（一）事项及范围

在物业管理区域内，物业管理服务包括以下范围及事项：

1、参与新建房屋分项验收、联合验收、竣工验收等工作，从物业管理角度提出合理化建议，配合甲方督促施工单位整改相关质量问题。

2、根据上级机关的统筹安排，配合高新区交警大队、东方红派出所做好统一管理的房屋及设施设备的验收和移交工作。

3、红线内交警大队、东方红派出所综合楼的房屋建筑本体及共用部位的维修、养护和管理，包括屋面、层顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下停车位等公共部分。

4、公共建筑配套设施的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水管道系统、落水管、道路、公用照明、弱电系统、避雷系统、楼道通风、化粪池、沟渠、池、井（排污）、消防、路灯、地下停车场设施设备等。

5、主要机电设备设施维护及运行管理，包括电梯、供配电设备、供水系统、雨水收集系统、消防设施设备的运行管理。

6、协助做好中央空调（含供气管网和热水管网）及新风系统、直饮水系统、热水系统、厨房设施设备的运行管理（维保单位的选定及维保费用由甲方负责，不包括在委托管理范围之内，物业公司只负责维护保养工作衔接）。

7、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

8、高新区交警大队业务用房、东方红派出所及院内安全护卫的配备与管理（门卫、巡视、监控等，不承担人身、财产的保险保管责任，有专项服务约定的除外）。

9、红线内道路交通与车辆的管理（甲方提供相应的硬件设施、设备）。

10、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生（不包含办公室内）、生活及办公垃圾的收集、清运处理以及装修房屋时装修垃圾的有偿收集和清运处理，雨水沟、污水管道的疏通。

11、红线范围内的公共绿化管理及维护保养。

12、 物业档案资料管理，管理与物业相关的工程图纸、设施设备档案资料、维修维护资料及新的竣工验收资料。

13、装饰装修管理服务。

14、协助开展警务活动和职工文化娱乐活动。

15、院内用水用电用气管理，室外宣传栏、墙报及物业标识的维护与管理。

16、 对违反治安、环保、房屋装饰装修和使用方面法律法规的行为，进行制止并及时向有关行政管理部门报告。

17、其他服务事项

（1）协助交警大队、东方红派出所举办大型展示会、会务和庆典活动；

（2）交警大队、东方红派出所会议室日常会务服务；

（3）执法办公区、驾驶员培训室、公共活动室及部分领导办公室的卫生保洁和训练活动服务保障；

（4）按门前三包要求管理机关院落大门和三包区域，协助收发报纸、信函及快件；

（5）按交警大队、东方红派出所的统一调度，安排安全护卫力量配合警队开展维稳工作；

（6）按要求做好应急物资仓库、装备仓库、资料档案室等重要地方和部位的夜间安全保卫；

（7）乙方为满足管理需要和业主合理的服务需求，向甲方提出增建或完善配套设施设备、补充园艺绿化（如扩、改建地下停车场，增设治安岗亭、安全设施、补种苗木、增植绿化等）的建议和方案，如甲方予以采纳并承担相关费用，乙方可接受委托承揽相应工程项目并保质保量予以完成。

（二）具体服务内容及标准

2.1卫生保洁服务

1、服务内容：

（1）办公楼及公共区域的卫生清扫，会议室及部分领导办公室的清洁服务；

（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；

（3）化粪池每年清掏两次，垃圾及时清运；

（4）二次供水池的清洗；

（5）驾驶员培训学校、业务事故处理大厅的清洁服务

（6）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生保洁工作。

2、服务标准：

（1）每天必须在上午9点前、中午14点30分前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味。

（2）每日应指派专人在机关工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作。

（3）屋面平顶无堆积杂物，无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍。

（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼阁、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次，使其光亮整洁；

（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁（不负责会务服务）；

（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象。

（10）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（11）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方加派人手配合甲方搞好保洁工作，加班费用由甲方承担；

（14）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌；

（15）楼栋的下水道、化粪池、二次供水池的定期清理（每年不少于二次）；

（16）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（17）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（18）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（19）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；

（20）公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作；

2.2动力设施及设备的维保服务

1、服务内容

（1）消防系统设备日常运行与维护；

（2）弱电公共系统运行维护；

（3）供电照明系统的日常小修与保养；

（4）供水系统日常维护、保养、小修；

（5）协助做好中央空调系统、热水系统、直饮水系统运行维护；

（6）电梯维护；

（7）公共设施防锈处理；

（8）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公共设施）；

（9）协助做好网络、电话通讯的维修维护；

（10）做好监控系统的维护和保养。

2、服务标准：

（1）供电照明系统：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、线序排列整齐，编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修全班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。同时做好弱电系统的日常运行、维护与保养。

（2）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管清通、养护及清除污垢，定期对二次供水池的清洗（每年清洗不少于2次），保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作。

（3）中央空调设备应定期维护保养，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知维保单位人员到达现场维修，并做好记录（维保单位的选定及维保费用由甲方负责，物业公司负责维护保养工作衔接）。

（4）电梯维护保养要求建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养，轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

（5）做好消防及安保监控系统的维护和保养，保证其线路安全、图像清晰、操作正常。对其他消防设施设备进行定期检查，保证其能够正常使用。

（6）协助甲方和燃气公司对燃气设备进行定期检查和保养，确保燃气泄漏检测器、报警器处于良好工作状态，保证燃气的正常和安全使用。

2.3安全保卫服务

1、服务内容：

（1）在必要位置设置安全护卫岗，确保无闲杂人员进入办公区域；

（2）区域内的车辆行驶停放秩序管理；

（3）配合民警做好辖区内维稳工作；

（4）消防及安保监控系统的运行和管理；

（5）报纸、邮件、包裹的收发管理工作；

（6）参与区域内突发事件的处置工作；

（7）参与区域内消防安全预防和处置工作；

（8）信访及政务接待窗口的秩序维护；

（9）完成门前三包任务；

（10）加强重点区域夜间巡防保卫工作；

2、服务标准；

（1）在消防控制室、安全护卫监控室、大厅门卫、地下车库设置24小时执勤岗位，在停车区域、信访人境接待窗口设置白天执勤岗位，确保综合大楼人员、物品进出安全；

（2）安排人员对综合楼公共区域及重点部位进行巡逻、检查，做到巡查到位，有记录，确保无偷盗、破坏的事件发生；

（3）建立消防组织机构，保证消防设施设备到位完好，坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

（4）能够及时处置区域内的治安、刑事、交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录；

（5）形象安全护卫人员必须为执有《安全护卫员证》、身高170厘米以上、年龄40岁以下，身体、品德、形象较好的男性；

（6）门前三包区域检查达标。

2.4停车场管理服务

1、服务内容：

（1）公共停车场内分类规划各类车辆停放区域，确保停车场秩序井然；

（2）在必要位置设置安全护卫岗，确保车辆停放整齐、规范；

（3）停车场内的车辆行驶秩序管理；

（4）参与停车场内突发事件的处置工作；

（5）参与区域内消防安全预防和处置工作；

2、服务标准；

（1）在正常上班时间内停车场内设置执勤岗位，确保停车场人员、车辆进出安全；

（2）执勤安全护卫应对停车场内进行巡逻、检查，确保车辆停放整齐、规范；

（3）能够及时处置停车场内的交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录；

（4）对车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区内人员进出及活动的安全；对于易产生交通瓶颈、造成堵塞的地段及时进行有效疏导；

（5）车场安全护卫人员必须为执有《安全护卫员证》、身高170厘米以上、年龄45岁以下，身体、品德、形象较好的男性。

2.5绿化美化服务

1、服务内容：

（1）区域范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治；

（2）办公楼门厅、接待窗口、领导办公室、会议室等部位的花卉日常管理维护；

（3）专职人员负责草坪、树木、景观及花卉的栽种、修整及花园的整体养护

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害及缺株现象；

（2）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%；

（3）室内外花木摆放美观、养护及时，叶面清洁；

（4）按园林建设规范修整、养护绿化景观，果木生长旺盛，三年达到设计要求；

（5）室内摆放花卉两年内自培率达到85%。

2.6其他约定事项

1、对物业公司安全防火的要求：因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的安全消防事故损失，全部由物业公司承担；

2、物业公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗，其费用由物业公司自行承担。

3、物公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

4、物业管理人员的日常生产工具由物业公司提供。

5、物业公司负责提供人员和工具保证空调、电梯、消防设施、水电泥木的维护与维修，耗材费用由甲方承担。

《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》四级要求

A、验收要求

（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由供应商承担，验收报告做为申请付款的凭证之一。

（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为供应商原因造成的，由供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

（3）项目验收不合格，由供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由供应商承担。

B验收标准

评比项目分为七项，满分为100分。采购人评比工作小组对在日常巡查以及集中评比过程中发现的问题按对应标准扣分或处罚，具体规则如下：

1、日常巡查由采购人负责，对物业公司严格按照湖南省住宅分项目分等级的四级标准及合同要求进行巡查。

2、当月日常巡查如发现未达标项目，采购人将对照标准扣分，当月内对单项不重复扣分。扣分情况将由采购人通知物业单位，要求限期内进行整改。

3、年度内单项累积重复扣分两次的，采购人将发出整改通知单，并在长沙市物业行业范围内进行通报。

4、年度内单项累积重复扣分达到三次的，按照1分=200元额度进行处罚（按单项对应月度扣分分值计算），由受罚单位在接到罚款通知单后一周内缴款至采购人财务，逾期未缴的，将双倍从应付物业费中扣除。处罚情况将一并通知所在社区或街道办事处和物业主管部门，对由于物业管理不善而造成较严重后果的问题，按“一事一处理”原则进行处罚。

5、所有通知、通报和处罚决定需做好收发记录。

（1）综合服务标准（共30分）

（2）公共区域清洁卫生标准（共15分）

（3）公共秩序维护标准（共20分）

（4）房屋公共部位管理标准（共5分）

（5）共用设施设备运行、维修养护服务标准（共15分）

（6）公共区域绿化日常养护服务标准（共10分）

(7）公共能耗管理标准（共5分）

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况。

4、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行两次全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

5、负责长沙市东方红派出所、高新交警大队、高新区公共停车场物业的办公及所有设施、设备（包括中央空调、消防、监控、电梯、照明设施、食堂、停车场、网络设施等）运行的水、电、燃气能耗及网络使用、电话等相关费用。

6、主要机电设备由甲方外包并与相关专业单位签订维保合同（包括供配电设备、柴油发电机组、消防主机设备、中央空调系统、直饮水系统、太阳能系统等），承担相应维保费用，法定检验检测费用等。

7、对超出本物业合同标准之外的公共设施设备配件及维保费用，甲方需自行采购或安排维修，承担相关费用，乙方负责现场管理、协助安装调试等工作。

8、非公共区域的维修，甲方需向乙方报修，报修部门（人员）需填写“报修单”予以确认。

9、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起30日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

10、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

11、按有关规定向乙方提供物业管理用房。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排，必须按照招标文书中定编人员满员运行，并及时更换、调整工作任务执行不到位的人员。

9、应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险并对保安工作人员办好意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同中。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

10、乙方负责公共设施设备的日常维修，未过维保期的费用由甲方协调供应商承担；已过维保期，单项维修费用在500元以下的，由乙方直接进行维修并承担费用；单项维修费用在500元以上的维修项目，必须先提出具体方案，报甲方审批后执行，费用由甲方承担。

11、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

12、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同，并不退还履约保证金。

3、乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

4、甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，甲方依国库集中支付逾期部分总价款2‰的违约金。

(1)对物业公司安全防火的要求:因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的安全消防事故损失，由物业公司承担相应责任。

(2)物业公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装，机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗，其费用由物业公司自行承担。

(3)物业公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

(4)物业管理人员的日常生产工具由物业公司提供。

(5)物业公司负责提供人员和工具，土建工程、公共照明、消防设施、水电设备及训练器材等的运行与维护，维修配件及耗材费用由甲方承担。

(6)甲方供配电设备、电梯设备年度日常保养费用(只含单件单次500元及以下维修费用)已包含在本次招标经费中，采购人不再支付相关费用(大、中修除外)。