一、功能及要求：
项目概况
长沙市老干部活动中心位于岳麓区观沙路229号，项目总建筑面积20287.74㎡（其中：一楼面积3674.06㎡、二楼面积2276.17㎡、三楼面积2012.90㎡、B1车库通道面积568.80㎡、庭院面积6857.81㎡、架空层面积4898㎡）。公共道路及广场面积：4873.10㎡，建筑物占地面积：6744.70㎡，绿化养护面积：10435.92㎡（地面7646.88㎡、天面2789.04㎡）。室内外保洁面积合计：29466.83㎡。出入口5个（其中：东岗亭1个、主楼大厅1个、地下车库北入口1个、地下车库南出口1个、东侧消防通道出口1个）；泊车位：117个（其中：室外29个，室内78个）；垂直电梯3台。
主要设备情况：空调机组1台、水泵10台、地下排污系统13个、高低压配电室1个、公共区域监控点89个。
主要设备系统有供电、给排水、消防、电梯、中央空调、保安监控等，空调采用远大燃汽机组。
①供配电系统：干式变压器1台，功率为800KVA/台，低压配电屏（包括进线柜、计量柜等）12个。
②空调系统：中央空调，1台空调采用远大燃汽机组，1台冷却塔，冷却水泵、冷冻水泵各1组。
③电梯系统：3台电梯。
④消防系统：配备有一套火灾自动报警系统、消防水泵2台、喷淋水泵2台。
⑤给排水系统：1套自动恒压供水系统。
⑥智能化系统：保安监控录像系统一套。
⑦广播系统：一套。
⑧地面停车场一个。
（一）物业管理项目实施要求
1.制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。
2.有效投诉率低于0.2%。
3.有效投诉处理率达100%。
4.房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。
5.辖区内治安案件案发率为零，无任何重大责任事故发生。
6.环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。
7.能利用现代化信息管理手段对物业进行管理。
 （二）其他约定事项
1.对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2.对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火责任事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。
3.对物业管理公司工作人员异动的要求：负责招聘及失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理相关费用，按规定购买社会险，以上费用由物业公司自行承担。
4.对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：男性年龄不超过55岁，身高170CM以上，女性年龄不超过50岁，身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
5.对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
6.物业公司无对外收费权。
7.对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
8.物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房。
9.物业管理饮食安排情况：可在中心食堂用餐，物业方费用自理。
10.各种节日、活动、会议，物业管理公司应负责好接待以及会场布置工作。
11.设备的维护与维修：物业公司负责电梯、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换维修。
12.建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，物业管理公司必须无条件地配合。(报警处理程序\突发事件处理程序\停电、给排水系统、电梯应急处理程序\自然灾害处理程序\事故处理程序等)
二、相关标准：
中标单位参照《全国物业管理示范大厦》评分标准实施物业服务。
三、技术规格：
（一）总体要求：
1.按照实际工作需要配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。
2.高压配电房的工作人员必须持证上岗，具有高压电工证（提供高压电工证扫描件）。
3.投标技术方案要充分考虑采购人的特点，满足采购人节假日及晚上有活动的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。
4.总体物业服务人员总人数不得低于30人，男性60岁以下，女性55以下，其中项目负责人1人，客服1人，安保人员16人，维修人员3人，绿化保洁人员9人，各工种之间可根据工作需要自行适当调剂，但不得少于最低配置。
（二）服务范围
1.房屋建筑本体（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、维护和管理。
2.房屋建筑本体设施设备（上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、电梯等）的维修、维护、管理和运行服务。
3.本项目物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、维护和管理。
4.室内供电、照明、给排水、消防设备日常巡视、门窗及空调末端设备的维护维修、更换。
5.本项目物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。
6.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位等)的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含室内）。
7.室内外白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。
8.交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。
9.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。
10.协助管理本项目物业内文体娱乐活动。
11.物业及物业管理档案、资料。
12.中标人在投标文件中承诺的其他事项；
13.招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。
14.根据活动中心的活动安排，投标人需保障提供24小时的物业服务（空调运行、设备维护、保洁、秩序维护等服务）
15.电梯的维护保养；
16.外墙清洗每年一次。
四、交付时间和地点：
1.服务期限：三年（36个月），合同一年一签。
2.服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（一）物业管理的分项标准

序号	项  目	服     务     标     准
1	房屋日常养护维修	确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
2	室外场地、道路养护维修	确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
3	给排水设备运行维护管理	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。
4	供配电、供气设备运行维护管理	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。
5	电梯运行维护	建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
6	中央空调及未盘管风机的维护	建立空调运行管理、设备管理、安全管理制度，确保中央空调按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行远大中央空调厂家管理规定和安全规程，因故障停机，接到报修后维修人员及厂家在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
7	空调循环水质处理	定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测。
8	消防系统	加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。
9	环境卫生管理	建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路、水系水面等所有公共区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%；保证建筑物外墙每年清洗一次。
10	绿化管理	植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
11	治安及车辆管理	确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放无失窃事件。并根据采购人要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。
12	保安监控系统运行维护	定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。
13	室外路灯系统维护管理	加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
14	物业档案资料管理	必须保证采购方交给物业档案资料的完整性、完好性。
15	精神文明建设	协助管理本物业内文体娱乐活动。

六、验收标准：
1.根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
2.验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
3.项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
七、其他要求：
1.结算方式
1.1 付款人：长沙市老干部活动中心（通过国库集中支付）。
1.2 付款方式：按照合同履约后，按月支付，下个月的15日前支付上月的物业管理服务费款项（如遇节假日后延）。
2.考核：签订合同后每季度进行一次考核，连续两个季度考核不合格，采购人有权中止合同。每季考核95分以上为优秀，90～95分为合格，90分以下为不合格。《长沙市老干部活动中心物业服务考核评分办法（暂行）》详见附件。
3.招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价400元（含）以下和一次
性维修400元（含）以下的由中标物业管理公司承担和实施；400元以上的维修费用由采购单位承担。
4.公共水电费及中央空调的燃汽费：公共水电费及中央空调的燃汽费由采购人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。
5.本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
6.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
附件：长沙市老干部活动中心物业服务考核评分办法（暂行）
第一章  总  则
第一条  为加强对长沙市老干部活动中心的物业管理，确保物业服务合同约定事项及要求落实到位，根据国务院颁发的《物业管理条例》等文件精神，特制定本考核评分办法。
第二条  本办法考核内容及标准（指标）系“招标文件”中已明确约定的，并在乙方完全响应的基础上拟定而成 。系物业服务合同的重要组成部分。在双方认同的基础上，与物业服务合同和招投标文件具有同等的法律效力。
第三条  本办法由业主单位长沙市老干部活动中心组织实施。日常考评工作由长沙市老干部活动中心办公室和设备科共同负责。
第四条  对物业服务质量的考核采取定期和不定期相结合，日常考核与阶段性综合考核相结合，物业服务工作考核与用户满意度的考核相结合。
第五条  本办法所指的日常考评工作由市老干部活动中心不定期进行；季度和年度的综合考核物业公司应派相关人员参加。对市老干部活动中心物业的满意度调查由市老干部活动中心牵头组织实施，其测评结果需如实告知物业服务公司。
第六条  本办法采取百分制计分法，并根据考核评分结果对物业服务公司实施奖罚。
  第二章 物业服务公司管理工作考评
（一）物业从业人员
第七条  物业服务公司招聘人员，必须符合采购人的特殊要求，具有一定的文化水平和相应专业技能、相关岗位资格证书。不符合要求者每人次扣0.5分。
第八条  物业服务公司按不低于长沙市劳动部门规定的最低标准确定所聘员工的工资，并依法为员工全额购买各项社会保险。未按要求操作的每次扣0.2分。
第九条  物业服务公司聘用的保安、机电、保洁以及绿化等人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时物业服务公司须与活动中心共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报活动中心备案。未按要求操作的每次扣0.5分。
第十条  机电、安保、保洁、绿化等特殊岗位人员必须根据相关法律法规如数配齐，其中机电人员不低于3人；保安不低于15人；保洁人员以及绿化人员共不低于9人。且各类人员每月流动率不超过15%（因工作不合格被物业服务公司辞退者除外）。少配一人或多走一人每人次扣0.2分。
第十一条  物业管理员、工作人员佩戴明显标志，服装整洁、文明服务、礼貌待人。违者每次扣0.2分。
第十二条  所有工作人员必须熟悉本岗位的职责、服务区域等情况，询问回答不准的每次扣0.5分。
第十三条  严禁工作人员收受回扣或敲诈供货人员。违者经查实每人次扣1分。
第十四条  值班人员值班时不准嬉笑打闹，不准进行其他与值班无关的事，坚守工作岗位，严禁喝酒、睡觉或脱岗，发现一次扣0.2分。
第十五条  维修人员必须熟悉工作环境并坚持日巡查制度，及时发现故障，修理及时。如无故推诿或需反复催促才修理的发现一次扣0.5分。
第十六条  物业服务公司主管以上人员必须保证通讯24小时畅通。如因通讯不畅而影响工作的每次扣0.5分。
（二）物业管理制度
第十七条  各项管理制度必须完善，确保管理的规范化。缺一项制度每次扣0.5分。
第十八条  建立健全设施设备和相关应急预案，未建立的每项扣0.5分。
第十九条  物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄露事故发生。发生一次扣1分。
第三章 安全保卫工作考评
（一）安保人员管理
第二十条  安保人员要服从命令、听从指挥，精神饱满、仪表整洁，文明服务、礼貌待人。达不到上述要求的每项次扣1分。
第二十一条  招聘保安人员须经活动中心审核合格并报望岳派出所备案后方可录用，未按要求报审报备的每人次扣0.5分。
第二十二条  严格执行出入门卫管理制度，外来人员进入办公楼，必须进行查验登记，因工作失误造成不良影响的每次扣0.5分。
第二十三条  每天做好安保巡逻工作，巡逻保安要熟悉巡逻区域内的各种情况，认真填写“巡逻签到记录”，发现异常情况和可疑人立即查明并报告。未按规定操作的每次扣1分。
第二十四条  保安队长要服从中心领导，积极贯彻落实活动中心安全保卫工作的管理制度、决定、决议及加强中心安全保卫管理工作的有关措施，不按要求落实每次扣0.5分。
第二十五条  保安要严格检查进出办公楼的物品，严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼。未按要求操作的每人次扣0.1分。
第二十六条  中心出现紧急情况，须第一时间报告设备科并及时处理。报告不及时或处置不当的每次扣2分。
（二）交通管理
第二十七条  中心范围内保持交通畅通无阻，车辆停放整齐，交通设施完好及做好其它交通方面的管理工作，发现问题及时上报，不及时报告的每次扣1分。
第二十八条  办公楼月台严禁停车，中心院内、外如发生车祸或交通阻塞时，保安要第一时间到现场维护交通秩序，引导车辆分流，并及时报告设备科；对院内违规停放的车辆要及时上前劝离或进行处理，报告不及时或处置不当每次扣1分。
第二十九条  做好车库的管理工作，做到安全有序停放，严禁随意乱停，多占车位和堵塞出入口。对违规乱停的，保安要及时进行劝阻，对不听劝告的要及时登记车牌、单位上报设备科，未按要求处理的每次扣1分。
第三十条  处理车辆问题时要文明礼貌、不得收受礼品、 不得与车主发生争吵，违规一次扣2分。
第三十一条  要加强对车库的巡逻，发现车辆漏油、漏水、门窗未关等应重点看管，通知车主并及时汇报，未及时处理每次扣1分。
（三）消防、技防安全管理
第三十二条  消防设施、器材等实行责任管理。物业服务公司须指定专人分区域负责，若发现设施损坏、器材缺失每处扣1分。
第三十三条  义务消防队员定期必须参加消防安全培训和训练，熟练掌握各种消防器材的使用和消防安全常识，义务做好消防宣传工作，未按要求参加的每次扣1分。
第三十四条  发现消防通道违规占用、杂物堆放等现象，要及时跟相关人员联系并进行处理，不及时处理或不上报的，发现一次扣1分。
第三十五条  值班人员必须熟练掌握消防报警系统设备操作，出现报警信号后，应火速通知当班负责人到报警点查看，属误报的应及时消除警报，并查明原因。属火警的应及时启动火警紧急程序并上报，未按规定处理的每次扣2分。
第三十六条  当班人员应集中对消防联动报警信号进行监视，确保设备处于正常运行状态，如有异常及损坏应及时报设备科，未按要求处理的每次扣1分。
第三十七条  每月对火灾自动报警系统相关设施进行检查、保养、试验，并对防火门窗、消防电梯相关设施进行检查，发现问题要及时报告，未按要求进行的每次扣1分。
第三十八条  每月对火灾广播及警报装置、消防排烟系统、消防设施、应急照明及指示标志系统相关设施进行一次检查，发现问题及时上报，未按要求进行检查的每次扣1分。
第三十九条  相关人员须熟练掌握电子监控设备、道闸及电子布防设备的使用知识，若因不按规程操作，导致设备损坏的，由物业服务公司负责修复并扣1分。
第四十条  每月对消防工作的检查情况进行一次整理汇总，以书面形式报告设备科，未报告每次扣1分。
第四章  设施设备维保考评
（一）给排水系统管理与运行
第四十一条  定期巡检电源系统、控制系统、水泵运转部分的润滑情况。因巡检不到位引起系统运转失灵每次扣0.5分。
第四十二条  保证水泵运行平稳、无异响、控制箱清洁、开机时盘根滴水不超标。达不到要求的每次项扣0.5分。
第四十三条  每日检查水池、水箱门锁锁闭状况、保证防虫网完好，确保水池、水箱无杂物、无漏水现象。未达要求的每项扣0.2分。
第四十四条  每星期检查一次排污井，确保排污系统畅通。排水不畅每次扣0.5分；污水溢出地面的每次扣1分。
第四十五条  每年雨季来临之前必须彻底检查，清畅排污系统。若不畅每处扣0.5分。
（二）中央空调系统管理与运行
第四十六条  值班人员必须严格按照程序操作空调机组、开启水泵、维护控制装置。不按规程操作每次扣0.2分。
第四十七条  机电人员按照《空调系统设备检查保养规定》，定期对空调设备进行检修、维护及保养，作好记录，未按要求进行操作的每次扣0.5分。
第四十八条  保持设备表面清洁，确保不漏油、漏水、漏气，如发现漏油、漏水、漏气每处每次扣0.2分。
第四十九条  值班人员每小时巡视一次机房设备运行情况，并作好详细记录。未按规定巡视设备每次扣0.2分。
第五十条  供暖、制冷开启前，对空调新风机过滤网、风机盘管过滤网进行清洗，未按规定清洗，每次扣0.5分。
第五十一条  交接班应提前10分钟进行，未按要求交接班每次扣0.2 分。
（三）供配电系统管理与运行
第五十二条  保持配电间内卫生清洁，通风、照明、事故照明完好，不乱堆杂物，电缆沟无积水。达不到要求的每次扣0.2分。
第五十三条  配电柜操作开关标志明显。停电拉闸、检修拉闸应在事先征得中心同意后才能进行。达不到要求的每次扣0.5分。
第五十四条  配电间内设备或线路的更改，必须报设备科批准。未报告的每次扣0.5分。
第五十五条  停送电操作严格执行二人制（1人操作，1人监护）。未按规定操作但未造成设备损坏每次扣0.5分；造成设备损坏或出现人身伤亡事故每次扣2分。
第五十六条  停送电应预先通知设备科及消防值班人员；电梯停电前（线路停电除外）须确认电梯为无人状态。未按规定操作造成不良影响的每次扣0.5分。
第五十七条  停电、送电操作完毕后，必须挂警示牌，并用模拟牌加以标示。未按规定进行操作的每次扣0.2分。
第五十八条  停送电操作应在15分钟内完成（特殊情况除外）。每超1分钟每次扣0.5分。
第五十九条  操作完成后做好记录，归档工作票。未填写或未用工作票的每项次扣0.5分。
第六十条  带电作业时，须作好绝缘处理，有临护人在现场才可工作。违规操作造成严重后果的每次扣1分。
（四）电梯的管理与运行
第六十一条  确保主机、主机轴工作正常。出现异常每次扣0.2分。
第六十二条  确保引轮、导向轮、安全轮磨损运转正常。出现异常每次扣0.2分。
第六十三条  电梯轿厢运行平稳，无抖动、摆动或异响现象。出现一次扣0.2分。
第六十四条  确保电梯内、外开关及开门正常。出现不正常每次扣0.2分。
第六十五条  电梯轿厢电风扇、照明、各按键、楼层显示灯完好，抽查时坏两盏的每次扣0.2分。
第六十六条  各层电梯按键及楼层显示灯完好，未达要求的每项每次扣0.2分。
第六十七条  停、检修电梯须提前通知设备科认可后方可执行（紧急情况除外），并在电梯一层设置警示牌。未按规定进行的每项次扣0.5分。
（五）设施设备管理、运行及维保
第六十八条  各种设备的运行、维护记录、报表、交接班记录及时准确。未记录或记录不准确每项扣0.2分。
第六十九条  采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修,单项单价1000元和一次性维修1000元以下，由物业公司承担和实施，1000元以上的维修费用由活动中心承担80%，物业公司承担20%。未按要求操作时每次扣0.5分。
第七十条  接到报修后，急修不超过10分钟到场，小修不超过两个小时完成。未按规定时间到达报修地的每次扣0.5分。
第七十一条  遇突发事件，应及时汇报并处理，未报告或处置不当每次扣1分。
第七十二条  实行维修回访制度，对中心申报的重大维修服务进行100%的回访。回访可采取上门、电话回访等形式，并建立维修回访档案。未按规定进行的每次扣0.5分。
第七十三条  根据各项目配套设施、设备的特点，储备一定数量常用配件，以备急用。未按要求储备的每次扣0.5分。
第七十四条  应制定详细的设施设备月、年保养计划。每缺一项扣1分。
第五章  卫生保洁工作考评
第七十五条  办公楼楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面和地面无积水、无明显污渍、无杂物，地面无明显脚印；若发现，每处每次扣0.2分。
第七十六条  卫生间墙面瓷砖、门窗无灰尘；大、小便池内无污物，卫生间其他设施完好。未达要求的每处每次扣0.2分。
第七十七条  保洁区域内无瓜果皮壳、烟头、纸屑、痰迹等杂物；地面无积水、无污渍。如发现应及时清扫。未及时清扫的，每处每次扣0.5分。
第七十八条  天花板、天棚、灯罩、烟感器、风口、指示灯无灰尘和蜘蛛网。如未清扫每处每次扣0.2分。
第七十九条  垃圾箱外表无污迹、黏附物，并及时清理垃圾箱周围散落垃圾和积水、污渍。发现一处每次扣0.2分。
第八十条  雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无锈迹。盖板无污迹，牢固平稳，并按计划进行清理，确保畅通。未达标的每次扣0.5分。
第八十一条  化粪池按月进行检查，每年两次进行清掏并做好记录，无污水外溢。未按规定清掏或污水外溢每处扣1分。
第八十二条  天面平台地漏完好无堵塞，无积水；明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流。未达到要求每处每次扣0.5分。
第八十三条  垃圾中转站及垃圾箱的垃圾应及时转运、清理。未及时处理造成垃圾散落每次扣0.2分。
第八十四条  按消杀操作规程及服务标准要求定期进行及时消毒灭杀，无蚊蝇孳生现象，并有相应记录。未按要求进行每次扣0.5分。
第八十五条  杜绝乱张贴现象，发现乱贴现象应及时处理。未及时处理的每处每次扣0.2分。
第六章  园林、绿化工作考评
第八十六条  中心池塘及时清洗换水，确保干净清澈，水面无浮萍、垃圾、杂物等。如未及时清理，每次扣0.2分。
第八十七条  绿化带、草坪、灌木等应定期修剪养护施肥，绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃或人为损坏；花草树木无枯死。发现枯死应在一周内予以更换。未及时更换的每次扣0.2分。
第八十八条  有各类植物的养护计划、绿化养护工作记录、绿化养护巡查表、每周绿化考核表等，并按一级养护标准进行养护。如未按上述要求做到，缺一项扣0.5分。
第八十九条  按合同进行物业修缮、石材和地面保养等工作。石料地面半年打一次蜡。未按规定进行每次扣0.5分。
第九十条  办公楼内公共区域摆放盆景及重大节日（元旦、春节、“五一”、“十一”）各楼内花卉的布置与摆放，费用由采购人负责。
第七章  节能工作考评
第九十一条  制定各楼层用电、水、气管理规定并严格执行。杜绝长明灯、长流水现象；执行空调冬夏温度设置规定；严禁使用大功率取暖器等；配合采购人节能管理部门做好节能工作。发现缺失或违规每次扣1分。
第九十二条  能源消费分类、分户、分项计量，建立月统计台账，季度有分析报告。每缺一项扣1分。
第九十三条  采购有关用电、用水等相关设备，必须是列入节能采购清单的产品或能效标识达标产品。未按规定采购每项（次）扣1分。
第八章  综合服务项目考评
第九十四条  重大事件处理不当，造成严重影响的，直接在总分上扣除2分。
第九十五条  因乙方管理不善或值班人员失职导致在物业服务区域内发生火灾、人员伤亡、交通、重大泄密等事故每次扣5-10分；情节严重的另追究相关责任。
第九十六条  进入院内进行施工、装修、整改、维修应持有中心允许的书面函告。如未取得同意放入施工人员或违章施工造成影响的每次扣0.5分。
第九十七条  加强巡查，发现违章施工及时劝阻并报告。未及时发现施工方损坏设备设施的，每次扣0.5分。
第九十八条  中心院内物业综合管理方面的巡查每天有记录，记录真实、完整。未按规定进行的每次扣0.2分。
第九十九条  乙方每半年向中心通报一次物业服务费的使用情况。未按规定操作的每次扣2分。
第一百条  中心有权建议物业服务公司辞退个别影响中心物业管理形象的人员。不予配合的每次扣1分。
第一百零一条  受到用户有效投诉，经查实后每次扣1分。
第一百零二条  因客观原因不能完成的本职工作，物业服务应积极配合外单位进行处理，并作好跟踪处理情况记录。未按规定处理的每次扣2分。
第一百零三条  物业服务公司每月定时将上月工作总结和本月工作计划报设备科。未及时报送的每次扣2分。
第一百零四条  物业服务公司应在采购人统一组织下每半年组织一次用户满意度调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正工作的不足并制定相应的预防措施，同时将结果予以公布。未按规定进行的每次扣2分。
第九章  附  则
第一百零五条  每季考核95分以上为优秀，90～95分为合格，90分以下为不合格。
第一百零六条  物业公司在物业服务中成绩突出或在委托事项职责范围以外，为维护中心大院的安全稳定及其财产免受损失而作出重大贡献的，根据贡献大小由采购人给予奖励。
第一百零七条  本办法从签订合同之日起开始实施。
说明：本办法未尽事宜，可另行补充规定。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。