采 购 合 同 项目名称：赣州市赣县区妇幼保健院物业服务 项目编号：GZHS2024-GX-C001 1 / 25 项目编号：GZHS2024-GX-C001 赣州市赣县区妇幼保健院物业服务政府采购合同协议书 甲方(采购单位)：赣州市赣县区妇幼保健院 甲方地址：赣州市赣县区梅林大街 23 号 乙方(供货单位)：东莞市明茵物业管理有限公司 乙方地址：广东省东莞市大朗镇康丽路 385 号 910 室 甲、乙双方根据赣州华昇咨询管理有限责任公司组织磋商的磋商结果和磋商 响应文件的要求，依据《中华人民共和国民法典》有关法律规定，遵循平等、自 愿、公平和诚实信用的原则，双方就 赣州市赣县区妇幼保健院物业服务 项目及 有关事项协商一致，共同达成如下协议。 一、项目概况 1.项目名称：赣州市赣县区妇幼保健院物业服务 。 2.预算金额：1518000.00 元。 3.中标金额（大写、小写）： 1514900.00 元（壹佰伍拾壹万肆仟玖佰元整）。 4.服务期限：合同签订之日起2年（2025 年 2 月 1 日至 2027 年 1 月 31 日） 。 5.服务内容及要求（见附件一）。 二、质量标准 所供服务必须完全符合国家有关技术标准及磋商文件相应条款。 三、付款方式、方法 1．物业服务费支付依据甲方结合乙方当月物业服务质量考核结果（物业管理 服务质量考核细则详见附件二）及乙方响应文件中承诺的考核响应情况，结算当 月的实际物业服务费用。每月物业服务质量考核以 100 分计算，月度考核分在 90 2 / 25 分（含 90 分）以上按合同总价每月平均金额足额支付；在 80 分至 90 分（不含 90 分）之间，每少一分扣罚 100 元；低于 80 分，甲方下发整改责任书，并限期 整改；服务期间连续两个月或累计三个月月度考核分在 80 分以下，甲方有权单方 面解除本合同。 2．物业服务费用按月支付，乙方于每月根据考核结果将税务发票交至甲方，甲方收到乙方的税务发票后在次月 30 个工作日内完成支付相应金额的物业服务 费用。因乙方原因导致甲方未能按时支付款项，后果由乙方负责。 3．乙方收款账户信息如下： 账户名称：东莞市明茵物业管理有限公司 开户行：东莞农村商业银行东联支行 账 号：310200190010001899 四、违约责任 1．违约赔偿：如果乙方没有按照合同规定的时间提供服务，甲方可从款项中 扣除违约赔偿费，赔偿费应按每迟交一周，按合同总价的 1%计收。但违约赔偿费 的最高限额为合同总价的 10%。一周按 7 天计算，超过 3 天不足 7 天按一周计算。如果乙方在达到最高限额后仍不能交货，甲方可考虑终止合同。 2．若甲方未按合同约定按时足额支付物业服务费，乙方有权要求甲方自逾期 之日起按照未支付的物业服务费的万分之五支付违约金，甲方支付的违约金的最 高限制为合同总价的百分之十。 3．违约终止合同 3.1 乙方未能在合同规定的期限或甲方同意延长的期限内并经甲方书面催告 后仍未能提供全部或部分服务； 3.2 如果乙方未能履行合同规定的其它义务，乙方在收到甲方发出的书面违 约通知后 30 天内，或经甲方书面认可延长的时间内未能纠正其过失。甲方可向 乙方发出书面通知，终止部分或全部合同。在这种情况下，并不影响甲方向乙方 提出的索赔。 3 / 25 3.3 在甲方根据上述第 1 条规定，终止了全部或部分合同，甲方可以依其认 为适当的条件和方法购买与未交服务类似的服务，乙方应对购买类似服务所超出 的费用负责。而且乙方还应继续执行合同中未终止的部分。 五、合同文件构成 本协议书与下列文件一起构成合同文件：1．中标通知书； 2．响应函（最终报价表）； 3．专用合同条款及其附件； 4．通用合同条款； 5．服务要求和内容； 6．磋商纪录； 7．其他合同文件。 在合同订立及履行过程中形成的与合同有关的文件均构成合同文件组成部 分。 上述各项合同文件包括合同双方就该项合同文件所作出的补充和修改，属于 同一类内容的文件，应以最新签署的为准。专用合同条款及其附件须经合同双方 签字或盖章。 六、双方权利与义务 （一）甲方权利义务 1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2．审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促 乙方健全相应的制度规程、工作规范等。 3．检查监督乙方管理工作的制度落实执行情况及合同执行效果。 4 / 25 4．在本合同有效期内起向乙方提供适当的管理用房，乙方应申报管理用房使 用方案并提前报甲方审批。管理用房产权属于甲方，乙方仅在本合同有效期内有 使用权，且仅限于乙方报甲方审批的用途，不得用于其他用途。 5．对乙方不称职的员工，甲方有权要求乙方限期更换。 6．协助乙方做好管理工作。 7．按时支付服务费给乙方。 8．制订并监督乙方执行保洁、保安、园林绿化、四害防治及物业管理相关工 作等具体服务标准和要求（详见合同条款及附件）。 9．甲方每月底对乙方当月服务情况进行考核评分，考核评分结果作为甲方与 乙方结算服务费用依据。 10．磋商文件、响应文件及本合同附件或其他合同文件确定的甲方的权利义 务。 （二）乙方权利义务 1.乙方应根据相关法律法规和本合同约定，制订管理制度，编制管理年度计 划，并经甲方审定后实施。 2.对物业使用人违反法律法规、规章制度的行为，乙方应及时告知甲方。 3.除经甲方许可使用之外，乙方不得擅自占用甲方各项设施设备，也不得改 变其用途。 4.定期组织乙方员工进行岗位技能培训、安全生产培训、职业道德培训等。 5.在本合同有效期内，乙方必须按照《安全生产法》《劳动合同法》等相关 法律法规做好员工的安全教育，提供劳动保障设施设备，落实安全生产责任，完 善安全生产各项制度，保证员工的安全。 6.严格执行《劳动合同法》等劳动法规，依法与所属员工建立劳动关系。乙 方员工如有违法违纪行为或发生意外事故、工伤事故等，一切责任由乙方承担。乙方应做好工作安排和有效管理，不得因管理不当、员工个人问题、劳资纠纷等 原因造成本合同下相关服务延误、取消、脱岗、停工、罢工或者五个服务事项中 5 / 25 每个服务事项超过 20%的工作量（或工作岗位）受到影响或者五个服务事项中任 一单个服务事项超过 50%的工作量受到影响等情况发生。如当月发生一次，甲方 有权扣除乙方月管理服务费的 5%作为违约金，如当年发生二次甲方有权扣除乙方 月管理服务费的 10%作为违约金，如当年发生三次以上，甲方有权解除本合同，且有权扣除乙方的物业服务费作为违约金。造成甲方损失的，乙方应当赔偿。 7.乙方应对员工进行业务培训，不断提高员工业务素质和服务水准，如因工 作失职工作失误造成甲方人员损伤或财产损失的，乙方应承担相应赔偿责任。 8.乙方应确保其员工没有刑事犯罪记录，重要岗位人员安排应经甲方审批同 意，乙方员工应听从甲方调动指挥，服从甲方工作时间的安排，不得影响甲方正 常工作秩序。 9.乙方应为其员工安排统一工作服和工作卡。乙方应建立健全员工打卡考勤 制度，并依法保留相关原始记录，甲方可查看相关考勤记录，甲方的考核评分人 员要求查看的，乙方应随时提供。甲乙双方分开考核，每月核对一次。 10.乙方员工的工资待遇、社会保险和其他福利均由乙方负责，乙方应为其员 工依法保障。如因乙方违反《劳动合同法》等劳动法规导致纠纷的，一切责任由 乙方承担。 11.乙方应为员工进行上岗前及服务期间的体格检查，并对员工建立岗前培训 和健康手册，相关费用由乙方承担。 12.乙方应自行配置保洁、保安、园林绿化养护、除四害等物业服务工作所需 的一切作业用品、设备等，费用由乙方承担。 13.本合同终止时，乙方应按甲方要求及时移交相应物品、管理用房、设施设 备及有关档案材料等。 14.磋商文件、响应文件及本合同附件或其他合同文件确定的乙方权利义务。 七、其他约定事项 1．在履约服务期间，如果出现不可抗力的因素，如涉及到搬迁新院，签订的 合同将自动终止。 2．磋商响应文件及其补遗文件、响应文件和承诺是本合同不可分割的部分。 6 / 25 3．本合同如发生争议由双方协商解决，协商不成向甲方所在人民法院提请诉 讼。 4．本合同一式肆份，甲方壹份，乙方壹份，采购代理机构壹份，财政部门壹 份，具同等法律效力。 八、签订时间和合同生效时间 本合同于 2025 年 01 月 23 日签订之日起生效。 九、签订地点 本合同在赣州市赣县区妇幼保健院签订。 甲方：(公章) 乙方：(公章) 法定代表人或其委托代理人：法定代表人或其委托代理人： （签字）（签字） 地 址：赣州市赣县区梅林大街 23 号 地 址：广东省东莞市大朗镇康丽路 385 号 910 室 邮政编码：341000 邮政编码：523770 电 话：电 话： 开户行：东莞农村商业银行东联支行 账 号：310200190010001899 7 / 25 附件一： 主要服务内容及要求 （一）保洁范围 妇产大楼、儿科大楼、国医馆大楼、体检中心（1-6 楼）、预防接种门诊（1-4 楼）、院内卫生、停车和绿化。 1.以上楼栋的具体范围为： A．各楼层室内所有地面、天棚、墙面、支架、楼梯、电梯、门、窗、卫生洁 具、家具、病房床单元设施、垃圾箱、指示牌、灯具、设备、电器等各类设施表 面； B．所有建筑物屋面及构架； C．室外路面、休闲区域、绿化植被区、垃圾箱、停车场以及排水沟、楼顶等；2.其他工作范围： A．每天两次负责到各科室收集医疗废物，集中到医疗废物暂放存间分类存放。B．负责各病区病人的开水供应。 C．负责禁烟工作巡视、劝诫、监督、引导等工作，劝导病人家属到吸烟区吸 烟。 D．陪护椅清洗：随脏随洗。 E．各区域内所有的电风扇每年清洁至少二次，空调、空气消毒机滤网每季度 清洗一次。 F．劝阻病人及家属严禁在病房窗外或者公共通道晾挂衣服、杂物。 G．冷气或暖气开放时，劝导病人或家属自觉关闭门窗。 H．外环境：含绿化区里的垃圾清理。 I．门诊诊察室：诊查床的枕套、被套每天更换一次，特殊情况随脏随换。 8 / 25 J．检查科：检验相关器材的清洗、消毒灭菌。 K．清洁消毒推车、车轮、过床板；湿抹、清洁、消毒仪器设备、器具等。 （二）保洁标准 1．地面：所有楼内地面、台阶及接缝无废杂物、纸屑；无污渍、无痰迹、无 烟头；地毯干净，无污点和霉变；所有抛光砖、水磨石等地面洁净，保持光亮、养护；所有楼外地面（包括绿化植被区）干净，无垃圾，沙土，杂物、果壳、烟 头、纸屑、油迹、污迹、痰迹等，无脏物，无积水； 2．墙面：花岗岩、抛光砖、瓷板、铝塑板以及普通抹灰面应光洁，无污迹、痰迹； 3．所有不锈钢扶手、木扶手、指示牌、门窗、玻璃墙面、各类电器、设备表 面等应洁净透亮； 4．病区床单元设施（如设备带、病床、陪护椅、储存柜、方凳等）表面无灰 尘，污迹。卫生间卫生设施（如马桶、蹲厕、洗面池、尿池等）清洁无异味，水 龙头：无水锈、无污迹。痰盂每天倾倒并刷洗两次；呕吐物及时清除并冲洗；5．天棚：所有吊顶天棚、灯具应干净无尘，无蜘蛛网； 6．电梯：电梯厢、各层电梯门、轨道、显示屏应干净无尘、无污渍；7．所有围墙（含栏杆）、车棚及大石头等一切构筑物应干净、无污渍；8．院内大水池应保持无垃圾及烟头且水质清新； 9．所有建筑物屋面保持无垃圾，每半月巡查一次，尤其是下大雨要及时检查，防止屋面水落管阻塞； 10．垃圾篓（桶）、污物箱等：无垃圾溢满现象（污物不超过三分之二）、无污渍，表面清洁、保持完好； 11．空调：最少每月清洁一次； 12．玻璃：最少每半个月清洁一次； 13．按院要求做好医疗区的消杀工作； 9 / 25 14．垃圾分类收集（含医疗垃圾），及时清运，防止污染扩散； 15．提供开水、送到床头、必要时热水供应； 16．出院病人的终末处置的床架、床垫、席子、床头柜、厨子、痰盂、开水 瓶的清洁、消毒液擦拭。 （三）保洁员工作职责及相关工作要求 1．所有的管理和工作人员统一着装上岗、挂牌服务、举止文明，服务热情 周 到。认真遵守劳动纪律，严格执行岗位制度。熟悉本岗位的工作任务与要求，具 有良好的职业道德，对医务人员和就医者要以礼相待。爱护医院一切公共财物，人 为损坏或者操作不当造成的损失要赔偿。 2．严格按规格操作，推行环境安全作业规范、具备基本的安全防范意识。 学 会如何使用防火报警设施，熟悉紧急疏散通道，发生意外能采取适当有效的应急 措施；易燃品要妥善存放。 3．清洁工具应干净、无杂物、无积渍、并摆放整齐；按使用场所不同，进 行 分类、编号、做好标识、严禁工具混用，以免造成交叉感染。 4．严格按照医院感染管理要求进行保洁工作，保洁员要按要求参加医院组 织的医院感染知识培训，学习基本的院感防控知识。 5．发现基本设施（如排气扇、水龙头、排水管道、电源开关、灯、地面、 墙、门、窗等）出现损坏时，及时报告主管或负责人员报修，并追踪落实。 6．注意安全节约用水、电、气等。每天下班时要确认所属区域（公共部分）的水龙头、电器不处于工作运行状态是否关闭，不得出现长流水，长明灯。 7．进入各科室、办公室、会议室的保洁员不得随便乱翻阅桌面材料、文件。进入重要部门如财务办公室、收费处、档案室等处时，应获得本科室工作人员同 意才能入室操作。 8．如拾到任何物品，上交医院处理。不准偷拿医院及病员和家属的任何物 品。如经发现视情节严重移送相关部门处理。工作中如遇到可疑人、可疑现象， 及 时报告主管或保卫人员。 10 / 25 9．严格执行《医疗机构医疗废物管理办法》及其他医疗废物管理的有关规 定，禁止保洁员私卖医疗废物，处理药品外包装要符合医院有关规定。 （四）保洁工具及消耗品要求 所有保洁用品器具、消毒剂、清洁剂等由乙方自行提供，并按名称、数量、用途单价详细列出，物业管理使用的一切物品必须是符合国家标准的合格产品，拟投入的专用设备须保证足够数量的备用机器，以便在设备出现故障时能提供及 时的服务。 （五）保安管理工作服务要求 1.保安管理服务内容 1) 要服从医院的安排，参加院感防控和消防安全技能培训及考核。全院公共秩序 维护、安全防范等； 2) 院内交通及车辆停放管理； 3) 夜间巡查、做好进出登记工作； 4) 协助院内监控、消防工作； 5) 突发事件的安全处理。 2.人员配备要求 1) 要求身体健康、相貌端正、仪表大方、无传染性疾病，年龄在 18-55 岁之间无 违法犯罪记录的男性。 2) 爱岗敬业，恪守职责，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人，服从安排，听从指挥，敢于同违法犯罪现象做斗争。 3) 保安人员 55 周岁以下，必须经公安机关批准设立培训机构培训合格，并取得 由县级或以上公安机关发给的《保安员证》。 4) 保安人员必须具有 2 人取得消防设施操作员证书。 5) 本项目服务范围内的人员均属于乙方的员工，乙方应该承担其工资待遇及国家 规定的权利和义务。工资不低于国家规定的最低工资标准。 11 / 25 3.保安员工作职责及相关工作要求 保安队员要有良好的职业道德和服务态度，对医务人员和患者及家属要 以礼 相待。着装统一、整洁、动作规范、语言文明，形象良好。 2) 保安人员应服从医院及服务公司的双重管理。认真履行岗位职责，遵守医院的 规章制度，服从医院保卫科根据工作需要做出统一安排调配，遇紧急突发事 件发生，必须积极作为。 3) 按时交接班，不迟到、早退、无故旷工、不擅离职守。当班时不准喝酒、睡觉、会客，不准抽烟，不准容留无关人员在岗聊天。 4) 协助医院对院内的视频监控、消防设施进行管理。 5) 负责医院的消防管理。参加消防知识培训及学习基本的操作规程，掌握消防安 全实际操作技能。一旦出现火情第一时间赴现场并能有效正确实施灭火。 6) 每日定时对医院各区域的消防安全进行巡查，及时排除安全隐患，并做好记录。24 小时值守消控室，并做好消控室值班记录。 7) 负责医院的防盗：实行 24 小时监控，定时巡查，重点监控门诊区域。出入院 处、病房、停车场、职工宿舍及其它公共区域。协助公安机关打击不法分子 对医院的干扰，特别是对盗窃分子的打击。 8) 防聚众闹医事件、防伤医或伤病人等各种破坏活动。负责医院医务人员工作时 间的人生安全，一旦出现医患纠纷，保安人员要第一时间赶赴现场维护秩序。独立并有效制止在工作区域烧纸、摆花圈、拉横幅、设灵堂等影响医院形象，干扰医疗秩序的行为，必要时保安（公司）队员可以要求公安机关出面并有 效积极配合。 9) 负责医院的交通管理。维护医院的交通秩序，负责车辆（含非机动车辆）出入 停放管理工作，做到车辆停放整齐，保持道路畅通，防止交通事故的发生和 车辆破损、被盗。禁止装有剧毒、易燃、易爆等危险品的车辆和大型客货车 辆进入。 （六）园林绿化养护管理服务要求 1、工作内容： 12 / 25 1)绿化的淋水、施肥。 2)绿化带的落叶清扫及保洁。 3)草坪的修剪及杂草的清理。 4)绿化的修剪及造型。 5)绿化的病虫害防治及防寒工作。 6)园林的防台风及意外。 7)园林垃圾（落叶）的运输。 8)全院排水渠、楼顶的清理。 9)绿化种植小工程，如：补苗、补铺草皮。 10)园林工具的维护。 2、工作要求及标准 ： 1）草坪养护 草坪的养护标准是草种生长旺盛，草坪及地被植物整齐雅观，四季常绿，覆 盖率 90%以上，草坪内无杂草，无坑洼积水，无裸露地。 生长势 要求草坪长势旺盛，叶片健壮，生机勃勃，叶色浓绿，无枯黄叶。 修剪 草坪的修剪要考虑季节特点和草种的生长发育特性，在草坪草的生长旺季，提高修剪频次，反之要降低。修剪的高度要保持一致，边缘整齐；修剪高度控制 在：台湾草 5 厘米以下，大叶油草、其它目的草种 10 厘米以下，沿阶草生长要 平整，枯黄叶片要及时清理。草地与路（花）基、色块要有分界；绿化带的草坪 植物不得超出路（花）基外缘。修剪后草坪不能留有明显的机械痕迹，草色较均 匀。严格控制因地势坑洼、肥水分布不均或蚁穴等原因造成的草包现象。 灌溉、施肥 13 / 25 要根据草坪植物的生长需要加强淋水和施肥，保证肥水充足，肥料的施用方 法和用量科学，防止过量或不均匀引起肥伤。灌溉应采取少次多量的方法，浇水 时要浇深浇透，可促进根系下扎，提高草坪抗性。时间上要避免傍晚和夜间浇水，尽量在早晨浇水，以便太阳很快晒干叶片，减少病原发生的机会。在雨水缺少的 季节，每天的淋水量稍大于该草种的蒸腾量，使含水量保持在 21-23%。特别在 10 月份-2 月份要勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，使草坪保持优良的长势度过干 旱的秋、冬季。 施肥应注意肥料种类各个元素的搭配比例，不要施过多氮肥，应施中等比例 的复合元素肥，这样可使植物生长健壮、提高抗性。施肥时少量勤施，在季节上 注意轻施春肥、巧施夏肥、重施秋肥。禁止使用人类的尿粪及未完全腐熟的家禽 及家禽的排泄物。 除杂草 要求及时清除杂草，方法合理彻底。草坪纯度标准为平均每平方米不超过 10 株非目的草种。路沿石夹缝长出的杂草要及时清除。 病虫害防治 要求及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管护，使植物增强抗病虫 能力，经常检查，早发现早处理。要求对草坪的抚育必须严谨，控制水、肥管理。病虫害要采取综合防治，尽量采用生物防治、物理防治等无污染的防治方法，如 采用人工诱杀、天敌释放、糖醋液、粘着板、诱杀剂等措施防止病虫害蔓延和影 响植物生长。必要用化学方法防治时，必须使用有机低毒农药，喷药一般要在晚 上进行；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。在病害防治中 对于由真菌引起的病害除加强水肥管理及一些栽培管理外，还可以用波尔多液进 行预防，亦可采用利用真菌间拮抗作用机理的生物农药。 2）乔灌木养护 生长势 要求生长旺盛，枝叶健壮，枝条粗壮，叶色浓绿，无枯枝残叶，景观效果优 良。 修剪 14 / 25 要求考虑树种的生长特点如萌芽期、花期等，除棕榈科植物外，其它一般在 叶芽和花芽分化前进行修剪，避免把叶芽和花芽剪掉，整形效果要与周围环境协 调，以增加园林美化效果，行道树修剪要保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和 数量适宜，内膛不空又通风透光，根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树 冠体量，树高一般控制在不影响高压线、路灯和交通指示牌；其他绿地内种植的 树木枝叶伸向公共场地或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进 行，尽量减小伤口，修剪截口要平滑不得劈裂，留桩长度不得超过 2 厘米；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。 灌溉、施肥 要求根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水。施 肥量根据树木的种类和生产情况而定，种植三年以内的苗木和树穴有植被的苗木 要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟。施肥后切忌肥料裸露。 除杂草、扫落叶、松土 要及时清除植穴内杂草、路沿石杂草和砖石等垃圾，树上的枯枝败叶及各种悬 挂物要及时清理干净。院内所有落叶的清理工作由乙方负责，范围包含绿化带和 非绿化带。 病虫害防治 要求及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管护，使植物增强抗病虫 能力，经常检查，做到早发现早处理。尽量采取物理防治和生物防治等方法相结 合的综合防治方法防止病虫害蔓延和影响苗木生长，最好采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。必要用化学方法防治时，要符合环保的要求和标准。要求 病虫害控制及时，园林树木无蛀干害虫的活卵、活虫；叶片上无虫粪、虫网。对 常见白蚁防治的树种要定时检查，防患与未然。每年要对乔木树干刷白。 防台风及意外 要求做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以 增强抵御台风的能力。台风吹袭期间在确保安全的情况下迅速清理倒树断枝，疏 通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清理断枝、落叶和垃圾，使绿 化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大，及时将护树带或铁箍放松，以免嵌 15 / 25 入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒枝断枝，要立即处理、疏通 道路。平时注意疏通院内园林区排水沟，防止堵塞。 3、室内盆栽养护标准 1）保证植物的花盆、器皿干净整洁，无脏污，花盆内无杂物、垃圾。 2）要根据其对光照的要求进行摆放，还要保证生长需要，合理浇水，定期施肥，施用的肥料无异味，无毒，要保证施用的肥料或者营养液无刺激性气味。 3）保证摆放环境清新自然，并且要满足植物的生态习性。对枯萎严重的，叶片少 于植株 1/2 以上导致观赏性差的或者虫害严重导致整治无效的应及时登 记。 4）养护时一般按先浇水，再修剪，擦盆，擦托盘，最后转盆（向光性）的顺序进 行养护，可根据株型或者实际情况决定是否转盆。托盘泥垢厚的，要先擦托盘，以防水流下来不好处理。水培花卉，定期换水。每次养护完毕，清理现场，保持 现场清洁。 5）养护人员到室内进行植物保养时，态度要大方诚恳，面带微笑，以体现公司养 护人员的素质，实现增值性服务，禁止私自进入与绿化无关的区域。 （七)四害防治要求 每月按清洁频率要求开展除四害工作，防控高发期（即每年的 4 月份至 10 月份）根据实际需求增加除四害次数，在迎接国检和卫检期间，适当加派人员集 中消杀，力求减少“四害”密度。 1、灭鼠: （1）使用老鼠的嗜好食物，如稻谷、小麦、花生米、快食面等，混拌第一代及第 二代的低毒、抗凝血慢性灭鼠药剂配制成毒饵，作为防治药物进行诱杀。不适合 投药的区域投放粘鼠贴。 （2）根据老鼠的生活习性和活动范围分类灭鼠 ①对绿化带实施灭鼠:因绿化带地面较潮湿,采用防潮的小塑料袋装毒饵或药箱定 点布放投药。 16 / 25 ②对垃圾中转站、厕所附近的绿化树木实施灭鼠:因上述几处是老鼠活动频繁区域, 所以根椐鼠害活动区域环境特点,采用沿线周边毒鼠药箱饱和投药。 （3）效果检查和施工跟进 老鼠在取食毒饵后，一般在 5-7 天内中毒而亡。中标供应商应在 5 内进行效 果检查，发现在承包范围内捕获和中毒死亡的鼠类进行清检收回，统一集中进行 无毒化处理。发现诱饵被食完要及时补投毒饵，确保消杀效果彻底。 （4）药物投放应采用轮番换药及定时补充投药量相结合的方式，根据鼠害活动走 道区域的变化适时调整布药点，让存活鼠害对毒饵有更好的口味和足够的吸食量。同时在施工过程中不断对绿化树木、下水道、排水口、管道口、墙洞等附近的绿 化树木、绿化带周围环境加以检查，及时完善上述环境的防鼠设施。 2、灭蚊： （1）灭蚊药物的使用，喷施必须基于“环保、高效”的基础，采用除虫菊酯类药 物、生物防治型药物进行消杀防治处理，使用过程中应根据虫害的情况不定期轮 番更换施工药物。药物以行政管理部门指导用药为准。 （2）灭蚊的方法 根据成蚊在黄昏、夜晚、早晨活动范围大，且喜栖息于阴暗潮湿地的特点，采用常用剂量喷杀承包范围内的绿化带附近的下水道口、沙井盖上的成蚊，将蚊 害活动密度降低直至灭治。具体以行政管理部门指导灭蚊方法为准。 （3）在蚊害高发季节和蚊类危害突发的情况下，应增加喷杀次数，保障环境清新 优美。 （4）施工跟进 在施工完毕后的次日，应派出施工人员对喷杀范围环境进行检查，对容易滋 生蚊类幼虫的场所如污水积水，阴暗处等，若发现有幼虫产生的，即采用生物药 剂投入水体的方法进行消杀处理。 3、灭蝇： （1）灭蝇措施方法 17 / 25 对承包范围内垃圾桶、果皮箱、厕所等附近绿化带树木容易滋生苍蝇的场所，采用菊酯类的药物喷杀处理,把蝇类进行治灭。根据蝇类的滋生及活动区域习性，如成蝇主要公布在有垃圾堆积的地方等，采用菊酯或残杀威等低毒的杀虫乳油作 常量喷洒,重点部位加重剂量喷杀，对不宜喷洒区域，则采用不定期悬挂粘蝇纸捕 杀。具体以行政管理部门指导灭蝇方法为准。 （2）施工 喷药完毕后,加强对容易滋生蝇幼虫的地方进行巡视,发现有幼虫滋生的即采用灭 蝇幼虫药剂喷洒滋生地方的方法进行处理,力求将蝇消灭在萌芽壮态。 4、灭蟑螂： （1）蟑螂的防治措施方法 对承包范围内绿化带附近的沙井、下水道采用热烟雾机烟熏和常量剂喷洒处理，对不宜使用热烟雾熏杀处理的区域,采用菊脂类杀虫乳油实施喷洒,或施放灭蟑 粉、灭蟑胶饵。并重点加强对蟑螂栖息的孔洞和缝隙用线状喷头进行缝隙喷洒。以 行政管理部门指导灭蟑螂方法为准。 （2）补充措施 对不便喷药的部位及难以杀灭的德国小蠊,则采用毒饵法或定点布放粘捕盒进行 诱杀，将毒饵点或粘捕盒布在蟑螂经常出没的地方,采用量少堆多的方法,以使害 虫有更多的机会取食。 （3）施工记录 施工结束后，按要求填写施工日程表，双方代表签字确认。 （八）配备服务人员计划及相关要求 1、配备服务人员计划 经我院决定物业招标定价 2750 元/人，配备 23 名人员，其中包括管理人员，专门收集医疗废物人员、门卫人员、保安人员(包含园林绿化养护)、更换被服人 员、保洁员、洗涤整理人员、产房手术室人员。 2、相关要求 18 / 25 有医院保洁管理工作经验的服务公司，有专业管理人员指导医院保洁工作开 展，并配备专业的设备、药水等。为确保工作效率，要求招聘 55 周岁以下的保洁人员，且我院及服务公司共同 进行面试确定保洁人选，面试合格后，经双方培训合格后，方可上岗。项目经理：年龄在 50 岁以下，大专以上文化，担任物业经理三年以上和从事 医院物业管理五年以上经历。 (4)我院将严格建立健全对服务公司的考核制度，每月对其管理服务进行打分，考 核不合格要扣除相应的保洁费；同时要求服务公司优化保洁人员工资绩效发 放工作（建议保洁人员工资由基础工资+绩效工资组成，每月由本楼层护士长 (5)（科主任）进行考核打分，90 分以上为合格，合格者发基础工资+300 元绩效 工资；90 分以下为不合格，只发基础工资，不发绩效工资），切实做到考核 合格与不合格待遇不一样，充分调动保洁人员的积极性。 (6)所有保洁人员实行上下班打卡制度，上班必须穿工作服。 (7)服务公司要有专业培训，针对牛皮癣、污渍等有特殊的处理方案。 (8)服务公司不得无故拖欠保洁人员的工资，每月月底前必须把上月保洁人员工资 发放到位，否则甲方有权扣除其违约金（5000 元/次）并责令其立即发放拖欠 的保洁员工资。服务公司到期拒不改正，我院有权终止合同，由此造成的损 失由该服务公司承担。 (9)服务公司提供保洁工具、防护用品、生活垃圾袋、檀香等物资，供应要充足，预备 1 个月的量。特殊情况（如迎接上级检查、保文创卫等）当天必须供应 到位，否则我院有权代买，且支出从其公司物业费中扣除。 (10) 中标单位进场服务前须向服务所在地公安机关备案。 (11) 在履约服务期间，如果出现不可抗力的因素，如涉及到搬迁新院，签订的 合同将自动终止。 19 / 25 附件二： 物业管理服务质量考核细则

序 号	考评 项目	实 施 细 则	评 分 细 则
	一	1、人员要求： 物业服务人员数量、人员任职资格证、年龄 要求达到合同规定。	（1）人员数量不足，按 照缺员岗位工资标准扣罚。 （2）工作人员不具有相 关任职资格证书任职的，每发 现 1 人次扣 1 分； （3）人员年龄等不达标，差距每超过 10%，扣 2 分。 （4）各岗位配置人员标 准连续 3 月达不到合同规定 的将加倍扣分。
		2、培训考核： 物业服务人员按合同规定及院方的要求经培 训并考核合格后上岗。	每发现一人次不符合要 求扣 1 分；
		3、人员稳定性 （1） 普通员工当月更换超过 10%。 （2）项目经理、主管、技术员每半年内更换 超过 1 次。 （3）采购方要求更换除外。	（1）项目经理、主管、技术员每半年更换 1 次扣 1 分。 （2）各岗位普通员工当 月更换超过 10%的，每更换 1 人扣 0.5 分。
		4、人员考勤 （1）项目经理离开本院范围 3 小时以上须口 头请示采购方，经批准后方可离开。 （2）特殊时期管理人员需安排全天候轮值处 理突发事件。	（1）每发现一人次不符 合要求扣 0.5 分； （2）每发现一人次不符 合要求扣 2 分； （3）每发现一人次不符

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		（3）项目经理、主管需保持通讯工具 24 小 时畅通。 （4）严禁半天上岗及只打卡不上岗现象。	合要求扣 0.5 分； （4）按照缺员岗位工资 标准扣罚。
		5、仪容仪表要求： （1）各部门人员按照分工种统一着装，佩戴 工牌。 （2）值班时姿势端正、精神抖擞，举止文明 礼貌，使用服务用语及服务手势。	每发现一人次不符合要 求扣 0.5 分
		6、投诉： 服务工作不到位，导致采购方或外来人员对 服务项目有效投诉。	每次扣 3 分，当月有效投 诉累计超过三次的加倍扣分
		7、工作受理： （1）无合理原因拒绝受理采购方合理工作要 求。 （2）受理同一服务项目，超过 2 次以上未作 处理。 （3）对受理的服务项目（服务范围内），不 按规定时间处置，无故拖延时间超过 3 天。（4）所受理工作没能按照采购方要求完成且 没有合理原因的。	（1）、（2）项每发现一项 不符合要求扣 2 分。 （3）、（4）项每发现一项 不符合要求扣 1 分。 连续 2 月出现同类性质 的问题将加倍扣分；
		8、突发事件： （1）及时制定或更新各类突发事件应急预 案。 （2）发生突发事件时中标人未能在 3 分钟内 到位处理。 （3）发生突发事件（如秩序混 乱、打架斗 殴、医疗纠纷、上访事件、抢险救灾、自然灾害 处理 等）未能及时向采购方办公室通报、并采取 措施控制，影响单位正常运作。 （4）服务过程中与第三方发生肢体冲突。	（1）、（2）项每发现一次 不符合要求扣 1 分； (3)、（4）项每发现一项 不符合要求扣 2 分。 连续 2 月出现同类性质 的问题将加倍扣分；

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	二	1、采购方管辖范围内秩序维护： （1）对进 入采购方管辖范围内的人员进行秩序维护，确保 采购 方管辖范围内人员、财产安全。 （2）突发 事件及时向采购方报告。	每发现一次不符合要求 扣 1 分。
		2、值班要求： （1）门卫不得消极怠工、值班时间内不得做 与岗位无关的事情（突发事件处理、采购方临时 工作要求除外）。 （2）做好采购方管辖范围内财物的安全防 范。按照合同的规定配置岗位人员； （3）当在管理区域内发生财物被盗、财物受 损情况须及时追究第三方责任。	（1）、（2）项每发现一次 不符合要求扣 0.5 分； （3）项每发现一项不符 合要求扣 3 分
		3、消防工作要求： （1）定期定时做好消防巡查、巡查记录完整、字迹清晰。 （2）采购方管辖区域发生火险、火警须及时 通报处理。 （3）每季度组织消防演练不少于 1 次。 （4）保安员能正确使用多类消防、物防、技 防器械和设备。	、每发现一次不符合要求 扣 1 分
		4、交接班要求： （1）准时交接班，交接人员做好交接工作。（2）交接班记录字体清晰、端正、内容详细、无遗漏。	每发现一次不符合要求、扣 0.5 分
		5、服从指令： （1）保安员须服从上级领导或采购方临时 的、合理的调度要求。 （2）接到指令或接到采购方的 要求时在 5 分钟内准确到达指 定位置并开展工作。	每发现一次不符合要求 扣 1 分
		6、巡逻要求：

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		（1）每季 1 次更换巡逻路线。制定的巡逻 路线不少于 3 条。每日巡逻不少于 6 次。 （2）室内外巡逻打更点准确率 98%以上。	每发现一次不符合要求 扣 1 分， 连续 2 月出现同 类性质的问题将 加倍扣分。
		7、其他要求： 7.1 未经采购方允许禁止以下行为： （1）私自允许外来单位或人员进入采购方区 域，在采购方管辖区域开展活动。 （2）将本采购方设施借予他人、挪用采购方 资源、物品等。 7.2 是否按时提交相关物料清单。	每发现一次不符合要求 扣 1 分
	电 梯 清 洁 服务	3、清洁卫生： （1）电梯门、轿厢内保持地面 干净、无杂 物、污迹，不锈钢部件光亮无污垢。 （2）所有聘请在岗电梯管理人员在医院室内 外带头禁止吸烟，并劝阻患者和其家属及外来人 员吸烟。 （3）按照医院控烟规定要求做好负责片区控 烟工作。	每发现一次不符合要求 扣 1 分
	四	1、病区： （1）地面保持干净、清洁、无垃圾，墙壁（1.8 米以下)，手摸无明显灰尘，无张贴等污迹；墙壁（1.8 米以上)无蛛网、尘网、污迹； （2）床头柜、阳台、晒衣架等无尘清洁、手 摸无灰尘、污渍； （3）出院病床单元及时进行全面清洁和消毒	每发现一次不符合要求 扣 1 分。
		2、建筑物内部公共场所： 地面保持干净、清洁、干爽； 墙壁（1.8 米 以下)，手摸无明显灰尘，无张贴等污迹；墙壁（1.8 米以上)无蛛网、尘网、污迹	每发现一次不符合要求 扣 1 分。
		3、临床科室办公区域：

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		（1）地面保持干净、清洁、无垃圾，墙壁（1.8 米以下)，手摸无明显灰尘，无张贴等污迹；墙壁（1.8 米以上)无蛛网、尘网、污迹； （2）垃圾箱内垃圾满 2/3 则清倒、表面无明 显污垢、无异味，按规划消毒； （3）门/窗/玻璃干净、明亮、无手印、无污 迹、手摸无明显灰尘	每发现一次不符合要求 扣 1 分。
		4、病房厕所、淋浴间、污物间、处置间：地面保持干净、清洁、干爽、无臭，浸泡池 要求清洁、无污渍、并按相关规范进行消毒；垃 圾筒 内垃圾满 2/3 则清倒、表面无明显污垢、无异味，按感控要求消毒；大便器、淋浴盆、洗 手盆：无明显污渍、并按规范消毒。	每发现一次不符合要求 扣 1 分
		5、科室污染区域： 清洁、干净、无污迹，按医务人员的要求及 时进行清洗和按规范消毒	每发现一次不符合要求 扣 1 分。
		1、品种控制： 编制年度种植、养护计划及月度工作实施表，确保品种数量达标、质量符合采购方展示要求。	（1）未及时提交计划、资料、报告等每发现一次不符 合要求扣 1 分。 （2）计划、资料、报告 等内容存在虚假的内容，每发， 现一次扣 2 分。 （3）计划、资料、报告 等每项延迟 15 天提交，每次 加重扣 2 分，如此类推直到完 成提交为止。
		2、草坪： （1）按照年度计划要求进行养护； （2)按照要求进行施肥、修剪； （3）利用各种手段确保草坪绿化成活率	每发现一次不符合要求 扣 1 分。

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	绿 化 五 养护	100%。 （4）绿色期每年不少于 280 天，覆盖率不 小于 95%，杂草的覆盖率不超过 1%。
		3、绿地（含花灌木类、木本地被类、藤本植 物类、草本花卉类、水生植物类、可移动盆栽类）：（1）按照年度计划要求进行养护； （2）按照要求进行施肥或修剪； （3）按照要求落实可移动盆栽的更换工作，确保可移动盆栽的展示效果。	： 每发现一次不符合要求 扣 1 分
	其 它 六 项目	上述细则中未列出的，但因物业服务方主观 原因，对本院工作造成负面后果或影响的项目。	由本院会议讨论、决定具 体的扣分值并进行扣分

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