一、功能及要求：
 本项目为综合型物业服务项目采购，物业管理包括长沙市交通运输综合行政执法局办公范围内的区域。
二、相关标准：
按照行业及招标文件相关标准执行
三、技术规格：
详见附件
四、交付时间和地点：
服务时间：叁年，合同一年一签，续签两年
服务地点：采购人指定地点
五、服务标准：
1、综合管理

序号	内容	服务要求
1	基本要求	中标人应在本项目服务区域设置客户服务部
		办公场所整洁有序。
		中标人应配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
		管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
2	会务服务	建立会议室管理制度，制订会议服务使用规程并认真落实。为会议及与会者在会前、会中、会后提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放等。保证茶水供应并定时续水，保持室内整洁。
3	服务时间	周一至周日每天8:00-18:00在客户服务部进行业务接待，安排人员值班并提供服务。
		会务人员保证上班时间在岗，上班时间之外，特殊情况有临时会务或其他会务需求，另行通知，产生的加班费用由采购人负责。
4	日常管理与服务	服务规范应符合物业管理行业规范要求。
		24小时受理机关干部职工报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
		制定机关房屋维修申请、审批、巡视、验收等管理制度，建立房屋维修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
		建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
		建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括竣工验收档案、设备管理档案、干部职工资料档案、日常管理档案等]。
		制定机关物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
		采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与机关干部职工进行沟通，每年的沟通面不低于80%。
		制定客户服务内部管理制度和考核制度。
		运用计算机进行管理（含档案、收费管理、设备管理等）。
		应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
		每半年对机关干部职工进行一次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。
		提供三种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。
		综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
		对违反机关管理制度或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
		保证热情服务，及时为机关干部职工分忧，及时将快件、图书、报纸分发到相应的报箱或通知本人及时提取。

2、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务

序号	项目	内容	运行、保养、维修服务要求
1	公共部位	房屋结构	每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知机关服务中心或相关使用人。
		门窗	每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
		管道、排水沟、屋顶	每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
		围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
		道路、场地等	每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
		安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
2	排水系统	检查、保养及维护	每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次加润滑油。
			每年二次对污水处理系统全面维护保养。
			保证控制柜性能完好，运作正常。
			保证污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
3	公共照明	景观灯、节日彩灯、大堂吊灯、办公楼照明等	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
		公共电气柜	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
4	消防设施	每日安排人员检查，发现消防设施设备和灭火器材缺失、过期、损坏要及时报告采购人机关服务中心保卫科
5	避雷系统	避雷设施每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
6	电梯系统	保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
		委托有资质的专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
		电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
		电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由采购人要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

3、公共区域清洁卫生服务

序号	区域	项目	服务要求
1	楼内公共区域	地面和墙面	每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
		楼梯扶手、栏杆、窗台	隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
		消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
		天花板、公共灯具	每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
		门、窗、玻璃	每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
		天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
		垃圾收集	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
		电梯轿厢	每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
		公共卫生间	专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，由机关服务中心提供。
2	楼外公共区域	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
		公共灯具、宣传栏、小品等	每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
		垃圾厢	有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。
		果皮箱、垃圾桶	按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置果皮箱、垃圾桶，每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
		消毒灭害	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

4、保安服务

序号	岗位	服务要求
1	基本要求	上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
		中标人应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	门岗	各出入口24小时值班看守，指挥车辆及大厅开关门，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
		外来人员进入机关大楼，按机关办公楼访客登记工作流程执行。
		对进出机关的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行记录。
3	巡逻岗	保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。
		接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目部与报警。
		在遇到异常情况或干部职工紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
4	技防设施值班监控岗	办公楼设有监控中心，及时查看是否具备录像监控功能，熟练并正确使用各种技防设施，保证24小时开通，并有专人驻守，关注各设备所传达的信息。
		控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受救助要求，解答询问。
5	车辆管理	地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
		有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
6	秩序维护部	制定执勤制度、内务制度、巡查制度、车辆管理制度，编制各类应急预案，并建立应急分队，一个月内不得少于两次培训。

5、公共区域绿化、山体管理日常养护服务

序号	基本条件	内容	要素	养护要求（植物）
1	绿地总体布局合理，满足办公环境的需要	花卉	摆放	办公区域的盆栽花卉摆放应符合采购人要求，绿化管理应有细致的安排，绿化浇水应有相应的指标控制，杜绝浪费。
3	乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上	树木	修剪	乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
			中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
			施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
			病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
			扶正加固	树木基本无倾斜。
			其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
4	绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好	花坛	布置	一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
			灌、排水	保持有效供水，无积水。
			补种	缺枝倒伏不超过五处。
			修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
			病虫害防治	适时做好病虫害防治。

 
六、验收标准：
1、本项目按照长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）》相关规定进行验收。
2、验收过程中产生纠纷的，由双方认可的第三方检测机构进行评定。如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。
3、项目验收不合格，由中标人整改直至合格，整改完后再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他投标人采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
七、其他要求：
1、服务期三年，合同一年一签。
2、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到采购文件、委托管理合同规定的有关要求。采购人定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。
3、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回采购人。采购人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。
4、因中标人管理不善导致采购人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。
5、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。
6、中标人应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
7、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
8、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。
9、采购人已设计、规划的，在采购文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次采购范围内。
10、对物业服务公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因中标人管理不善，或中标人失误造成的损失由中标人承担。
11、所有工作必须有台账记录。
12、物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报采购人备案。
 
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。