物业管理服务采购招标公告

招标

物业管理服务采购招标公告

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金额

64.78万元

项目地址

辽宁省

发布时间

2024/06/20

公告摘要

项目编号jh24-210100-04475

预算金额64.78万元

招标公司东北育才悲鸿美术学校

招标联系人-

招标代理机构沈阳公共资源交易中心

代理联系人林枫024-22890043

标书截止时间2024/06/26

投标截止时间2024/07/10

公告正文

（物业管理服务采购）招标公告

项目概况

物业管理服务采购招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2024年07月10日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况

项目编号：JH24-210100-04475

项目名称：物业管理服务采购

包组编号：001

预算金额（元）：647,800.00

最高限价（元）：647,800

采购需求：查看

包组号：001

包组名称：校园安保及秩序维护服务

一、项目基本情况

1. 服务地点：东北育才悲鸿美术学校（沈阳市沈北新区虎石台南大街 56 号）。

2. 服务面积：70136平方米。

二、项目委托服务范围

校区自然情况与重点服务区域

1、东北育才悲鸿美术学校：占地面积：70136平方米；设置东门、南门2个门。

2、共7个建筑，其中包含6所楼。

三、委托管理事项

（一）门卫管理：全面负责学校日常开放的大门的24小时门卫管理。对进入学校的人员检查有效的证件，防止非学校人员进入，并在上课期间关闭学校大门，对外出的学生进行核实并视情况放行；对外来机动车辆、外来人员及出入校园的物品进行检查和登记，确保校园的安全稳定，并及时发现和消除安全隐患。

（二）校园巡逻：组织治安巡逻，及时发现各类安全隐患，制止校园内的不文明举止和暴力事件，并随时准备提供紧急救助。

（三）楼宇管理：按照学校规定的时间对校园内各楼宇的出入口进行开启与封闭。

（四）治安案件处理：协同做好校园内部治安综合治理工作，及时处理校园内发生的各类治安案件。

（五）重大活动安保：抽调保安力量，无条件的配合学校各类大型活动或迎检工作，如校园内的安保与车辆停放等。

（六）行为规范管理：协助学校对入校的师生、访客日常行为规范进行管理，对不文明行为进行监管，并协助学校营造良好的校园文化环境。

（七）消防监控管理：

1、消防监控与报警管理：监控室需要24小时不间断地监控校园内的消防安全情况，包括烟雾、温度等异常变化。一旦发现火灾隐患或火警信号，应立即确认险情位置，并通知值勤保安和相关部门赶到现场进行紧急处理。同时，与校园内的消防报警系统保持实时联动，确保火灾信息能够迅速、准确地传达给相关人员。

2、视频监控与巡查：校园保安消防监控室负责对校园内的视频监控系统进行全面管理。监控员需通过视频监控设备对校园各区域进行实时巡查，特别是重点区域和关键部位，如教学楼、宿舍楼、实验室等。通过视频监控，监控员能够及时发现并处理校园内的安全隐患和异常情况。

3、记录与报告：监控室应做好值班记录、巡查记录以及火灾报警记录等工作。这些记录对于后续的安全事件调查和分析具有重要意义。同时，定期向学校物业管理员报告校园内的消防安全情况，包括火灾事故的数量、原因、处理结果等信息。

4、设备维护与管理：监控室负责对消防监控设备和视频监控设备进行日常维护和保养，确保设备能够正常运行并发挥应有作用。此外，还应定期对设备进行巡检和测试，及时发现并解决设备故障或隐患。

（八）宿舍秩序安全管理：①安全管理；②卫生监管；③公物财产管理；④纪律管理；⑤日常管理。

四、人员岗位配置及要求

（1）保安队长（流动保安员1人）

人员要求：男性，50周岁以下。须持有保安员证（投标时须提供证书复印件），有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安员业务培训。保安队长要加强对保安人员业务的管理，确保保安人员在校园内无违规事件发生。代表保安公司全面负责保安队伍的日常管理事务，严格保安人员队伍纪律管理，奖优罚劣；承担保安人员违规违纪的连带责任；实行人性化管理，关心队员疾苦，掌握队员的思想动态，充分调动队员积极性，努力保证队伍稳定；传达落实采购方的服务要求与管理规定，组织实施并不断完善采购方安全保卫整体方案；结合采购方发展实际情况，经采购方书面同意后适时作出岗位调整，完善各岗位职责；有针对性地开展安全教育和提示；定期向采购方安全保卫处汇报工作开展情况及治安信息，重大情况及时报告；配合采购方对相关违规事件的处理；组织开展保安人员业务培训和预案演练，制订采购方重大活动的安全保卫方案；建立健全录用保安人员档案资料及采购人所属设备资产的领用维修台帐，政审合格。

（2）保安员（校门6人)

人员要求：男性，工作时间12小时，两班倒。须持有保安员证（投标时须提供证书复印件），从业人员应有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安员从业规范，模范遵守安全管理规定；高中及以上文化程度（上岗前核验相关证明材料），55周岁以下，身高1.70米以上，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，没有犯罪记录，受过专门的岗前培训，政审合格。

（3）秩序维护员（楼宇1人）

人员要求：55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，政审合格，无劣迹。负责校园2号楼西侧、3号楼内、5号楼内、6号楼内的治安、监控和消防的巡查工作，工作时间为：17点至次日早7点（要求3小时一巡查）。

（4）消防监控员（治安消防监控中心）3人

人员要求：55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，政审合格，无劣迹。负责校区治安消防监控室的监控工作，持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），工作时间为24小时，三班倒。

（5）秩序维护员（宿舍安全管理8人）

人员要求：55周岁以下，实行24小时值班制；根据学校作息时间，按时检查学校宿舍内务，以及人员情况，如实记录；学生早晨全部外出宿舍后，将宿舍门窗锁好，检查宿舍内部卫生及内务；晚间放学后，学生全部进入宿舍，根据作息时间，按要求检查学生就寝情况，如实记录；学生有请假情况，宿舍安全管理员需检查有该生班主任签字请假条，如实登记；晚间学生有特殊情况及时与学校相关领导取得联系，请示如何处理、配合学校防疫工作。舍务工作人员，政审合格。

五、保安及秩序维护工作项目管理服务标准

1. 工作要求

（1）全面负责校园门卫防疫管理和校园防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时排查安全隐患、及防坠楼设施维护监测；学校内各负责区域设有巡更点，各区域秩序维护人员要严格执行学校制定的时间段，严格打卡。

（2）在校后勤保障部的组织和领导下，做好校园内部治安综合治理工作。

（3）配合学校，及时处理校园内各类纠纷和治安案件，及时、正确处理校园内的各类突发事件。

（4）随时出员，为师生提供紧急救助服务。

（5）协助并配合楼宇物业内部安全防范，提供安全力量支援。

（6）抽调临时保安队伍力量，做好学校重大活动安全保卫工作。

（7）配合公安机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动。

2. 着装要求

（1）除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着保安制服。因私外出时应着便服。

（2）着保安服时，要按规定佩带保安标志。

（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。

（4）在驻勤单位除工作处，着装时可以不戴帽子。

（5）着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

（6）学生入校、离校期间保安员需要佩戴全套（八件）防爆护具。着装参加重要活动时，只准配戴领导机关统一颁发的勋章、奖章和证章，不准配戴其他徽章和饰物。

3. 仪容仪表要求

（1）值勤时要仪表端正，精神饱满。

（2）男性保安不准留长头发、大鬓角和胡须。

4. 礼节要求

（1）在下列场所行举手礼：着装遇领导时；站岗、值勤、交班时；纠正违章时；受到领导接见、慰问时，领导视察、检查工作时；参加外事活动与外宾接触时；着装在大会上发言开始和结束时；接受颁奖时。

（2）在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。

5. 行为举止要求

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、吸烟、吃东西、嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。

（3）不准着制服在公共场所饮酒，严禁酗酒。

（4）要自觉遵守公共秩序和社会公德。

6. 言谈举止要求

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触群众时，说话要和气，使用“您好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。

（2）值勤时应讲普通话。

7. 岗位纪律

（1）严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，不准超越职责权限。

（2）严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事情。

（3）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。

（4）遵守客户单位内部的各项规章制度，对单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。

（5）要爱护公物。

（6）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（7）要认真填写值班记录，做好交接班工作。

8. 门卫保安管理

严格人员、车辆、物资进出管理；按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对携物出门实行出门证验审制度，防止财物流失；对外单位车辆实行换证入校制度；维护责任区域秩序，与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生，门前卫生三包；完成学校交办的其他事项。

9. 区域守护

熟悉守护区域的情况特点，定点守卫与区域巡查相结合；掌握消防栓、灭火器等安全设施的位置、性能和使用方法；听从保安队长工作安排与指挥调度，及时处置突发事件；维护责任区域公共秩序，协助各岗位开展校园交通秩序管理；发现可疑人员主动盘问，发现违规行为，大胆管理，主动干预，发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告，制止暴力事件，有效处置各种违法犯罪行为。

10. 机动巡逻

发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为；听从保安队长工作安排与指挥调度，善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件；根据不同情况，灵活执行相应的巡逻方案；加强对重点区域、要害部位的安全巡查，巡更采点不流于形式，并与监控室保持联动；协助各岗位开展校园秩序维护和交通秩序管理工作；协助楼宇物业及责任部门开展安全防范，负责校区内未实施保安管理楼宇（如行政楼、专业楼、教学楼等）的夜间定时清场；如实记录汇报巡逻记录。

11. 消防管理

每周检查记录校园内公共部位的消防设施（含消防系统、消防监控设备、视频监控设备、安保系统、一键报警系统），确保完好，绘制消防设施分布图，做好室外设施的日常维护；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的预案并演练，使每一个保安队伍人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告学校；发现火灾隐患，立即报告学校并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。

12. 安全防范

通过门卫卡口管理、区域守护与机动巡逻，形成校园安全防范网络；保障校园内正常的学习、生活、教学、科研、工作秩序；禁止盲流人员进入校园；维护校园正常的教学生活秩序，禁止乱设摊点；加强校园内部交通秩序管理，通过主动干预提示，控制车辆速度，禁止无牌照车辆进入校区，保障大门及校内道路畅通，无交通事故发生，无车辆乱停乱放现象；按学校规定对悬挂横幅进行管理，及时清理校园乱张贴，发现反动标语、宣传物等及时报告校区，并按规定处理。

13.宿舍秩序维护标准

（1）安全管理

①认真做好楼栋巡查，发现学生违规违纪行为要及时制止，并做好记录，每日上报《寝室反馈单》，对不听劝阻的学生要及时向班主任反映。

②密切关注学生思想动态，发现学生宿舍中存在的安全隐患或不良苗头应及时报告，并积极配合相关部门妥善处理。

③每日对安全隐患排查，每日报送《寝室值班管理记录》发现问题及时汇报整改。并填写《安全检查整改台账》，《交接班记录本》中同步记录整改进程。做好安全大检查等各项工作。

④防火、防盗、防携带管制刀具进入学生宿舍，防乱接乱拉电线，确保安全。加强对寝室内大功率电器和使用明火的管理,对查处到违章用电或使用明火的寝室要记录在案并及时制止。经常对宿舍内门、窗、床等寝具进行检查。注意观察男生寝室是否有管制刀具、铁棒、啤酒瓶等违禁物品存放并及时督促清理。出现学生吸烟及时进行劝阻。

⑤常查常巡，教育学生加强自我安全防范意识,减少寝室失窃事件的发生。

⑥防止外来人员入内、留宿。

⑦按规定时间执行关锁宿舍区大门、熄灯开灯等工作，每晚检查学生住宿情况,对夜不归宿、外宿等违纪行为进行查处并做好检查登记记录，及时报年级组处理。

⑧出现突发事件、刑事或治安案件、灾害事故，及时处置、及时报警，注意保护现场，并报告保卫处，采取积极有效措施，确保学生人身和财产安全。

（2）卫生管理

①在每日上报的《寝室反馈单》中要体现出对本宿舍区的卫生监督、检查、评比每日的值日情况。保证对学生进行有效指导和管理。

②监督学生不随地吐痰，乱丢垃圾和废弃物，保持良好卫生环境。

③经常与学生交流，调动学生搞好卫生的积极性。做好检查评比及公布等工作。

（3）公物财产管理

①宿舍秩序维护管理员负责宿舍楼内财产管理，杜绝“长明灯、长流水”存在。坚持检查各寝室财产使用情况。

②做好学生爱护公物教育。对违反规定的学生进行批评教育，必要时建议给予纪律处分。

③凡人为损坏、丢失的宿舍物品、设施及时赔偿并维修。

④做好学生寝室的维修报修工作，有登记、有检查、有核实。

（4）纪律管理

①负责学生在宿舍区时的纪律，严禁在宿舍区发生矛盾纠纷和喝酒打架事件。

②做好学生管理工作，督促学生按时就寝，按时起床。

③防止打牌、抽烟、喝酒、赌博，防止异性学生进入本宿舍区。

④对违纪学生进行及时教育制止，并作好记录(房号、班级、姓名、违纪情况）及时上报年级。

（5）日常管理

①认真做好本楼幢学生的信息收集和反馈工作，及时更新本楼栋住宿数据，确保数据与实际情况相符。熟练掌握分管宿舍区的布局及各部门、各班的住宿情况。

②每天认真做好巡查工作，巡查记录须填写工整，事实准确、详实。

③禁止向学生销售商品或外人进入推销商品。

④无条件执行总务处传达的临时性工作任务，及时完成领导交办的各种任务。

⑤教育学生在宿舍内文明住宿。制止学生乱丢、乱泼、乱倒、破坏公物、酗酒、私藏凶器、打架斗殴、熄灯后起哄等不良行为。

六、其他要求

1、保安公司独立承担本保安服务的一切管理责任，不得将本保安的管理责任转让给第三方。

2、保安公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》及各类工作记录、交接单、档案的模版，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝保安公司入场或在每阶段考核履行情况时视情况进行对其追究相应责任。

3、保安公司进场时，应对校区所有绿化植物、建筑物进行备案，如因保安公司管理不当导致校区绿化、建筑物损失时，由保安公司原位原样进行恢复。

4、接受政府有关部门的监督、指导。每次对保安履约验收时，接受校区总务负责部门负责人审核。采购人保安服务监管层级为：学部总务干事--校区总务安全负责人--后勤保障部负责人。

5、保安公司入场时，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，入场安保人员的身份信息、条件或其所受单位与招投标约定不一致的，学校有权拒绝不符和条件人员进场，并视同中标人配置人员不齐备，采购人有权追究其相应责任，在后期服务中采购人抽查或岗位检查时，如不达标人员超过应在岗人数（不包括轮岗人数）1/3以上的，视为中标人根本违约，同时追究中标保安公司相关法律责任。

6、保安公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。

7、建立安保的管理服务档案，其中包括，学校负责人阶段性检查档案、秩序维护档案、保安公司负责人巡查档案、保安队长巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。

8、保安公司每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子。

9、保安公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（所有服务人员每月1袋洗衣粉）

10、保安公司需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活保安公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务，由此产生的相关费用应当包含在中标人投标报价内。

11、对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在保安工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供保安队长办公室一间，办公设备耗材等由保安公司自备。

12、保安公司承担保安所有从业人员的劳动报酬或劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。

13、采购人支付的保安费用中，含有人员工资、服装费、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。采购人不再向保安公司支付与此相关的任何费用。

14、保安公司每月需向采购人提供本校保安在岗人员登记表，保安公司可在采购人书面同意的情况下调整人员，但不可减少人员。保安公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。

15、保安公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，保安公司不得招聘曾有不良行为的员工。

16、保安公司有义务完成校内临时性的其它工作。

17、保安公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，保安人员必须严格遵守作息时间：上午7：30-11：30时；下午12：40-16：40时。秩序维护员（楼宇秩序维护员）工作时间为：16：30-次日7：30。如遇特殊情况保安公司须无条件安排人员到岗，保安公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月保安费中扣除；如有员工离职，保安公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月保安费中扣除。保安公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况,采购人有权随时调取打卡设备中记载的原始记录，中标人应予配合。

18、如因保安公司管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，保安公司无条件按原样恢复或原值赔偿。

19、保安公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对保安服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高保安服务费用或降低服务标准。

20、保安公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。

21、保安公司人员需节水节电、防漏水、关门窗责任制，不得违规用电用水用火，吸烟禁酒等其他不得和不宜在校园内的行为举止，如发现，采购人有权进行处罚；严禁监守自盗和徇私舞弊；安全防范。

22、除中标人自行打卡外，采购人有权对所有保安人员定时考勤。

23、保安人员体检合格，无传染病，由保安公司提供检测和健康证明，主动配合学校传染病防治工作。

包组号：002

包组名称：物业服务管理

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
东北育才悲鸿美术学校	沈阳市沈北新区虎石台南大街 56 号。

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供保洁主管办公室1间，维运人员休息室1间，保洁休息室1间，办公室内配备：电脑一台，办工桌椅两套，休息上下铺铁架床1个，个人储物柜1个；维运人员休息室：上下铺铁架床3个，个人物品柜3个。保洁休息室：上下铺铁架床4个，办公桌一个。

（2）采购人可提供的物业管理服务设备有除雪车一台，扫雪工具10套，背包式消毒喷洒器一台，小型抽水泵2台，线滚、角磨机、维修工具等

（3）采购人可提供的食堂，餐费由供应商自理；

（4）采购人可提供的零星维修材料（如锁芯、锁体、闭门器、水龙头、软连接、喷淋头、暖气片、灯管、感应灯等）

（5）采购人可提供的低值易耗品消毒片等；

（6）采购人可提供的苗木（院内开垦荒地）；

（7）采购人可提供的客耗品厕纸、洗手液、擦手纸等。

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2. 物业服务范围

【东北育才悲鸿美术学校】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
建筑1		1号楼（4层）
总面积		4896.1平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
会议室		2间（内含广播设备、音响、大屏幕、麦克、会议桌椅）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
图书馆		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
音乐舞蹈教室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
心理室1间		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
消防监控室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
信息中心		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
二次供水泵房		1间120立方米，二次加压控制系统	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
消防泵房		1间264平方米，二次加压控制系统	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
收发室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
环保屋		1间（内含置物架）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生洗漱间		6间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车位数	地下车位数	填写地下车位数量32个（其中充电桩车位数量0）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	车行口	1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	人行口	2个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
名称		明细	服务内容及标准
建筑2		2号楼（5层）
总面积		10014.55平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
会议室		2间（会议桌椅，大电视）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
办公室		13间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
实验室		7间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
打印室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
广播室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生间		33间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
计算机房		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
录播教室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
收发室		2间及公共区域	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	人行口	5个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
名称		明细	服务内容及标准
建筑3		3号楼（5层）
总面积		10265.63平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
会议室		2间（内含广播设备、音响、大屏幕、麦克、会议桌椅）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
办公室		2间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
美术馆		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
收藏室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
静物室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
交流中心		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
库房		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
变电所		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
门卫室		1间及公共区域	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
消防高位水箱间		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生间		10间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	人行口	2个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
名称		明细	服务内容及标准
建筑4		4号楼（3层）
总面积		3792.77平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
办公室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生间		6间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
淋浴室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
电梯		2部	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	人行口	2个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
名称		明细	服务内容及标准
建筑5		5号楼（5层）
总面积		3614.15平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生间		5间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
洗漱间		5间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
淋浴间		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
自习室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
太阳能热水器机组		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
配电柜控制柜		1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
管理室		4间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
值班室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	人行口	2个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
名称		明细	服务内容及标准
建筑6		6号楼（5层）
总面积		3635.49平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
洗漱间		5间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
卫生室		5间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
淋浴间		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
自习室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
太阳能热水器机组		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
配电柜控制柜		1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
管理室		4间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
值班室		1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
车行/人行口	人行口	2个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	供暖系统	采暖系统形式：散热片采暖系统的构成：小循环	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	给排水系统	给排水系统构成:城镇自在水，校园水箱二次供水给排水设备的数量、总功率、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	照明系统	照明系统的构成：填写照明设备的数量、是否在质保期内	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
楼内公共区域			见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等

注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
写生园	占地面积7389平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	建筑面积389.5平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	四合院1处	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	朝鲜民居1处	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	花房1处	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	教学辅助用房1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	园区内道路广场、景观、建筑物	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
体育场看台及篮球场地	体育场占地8338平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	篮球场2384平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	运动场看台93.57平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	广播室1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	体育器械室1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	配电柜控制柜1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
	卫生间1间	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
男女寝锅炉房	2座	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
绿化	21439平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
园区内门卫室	南门17.63平方米；东门22.7平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
场地硬化	道路面积2631平方米	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等
园区内变电所	2000kva2台	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”等

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、大型活动服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	总体要求	（1）物业公司独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业管理责任转让给第三方。
		（2）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并报备给采购人后严格执行。
		（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
		（4）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须严格执行操作规程。
		（5）保持电器设备状态良好，运行正常，无重大责任事故。
		（6）物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》及各类工作记录、交接单、档案的模版，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场或在每阶段考核履行情况时视情况追究相应责任。
		（7）物业公司进场时，应对校区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导致校区绿化损失时，由物业公司原位原样进行恢复。
		（8）接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受校区总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为：学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。
		（9）物业公司入场时，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，入场物业人员的身份信息、条件或其所受单位与招投标约定不一致的，学校有权拒绝不符和条件人员进场，并视同中标人配置人员不齐备，采购人有权追究其相应责任，在后期服务中采购人抽查或岗位检查时，如不达标人员超过应在岗人数（不包括轮岗人数）1/3以上的，视为中标人根本违约，同时追究中标保安公司相关法律责任。
		（10）物业公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。
		（11）建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、绿化工作档案和保洁主管巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。
		（12）物业公司每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子等。
		（13）物业公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）。
		（14）绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，清运及处理费用由物业公司承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。
		（15）维修服务需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活动物业公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务，由此产生的相关费用应当包含在中标人投标报价内。
		（16）对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室一间，办公设备耗材等由物业自备。
		（17）物业公司承担物业所有从业人员的劳动报酬或劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。
		（18）采购人支付的物业费用中，含有人员工资、服装费、扫除器材费（扫除工具、塑料袋、清洁剂等费用）、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、社会保险、管理费、税金、加班费、利润等项费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。
		（19）物业公司每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人书面同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。
		（20）物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。
		（21）物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。
		（22）物业公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守作息时间：上午7：30-11：30时；下午12：40-16：40时。更夫工作时间为：16：30-次日7：30。如遇特殊情况物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况，采购人有权随时调取打卡设备中记载的原始记录，中标人应予配合。
		（23）如因物业公司管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，物业公司无条件按原样恢复或原值赔偿。
		（24）物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。
		（25）物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。
		（26）物业公司人员需节水节电、防漏水、关门窗责任制，不得违规用电用水用火，吸烟禁酒等其他不得和不宜在校园内的行为举止，如发现，采购人有权进行处罚；严禁监守自盗和徇私舞弊；安全防范。
		（27）除中标人自行打卡外，采购人有权对所有物业人员定时考勤。
		（28）物业人员体检合格，无传染病，由物业公司提供检测和健康证明，主动配合学校传染病防治工作。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
9	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
9	服务热线及紧急维修	（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志　第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
1	基本要求	（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用，无重大责任事故。
3	给排水系统	（1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡；明确停水处置，水质监测、蓄水池泵房监测，供暖温度监测。
		（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
		（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人遇有事故，维护人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
		（6）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	强弱电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度，变电所24小时的维护、监控与管理。
		（2）监控设备的维护、监控与管理；停电应急处置和发电设备使用维护。
		（3）广播系统、消防系统、电话系统的维修与管理。
		（4）各楼电路、设施、楼内及园区照明设备维护、维修及日常保养。
		（5）学校大型电路改造的配合工作。
		（6）与用电相关数据的统计及上报。
		（7）负责本校园区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。
		（8）积极为师生提供服务，接到师生报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。
		（9）发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
		（10）定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
5	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
6	锅炉设备	（1）建立24小时值班监控制度，每天对数据进行核对。
		（2）每年至少开展1次锅炉设备的全面检查。
		（3）每年至少开展1次锅炉设备及其辅助设备检查，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。
		（4）每年至少开展1次锅炉水质检查，确保水质合格。
		（5）对锅炉进行日常检查以及简单维修，大型故障（如开关更换、加热棒更换等）由采购人负责。
		（6）负责太阳能辅助电加热系统的安全管理、维修维护工作。定期检查、保养，发现问题及时维修。（负责日常检查以及简单维修，大型故障由采购人负责）
		（7）负责学校浴室的管理、维护、清扫、维修工作，保障浴室正常、安全使用。
7	供暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患，供暖交换站24小时的维护、监控与管理。。
		（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
		（3）做好供暖前检查等相关准备工作。
		（4）暖气片上水前，提前通知采购人。
		（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
		（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。
		（7）供暖系统内管线及设备的安装和维修保养工作，出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证供暖工作顺利进行。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防、安防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（8）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。
		（9）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。
		（10）各屋外标牌应及时清洁。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。
		（7）负责校门附近内外卫生和环境。校园道路、绿地、树池、广场、体育场、排水设施清理、垃圾清运及其他外部坏境保洁清扫工作。园区内达到全天候、全方位的清扫保洁，有专人监督检查。
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
		（10）每周对垃圾筒内外水洗五次，投药消毒两次。
		（11）每天对室内外垃圾筒进行垃圾收集、袋装，运到学校指垃圾存放处。垃圾要随时清走，禁止出现垃圾在校园堆放现象。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	室外绿化养护	（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。
		（3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
		（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
		（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		（6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。
		（7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		（8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		（9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

4.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
公用设施设备维护服务	零活杂修工	2	2	男性，55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，具备木工、油工、瓦工工作基本操作技能，能从事相对较重的体力工作。服从分配，能认真完成学校维修管理员安排的零活、杂修等工作。
	电工班长	1	1	男性，60 周岁以下，身体健康，具有 5 年以上工作经验（投标时须提供业主单位出具的证明材料复印件），须持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，服从学校维修管理员工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
	弱电维修工	2	2	男性，60 周岁以下，身体健康，须持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护工作，有独立排除一般电器故障的能力，服从学校维修管理员工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
	强电维修工	1	1	男性，60 周岁以下，身体健康，需持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护工作，有独立排除一般电器故障的能力，服从学校维修管理员工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
	水暖工	2	2	男性，60 周岁以下。有供水系统运行、维修、维护经验。认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，保证施工质量；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；搞好设备、工具的维修和保管工作。
保洁服务	保洁主管	1	1	55周岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准，保洁主管懂培训。保洁主管须政审合格
保洁服务	保洁人员	9	9	55周岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准。
绿化服务	绿化兼外保人员	4	4	55 周岁以下。负责每天巡查校区内树木、草坪的基本情况，发现病虫害、枯萎等灾害能积极整治，负责进行树木、草坪的修剪、灌溉、施肥、除虫等相关工作。负责室内公共区植物绿化养护、校园道路、绿地、树池、广场、体育场、排水设施清理、垃圾清运及其他外部坏境保洁清扫工作。