项目责任领导（签字）：项目负责人（签字）：管理服务项目项目名称：江西开放大学（三个校区）物业政府采购项目采购需求江西开放大学

一、使用部门可以自行组织编制采购需求，也可以委托采购代理机构或者其他第三方机构编制。编制说明年月日使用部门（盖章）：校领导（签字）：项目部门领导（签字）：

2.市场供给情况物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在深圳出现，陆续传播到内地。在30多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。1.相关产业发展情况一、需求调查情况三、对不适用的内容应删除，并调整相应序号。二、编制的采购需求应当符合《政府采购需求管理办法》（以下简称《办法》）要求及政府采购的相关规定。

我校于2006年开始引进物业公司进行专业化校园管理，对此管理模式有一定经验，且我省高校均采用物业公司统一管理模式，有很多成功的案例可以借鉴。项目可行性：近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业法律法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，市场上有众多专业化物业管理企业可供选择，且该项目属于服务类项目，不会对环境等产生不利影响。为便于统一管理，提高工作效率，降低服务成本，提升经济效益，将我校的物业管理，即室内室外花摆（仅东湖校区）及三个校区范围内的卫生保洁、安全保卫、学生宿舍管理、绿化养护、垃圾清运等服务项目打包委托给一家一体化、专业化的物业管理公司进行全委托管理。项目背景及必要性：物业管理水平的高低，直接影响广大师生的学习、生活和工作。我校三个校区物业管理涵盖保洁、保安、学生宿舍管理、绿化养护和垃圾清运等服务，这些服务由多家公司分头管理，各校区之间缺乏有效的沟通协作和资源整合，出现问题易导致相互推诿、管理不到位，或部分物业管理资源重复投入，浪费严重等现象。3.其他相关情况从市场供给方来看，市场上专业化的物业管理企业众多，从业人员数量充分；从市场需求来看，越来越多企业、房地产、高校等引进专业化物业管理公司。

青云谱校区位于南昌市迎宾北大道1356号，面积81.12亩，建筑总面积38323平方米（其中教学楼2219平方米；图书馆6872平方米；办公楼1918平方米；礼堂1323平方米；4、5号楼男生宿舍4882平方米；6号学生公寓9368平方米；食堂2568平方米；培训中心5000平方米；原教工宿舍3400平方米；看台、主席台340平方米；澡堂272平方米；南大门89平方米；西大门72平方米）；运动场约20010平方米；其余为硬化路面及排水沟。西湖校区位于南昌市安石路69号，面积144.5亩；建筑总面积65440平方米（其中教学楼、实训楼20150平方米；办公楼700平方米；后勤服务楼9700平方米；图书馆1500平方米；学生公寓：1栋6层8450平方米；2栋6层8450平方米；3栋6层5900平方米；4栋4层3190平方米；5栋3层990平方米；6栋4层2180平方米；7栋6层4000平方米；校大门150平方米；水泵房80平方米；教工宿舍2栋4层6个单元、3栋5个单元）；绿地20000平方米；运动场18000平方米；其余为硬化路面及排水沟。东湖校区位于南昌市洪都北大道86号，面积18亩；建筑总面积13000平方米（其中办公大楼2栋，计6000平方米；教学楼4400平方米；教工宿舍2栋6层8个单元；食堂500平方米；门卫楼200平方米；电动车停车房、工会活动室等）；绿地3000平方米，其余为硬化路面及排水沟。总体要求：东湖校区、西湖校区、青云谱校区三个校区统一物业管理：包括室内室外花摆（仅东湖校区）及三个校区范围内的卫生保洁、安全保卫、学生宿舍管理、绿化养护、垃圾清运和临时性后勤保障服务等。一、项目概况需求清单

（一）管理服务要求二、总要求整个项目每年的总服务费用预算307.94万元，两年的服务费最高限价5406768.16元。东湖校区、西湖校区服务期为2023年2月1日至2025年1月31日，共计24个月；青云谱校区服务期为2023年8月25日至2025年1月31日，共计18个月。（185833.92*7+256620.67*16=5406768.16元）此外，我校东湖校区、西湖校区物业管理合同于2023年1月31日到期（157183.3元/每月），青云谱校区物业管理合同于2023年8月24日到期（71500元/每月）。鉴于三校区原合同到期时间不一致（东湖校区、西湖校区现物业管理合同于2023年1月31日到期，青云谱校区物业管理合同与2023年8月24日到期），故在2023年2月1日至2023年8月24日期间，仅支付东湖校区、西湖校区费用（185833.92元/月），从2023年8月25日起，三校区服务期限一致，届时支付三个校区费用共计256620.67元/月。故两年总标的价为约540.68万元。整个项目每年的总服务费用预算307.94万元，两年的服务费最高限价5406768.16元。

（5）垃圾清运：将校内各处的垃圾打包清运到校内垃圾堆放点，然后再将垃圾堆积点的垃圾定期运输到校外垃圾处理站。（4）绿化养护：应配有专业的绿化人员，做好花木种养、日常浇水、施肥、修剪、除杂草、防病杀虫、扶正加固等养护工作，确保校区内的绿化植被生长正常，绿化成活率达99%。做好校区内绿植修剪、防病杀虫、杂草枯木的清理。负责做好室内、室外绿化及管理工作。（3）学生宿舍管理服务：熟悉本楼栋全面情况，包括：学生住宿分布、学生姓名与个体特征，房间、卫生间数量，公共区域面积，消防、安防等设施情况；具备处理应急突发事件的能力。（2）安全保卫：做好校内治安维护，及时发现和处理各种安全事故隐患，防患未然。遇突发事件及时处理并做好现场保护工作。（1）卫生保洁：应做好办公区、学生宿舍楼、教职工宿舍、图书馆、公共区域、卫生间、室外道路、广场、草坪、停车场、宣传栏、垃圾桶、路灯、草坪灯、扶手、标识等设施的日常保洁，及时清理毕业生空出房间杂物并打扫室内卫生，负责非生活垃圾收集清运，垃圾池周边的垃圾收集清理；做到地面无杂物、无废弃物，环境卫生清洁率达≥98%。1、管理服务内容要求

3、服务机构与人员上岗要求供应商在组织、安排工作时，应符合国家相关法规，维护工作人员的正当权益。教育员工爱护和正确使用学校提供的物品财产、设备和工具，安全用电、文明用电，节约用水、用电，认真执行学校用电管理规定，杜绝违规用电，禁止公共场所的长流水、长明灯。2、人员配置要求（7）临时性保洁服务：积极配合、协助校方完成节庆、外事、接待任务的临时性保洁等工作。（6）室内室外花摆（仅东湖校区）：布置东湖校区绿植花摆

（6）所有人员必须相对稳定，更换物业项目负责人（经理）、主管应为全日制用工须事先征得学校管理部门同意。经核查属实的投诉事件责任人，学校要求撤换的，物业公司应在一周内撤换。（5）工作人员应接受过相关专业技能的培训且取得相关资格证书，掌握物业管理服务基本法律法规，熟悉校园情况，能正确使用相关专用设备。（4）工作人员应及时做好工作日志、交接班情况、账册等记录工作，字迹清晰、数据准确、档案齐全。（3）工作人员应按规定统一着装，着装整齐，仪表仪容整洁，行为规范；在岗工作期间不吸烟、喝酒、聊天、会客等。（2）工作人员在服务过程中应保持良好的精神状态，表情自然、亲切，举止大方有礼，用语文明规范，主动热情、耐心周到并及时提供服务。（1）物业管理服务公司应根据学校物业服务的具体情况和合同约定，设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

1、服务范围（一）卫生保洁三、服务质量要求及标准4、管理服务综合指标物业公司必须配备好完成项目工作需要的所有设备和日用品，如拖污车、垃圾桶等。

（2）负责包干区的保洁工作，工作期间在负责的包干区深度清理垃圾，每日两次，并来回巡查，保持清洁；（1）服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强，按时按质按量完成保洁任务；2、保洁员要求（3）雨雪天气楼宇周边的清扫。（2）楼外墙面（小广告），至四周马路及庭院卫生保洁。（1）三个校区校园内所有楼宇公共部位（含走廊，连廊，大厅，楼道，内外平台，楼梯和扶手，门窗，墙柱壁，天花板，卫生间等）卫生保洁和屋面一般垃圾的清理。

3、环境卫生服务和要求（7）服从学校工作安排，服从校方相关职能部门的安排，与校方发生纠纷时应积极主动与校方相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷。（6）不得挪用和擅自处置校内任何物品，任何时候不得进入教室拿取他人物品，进入办公室不能随意翻阅文件、材料等。如拾到物品，须立即交学校处理；（5）自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作。对浪费水电等行为，学校将以违约论处；（4）按政府有关规定和学校规章制度管理、处理废弃物，垃圾运到指定暂时存放地点，必须一天一清，杜绝废弃物外流，每半月对全校所有垃圾桶进行清洗、消毒；（3）根据学校工作的特殊性，根据工作需要，保洁员须配合学校做一些临时性的保洁工作；

（2）责任范围：协助保卫处做好校园内外的治安工作。（1）服务时间：全天24小时，分班制，每天值班人员不少于3个班次，每个班4个岗位必须保证有1人在岗，允许兼班，但最多不能超过2个班次。2、工作要求三个校区校园和校园周边安全。门岗管理、校园巡逻；涉及师生共同事务、公共秩序的管理；车辆进出及停放管理，治安、消防、门禁设施的巡查维护报修，协助学校做好疫情防控等突发事件的应急处理。1、服务范围（二）安全保卫

（1）严把人员政审关，没有公安机关的政审材料者不录用；3、人员管理（6）按要求配齐保安工作服装，疫情防控器材等正常工作用品。（5）建立健全各项保安工作制度，做到定人、定岗、定责，文明执勤，着装规范，自觉维护双方的声誉和形象；加强对派配保安人员的监督和管理，认真听取采购人业务考核部门的意见和建议，满足采购人业务考核部门合理的要求；对不称职的保安员，经查属实的，乙方应及时调换。（4）按规定派配经培训合格的、具备保安从业资格和独立工作能力的保安人员。（3）主要任务：严格履行保安工作职能，维护正常的工作、教学和生活秩序，及时发现、报告和配合采购方处理一般性治安问题，维护合法权益，认真做好安全防范工作，努力提供优质保安服务；

（2）服从领导，听从指挥，做到令行禁止、遇事汇报；（1）熟悉学校的治安岗位职责及工作要求，掌握保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范；4、岗位管理（4）严格执行国家规定，提供社保医保或商业保险保障。（3）严把人员培训关，确保培训合格人员上岗，并严格执行每月岗前培训一次；（2）严把人员年龄关，要求年龄18至60岁之间

b制造超标噪声，影响他人工作、休闲；a乱丢果皮、纸屑、烟头等废弃物及随地吐痰、便溺等；（6）禁止下列行为：（5）坚守岗位，保持高度警惕，预防治安事件的发生；（4）熟悉本岗位的职责和工作程序，圆满完成工作任务；（3）遵守国家的法令、法规，做到依法办事；

h擅自砍伐、移植植物；g酗酒赌博，打架斗殴，从事占卜算命等迷信活动；f擅自散发广告宣传品或者在树木、建（构）筑物等各类设施上喷涂、悬挂张贴广告宣传品；e携带限养犬只以及其他有碍人身安全、公共秩序、环境卫生的宠物；d损坏游乐、娱乐、康乐设施，攀爬、损坏园林建筑、雕塑、围栏、防护网，移动座椅、保洁设施；c采摘花果，损坏树木，宿营、烧烤，焚烧荒草、枯枝、落叶；

（9）尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚；（8）积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止的问题及时向上级反馈；（7）不得在学校内介绍或从事任何商业活动；k擅自携带易燃易爆及其他危险物品。j向学校、广场排放烟尘、污水、有害气体，倾倒废弃物；i学校范围内践踏草地、倾倒垃圾等；

（15）接班时要详细了解上一班的值勤情况和当班应注意的事项；（14）按时交接班，接班保安员应提前到达岗位，如接班人员未到，当班人员不得离开工作岗位；（13）保安员要着装整齐统一，举止大方，文明礼貌，并严格执行交接班制度；（12）保护好学校的资源及服务设施，牢记安全规章制度，掌握各项安全知识，熟练操作各类消防器材和安全器械；（11）要按点、按时、按线路认真仔细巡逻，加强治安工作，并严格执行交接班制度；（10）注意观察学校来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；

b对学校治安、消防安全保卫工作负有主要的责任以及负责对安全保卫工作进行督导、检查和落实；a以属地管理为原则，分别在三个校区负责保安部的全面工作；（1）物业管理员安保工作职责5、制度管理（17）接班人员应将上一班交下的值班装备查点清楚，并在值班记录本上注明交接情况。（16）向下班移交值班记录本，交接人员应在值班记录本上签字；

h配合公安部门调查和侦破学校内发生的各类案件；G协助学校组织好重要接待任务和活动的安全保卫工作；f负责保安部日常工作，检查保安员履职情况，制定工作计划，安排阶段性工作任务；e定期主持召开保安工作会，总结分析形势，及时向学校职能部门领导报告安全情况，为领导决策提供参考；d制定、完善保安部的规章制度，督促加强安全管理、落实安全责任制；c认真贯彻安全方针政策、法律法规，组织保安人员学习安全知识，增强安全意识；

n完成学校交办的其他工作。m学校发生伤亡事故时，要立即赶赴现场组织人员维持现场秩序，同时向保卫部门上报情况，并积极参加抢救和协助做好善后工作；l每月组织开展两次消防设施、消防器材运行情况排查，对发现的安全隐患要及时上报保卫处并协助整改；k收集积累安保工作资料；j防止因自然灾害而造成学校师生员工的生命财产损失；i了解和掌握学校师生员工情况，与公司一起做好法制宣传教育工作；

e配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的要及时向保卫处报告；d坚守岗位，保持高度的警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生；c熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务；b模范遵守国家法律、法规，做到依法办事；a服从领导，听从指挥，做到令行禁止，遇事要报告；（2）保安员岗位职责

（3）保安员的权限规定j完成学校交给的其他任务。i密切联系群众，积极进行治安防范和管理方面的宣传；h积极协助公安机关开展各项治安防范活动，完成各项治安服务工作；g廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为做斗争；f熟悉和爱护服务区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法；

e对有违法犯罪行为的嫌疑分子可以进行监视、检举、报告，协助校保卫处报告移送当地公安机关进行处理，但无侦察、扣押、搜查的权力；d对违反治安管理条例行为的人有权劝阻、制止和批评教育或经校保卫处报告同意后扭送派出所，但没有处罚的权力；c按规定制止未经许可的车辆入内，如遇不法分子不服制止，甚至行凶报复，应及时向校保卫处报告，可采取正当防卫，但注意不要防卫过当；b对发生在学校内的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序，及时向校保卫处报告提供情况，但无勘查现场的权力；a在执行任务时，发现杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等违法犯罪分子，应在第一时间向校保卫处报告，并协助进行抓获并扭送公安机关，但无权实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款；根据公安部保安管理规定，保安员在执勤过程中应掌握好法律尺度，正确行使自身权利，切记如下事项：

b积极参加军事训练，努力学习保安业务知识，不断提高业务素质和技能；a服从命令、听从指挥、服从分配、安心工作；（4）保安员纪律h定期进行安全防范检查。g宣传法制，协助校保卫处报告做好安全防范工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要协助学校及时整改；f对有违法犯罪行为有权予以制止，同时向校保卫处报告通报，协助做好后续处理工作，但无处罚、裁决的权力；

h爱护公共财物，遵守公共道德，讲卫生，要保持岗位、集体宿舍的环境卫生；g不准留长发和胡子，不准佩戴戒指等装饰物品；f定期向各级领导汇报工作，在工作中发现重大隐患、突出问题应及时反映上报，不准延误；e值班时要着制服，不准保安服和便服混穿、着装时要保持服装整洁，举止端庄，要保持良好的队容风貌；d秉公守法，严禁偷摸吃拿卡要，严禁赌博和变相赌博，严禁传看淫秽书刊、杂志，不准打架斗殴，不准毁坏公共财物；c坚守岗位，恪尽职守。在值班时，不准误岗、脱岗；不准在值班中打盹、睡觉；不准在值班岗位上吸烟、看书、看报、嬉笑打闹；不准在值班岗上会客；不准喝酒；

c不准带饰物，口袋内不准装过多的物品；b统一穿黑色的皮鞋、黑袜、带保安帽、系领带，佩戴保安工作牌，服装整齐、干净；（佩戴不齐者不得上岗）a着装、要举止文明、大方、得体；（5）保安员仪容仪表规定以上九条纪律所有保安人员必须严格遵守，对违反规定者视情节严重给予批评教育、扣发奖金、辞退或除名。i严格遵守请假、销假制度，不准讲假话或弄虚作假。

i非公不准打电话，不准敲桌子或玩弄其他物品；h不准随地吐痰，乱丢物品；g不准哼歌、吹口哨、收听收录机、看书报；f精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背、东倒西歪、前倾后仰、不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋。值班中不准吸烟、吃零食，不准勾肩搭背，做到站如松、坐如钟，动如风；e不准留长发、留胡子、留长指甲，头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过1.5厘米，鼻毛不得长出鼻孔；d禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋或赤脚；

b严格执行机动车进出登记制度，由校保卫处负责将校内车辆信息录入车辆管理系统，对未录入车辆管理系统的车辆，保安人员按学校出台的《车辆管理规定》做好对来访人员车辆的临时进出登记工作。a按照学校划定的车位或指定区域管理各类机动车的停放；(6)车辆管理服务l工作时，衣、帽、领带、鞋带及装备器材必须齐全、规范。k队列训练中保安员必须保持步伐一致，口令、口号雄壮有力，指挥员的口令要清楚洪亮，富有号召力；j集体活动要穿着统一，仪容仪表须符合要求；

（4）挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；（3）三个校区定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；（2）使用文明用语，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；（1）对学生宿舍实行24小时值班值守，对进人人员进行登记检查，确保学生宿舍学生生命、财产的安全；1、服务总要求（三）学生宿舍管理

（2）服务态度：按时到岗，不串岗、脱岗等；不做与工作无关的事；微笑服务，态度和蔼，文明用语，无争执、争吵现象；积极宣传学校规章制度，耐心解答师生咨询。（1）个人形象：穿工作服、戴工号牌，保持衣着整洁干净；不得浓妆艳抹，在工作场所不准穿便服、拖鞋。2、宿舍管理员要求（7）熟悉本楼一切情况，包括：学生住宿分布、学生姓名与个体特征，房间数量、卫生间数量、公共区域面积，水电、消防、安防等设施情况；具备处理应急突发事件的能力。（6）例行安检出勤率100%；（5）确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；

（8）安全与应急管理：清楚楼内消防设施的存放地点，并掌握消防器材的使用方法。熟悉突发事件紧急处理流程及重要电话号码，发生紧急情况及时报告；熟悉楼内安全通道，发生紧急情况及时迅速疏散被困人群。（7）商业行为管理：严禁小商贩进入宿舍楼；未经学校批准，严禁在楼内及门口张贴经商广告；严禁工作人员售卖商品等商业活动。（6）出入管理：严禁男、女生互相串楼。楼内大厅不准摆放单车、私人物品等。严禁楼内家具搬出，严禁宠物进楼。大物件或贵重物品出入楼栋须询问、查验相关证件并进行登记。（5）巡查楼层：做好每天2次楼层巡查并记录。晚上熄灯后，须对楼栋内安全、公共设施等情况进行检查并记录。（4）熟悉楼栋情况：准确了解本楼栋房间数目及住宿、人员基本情况，保证值班室内《住宿、办公人员一览表》准确无误。熟悉本楼栋师生，区分外来人员，外来人员进入楼栋必须查验证件并作详细登记。（3）值班记录：值班人员须详细填写值班记录并签名；要准确了解接班前的执勤情况及接班后的注意事项；认真办理交接班手续；发现问题及时上物业公司管理员处理。

打扫卫生时，要注意节水、节电，如有跑、冒、滴、漏现象及时向楼栋值班员保修。3、节能管理要求（12）学生物品需存放在值班室必须登记并及时通知学生领取；对门口车辆停放情况规范管理。（11）做好学生宿舍公共区域的卫生清扫、保洁。确保公共区域内地面、墙面、门窗、扶手干净整洁；（10）严格遵守学校作息制度管理。（9）维修登记管理：引导师生做好报修登记（包括门、窗、家具、水龙头、照明灯等），紧急抢修立即通知维修人员。

（5）应急事件处理要求：积极支持配合学校及有关部门的相关工作，无条件服从学校及有关部门安排的各种规格接待任务和临时应急工作安排；（4）按学校的有关规定，积极配合空调、热水等供应商为学生提供服务；（3）工作时段发现问题及时向物业管理员说明，并协助物业管理人员进行有效处理，发现突发事件及时报告；（2）如拾到学生物品要及时交给楼栋值班员，并由楼栋值班员做好记录；（1）工作时间不得私自会客、聊天、看电视和报刊等；严禁上班时间清理废品，不准擅自离岗；4、其他工作要求

（3）绿地设施及硬质景观保持常年完好。（2）绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率分别达到98%；植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果；植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛；（1）三个校区园林养护人员均为熟练工，园林养护繁忙季节应另外聘请短工以保证相应工作及时完成；1、总要求（四）绿化养护（6）突发事件处理要求：本着“安全第一、服务第一、质量第一”的宗旨，物业公司独自承担服务期间发生的与其服务本项目人员的一切刑事、民事、安全等责任。物业公司应办理好所有工作人员的意外伤害保险。

3、灌溉（4）供应商配备必要的园林设备。（3）绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观，年修剪绿篱5遍及以上，修剪后即时清理地面。（2）乔木、小乔木必须进行冬季修剪，做到：树冠完整美观（乔木行道树保持3.5米以上枝下高、小乔木行道树保持2米以上枝下高），分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光；乔木类要求树冠圆整、树势均匀，针叶树应保持明显顶端优势；花灌木开花及时，株型丰满，花后修剪及时合理、无残花；修剪后即时清理地面。（1）草坪：所有草地尽量使用草坪推机、少用扫干机修剪，年修剪5遍以上，草屑即时清理，修剪后高度5—9㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰，草坪常年保持平整、不积水（必要时撒细沙平整）；草地进行拔杂草，麦冬草地以拔杂草为主，年拔杂草5遍及以上。2、修剪

6、病虫害防治除樟树和其他行道树外，按植物品种、生长、土壤状况，适量施肥，年普施基肥不少于1遍、花灌木追复合肥2遍（草坪施复合肥1公斤/100平方米、绿篱施复合肥1.5公斤/100平方米、大小乔木施菜籽枯饼2公斤/棵），充分满足植物生长需要；植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。5、施肥年中耕除草、疏松表土2次以上，土壤疏松通透，无杂草。4、中耕、松土常年保持有效供水，草地充分生长，干旱季节应进行浇水抗旱，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。

（六）室内室外花摆服务（仅东湖校区）将校内各处的垃圾打包清运到校内垃圾堆放点，然后再将垃圾堆放点的垃圾定期运输到校外垃圾处理站。（五）垃圾清运无白色垃圾、砖头碎石、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）；无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。因管理不善造成的校园园林植物严重病害、死亡现象，须及时处理和补栽（按原植物品种、规格）；协助采购单位在校区或楼宇指定位置摆放绿植或花卉，并协助负责管理和养护。7、其他预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。定期巡视校园，发现白蚁危害及时向学校后勤保障中心报告。

6、及时更换失去观赏价值的花卉对学校承租的花卉种类在同档次的条件下进行适当调整，以便摆花效果富于变化。5、根据学校要求制定花卉摆放养护方案，并将养护计划和时间提前告知学校。4、根据绿植的生长情况安排固定人员进行护理，每周巡查养护两次，具体时间为每周二、周六，要保证绿植正常生长，每月交一份养护情况登记表，若发现绿植生长不良时，应在48小时之内更换。3、室内花摆场所：领导办公室、校史馆、行政楼每层楼梯拐角、食堂二楼包厢、培训楼一楼、二楼大厅、行政楼每层电梯门口两侧、学术报告厅的休息室、各会议室、接待室、图书馆阅览室。2、室外花摆、种植场所：行政楼门口四块花坛、教学楼门口两块花坛共计13个平方、行政楼左侧带状四季花种植、学校大门内外花摆美化。1、在学校指定摆放、种植场地认真负责地摆放、种植和养护学校承租的全部花卉绿植。

2、学校如有上级领导和重要嘉宾参观或检查，物业公司根据校方要求进行突击性服务；如遇突发性灾害天气等特殊情况，物业公司要组织突击小组配合校方搞好特殊保洁工作；定期对全校所有室内外场所进行除四害、防蚊蝇等消毒工作。1、学校、学校临时突发性的任务及大型赛事活动时，要确保各岗位服务人员能及时安排到位。（七）临时性保洁服务9、工作人员在摆放植物及日常维护时应注意安全，不得损坏甲方设施，保持现场清洁卫生，做到人走净场。8、绿植花木养护人员遵守学校的一切规章制度，做到讲文明，懂礼貌，并做好相关的服务工作。7、所摆放植物做到无病无虫害，无黄叶、无灰尘。派专人对摆放的所有花木进行养护管理，保证绿植花木的观赏价值。

（八）投诉与处理(4)保管好出口通道防护、应急事故防护等安全防护措施。(3)协助维护现场秩序；(2)对参观活动的车辆实施临时疏导及停放管理；(1)对活动场地实施清洁、整理；3、大型活动现场服务

2、整个项目三个校区物业管理工作人员共需要125人，结合市场对比、咨询其他高校、2022年江西省南昌市一类区域（我校东湖区、西湖区、青云谱区三个校区均属于一类区域）最低工资标准为1850元/月、我校物业管理现状等因素，经审计，预算为307.94万元/年，计划服务期为两年，招标于2022年12月31日前完成。1、江西开放大学综合物业管理合同包括室内室外花摆（仅东湖校区）及三个校区的卫生保洁、安保、学生宿舍管理、绿化养护、垃圾清运等服务。（九）其他事项3、因物业公司服务管理原因造成师生人身损害，财产丢失、损坏或其他损失，物业公司须承担相应法律责任。2、学校要求物业管理公司解决的问题，应在一周内提出解决方案，经校方同意后实施。1、每三个月组织召开师生座谈会，听取师生对物业管理的意见和建议，并及时整改。

4、安保应急费用：有突发事件时先从履约保证金里扣除相关费用，事后中标供应商应在一个月内补齐履约保证金。3、中标供应商在签订合同前向采购单位交5万元履约保证金，合同履约完成后保证金无息退回。物业服务考核“合格”时，物业服务费每月15日前向物业公司支付上月物业管理服务费。项目费用包括乙方人工工资，赔偿款，材料费，税金，利润，员工保险，机械费，检测费，员工意外伤亡赔偿，服装费，福利费和管理费及合同实施过程中不可预见费用等。工资不得低于江西省政府部门规定的最低工资标准。如遇国家政策，市场物价及其他因素影响，物业管理费用双方协商调整。整个项目每年的总服务费用预算307.94万元，两年的服务费最高限价5406768.16元。（185833.92*7+256620.67*16=5406768.16元）此外，我校东湖校区、西湖校区物业管理合同于2023年1月31日到期（157183.3元/每月），青云谱校区物业管理合同于2023年8月24日到期（71500元/每月）。鉴于三校区原合同到期时间不一致（东湖校区、西湖校区现物业管理合同于2023年1月31日到期，青云谱校区物业管理合同与2023年8月24日到期），故在2023年2月1日至2023年8月24日期间，仅支付东湖校区、西湖校区费用（185833.92元/月），从2023年8月25日起，三校区服务期限一致，届时支付三个校区费用共计256620.67元/月。故两年总标的价为约540.68万元。

以上工作均须按本办法的规定统一实行物业管理和服务。凡实行物业管理和服务的各项活动，须遵守本办法。本办法所称物业管理服务，是指学校通过公开招标选聘的物业管理服务企业，由学校和物业管理服务企业按照物业管理服务合同约定，对校区教学楼、综合楼、会议室、学生宿舍、教职工宿舍、图书馆楼、公共外环境的管理服务、卫生保洁及校内外环境的安保秩序维护等工作。学校通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理服务企业。第一章总则为加强校园物业管理服务，创建和谐、文明、卫生的校园，提高校区物业管理服务的质量和工作效率，使物业管理服务工作制度化、规范化、科学化，结合学校实际，制订本办法。江西开放大学综合物业管理服务工作考核办法

3、制订学校《物业管理服务工作考核标准及评分细则》，定期组织对物业管理服务企业进行考核;2、及时了解物业使用人对物业服务的意见、建议，受理物业服务活动中的投诉事宜;1、负责物业管理服务的日常监督管理工作，监督和检查物业管理服务公司履行合同情况;后勤保障中心在物业监管工作中的职责：学校后勤保障中心代表学校对物业管理服务公司的管理服务活动行使监督管理职责，享有《物业管理条例》等法律法规赋予业主的相应权利，履行相应义务。第二章物业管理服务监管机构

第四章物业管理服务考核物业管理服务公司必须遵守国家法律法规和学校的各项规章制度。物业管理服务公司享有根据有关法律法规规定和合同约定的管理服务权利。物业使用人应遵守物业管理服务公司为做好相关区域物业管理服务工作而制定的各项管理服务规定。在学校从事物业管理服务的企业，必须具有独立法人和取得从事物业管理服务活动的相应资质。从事物业管理服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业管理服务公司承担清洁卫生、安保秩序维护等专项服务，不得将该物业管理服务区域内的全部物业管理服务委托给其他单位或个人。第三章物业管理服务企业5、负责制定、修改物业管理服务设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等有关物业管理服务方面的规章制度。4、负责物业服务费用的审核、支付;

3、年度考核：每学期开学及放假前，由分管校领导与物业管理服务工作考核小组对物业管理服务进行一次大检查，并按《物业管理服务工作考核标准及评分细则》予以评分。2、月度考核：月度考核成绩分两部分：第一部分由后勤保障中心根据月度汇总成绩予以评分；第二部分由物业管理服务工作考核小组负责进行考核评分；以上两部分匀按《物业管理服务工作考核标准及评分细则》予以考核评分。1、日常检查和不定期抽查考核：由后勤保障中心负责。主要包括后勤保障中心日常检查考核和受理物业使用人投诉。凡属日常检查考核或物业使用人投诉，确属物业管理委托单位未履行合同的，按学校《物业管理服务工作考核标准及评分细则》予以评分，后勤保障中心在月末对本月日常检查和不定期抽查考核情况作出汇总，汇总成绩纳入月度考核成绩。考核实施：物业管理服务考核采用定期检查与日常随机抽查、专职管理人员检查与相关部门检查、学校物业管理服务工作考核小组检查、组织师生座谈会或问卷调查等方式进行考核。考核内容：按照各项物业管理服务标准对物业公司服务质量、服务态度、工作效率、专业规范、安全管理等方面进行考核评估。考核机构：学校成立“物业管理服务工作考核小组”，由后勤保障中心牵头，校长办公室、保卫处、工会等部门人员和学生代表组成。

1、月度考核达到“合格”等级，学校按月足额支付物业管理委托单位合同款额物业管理服务费;考核不合格,当月考核结果与合格标准（70分）分相比，每下降一分，处罚100元。奖惩:合格标准：月度综合得分90分以上为“优秀”；80分为“合格”；70分以下为“不合格”。2、年考核分值：每学期开学及放假前，由分管校领导组织物业管理服务工作考核小组对物业管理服务进行一次大检查，检查成绩占年度考核30％,月度考核平均成绩占年度考核成绩70％。1、月度考核分值：月度分为后勤保障中心日常考核和物业管理服务工作考核小组考核。（考核成绩依据《物业管理服务工作考核标准及评分细则》）。考核分值:

一、室内（办公楼、教学楼、培训楼等）服务标准与考核办法（总分100分，占总考核分25%）附件：物业管理服务工作考核标准及评分细则5、物业管理服务公司负责人每天早9点必须到后勤保障中心报到，做到信息及时沟通交流。4、学校有重大活动时，物业管理服务公司必须加强人手，加大力度，按照学校的统一部署及时完成分内的事务，如出现问题，后勤保障中心加倍罚款。3、学校后勤保障中心对物业管理服务企业检查不理想的地方下达整改通知书，物业公司接通知如整改不到位，后勤保障中心有权处以200元罚款。2、如全年月度考核“不合格”达50％（按10个月计算），学校将扣减物业管理服务企业一个月的物业管理服务费，并终止合同。

四、安保服务考核办法（总分100分，占总考核分25%）三、学生宿舍楼栋服务标准与考核办法（总分100分，占总考核分25%）二、室外（道路、广场、运动场等）服务标准与考核办法（总分100分，占总考核分25%）

（应依照《办法》第六至九条编制）（四）技术商务要求（三）标的分项详细价格总预算：5406768.16元（二）采购项目预（概）算

二、技术评分65分一、价格评分20分（2）商务要求（1）技术要求

三、商务评分15分

项目责任领导（签字）：项目负责人（签字）：物业管理服务项目项目名称：江西开放大学（三个校区）政府采购项目采购实施计划江西开放大学

一、使用部门可以自行组织编制采购实施计划，也可以委托采购代理机构或者其他第三方机构编制。编制说明年月日使用部门（盖章）：校领导（签字）：项目部门领导（签字）：

（三）委托代理安排（《办法》第十六条）（二）采购组织形式（《办法》第十六条：集中、分散）（一）开展采购活动的时间安排（《办法》第十五条）一、合同订立安排三、对不适用的内容应删除，并调整相应序号。二、编制的采购实施计划应当符合《政府采购需求办法》（以下简称《办法》）要求及政府采购的相关规定。

选择采购进口的，还需填写以下内容（五）采购包划分与合同分包（《办法》第十八条）最高限价：5406768.16元预（概）算：5406768.16元（四）采购项目项目预（概）算及最高限价

□竞争性磋商□竞争性谈判□邀请招标☑公开招标（六）采购方式（《办法》第十九条）采购进口产品报财政部门核准安排：

（八）竞争范围（《办法》第二十条）（七）供应商资格条件（《办法》第十四条、第十八条）选择采购方式的理由：□其他采购方式：□单一来源采购□询价

一、价格评分20分□综合评分法，选择该评审规则的理由：□最低评标价法，选择该评审规则的理由：（九）评审规则（《办法》第二十一条）□邀请方式，依据：☑公开方式

三、商务评分15分二、技术评分65分

物业服务合同□技术合同□建设工程合同□买卖合同（一）合同类型（《办法》第二十二条）二、合同管理安排

□固定单价，要求：固定总价，要求：（二）定价方式（《办法》第十九条）选择合同类型的理由：□其他：□委托合同

（1）履约验收主体（四）履约验收方案（《办法》第二十四条）（三）合同文本的主要条款（《办法》第二十三条）选择定价方式的理由：□绩效激励，要求：□成本补偿，要求：

□服务对象：□专家：□第三方专业机构：□本项目的其他供应商：□采购代理机构：采购人：

（4）履约验收程序考核打分（3）履约验收方式每月（2）履约验收时间□其他：

（7）履约验收其他事项《物业管理服务工作考核标准及评分细则》（6）履约验收标准按照《物业管理服务工作考核标准及评分细则》对物业公司服务质量、服务态度、工作效率、专业规范、安全管理等方面进行考核评估。履约验收内容

（4）预算项目调整应对措施：（3）重大技术变化应对措施：（2）实施环境变化应对措施：（1）国家政策变化应对措施：（五）风险管控措施（《办法》第二十五条规定：属于第十一条规定的采购项目应填写以下内容）

（8）出现损害国家利益和社会公共利益情形应对措施：（7）不按规定签订或者履行合同应对措施：（6）采购失败应对措施：（5）因质疑投诉影响采购进度应对措施：