合同标的：物业管理服务。

金额明细：详见附件《分项价格表》。

（一）项目概况：长沙市实验小学创建于1905年，前身为湖南官立初等第一小学堂。学校九易校名，1983年12月更名为长沙市实验小学。学校分南北校区。

学校历经百年发展，积淀了丰厚的文化底蕴，形成了“敦品励学，立志成才”的校训和“每一个孩子都很重要，让每一个生命都绽放光彩！”的教育理念，确定了“与国际接轨、与未来相遇；做有温度的教育，办有故事的学校”的办学目标。学校围绕“根植中华 做行至世界的现代少年”育人目标，着力构建“He趣”大课程体系，打造“大阅读”辐射全科的特色课程，以“阅读”提升师生素养。近年来，学校成立了关注教师成长的“青荷学院”以及注重家长教育水平提升的“家和学院”，提供线上、线下多种学习平台，形成了“一校两院”的格局，共同为孩子成长赋能。

近年来，全校教师获得国家、省、市级数百项科研成果。学校先后获得全国优秀少先队集体、全国青少年校园篮球特色学校、湖南省基础教育课程改革样板学校、湖南省社会主义核心价值观示范基地、湖南省红领巾示范学校、规范汉字书写教育特色学校、经典诵读特色学校、科技创新教育基地示范校、基础教育课程改革样板校等多项殊荣，并被湖南省篮协授予“湖南省青少年篮球后备人才基地”称号。

（二）学校主要数据：

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在 3 个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95% 以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。

8、对物业其他人员进行培训教育，如：84不能用于清洁水磨石地面。

9、满足校方提出的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的， 清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一 次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏； 用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合 GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理 7 办法》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

（1）空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），做好日常空调系统的巡检与记录。

（2）空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（4）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98% 以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交代的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净， 无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气清新、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气清新、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

4、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）虫害控制措施监管达到 100%。

5、完成学校领导交代的其他任务。

（四）校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

5、完成学校领导交代的其他任务。。

（五）体育馆管理服务

1、根据场馆开放时间及时开关体艺馆各场所门窗水电。

2、保管好体艺馆内设施设备，确保正常教学。

3、管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行。

4、定期检查，草拟体育器材添置计划，易损物品及时报告添置。

5、体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作。

6、协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。

（六）书吧管理服务

1、所有图书编号登记入册，做好书吧设施管理。

2、负责图书的整理、记录工作，做到每天课间不定时监督，上午放学小整理，次日课前大整理。

3、认真督促读者遵守借还和阅览规则，并自觉遵守馆内相关制度。

4、负责书吧卫生工作。

（七）司机

1、根据学校用车需求，合理安排行车时间，安全、文明地执行出车任务；

2、自觉遵守学校各项规章制度，服从调配，定期汇报车辆运行情况，保证车辆在安全状态下行驶，并记录车辆的行驶里程。

3、自觉做到不违章行车、不私自用车、不酒后开车、不疲劳驾驶。

（八）小学生活老师

1、上下学期间引导学生，保证学生安全通行。

2、指导学生就餐及收餐，教育学生养成良好的饮食习惯，一二年级由生活老师送餐至各个班级，三至六年级由生活老师指导排队就餐收餐，根据学生的身体需要通知食堂安排饭菜。

3、根据学校需求，做好其他工作。

（九）对工具用品的规定

1、由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化肥料、药品和工具等。

2.物业公司人员电话费由物业公司承担；

3.学校现有的维修工具和办公用品，物业公司可与学校协商，免费借用。

人员要求：

项目经理需具有不少于三年学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；

维修工有2年及以上物业维修工作经历；保洁员需具有物业服务工作经验；

绿化员需具有2年及以上绿化养护工作经验；

司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。

由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化肥料、药品和工具等。

1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

3、因物管公司责任造成其他损失： 视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。

6、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：文明礼貌、身体健康、形象良好，具有高中以上的文化水平和合格的安全保卫工作能力。

7、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

8、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

9、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求： 按时收发，准确投递，不出差错，答询耐心。

10、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

11、物业管理饮食安排情况：在学校食堂就餐，费用自理，不得在校园内另外自行开火做饭。

12、公用水电费的分担及收缴要求：公用水电费由学校承担，住户和经营户的水电费由物业管理公司定期抄表按学校规定定价计费并收缴，及时上交学校相关部门。

13、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

14、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于 85％。

15、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：湖南省长沙市政府采购相关文件文本详见附件 1《长沙市实验小学物业管理工作考核 暂行办法》、附件 2 《长沙市教育局直属学校物业服务项目指标考核评分表》、 附件 3 《长沙市教育局直属学校物业服务满意度调查表》。若上级部门有新的 管理要求或者学校实际情况有新的要求，均以新的管理要求和实际要求为准。

16、物业公司应加强物业管理，密切配合学校的各项工作开展。