱、内外墙、门窗、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下室、架空层、停车场及基础承重结构部位等相关公共设备设施。
3.3	专业设备	负责中央空调、电梯、消防设施、水泵、配电设施、自动化设施设备等日常操作、维护(专业维保除外)及公共区域设施设备维修及更换，定期对应检必检的设施设备及时进行年检。专业维保内容包含： （1）空调系统、消防系统、电梯维保由招标人委托第三方进行维护保养并承担相关费用，中标单位负责监管和巡检（协助采购人监督管理维保单位完成专业设施设备（消防系统、电梯系统等）的维保养护，定期对应检必检的设施设备及时进行年检），保障运行正常； （2）生活水箱清洗、水质检测由招标人委托第三方进行维护并承担相关费用，物业公司应协助第三方作业和做好记录。
4.会务服务
4.1	会务服务和接待	主要分为礼仪接待服务和会议接待服务。包括会场、会议预订、布置、花卉租摆监管、资料摆放，会前会后礼仪接待、会中续茶、会后会场整理和保洁。负责会议室内音响设备保障、维护、运行等相关多元化礼仪与会务服务。
4.2	配合开展机关文化活动及特约服务	管委会举办大型的庆典活动或春节、五一、国庆等节假日，举行列队升旗仪式。
5.其他服务
5.1	物品搬运等临时性工作	承担采购人提出的物品搬运等临时性工作。
5.2	重大活动后勤 保障	重大活动后勤保障。
5.3	突发事件处理	包括处理各类突发事件（含火灾、发现可疑物或爆炸物、突发卫生事件、公共疫情）、自然灾害（含地震、暴风骤雨及洪涝、极端天气时的处置）、消防安全事故、设施设备故障（如电梯系统故障、水电气系统故障、雨污管网系统故障等）等。
5.4	节能减排工作	配合采购人做好节能宣传，开展节电、节水等日常节能工作。
5.4	机关食堂管理	配合采购人做好机关食堂管理，人员招聘。

（二）物业服务人员要求
1.物业综合管理服务：管理岗位按需配置8人。

序号	岗位	人数	岗位职责及要求
1	经理	1	负责与相关职能部门衔接工作，负责管理处总体工作的部署及安排，负责统筹安排管理处各部门工作、督促、检查、考核各部门工作开展情况。
2	副经理	1	负责协助经理落实督促总体工作安排，每日定期检查各部门工作落实情况，负责三办所有内部车辆车辆信息的录入及管理。
3	内勤	1	负责所有文字编排及打印，负责管理处所有工作记录的收集、检查、归档；负责所有员工入离职及其劳动合同签订及其社保的购买等相关后勤服务工作。
4	物业主管	1	负责协助经理落实督促物业服务质量检查及督促，同时负责D栋物业总体工作安排，每日定期落实D栋各部门工作情况。
5	会计	1	负责物业往来账目及其管理费收缴、开支核算。
6	出纳	1	负责物业所有员工福利、工资、奖金的核算及发放。
8	节能主管	1	全面掌握水、电、气等能源资源消耗情况，及时记录并提供相关基础数据，做好员工教育管理和培训，提出节能减排的工作意见和建议。
7	垃圾分类主管	1	负责项目区域内垃圾分类全面工作，负责宣传、培训、监督和考核；做好日常垃圾分类台账统计和收运，上报垃圾分类台账数据；与主管部门进行协调对接。
合计		8

学历要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、一般管理人员具备高中(含)以上学历。
执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
①　建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
②　建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
③　每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
④　根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
2.环境卫生保洁服务：保洁岗位按需配置35人。
根据三办物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务除了机关办公区公共区域保洁服务外，还包含了麓谷公园、望麓山的环卫保洁服务、公园2座公厕保洁服务，每日清洁不少于两次。

序号	岗位	人数	岗位职责及要求
1	保洁部主管	1	负责三办内所有区域内卫生、督促及检查工作，做好部门所有员工工作安排。
2	保洁班长	2	配合主管做好三办内外所有保洁工作安排及洗手间易耗品及时发放、大楼电梯内壁保养。
3	A栋保洁岗	5	1-2层1个保洁岗、3-11层每3层1个保洁岗、12层及职工活动中心1个保洁岗，负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作。
4	B栋保洁岗	3	1-3层每层1个保洁岗，负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作，确保年2000多场次的会议接待期间公共区域卫生保洁。
5	C栋保洁岗	2	1-4层每2层1个保洁岗，负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作，确保外来办事人员有良好的环境体验。
6	D栋保洁岗	5	1-4层每层1个保洁岗、5-6层1个保洁岗，负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作。
7	机动保洁岗	2	负责矛调中心保洁工作、突发事件处理及其他机动事宜和轮休事宜。
8	楼外保洁员	2	负责四栋办公楼周边辖区人行、停车库、绿化带卫生清洁及垃圾分类、集中工作。
9	垃圾清运消杀员	2	办公区垃圾清运1个、公园垃圾清运1个，负责本辖区所有垃圾整体清运至垃圾回收站，负责做好本辖区内消杀工作。
10	麓谷广场保洁岗	2	早班1人（8：00—16：00）、中班1人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作，1人负责轮休。
11	兴园路至谷园路保洁岗	1.5	早班1人（8：00—16：00）、中班0.5人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作。
12	麓谷公园二标段保洁岗	1.5	早班1人（8：00—16：00）、中班0.5人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作。
13	麓谷公园瑞龙路保洁岗	1.5	早班1人（8：00—16：00）、中班0.5人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作。
14	麓谷公园三标人工湖保洁岗	1.5	早班1人（8：00—16：00）、中班0.5人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作。
15	麓谷公园三标山顶保洁岗	2	早班1人（8：00—16：00）、中班1人（16：00—24：00）、负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作，1人负责轮休。
16	望麓山保洁岗	1	负责本辖区所有道路清理及公共设施擦拭工作及轮休事宜。
合计		35

岗位要求：具有物业服务从业经验。
服务内容及要求：
2.1道路及停车场(库)、绿化区、人工湖等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件、人工湖需配备保洁船只。
2.2办公用房公共部位保洁
(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
(2)平台台阶保持清洁。
(3)地面无污渍、无大件垃圾。
(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
(6)垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
(7)开放式地沟无大件垃圾。
(8)桌椅保持干净、无水迹和污渍。
(9)地毯整洁，无污渍。
(10)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。
2.3电梯保洁
(1)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。
(2)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
(3)每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。
(4)保持轿厢内空气清新、无异味。
2.4卫生间保洁
(1)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
(2)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
(3)地面整洁、无污渍、无积水。
(4)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
(5)卫生间内保持空气清新、无异味。
2.5垃圾分类、垃圾清运
(1)根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集，同时实行分收分运，负责监管建筑垃圾清运除工作。
(2)垃圾清收率不低于99%。
2.6卫生消杀
(1)无老鼠活动迹象。
(2)室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。
(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
2.7完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。
备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。
3.秩序维护及安防管理服务：安保岗位按需配置75人。
三办机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口18个（含停车场出入口：A栋正门、后门，A栋侧门，B栋正门、C栋正门、后门，D栋正门、侧门、D栋前栋后门、D栋后栋后门，北入口岗亭、南入口岗亭（中联东门）、广场停车场入口、广场停车场出口、地税停车场出入口岗亭、综合楼地库入口、综合楼地库出口、D栋地库出入口），职工活动室1个、矛调中心1个、监控消防值班室2个，973个停车位每日近4000车次交通疏导工作，保障麓谷公园及望麓山周边居民日常休闲娱乐安全防卫工作。

序号	值守岗位	人数	岗位职责及要求
1	保安队长	1	协调三办相关部门做好安全工作部署，贯彻落实管理处工作安排，负责安保部所有岗位的工作排班安排等。
2	保安副队长	1	负责与三办相关职能部门对接做好突发事件处理及桌椅搬运工作；配合队长做好安保部员工思想工作，做好岗位工作检查及督促工作等。
3	形象特勤岗	7	8小时值守岗，协助各楼栋大门白班值守岗做好来访人员接待及信息验证登记、检查进出大楼物品及记录工作，实现一岗双人、安防双重保障。
4	楼内安防巡查	8	24小时三班倒巡查岗2个，负责对各楼栋内所有公共区域进行安全巡查，及时发现安全隐患及可疑人员，及时采取必要措施，启动相应的应急预案；2人负责轮休。
5	交通指挥	2	综合楼前坪、广场停车场交通指挥岗2个，做好来访、办事及与会人员车辆停放引导工作，维持停车场内交通秩序，该岗位只负责白班，周末不上班，不需要考虑轮休。
6	出入口值守	34	24小时三班倒值守岗，随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场收费记录工作。
7	监控室消防值班	8	A栋和D栋分别设有消防监控室各1处，依据应急管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，24小时三班倒，同时接听外来电话咨询及投诉受理，随时监控大楼内及周边监控录像，2人负责轮休。
8	职工活动中心值守	1	8小时值守岗，随时做好职工活动室内设施设备的检查，灯、空调的开启及其安全巡查督促工作。该岗位只负责中班，周末不上班，不需要考虑轮休。
9	矛调中心值守	1	8小时值守岗，做好门口安全秩序工作，有效引导信访人员文明信访。
10	麓谷公园、望麓山安防巡查	12	24小时三班倒安防巡查岗3个，负责麓谷公园、望麓山、人工湖区域的安全巡查，做好麓谷公园、望麓山安全劝导、消防防范工作，确保市民体闲活动安全；巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案，含轮休巡查班长3人。
合计		75

★岗位要求：保安人员须具备从业经验并持证（保安员证）上岗，提供承诺函（格式自拟）。
服务时间：24小时三班倒服务。
服务内容及要求：
3.1出入管理、公共秩序维护
(1)建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。
(2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。
(3)设定固定停车点，引导车辆停放整齐。
(4)内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。
(5)道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。
3.2日常巡查
(1)设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。
(2)巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。
3.3突发事件处理
突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件演练率100%。
3.4消防控制室、监控室值班
A栋和D栋分别设有消防监控室各1处，依据应急管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，24小时三班倒。
3.5完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。
4.绿化养护服务：绿化维护岗位按需配置11人（数字化城管及文明城市测评的各项检查及绿化突发事件）。
三办机关室外绿化面积4887.01m?，其中林地面积4351.53m?、草地面积535.48m?。麓谷公园、望麓山占地面积129700㎡，绿化面积94400㎡，公园水体占地面积18000㎡（27亩），具有较好的服务与游乐设施，功能比较齐全，为市区内一定区域的居民服务。

序号	岗位	人数	岗位职责及要求
1	绿化部主管	1	负责麓谷公园所有区域内绿化养护督促及检查工作，做好部门所有员工工作安排，做好与区城管环保局关于市城管局月度考核衔接工作。
2	绿化班长	1	配合主管麓谷公园外围所有绿化养护工作；主管做好麓谷公园129000㎡绿化养护工作。
3	大楼周边及望麓山绿化工	3	负责大楼周边及望麓山绿化日常修剪及养护工作。
4	广场绿化工	1	负责麓谷广场及周边绿化日常修剪及养护工作。
5	公园绿化工	5	负责公园二三标及其望麓山绿化日常修剪及养护工作。
合计		11

岗位要求：具有绿化养护工作经验。
服务内容及要求：
4.1植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
4.2花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。
4.3落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
4.4水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。
4.5完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。
备注：不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。
5.房屋及公共设施维护服务：工程岗位按需配置17人。
三办机关大楼A栋和D栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况需配置相应的工种，如高低压电工、暖通工、质检员、音响师、普通水电工、泥木工等。

序号	岗位	人数	岗位职责及要求
1	工程部主管	1	负责三办、麓谷公园所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排。
2	工程部班长	1	配合主管做好三办、麓谷公园日常工作安排，确保工程部能及时完成近4500起维持维修量。
3	质检班长	1	负责机关特种设备的保障、维护、巡查巡检工作
4	音视频操作员（音响师）	1	负责辖区内所有音视频设备的保障、维护、巡查工作，做好年接待量达3000场次的会议室音响操作。
5	配电室值班电工	8	A、D栋2间配电室24小时值班及其应急事故处理工作，2人负责轮休。
6	日常维修	4	配合主管及班长做好三办、麓谷公园年维修量近4000起的日常维修工作，2人负责轮休。
7	泥工	1	负责做好辖区内公共区域抹灰、墙地砖以及石材类装饰面层的日常维修工作。
合计		17

岗位要求：具有相关工作经验，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
5.1公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)
(1)确保物业房屋的完好和正常使用。
(2)及时完成各项零修任务，零修合格率100%。
5.2电梯维护（委托方负责维保，物业负责监管）
(1)建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。
(2)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。
(3)电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。
5.3配电室值班
(1)物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。
(2)建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，维修人员必须持证上岗。
(3)建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。
(4)加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。
(5)管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。
5.4中央空调与新风系统运行维护
(1)建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。
(2)定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。
(3)空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
5.5消防系统维修维护
(1)消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
(2)每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。
(3)制订突发火灾/火情应急预案。
5.6完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。
6.会议服务：会服岗位按需配置14人。
三办机关A、B、C、D栋大楼现有公共会议室23间，多功能展示厅１个，总面积4386.90m?，其中200座位以上会议室3间、80-200座位2间、30-80座位会议室18间。2022年机关会议接待服务近3000场次（其中200人以上大型会议约800场次、高规格会议接待约600场次），平均每天会务服务约11场次。负责三办办公部门挂号信件及30多种报刊杂志的登记、分发和投放。

序号	岗位	人数	岗位职责及要求
1	客服主管	1	负责与各局室衔接会议接待，做好公共会议室会后卫生工作安排，做好本部门员工工作安排、及员工培训。
2	会务班长	1	协助主管做好各会议室会场布置工作。
3	高级服务员班长	1	协助主管做好公共会议室会后卫生整理工作。
4	高级会务接待员	2	主要负责商务贵宾室接待及高规格会议、活动礼仪接待工作
5	会议接待员	4	负责公共会议室日常会议接待工作安排，完成年接待3000多场次的会议接待工作量。
6	报纸分发员	1	负责各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作，同时，协助做好会议接待辅助性工作
7	高级服务员	4	负责做好公共会议室会后卫生整理工作。
合计		14

服务内容及要求：
6.1建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。
6.2做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。
6.3完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。
6.4做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。
注：
（1）根据湘江新区第三办公区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效,投标人应合理配置人员，最低人数不低于160人，管理岗位不少于8人；保洁岗位不少于35人；安保岗位不少于75人；工程岗位不少于17人；绿化维护岗位不少于11人；会服岗位不少于14人；要求投标人在投标文件中提供所有拟投入物业服务人员的人工成本测算表（格式自拟）。
（2）★投标人拟投入物业服务人员中须含：会计（1人）、出纳（1人）、节能主管（1人）、垃圾分类主管（1人）、监控室消防值班（8人）、职工活动中心值守（1人）、矛调中心值守（1人）、质检班长（1人）、音视频操作员（音响师）（1人）、配电室值班电工（8人）、泥工（1人）、高级会务接待员（2人）、报纸分发员（1人）。
（3）★投标人需为所有拟投入物业服务人员购买相关保险并承担所有劳动用工风险，提供承诺函（格式自拟）。
（三）服务标准
1.房屋建筑本体、公共部分的维护、管理：
1.1服务目的：保持大楼的安全性和耐久性，有效的保障大楼保值增值及安全；
1.2服务内容：包括房屋外观完好、整洁；大楼有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98%以上；无违反城市规划的违章建筑；房屋零星维修及时率达98%以上。
2.公共配套设施、设备的维护、运行管理：
2.1服务目的：保障大楼内各种设备设施的正常运行；
2.2服务内容：设备管理包括辖区内所有公共设备图纸、资料档案齐全；设备完好、运行正常，保养检修制度完备，所有设备运行记录台账完整；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。公用设施包括供水、供电、通讯、照明设备齐全，工作正常。
3.公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀，装修及生活垃圾的分类、收集、清运：
3.1服务目标：
（1）五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量；
（2）六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显裸露和浮土、无污水脏物；
（3）七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、立杆根净、墙根墙面净。
3.2服务内容：
（1）楼宇内公共部位。指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有公共部位。包括楼梯、大厅、天台、公共活动场所、地下停车场、架空层、共用卫生间、活动场所和电梯间等。
（2）物业区域内的公共场地。指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场、公共娱乐处所所有的公共场地
（3）物业区域内的生活废弃物，包括各处生活垃圾。
（4）所有公共区域内的垃圾分类按分类标准管理。
4.公共绿化、山水园林小品的养护管理：
4.1服务目的：美化绿化小区，创建园林式、生态公园。
4.2服务标准：
（1）树木：生长茂盛无枯枝；
（2）树形：美观完整无倾斜；
（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；
（4）花坛：土壤疏松无垃圾；
（5）草坪：平整清洁无杂草。
4.3服务内容：
（1）浇水：根据气候条件决定浇水量，阴雨天少浇，夏季炎热多浇；
（2）施肥：施氮肥促进枝叶繁茂，叶色浓绿；施磷肥、钾肥促进花草成形；
（3）整形、修剪：休眠期修剪、生长期修剪。花木的形态、观赏效果、生长、开花;
（4）防治病虫害：从栽培技术、药物防治、物理防治、植物检疫、涂白等；
（5）除草松土：平整土地、深翻土壤、轧剪、除杂划、防人为破坏、防病虫害。
5.楼宇自动化设备系统的运行管理：
5.1服务目的：通过建筑自动化、通讯自动化、保安自动化及消防自动化等系统集于一身，建立功能更全面、更现代化、更高效的现代物业。
5.2服务内容：
（1）结构化综合布线系统，按标准化规范；
（2）音视频与CATV系统，按标准化规范；
（3）会议系统；
（4）消防系统；
（5）保安系统，含监控系统、停车道闸系统等；
（6）通信与电话系统，含对讲等；
（7）办公自动化系统。
6.交通、车辆行使、指挥和停泊管理：
6.1服务目的：车辆管理的重点是防止车辆乱放，以及避免各类交通事故的发生；
6.2服务内容：制定门卫管理制度、制定车辆管理制度、加强宣传教育，做好车辆指挥引导；
7.物业档案资料收集、管理：
7.1服务目的：建立物业资料档案，作为原始记录予以保存，以备查考；
7.2服务内容：
（1）设计规划阶段信息；
（2）施工阶段及竣工验收信息；
（3）委托管理阶段信息；
（4）日常管理信息；
（5）台账记录信息。
8.配合机关文化建设和机关文化活动的开展：
8.1服务目的：提高管区人员的整体素质和精神面貌，促进物业管理人员与管区人员之间的沟通与理解。
8.2服务内容：
（1）一般性活动项目：如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动；
（2）主题性活动项目：以节日、纪念日为主题设计活动项目；
（3）临时性的其他活动。
9.室内花卉摆放监管：
9.1服务目的：督促花卉摆放公司根据不同的地点摆放与之相适应的美观、大方、茂盛的盆栽植物，营造绿色生态环保环境。
9.2服务内容：
（1）督促花卉摆放公司做好三办大楼门口、大厅、会议室及其他公共区域日常植物摆放工作；
（2）督促花卉摆放公司做好三办国家法定节假日及特殊情况下的花卉摆放工作；
（3）督促花卉摆放公司做好临时性花卉摆放工作。
10.会务接待与室内保洁、服务的管理：
10.1服务目的：保障三办日常会务的正常工作及会议室内的清洁、整齐；
10.2服务内容：所有会议室保洁和会务卫生清洁服务。
六、验收标准：
1.本项目按长财采购[2016]6号文的规定，以一般程序验收方式进行验收。
2.验收时间：每个合同周期的最后一个月。
3.中标人参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。
七、其他要求：
一、付款方式
1.结算方式：
1.1付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部（国库集中支付）。
1.2付款方式：按月支付（合同周期为一年，共三期，每期十二个月）。采购人依据《物业管理考核实施细则》对中标单位的物业服务质量进行月度考核（每月考核不少于一次，考核采用扣分累计制），考核结果作为物业管理服务费月度支付依据，具体如下：①考核结果90分以上（含90分）不扣款；②考核结果低于90分，按照以下计算公式从当月应付款中进行扣除（计算公式：扣除金额=【（90-考核分值）％】×【（100-考核分值）％】×当月应付款）。
注：若一个合同周期内连续三个月考核结果低于90分，采购人有权终止合同，并重新开展次年物业服务采购。
2.总报价应包含开展物业服务所需要的人员薪资福利成本、行政办公、治安保卫费用、公共设备维护费、环境卫生费用、管理者酬金、前期开办费用、物业服务企业的合理利润、法定税费及不可预计等费用。一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标单位的报价让利行为，损失自负。
3.因本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标单位免费提供，采购方不再支付任何费用。
二、其他约定事项
1.对中标单位相关要求：
①　中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
②　对中标单位的违纪处罚：因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。
③　对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。
④　中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。
⑤　采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出申诉，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。
⑥　采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次，采购人需提供相关依据），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。
⑦　中标单位在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或标准达不到，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标单位承担。
⑧　中标单位负责停车管理及代收费管理，除此以外无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。
2.其他说明
①　★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不提供相关的物资装备、工器具、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。
②　物业管理用房的提供情况：根据长沙市房屋产权管理局和长沙市规划管理局颁发的长房政发〔2009〕027号文件(关于印发《长沙市物业管理用房规定》的通知）要求，由业主免费提供物业管理用房。
③　本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。
3.鉴于甲方物业中部分设施设备已经老化或维修期间及运行过程中出现紧急情况如电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等，不及时采取措施会给甲方造成更大损失，乙方可先口头汇报，然后书面报甲方审批后报销。
4.办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元。
5.要求投标人充分了解项目所在地区域内的基本情况，制定切实合理的物业人员配备方案与物业服务方案。投标人在投标前可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
6.★在签订合同时，采购人有权要求中标单位将投标文件中所提供证明资料的原件送至采购人处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取中标，采购人将向监管部门汇报原件核查情况，提请废除其中标单位资格。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。